ヒューザーのマンションってどうですか？

HPをよく比較検討すると、外断熱にしている物件が大半で、それは大いに評価できますよね。そのかわり、費用がかかるせいか、外断熱の物件は直床が大半のようです。横濱鶴見は内断熱なので、費用が浮いた分、二重床・二重天井にコストを回せたのではないかと想像します。

大体収束したようですね。　鶴見/梅島以外の物件をじっくりしらべた・住んでいる
という方からの詳しい報告を是非聞きたいですね。　かたやかなりよい・かたや宜しくない
例が２つだけでは、全体のレベルの判断は難しいものがありますものね。

本当、ここは建設的なスレッドで感動しています。これこそ、意味のある意見交換の場ですよね。ほかのスレッドには、ひどいのが目立つもん。

>>142 外断熱も、２重床/天井も今の流れですから、両方付きでやって欲しいものです。
それでちょっとくらい高くなってもうちは買います。

川崎・鶴見やら郊外の物件絡みの投稿は多いのだけど、最多住戸物件（67戸？）の住吉
（駅徒歩６分、東京駅から５km圏内）はあんまり。誰か住み心地教えて。特に外断熱の
住み心地には大いに関心あり。

ヒューザーさんのコンセプトはとても素晴らしいと思いますが
ここでの大半の意見と逆で鶴見の物件は最悪だと思います。
周辺環境について前向きな意見書かれていましたが、
工業地帯でも住宅地化しているものなどであればイイのですが
こちらの物件は、工業地帯の完全な区画内ですよね。
住み家って利便性などだけでなく、周辺環境が大切だと思います。
工場などの嫌悪施設そばだとしても、マンションの建っている区画が
住宅地化していれば問題無いと思いますが
工場の区画内というのは住宅として明らかに、おかしいと思います。
そもそも人が住むと仮定されてない場所ですし。
今は、騒音や異臭がないとしても工場では将来に渡って保障されるものではないですし
もちろん規制はありますが、工場の区画内です。

変なたとえですが、
タイガースの店ってレストランがあるとして
隣の店が騒がしいと苦情言うのは当たり前だと思うのですが
その店に客として入り、野球嫌いだから野球の話するなと言うのは変ですよね。

例えは変ですが、こう言う工場区画内にマンション作ると言う事は
同じ事ですよね。

広い間取りと価格のバランス取るにはある程度立地で妥協しないといけませんが
駅から徒歩１５分以上など、あくまで利便性が不便と言う方が
コンセプトとも合ってくると思うんですがどうでしょう？

>>147 用途地域が商業系や(特に準工業でない）工業系になっている場合、極端な話全く日照が
なくなるような建物をどんと真南正面に建てられても文句いえないわけですから、この将来に
渡るリスクこみであの価格ですよね。　まぁもともと東芝の社員寮とかのあったとこでなかった
でしたっけ？　決して住めないというほど酷い場所でも”今は”ないかなと思うのですが。

　駅15分以上で、4000万/100m^2のマンションってコンセプトだと、戸建てとかともろに
かぶってきませんか？　先に計算例の投稿がありましたけれども、建物の坪単価は、
マンションのほうがずっと戸建てより高いので、少なくとも路線価　1m^2 20万くらいないと、
土地代を大きめの容積率で低減する分が、割高な建物で飛んでしまいます。
ヒューザーのは15分どころか20分超なんてのが結構あるのですが、そういう条件下で、
普通には戸建て地区ではないという場所はそうそうはない気もしますよね。
敷地狭めで駅15-20分 100m^2 4000万という戸建ては、まぁ確かに23区内とかには難しい
ですけれども、 ちょっとだけ外にでればいくらでも存在しているわけで、
私だったらそちらにしますね。

　やはり、通常では敬遠する人の多い嫌悪施設直近だけども、駅には近いという
路線のほうが、ヒューザーにはフィットしている気がします。　　

ヒューザーの物件購入しました。　入居はまだですが・・・
たしかにトイレの棚は？？？？ですね。デベのK君に聞いてみよう

>>149 どこの物件でしょう？　鶴見/梅島以外だったら、　構造/内装の様子など
是非おしえて欲しいですね。　上の投稿だと、同じデベの物件とは思えないほど
物件によって違っているような話になっていますし。

＞１４８
社員寮だった事は無関係ですよね。
元の東芝寮がどのような制度だったか分かりませんが
一般的に社宅は独身向けと家族向けに別れている場合多いですよね
家族向けは、だいたい徒歩２０分など利便性ないが住環境が静かな
場所に建っている場合が多いと思います。

↑にも書いたように工業地帯でも今後、宅地化が進む地域であれば
多少問題無いと思うのですが、こちらは明らかに工業地帯ですよね。
住環境（騒音＆異臭＆日当たり等）まったく考慮しないって人以外
住んではいけない物件だと思います。

徒歩２０分地域で戸建てとの比較ですが
戸建てには戸建ての、マンションにはマンションの良さってあると思うんです
事実、低層住宅地に建つ低層マンション（高額だったりしますが）も
一定の人気あると思いますし。

ヒューザーのコンセプトって広い間取りでゆとりある生活ですよね。
コンセプト的には繁華街や工業地域の住環境の悪い場所には
似合わないと思うんですよね。

>147、151

横浜鶴見の物件の周辺環境をけっして支持するわけではありませんが、ここは工業専用地域ではなく、工場区画内でもありません。
そもそも工場といっても、硝子工場とその関連倉庫だけで、あとは鶴見線の車庫と、家具展示場、そしてゴミトラックの車庫です。
硝子工場から出る煙は水蒸気とホウ素系の化合物ですが、実際に存在する煙突は南側に200メートル離れたところにある1本のみ。
また、ホウ素系化合物は人体に悪影響があるわけではありません。おそらく、一番嫌われるのはゴミトラックの車庫でしょう。
付近には横浜サイエンスフロンティアが形成されていて、工場の他地域への転出を前提に、この一帯が将来、住宅も含めた地域に変わっていく可能性はあります。
実際に付近一帯をじっくり歩いてみればわかりますよ。

>>152 確かカリモクの隣のところですよね。　152さんのおっしゃるとおり、そんなに酷いところでは
ないと思いますね。　僅か100m離れたところと倍以上違う地価なら、今後よい方向に変わっていくことに
かけてみるのも悪くないと思います。　住宅が現にたつのですから用途地域が”工業専用地域”と
いうことはもともとあり得ないですよね。　　昔の宅建の勉強で、工業専用地域には住宅は建たないと
いうのは一応うろ覚えで覚えているもんで... 多分　準工業地域　と、工業地域の差について上の
コメントはなされているものと推察します。　最もここ横濱鶴見が工業地域かどうかは私は知りません。
HPの物件概要にもでてないですね。 紛らわしいですけど、2000年竣工のグランドステージ鶴見は
工業地域内だったのは覚えているのですが... まぁもう前世紀のネタですけれども。

