ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

ツラツラ長いだけで、結局は管理組合が管理会社に支払う金に対する対価を何一つ説明できないと言う事でいいですか？単純に無関心につけこんでボッたくってるだけで、管理会社の不正を見抜けない奴らは自主管理はムリだから、管理会社の養分になり続けてくれ。こんな矛盾した頓珍漢な事しか言えないんだろ？人の感じ方それぞれとか、答えになってないからw

貴方の認識でマンション管理会社のフロントはだいたい1人につき何棟担当してるんですか？

組合から集める管理費の総額の何割が管理会社の粗利なんですか？

そのお金に対して、管理会社が果たす、標準的な月の仕事の具体的な中身はなんですか？


詳しいと言うなら上記の3点に答えて下さいよ。それで、費用対効果が分かり、委託することのメリットがあるかないか、判断がつくでしょう。

>>1001 匿名さん
＞管理組合が管理会社に支払う金に対する対価

管理業務の仕様として挙げられるすべてがそれに該当する訳ですが、貴方がそれを支出の理由として認められないのですから、私がどんなに説明しようと徒労ですよね。貴方に委託管理にシフトして貰うつもりはありませんし、私が自主管理にシフトする必要も無いと思っています。「管理会社なんて要らない」と貴方が言っても、私には必要です。同じ見解の人が多くいる限り、この状況は続きます。

頑張って状況をひっくり返してください。私は困りますが、それが世間の総意なら従いますので。

どんなに説明してると言ってるけど、貴方は項目があると言ってるだけで、具体的な中身が皆無ですよね。

利益をいくらとっててそれに対する仕事内容が一切あなたの説明では見えてこないんだけど？

>>1001 匿名さん
＞何一つ説明できないと言う事でいいですか？

構いませんよ。私は発信したかったことは全て書き込みました。ここを読んでいるのは貴方だけではない筈ですから、長文でも理解できる方は普通に受け止めてくださるでしょうし、理解できない方には永久に伝わらないだろうと思っています。貴方を説得することが目的で投稿している訳ではありませんし、貴方が色々と本音を書きこんでくださったことで、少なくともこのスレでの「管理会社不要論」と「自主管理絶対論」はだいぶ旗色が悪くなったのではないかと確信しています。私も貴方の一連の反応を見て、自主管理の是非に関する議論などそもそも求めていらっしゃらない、対立する意見は聴く気もなければ読み解く力も無いのだなという理解に至りました。それで良いですよね。

>>1002 匿名さん

＞貴方の認識でマンション管理会社のフロントはだいたい1人につき何棟担当してるんですか？
＞組合から集める管理費の総額の何割が管理会社の粗利なんですか？
＞そのお金に対して、管理会社が果たす、標準的な月の仕事の具体的な中身はなんですか？

レス番もアンカーも無いので、何方が誰に宛てて訊いておられるのか良く解らないのですが、何となく私宛ての内容である気がしたので一応コメントしておきます。

まず、私は管理会社に勤務している訳ではありませんし、そういう職歴も無いので、管理会社の委託業務における利益率など一切知りません。知っていてもこんなところで開示はしませんが。管理業務に限ったことではないと思うのですが、委託費のうち利益がいくらなのかとか、商品の代金のうち原価がいくらなのかが把握できないと、業務成果や商品に満足できないと言うようでは、お金を使うことなど出来ないでしょう。こんなことを訊くのは、まさに「委託内容＝業務の目的」を発注者として理解できていないことの証左です。

「粗利に対して管理会社が果たす標準的な月の仕事の具体的な中身」は、何度も説明していることですが「発注仕様書の通り」です。発注者の立場でありながらそれを疑問として呈することには失笑を禁じ得ません。しかも、その発注仕様の内容は案件ごとに異なるのですから「貴方はどういう認識で管理会社に仕事を依頼しているのですか？」と、質問に質問で返すしかなくなります。管理会社は頼まれたことをやっているだけで、別に自発的に管理業務をしている訳ではない筈ですよね。自分が相手に何を頼んだのか解っていない、だから相手がしたことを評価することが出来ない。貴方はそういう状況に陥っているだけとしか思えないのですが。

私はどちらかと言うと建物を造る側の人間でして、先日も自身が関わる建築計画において、近隣説明の一環でとある分譲マンションの管理組合に計画説明をする必要があったため、管理会社を訪ね段取りの打ち合わせをしてきました。フロントの方とは連絡がつくものの打ち合わせの日取りはなかなか決まりませんでした。聞くところによるとその管理会社の場合、担当者ひとりあたり10件前後の担当物件があるそうで、それも居住地を基準になるべく近いところを纏めて面倒みることになっているらしいです。ご本人の様子も大変疲弊していて、まさにこれぞブラック企業だなという印象でした。私の経験上、決してそういう会社ばかりではありませんし、大変そうだから優しくしてあげようという発想も持ちませんが、私自身も管理組合の理事会や総会で説明対応をした時の感想として、まあ到底割に合わない仕事だなと感じることが多いです。

何度も言っている気がしますが、自主管理をお望みでやりきる自身もお有りなら、他者と示し合わせようとなどせず、そうすれば良いのではありませんか？　彼らもその方が有難いと思うでしょうに。違う判断をする組合のことなど放っておけば良いのに、と言われるのがそんなに我慢ならないのでしょうか。それはご自身の見解や判断に、本当はあまり自信がないからではありませんか？

要するに、費用対効果が適切かどうか、「委託された業務」と「具体的な仕事の中身」の区別がつかないのに、疑いもなく、費用に対して妥当性があると思い込んでいるだけですよね？

そもそも貴方自信が１０棟前後、管理会社のフロントが担当し、その仕事は一人の仕事の1/10の労力しかかかっていない仕事内容に対して、マンションの規模に応じて１０倍から１００倍近くの費用を管理会社に払うことに、なんの疑いもなく費用対効果が正当だと思い込んでいるってことですよね？

それから、管理会社のフロントの仕事がその個人にとって、割りに合うかどうかではなく、管理組合が管理会社との契約が割りに合うかどうかの話をしていますので悪しからず。

>>1007 職人さん
今後は「職人さん」で統一していただけるのですね。助かります。

＞要するに、費用対効果が適切かどうか、「委託された業務」と「具体的な仕事の中身」の区別がつかないのに、疑いもなく、費用に対して妥当性があると思い込んでいるだけですよね？

違いますね。
無理に要約などしようとせず、長文も頑張ってよく読んでください。
例えばの話ですが、私が組合員として吟味の末に選定した管理会社と、貴方が今まで発注してきたポンコツ業者とが同質であるという前提がそもそも私には無いのですが（当たり前ですよね）、どうも貴方はそういう前提でしかお考えでない様です。何度でも言いますが、これまでの経緯で管理会社に失望した貴方が管理会社を全否定し、自主管理に将来の途を見出すのであれば、「貴方は」ご自由にそうすればよろしいのであり、そうはしない他者に対し躍起になって口出しする必要は無い筈です。もしもご自分の判断が万事万人にとって正解なのだと仰りたいのであれば、残念ながら説得力に欠けています。このスレがそういう趣旨で在るのであれば、まだまだ主張の軸が構築されていないと言わざるを得ません。

＞そもそも貴方自信が１０棟前後、管理会社のフロントが担当し、その仕事は一人の仕事の1/10の労力しかかかっていない仕事内容に対して、マンションの規模に応じて１０倍から１００倍近くの費用を管理会社に払うことに、なんの疑いもなく費用対効果が正当だと思い込んでいるってことですよね？

発注者として業務の仕様には眼を光らせるつもりだ、と書いたつもりなのですが、未だご理解いただけないご様子。まずはそこを越えていただかないと。管理会社にやって欲しいことが適切に行われ、そのフィーがこちらの予算範囲内で納まるのであれば（少なくとも私にとっての）目的は果たされるのです。結果、相手がどんなに高い利益を得ようが正直どうでもよいです。受注者の利益率を気にして、そこまで儲かるならもっと安くしろなどという浅ましい交渉は、管理業務に関わらず普通はしませんし、しなくて済むのならしたくもありませんのでね。それ以前に、組合予算と受託企業からの提示額は合致しないことがあり、そこにはどのみち交渉を要します。「高過ぎる」と感じるところがあれば発注時に相応の対処をします。貴方は今までそうしなかったのですか？

＞それから、管理会社のフロントの仕事がその個人にとって、割りに合うかどうかではなく、管理組合が管理会社との契約が割りに合うかどうかの話をしていますので悪しからず。

そこは私も元より同じです。貴方にその認識がおありでありながら「管理会社は不要」という結論に直結しておられるのが不思議でなりません。ただ、そこはもう説明しなくて結構ですよ。興味はありませんし、端的に言えば「払う金は１円でも惜しい」ということでしかないでしょうから。

管理会社を選定？
リプレイスしたということですか？　リプレイスしたということは、管理会社はやはり貴方のケースでもよくなかったということですか？

それからは、私は個人的な話などしてませんよ？一般的に管理会社のビジネスモデル自体が、腐ったもので、管理組合が管理目的で委託する価値がないといってるだけで、個人的な不満を言ってるわけではないです。矮小化したいんですか？だから、別に貴方のマンションがうまく言ってるかどうかも聞いてません。読めばわかると思いますが。。

>。結果、相手がどんなに高い利益を得ようが正直どうでもよいです。

要するに費用対効果は考えてないということですね。話になりませんね。他の組合員からみれば、大変迷惑な存在ですね。割高な管理費を是認しているということですから。

結局、値段に関係なく、不満が無ければどんだけ高くても構わない。コスパは問わないと言っている。だから、サービスに対する適正価格がどれだけであるべきかも答えられないし、考えもしていない。

そんな経済感覚がない人とは話せませんね。

あくまで、こういったスレは費用対効果を考えて、どうすべきかを話す場なんで、問題意識すら持たない人はお呼びでないですね。。

>>1009 職人さん
＞要するに費用対効果は考えてないということですね。

社会通念上、受託者の利益率をあげつらうことを「費用対効果を考える」とは言いません。少なくとも私の感覚では「費やした金が狙った成果に結びついているかどうか」を指す言葉ですので、主体はあくまで発注者です。貴方のご指摘は的外れ、と言うか只のイチャモンです。発注仕様を精査し業務報酬は審査すると言っているのですから、そこを「費用対効果は無視ですか」と言われても、話を聞いてましたか？としか言いようがありません。

例えば貴方は今朝食べた全ての食材について、それぞれの生産・流通に費やされたコストを把握した上で調達したのですか？　私は財布の中身と相談しつつ、他の商品と比較しながら自分が食べたいものを買いました。コストが見えないから何も買わない、庭で野菜でも作るしかない…なんて判断にはなりません。貴方の真似は到底できませんし、する意味も無いと思っています。そういう話ですよ。

＞あくまで、こういったスレは費用対効果を考えて、どうすべきかを話す場なんで

ならば貴方もそういう話をするべきでしょう。管理会社はピンハネしかしない、マトモな仕事など何一つしない。そういう声しか聞こえてきません。私に「具体的な業務項目を挙げてメリットとして示せ」と仰いますが、たまには貴方も具体的な話をしてくださいませんか。どうして「管理組合など不要だ」という主語の大きな結論に至ったのかを。個人的な経験談でも構いませんよ。むしろ、大して豊富でもないサンプルを基に一般論的なことを言われるよりはずっと説得力があります。

＞リプレイスしたということですか？　リプレイスしたということは、管理会社はやはり貴方のケースでもよくなかったということですか？

既存の契約を切り、新たに選定し直すという話がそんなに珍しいですか？
よくあることだとまでは言いませんが、至極当たり前に検討されることだと思っていました。吟味して発注しても結果が期待通りでなかったということは普通にあります。そこが百発百中でいけるだなんて話は誰もしていません。担当者レベルでの問題もありますので、会社を替えないまでも担当者を替えさせるということも普通にあることですよね。

話のいきさつ上、私も委託管理を「私のケース」的に位置付けているところはあります。実際、過去には管理組合員だった経験もありますし、戸建て住まいとなった今でも、自主管理よりは委託管理の方が現実的かつ合理的だと思っていますから。しかし私とて、単なるポジショントークをしている訳ではありません。（逆に貴方の理屈は典型的なポジショントークだなと感じていますが）
既述の通り、私は建物を作る側の人間です。管理会社や管理組合に接触し、その関係性を実例として観察した経験は、たぶん貴方のそれとははるかに差があると思います。貴方が知っているよりももっと酷いパターンも知っていると思いますし、それでも尚、委託管理が有意義であると言えるようなパターンも知っているということです。管理会社のフロントや現場の管理人と実際に会話し、仕事っぷりを見聞きした経験を件数に換算すれば、たぶん貴方とは桁が２つは違うと思います。もちろん相手は２社や３社ではありませんよ。貴方が言う「リプレイス」の実例もいくらでもあります。引き渡し当時の管理会社が５年後・10年後もそのまま受託業者でいられるケースは決して当たり前ではありません。どの管理組合も、とまでは言いませんが、皆さんそうやって「適切な管理」を模索する中で、委託先を替えることもあれば、貴方のように自主管理を考えることもあるのです。

規約作成の現場に建物の作り手として参加することもあります。区分所有マンションの成り立ちには色々なパターンがありますが、中には「将来区分所有者となる者」が自ら規約を作成するケースもあることをご存知ですか？　分譲の売主がという意味ではなく、実際に住戸をひとつ取得し、そこで生活する予定の人が、工事中に規約作成に関わることがあるという意味です。区分所有者にとって有意義なことであるからこそ、ある法律にその権利として認められていることなのですが、貴方のように「管理会社など要らない」で片づけてしまっては、そういう取り組みも出来ない訳ですよ。

「費用対効果」の議論を望むという言葉にウソが無いのなら、本当にそうすればよろしかろうと思いますよ。今のところ貴方はそんな高尚な議論など何一つしていません。他人の言葉尻を捉え、どうにかして管理会社にケチをつける手掛かりにしようとしておられるだけです。過去に何があったかは知りませんが、管理会社を十把一絡げにして蛇蝎の如く嫌い、関わりたくないの一点張りで他者を攻撃しているのが今の貴方です。代案である自主管理を、貴方や貴方が属する管理組合が問題なくやれるという確証も、その貴方の言葉からは全く感じられないのです。

>>1010 通りすがりさん
管理組合が不要なんじゃなく管理会社の間違いかな？

論理的に反論しても無駄ですよ。結論ありきでしか話しが出来ない人なので、暖簾に腕押し。

考えが凝り固まり過ぎ、化石化してしまった人達を相手にすることを考えると管理会社を入れるのがいいのかな。自分が相手できたとしても他の人がそうとは限らないし。

>>1011 匿名さん
＞管理組合が不要なんじゃなく管理会社の間違いかな？

ご指摘ありがとうございます。その通りです。推敲が足りませんでした。
ご本人に対しては確かに暖簾に腕押しなのですが、こうして公開の場で丁寧に間違いをしていくことには異議があると思っています。病理が浮き彫りになれば、それを認知した周囲から少しずつ事態が改善していくことに期待しています。

私は既存の管理組合の他にも、様々な合意形成の場に参加する機会があるのですが、どんなに乱暴で論理性に欠ける意見でも、声が大きい人に靡いてしまう人が一定数以上いることを実感として知っていますので、この方の片手落ちな「管理組合不要論」にも少なからぬ害があると思っています。

貴方が仰る「化石化してしまった人達」の相手は、管理組合でも上手にこなせる訳ではないので、それに同調してしまう人達からも、逆にどうにかしたいと思っている人達からも、力不足だと思われてしまうことはあるのだと思います。だからと言って自主管理にいきなりシフトするのは論理の飛躍なのですが、委託管理のまま組合員同士の信頼関係や、管理会社との契約に基づく関係性を正常に保つのは、本当に難しいことだと感じます。関係者全員が寛容に、全体の利益を意識できる様になることに尽きるのですがね。

＞こうして公開の場で丁寧に間違いをしていくことに

「間違いを指摘していくことに」でした。たびたび済みません。

>社会通念上、受託者の利益率をあげつらうことを「費用対効果を考える」とは言いません。

希少性や難易度が高ければ、ある程度の利益率がその分発生しますが、管理会社の仕事は難易度がほとんどない誰でもできる日本語ができれば中学生でもできる単純な発注仕事というか、単なる分譲時から引き継いで更新するだけの仕事なので普通の感覚でその構造に気づけば馬鹿らしいとなります。住民の無知無関心によって成り立っているだけなので、早くこんなバカバカしい慣習を正すべきだと言ってるだけです。

>少なくとも私の感覚では「費やした金が狙った成果に結びついているかどうか」を指す言葉ですので、主体はあくまで発注者です。

効果に結びついてればよくて、費やした金の高い低いは関係ないということですね。全く費用対効果という言葉を理解されてませんね。

＞貴方のご指摘は的外れ、と言うか只のイチャモンです。発注仕様を精査し業務報酬は審査すると言っているのですから、そこを「費用対効果は無視ですか」と言われても、話を聞いてましたか？としか言いようがありません。

あれ？業務報酬は審査しないんじゃないんですか？業務報酬を審査するならどう審査しているんですか？あなたは外注業者と管理会社の業務の違いも理解してないのに何をどう審査しているんですか？　色々矛盾だらけで何を言ってるのかわかりません。

>既存の契約を切り、新たに選定し直すという話がそんなに珍しいですか？

いや、管理会社が役割を果たせばもらう報酬の額は問わないみたいな言い分だったので
意外でした。

そもそもあなたの認識で管理会社の委託内容ではなく、委託管理報酬と外注業務に上乗せされたマージンを含んで管理会社側に支払われる対価＝フロント社員の実際の一つのマンションに対する毎月の作業内容は何だと理解してますか？

自主管理論者の論理は殆ど無意味なものです。
あまりいじめないでね。

>>1014 職人さん
「業務報酬は青天井でOK」ということにされてしまっている訳ですか。いやはや、困りましたね。予算の範囲でと態々前置きしてもそのように捉えられてしまうようでは……。逆に貴方は、発注予算を設定する際には何も考えないということなのですか？ 出て来た見積りは複数社で比較することも、金額そのものを精査することもしない？　そうとしか聞こえません。

＞そもそもあなたの認識で管理会社の委託内容ではなく、委託管理報酬と外注業務に上乗せされたマージンを含んで管理会社側に支払われる対価＝フロント社員の実際の一つのマンションに対する毎月の作業内容は何だと理解してますか？

同じことを何度も訊かれていますが、既述の通り管理会社の利益率は把握出来る訳がないので、フロントマンの実質的な業務負担とそこに掛かっている報酬のバランスについては知りようも無いです。ただ、金は無限に出すなどとは一言も言っていませんし、求めたことへの対応が遅い・不十分だという時には当然問題にします。担当物件が10件なら、月に一度の理事会でも議案書や議事録の作成・展開は毎日の作業になるでしょうが、担当者がそれを対応不備の言い訳にしようものならそこも問題にします。実際そこが主な理由で「リプレイス」に至った事例も知っています。そのようなトラブルにならない範囲で、管理会社がどれだけ利益を得ているのかはこちらには関係ないことです。発注仕様の範囲で必要十分な成果を上げ、係る負担は少しでも軽減される様な努力と工夫を、管理会社なら当たり前にするでしょうね。それは企業努力に他なるまいと思うのですが、貴方はそれを許さず、管理会社としての事業収益もこっちに寄越せよと言っておられるように聞こえますよ。 今日び、＊＊＊でもそんなことは言いません。

それはそうと、貴方が想定する「管理会社の仕事」は中学生でもできる簡単なものだそうで。結構じゃないですか。丁度夏休みですし、今月だけでも多少のお小遣いをあげて、管理会社の代わりに色々やらせてみると良いです。結果をここで披露すれば、貴方の持論も飛躍的に支持されるようになるでしょう。私は管理業務をそこまで舐めていませんし、自力で出来る簡単なことだとしても「公平に負担する」という観点からも、外部委託が穏当だと思っています。（これ言うの何度目でしょうかね）