>>141さん、ご意見ありがとうございます。

しかしながら、以下の点から「三千万円台後半」ではなく「四千万円台から」と記載したほうが
より良いだろうと考えてのことでした。

①三千万円台の物件も確かに存在していたが絶対数は少なかった。
②建材、土地仕入れ価格が高騰している昨今の傾向から考えて、これからも少ないと考えられる。
③上記①、②のことから、「三千万円台から」は決して嘘ではないが、「四千万円台から」と整理
　しておいたほうがより情報として役立つ

上記は私見ですので各位の意見をお聞かせください。
賛同が多い方の記載にしたいと思います。

現在オフィシャルHPに記載されている物件の中ではどれがお買い得なんでしょうか？

>154、155

１１０平米で３０００万円台を実現するには、平米単価３６万3636円以下ということになりますね。現在分譲中の物件では、横浜鶴見、船橋海神、白井の3件となりますが、2003年後半以降の全24物件では、他に磯子（2004年）、川口（2004年）を含め、全5件となります。
確かに少ないですが、比率は20%ぎりぎり超えますので、「数は限られるが３０００万円台から」というような書き方のほうがフェアかと思います。

お買得物件は、まちがいなく横浜鶴見でしょう。平米単価の最安値は26.1万円（坪単価で８６万円）です。全戸150平米ですし、駅近でもあります（周辺環境についてはさんざんここで議論していますので、省略）。白井も似たような安さですが、都心から31キロも離れ、ヒューザーが企画と販売代理だけ請け負っている物件なので、１３０平米までしかないし、ヒューザーらしいリビング・インの間取りにもなっていません。
その次は船橋海神、かなり高くなって原木中山、梅島の順でしょうか。梅島は仕様をこっぴどくこのサイトで批判されてますけど。

梅島の売れ残り１戸ってのだけはやめといたほうが...
安さはともかくとして、遠くても許せるかなと思えたのは、磯子くらいでしたね。

谷塚15分の　グランドステージ竹ノ塚　34戸
町田5分の　　グランドステージ町田 54戸　ってのがもうじき売るみたいですね。
会員専用のページにでていますが。　谷塚のほうは　もし2重床/天井 駐車場”抜き”なし
だったら見にいこうかと思っています。

>156

鶴見はヒューザーのベンチマーク物件でしょう。
「150㎡　3000万台からであれば、何処まで条件が悪くて販売可能か？」
の測定をしているのではないでしょうか？（あまりにアグレッシブな物件すぎて手が出せない）

平米単価での比較ではなく、周辺環境・値段・設備のバランスで優れている物件はどこか？という話ですよ。

逆に梅島は確かに駅からは遠いけど、周りに嫌悪施設がざくざくあるというもんでもないので
坪単価は20万くらいしていたはず。 0.7で割ってまぁ坪100万程度で仕入れているだろう。
普通に南向けに駐車場つきで70-80m^2台のマンションとして作ろうと思うとまず無理な南北に
細長くて、非整形の土地なんだけど、ここにマンション建てられるのはヒューザーならでは
ありますね。　実際にはもちょっと安く仕入れしたかもしれない。
　確か容積率199.99% とかフォーナインで作ってあったはずなので、今残っているのは
116m^2 4590万だから、坪単価130万。　鶴見より40万ほど高いけど、
鶴見の坪単価を40万と思えば、(100-40)/2(容積率)×1.2(販売経費・利息他）〜35万程度なので
建物にかけている費用は同じというか、値段の差は土地代だけですね。
　一階の部屋とかは、末期には、6000万下まで値引きして 160m^2近いのを売っていたから
坪120万とかもあったわけですね。 鶴見と違って外断熱の代わりに　直床で、駐車場の”抜き”
がありますから、　そこまで考えると割り得感は　鶴見 >> 梅島でしょうか。

>>160 これから見ると、 多分 ヒューザー物件の値段は、坪単価で
(60 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.2 程度で作ってきていると思われます。
ほかのデベの標準的な値段が
(70 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.4 程度で、実際梅島の周辺価格は、
坪160-170万ですので。　土地代が勝ってしまうような地区につくると、
せいぜい15% ほど安いだけになってしまうので、やはり路線価10万円台までを
基本にしないと、おおって価格にはならないですよね。　土地代が果てしなく安くなる
極限では、少し仕様を落として、かつ宣伝経費を落としまくれば30%引きほどまで出せる
ということですね。　そういう意味では鶴見の物件が一番”らしい”とは言えるんでないかな。
　　

160 ですが、梅島の物件　20万なのは　坪単価でなくて、1m^2あたりの”路線価”でした。
失礼。

しかし、さすがヒューザー 回遊族にも購入させるといわれるだけあって、購入
検討者の会話レベルも異常なまでにディープだなぁ... ついていけん (^^)

しかし梅島は人気がないな。
駐車場代が抜かれる以外で特別に悪い点が思い当たらないのだが。
誰か梅島の特に悪い点について解説してくれないか？

（ちなみに周辺環境は「嫌悪施設」こそないが、道が整備されていない妙な場所にある）

>>156さん
ご意見了解しました。計数的に記述して頂いたおかげで納得して記述を変更できます。
>>その他各位
良い点、悪い点を問わず発言の程宜しくお願い致します。

<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で三千万円台後半から購入可能(HP情報より。これは良い点と認めて問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる(>>108さん体験より）
⑤　昨年以降の物件では外断熱仕様となっている（HP情報より。効果についての判断は難しいかもしれませんが良い点として問題ないでしょう）
⑥　一枚板の良質なドア（室内）を使用（以前の書き込みより）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）
③　直床、直天井の物件の存在（直床・直天井による弊害の詳細不明。既に住んでいる方によるご意見を求む）
④　駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在

>>108さん

もしいらっしゃったら【良い点】-③について補足説明をしていただければ幸いです。
宜しくお願いします。

>>164 さん。　実際に見にいったので問題点をもうちょっと細かく
指摘しましょう。

1) 用途地域；準工業地帯 (下から2つめ）　かつ、
　 敷地が都市計画道路に大きくかかっています。 予定の16m復員を
　建物自身はぎりぎりで避けているのですが、東側の平面駐車場部分は
　将来供出しないといけない可能性があり、現在200%の容積率を目一杯
　使っているので、同じ床面積を利用した立替えが不可能となる
　可能性があります。
2) 直床・直天井と遮音上は厳しいくみあわせながら、スラブ厚は
　最低限といえる20cmしか確保されていません。
3) 酷い下り天井がリビングの真ん中を横断する俗にいう”ギロチン”仕様
　の部屋があり、最も低いところでは、床から190cmのところ
　（私は身長が180cmをかなり超えますので）まで迫っています。
4) 駐車場の30年間の”抜き”の総額は物件価格の10%近くに達します。
　今130万/坪ですが、これで140万相当。　近くには、格安のマンションで
　あれば150万/坪程度までは結構あるので、既に”非常に”安いという
　レベルにはありません
5) 都心でもありませんし、駅からかなり歩くという立地にもかかわらず
向きは真東向き。このあたりのマンションではあまりあり得ない
　向きになっています。　実際に朝いってみましたが、1階あたりでは
　殆ど日当たりもありません。
　5) も考えれば、価格的には”妥当”なレベルで特に安いといえる
　コストパフォーマンスレベルにはありません。

続き
　なぜ2)/3) のようになってしまったかというと、20m未満の高さの中で7階建てとして、相当に
強引な200%の容積率消化を行っているせいです。そのために階高(スラブ間隔ですね）は、276cm
と、一流のデベの確保の最低基準といわれる300cmを大幅に下回っています。あの不評な長谷工
でさえ、285cm程度は確保して、天井は2重化していますよね。　直床/天井物件は、遮音をいくら
我慢しても20年ほどしてからかかる配管系の交換コストが莫大なものとなり、長期の合計金額では
決して割安とはいえません。
　柱の間隔を6m程度をやや短めにしていますが、それでも構造上 柱間隔の10%程度の太さが
大梁には必要ですから、この階高では下がり天井200cmというところができるのは仕方ありません。
110-115m^2 の住戸ではリビングの端においやることによって威圧感を低減しようとしていますが
例えば隣の和室側に大きく柱がせりだすために、和室におくことの多いたんすなど背の高い
家具類のの設置を極めて困難にしています。
　これまっとうなデベであれば当然6階建てとして設計を行うわけですが、北側の日陰（斜線規制）
のあるところなので、その制限の中で設計を行ったばあい、この土地では決して200%の目一杯の
容積率消化をすることはできません。　今の7階に相当する10%程度の床面積は捨てるしか
ないので、このあたりをまっとうな仕様とした場合、坪単価は再び10%上げざるを得ません。
　私が昔勤めていたデベ関連の会社であれば、この土地のボリュームチェック（容積率消化が
可能であるかどうかの簡易設計）の結果は”不可能”となっていたと思います。
多分それが理由で、１流のデベならば決してこの土地には手を出しません。その分
競争がないので安く土地を入手できている可能性があるわけですね

　長くなりましたが、2重天井/床にしたら、決してこの値段にはならないという点が
ご理解いただければ。　　

なお当該マンションの建っている場所は調べてみましたが、私の予想通り第3種高度地域で
あって、将来立替を行う場合にも、20m を超えるマンションの建設は困難ですね。
普通にちゃんと建てた場合 6階建てが普通は限界です。

　さらに蛇足ですが、下がり天井には我慢できるという人もいるかもしれませんが、
玄関の戸の高さ（アウトフレーム工法が普通になりましたから）と、窓サッシの上端の高さは、
階高−大梁太さで決まっていますから、ここみたいに階高が2.78mしかないと、多少細かめに
柱をいれたぐらいでは、この２つの高さを高くとることだけは絶対にできません。
ここもなんか頭がぶつかりそうだなと思いながら玄関を入ったような記憶があるので、
多分この２つの高さは190cm がいいところだった筈です。　ハイサッシとは言わないまでも
居住者の一番背の高い人の背丈180cm に +30cm 程度ないとゆったり感・高級感は演出
できません。　サッシだけ低いのに、家の中の部屋の間の扉だけ高くすると変な感じに
なりますから、ここ折角採用している上等の木製の扉も、これにあわせて背丈は低く
せざるを得ないわけですね。　面積も大事ですけれども、箱としての空間を買うわけ
ですから、高さや、箱としての部屋がなるべく直方体に近いってのも重視したほうが
宜しいかと思います。　普通の意味で、25-30畳などというリビング広さは必要ありません
よね。　あくまでゆったり感の演出のために広さを確保しているわけですから、
同時にサッシ・室内の高さもちゃんと確保しないといけないと思うのですが、
皆さんはどう思われますでしょうか。　

>170
梅島の階高２７８センチはひどいですね。また下がり天井と梁に１９０センチがあるのも問題です。横浜鶴見は階高296センチ、一番低い下がり天井で210センチ、ギロチン梁やその他見た目に気になる梁はいっさいなし（特許をとっているワッフルワイド床スラブ工法採用のため）、チーク材一枚板の室内ドア高もすべて200センチです。二重床、二重天井、フローリングもすべて無垢板（洗面化粧室も）ですから、梅島と横浜鶴見の差は大きいですね。
ひとつの会社でこんなに差が出るとは、よい勉強になりました。（もっとも、現在住んでいるN不動産の比較的ハイグレードなマンションでも、階高は２８８センチ、１９０センチのギロチン梁あり、ですから、どの会社も自分達の物件内にいろいろ差を有しているのだろうと思います。）

＞１６５

　そうそう、ヒューザー物件のもうひとつの共通する短所として、ゴミ出し設備の貧しさが指摘できます。屋根なし、そこらへんのアパートのゴミ出しコーナーを少し立派にした程度のものしか設置していないので、当日の朝しかゴミが出せないのみならず、美観上もよくありません。カラスのえじきにもなりますし。
管理会社のグランドサービスがしっかりしているので、通常のゴミ出しコーナーの掃除は行き届いていますが、ゴミ収集日のご前中の様相はーーーわかりますよね。

>>171さんて、今まで頑張ってきた鶴見の人？まだ入居してないんだ。
てっきり、住んでみて問題ないから勧めているんだと思ってましたよ。
いや、こちらの勝手な思い違いですが。

そうそう、悪い点に以前「採光に問題がある物件が多い」という旨の投稿があったかと思いますが、
その辺はどうなんですか？

あと、問題提起として、戸数の少なさをあげておきます。もし1戸でも売れ残ると修繕計画に
大きな狂いが出ると思うのですが…。

横浜鶴見はまだ誰も入居していないと思うよ。きのうあたりが引き渡し日？　来週から入居かな。

グランドステージ茅場町はどうですかね

>>172　戸数の少ないマンションが多いですからねここ。　管理コストとの兼ね合いで
ある程度は仕方ないところもあろうかとは思います。
>>171 より階高が高くなっていればあまり問題を感じないでしょうが、278cmより低いってのは
築30年とかのマンションでない限りちょっとあり得ないので... そこに新築として入れるかと
いったらまぁ普通は無理ですよね。　このように、このデベのマンションの場合、立地とは別に
極端に当たり外れがあるので（城東地区にはみた限りでははずれだけでしたが、あたりもあると
信じましょう）　会社として指名買いはできず、個別物件として評価するしかありませんね。