簡単だと思うのであれば自分でおやりになればいい。それを代金を取ってまでやろうと言う者が許せないのなら猶更です。私は、他と比較して極端に高い管理費でなければ、管理会社をアゴで使える立場を選びますよ。月に一度の理事会とて、議案ごとに必要となる資料を集めて議案書に取り纏め、理事を招集し当日の進行もして議事録を作る…などという労力は割きたくありません。議案の内容に色々言われたり、総会や説明会の場で「理事会はブラックボックスだ」みたいなことを言われても面白くないので。貴方が、ご自身が理事になることをも想定して自主管理を絶対視しているのは、素直にすごいことだと思いますよ。美しい自己犠牲の精神です。

>同じことを何度も訊かれていますが、既述の通り管理会社の利益率は把握出来る訳がないので、フロントマンの実質的な業務負担とそこに掛かっている報酬のバランスについては知りようも無いです。

要するに、管理会社の仕事内容に関心がなく、知りもしないのに、価格が適正であると言ってるんですよね？　価格の根拠となる仕事内容が分からないのに、何を根拠に適正だと言ってるんでしょうか。。

>発注仕様の範囲で必要十分な成果を上げ、係る負担は少しでも軽減される様な努力と工夫を、管理会社なら当たり前にするでしょうね。

企業側の努力など、発注者には関係ありません。労力がわずかなのに、価格が高ければ、管理組合としては損をしているということです。あくまで管理組合から見て、とくかそんかという話をしているのであって、管理会社の企業努力の合理化を褒め称えても意味はないので。1/10人でマンションの管理ができるのに、費用がそれより遥かに高ければ、損をしているという理屈がわかりませんか？

>私は、他と比較して極端に高い管理費でなければ、管理会社をアゴで使える立場を選びますよ。

管理会社をアゴで使う目的って何ですか？管理人が気に入らなければ直接管理人に言えば済むので、言う相手が、それぞれの業者に直接いうか、管理会社にいうかの違いだけで、管理費が何割も違うのは馬鹿馬鹿しいと思いますがね。それに管理会社に文句言って改善される保証はありませんよ。

>月に一度の理事会とて、議案ごとに必要となる資料を集めて議案書に取り纏め、理事を招集し当日の進行もして議事録を作る…などという労力は割きたくありません

労力は管理組合の役員の時だけで、普通のマンションなら10年程度に１回くらいです。実際、議案になるもので大したものではありません。なのに、毎月支払いが何千円も高くなればバカバカしいと思いますがね。

>議案の内容に色々言われたり、総会や説明会の場で「理事会はブラックボックスだ」みたいなことを言われても面白くないので。

これは管理会社に委託してようが言われますよ。むしろ管理会社がブラックボックス化することが多いので。管理会社と契約していれば理事会の負担はないというのは全く間違えた認識ですね。

>>1017 職人さん
毎月何千円も支払と言うけど、何割がフロントに支払割れているか出してくれ。今まで散々ご自身が他人に求めて来たんだから、できるよね？

あと、人を使ったことが無い人が管理人に直接言うとろくな事にならないよ。特にあなたは他人の意見を聞かず自分が正しいと思い込んでいるみたいだから管理人さん可愛そう。

>>1018

過去ログで散々出ていますよ。あなたも見ていると思うけどw

そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

>あと、人を使ったことが無い人が管理人に直接言うとろくな事にならないよ。特にあなたは他人の意見を聞かず自分が正しいと思い込んでいるみたいだから管理人さん可愛そう。

「ろくなことにならない」って何を指してなんの根拠があるの？
完全なあんたの感想だよね。

>>1017 職人さん
＞要するに、

いや、ですから要約しなくて結構ですよ。
書いてあることが受け入れられないならそう言ってくだされば。
貴方の都合の良いように勝手に内容を捻じ曲げられて「要するに」と言われても、こちらとしてはその後の話が続きません。

見積り価格が本当に妥当なのか、適切な業務成果が得られるかは、確かにその項目と金額を見た「だけ」では担保されませんね。やってみて貰わなければ解らないことは多々あります。修繕施工なんかそういうことばかりですよね。
で、だからと言って何故、そんなに喧嘩腰で「発注仕様と金額を精査し、業務成果は審査する前提で委託する」ということを全否定なさるのでしょう？
できる訳がないだろという意味ですか？　それこそ何を根拠にですか？

「管理会社をアゴで使う」というのは、別にそれが目的だなんて言ってないじゃないですか。公平に費用を分担すれば解決できることを、その費用をケチって一部の者に負荷が集中するぐらいならば人を使ってやる方が得策だという意味です。お金で動いてくれる人を「アゴで使う」という表現はちょっと意地悪でしたかね。各専門業者への指示は管理会社を通さず直接言った方が早いと。なるほど、そうですね。で、その作業は誰がやるのですか？　貴方が率先して、何ならすべてやってくださるのでしょうか。そういう奇特な方が（もちろん相応の実力を携えて）常に仕事を買って出てくださるという前提ならば、私も自主管理にはいくらか興味が湧きます。

＞労力は管理組合の役員の時だけで、普通のマンションなら10年程度に１回くらいです。

それはまた随分とご自分本位な…。
貴方が役員をやっていない時は他の誰かがやっている訳ですよ。管理方式を委託とするか自主とするかの比較論をしている以上、自分が役員であるかどうかに関係なく「今その時点での組合運営」にかかる負荷が問題になるのではありませんか？　本当に10年１回でお役御免になるのだとしても、役員をやるのは大変なのですよね。であれば、ご自分がやっていない時のことも考えなければいけません。常に絶え間なく発生する管理業務を外部委託しようかという議論において「全員が10年に１回ずつ大変な思いをすれば済むのだから自主管理でいいじゃないか」という説明では、総会承認を得るのは非常に難しいと思いますよ。

ブラックボックス云々に関しては、まさに貴方が仰る通り、管理会社がそう指摘されることがある中では、自主管理体制の中では理事会がそれと同等かそれ以上の見方をされますよという意味です。キツいでしょうね。管理上どんなに困難な課題があって、理事会が組合の運転にまごついても、貴方のように管理会社を悪者にすることもできないのですからね。

>>1019 職人さん

>>1018 通りがかりさんからのご指摘については、私もずっと同じことを思っていました。二度手間になるのは申し訳ありませんが、私は過去ログを見ていませんし、ここで1000レス以上の中から貴方のレスを探すのは不可能なので、ぜひともそこは改めて例示していただけませんかね。委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

＞そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

じゃあ、まずはリプレイスを検討するところから提案されてはどうですか？
いきなり自主管理に舵を切るよりは、総会承認を得るにしても現実的でしょう。
それでも管理会社を利用するのは100%ムダなのだと言われるのなら、その結論に至った具体的な体験談をお聞きしたいです。

管理品質を落とさない程度に仕様は変えるという前提でしょうが、リプレイスで本当に３割も減額できるかはまた別の議論ですけどね。それに、仕様変更でどうにかなることなら、そもそもリプレイス前提でなくとも良い筈。

何でそんなに自主管理に拘るのでしょうかねえ・・・

管理会社のリプレイスですが、私どものマンションにもリプレイスの
話しをもってきました。
議案書をみせてくれといって、それに対してうちはこれだけの価格に
なりますといって、議案書より安い価格での提案がありました。
そして、うちに変えてくれれば、謝礼金を出しますとのことでした。
その管理会社はかの有名な管理会社です。
そこに変えれば、工事に関しては管理会社経由となり、工事費はかなり
高くなるはずです。
管理委託費を安くして、大規模修繕工事が近づいたマンションを狙って
攻めてくる有名な悪徳業者です。皆さんもご存知の会社ですよ。
合○○かな？

要するに管理会社のビジネスモデルに信心してるってことですよね。

あと「要する」にを突っ込む前に、掲示板で人に物事を伝えようとする以上、端的に短く簡潔に要点を纏める文章を心がけたらどうですか？　読んでくださいじゃなくて、読まれる努力をしたらどうですか？あなたの文章力の無さに読者が付き合う義理はないので。

>委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

そうですよ。大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。大規模修繕も例えば外壁修繕なんて、一戸あたりは戸建と比べるとサイコロの１面か２面しかないのに、負担は戸建てより高かったりする。戸建てだって足場を組むのにね。住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。

＞住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。
だから、無関心で他人任せな住民たちで、自主管理をするわけですか。

中古物件を漁っていると大型?マンションで７００戸近い）で管理費と
修繕積立金で９００円/１㎡位と160円/1㎡のマンションがありました。
設備や規模や築年数もそれほどの差はありませんでした。
この違いをどう解釈すればいいのか理解できません。
素人目には管理費等が高いマンションは無駄が多いように思えた。
例えば管理人や清掃員が多くて暇そうに見えた。

>>1024

管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
詐欺師に騙されるような人ををまた詐欺師に任せるっておかしいでしょ？w

>>1025

管理人って清掃業務がなければ基本暇ですよ。掃除が終わっても暇です。

同じようなマンションで管理費が違うのは単純に悪質度の違いでしょう。
騙せる管理組合なら、適当な嘘をついて値上げして利益にするのが管理会社のビジネスモデルですから。

まあここの擁護者は仕様が違うとか言うでしょうけど、彼らはいかに擁護するかしか考えないから、はなから住民の立場の人間ではないですからね。

>>1026 匿名さん
1025のような意見には数値を出せと言わないね。何一つ客観的な情報がないのに。それに全部読み返した管理委託費のいくらがフロントの費用かなんて記載なかったよ。嘘と矛盾でぐちゃぐちゃなんだけど。

管理費が高いとはどこにも書かれてないよ？管理費と修繕積立金が高いと書かれているだけ。具体的な違いが分からないのに、悪質度の違いとは、あなたの感想でしょ（笑）

＞管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
自主管理にすると無関心が治る保証がどこにあるのでしょうか。
「理事長の独裁政権と無関心組合員」のスレをお読みになってはいかがでしょうか。
自主管理で理事長独裁が生まれ、
委託管理より組合員が無関心になってしまったようです。

過去ログ見たら数字なんなつ死ぬほど出てるのに同じ質問繰り返して管理会社の擁護ばかり繰り返してるから、不信感で見られる。

数字と言うなら、自らボッタクってないこと証明すれば良いのでは？

理事長独裁と管理会社契約の有無は関係ないよ。管理会社でも理事長が変わらない独裁のとこも多い。しかも管理会社社員による横領事件もあるし、

そもそも管理会社と契約していれば100%、ピンハネビジネスの犠牲になる。

つまり理事長暴走が怖いからと言っても、管理会社と契約したところで理事長の暴走は止めようがないし、更に管理会社によるピンハネの被害にも合うから自主管理の方がまだマシ

>>1029 匿名さん
話の流れ理解してね。
死ぬほど出てるなら１個でいいから示せばいいでしょう。

ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。どのあたりが法外なのか。フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

↑一般論と具体論の違い理解してから書き込んだら？

スレタイ見ても、管理会社がピンハネと書いてあって、これは一般論。
具体的に〇〇社という実在している会社のことは言ってないから提訴する相手は元々いないよ。

それに提訴ってピンハネやぼったくりは別に法律違反じゃないから提訴のしようもない。

ダイヤモンドがぼったくりだと思うなら、訴えれば？と言ってるようなもの。
馬鹿げてるのはお前でも分かるだろ？

>ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。

もう散々上であんた同じ質問繰り返してきたじゃん。防犯カメラや管理人の人件費やら
論調がいつも同じところで突っ込んでくるからバレバレなんだよね。管理会社の擁護するくらい頭の悪い人みたいだから仕方ないけど。

>あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

そう。君みたいな、バカばかりで擁護にもなってないからね。

>>1031

>フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

値段が法外だから提訴って聞いたことないわw 君は値段が気に食わなければ裁判所に訴えるのか？w

>>1032 匿名さん
同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？

自分の拙い文章の中で既に矛盾がある事にも気付かない人にバカって言われてもなぁ。。。
因みに、これまでで管理会社を擁護なんて一度もしていない。自主管理を否定もしていない。

>同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？


え？なんで論点ずらしなの？　一体、あんたは何が知りたいわけ？　管理会社がピンハネしている数字じゃなかったのか？

穴だらけじゃなくて、あんたにとって不都合だからだろ？w

>>1035 匿名さん
1018に書いてある。

人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

>人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

いや、過去ログ見たら、嫌と言うほど書いてあるがw

都合悪い事実を受け入れたくないから言い逃ればっか。これも変わらないなw

>>1018

これも散々出ているよね。分譲時からコンサル使って同じ仕様でリプレイスすれば３割以上は安くなる。つまり、３割以上は管理費から利益取ってるってこと。また、同じような仕様でも管理費に大きな開きがある場合がある。こういったケースでもぼったくりが疑われる。

どう見ても不自然な事例があるのに、なんで管理会社の肩ばかり持つのかな？w

>>1037 匿名さん
で、いくら？

>>1038 匿名さん
回答になってない。やり直し

>>1040

いくらって、何の値段を出すんだ？　

同じ条件のマンションで自主管理のマンションの管理費と管理会社に委託してるマンションの管理費比較したら下手すりゃ倍くらい違うわけだが。。調べてみたら？w

管理会社委託でも自主管理でも同じような現象を垣間見る。
高いからと言って管理がよいとか安いから悪いとも感じない。
役員になり毎日の管理の状態を見なければ推測すらできない。
一組合員は通常総会時に配布される議案書のみが頼りであるが
精査して総会に臨み質疑応答をして疑問点を洗い出して理事会活動
を推測するしかできない。
疑問点を追及しようものなら理事や管理会社から無視されたり
排除しようとの動きが垣間見られる。
そのマンションの組合員の管理意識の優劣によってよいマンション
か悪いマンションと言える。
結論＝マンションの優劣は組合員の管理意識の高低に委ねられる。

>>1032 匿名さん
議論が活発化してきたようで。よかったですね。
ところで「職人さん」を名乗るのはもうやめるのですか？　それとも別人なのですか？
レスのやり取りから見てもそうではなさそうなのですが。いずれにせよ、固定HNを使ってくださいとまでは言いませんが、会話の前後が繋がるような配慮は引き続きしていただきたいです。

で、また看過し難い発言があったので一応ダメ出しをば。

＞スレタイ見ても、管理会社がピンハネと書いてあって、これは一般論。
＞具体的に〇〇社という実在している会社のことは言ってないから提訴する相手は元々いないよ。

提訴云々という指摘は「相手を詐欺師呼ばわりするほどの不利益を被った経験があるなら、法に訴えるなり問題にする方法はあるよ、何故そうして"正しい業者選定"をしてこなかったの？」という意味だと私は捉えています。実際は法的手段に出るまでのことではないにしても、管理会社の存在自体を否定するほどの「具体的経験」が過去にあった訳ですよね。今の貴方のコンディションから想像するだに、それがたった一度の些細なことでもありますまい。それをここで紹介してみては？という話だと思いますよ。そうすれば少なからず共感も得られるでしょうに。管理人が管理室で居眠りをしていたり、フロントが報告をすっぽかしたりするなら他社に乗り換えればいい。何度も「乗り換え」をしても一向に改善されないのであれば不幸なことです。さて、貴方は管理会社不要論の論拠として、今までどういうご経験をされたのでしょうかね。とても興味があります。お金に関することでも勿論ＯＫです。管理委託費に対するフロント業務や現場対応に係る人件費の比率がどのくらいで、それがどういう比較を以て不適切だと思うに至ったのか。既存の契約をやめて自主管理にシフトするにしても、組合員には説明しなければならないことです。貴方なら綺麗に説明できる筈なのですが、何故ここでそれを披露しないのでしょうか。

「管理会社はピンハネ企業」という主張は、少なくとも今のところは一般論ではないですよ。一般論であれば、実際に管理会社は社会から消えかけているでしょうし、このスレでも貴方に対する支持はもう少し集まっている筈です。でも、今のところは全然…じゃないですか。それなりの仕様と価格で世に出される都市型の分譲マンションにおいて、自主管理を前提に引き渡される商品を私は見たことがありません。それも「一般論」とは何かを裏付ける現実のひとつですよね。
それとも、「自論を一般論にしたい」という意味なのでしょうか。批判対象が複数あれば、批判の内容がどうあれそれは只の固有の体験談などではなく一般論なのだと仰りたいのであれば、流石にそれはインチキでしょう。国語としてもデタラメです。管理会社は例外なくピンハネ企業なのだという貴方の主張を「一般論」にしたければ、先ずはリアルな具体論を以てそれを補強なさってはいかがかと、私からもご提案します。

「お前の文章は長い」「読んで貰えるように短くする努力をしろ」と先日言われました。
この文章も長いでしょうか？日常的に人が書いた文章を読む機会があまり無い方なんでしょうかね。本も殆どお読みにならない？私は、伝えたいことが沢山ある時は文章を短くすることがそれに寄与するとは考えません。逆に、自分が知りたいことを求める時は厚い本を何冊でも読みます。解り易い文章・読み易い文章は「短くて端的な文章」とは限らないと思っています。貴方が私の文章を「長すぎる」と感じるのは、内容が貴方にとって不都合であり、吸収したくないものだからだと思います。興味も無いのかも知れませんね。であれば、ムリに反応なさらなくても構いません。私の貴方に対する指摘と反論は、貴方に届かなくとも他の誰かには届きます。それがいつか、貴方に不毛で利己的な言動を諦めさせることに繋がると信じています。

>>1030 匿名さん

＞理事長独裁と管理会社契約の有無は関係ないよ。管理会社でも理事長が変わらない独裁のとこも多い。

これは本当にその通りですね。
理事会の体質の問題であり、その理事を選出し業務をさせている組合全体の問題です。管理方式が自主か委託かは関係ありません。なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。しかし一部の「管理会社全否定論者」さんは、委託管理であれ自主管理で理事長の独裁は起こり得るというこことですら、持論の裏付けに利用しようとします。言ってるそばから破綻した理屈ですが。

私は、理事長による独裁が定着する原因のひとつは「管理業務の属人化」だと思っています。完全な輪番制が守られていれば良いのですが、実例を振り返ると、同じ人が何度も役員をやっているケースは少なくありませんし、その人の発言力の大きさが組合としての方向性を大きく左右することがあります。昨年までは近隣説明の一環でこちらの工事内容を理事会などで直接説明することができていたのに、今年に入って理事長が工事に対する強硬な反対論者に代わった途端、理事会説明どころか資料のポスティングすら許されなくなった…なんてこともありました。住民の中には工事スケジュールを把握する必要がある方もいるのに、組合の理事長がそれを阻害したという話です。そういう偏った方が、管理組合の会計を牛耳って独自の判断で組合運営をするのか、管理会社と結託して同じことをするのかはケースバイケースです。もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば、見方を変えれば管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり、管理会社を変えても個人的利益を追及する様な者を役員から排除することは、自主管理であれ委託管理であれ組合員の努力でしかできないことだと思っています。

そう考えれば「理事長による独裁」は委託管理だけの弊害ではないし、それを予防できることが自主管理の優位性なのだという理屈は到底成り立ちませんよね。「管理会社と組合理事長は決まって癒着する」みたいなことも仰っていますが、理事長はいつも同じ方という前提なんでしょうかね？　だとしたら、第三者の目が入らない自主管理なんてそれこそ最悪な展開しか見えないのですが…

>「相手を詐欺師呼ばわりするほどの不利益を被った経験があるなら、法に訴えるなり問題にする方法はあるよ、何故そうして"正しい業者選定"をしてこなかったの？」

まず、一般論を言ってるから、「相手」は存在しないよね？存在しない相手をどう訴えるのかな？　「暴力団はけしからん」と一般的な社会問題を言ってたら、「嫌なら相手を訴えれば？」って話にはならないよね？　