　なお 20m/31m/45m/60m で各々法律上の規制が代わるので、ぎりぎりこの高さ未満になっている
マンションが多いですね。　31mに11階ってのはいくら無理やっても難しいので、
まぁ鶴見の場合誰がやっても10階建てです。
　60mは20階建てのマンションが多い理由ですが、19階に落とすよりは、20階でもわざわざ超高層
認定とったほうが得なのか、一流デベでも60mかすかに超にして超高層認定取得で
くるパターンのほうが多いように思います。
20m 7階建て　 45m 15階建て　ってのは3流デベが無理やるとできてしまいます。
おのおの 6階/14階だてにしないといけないのですが、 45mの15階だてってのは
結構よくありますよね。　でも20m で7階収容ってのは、きょうび正直非常に珍しいかと。

船橋の物件（駅徒歩７分）はいいですよ

>178

どの点が、どのようにいいのか具体的に記述いただけると幸いです。

>>173さん

売れ残りがあった場合、修繕費は入居があるまでデベ持ちだそうです。

>>178 上の議論だと駐車場”抜き”のあるほうのようですが....
>>162 の理屈からいうと、路線価15万ですし、どうも容積率300とれていますから
坪単価120万程度に入ってもいいように思いますけれども、今売っている２戸は
114/152m^2 で、5060/7090万といっているので、坪単価140万上で、かつ駐車場抜きが
あるのでは、ヒューザー物件としてはあんまりうまみのないものに見えますが。
10階だてでなくて11階建てというところが、またまた高さ方向の圧縮設計の可能性を
示唆していますね。　例によって四角くはない敷地の利用ですね。　

駐車場100% / 駅から遠い　/　けどかなり安いって点では、
同じ舟橋でも海神の物件のほうが”らしいよね”。
やっぱり駐車場には”抜き”はあるようだけど。
両方とも31m以内で作ってあったら、1階の高さが270cm台になってしまうけど..
まさかそれはないと信じたいね。

茅場町は、立地的にも、価格的にも随分コンセプトが違っていた
（広い割りには、周辺に比べて低めの坪単価ってのは同じだけど）
と思うんだけれども、どういう仕様だったんでしょうね。　人気だったのか
もうHPからは消えているんで完売なんでしょうけど。

>>180さん
そうなんですか。情報ありがとう。それは良心的ですね。

>>183さん
2chのヒューザースレには結構辛口なインプレがあります。

>>184 修繕費負担に関していえば、これはどこでもそうなんですが.....

>>185さん
そうなんですか。いや以前にそれで揉めているマンションを知っているもので、勘違いしたようです。
とんだ恥をかいてしまったようですね。では、これはいい点でも悪い点でもないという事で…。

船橋本町の物件は確かに魅力的。建物構造はさておき、駅から程よい近さ（徒歩７分）、それも南口と違って
整備が行き届いている。駅周辺の慢性的な渋滞からは少し外れた立地は住み易そう。過去において、近辺に１５０㎡
のマンションなんかなかったんだから、需要はあると思うよ。

他の藤沢駅周辺物件と比較して

良いと思う点：
　広くて安い。（3千万の後半から5千万の前半位）
　藤沢駅徒歩10分圏で100m2超え自体、中古まで視野に入れても極めて少なく、
たまにあっても、ほぼ例外無く当時の億物件なので、中古でも4千万近い。
　また、古い物件は管理費等が高いので、実質的な月々の支払いが逆に高い場合
すらある。

悪いと思う点：
　違法行為を生業とする団体の事務所が近い。
　住民に手出しはしないけど、他団体の同業者の車の路駐がウザい。

否定的意見に対する所感：
１．HUSER固有
（１）トイレの棚が戸棚じゃない
　　藤沢も確か同じ。
　　あるのが当たり前に１票。
（２）内装が安っぽい
　　藤沢は現物をモデルルームにしてるけど、特に悪いとは思わなかった。
　　少なくとも今住んでるところ（築７年位かな）よりは丁寧。
（３）駐車場代がHUSERへ
　　物件によるらしい。藤沢は管理組合に100%入る。

２．一般論
（１）駅近は環境が悪い
　日本の安全神話が崩れた今、暗い夜道がない分郊外よりマシ。
　酔っ払い、呼び込みの兄さん等は、ガラは悪いかも知れないけど犯罪者じゃな
い。
　女子供が犯罪者に襲われた場合、暗い夜道ならアウトだけど、呼び込み兄さん
達は助ける側に回ってくれる。
　買い物の便は郊外より断然良い。
　徒歩での移動中心なので、交通費が安く済む。
　電車は利用し易いけどマイカーでの移動の便はNG。
　駅近は駐車場代も高いので、車の利用頻度が低いなら駐車場だけ車庫証明限度
の2km離して置くのが良いかも。
（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

以上

地価階があるってのはヒューザーでは珍しいと思うけど
高さ制限とかでもぐっているの？　→　藤沢

地下階　ですね。　こんな掲示板ばっかり投稿しているんで変な日本語変換の癖がついている (^^)

>>187 しかし7000万あって船橋で買うかなぁ... まぁ地縁ってのがある人はあるんだろうが。
TTTあたりだったら十分中央区で120m^2　タワー中層階以上とか買えてしまう値段だよね。
まぁ150m^2は無理だけど。 100m^2くらいは欲しいと思うけど、150m^2がいるかといったら
（うちは子供いれて3人しかいないし）いらんような気もする。

>２．一般論
>（１）駅近は環境が悪い

　そんな話は誰もしてないと思うんですが…。
　ヒューザーの駅近物件は険悪施設が近くにあることが多い、っていうのが話の流れです。

　それを越える魅力があるかどうかを語るのがこのスレでしょう。

ずばり　　”ない”。

>192

ほかの細長いマンション買うよりは全然ましだとおもうよ。
俺は。

＞190
＞191
そうですね
そんなにお金があるのに船橋駅近に住みたい人は
皆プラウドタワーに行ってしまっているでしょうね。
また船橋で広さと環境を求める人は船橋駅近は求めない。。。