それからまず、詐欺なら民事ではなく、刑事告発ね。訴えるというのは民事。何度も言うように、"詐欺的"では訴えようがない。また業者「選定」の問題ではなく、管理会社という業態自体が、マンション管理には不必要だと言うこと。まあ、平均の1/3くらいならいいが今の値段なら頼む価値や意味がない。

>管理会社の存在自体を否定するほどの「具体的経験」が過去にあった訳ですよね。

私は一切、個人的な体験を言ってないし、個人的な相談なんてしてませんよ。どこを読んだらそうなるのかな？だから、乗り換え以前に、一般論として、管理会社ビジネスを考えた場合、管理組合には委託するメリットがないと言ってるだけ。

>「管理会社はピンハネ企業」という主張は、少なくとも今のところは一般論ではないですよ。

一般論の意味わかって使ってるかな？

いっぱん‐ろん【一般論】
?名? ある特定の事柄を対象とするのではなくて、全体に通じるものとしての論。

つまり、支持されている論理と言う意味ではなく、「特定の話」の対比で、社会問題に対する意見の一つと言う意味合い。

>この文章も長いでしょうか？日常的に人が書いた文章を読む機会があまり無い方なんでしょうかね。

他のスレ見て、他の人のレス見てごらん？

>もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば、見方を変えれば管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり、

理事長が管理会社と癒着していたら、どうやって変えるんですか？理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？

>それ予防できることが自主管理の優位性なのだという理屈は到底成り立ちませんよね。

どこに自主管理だと予防できると書いてますか？嘘をついてそれに反論してどうするんですか？w　理事長の暴走は管理会社でも起こると書いているだけですが。

>管理会社と組合理事長は決まって癒着する」みたいなことも仰っていますが、

どこに書いてあるんですか？嘘はやめましょうよ

>第三者の目が入らない自主管理

別にマンション管理士や弁護士を顧問に雇うこともできますし、それでも大規模マンションなら管理会社より遥かに安い。そういうことも過去ログに出てるんで見てみたらどうです？

>>1045 匿名さん
やれやれ……　もはや支離滅裂ですね。
順番にいきましょうか。今回はさらに長文になりますが、致し方ありません。
貴方の方も色々書かれていますからね。

＞まず、一般論を言ってるから、「相手」は存在しないよね？

貴方の個人的な意見は「一般論」ではありません。それを一般論として定着させたいのであれば、私を納得させる前に「自主管理が委託管理を件数として上回る」ことぐらいはせめて示しましょう。まあ、そんな事実は無いのでダメ出しとしては意地悪になりますが。ご自身でも引用されている通り、一般論とは「ある特定の事柄を対象とするのではなく、全体に通じるもの」であるべきです。貴方の個人的な見解ではなく、世にある管理事例の中で広く支持されている考え方でなければなりません。実態としてそうではないから、貴方も委託管理を否定し自主管理へのシフトを、こんな場で頑張って提唱しておられるのですよね？　貴方は「管理会社はピンハネ企業だ」という論理を一般論であると明言しました。思い込みだけなら結構ですが、それを発信してしまってはウソになります。

これだけは言っておきますが、一般論とは「特定の話と対比される社会問題に対する意見のひとつ」なんかじゃありませんので。何ですかそのオリジナルな定義は…。貴方の主張はマイノリティの中でもかなり極端なものです。マイノリティである時点で一般的ではないじゃないですか。

＞それからまず、詐欺なら民事ではなく、刑事告発ね。訴えるというのは民事。

そうなんですか？
学が無くて申し訳ありませんが、よく「詐欺で訴える」という言い回しをしませんかね。具体には、詐欺による被害を加害者に請求するという民事訴訟となるのだと思いますが、「訴える」ではなく「刑事告発する」と言わないと世間では通用しないと。私にはそういう感覚は無かったです。

ところで、ここで最初に「詐欺」という表現を使ったのは貴方ですよ。管理会社に頼り切りで業務内容に関心が無い者に管理会社の必要性を説くのは、詐欺師に騙されるような連中を詐欺師に任せるようなものだと。言うに事を欠いて詐欺師呼ばわりかと、あまりに乱暴な理屈で流石に辟易しましたし、言われた方も「そこまで言うほどの不利益とは一体何だったのか」を、実例として求めた訳です。お金の問題なら法的手段に出ればよかろう、ともね。貴方の言葉を借りれば刑事告発案件です。貴方の相手（管理会社）は詐欺師だったんですよね？　世にある管理会社のすべてが詐欺師だと仰るのであれば、この話ももはやここまでですが、そうではないなら貴方のその個人的経験と他の事例は区別するべきでしょう。私もこれまで色々な管理会社と付き合いがありましたが、詐欺師と呼ぶべき会社や担当者は皆無ですし、そういう決め付けで仕事をしていたらこちらの方が立場を失います。

＞私は一切、個人的な体験を言ってないし、個人的な相談なんてしてませんよ。

いやいや。個人的な体験をここで語ってくださいよと言っているのです。管理会社は社会に不要だ、ピンハネばっかりする、あいつらは詐欺師だと断言するに至った経験を具体的に挙げていただかなければ、その話は信用できないのですよ。「委託するメリットが無い」という貴方の個人的な意見に、裏付けとして納得感のあるサンプルを示してくださいと。少しヒントをあげますが、私は「仕様通りに仕事をして貰うこと」が委託の目的であると言っている訳ですから、それに反論する貴方の場合はたぶん「仕様通りの仕事をして貰えなかった」ということなのですよね？　具体例が思い付かない、あるいはホントはそういう経験すら無いのだということであれば、上記の通り大雑把な回答でもＯＫですよ。「管理会社に要求した仕様通りの仕事をして貰えなかったことがある」と。それで良いですよね？

＞理事長が管理会社と癒着していたら、どうやって変えるんですか？理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？

え、ハードル高いですか？
私の経験上、組合の理事長は現職の続投を承諾して貰ったり、新たに選任する方が、任期満了で辞めて貰うよりもずっと大変だと思っていましたが。規約の定めに従って解任するのが難しいのなら、次の改選でその理事長の続投を否認すればいいじゃないですか。それすら出来なければ、その組合はある意味もうおしまいかも知れませんよ。そういう自浄作用もはたらかない管理組合に自主管理なんて遠い夢でしょう。理事長の任期は組合によって異なりますが、管理会社との癒着を理由に罷免するとなれば、同時に管理会社の再選定も視野に入りますよね。それもハードルが高いですか。ひょっとして面倒臭いだけですか？

＞>管理会社と組合理事長は決まって癒着する」みたいなことも仰っていますが、
＞どこに書いてあるんですか？嘘はやめましょうよ

逆にお訊きしますが、そうは思っていないということですか？
貴方は一貫して「管理会社はピンハネをする、搾取をする」という大前提に立ってものを言っていますし、管理会社と契約することによって無条件でその懸念が発生するというご意見のようなのですが。そこまでは言っていない、ということであれば少し安心です。自主管理が十分できるメンバーであっても、管理会社がかかわれば良いように取り入られてしまう、みたいなお考えだと思ったので、理事会の長である理事長は決まって管理会社と癒着するのだというのが貴方のご意見なのだと思っていました。間違いであれば誤解を改めますが、だとすれば一歩前進ですね。管理会社との正常な契約が、貴方が関わる場面でも可能かも知れませんね。

＞別にマンション管理士や弁護士を顧問に雇うこともできますし、それでも大規模マンションなら管理会社より遥かに安い。

いいですね。その方向で現実的なスキームが組めるなら是非そうしてください。成功事例として広めると良いかと思いますよ。時間はかかるでしょうが。法務相談を自前でやる訳ですか。想像するだに、理事になった方は大変ですね…。
あ、ご存知でしょうが「マンション管理士」は特定の事業における必置資格ではありませんし、資格独占業務がある訳でもありませんので、管理会社以上に気を付けて選定しないとぼったくられるリスクはありますよ。私も一応、マンション管理士と一級建築士として登録されていますが、貴方が期待する様な業務はやれる自信がありませんし、頼まれても勿論やりません。能力が無くても仕事を欲しがる有資格者は少なからずいることを努々お忘れなく。そこを担保しようとすると、結局は組織的に提供されるサービスを利用することになると思います。貴方にとっては話がフリダシに戻りそうですね。金額が安ければドブに捨てても痛くない、なるべく安く上がる個人にでも頼もうとでもお考えなのかも知れませんが、管理組合のお金は貴方だけのお金ではありませんので…。

>>1041 匿名さん
何の値段って…ボケなの？どうツッコめばいいの？1018に書いてあると言っているんだけど。

管理費の比較をしたい訳じゃなく、フロントに支払う費用を聞いているの。
偉そうに横からちゃちゃ入れるなら理解した上で入ってね！

自主管理の物件と同等の管理会社の物件の差額で分かるでしょう。ここまで言わないと理解できないのかな？

>>1048 匿名さん
同等でも仕様も違えば管理会社の利益率も、そのフロントの担当件数も異なるのに差額を見て何が分かるの？
それで理解しろって無理矢理過ぎだろ。
結局具体的な回答出来ないんだから答えなくていいよ。根拠なく不満を垂れているだけって事がわかったし。

ぱっと見たら管理会社はピンハネしているように見えるから気にくわない。って言ってるだけだよね。

自主管理も管理会社に委託もどっちかが悪なんてことはない。メリデメを中立な視点で見れるようになった方がいいよ。

名前が変わってた。
通りがかり　でした。

■平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕　（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf
⑦管理事務の実施状況〔管３８①、管３８②〕

「基幹事務を含め管理事務の全てをマンション管理業者に委託」が 74.1％、
「管理組合が全ての管理事務を行っている」が 6.8％である。

自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態 | コラム | マンション元気ラボ
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202002...

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

>>1051 匿名さん

タイムリーですね。事実を認識することは大事なことだと思います。
そもそも「自主管理」はマンション管理の原形ですので、委託管理が主流となった今とて、検討する余地は当然あると私は思ってます。ただ、管理品質と個々の組合員が負う負荷に差があるがゆえに、委託管理から自主管理へのシフトには、その逆のパターンも同様に多大なエネルギーを要します。特に「逆のパターン」に関しては、私は円満にやるのは殆どムリに近いとさえ思います。実務的には総会で決めるのでしょうから、一部の反対者には深い遺恨も残るでしょう。目先の支出を減じることは組合運営においては必要な場面もありますが、それだけに気をとられて安易に舵を切ってしまうと、取り返しのつかない事態に陥る危険性があると思っています。

まさに「自分達だけでどこまでできるか」は十分過ぎるくらいに検証し、リスクを負う覚悟を組合員全員が認識してからでなければ決断できないことですね。

>1049

戸数が一緒でファミリータイプかどうか、エレベーターの有無、そんなの公開情報から分かる。それ以外で違うと言い張るんなら証拠もってこいよ。ってか、ほとんど変わらないなら、自主管理なんてやらないよw

>>1052

>目先の支出を減じることは組合運営においては必要な場面もありますが、

目先じゃないでしょ。管理会社と契約し続ける限り余分な管理費は拡大し続けるでしょ。それが自主管理を維持できてたら余分な金は出さずに済む。頭大丈夫ですか?

>>1046

>貴方の個人的な意見は「一般論」ではありません。それを一般論として定着させたいのであれば、私を納得させる前に「自主管理が委託管理を件数として上回る」ことぐらいはせめて示しましょう。

だから、一般論という言葉の意味考えましょうね。一般論とは固有の事柄意外の一般に通じる事柄に対しての意見なので、支持を得ているかどうかは関係ない。冬は暑いと思うというのも一般論。私の部屋は暑い、は個別の話。また一般論は個人的意見かどうかも関係ないし、そもそも掲示板は個人的意見を言う場。反論したければすればいい。

>何ですかそのオリジナルな定義は…。

貴方が日本語を知らないだけ。もう一度辞書みてみな?

>学が無くて申し訳ありませんが、よく「詐欺で訴える」という言い回しをしませんかね。

たまにあなたのようなバカがそんないい方しますが、間違いですね。訴える対象はどんな場合でも裁く機関である裁判所です。警察に訴えるというのは間違いです。警察は捜査機関であって裁く機関じゃないから、警察は通報、また刑事告訴。普通訴えるとは言わない。刑事告訴するという。

>ところで、ここで最初に「詐欺」という表現を使ったのは貴方ですよ。

詐欺的と詐欺は違う。さぎと断定したところがあれば引用してくださいよ。
そもそも一般論で詐欺と、何を断定するのかな?

>「そこまで言うほどの不利益とは一体何だったのか」を、実例として求めた訳です

費用対効果が著しく悪く、実質的な仕事が理事会の議事録つくりくらいしかないのに
物件によっては３－５割以上無駄な金を持っていかれるのは契約している意味はないと言ってるだけ。

>私の経験上、組合の理事長は現職の続投を承諾して貰ったり、新たに選任する方が、任期満了で辞めて貰うよりもずっと大変だと思っていましたが。

一般的にはハードルが高いとされていて、あなたの個人的な事例出されても全く参考にはならないよ。2008年の国土交通省の調査では8割以上が分譲時から変更していないと答えている。

>私も一応、マンション管理士と一級建築士として登録されていますが

本当ですか? ちょっと信じられません。。

>>1054 匿名さん

改めて確認しますが、先日まで「職人さん」だった方…で良いのですよね？

＞物件によっては３－５割以上無駄な金を持っていかれるのは契約している意味はないと言ってるだけ。

本当にそれ「だけ」なら、管理会社すべてを全否定する不要論は結論として過剰ですね。いわば私が貴方に伝えたいこともそれ「だけ」なのですが。自主管理を良しとし、目指すのであれば貴方だけがそうなされば良いだけで。

＞2008年の国土交通省の調査では8割以上が分譲時から変更していないと答えている。

「理事長を」ですか？　調査対象が築１年とか２年のマンションに限定されている、という話では無さそうなんですが、全体の８割がずっと同じ理事長？　それとも「任期満了による改選」は除く「任期中の変更」に限る話なのでしょうか。私は別にそこだけの話をした訳ではありませんよ。管理組合との癒着、という関係性を断ち切ることが目的なら、任期満了によるパターンだって普通に有効ですから。



他に仰っていることは、もはや……
このスレッドのテーマは貴方抜きで議論した方が良い気すらしてきました。
実際の管理組合でもさぞかし苦労なさっているのだろうなと想像します。
意見が合わない者のことを「バカ」と呼ぶ態度は、誰からも受け容れられますまい。

貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

理事会業務しかほぼ仕事がないのに、外注費の3-5割取られてもなんとも思わないってそこまで管理会社の養分になりたいなら止めないが、貴方と同じマンション住民は気の毒だ。

意見が合わないことをバカと言っているのではなく、読解力や日本語になってない事をバカだと思ってます。

外注費の３～５割がとられるといっているけど
適正マージンはいくらか知ってるの。
相見積もりの取り方は知ってるのかな。
理事長は輪番制ということだが、その理事長のレベルは誰が
なってもかわらないの。
知識や常識、時間等はそれぞれが違うと思うけど。
リプレイスはハードルは高いですよ。
しかし、自主管理したときの理事長の更迭はもっと難しいのでは。

自主管理したときのデメリットも書かないとね、

1割なら許容範囲かな。てか、外注先なんか一度頼めば後は殆どやることがない。だから管理会社フロントは10戸数以上担当が持てる。そんな1/10人の仕事量に3-5割も払うのはバカバカしいし修繕費に回した方がよっぽどいい。中学生でも分かる理屈だ。

なんで管理会社が味方についてる理事長より丸腰の理事長の方が解任難しいの？どこまでバカなの？

>>1056 匿名さん
リプレイスの話を理事長変える話にすり替えたのはあなただよ。>>1045参照。

管理会社の業務を全く理解していないのがよく分かった。理事会支援だけな訳ないだろ。標準管理委託契約書でもみたらいい。その上での発言なら読解力がないってこと。

実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。だから管理会社と契約する意味がない。管理組合が直接業者と契約すれば済む話だ。

ってか、話すり替えた根拠が、自分の文章って頭大丈夫か？

>>1062 匿名さん
なるほど、フロントは一人で全部やっていると思い込んでいるから管理会社は不要という結論に至る訳だ。あなたは会社という組織を勉強したらいい。矢面に立つのはフロントだが、後方には事務などいろんな人がいるって知らないんだな。
よくそんなレベルで他人をバカにできるな（苦笑）

話すり替えの下りが理解できない。お前が勝手にすり替えてるのに気付かない？ニホンゴワカラナイ？議論にすらならないな。まぁがんばって管理会社に委託してる人達を侮辱し続けなさい。

>>1056 匿名さん

＞貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

いや……他でもない貴方が「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われましたのでね。で、普通に任期がある筈なのでハードル自体そもそも無いですよと指摘したところ「国交省の調査では８割が分譲時から変わっていない」と返答されましたので。主語が「理事長」から「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

頭は特に悪くない方だと思っていますが、眼はかなり悪いです。貴方のご発言で見落としていたくだりがあるのだとすれば、ご教示いただけますか。

>>1056=1060=1062 匿名さん

珍しく貴方からのご見解が示されましたので、ここで一旦整理しましょうか。

【匿名さん＝職人さんのご認識】
①フロント業務の管理費全体に対する料率は3-5割である。
　→ だからボッタクリと称するのが妥当とのお考え
②本来、適性な料率は１割が上限である。
　→ １割なら許容範囲である、というご発言から
③理事長の解任は委託管理よりも自主管理の場合の方が容易か、あるいは同等である
　→ この際「理事長の解任はハードル高し」とのご発言には目をつぶりましょう
④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、実務は殆ど無い
　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？
⑤管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない
　→ ④のご発言と「組合が業者に直接発注すれば済む話だ」というご発言から


一部意訳した部分もありますので、誤解がある様でしたら今のうちにご指摘いただきたいです。後出しジャンケンはお互いのためになりませんのでね。
これ、今後も逐一引用しながら会話する必要がありそうです。貴方自身の論拠でもありますので、しっかり確認しておいた方がよろしいかと。

>>1064

>「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

自分の書き込みすら覚えてないのか。。

あんたが>>1044で

>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり

と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。ちなみに輪番制は「変える」のではなく、ルールで「変わる」制度。適任ではないからと変えることが難しい。それで>>1054では２行目で最初の管理会社の話に戻って、8割は変わってないデータがあるからそもそもあんたが言うように簡単に管理会社を変えるなんてできない。８割分譲時から変わってないということは理事長なわけなく、管理会社の話であるとすぐ分かると思ったが、そこまで頭が悪いと思わなかったよ。どうせマンション管理士も一級建築士もウソなんだろ?