>>188

（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

駅から遠くても（15分くらいまで）いいんだけど、ミニ戸は絶対やなんだよね.......
15分くらいはなれればそれなりの注文住宅が買えるのだろうか？

ところでグランドステージとセントレジアスってなにが違うの？
誰か教えて。
（名前とか言わないように！）

同じ地域に最初のマンションを建てるときにはグランドステージ、ふたつめを建てるときにはセントレジアスというふうになっていると営業マンが説明していました。家具付きの場合はコンアルマーディオになります（横浜鶴見が第一号）。

追加よろしくお願いいたします。

⑤戸数が少ないため管理費・修繕費の等の負担が重い
⑥販売直後に基準不適合になるような物件がある
⑦設備がほとんどオプション
⑥共用設備が無い
⑦壁紙が薄い
⑧風呂の扉など１年も住んでいれば、斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりする
⑨間仕切り壁の厚みが7センチ以下
⑩スラブ厚１５０ｍｍのところがある
⑪管理人に勤務時間が短い
⑫土壌汚染などの調査が行われていない
⑬立地の用途が住居用ではない場合がある
⑭直床でリフォームなどが出来ない可能性がある
⑮階高が低く、梁が出ている物件がある
⑯採光面に難がある
⑰都市計画道路の予定地に大きくかぶっている物件がある
⑱仕様・構造ともにばらつきがあり、物件ごとに変更が多い
⑲ゴミ出し設備の貧しさ

＞１９９
「設備がほとんどオプション」「共用設備が無い」は言い過ぎでは？
「スラブ厚１５０mmのところがある」も鶴見のことをさしているのなら、あそこはワッフルワイド床スラブ工法という特許取得済みの工法で、３００mmと交互になっており、遮音と断熱に優れているらしいから、欠点にはなりえないのでは？

他社の営業がだいぶ出張ってきたようだな

>>200 標準でついている設備仕様が低レベル・共用施設は基本的に殆どつけない方針
とすれば嘘ではないでしょう。

>>189
単に段差のせいだと思います。地下階も実質１階となっています。
最下階を１階とすると、実質１階なのに２階とかなって不自然だからだと思います。
逆も言えそうですが、最下階は共用設備だけなので地下の扱いにしたのだと思います。
容積率的にギリギリと言う訳ではなかったみたいですし。
（近隣に１４階建てが多いので１０階止まりにした理由が容積率かと営業の方に聞いた際、「まだ少し余裕有り」とのことでした。）

まとめ屋です。
>>199さんご意見ありがとうございます。

ただ記述の内容があまりに低レベルだったので、取り上げる価値がないと
思ったものとその理由について「回線切ってマスかいて寝ろ」とのメッセージ
とともに記載させていただきます。

⑤戸数が少ないため管理費・修繕費の等の負担が重い
⇒これをいったら戸数の少ないマンションが全て悪となってしまう。
　情報として価値がない。

⑦設備がほとんどオプション
⇒設備を購入するか否かを選べるといえる。
　最初からコミコミで選択権がないよりマシ。
　元々そういう販売戦略なんだから情報として意味がない。

⑥共用設備が無い
⇒共用設備有り=良いとの認識にたっての発言。
　維持に金がかかるだろう！
　上記⑤に同じ。

⑧風呂の扉など１年も住んでいれば、斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりする
⇒既に中傷誹謗の域。情報として価値なし。

⑨間仕切り壁の厚みが7センチ以下
⇒これはどこの情報？ソース求む。

⑩スラブ厚１５０ｍｍのところがある
⇒>>200を参照。情報としてバイアスがかかりすぎ。

⑪管理人に勤務時間が短い
⇒これは議論の余地有り。世間一般は常駐なの？

⑫土壌汚染などの調査が行われていない
⇒既に中傷誹謗。法規の範囲で実施されている。法規の範囲外でもする必要があると
　いいたいのか？

⑬立地の用途が住居用ではない場合がある
⇒ヒューザーにそれをいってどうする？情報として価値がない。


⑯採光面に難がある
⇒南向きの物件も結構あったはず。他社の営業か？

⑲ゴミ出し設備の貧しさ
⇒これはよくわからん。マンションのゴミ出しって普通どうなの？一般論を求む？
　（今俺が住んでいるところは区が指定した電柱の下に置いている。そこに置かないと持っていってくれない）

悪い点は悪い点で明確にすべきですが、情報として昇華されていないものを
あれだけ気合入れて書かれるとげんなりします。
(just a informationではなくintelligenceに昇華させろって）

確かにかなりいいがかりに近いものが多いと思いますが、
⑦　浴室乾燥機などのように、他マンションで最近はほぼ100%設置されているもの、
　外断熱でないのに、床暖房をオプション設定している物件の存在
　マルチメディアコンセントのように、一流では各部屋設置が当たり前のものを減らしていたり、
　収納がシステム式でない、トイレの棚に扉をつけない
　水周りの装備のレベルの低さなどは、　設計基準書レベルで、
　低価格路線を強いて、普通レベルの装備が欲しいユーザーに対しては、安く”見せかけて”
　いるわけですから、　装備が標準レベルより”劣っているのが普通”（ないとまでいうといいすぎ
　でしょうが）であるということはちゃんと他社との差として明記すべきだと思います。
⑯　例えば財閥系のデベであれば、ヒューザーのマンションのたっているような、やや
郊外・駅から遠いという場合には、採光条件の徹底はmust な条件です。　駅20分とか、
都心20km以遠とかであればほぼ100%南向きにつくってくるのが1流の条件だとされています。
無論南面してとれれば、ヒューザーだって南向けに作ってきますが、それを必須の条件と
した土地取得を行っていないという点で、他社物件と比較して採光面をより重視していない
というのは特徴としては当たっていると思います。　特に外断熱工法を採用した物件では
腰高窓の採用などが多くて、壁面に対する窓面積が他社物件よりかなり小さくなっている
物件が多いというのは、外断熱が多いことを、メリットに明記するなら、それに伴う
デメリットとして書かないのは片手落ちに思えます。　城東地区・埼玉の数物件の周辺物件との
比較から、少なくともヒューザーがあまり採光を重視した設定を行っていないことは
特徴として明記するにたるものだと思います。　　

>>203 極端に平坦でない敷地ということで、地盤などに問題のある可能性ってのはどうなんでしょうか？
この会社の土地仕入れ、鶴見という、なんとなく普通じゃないところが多いので邪推したく
なるんですよね。　

>>205さん

ご意見ありがとうございます。
このように明確な理由を記載していただけると納得して更新しやすいです。
（また後から見た人も議論に加わりやすいですし）

>⇒これをいったら戸数の少ないマンションが全て悪となってしまう。
>　情報として価値がない。
この理屈を認めると、全てのディスアドバンテージに対し「そういうマンションだから悪ではない」となってしまいます。

例：「険悪施設が近いマンションが全て悪となってしまう。情報として価値がない」
例：「直床／直天井のマンションが全て悪となってしまう。情報として価値がない」

戸数が極端に少ない事は明らかにデメリットでしょう。
ヒューザーは戸数が少ない物件がほとんどですから、十分指摘に値すると思います。

レトリックを駆使して偏ったまとめをするおつもりなら、あまり感心できませんね。

良い点については、ドアの材質といったことまであがってるんですよ。
これってインテリジェンスなんですかね?
204の投稿内容は、みなこの掲示板で出てきた事柄です。
まとめといっても、良い点ばかりを誇張し、悪い点を無視するのでは無意味どころか、
ミスリードを誘うだけでは?

購入する人は、
広さ、間取り、価格、そういった良い点とトレードオフに、
一般的なマンションと単純に比較してはいけない点や、
あきらめなければならない点、
負わなければ成らないリスクや負担については良く知っておくべきです。

一般的なマンションの感覚で、
よく調べないで買ってから、後で資金繰りがとか、
こんなはずじゃなかったとかいっても施主、住人ともに不幸になるだけですから。

南向きハイサッシのリビングを持つマンションに住んでいる方はおわかりだと思いますが、採光重視といっても、光が入り過ぎるのは問題です。
冬など南中確度が低いので遮光する必要からカーテンでしめることになるし、夏は夏で、冷房効率が下がります。ヒューザーの物件は腰高窓が多いというけれど、それによって採光が不十分になることはなく、逆に採光過剰を抑えていると言えます。実際、モデルルームでそのように感じました。営業マンも「採光軽視」と言われていることを気にしているようで、明かりを全部消して「実証」してくれました。

>> 210
高層マンションなど、採光がよすぎることで暑くなりすぎるなので弊害もありますが、ヒューザー物件
の立地にはあまりあたらないと思います。　理想形では南面一杯にバルコニーがあって、夏日の高い時期
には直射日光に入るのを防止。　一方、冬は日が差すことがよいと思います。もともと日本家屋では
縁側の存在がこれを可能にしていたのですが、南面してバルコニーを配置するという日本のマンションの
設計は（多分公団の団地あたりからだと思いますが）合理性はあると思います。　
　ヒューザーの場合南向けでない物件も結構多いですし、小さめの建物で床面積を確保しようという目的
に加え、外断熱工法を採用するため（バルコニーが大きいと外断熱は効果が低くなりますから）
小さめのベランダを設置して、南向きの部屋の場合でも、腰高窓の外にバルコニーなしという
パターンが多くなります。　南面している場合これが光が”入りすぎる”原因でしょう。
210さんの反対に、梅島の物件など、東向いている物件では、午後にMR訪問したのですが、
カーテンなど全開でも非常に暗く感じました（灯りをつけないと暮らせない程度）
　札幌など寒冷地ならともかく、首都圏では、外断熱工法を採用しなくても十分に結露防止などは
可能です。上に書いたような弊害を考えると、あまり妥当な選択とは私個人は思っておりません。
　寧ろここのマンションの場合、建設単価を抑えるために、直方体に近いのっぺりした外観と
なっていることが多いですよね。　これがまず最初にあって、バルコニーなどを十分に使えない分
”外断熱”を売りにせざるを得ないというのが実情なのではないでしょうか。

>>199,208,209

①各項目に説明を付け加え、各位が項目別に良し悪しの検討をできるようにしてくれ。
②個別項目が多すぎるから、帰納的にアプローチしてくれ。既に挙がっている個別項目も含め整理してくれてかまわないから。

それから、俺がお前に「マス書いて寝ろ」といったのは物事には二面性があり、それを踏まえ良い点/悪い点を平等にあげていくよう
しなければ（少なくともその姿勢を見せなければ）、この掲示板を見ている他の人々がが建設的な意見を述べ、有用な情報交換
の場にしていこうという気を失ってしまうだろうと思っているからだ。(例えば「戸数が極端に少ない事は明らかにデメリット」と書いているが、
規模が大きくなればなるほど良いマンションとなるのか？それは明らかに違うだろう）

お前は「>>199の投稿内容は、既にこの掲示板で記載済み」という。書いてあることを羅列すれば正しい情報になるのか？
しかも、恣意的に悪い情報だけを文単位で抜き出しての羅列だ。

「まとめといっても、良い点ばかりを誇張し、悪い点を無視するのでは無意味どころか、ミスリードを誘うだけでは?」
一般論としては正しい台詞だろうよ。ただ、「お前がいう台詞ではない」ということだ。

追記
ドアの記述については確かに「Just a Information」だな。ただ、これは便所の戸の記述を入れておきたかった
のでそれとのバランスで入れておいた。（便所の戸の話は結構食いつきやすいと思ったんで）
全般的に情報が出てきたら帰納的に統合してくれ。

有人同士の喧嘩スレッドじゃないのだから、「俺」「おまえ」はやめましょうよ。ましてや「ーーかいて寝ろ」なんて。女性も加わっているのだし。
ちなみに204の内容（公平な指摘を目指そうという姿勢）自体には賛成。

>>213

了解です。気をつけます。く(・・)　ビシッ

やっぱ、田の字型でない間取りが多いのはメリットにあげるべきではないでしょうか。

>>212　多分、一番厳しく指摘してきたのは私かもしれませんけども、喧嘩口調はいけないと思います。
主張したいことがあるなら実例を挙げつつ、理由・論拠を正確に示すべきです。
ここ、一括入手して用いている建具などの最近の重厚感のアップはここ１年ほど特筆すべき
高いレベルにあります。案外皆確認していないですが、MRでドアを見たときにこぶし作ってとんとん
叩いてみれば、ここのドアは、別格に分厚い付板を貼りで作ってあって、重厚感のあるものを採用
していますから、これは、最近のグランドステージシリーズでは共通していますから、ちゃんと
メリットとして取り上げるべきです。
　その一方で、その同じドアを全開放したときに、ぶつかりを防ぐための戸当たり金具ですが、
通風などのために開放しきった場合には、ちゃんと金具で固定できて、風が入ったときにばたんばたん
をしまったりしないようにすべきですが、私の見にいった物件では、これは徹底されていませんでした。
トイレの棚に扉がなければ、トイレットペーパーに生理用品まで客の目から丸見えです。　ユーザー
不在の設計といわざるを得ますまい。こういうのは、例えいくら節約して（けちって）作っても決して
オプション設定とすべきものではないと思います。
　その意味で、ドアの重厚感がメリットに、便所の棚の戸がオプション設定というのは、
両方とも利点/欠点のところに明記しておくだけの意味のある情報かとは思います。