ここまで説明しないと分からないのか。。

>1065

　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？

のみとまでは言わないが、ほぼそうだね。

やたら断言が多く上げ足取ろうと言うバカな魂胆が見え見えだけど、何事も
例外などがあるように、「おおむね」となおしてもらえたらその認識でいいね。

>>1066 匿名さん
＞自分の書き込みすら覚えてないのか。。

その切り返しは流石にムリがありますよね。
私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。その時点で色々言いたいことはありましたが、「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われたので、素直に受け止めて「理事長交替にハードルなんてありませんよ」という主旨でのお答えをしました。

任期中に「変える」のと、規約の定めによって任期を終えるのとでは違うよ、と仰りたいのですよね。勿論そうですし、私も同じことを指摘した上で「理事長交替はほぼ当然に生じる事象ですよね？」とお答えしたまでです。「変える」であっても「自動的に変わった」であっても、その理事長が管理会社との癒着の現況であれば効果は同じではありませんか。

私が元々貴方に申し上げていたのは「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、自主管理を真剣に検討できる管理組合なら、現実的な選択肢となるであろうと言ったまでですよ。貴方はそれに上手いこと反論できないがゆえに「理事長を変えるハードル」に論点をシフトしようとして論理破綻したと。それだけのことでしょう。

分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう。８割が現状維持！そして結果的に自主管理の普及率は７％だという現実。貴方に言わせればそれは、管理会社が組合員を洗脳し、既得権益を守り続ける仕組みが出来上がってしまっているから、なのでしょうかね。ならばそれを破壊するのが貴方の目的という訳ですね。何とも壮大な…



>>1065には、全部で５つの項目について貴方のご見解を整理しました。
今後も貴方の主張展開によっては、⑥や⑦を追加せざるを得なくなります。
「概ね」でも結構ですので、④以外にもコメントをいただきたいものです。
そうでなければ今後も「過去レスを読め」的な開き直りをしなければならなくなりますよ。

とは言え、私も安易に例外を認めるつもりはありません。
①についてはもう少し厳密に書きますが、貴方のご主張に寄り添えば
「①…世にある管理委託契約の実例において、フロント業務の費用が管理業務委託費全体に占める割合は３割から５割にもなる」
この「３割から５割」というレンジは、貴方が「管理会社＝ボッタクリ」と断言する根拠としては極めて重要な部分ですので、例外があるとすればもう少しレンジを拡げてでも明確にしておく必要があります。「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

揚げ足を取ろうだなんて思ってませんのでご安心を。貴方のご主張を明確にして、それが事実に基づく正しい考え方であることを確認したいだけです。貴方がこのスレで色々言われる目的もそういうことではないのですか？

誤字を訂正します。
２段落目の「現況」は「元凶」です。大変失礼。

>>1066 匿名さん

もしかすると本当に私が何か変なことを書いたかな？　と思いまして、ご指摘の過去レスを読み返してみたのですが、貴方の↓このくだりをみて漸く解りました。

＞あんたが>>1044で
＞
＞>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり
＞
＞と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。

私の発言を都合よく切り取っておられますが、その「管理会社を変えるだけで」の一文は、前段の「もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば」に掛かっています。「特定の管理会社と組合の理事長が結託して組合会計を牛耳っているような状況だと言うのであれば、管理会社を変えるだけでその関係性を断ち切ることはできる筈ですよね？」という意味ですよ。勿論、クビにして自主管理を選ぶという選択肢もアリですが、どちらか片方しか途が無い訳ではないでしょう。

何度でも言いますが、組合全体の利益に寄与していない管理会社はクビにすることができます。当然それが組合の総意ならばという前提でですので、「そんなことは簡単にはできない」という貴方のご見解は、組合の総意として承認されていないからだと言う他はありません。根拠も示さず、あいつらはボッタクリだ・詐欺師だと決めつけるだけでは、他の組合員は管理会社の代わりに管理業務を引き受ける決断はしてくれませんよ。

そのご様子ですと、>>1044の後段は全くお読みいただけていないのでしょうね。
「自主管理であれ委託管理であれ、主体はあくまで組合員であり、組合員でなければできないことがある」という部分を、貴方も組合員であるならば自覚するべきだと思います。その自覚さえあれば、管理会社を正しく使うこともできる筈です。

>>1062 匿名さん

畳み掛けるようですみません。
④についても少し掘り下げておきます。

＞実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。

↑このように仰っていましたね。
文脈からして当然「フロント業務の範囲に」限定してのことと解釈します。

④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、他に業務があるとしても実際はほぼ外注しているので、管理会社にフィーを取るに値する実務は殆ど生じていない

という形に修正させていただきます。間違いがあればご指摘願います。ご指摘が無ければこのまま、これが貴方のご見解であるとして今後も引用します。

>>1067

>私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。

その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

＞なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。
>特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。

役員って理事長や理事会のことだよね。これを「適切に」交代させると言うけど、実際は難しいと言う話。

つまり、自分で理事長を交代させる話をあんた自身がしてきたんだよ。どこまで頭悪いんだ？　それとも役員は理事長じゃないとでも言い張るのかな？w

>「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、

方法があるのは当たり前でしょw 簡単じゃないハードルの高いことをあんた交代の手段として主張してるよね。それがおかしいと言うこと。

>分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう

まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

>「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

全部調べられるわけないから、ないかあるかで言ったらあるかもしれない。十分、揚げ足を取ろうとしてるよね。

>>1071 匿名さん
＞その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。
「一部の組合役員が特定の管理会社と癒着しているのであれば、管理会社を変えるだけでもその関係性を絶つことが出来るのであり、その役員を役員職から退かせても同じ効果が期待出来る」と私は言いました。管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。ただ方法があり実例もあるのですから、その「難しさ」を理由に貴方が管理会社不要論を展開するのは論理破綻ですよと言っています。このところのご発言によれば、酷い事例ばかりご経験されている中でも「例外」の存在は認めておられるご様子。フロント業務フィーも貴方の許容範囲に収まる場合が「たまには」あると思っておられる訳ですよね。私はそれが「たまに」ではないということを知っているだけです。私達が向き合っている現実には、サンプルの件数や幅に大きな違いがあるだけで、管理会社の存在を全否定する材料になり得る様な差異は無いじゃないですか。

貴方の基本見解を整理しようとしているのは揚げ足取りが目的ではありませんが、矛盾点や単なる認識不足・知識不足は見逃さずに指摘する所存です。そうすれば自ずと、貴方の屁理屈もいつかは正常化するでしょう。未だ、①から⑤については返答をはぐらかしておられますが、貴方の過去レスをほぼ原形のまま抽出しました。ご自身の言葉として認めるのがそんなに不都合なのですか？私も例外は一切認めないなどとは言っていませんのに。

どのみち私はこれを今後も明示しつつ貴方へのダメ出しをしようと思っています。貴方が理解できなくとも、他の方が貴方のスタンスを正しく理解出来る様に心掛けて、私の見解を展開していく所存。私に対する誹謗中傷や感情的な人格攻撃も、今後はむしろ歓迎しますよ。それ自体が貴方の理論の乱暴さや一方的な決め付けの証左になりますのでね。

>>1071 匿名さん
＞まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

実在する分譲マンションの８割が管理開始後一度も管理会社を変えたことが無く、その原因は組合員の無関心と組合の不健全性であると。確認しますがそういう意味ですね？
これもリストに加えましょうか。

私が知る事例では、管理会社の対応に組合員が100％満足していることはむしろ少ないと思います。フロントマンがその時の理事から厳しく注文を付けられる場面は普通にありますし、貴方が現実視できないリプレイスが真剣に検討される場面も決して珍しくありません。それが管理会社に緊張感を与えて業務が改善されることもあれば、他社からの提案を受けることで、逆に管理会社の変更を発案した組合役員が「この委託費ならば妥当な対応だったのか」と理解したり、業務仕様を変更してでも既存の委託関係を継続するのが得策だという判断に至ることもあるのです。それら全てを総合した結果が「８割」なのだという現実を知るべきですね。

そんなことはない、と仰るのであればエビデンスを示していただくしかないのですが、ムリですよね。私は私で、過去に見聞きした全ての事例について、理事会や総会の記録やそこでテーブルに上った比較資料をここに晒すことは出来ませんし。ただ、至極シンプルな理屈を示すことはできます。貴方も仰るように、本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、貴方のように管理会社の業務成果を審査する眼をお持ちなのであれば、契約継続可否を検討する際に「継続」を目指す意見を尊重することも出来る筈なのです。それを妨げているのが一部の役員なのであれば、役員を変える方法があります。そんなことは現実的に不可能だ、組合の体質を変えることも既存の契約を見直すことも出来る訳が無い、とまた仰いますかね。だったら自主管理もムリなのですよ。

じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？突っ込まれるとごちゃごちゃ長文で意味不明なこと言って。

>前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。

前段を散々無死して部分を切り取って意味不明なこと言ってたのはあんただろ。

>管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。

じゃあ、一旦、何のために言ったんだよw 手段にならない単なる知識を書く意味あるのかな？　「不満があるなら、政治家になって法律を変えればいい。手段はあるんだよ。でも簡単とは言ってないからね」って反論として書いて意味あるのかな？

平均で８割という結果に対して、あんた自身が知ってる個人的事例が反論になると思うのか？じゃあ、私の知ってる事例だけで、逆のこと言ったら納得してくれるのかな？

話にならないな。。自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

こんな匿名掲示板でエビデンスというのは、公開の役所なり然るべき組織が発表した資料を持ち出すしかないんだよ。

>本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、

なんで可能なんだよ。

>だったら自主管理もムリなのですよ。

この結論になる意味がわからない。

管理組合と契約するメリットがないと言ってるだけで、自主管理にすれば、基本的に中抜きされる会社が存在しなくなるから、その意味では管理会社と交渉して適正化する必要すらないのだが。。

役員を辞めさせることは、自主管理にせよ、管理会社にせよ現実的に難しいが、その問題と自主管理の運営がうまくいかないという理屈は全く繋がってない。

あんたに言うのもバカバカしいが、管理会社経由だと、そもそも当事者意識が薄くなりがちで、たいてい管理会社のマージンが乗った金額でのあいみつだから、それが茶番だと見抜くのは疑いの目を持った役員がいないと難しい。自主管理だと業者と契約するのはそのままあいみつを取ればある程度妥当な金額で契約できる。間に中抜き業者がいない時点で無駄がない。

あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

じゃあ、どこに管理会社を通すための役割がどこにあるかというと「外注先の管理」になるが、その管理の実務はどこまでするのかと言う部分が管理会社と契約するに値する部分と言える。通常、フロントは１０棟以上、担当を持つとされているから、実際は一棟につき1/10人の労力で管理できることになる。つまり、管理会社フロントの人件費の１か月分のさらに1/10が、管理組合からみれば適正な料金と言える。その程度の料金なら、コスパは合うと言えるが、それでは管理会社の利益にならないから、そんな契約はあり得ない。

つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。それなら、契約せず、自主管理の方がマシになる。

>>1074 匿名さん
＞じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？

その都度ここに書いていることが、私の「言いたいこと」です。
貴方ご自身に理解していただけないのは残念ですが、想定内ではあります。私と貴方のやり取りを見た第三者が、自主管理と委託管理を正しく比較し、その方が所属する管理組合においてはどちらがより適切なのかを、合理的に検討できるようになればそれで良いと思っています。安直に管理会社を詐欺師呼ばわりする前に、組合員としてできること・やるべきことがあるということに気付いて欲しいですね。言うなればそれが、私が言いたいことの概略です。


＞自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

違いますよ。それがまさに貴方お得意の「自己都合でのすり替え」です。
私は『お互いにエビデンスなど示せませんよね？』と言っているのです。ある管理組合が委託管理と自主管理のどちらかを選択した事情や、それが客観的にみて正解だったと裏付ける情報など、このような場で示せる訳がないのです。できると仰るなら是非ともそうしていただきたいところですが、出来ないでしょうから『私もしませんし貴方もしませんよね？』と言ったのです。助け船だと思っていただきたいぐらいです。
他者の選択を否定するに足るエビデンスが示せないのですから、貴方は私が委託管理を良しとする考え方を合理的に否定することはできません。同時に、私も貴方が自主管理を目指そうとする考え方を否定できません。実際、していませんしね。管理会社を全否定し、自主管理を選択するのであれば自由になさればよろしい。ただ、それは一般論として広められるような考え方ではありませんよと言っているのです。


＞なんで可能なんだよ。

貴方は「管理会社はボッタクリだ」と言います。特にフロント業務がフィーを取り過ぎていると。１割がいいところなのに３割も５割も取られることがある、と言います。「精々１割が許容ラインだ」とご自身でも仰ったのですから、見積書の段階でその条件を満たす業者を選定することは可能でしょう、という意味ですよ。例外的とは言えそういう事例は有り得る、とも認めておられるのですから「なんで可能なんだよ」と訊かれると逆にこちらが首を傾げます。当然、安ければ良いという訳ではないので、金額だけではなく業務内容も仕様書で確認することとセットです。おそらく貴方は、仕様書に記載されていることはどうせ達成されない、管理会社は無条件で信用できないという大前提に立っているので、そういう順序で契約内容の適否を判定できないのです。しかし私はできますので、します。世にある管理組合の８割のうち、一部には貴方が仰る様な「契約内容に無頓着なパターン」が混在しているであろうと私も思いますが、多くは私と同じように「自分達の代わりに仕事をしてくれる相手を選定している」のですよ。


＞あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

「管理会社の社員は実務をしない」
↑これも貴方の見解としてリストに載せましょう。あいつらは自分では何も仕事をしないくせに金だけは取る、と。そういう意味に捉えてよろしいですね？
貴方は「外注」に大きな誤解がありませんかね。何事もタダで出来る訳では無い中で、請けた仕事を下請けに出してさえしまえば、契約上の責任も免れ仕事もせずに済み、委託費の差額だけがポッポに入ると。なかなかそういう認識の方は珍しいと思いますよ。

例えば私の実務においては、受託業務の再委託が委託契約において禁止されることがあります。貴方が言う「中抜き」を防ぐ仕組みのひとつです。専門性の高い業務を受託者に直接やらせて、委託費に無駄な中間マージンが乗らないようにしたければ、そういう方法もご検討されては如何かと。

ただ……

＞つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。

貴方にとってはこれが結論なのですよね。管理会社が関与する以上、再委託を完全に制限するのは不可能で、管理会社が支配する「実質的なフィーの流れ」において、誰が何処でいくら儲けるのかは管理組合が制御できることではない。発注者の眼が届かないところで受託者が利益を追及するのはまかりならん。業務合理化のもとに複数の顧客を掛け持ちするのは言語道断。だから管理会社と契約することで、組合はほぼ必然的に損をするのだと。

そういう理屈であれば、私も頭ごなしには否定しません。もっとも、最初からそこは一切否定していませんが。私は元々「自主管理は検討する余地がある」と言ってきましたし、非常に難しいことではあるが、それが個々の管理組合員の意識によって維持されるのであれば、むしろ「本来マンション管理の原形である」とも言いました。

私と貴方が決定的に違うのは『他者の選択肢を勝手に否定しない』という点ですよ。貴方が自主管理に対し確たる信念を持ち、ご自身の経験から合理的に管理会社との契約を否定なさるのであれば、それが貴方の選択なのですねとしか私は捉えません。自主管理をするだなんてバカですね、頭悪過ぎますだなんてことも言いません。しかし、そこで貴方が「管理会社との契約なんて損でしかない」とまで風呂敷を拡げるので、いやいや、ちゃんと上手いことやれている事例は多いですよと言っているのです。そこから先は、おそらく平行線になるでしょうがね。貴方は絶対にそれを認めないでしょうから。

これも何度か言っていることですが、もしも貴方と私が同じ管理組合に属していて、今の貴方のような理屈で委託管理から自主管理にシフトすることが発案されたら、私は他の組合員と結託してそれを阻止すると思います。「お前は管理会社と癒着しているんだろ？」と発案者からは言い掛かりをつけられそうですが、それでも構いません。専門業者に委託していた業務を、輪番制で決まる役員が引き受けることにするという重い決断は、少なくとも今の貴方が披露しておられるような理屈では到底できないからです。私自身が委託管理の非合理性・不健全性を実感し、管理会社を全否定するほどのネガティブな経験をしなければ納得感がありません。

貴方が進む道はイバラの道だと思いますよ。大変な仕事を率先して引き受けるという前提で、それをしたくないという多数派の方々と渡り合い、合意を取り付けなければならないのですから。

読む気失せる文章。根本的に頭おかしいな。本当に社会人？

>>1074 匿名さん＝職人さん


取り敢えず、ザっとですが貴方（もはや再び特定不能な状態ですが）のご見解を整理しました。
貴方からの修正依頼も反映されている筈です。こうしておけば明確でしょう。
「揚げ足取りをするつもりか」と仰いますが、実際そのようなことをされたとしても訂正は容易な筈。ダメ出しは私からしかされないとも限りませんが。

【管理会社不要論の論拠】
総論：『管理会社との管理業務委託契約に、管理組合にとってのメリットは無い』
①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】
③フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】
④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】
⑤現職役員の解任は、委託管理と自主管理とで難易度に差は無い【>>1060】
⑥管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない【>>1062】


…正直、この段階で既にツッコミどころ満載ではあるのですが、貴方の発言が前後で矛盾していたり、途中で都合よく主語その他が摺り替えられた時の軌道修正には役立つと思います。時々リマインドするためのテンプレとして活用しようと思っています。

あ、くれぐれも言っておきますが、上記①～⑥をして「オマエが言ったことだろ」みたいな謎の切り返しだけはしないでくださいね。された時点で相応の反証をせざるを得なくなりますし、それは自動的に貴方に対する「揚げ足取り」になってしまいます。

>>1077

だいたいその通ですね。突っ込みあればどうぞ。

相変わらず、管理会社擁護派は日本語すら不自由な奴ばかりだったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしようもないな。

相変わらず自主管理擁護派は日本語すら不自由な奴だったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしょうもないな。

管理会社に管理を委託している場合フロント業務は
ほとんど外注とは初耳です。

理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

でなければ1人で10棟以上担当持てない。1／10人の労力で済む仕事に対して、現状は払い過ぎ

>>1079 匿名さん

その「管理会社擁護派」とは多分私のことですよね。それが早速ミスリードなんですよ。闘い易い敵をでっち上げなければ喧嘩もできないという姿勢の顕れでしょう。貴方にとっては管理会社もそういう存在でなくては困ると。

誰も無条件での擁護などしていません。管理組合として処理しなければならないことが多々ある中、個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば、予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。選択しないという自由もある訳です。貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。貴方もある意味そうである筈。手段が正しいかどうかに差があるだけです。

>>1082 匿名さん

それとこのくだり。↓

＞理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

純粋に認識外でした。根拠法令と該当条文をご教示ください。ついでですが、貴方が仰る「理事会業務」とは、例えば仕様書レベルでどのように表記される内容なのかも「可能であれば」お示しいただきたいです。

>>1082 匿名さん
私もフロントにどんな業務をしているのか聞いたことありますが、管理費の滞納者への督促や居住者からの問合せ、月3回程度各マンションを見て回っていると言っていました。これも理事会業務に含まれているのでしょうか？
ざっくりし過ぎて判断できなかったです。

>>1085

もろ、理事会支援業務でしょう。

つまり月３回の巡回と滞納者の催促と問い合わせ以外、実質やることがないということ。１棟あたりの実働に対していくら払っているかという問題ですよね。だから１０棟以上、担当が持てる。そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。あとは弁護士や司法書士に依頼でその費用は管理組合が負担

>>1084

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

>個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば

組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

>予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。

その予算が高すぎるかどうかの話をしているのに、論点がどこにあるかも理解できてないみたいですね。予算の範囲でやるのは当たり前だしw

>貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、

>個人的に自主管理に拘っているわけではなく、マンション管理会社という業態とは契約するメリットがないという意見を言ってるだけ。

＞現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。

誰が個人的な話をしてるの？

>管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。

言ってる「内容」が単なる擁護でしょう。

>>1082 匿名さん
理事会支援はほとんどフロントが行っています。勘違いでしょう。

>>1082
>理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。
>>1086
>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。

出鱈目もいいところです。
大笑いしました。

>>1086 匿名さん

＞基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

いやはや…
貴方の基本認識は完全にアウトじゃないですか。こうして鎌を掛ければ流石に気付いて、苦し紛れでも訂正をなさるかなと思ったのですが、まさか自信満々で追認されるとは思いませんでした。「理事会支援業務」は基幹事務ではありませんよ。適正化法では管理事務が定義されていて、その中で基幹事務もわざわざ定義されています。その定義の中で「管理事務には基幹業務を含む」となっている記載を勘違いされたのですかね…。

組合役員として管理の実務を経験されて、一度でも委託契約書や業務仕様書の中身を精査したことがあれば知っている筈の基本のキなのですが、残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。お手元に資料がなければ国交省の標準管理委託契約書を検索して確認なさることをお勧めします。各条項に関する注釈（コメント）も熟読されますように。

マンション標準管理委託契約書コメント
https://www.mlit.go.jp/common/000050063.pdf

釈迦に説法…でもなかった様ですが、管理事務の内容は大項目で４つに分類され、そのうちのひとつが「事務管理業務」です。これがさらに業務内容で細分化され、基幹事務とそうでないものに区別されています。基幹事務は適正化法によって「管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」と定義され、業務仕様の項目としてはそれぞれの内容がさらに細かく規定されています。理事会支援業務は、事務管理業務の中で明確に「基幹業務以外の業務」とされています。
まだまだお伝えするべきことはありますが、先ずはここまで正しいご理解を。「解釈の違い」で説明がつくことではありませんので。


＞そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。

基本のキを外したご認識で法律の話ですか。根拠法令を示すとと同時に、貴方が仰る「催促」とは実際どういう行為なのかも示された方が良いですね。理事会支援業務の内訳は、
１）組合員等の名簿の整備
２）理事会の開催。運営支援
３）甲（組合）の契約事務の処理
の３項目であって、貴方が仰る「管理費の督促」は基幹事務である「出納業務」の一部です。当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。


＞組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

ここもなかなか致命的ですね。そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

実務に就くのが理事であっても、管理業務の負担は「組合員の負担」ですよ。
輪番で回ってくるのが２年に一度であろうが20年に一度であろうが、組合としての業務負担と支出の要否を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっているところからして、貴方は管理方式に関する議論の土俵に乗っていないのです。

>>1088 匿名さん
＞出鱈目もいいところです。
＞大笑いしました。

笑うところではなく、私は驚くと同時に悲しくなったぐらいです。
自主管理を目指す主張が、こんな低次元なところから発信されているとは。

理事会支援業務は正確には基幹事務ではなかったね。

ただ、基幹事務の中身も結局、理事会がやる事務には変わりない。その意味で書いたつもりでした。

＞残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。

いや、日本語も満足に話せず、費用対効果の認識もない、あんたに言われたくないね。

>リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。

早く入れてくださいね。はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。大袈裟に否定してるけど、問題は管理会社と管理組合が契約する価値があるかないかなんで。

完全にアウトなのは、費用対効果が著しく悪い契約をなんとも思ってない現状であって、理事会支援業務が基幹事務に含まれるかなど言葉の定義なんて重要じゃない。

>当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。

基幹事務以外は再委託可能で、実際はほぼ再委託されているということ。催促が電話かけるしかできないのは、電話をかけるには名簿からかけるんだから名簿が整理されているのは当たり前。何が言いたいのかな？

要するに一つの物件に1/10人の労力しかかかっておらず、それ以上のコストが管理組合にとって概ね割高になるという現実がわかってるのかな？

>そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

どれだけの人の労力を必要となるかが、コストを図る上で必要かという議論に、なんで失礼か失礼じゃないかの話にすり替わるの？マンション住人が全員で常に理事会業務をやる状況があるの？　そもそも基本的に輪番でなるので、負担は一緒なんだが、頭大丈夫かな？

>を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっている

自分で輪番で回ってくると書いていて、その時点の役員で限定されるって矛盾を言ってること気づいているかな？どこまで頭悪いのかな？

つまり、何年か１年の負担を常時負担が生じるかのようにデマを言って管理会社に頼んだ方がいいと言うのは完全なミスリードで、何年か一度の理事のわずかな負担増を避けるために、コスパが悪い管理会社と契約するのは、それこそ組合員全員を常に損をさせ続けていると言うこと。

早くリストのツッコミ入れてくださいね。

管理会社アンチさんが反論を練っているところで、過去の別の発言についても着目しておこうと思います。これもリストへの追加案件です。

>>1023 職人さん
＞大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。

↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

おっと、リロードせずに投稿してしまいました。

>>1091 匿名さん

＞はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。

バカも休み休み言ってください。
関連法規や国交省の標準様式を基にしているような発言をされながら、それが只の勘違いであったことを「どうでもいい」と言われては議論の意味がありません。間違えてはいけないところを間違えておきながら開き直るその態度で、委託管理が主流の世の中で管理組合のマインドを自主管理へと導くことなど出来る訳がありませんよ。

貴方のような人は別に珍しくはないのです。ご自分では尤もらしいことを言っているつもりでいながら、言っていることの本質は利己主義以外の何物でもなく、全体の利益を口にするのも上辺だけでしかない。だから実際の管理組合でも味方が付かず、目的も果たせないのです。周りにいる方々が苦笑いしていることに気付いていないのは本人だけという哀れな図式です。


＞早くリストのツッコミ入れてくださいね。

残念ながらそうはいきません。
貴方には正常な理屈が通用しないことがこれでハッキリしました。根拠法令をも示したところで、目と耳を塞いで知らぬ存ぜぬで通されては、流石にこちらも徒労というもの。私が作ったリストは貴方のためではなく、貴方が今後も並べるであろう屁理屈が客観的に見ても破綻していることを示すための準備です。そう簡単に答え合わせはしてあげませんよ。

既に>>1092で新たに項目を追加しました。軽くツッコミも付記してありますので、私が何を意図しているのか、貴方のどの「揚げ足」を取ろうとしているのかを、無い頭で考えてみると良いでしょう。

>↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?　これに対するあんたの意見は「どうでしょうね」だけかな？

理事会支援業務が基幹事務に含まれるという誤解をしたから、こいつの言ってることは全て間違えで聞く価値がないと言ってるだけで、意見の内容に対しての反論にはなってないってことね?

そんなこと言ったら、日本語不自由な頭の悪いあんたはマンション管理を論じる以前に日本語を勉強してこいなるよ?

よかったね。単なる誤解を聞けて。さも大げさに鬼の首取ったようなことをツラツラ書いただけで済ませられて。

結局長文書いておきながら、まともな反論も一切ないんだな。自分が言われたら、切り取りといって、自分は人の上げ足とりだけ。まったくどうしようもないね。

>間違えてはいけないところ

いや、間違えて別に対して問題ないところだね。

外注をしているかいないかの話で、理事会支援業務はどのみち外注してないんだから、ピンハネの議論に関係はなく、別にこのテーマ、つまり管理会社と契約するメリットがあるかないかの結論にはほとんど影響しない。

いつまで費用対効果の本題から逃げ回るのかな？別に答えたくなければ書かまなくてもいいよ。あんたの文章は長いだけで内容が全くなくて、契約を果たしていると言ってるだけで、費用に対してどうかという話が全くないから。

いずれにせよ、あんたはせっかくリストを作ったのに反論の中身が一切ないことだけは分かりました。

>>1095 匿名さん
リストの検証とダメ出しはそのうちやってあげますと言っているじゃないですか。先に答え合わせをして欲しいのは解りますが、甘いです。

＞つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?

サービス問題みたいなものでしたが、解らないのですか？
もう少しヒントをあげましょう。
マンションの規模は大きければ大きいほど、管理費の負担者は増えますよね。当然、業務委託費の原資も高額になると。貴方の理屈ですと「その３割から５割くらいがフロント業務費だから、実際にはフロントマンは１人しかいないにもかかわらず、規模に応じて高額なフィーを取ることができる→だからボッタクリなんだ」という訳です。さて、大丈夫ですか？　その理屈で誰からも揚げ足をとられずに立っていられますか？
今なら訂正を受け入れてもいいですよ。


＞理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい

おかしいですね。
そう単純な話でもありませんが、実際にマンションの規模が大きく区分所有者の数も増えれば、フロント業務費の個々の負担は軽くなりますよ。ならなければおかしい。貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

>大丈夫ですか？

大丈夫です。丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。外注先も戸数に応じて増えないし、手間に対してのコストは大規模であるほど明らかに管理会社と契約するコスパは悪い。そんなこと契約の動向の報道とか見てれば分かるけど。

>貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

答えられないなら素直にそういえばどうですか?

>これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。

あなたが一向に問題の意味すら理解していないのは分かりました。

>繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

>>1086 匿名さん
回答ありがとうございます。
督促や居住者対応も理事会業務に入るのであれば私のマンションでは適正な価格の範囲だと思います。
クレーマーとまでは行かないまでも理事会運営にしつこく自分の意見が通るまで電話をしてくる人がおり、その対応で引っ越しした人も居ます。それをフロントが窓口に立ってくれるようになってからは、多くの理事達が助かっています。

問題のある居住者がおらず築浅マンションでは確かに高額で、費用対効果が得られませんがそうで無ければ一定の効果を得られていると思います。
同じマンションの知り合い、下手したら友人に管理費の督促とかしたくないですね。

>>1098 eマンションさん
あの‥‥、通りすがりさんではないですか?

思いますって、結局、自分の主観だけで客観的な根拠は言えないと言うことですね？

一定の効果ってその一定が具体的にいくらくらいに対しての効果なのか、と言う問題で費用対効果があるかないかが分かるのに、それが答えられないのに、何を根拠に契約する価値があると言う結論になるの？

根拠を説明できず、一定の、とかしか言えないはら書き込まなくていいですよ。

>>1100 匿名さん
契約主体が組合員である以上主観になるのは当然ではないでしょうか。
通りすがりさんにて整理して頂いています通り、管理業務費の1割が適切と主張するあなたの意見も全く客観性がありませんが、お示し頂けないでしょうか。

根本的に話の脈略が頓珍漢ですね。

何で契約主体が組合員だと、契約の妥当性を判断する根拠が、合理性ではなく、主観になるのが「当然」なんですか？

もういいや、貴方自身が高くてぼったくられようが、そう思うならそう思えばいいから、ここには無理して書き込まなくていいですよ。

>>1097 匿名さん
＞丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。

私が心配しているのはそこではないです。
「フロント業務」の費用、委託契約上は「事務管理業務」の費用と言いますが、その算定の仕方を勘違いなさっているようですよと指摘しているのです。勘違いと言うより知らないだけだと思いますがね。この費用は貴方が言うように「規模が大きくなればなるほど戸あたりの負担額が大きくなる」などということはありません。何故だかを考えてみてください。ヒントどころか答えを言ってしまっているのですが、それでもまだ大丈夫だ、勘違いなどしていないと仰いますか？


＞あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

私も何度も言われて不思議に思っていたところです。
貴方から個人的な相談をされている、という認識など一切無いのですが、何故そのようなことを訊かれるのでしょう？
「委託管理も自主管理も、管理組合にとってはどちらも検討の余地がある選択肢であり、貴方が片方しか選ばないのはもう片方でヒドイ目に遭ったというご経験があるから、だけですよね？」と言っているだけです。貴方のそのご経験を何の根拠もなく一般化しようとなさるのであれば、流石にそうはいきませんよと。私はずっとそういう話をしています。


＞管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

今の貴方の質問に対し「損か得か」と訊かれれば、そもそも損でも得でもないとお答えするしかありませんね。貴方が空想している敵は、私の前にはいないからですよ。
貴方が言う「管理会社のビジネスモデル」とは、貴方独自の結論ありきででっちあげた「ボッタクリ構造」ですから、そういう相手との契約を想像すれば損でしかないでしょう。ですが、実際はそんなビジネスモデルではありません。一般的な管理委託においては必要に応じて管理会社から別の会社に適法な再委託がされ、管理会社の工夫と企業努力によって業務が合理化されることにより「複数物件の掛け持ち」もされています。個々の発注者は要求した仕様通りに成果が得られているかどうかを審査すればよろしい。10件の掛け持ちをしているせいで業務がおろそかになっているのであれば、当然そこを問題にすることができますし、するべきです。
現存する管理事例の大半が「委託管理」であり、中には問題を孕んでいる事例が少なからずあるものの、取り敢えずは自主管理に舵を切りきれてはいないのは、結論的に委託管理の方にメリットがあると判定されているからですよ。改めてお答えしますが、「管理会社との契約が損か得かを決めるのは個々の事例において適切な選定・判断がされているかどうか次第」であり、貴方が「損に決まってるだろ」と言うのは「あんたが損をしないための努力をしていないだけ」です。立派に答えとして成立していますよね。貴方が受け入れられるかどうかは別の話です。


＞あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

知らないことは調べ、ご自身で研究していただくしかありませんのでね。仮にここで実際の契約事例を挙げて、金額その他を開示しながらご説明しても、貴方のような方には意味が無い気がしています。何せ法的根拠を必要とする主張に関しても、明らかな勘違いでさえ認めようとなさらない方ですから。


ついでに言いますが、他の回答者を私のなりすましだと思っておられるようですね。私は>>972での初参加以降、ずっと「通りすがり」という名で通しています。疑うのは貴方の自由ですが、私が他の名前で貴方にレスすることに何か意味があるのですか？　同調者が何人いようがいまいが、私のスタンスは何ら変わらないのですが。
斯く言う貴方は、特に推察せずとも>>953と同一人物ですよね。「法的に管理者とは理事長のことである」というコメントに対し、自信満々で「そりゃ一体どこの国の法律なの？」とレスを入れていた方です。基幹事務に関する理解の無さもむべなるかな、です。そういう言い掛かりを付けられたくなければ、名前欄を統一することをお勧めします。

>>1101 eマンションさん

私のレスの補足・フォローは無用ですよ。
アンチさん（もう面倒なのでこう呼ぶことにしましょう）から変な言い掛かりを付けられますからね。それに…

＞通りすがりさんにて整理して頂いています通り、管理業務費の1割が適切と主張するあなたの意見も全く客観性がありませんが、お示し頂けないでしょうか。

私もこの「１割が適正」という点には異論は無いのです。フロント業務費（事務管理業務費）の委託費総額に対する割合は１割程度であれば適切です。通常は２割を超えることもまずありません。実際、普通に見積りをとればその程度に納まりますし、出っ張った場合は原因を精査して、契約までの協議において調整（減額）することができます。それをアンチさんは「できない」と思い込んでおられるようで、だから実例としても３割とか５割だ、ボッタクリじゃないかと仰る訳です。なので、改めて「客観的事実」としてお訊きになるのなら『３割や５割に達するという実例をお示しいただけないでしょうか』が適当だと考えます。

「フロント業務費の料率は１割」で正解なのですよ。
ならば普通にそういう内容で契約すればよろしい、と私（通りすがり）はずっと言っているのであって、アンチさんは「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業だから、もっとたくさん取っている」と言っているのです。ホントでしょうかね？

eマンションさんのご指摘がきっかけで、半ば自動的にリスト④に関するアンチさんへのツッコミに至りましたね。

＞【アンチさんのご見解】
＞④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

「概ね１割が適正である」とする考え方自体は正しいのです。しかし、料率の「分子」についてアンチさんは大きな思い違いをしておられるのですよ。フロント業務費には基幹業務が含まれているのであって、法の定めにより外注できません。フロント業務費のうち基幹業務費が占める割合には契約によって幅がありますが、実例を見渡しても５割を下回ることは無いでしょう。何せ「基幹業務」ですしね。そして、フロント業務には基幹業務以外の業務も含まれますから、理事会支援業務にかかる費用も含まれます。アンチさんも「理事会業務は外注されていない」と仰っていますので、事実上フロント業務の殆どは外注されていないことになります。

よって、①を修正するとしたら『フロント業務費は管理業務費の概ね１割が適切であり、業務の大半を占める基幹業務は外注できない。また、基幹業務ではない理事会支援業務も、業務の性質上外注には適さないので、フロント業務の殆どは外注されていない』という記載が、より的確と言えるでしょう。

もっと言えば、「概ね１割が適切」とは言え、実際にはさらに下げる余地があります。そもそもここで「料率」と言われているものは実際に積み上げられた費用を基に得られる算定結果に過ぎず、個々の内訳金額を積算するための定数的な料率が存在する訳ではありません。そんなものを定める基準などどこにもありませんしね。ここもアンチさんが解っていないポイントのひとつです。「ボッタクリだ」という結論を正当化するためには色々と独自の理論が必要なのでしょうね。

もうずっと長々と意味ないこと書いて誤魔化してるだけだからわざわざ書きこまなくていいですよ。

「基幹業務」ではなく「基幹事務」でした。大事なところなので訂正します。

どうでもいいから、根拠も内容もない長文は荒らしと一緒ですよ。擁護スレ立ててそちらで啓蒙活動すればどうですか？

フロント業務の殆どは外注されていない

↑外注できない業務をやるのがフロントと言う仕事。頭大丈夫か？　殆どと言うが、逆に外注できるフロント業務って何？

また、さっきから住民に開示される外注の業務費に管理会社のマージンが含まれてると言う話してるのにそこを一切触れずに、込み込みの1割だったら、現状とほぼ変わらないだろ。委託管理報酬なんてもともと管理費の1割が相場で、それ以外のマージンを取りすぎだし、そんな金払うなら直接発注した方がマシと言う論理なんだが、あんたに言ってもまた話はぐらかして終わりだろうね。

残念ながらアンチさんはドロップアウトしてしまった様です。
管理のカの字も知らなかったことが露呈しては無理もありますまい。
てっきりスレ主さんご本人だと思っていたのですが・・・
「スルー推奨」を唱えながら反対意見を放っておけない、それでいて最終的には議論そのものをブン投げてしまう様では言い合いにもなりません。

「啓蒙活動」って一体何のことなんでしょうね？
既に委託管理が圧倒的主流だという現実がある中で、誰が誰に何を啓蒙するという話なんでしょうかね。誰も委託管理を推進しようなどとは言っていませんのに。
何度も言うようですが、マンション管理の原形は自主管理です。やれるものならやりましょう。ただし「正しい判断」が必要です。事務管理業務にかかる費用はどのように算定されるのか、そんな基本的な問いにも答えられない様では、自主管理など夢のまた夢です。実現されている組合が実際にはあるのですから、そんなにやりたければ関係者の方々に教えを乞うてみてはどうかと思います。

>>1109 匿名さん

おや、まだ反応なさるのですか。スルーしていただいても結構なのですが。
理詰めの話は理屈が解るメンバーだけですれば十分ですので。

＞外注できない業務をやるのがフロントと言う仕事。頭大丈夫か？　殆どと言うが、逆に外注できるフロント業務って何？

まだそこで止まっているのですか？
「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
何処かにそういうルールでも規定されているのですか？それとも貴方独自のマイルールでしょうか。

貴方にはどう説明すれば良いのですかね。フロント業務には「基幹事務」と「それ以外の事務管理業務」があるというところまでは理解できていますか？　そして外注が禁止されているのは前者のみであり、しかも「一括再委託が」ＮＧなのです。この条件に該当しないものは外注が可能です。実際にやるかどうかは別ですよ。実際にやる・やらないで業務が合理化されるのかという管理会社の判断と、費用対効果として適切かどうかという管理会社の判断に拠ることです。

例えば理事会支援業務は法律上、再委託は禁止されていませんので、例えば管理会社が会議の仕切りが上手な誰かに外注することは可能です。それで理事会の進行がスムースになり、議事録その他の資料の提出も的確になれば、組合の判断として了承しても構わないでしょう。そもそもその了承を要することでもありません。管理会社が下請に名刺を持たせて、現場での仕事をさせても問題にはなりません。問題になるのは「実際の対応が良くなかった時」です。
10件の組合を掛け持ちしているフロントマンがボロボロになりながら理事会の仕切りをして、資料提出その他の対応にも支障をきたすぐらいなら、専任性の高い担当者に外注した方が組合としても有益です。外注なので金は管理会社が払います。マージンは勿論取るでしょうね。貴方はそれがいくらであっても許せないというだけでしょう。ちゃんと目的が明確で、その達成方法についても明らかにされている「外注」なのに、管理会社がマージンを取るだけでＮＧってのはどういう理屈なんでしょうか。管理会社がフロントマンに給与を払い、会社としての利益を上げることも罷りならん、と言っているに等しいですよ。