　リビングインというのが”特徴”とはいえるでしょうけど、
”メリット”かどうかには異論はあるかもしれません。　日本では少ない間取りですから、
一定の需要はあるでしょうけれども、間取りとして、より優れているかといったら？では。
必ずワイドスパパン設計として、かつ南向けというのを徹底していれば無論南面の長さの
とりあいになる、羊羹輪切り、田の字プランより優れているといえるでしょうけれども。

＞２１１

直方体ののっぺりした概観が多いのは、建設費を節約する効果のためばかりでなく、地震に強くするためのメリットを追究しているからです。多くの建築専門家が書いていますが、シンプルな構造の建物は地震に強いといいます。デザイン性を優先しすぎると、地震のとき、壊れやすくなるのでは？
また、シンプルなヒューザーの物件とはいえ、各マンションごとにそれなりの個性は出ていると思います。私のお気に入りは上大岡と横浜鶴見かな。とくに上大岡は形状が美しく思います。

>>217 地震対策をいう割りには、躯体レベルは？？な点も多いのでは。
どこだったかな、城東地区で建設中のときに、周りの様子を見にでかけたのですが、
思いっきりシングル配筋使いまくりでしたよ。　

＞２１８
　でも柱の帯筋にスパイラルフープを使い、コンクリートかぶり厚も大手デベで一般の40ミリを採用していますよね。壁のダブル配筋はそれほどに重要なことでしょうか？

>>218,219

最近のレスだと「財閥系では」とか「一流なら」とか「大手デベでは」とか
いろいろな意見が出てるが、どの程度なら一般的かの基準がわからんので、
なんとも判断しがたいですね。

なにか、いい基準はないものでしょうか？

>>219 コンクリ部分を30年を超える長期に渡る期間もたせようと考えれば必須の要件だと思います。
外断熱を関東で採用というのの基本的意図は外国なみの長持ちを目指す点にあるわけですよね。
ひび割れ防止のためには、シングルってわけには普通いかないと思いますが。

>>220 さん
ある基準を満たす満たさないでいったら、大手だから1流というわけにもいかないですよね。
碓井氏あたりの著書基準でどうでしょう。　以下長谷工板（現行のもの）15番の方から
コピーさせていただきました:

　(1) ダブル配筋の徹底(廊下側はぬれないからいいとかいう嘘はつかずに）
　(2) 階高3m以上の徹底
　(3) 2重床/天井を基本とする
　(4) 2重壁工法の即時廃止
　(5) MR公開時にぶつかるからって外さないといけないようなドアのある
　　　間取りプランの廃止
(6) いかなる場合（外廊下の途切れる先の妻側住居も含む）でも部屋の真ん中を
　 　梁が横切るようなギロチン仕様の部屋は絶対につくらない
(7) 竪配水管には、メンテ可能な鋳鉄管を採用
(8) ブラスターボードは遮音性の高い 12.5mm を基本とする
(9) 全ての居室のドアをちゃんと通風のために開けたまま固定可能なようにする
　 　(がたんがたん風でしまるのはもう勘弁)
(10) 非常階段は総コンクリート製を基本とする

これで１つ合致しあいごとに10点マイナスするというのを提唱されておられますね。
デベ側の事情まで分かる踏み込んだ記述のある、碓井民朗さんの本
”マンションの常識・非常識”は良書だと思います。　是非読まれたらいかがでしょう。
購入前に読んでおけば、1500円分は十分取り戻せると思いますよ。　まぁなかなか
氏の基準は厳しいので、100点物件ってないですけれども。
なお私の見たヒューザーの物件はこの基準で採点するとよくて60点でした。

＞２２２

厳しい基準で、これを各社が実現してくれたらさぞかし日本のマンションは高質になると思います。でも、ヒューザーでなくても、いま現在、この基準を採用すれば、どの会社の物件も（億ションを除き）せいぜい60点でしょう。実際に階高3メートル以上を実現している一般の物件がどれくらいあるでしょう？プラスターボードの厚さも12.5mmは大歓迎ですが、それを実現している物件って一割未満では？
ヒューザーが特に劣っているとは言えないと思います。「よくて60点」なら、現状の日本では充分合格でしょう。ただし、今後努力してもらう必要がありますが（これは全社に言えること）。

>>223

基準として難しいのは「一般的」なのがどこか？という部分ですね。
（非常に抽象的で申し訳ないが）

我々の消費行動としては「市場に存在するもの」から「選択せざるを得ない」わけですから。

>>223 上のほうに一杯書いているもとデベの人間です。
デベロッパー側で、こういうのを作ってくださいという規範を示すための設計基準書というのを
作ります。　私のもともと勤めていた会社のは非常に細かい規定を示していました。
トイレの棚には必ず扉をつけろとか、共通収納は、リビングルームの中には作ってはいけない
とかです。全物件が100%完全に守ってつくっていたわけではないので、売っていたものとしては
忸怩たるものがありましたが、規定を守るだけで、上のうち 90点は自動的に確保されていました。
旧財閥系を中心に、必ず80点以上って会社は私の知る限りでも4社程度あります。
　結構、今でもMR見学はするマンション”オタク”なんですが、PB 12.5mm は最近の物件では
半数強で採用ですよ(やや高額物件中心の見学が多いってのもあるかもしれないけど、基本億ション
は見にいかないです）60点では”合格レベル”とはいえません。

>>225さんからみてお勧めのデベと特にこれはいいと思った物件があれば教えてください。

>>223 こことの比較ってことで、東京23区平均の坪単価200は難しいとしても、
土地代の安い、城東地区で、坪単価150-160万程度までだして構わんと思われるなら、
必ず階高3m以上という条件で探されても、容易に物件は見つかりますよ。

　上のほうで書いたように、マンション原価は売値の普通70%程度。　そのまた半分程度が
工事代金という中で、躯体の工事コストはそのせいぜい40%弱に過ぎません。
これが階高に比例して、1割高くなったとしても、マンションの価格押し上げ効果は
2% 程度までと、たかが知れています。　坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。