＞住民に開示される外注の業務費に管理会社のマージンが含まれてると言う話してるのにそこを一切触れずに、
マージン、入ってますよね。当たり前です。何故ダメなんですか？
例えば建設会社に修繕工事を依頼すると諸経費がかかります。それと同じ理屈ですが、貴方はそれもボッタクリと称して否定されるのですかね。ひょっとして修繕工事も自主管理の一環で、各専門業者にすべて分離発注するという前提でしょうか。悲惨ですね、貴方が所属する管理組合の皆さんは。


＞委託管理報酬なんてもともと管理費の1割が相場で、それ以外のマージンを取りすぎだし、

取られないでしょう？　取られないようにしましょうよ。
事務管理業務の一部を外注するというスキームなのですから、事務管理業務費として計上されている金額の中に外注費が納まらなければ成り立たないでしょうに。管理会社の取り分も当然その範囲内ですよ。

自主管理至上主義、なのですよね？
やって当たり前のことは自分でやる前提で話をしてくださいな。

ばかすぎてどうしようもない。理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。よく社会人やってられるよ。

>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。

じゃあフロントが管理人業務やるの？
本当に社会人？

>外注なので金は管理会社が払います。マージンは勿論取るでしょうね。貴方はそれがいくらであっても許せないというだけでしょう。
>>管理会社がマージンを取るだけでＮＧってのはどういう理屈なんでしょうか。

だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？
仮にエレベーター保守点検費が７万円で管理会社経由で１０万円だとする。年間だと３６万円管理会社に渡る。それを立ち会うのも人件費プラスアルファ管理会社に払って雇われている管理人。管理会社経由で頼む意味ないよね？こう言うこと。

わざわざ中抜きするだけの会社を通す意味あるのかと言うこと。

まあ、荒らしの相手はこの辺にしておきます。

以後スルーを宣言されたと捉え、私は私で続けます。


＞理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。

その通り。「営業活動の場だから」という点には疑問符が付きますが、再委託するメリットがそもそも無いので、実際にはやりませんよね。私が例示した話も可能性レベルでしかありません。アンチさんに「外注できるフロント業務って何？」と訊かれたので、一応答えを示したまでです。水面下でやっている事例は無くはありませんが。。

さて、アンチさんはたった今「理事会業務は再委託なんてされない」と認めました。同時に、理事会業務とは別にフロント業務の根幹たる「基幹事務」があります。アンチさんも知らなかったとは言え今は理解に至っています。それ以外のフロント業務が、言うなれば「外注される可能性がある部分」ですね。

さて、ここで次のツッコミです。

＞（アンチさんのご見解③）
＞フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】

もう説明の必要はありませんが、誤りであることがハッキリしたと思います。正しくは「フロント業務の実態は理事会支援だけでなく、他にも基幹事務をはじめとする実務が存在する」です。そして…

＞（アンチさんのご見解④）
＞フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

これも前半はウソであることが確認できました。理事会業務はそうそう滅多に再委託などされず、基幹事務は法律で再委託が禁止されているのですから、フロント業務のうち外注されているのは「大半」どころか一部の僅かな業務でしかない筈です。標準契約書でもほんの限られた項目ですし、それとて必ずしも外注されてはいません。

いよいよ謎ですね。アンチさんが言う『外注されているフロント業務』って一体何でしょう？　「理事会支援業務」のことではないとなると、おそらく「総会支援業務」でもないでしょうね。「各種点検・検査等に基づく助言等」でしょうか？　でも、それだけでは「フロント業務の大半」には程遠い。やはり、管理会社は外注でマージンをかっぱいでいるボッタクリ体質なんだと言いたいがための言い掛かりなのでしょうか。


＞>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
＞
＞じゃあフロントが管理人業務やるの？

フロントマンの仕事は「外注できない業務をやること」ではありません。再委託の可否に関係なく、業務仕様において「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です。どうして「じゃあフロントが管理人の仕事をやるの？」という切り返しが来たのかが良く解らないのですが、おそらく、事務管理業務の構成を知らないだけでしょう。「外注に適さない業務」として精々思いついたのが「管理人業務」なのだろうなと想像はしますが、管理人業務（正しくは管理員業務）は業務仕様においては事務管理業務とは全く別の大項目になります。アンチさんはそういうことも全く知らないのだということが明らかになりました。もしかすると、管理員業務もフロント業務に含まれると思い込んでいるのかも知れません。こりゃ相当ヤバいですね…。一体どうやって自主管理を導入するつもりなのでしょう？


＞だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？

アンチさんが仰っていることはとっくに理解はしていますが、私は「意味が無いと思い込んでいるのは貴方だけかも知れませんよ」と言っている訳です。マージンを払ってでも管理会社経由で頼むのが得策だ、と考える人が組合内に相当数いるがために、自主管理のシェアは未だ７％に留まるという現実がある。それだけのことですよね。


＞仮にエレベーター保守点検費が７万円で管理会社経由で１０万円だとする。年間だと３６万円管理会社に渡る。それを立ち会うのも人件費プラスアルファ管理会社に払って雇われている管理人。管理会社経由で頼む意味ないよね？こう言うこと。

あぁ…アンチさん……（笑）　喋れば喋るほど馬脚を現わしてます。
「仮に」と言えば何でもアリなんでしょうかね。経費率30％とか、実際にそんな契約なら普通に暴利でしょう。そんな見積りが出てきたら契約を断わるなり、指摘して修正させるなりすればいいと思いますよ。いきなり自主管理になどせずとも、委託管理でも管理会社から提示される見積書を組合として精査する必要はあるのですから。それとも、自主管理ならそういう重要な確認作業から解放されるとでも言うのでしょうかね。
それと、その一文自体にも重大な誤認識があるようです。仮に本当に「経費率30％」で契約しているのだとして、10万円の委託費につき３万円を取る管理会社は、それを「フロント業務費」のマージンとして取るのだという認識なのでしょうか。流石に違うとは思いたいのですが、念のため。管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

…多分また、アンチさんからは「長過ぎて意味わかんねえよ！」的なことを言われるのでしょう。
決して難解な話はしていないのですが、マンション管理の実務に関しては、法律や公的基準のことを知らなければ理解できないことも結構ありますのでね。「自主管理が原型だ」とは思うものの、実際には素人には難しい作業も少なくありません。時間や手間もかかりますし、一般的な管理組合であれば議事録ひとつ作るにも四苦八苦するような方が組合員の大半を占めるのが普通でもあります。なので、私がここまで「自主管理と委託管理の違い」に触れるにあたっては、そういう方々には解り難い話をしてきたことは自覚しています。

自主管理は、アンチさんのように「全体の利益」に意識が向かない方には不向きです。これまでの彼の言動を見ても、表面的には組合としての損得勘定を語ってはいるものの、本音はもっと感情的な理由で管理会社を嫌っているのだろうなと思います。自分が渋々払った管理費が、理事会や総会で澄ました顔でテーブルに就いている管理会社の社員に給料として支払われていると思うと癪に障る…とか、精々そんなところではないでしょうか。金額の多寡にしか関心が無さそうですし。

全体の利益を考慮できる方ならば、いち組合員として「委託管理」を至極自然に、かつ厳しい審査の眼を以て検討する筈なのですよ。そういう人はまだ決して多くはなく、現状では委託管理を選択している組合でも、管理会社への不満が慢性化していたり、それが組合員の無関心のせいで放置されていることがあるのは事実です。そこを解消するための議論は、今後も続けるべきでしょうね。ただ、自主管理の導入は本当に難しいことであり、一度導入すると簡単には（委託管理に）戻れず、管理実務が破綻しても取り返しがつかなくなるというリスクはあります。真剣に検討するにしても「管理業務の負担は組合員の負担ではなく理事の負担だ」などと堂々と言い放つような人には、自主管理を正しく提案することはできませんし、そういう方の発案で総会に諮られても100％否決されることと確信します。

＞理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。

>その通り。「営業活動の場だから」という点には疑問符が付きますが

どう疑問符がつくの？提案する修繕業務についてはほぼ利益を追求しているのにそれが営業の場ではなくてなんなのかな?

>一応答えを示したまでです。

じゃあ理事会業務を管理会社から再委託する事業者はいったい何という業者? あるにはあるんですよね?　聞いたことはないけどw


>さて、アンチさんはたった今「理事会業務は再委託なんてされない」と認めました。

もとから理事会支援が再委託されるなんて一度も言ってないが？言ったレス番はどこ?デマはやめようね。

>それ以外のフロント業務が、言うなれば「外注される可能性がある部分」ですね。

??


＞（アンチさんのご見解③）
＞フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】

>もう説明の必要はありませんが、誤りであることがハッキリしたと思います。正しくは「フロント業務の実態は理事会支援だけでなく、他にも基幹事務をはじめとする実務が存在する」です。そして…

基幹事務は最初から外注できないと言っている(つまりフロントの元々の業務)のに、何を言ってるのかな? 自分の発言だけでなく、他人の発言までウソをつくのかな?

＞（アンチさんのご見解④）
＞フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

これも前半はウソであることが確認できました。理事会業務はそうそう滅多に再委託などされず、基幹事務は法律で再委託が禁止されているのですから、フロント業務のうち外注されているのは「大半」どころか一部の僅かな業務でしかない筈です。標準契約書でもほんの限られた項目ですし、それとて必ずしも外注されてはいません。

> ＞フロント業務費は大半が外注されている


そもそもあんたが「フロント業務費」って何を指して言ってるのか分からないが、管理会社のフロントのコストが外注ってどういう意味?　全く日本語が分からないんだが・・。 外注していたらフロントの費用にはなってないよね?

私の言ってるのは管理費の中の内訳は大半の業務が外注項目だがその中でも管理会社のマージンが含まれている事を問題視していて、管理会社の実労働がほとんどないにもかかわらず、マージン払ってまで管理会社経由で外注するのは無駄だと言ってるだけ。


>いよいよ謎ですね。アンチさんが言う『外注されているフロント業務』って一体何でしょう？　「理事会支援業務」のことではないとなると、おそらく「総会支援業務」でもないでしょうね。「各種点検・検査等に基づく助言等」でしょうか？　>でも、それだけでは「フロント業務の大半」には程遠い。やはり、管理会社は外注でマージンをかっぱいでいるボッタクリ体質なんだと言いたいがための言い掛かりなのでしょうか。

だからどこで『外注されているフロント業務』とこんな意味不明なことを私がどこで言ってますか？　レス番で引用してね。フロント業務と委託内容全体とわざと混同してませんか?



＞>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
＞
＞じゃあフロントが管理人業務やるの？

>フロントマンの仕事は「外注できない業務をやること」ではありません。再委託の可否に関係なく、業務仕様において「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です。どうして「じゃあフロントが管理人の仕事をやるの？」という切り返しが来たのかが良く解らないのですが、おそらく、事務管理業務の構成を知らないだけでしょう。「外注に適さない業務」として精々思いついたのが「管理人業務」なのだろうなと想像はしますが、管理人業務（正しくは管理員業務）は業務仕様においては事務管理業務とは全く別の大項目になります。アンチさんはそういうことも全く知らないのだということが明らかになりました。もしかすると、管理員業務もフロント業務に含まれると思い込んでいるのかも知れません。こりゃ相当ヤバいですね…。一体どうやって自主管理を導入するつもりなのでしょう？



引用も内容もメチャクチャだね。管理組合からの業務委託内容と実際のフロントの仕事は別ですよ? まあ、故意に混同してごまかしたいのは分かるけどw 　管理組合からの委託内容のなかで、単なる外注業務と労力をかけてやる実際のフロント業務は別

>「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です

全く違うね。

わざと混同してごまかしているだけだと思うけど、管理組合から「請け負った業務」と基幹事務や理事会支援など、「直接フロントが労力かけてやる仕事」は違うよね。

「直接フロントが労力かけてやる仕事」は何かと聞いてるわけ。

そもそも外注項目は直接フロントがその項目の業務をやるわけじゃないのは分かるよね？だって外注しているわけだから。つまり業務を請け負っても実際は大した手間なしで外注して「毎月利益載せてるだけ」なら管理会社経由で契約するのはばかげてるってこと。つまり外注しているだけでほとんど労力もかかってないのにマージンだけのせられたら、管理組合からみたら直接業者に頼んだ方がいいとなる。

＞だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？

>アンチさんが仰っていることはとっくに理解はしていますが、私は「意味が無いと思い込んでいるのは貴方だけかも知れませんよ」と言っている訳です。マージンを払ってでも管理会社経由で頼むのが得策だ、と考える人が組合内に相当数いるがために、自主管理のシェアは未だ７％に留まるという現実がある。それだけのことですよね。

ごまかしているが、物事の妥当性と、人々からどう思われてるかは全く関係ない。

だからこの考えが全く間違っていて損しまくりだと説明しているわけ。

損か得かというのを管理会社の労力に対して支払うコストの妥当性での説明の是非に、管理会社と契約しているマンションが多いと言うのは答えになってないよね。
偽物か本物かを買う人が多いから本物だとはならないよね?




>そんな見積りが出てきたら契約を断わるなり、指摘して修正させるなりすればいいと思いますよ。

あんた、見積書みたことあるの? 管理会社の取り分なんて書いているわけないだろw　そんな馬鹿正直に書いていたらハナから問題になってないだろw　

管理会社の目に見える部分の取り分は概ね、管理費の１割の「委託管理報酬」しかとってないのが建前だよ

>自主管理ならそういう重要な確認作業から解放されるとでも言うのでしょうかね。

そもそも管理会社の取り分が発生しないと言っている


>10万円の委託費につき３万円を取る管理会社は、それを「フロント業務費」のマージンとして取るのだという認識なのでしょうか。流石に違うとは思いたいのですが、念のため。管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

何が言いたいのか分からないが、例として出した議論で

>管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

これは何が言いたいの?

>>1115 匿名さん

貴方はどちら様ですか？
「荒らしの相手はこの辺で」と話を切り上げた方ならば、もう直接会話する必要を感じません。荒らしと認定されるのなら甘んじて受け入れましょう。

アンチさんご本人だと仰るなら、何度も言っていることですがハンドル名くらいは統一されたら如何ですか？　色々言われていますが、今回のレスには返答する気になれません。理屈が通じる方ではないことが良く解りましたし、同じことを何度も復唱させられるのは不本意ですので。

私のレスは、もはや貴方に向けたものではないと捉えてください。貴方の発言を客観的に論うことで、管理方式というものに関する正しい認識を広めていきたいと思っております。

結局、何度丁寧に聞いても何一つ根拠は説明できないんですね。
基礎的な知識もないようだし、文章はいつも意味不明だし、同じ内容の繰り返しだし書き込んでも意味ないと思いますよ。

フロントの労力（管理会社がかけている労力）は物件あたり1/10人分程度しかないのにその人件費以上、管理会社に支払うような契約は合理性に欠ける。大規模物件なら余計その傾向は強まる。


非常にシンプルな問題なのに、あれだけ長文を何回も書いて反論がひとつもない。
聞こえて来るのは「一定の」とか「調べろ」とだけで、具体的な「反論の中身」が全くない。

結局、管理会社が管理組合にとって必要のない存在だと言うことがバレますよ？

＞フロントの労力（管理会社がかけている労力）は物件あたり1/10人分程度しかないのにその人件費以上、管理会社に支払うような契約は合理性に欠ける。大規模物件なら余計その傾向は強まる。

＞非常にシンプルな問題なのに、

アンチさんは前進しませんね…。
問題にしておられるのが本当にそこだけなら、管理会社を否定する必要すらないでしょうに。
払った金の1/10の労力でしか仕事をして貰っていないと言うのであれば、払う金を1/10にすればよろしい。発注者ならそれができます。できないのは能力が無いからです。見積書を見ても受託者の利益率が書いてある訳ではない、的なことをわざわざ自分で仰っていましたが、ならばどうして「1/10の」などと言い切れるのでしょうね。感覚論でしょうか？（笑）

「何度丁寧に訊いても」とも言われましたが、口汚く罵声を浴びせながら問題をはぐらかされ続けている印象しかないので、こちらとしても誠実に対応する気はもうありません。

フロント業務フィーは管理費総額の１割程度に抑えられるのですし、普通に見積依頼をかけても３割だ５割だなどということにはなりません。管理会社もそこまでバカではないでしょう。「大規模マンションほどフロント業務費の戸あたり負担額は重くなる」とも言っておられましたが、なる訳がないですよね。費用算定の仕組みを知っていれば、そんな初歩的なところで躓いたりしない筈です。外注がイヤなら契約で基幹業務以外も再委託を禁じればよろしい。まあ、管理会社の内情として、フロント担当者として使っている者が正社員かどうかなど、どのみち把握しようが無い訳ですが。外注という行為そのものにアレルギーがあるのなら、確かに委託管理は向いていないでしょうね。それで自主管理なら問題ない、というのも理解に苦しむことです。

「反論がひとつも無い」と言いながら、すごい勢いでリアクションが返ってくるところが不思議です。既述したことですが、スレ主さんはスルーを推奨されていますよ。議論が噛み合う方とだけ会話ができれば、私としては満足です。マトモな会話を拒絶している方に対しても、ダメ出しを続けることは可能です。こういう掲示板の良いところは、やり取りの全てが丸裸になるところです。どちらの言ってることが正常なのか、判定するのは会話の当事者ではありません。アンチさんはそこのところ努々お忘れなく。

言ってる事が無茶苦茶でついていけんな。

＞言ってる事が無茶苦茶でついていけんな。
言っている事が論理的な長文でついていけんな。

>>1120

論理的な箇所ってどこですか？
具体的にお願いします。

まあ、管理会社の関係者も必死だね。擁護しようにもその理屈が見当たらないから、荒らすしかないといようだ。管理会社と契約するのにコストに対してのメリットがあるならそれを言えばいいだけなのに。

例えば管理会社を通して契約すれば、大量発注で直接契約するより安くなるとかなら意味はあるが、実際はマージンが乗っかってただ高いだけなのに、どうやって正当化するのかな？

そもそも一括請負という事業形態に問題があって、電通のように、受託した会社はいかにコストを下げて、利益を抜くかということにインセンティブが働いてしまうから、質も下がるし、頼む側のメリットが何もない。

しかも分譲マンションの場合は買った瞬間に完全に抱き合わせが常識化しており、区分所有者もそれが当然と思っていて問題意識を感じにくい。だから８割のマンションが買った当時の管理会社から変更されていないという歪な結果になっている。

管理会社からすれば、変更される恐れが低いから、サービス向上というインセンティブがなく、質を落とした方が利益が出るという完全な利益相反構造になっている。

まあ、管理会社はぼったくり構造が生命線だから、そこは触れられたくないのは分かるが、三菱地所も自主管理アプリを出してきたし、そろそろこの歪な業界にもメスが入ることでしょう。

しかも今、コストに関係なく、分譲価格に比例して管理費が高くなっているから、相場が崩れたら、管理費が高いとリセールにも著しく不利になる。これは小さい問題じゃない。

通りすがりさんの文章は全文論理的と言っていいです。
粘り強く論理的に書かれていて、感心しました。

一番の功績は、自主管理を言う人の多くが（全員とは言いません）、
管理会社へのアンチに過ぎないことを明確にしたことです。
アンチさんには、
現行の委託管理の値下げ交渉、管理会社変更、自主管理への移行等の
具体的プランも示されず、意欲も感じることはできません。
本気度が足りないのです。
アンチでマンション管理は良くなりません。
アンチで無いと言うなら、委託管理から自主管理へ移行する
ロードマップを示してください。

私は１年ほど前、管理会社支配のマンションを自主管理に変更を希望する方に、
持っている知識の範囲で、手順を伝えたことがあります。
手順も示さず、実行にも着手しないのだったら単なるアンチです。

ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
事実をもって、天下に示していただけませんか。

結局、自らの価値を説明することもできないって哀れな業界ってことなんですね。

まあ住民の資産を搾取するのが利益に繋がってるような仕事に疑い持たない人間だから良心なんてものがないんでしょう。

>>1125 某管理員さん

過分な評価をいただいて恐縮至極です。
蛇足ながら一点、横槍をば。

＞ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
＞全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
＞事実をもって、天下に示していただけませんか。

これはムリですよ。どう考えてもアンチさんは「実行」などしていないのですから。
自主管理の有用性と委託管理の不透明性を指摘することと「管理会社アンチであること」は同義ではない、というご指摘はすべて当方の意図する通りですが、アンチさんに実績を求めては只の水掛け論になります。

今のところ「事務管理業務」の算定の仕方すら例示しない方です。本気度が足らないのもそうですが、絶対的に知識も経験も無いのですよ。アンチはアンチでしかありません。そういう結論が既に出ている以上、実績を求めるのではなく徹底的にダメ出しのやり取りを晒していけば、いなくなることは無いにしても影響力は無くなります。もう無いに等しいですけどね。

管理費は分譲時の価格と連動しているが、だいたいこの時点でおかしい。

例えば築１５年の物件と同じような仕様で管理コストもほぼ変わらないはずの新築の管理費が物件価格に連動して２、３割くらい高い場合もある。いかに丼でマージンを取っているのかがわかる。

管理会社って自らの存在を消して、割の悪い契約でもそれに疑問を持たせないことがビジネスモデルみたいになっているから、実はほとんど手間がかかってなかったり、実は不必要なことをバレるのが嫌だから、手の内を明かされるのを何よりも嫌う。

よく言われることだが、住民が無関心でいてくれて、せっせと毎月疑いもなく振り込んでくれる状態がベストなわけだ。

実際の仕事量がほとんどないのに、管理会社に渡る金が多いのがバレたらビジネスモデルがヤバくなるから、こうした掲示板でも必死に工作する。でも実際には反論のしようもないから、話をすり替えたり誤魔化したりして、肝心の費用対効果に対する説明が何一つできない。

管理会社のビジネスモデルが管理組合に取って利益相反に当たるか否か、というテーマでも匿名なのに、それを指摘した人の話にどうにか持っていって話題をそらそうとする。

でも、不動産業界の最底辺だけあって、頭が悪い人しかならない仕事だから、言ってることが反論にもなってないバカを露呈しているだけなことも気づかない。

そもそも一般の区分所有者にとって、金を払う管理会社を擁護する必要性もないから、管理会社を擁護する人間が一般人ではないのは誰がみても明らかなのだが、自分が見えていないらしい。

>>1125 某管理員さん

ところで、地所コミュが開発したアプリに言及したということは、アンチさんはやはりスレ主さんなんでしょうかね？　キャラは同じなようですが、どうも発言が一貫性に乏しいので…

その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
管理会社とて、いくら管理費を貰えるとは言え、文句しか言わないポンコツ組合員の面倒を看たくは無い筈です。実際、基幹業務を含むと言えどその部分の儲けなど高が知れている訳ですし。自分でやると言うならやらせればいい、ぐらいのことは考えるに違いありません。地所コミュという一流の管理会社なら、やらなくてもいいことを委託項目から排除し、本質的にプロでしか出来ないことのみ引き受けるという仕分けが出来るでしょう。それをアプリという形に整えて世に出せば、自主管理を唱えてばかりで実際には何もしない只の「アンチ管理会社」とは絶縁し、例えば標準契約書の別表４に記載される様な業務の中で、適正にマージンを設定した上で仕事を請けることができる、と踏んだのだと思います。流石に頭いいですよね。

アンチさんはそのアプリをご自身の切り札みたいに思っているフシがありますが、笑止千万と言うほかはありません。アプリを使うことによって、自分にはできないことがより明確に、浮き彫りにされるに違いありません。早く使ってみればいいのに、と思うのですが、それはそれでお金がかかるようですし、自分ひとりの判断でという訳にもいきませんので、まあムリなのでしょう。最低限知っておくべきことも知らないと八方塞がりという訳ですね…。

擁護派って、管理費の費用対効果の話をすると絶対にそれを指摘した人間の個人の話にすり替えようとするが、結局、管理会社ビジネスの不信感が増すばかりなんだよね。これはどこのスレでもそうだが、管理会社の仕事に自信があるなら良さをアピールすればいいのにと思うが、よほどダメな業界なんだろうな。

ツイッターなど見ていると、修繕の営業ノルマもあるそうで、完全な利益相反なんでまともな人間は辞めていくそうだ。そりゃ残りカスの変なのしかいないわけだ。

まあこういう理由で管理会社と契約する方が得だという理屈を言えないからな。
指摘されたマンション管理会社の問題ではなく、指摘した人間を叩く話題に変えたくて仕方がないようだ。

まあ逆の立場なら仕事の実態がなくいかに中抜きできるかがビジネスモデルの管理会社に管理組合が金払って契約する合理的な理屈が確かに見当たらないからなw

アンチさんの言うように利益を乗せまくっている割には管理会社の決算書を見ると、そんなによくないんですよね。底抜けに経営が下手なのか間接費要員がめちゃくちゃ多いのでしょうか。

＞その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか。
私の勤務地の市では、管理不十分のマンションに、マンション管理士を派遣し、管理状態を改善する「分譲マンション管理アドバイザー制度」があります。
市のＨＰに事例として、３０戸築４０年、正式な管理会社への委託なし、管理組合機能せず、修繕積立金貯蓄なし、管理規約４０年間改訂せずのマンションを、１０か月かけて、管理組合が自主管理するマンションに改善されたと報告されています。
また、市でマンション管理セミナーも開催しています。

管理会社への委託費が高いというなら、
他の管理会社から見積もりを取って値下げ交渉をすべきです。
管理会社の運営に不満が有るなら、
区分所有者に管理会社の運営に対する満足度を、アンケート調査すべきです。
理事会も年１回くらいは、管理会社抜きで自主的に開催すべきです。
総会・理事会議事録は管理組合書記を中心に作成すべきです。
個別の修繕等は管理組合が業者に直接発注できものは発注すべきです。
備品購入(照明ランプ等)は、管理会社を通さず、量販店やネット通販に直接発注すべきです。
ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

＞管理費は分譲時の価格と連動しているが、

していません(^^;)

分譲販売はいつの時点で行なうのかが物件ごとに異なりますが、例えば竣工前に売買契約まで至るいわゆる「青田売り」の場合は、建築確認済証の取得を待って広告を開始し、物件情報をリリースすることで購入候補者からの反応を集めます。最初のコンタクトの段階では価格を伏せる、というより実際その時点では価格を決めていません。

どういう属性の人がそのマンションを欲しがっていて、引き合いがどのくらいあるのかを住戸タイプごとに分析します。勿論、事業計画上は販売予定価格を目標値としては決めていますが、ほぼ例外なくその目標値よりは高い価格で売り出すことを目指すのです。特に鳴り物入りで販売されるような「その地域での目玉商品」的なもの、過去にはその地域には存在しなかったような大規模かつ高仕様な商品とか、話題性の高い再開発事業による商品などは「地域相場を牽引する」などと表現されるように、不動産関係者でさえ「エッ？」と驚くような強気な価格で攻めることがあります。当然、相応の勝算があってのことです。

ここ数年、マンションの新築販売価格はどんどん上がりましたよね。それに釣られて中古も全然安くありません。それは上記のような「価格の決め方」が産んだ結果です。売主は「売れるものなら少しでも高く売るために、実需要をギリギリまで見極めてから価格を決める」のです。中古物件や、新築でも竣工後に販売を開始するようなケースに至ってはもっと生々しい駆け引きが作用します。買う側は現物を見て決められる訳ですし、逆に同じモノを狙うライバルがいる中で、商品の鮮度がどんどん落ちる中で決断を迫られます。売主は売主で青田売りの時には使えた手口が通用しなくなるので、実需にダイレクトに振り回されます。
分譲時の価格というものはそうやって「市場」の中で決まるのです。

一方、管理費はもっと早い段階で決めざるを得ないのですよ。最遅のリミットは売買契約の前、購入者に価格を提示する時です。実際にはもっと前段階ですよね。お客さんは管理費や修繕積立金がいくらなのか把握できなければ資金計画が立てられませんし、購入検討もできないので。また、管理費を決めるには建物の仕様を確定しなければなりません。建築工事費ベースではなく「現場が始まってから選定された実際の仕様」に基づいた検討が必要なので、管理費確定のリミットはお尻のリミットがあると同時に、検討開始できるタイミングにも制約がある訳です。これは購入者の反応を見ながら調整できるものではなく、商品の仕様や購入者層の経済力、一般事例などから許容できるラインの範囲内で決めるしかありません。

アンチさんには解りますかね。
管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」ものであるのに対し、分譲販売価格は「実需を睨みながら青天井で上を目指して決める」ものなのです。連動なんてしないのですよ。連動する要素は「建物の仕様」に応じて決まる部分です。管理費の大項目のうち、事務管理業務以外の項目は建物の仕様の影響を大きく受ける部分です。管理員の人数、勤務形態、建築・設備各部門の点検範囲、清掃業務の内容など、特に人件費の算定に関わる部分については、どちらもそれに応じて高くなるのが理屈です。でも、決めるプロセスとタイミングが既述の通り全く異なるので、少なくとも「分譲価格が高ければ高いほど管理費も比例して高くなる」という訳ではないです。管理費をそんな決め方をしていたら売れるものも売れなくなりますしね。

以上、アンチさんがまた変なことを発信し始めたので「現実」を補足しました。

>>1135 某管理員さん
＞「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか

なるほど。
管理会社にとっては旨味が無いから、という本音も垣間見えますが、規模が小さければ難易度も下がるので自主管理のハードルも下がるでしょう、ということだと解釈できますね。
アンチさんも「マンション管理士などと直接契約すれば余計な費用をかけずに管理状態を適切に維持できる」みたいなことを仰っている訳ですが、実際にそれを支援する制度が整備されつつあるのですから、黙って利用すればいいのにと思うのですがね。同じ志を広めるために管理会社を攻撃するのは本当に不思議です。


＞ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

まさにそうですね。
委託管理をしている中でも、管理組合としての取り組み（管理会社を関与させない改善努力）さえしていれば、委託費のシェイプアップは自然に成される筈ですし、各組合員の意識も醸成されて、やがては自主管理という形式が自然に選ばれることになる筈なのですが、そのための取り組みを何もしなければそうはなりません。
アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、せっかく立ち上げたこのようなスレにおいて、自主管理を目指すに至った失敗体験を紹介したり、貴方が仰る「ロードマップ」のようなものを提唱して現実的な手順を示せば、ついてきてくれる人はそれなりにいるだろうと私も思っています。それすらやらないのならお話にもなりません。

フロントの定着率が悪いのは、クレーマーのせい？？？

・三菱地所がマンション｢自主管理｣を推す理由 東洋経済オンライン　2020/07/07
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=2

　アプリ開発の背景には、管理員や清掃員の深刻な人手不足がある。

　イノベリオスによれば、マンション管理会社の業務は大きく3つに分かれる。管理組合の中心を担う理事会の運営サポート、会計業務、そして建物の清掃や修繕だ。「KURASEL」はこのうち理事会運営と会計業務を代替し、清掃や修繕は引き続き管理会社が担う。

これは管理会社にとって2つの点で朗報だ。1つは、管理会社自身の人手不足が解消されること。フロント（管理会社の社員）は一人あたり10棟前後のマンションを担当するが、住民からのクレームを受けるなどストレスが溜まりやすく、仕事の定着率は高くない。


　もう一つは、不採算部門である日常の管理業務を切り離せることだ。人件費をはじめとする原価が高騰する一方、管理委託費の値上げは滞る。不採算マンションの中には、管理委託費の値上げを住民が渋った結果管理会社が撤退し、後継の管理会社を見つけることに苦労している物件もある。

・社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html
第２回（2019年11月1日） 議事録（PDF形式：382KB）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】　改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。 ～

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

＞アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、

「不本意ならば」の誤りでした。
嫌ですよね、普通は。アンチ呼ばわりだなんて。
不本意な決め付けをされないためにも、自身の主張に裏付けを示し、誠実な提案をしないといけません。自主管理を普及させるべきだと思うのであれば、その具体的な導入手法と期待値としてのメリットを明らかにする必要があります。

それにしても、管理会社を毛嫌いしその存在そのものを全否定する方が、管理会社が商品として供給するアプリに活路を見出そうとするのも不思議です。地所コミュがアプリをリリースするとともに会社を畳もうとしているとでも思うのでしょうかね。「某管理員さん」が仰るように、マンションの規模に応じて管理形態を合理化しようという発想のもとでアプリが開発されたとすれば、供給元である管理会社は引き続き「委託管理」で利益を得る会社で有り続けようとする訳です。アンチさんがそこをどう捉えているのかがサッパリ解らないのですが、アプリの活用によって自主管理の導入が進めば、管理会社は絶滅するであろうなどと思っておられるのだとしたら、まあ何も解ってないですね。

>>1138 匿名さん

すばらしい。タイムリーかつ有益な情報だと思います。
「理事会運営と会計業務の代替」、つまり外注できない基幹事務は受注自体をせず、会社にとって負担となる業務は引き受けないようにしようと。まさに狙いは「管理委託業務の適正化」に他なりますまい。

実際、フロントマンの離職率は異常だと感じます。私が彼らに接触する機会があるというのは既述の通りですが、昨年打ち合わせをした人が今はもういない、ということが何度もありました。で、管理組合の役員さんとその方についての会話をすると、まあけちょんけちょんに言われたりします。それ結構無茶なオーダーだったんじゃないの…？と感じることも少なくありませんが、委託業務における主従関係を大きく履き違えている人が役員になったりすると、心身破壊されて辞めてしまう人がいてもやむなしかなと。

アプリの開発・供給はある意味、大手管理会社の判断として「管理意識の低い管理組合は見限ろう」ということだとも捉えられます。私はこれ、マンションのオーナーさんにとってはかなり怖い流れだと思うのですがね。アンチさんは選択肢を失うことを何とも思っていないようですが、そこでも他の組合員さんとは深い溝が生まれそうです。

>>1134 eマンションさん
核心を突いてしまったな。

言われるほど儲かっていないのにボッタクリ認定ですものね。
そりゃ離職率も高いでしょう…。

>>1136

こんな基礎的なことすら知らないとは・・。息吐くように嘘つくから管理会社は信用されなくなる。どう見ても分譲価格と連動してるよね。

https://www.fudousan.or.jp/topics/2005/05_2.html

>管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」もので

「現実的な金額」ってなんだよw　なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？管理会社はNPOなのか？w

分譲時にデベと管理会社が決めてるのに勝手に自分の主観を根拠にしてるよ、この人。

新築と築１０年で管理員の人件費が変わるのかな？w
エレベーター保守費会社はほとんど壊れない新築の方を高くするのかな？

利益の追求の金額がデータとして出てるのに無茶苦茶言ってますな。文章も長いだけで内容がないし。

>>1134
>>1141

マンション管理会社の決算書を見ると、大体の会社が営業利益が１割。

委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　決算書の話題出すとピンハネしていることがバレますよ？w

自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

案の定、自分の主観と思い込みを根拠にしてる主張だけだから、聞く意味はないが。

>>1138

定着率が悪いのは給料が非常に安いから以外ないでしょう。ストレスなんてどこの業界にもいるわけだから。

>>1140

「管理意識の低い管理組合は見限ろう」

意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

>>1143 匿名さん
いやいや、お前の主張はピンハネだからバレていいんだろうが。
管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。まずは圧倒的に足りない知識を得たうえで発言しろよ。

>>1147

何が言いたんだ一体w　知識の前に日本語整理して書き込めよ。
それともピンハネでしっかり儲けているってことをやっと認めたのか？

>管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。

何の知識がないのか、誤魔化さないで具体的に指摘できたら聞いてやるよw
結局、そのワケはいつも描かないよなw

どうせ誤魔化して、話逸らして中身は言えないんだろうがw

しかし、管理会社関係者の擁護は醜いな。日本語も支離滅裂だし、長文書いても中身ないし、主語も述語もめちゃくちゃだし。反論しているようで、関係ないこと書いているだけだし、肝心なことは一定だの調べろだの、誤魔化して答えないし。

まあ、一般の区分所有者にとっては、管理会社を擁護する意味がない。ここで擁護しているやつの正体は管理会社の関係者であることはわかる。もしくは本物のバカか。

擁護さんは結局、問題点に関して、それを指摘した
「アンチさん」がどうしたこうしたの話に持っていくことでしか対抗できないようだ。

管理会社の実質的な仕事が1/10人の労力で済むのに、今のままの管理会社へ渡る実質的な金額と受けるサービスが釣り合っているかの、問いには一向にまともに答えられないのが、そのビジネスモデルがいかに、管理組合にとって意味のない契約であるかを物語っているね。

>>1143 アンチさん

＞どう見ても分譲価格と連動してるよね。

していませんってば。(^^;)
詳しい仕組みは既に説明済みですので、理解できなければそれが貴方の限界です。
かいつまんで言いますが
「分譲価格は購入する人の財布の中身を売主が見透かして少しでも高く設定する」のに対し
「管理費は購入する人が不満なく払える範囲で売主が想定した金額の範囲で、業務の品質が少しでも高いレベルで保たれるように管理会社が設定する」のです。
双方を「決める」タイミングも違うのだ、と説明しました。（そんなに受け容れ難いことでしょうかね…）


貴方が引用した記事の内容は、見出しに要約されているように「新築マンションの管理費や修繕積立金は全国的にどんどん上がっていて、ここ10年では２割も上がっている」ということです。貴方がそれを「分譲販売価格と連動している」と思い違いをしている理由は、掲載されているグラフに「平均坪単価」が表示されていて、それと管理費・修積金の柱状グラフがほぼ同じ上がり方をしているから、ですよね。

この２つの数字は「連動している」訳ではないのですよ。
ご承知の通り（貴方はご承知じゃないかも知れませんが）、管理会社に委託する管理業務にはフロント業務の他にも業務項目があって、その大半が「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。近年では住宅共用施設の構成が半ばインフレ的に充実してきたので、管理費もそれに応じて高くならざるを得ませんでした。しかし、購入者は必ずしも「管理費負担増を受け入れてでも華美な仕様を好むとは限らない」ので、管理費は売主も管理会社も相当な努力と譲歩を積み重ねて、ある意味「２割程度の上昇」に抑えているのです。

一方の分譲販売価格は既述したように「市場に合わせた結果」ですから、管理費の上昇に連動して上がってきた訳ではありませんし、金額的にも比較にならないくらいの上がりっぷりです。言うなれば「管理費がいくらで設定されていようと、高くできるなら極限まで高くする」という世界です。商品の仕様が高いがゆえに工事費を主とする仕入れ値も高く付くので高く売らざるを得ない。そういう事情には、管理費が高くなることとの共通性はありますが、貴方が言う「連動」とは「分譲価格が高騰しているから管理費もそれに準じてバカ高くなっている」という意味でしょうから、仕組みとしてそんなことはありませんよという話をしています。

何度も指摘しているように、貴方は管理費の各項目の算定の仕方を知らないぐらいですので、基本的に分譲販売価格よりも管理費の方が先に決まるのだという仕組みのことも知らないのでしょう。だからそこを説明したのです。管理費は分譲販売価格と連動しようがないのですよ。させる意味すらありません。それとも「売値が高くなったぶん管理費を高くすれば管理会社は儲かるのだからそうするに決まってるじゃないか」とでも考えてますか？それも、分譲事業というものの基本的な仕組みを知っているかどうかの問題ですよ。


＞「現実的な金額」ってなんだよw

そうやってすぐ笑いますが、管理費とて分譲価格と同様に「お客様に払っていただく代金」ですから、ターゲットとする層が払ってくれる額には当然「現実的なライン」がありますよ。そのラインに適う金額のことを言っています。購入者も色々研究していますから、管理費単価を他の物件と見比べて「こっちはなんで㎡単価で30円も高いの？」みたいなことを普通に考えます。そういう人に渋々でも納得して貰える金額が「現実的な金額」です。