>>226 もうデベはやめていますが、同じ財閥系の会社へ移籍でしたので、完全に
手が切れてしまった訳ではありません。具体例を挙げるのは勘弁してください。

業界にどっぷりつかっている者ほど、ヒューザーの方式には驚きがありますよね。
1) MRすら作らない販売経費の削減
2) 工事業者への半分手形とかにしないキャッシュ支払い
3) 広い住戸だけでマンション作って、水周りを中心とした建設坪単価の削減
などなど。　非常に期待している分、もうそろそろ坪単価の”数字”だけの追求は
やめにして、80-90点の物件を他社より15% がた安く供給する（今のビジネスモデル
の延長線上で可能なはず）ってのを期待しているんですよ。　私は今は借家すまい
ですが、そうなったら、是非ここの会社のを購入したいなと思っています。
[ やはり原価の4割り増しになるという価格のからくりを見てくると、
やっぱり戸建てかなぁとか思ってしまって、なかなかマンションには手がでなく
なりましたので。デベの人間って案外自社マンションは買わないものですしね ]

>>227
「坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。」

激しく同意。この辺をこのスレでうまく整理してヒューザーに送りつけてやりたいですね。

ところで、>>227さんからみて結局ヒューザーの物件は「買う価値無し」との判断ですか？

>>227 さん。　玄関もサッシも上端（うわば）の高いのは、値段が高いですよね。
躯体工事だけなら、坪2-3万で済みますけど、実際の価格上昇率は 4-5万に、
販売経費分1.5倍近くをかけて、 6-7万/坪はいきません？　多分販売側の方で
転職後の仕事かたみても設計側に詳しい方ではないのではと推察いたします
　ここヒューザーみたいに30坪超で作っていると、グロスでは、200万超の値上がり
要因になりますよね。PB12.5mm も大分に高くって、100m^2超の住居では、最終価格で
15-25万程度の値上がり要因になりますよ。ヒューザーはまだまだ坪単価で勝負の会社ですから
ずばり三菱・三井・住友・東京建物レベルを期待するのは難しいでしょう。

　外国と比較しながら、広さが必要を売りにするなら、欧米なみの天井高も確保しないのは、
主義主張として非常に変だとは私も思いますけど。

>>231 さん　するどいですね売る側でした。　基本直床はやらない会社でしたので、
直床の例ってのを売る側としては知らないんですよ。
まぁじゃあ完全高さ比例で1.4倍も考えるとしても、普通土地代半分ですから、
通常の2.85m (ここみたいに2.7m台ってのはまぁ普通はないですもの）　を3.0m にもって
いって、高さ5% アップ。完全に建設コストは高さ比例（実際は水周りとか内装とか
あるからこれは上限ですよね）だと思っても、　上昇率は 5/2=2.5% ですよね。
都内でも100m^2 5000万下の供給は都内でも十分可能ですから、この1/40だと思えば、
直床にしても 125万しか安くはできないという計算ではいいでしょうか？
差額越す炉はなお許容範囲というか、車１台分にもならん程度で、頭がぶつからなければ
いいかなぁとか思うのですが？　（私は身長が185cm を超えるので、ちょっと上端
190はきついです..ちょっと伸びして、高めの履物はいていると本当にぶつかります)

コンアルマーディオ横浜鶴見って、建設中に火災があったから安いのだと思ってた・・・。
新聞にも出てたみたいだし。安さの理由はすべてヒューザーの自社施行で建築だからだけ？

>>232　建具の価格上昇分と、2重床/壁の手間が増えることによる手間賃の上昇。
あと、当然、232さんは、12.5mmのPB が天井・床を突き抜けてスラブまで貼ってある
のを希望されているのでしょうから、そこまでやると 30坪では、どうやっても
250万近く高くなります。(販売経費ほかを40%で計算した場合）ここの会社のように、
MRなし・営業人数も極端に絞ってとかやっていれば、200万アップくらいまでには
押えることが可能でしょうか。　問題はこれだけ価格が上がっても、なおよいと
思う客ばかりかどうかです。　まさかデベの人間だけを相手に商売はできないですしね。

なるほど... ”デベ御用達マンション”　なんかやって欲しいですねぇ。

確かに、200万アップはキツイですね。
細かく説明されればその価値が理解できるかもしれないが、営業的には難しいのかも....

>>230 共稼ぎなのですが、妻の勤務先・子供の通学先などの関係で、
城東地区限定で探しています。　住吉・梅島・東向島・錦糸町は見ましたがどれも
”買い”には思えませんでした。

車みたいな消耗品でも200万高くても買う人は買うよね。　4-5000万に対して
200万ってのは、その価値が分かる人には許容範囲でないかな。　寧ろマンション販売を
行う人間の中に、”階高”って言葉すら知らない人間が多いのが問題なんだよ。
直床否定論は、遮音のからみでしか聞いたことなかったからね。　ここの説明みたいなのを
ちゃんとセールストークできて、ほらサッシも玄関もこんなに高くできるでしょ？
って説明してあげてば、営業上さほど問題かなぁ... 　

>>238

その200万で話を聞きにこないかもといっているわけよ。
35年ローン（フラット35で想定 9月際安金利 2.46%にて計算)で200万借り入れアップは約300万の返済になる。
（月額７千円チョイ）

懐具合は家庭ごとに違うだろうけど、年収一千万以下の家庭では、４千万越えたあたりから１００万単位で
購入するかしないかの選択が分かれると思われる。

>>239
際安⇒最安の間違いです

>>239
ヒューザーの物件は坪単価では安いですけれども、グロスでは決して安くはないですよね。
寧ろ、近隣の75m^2物件の値段を超えるものが少なくない。　磯子の物件は40% が医師か
弁護士といった”士族”の購入であったと自社パンフでも示していますし、
営業の人も1000万超中心ですとか言っていました。（こういう情報をセールストークで
べらべら喋る構造にも問題があると思いますけれども） 実際には、首都圏の年収平均
700万をかなり大きく超えるところが平均的な購入者層になり、また物件によっては
半数近くが停止条件付きで、今の住居を売却しての購入になるので、ローン金額自体は
そう大きくない人が多いと推察されます。　実際どこにいってもあんまり20代なんて
購買検討者にはお目にかかれません。　年収に対して30%とかぎりぎりのローンを
抱えて買うような人はそんなに大きくないし、”士族”が多いとすれば、高学歴者
中心ですから、話せば分かる層かなと思うのですが。
また高額であっても、広さの面で他にはないなど競合を避ければ結構購買者が
でてくるものです。　実際都心のタワー物件(CMT/TTT）は坪200万超級で、80m^2くらいで
かなりの価格になりますけれども、登録者の2/3が年収1000万下であると公表されています。
　参考までにうちの場合、世帯年収は税込み1800万程度。物件価格上限は7000万。
少なくとも120m^2程度を目標に探しています。　あんまりマンションにおいて土地代に沢山
お金を払う気にはなりません。（土地だけ売却できるわけではないですから）
　Isize などで100m^2超で検索かけるとやはりここの物件のヒットする確率が高いですから、
必然的によく見にくることになりますね。