＞なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？

利益は乗っていますってば。最初からそこは一度も否定していません。管理会社は営利企業なのですから当然ですよね。何なら利益率だって、貴方が言う３割でも５割でも狙えるものなら狙いたいところな筈。しかし現実にはそうはいかないのでしょうよ。ここでもまたお訊きしますが、管理費の「事務管理業務」はどうやって計算するのか、まだ答えは解りませんか？　事務管理業務以外の費用にも、それぞれ利益は当然に乗りますし、管理会社としては高い数字を狙うでしょうね。
貴方こそ、管理会社は非営利法人であるべきだとでもお考えですか？
繰り返しますが、管理費に払う費用には管理費の利益が常に乗っています。誰もそこを見て見ぬフリなどしていません。適切な額に納まっていると承服するからこそ払うのであって、貴方は実際の（管理会社の）利益率を（たぶんわざとでしょうが）高目にブレさせているがゆえに「お前ら儲け過ぎだろ」と言っているだけなのです。


＞委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　

委託管理報酬も「その他の人件費」も、管理業務委託費のそれぞれの項目に乗っている…という前提で貴方も今までは話しておられたのだと思っていましたが、違うのですか？　管理会社は「管理業務委託費」でしか利益を見込めないとでも？


＞自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

あの………ひょっとしてひょっとすると、なのですが、
貴方がそのアプリを「三菱地所開発の」と言っておられるのは、開発者が三菱地所本体であるというご認識だからなのでしょうか？流石に違いますよね。
アプリを開発し、有償サービスのツールとして世に出したのは「三菱地所コミュニティ」という超大手管理会社です。実際の運用とリリースはその関連会社ですがね。

このアプリの生い立ちを知った人に本来フックするのは「管理会社が自主管理を推奨するの？」というところです。貴方はこれを「管理会社の存在そのものを否定する必殺技」みたいに捉えて大喜びしておられるのですが、どうも反応がズレてやしませんかね。これも既に詳しく触れたことですが、アプリの供給元はこれを活用して自主管理を適切に部分導入することにより、本来の管理会社としての業務効率を上げようとしているのですよ。アプリを導入すれば理事会支援業務のようにワリに合わない仕事は最初から受注せずに済み、プロが手伝わなければできない仕事（貴方は「そんなものは無い」と思い込んでいるのでピンと来ないでしょうが）のみ、ちゃんとフィーを貰って、適宜マージンを取りながら外注することも視野に入れつつ、管理会社として今後も引き受けよう…というアイデアな訳ですよ。

アプリが普及してくれば、管理会社は人の話を聞かない貴方のようなモンスター組合員の面倒をみるのは組合員の皆さんにお任せして、テクニカルな業務だけで機械的に利益を上げるようになるでしょう。管理会社として利益を上げる構造はより堅固に確立され、貴方程度の知識ではツッコミの入れようも無くなるに違いありません。

アプリの話、もっとしますか？（笑）私はイヤなどころか大歓迎ですよ。管理会社アンチに過ぎない貴方がKURASELの話題を切り札であるかのようにしていることに心底驚いています。これが定着して、他の管理会社もどんどん類似のものを導入するようになれば、ある意味貴方は終わりですよ。自主管理推進論モドキを唱えていては管理組合の中で立つ瀬が無くなるだけです。

>>1146 匿名さん
＞意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

それを「意識が高い」と称することは普通ありませんよね。いくら貴方でもそこは感覚的にお分かりになる筈。

適切な管理には正しい知識と判断、そしてお金が必要なのだとい現実に目を向けず、本来の管理主体である管理組合の構成員でありながら自分では相応の勉強も努力もせず、フロントマンに全てを押し付けるくせにその対価は一方的に否定するような者が幅をきかせているような管理組合は、管理会社にとっては「意識が低い管理組合」なのでしょうね。なので相手をするのはやめて、力を貸してくれと言う仕事が何等かあればそこはお代を貰って協力してあげましょう、ということだと思います。

貴方が言う「操り易い管理組合」は、普通に管理会社の養分でしょうね。私は別にそういう組合がどうなろうと興味はありません。ただ、それが現代の大勢ではないと思っていますので、操り易い管理組合だけを相手にして管理会社が存続するような状況では、とっくになくなっていると感じています。

>「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。

全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？

マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。

自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

>>1153 匿名さん
アンチさん。
貴方のような人に紹介するには少々もったいない話なのですが、「管理費として現実的な金額」という言葉をお嗤いになったので、ちょっとだけそこを掘り下げておきます。どちらかと言うと貴方以外の方に知っていただきたい内容です。

以前私が「将来の区分所有者となる方々が規約作成に参加するケースがある」という話を貴方にしたのを覚えていらっしゃいますか？　…たぶん覚えていませんよね。
例えばマンション建替事業や市街地再開発事業のように、その土地に元々権利を持ち生活していた人がいる事業で建設されるマンションにおいては、その人達がその場所で生活再建することを眼目としたルールが法に定められています。純粋にデべが行なう分譲事業でデべが規約を制定するように、土地の権利者が規約を自ら作ることができる、という仕組みが法律に定められているのです。

そういう場合においては、管理費の金額は分譲販売価格が確定するずっと前に、地権者に対しては大まかな目安として示されます。管理規約や使用細則が作られる前に、ですよ？
多くの場合、従前地権者は「分譲マンションの区分所有者」ではないので、管理費を払ったことがないという人も多いです。マンション建て替えや再開発への賛否はどうあれ、将来的に区分所有者となり管理費を負担しなければならないとなれば、その金額を把握できなければ事業への賛否も判断できないという当然の課題があります。なので、事業の施行者である地権者たちは、自分達の生活に見合った規約を作成し、現実的に支払っていける管理費を設定するために、委託業務の内容についてもそれなりの精査をする訳ですよ。

私が「現実的な金額」と言ったのは、一例としてそういう背景がある中で、実際に払うことになる人にとってはリーズナブルな金額というものがある、という趣旨です。分譲購入者とて同じなのですよ。管理費とは、将来的に区分所有者になる人にとって「現実的に払い続けることができる金額」である必要があるのです。分譲販売価格に安直に料率を掛けて決める訳にはいかんのですよ。その「現実的な金額」にすり合わせができるように、管理業務の委託仕様を決める必要があるのであって、場合によっては建物の仕様ですら調整する必要が生じることもあるのです。

「分譲価格が高くなればそれに連動して管理費も高くなる」という認識が如何に安直で、事実に基づかないものなのか、知っていてわざと仰ったのではないのであれば、気付いていただきたいものです。
管理費の適正さを語るにあたっては、ものすごく重要な認識のひとつです。

>>1154


あの、せっかく長文書いていても大半が関係ない話で、全く質問に答えてないよね。
「現実的」かどうかではなく、近年の新築物件で管理費が「上がった理由」と根拠を聞いているんですが・・


貴方が>>1151で書いていた、「仕様が上がったから管理費が上がった」という根拠について聞いているのですが、繰り返しますが、最近のマンションでどんな仕様が上がったから、それがどういう理由で管理費の上昇という形で反映されたのかを聞いているんですが。。

どんな仕様が上がったからそれがどういう形で管理費の上昇として反映されたかを聞いていますよ？

>>1155 匿名さん

慌てなくともお答えしますよ。
先に>>1154を用意してあったので前後しただけです。

＞全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

そうではありません。
例えば、この10年の間にエレベーターや機械式駐車場の保守点検に関する基準が改正され、端的に言えば「以前より金がかかるようになった」という経緯があります。私は実務として手続きに関わった訳ではないのですが、竣工済みのマンションにおいてそれが組合の収支を圧迫して問題になった事例が複数あり、過去も蒸し返してちょっとした騒ぎになったことを記憶しています。「何でこのマンションにはこんなにデカい立駐機があるんだ！金がかかって仕方がない！」とか、竣工当時は想定されていなかったクレームが各方面に生じたものです。ちょうど時期的には、都市部における自家用車の保有率低下が話題になっていた時期でもあり、影響としてはかなり目立つものでした。ある事例においては、２基設置されていた立駐機が当初はほぼ全区画が埋まっていたのに、改正後は半分くらいしか稼働しなくなり、実際に機械を止めてランニングコストを一時的に凍結させたという話もありました。元々は必要だった設備が「過剰なものに変わった」という不幸なパターンですが、仕様の多寡が管理費に影響するという実例を説明するには十分過ぎるくらいインパクトがある話です。

管理開始後の事例に限らず、新築マンションの管理費設定にもこうした変化は大きく影を落としたことでしょう。また、既述した「住宅共用施設の充実化」は、全ての分譲マンションにおいて一律に生じたことでは当然ありません。都心居住ブーム・マンションブームもいくつか山と谷を越える中で、市場において評価される付加価値も変化し、各デべが採用する住宅共用施設も取捨選択が進みましたので、全てのマンションにおいて同じものが同じように整備されたなどということは有り得ないです。


＞ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？
＞マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

基本的なことですよね。
例えば管理委託費の大項目のひとつに「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。また「清掃業務」という大項目もある訳ですが、これも対象部分の仕様によって清掃業務の仕様が変わる可能性があります。大きな吹抜形式のラウンジでも作れば、そのメンテナンス費用は当然上がります。


＞マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。また、貴方は敢えて触れていないのかも知れませんが、いわゆる一般的な「管理人さん」とは別に、それ自体がマンションのグレードを裏付けるような現場スタッフが配置されることがありますよね。他にも、施設構成・設備構成によってはその管理責任者や常駐スタッフが必要になり、その人達の人件費が見積り時に計上されることも普通にあるじゃないですか。

管理費とは、そういう要素の積み上げによって決まるのですよ。


＞大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。
＞自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

既述の通りです。
ここで貴方も勉強なさってください。
標準管理委託契約書の第３条に「管理事務の内容及び実施方法」として、４つの大項目が示されています。私がこれまで再三例示したものですが、ここに上げられている４つの大項目それぞれについて、具体的な業務内容が別表として定められています。
https://www.mlit.go.jp/common/000027774.pdf

貴方は「１．事務管理業務」のことしか頭にないのでしょう。
実際には管理人を含む現場実務スタッフの人件費や、建築・設備それぞれに係る定期的な保守点検や清掃にかかる費用などが管理費の一部として計上されます。対象物の仕様が上がれば管理費は当然上がります。それが上がる理由は分譲価格が上がる理由とは大きく違います。


逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？
理由には触れなくても構いませんので、Yes・Noで是非ともお答えいただきたいですね。私たちの会話が噛み合わない根幹にかかわることです。

>>1155 匿名さん

1154で書いた内容を「訊いていることと全く関係ない」と仰いましたが、私も決して狙って書いた訳ではないものの、大いに関係はありますよ。管理費は分譲販売価格からは直接支配されることはなく、建物や設備の仕様に応じ、適正かつ現実的な金額の範囲で決められるのだと説明しましたよね。それを「決める」場面において、例えば直近の近傍事例で同規模のマンションの管理費が㎡単価で300円だから、このマンションもそれでいきましょう、と提案したところで「現実的じゃない」と決定権者から一蹴されることが現実にあるのです。一蹴されないように改めて金額を提案し直さなければなりません。何処の事例で金額がいくらだったのかをお訊きになっているのですか？　だとしたら流石に教えません。実例が示されなければ仕組みを理解することもできない、と仰るのなら残念ながらそれまでです。

>>1156

エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・


>「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。

設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

色々と分かりませんので明快に解説をお願いします。

>時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。

最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

例えば１０年前のタワーマンションと同規模の今のタワーマンションでスタッフの数が増えているという根拠はどこにあるんですか？それとも想像？

>逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？

近年はむしろ共用部は使われないことが多いので減っている傾向がありますよ。昔はシアタールームやキッズルームとかありましたが、今はあってもラウンジとゲストルームくらいで、ラウンジがないタワマンもあります。それなのに管理費が上がってるからおかしいなと思ってますが。。

>>1148 匿名さん
お前いつも日本語ガーッて言うが、お前みたないな底辺には何を言っても無駄なのはこのスレにいるいわゆる擁護派は知っている。
管理費が何か、委託管理報酬が何か、その関係性を調べろド底辺

>>1158 匿名さん

＞エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

「設備管理業務」と「清掃業務」は、ひとつ前のレスで示した「４つの大項目」の段階で別々です。もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。お願いですから、標準管理委託契約書と別表の内容に目を通していただけませんかね。それをしても尚、こんなことをいちいち訊いてくる様では、やはり貴方に自主管理の実現など到底ムリでしょう。

「仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？
仕様が高いということと「新しい」ということは同義ではありませんよ。仕様が高いものを作れば、その維持管理には相応に金がかかるという、感覚論的にも当たり前の話でしょう。新しかったものも年を経れば古くなります。それでも、仕様が劣化する訳ではないことぐらい理解してください。古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。


＞そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？　もっと言えば「売り切るため」でもあります。坪単価500万で販売事例がある地域で、坪200万でも収支が合うからと言ってチープなものを作り・売るという愚かなデべはいないと私は思っていますし、競争力を高めるためにも仕様の追求は不可欠でしょう。結果、インフレ的な仕様追求合戦、高値の取り合いが生じているのも事実ですがね。マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、組合で運営することを考えたら負担の方が重いからもうやめたら？という声が、購入者側から上がるようにもなってきているぐらいです。貴方からもご指摘をいただいた通りですね。


＞そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。その他の人件費やエレベーター保守費は、仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。「最新のものだから高い」という訳ではありませんよ。そこは既述の通り、凝り固まった貴方の頭の中身をほぐして考えていただくしかありません。もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

貴方自身もサンプルを挙げてまで言っていることじゃないですか。「分譲価格に応じて管理費が上がった」のだとね。管理費は分譲価格に連動はしていませんが、それぞれが建物の仕様を算定根拠としているという点は私も肯定した筈です。分譲価格は仕様に基づいて決まる工事費を回収しつつ利益を得られる金額とする必要があるのであって、管理費も仕様に基づいて決まる維持管理費を意識しつつ、管理会社が利益を得る前提で、払う側が現実的に払える金額で設定する必要があるのです。


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

私もそこまで言い切ってはいませんが、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。是非教えていただきたいですね。私としては「依然として平均値を上げる要素がある一方で、下げる要素もある」という捉え方をしています。この10年で工事費も販売価格もものすごく上昇しましたので（工事費はもっと前からですが）、そもそも両者の値上がりには、仕様云々にかかわらず「底上げ」をしている要素があります。


どうですか、難しかったですか？
でも、自主管理を目指すのなら越えなければならないハードルですよ。
組合員の中には、私のような者もいると思った方がよいです。しかもひとりやふたりではなく。そういう者に「一緒にやろう」と思わせる理屈を貴方が携えていない限り、今の貴方ではムリですよと言っています。


>>1159 匿名さん

「お前」はやめましょう。「ド底辺」もです。
批判する相手のレベルにわざわざ降りる必要などありません。
それと、私を「擁護派」に括るのもやめていただきたいですね。
私は管理会社を擁護したいのではなく、自主管理の有用性を唱え、実現を目指すのであれば、その方向性自体は正しいので、同調者を募る言葉や方法は間違えないようにしましょうと言いたいのです。管理会社憎し、という感情だけではどうにもならない、とアンチさんにお伝えしているところです。

すみません、重大な誤記をしてしまいました。

>>1160
＞管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。

↑このくだりは「管理員人件費」ではなく「事務管理業務費」に対するものです。アンチさんが言う「フロント業務費」の部分です。管理員人件費は「その他の人件費」に含まれます。訂正させていただきます。

>1160

結局、自分で言ってることも、まともに何一つ根拠を答えられないんですね。
仕様が上がったから管理費が上がったと言ってるのに、具体的に何の仕様が上がったかということも言えないんですか？

>エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


>短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。

あなた自身が言った内容に突っ込んだら、答えられず「考えてみてください」ってどういうことですか？？

＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

>もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。
>仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？

あなた自身が仕様に応じてコストがかかると言ったので、では具体的に何の仕様が
最近の新築物件で仕様が平均的に上がったから管理費の平均値が押し上げられたのかを聞いているんですが、自分が言った根拠も答えられないんですか？　改めて聞きます

>古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。

古くなったからではなく、年代に応じて管理費が変わっているので、古さの話ではないですよね？グラフのリンクもあるので、事実を元にした根拠をお願いします。


>デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？

あの、仕様が良いマンションがあることと、最近のマンションは平均的に仕様が上がっているか、とは別問題ですよ？　頭大丈夫ですか？　近年、管理費が「平均的に」あがってるわけで、貴方が言うように「全体的な仕様が以前より上がってコストが掛かるようになった」というなら、その根拠となる仕様の変化を聞いてるんです。

本当に不動産関係なんですか？仕様を良くして高くできるなら、地方だって東京と同じような値段で売れてしまいますよね？

私は基本的にその時の土地の仕入れや建設工賃で分譲価格の平均が変わると理解しているので、同じ仕様でも年代が変われば分譲価格が変わるけど、同じ仕様なのにそれに釣られて管理費が変わるのはおかしいという話です。ところがあなたは仕様自体が変わったからと言う。そう言うなら具体的に何の仕様が変わったのか、その根拠を聞いてるんですが、それを一向に答えませんよね？

>マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、

こんなことはこの１０年、大きく傾向は変わってませんね。そもそもカフェまである物件なんて多くないし、よほどの高級物件でれい

＞仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。

だから、高ければって、そういうならどこが高くなったのか、具体的にその
高くなった仕様を教えてください。

>もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

それはあんたでしょw

>管理費は分譲価格に連動はしていませんが、

誰がどう見ても、連動しているのは事実ですよ？　あのグラフを見て連動してないとどうすれば言えるんですか？


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

>私もそこまで言い切ってはいませんが

いやいや、仕様が上がるから管理費が上がると言ってるわけだから、何の仕様が上がればそれに影響されて管理費が上がると言えるはずでしょう。で、なければ根拠もなく言ったということですか？

＞、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

だからどの仕様が上がれば人件費が上がるんですか？　また、最近の傾向として、最近の新築物件の人件費を押し上げた具体的な仕様を聞いているんですが？

>貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、

ほう、既存物件でも進んでいるとは、どんな根拠ですか？

そもそもタワマンだけでなく、全体的な傾向で、管理体制のリストラなんて起こっているんですか？　貴方の自分で言ってる解説の根拠なんでちゃんと説明してくださいね。

ってか、そもそも既存物件や新築物件でもシェイプアップが進んでいるのに、新築物件は管理費を２割も押し上げるほど仕様をグレードアップさせているというあんたの主張は矛盾してませんか？

一体、どうなってるんですか？

>それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。

>私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。

知らないので、って貴方、知らないのになぜ、否定できるんですか？知らないことでも平気で否定するんですか？言ってること無茶苦茶ですよね？　

私は仕様もたいして変わっていないのに近年は管理費だけ上がっているのは管理会社がぼったくってるだけだと言ってる。でも貴方は仕様が大幅に変わったからだと言ってる。だったら、何の仕様が変わったから管理費が値上がりしたのか言えるはずなのに、関係ない長文で誤魔化しているだけですよね？　

>>1162 匿名さん

ごめんなさい、目が泳いでしまって…
ちゃんと読んで返答する気になれるまで少し時間をいただきます。
貴方もなかなかの長文傾向ですよね。しかも過去にやりとりしたことの延々繰り返しです。受け容れたくないことは断固拒絶して「意味わからない、日本語おかしい」と全否定しているだけでは、それこそ態々書き込んでいただく意味はないですよ。文体としても、私をどうこう言えるレベルではないと感じますし。

私も別に貴方からのリアクションは無条件で望んでいません。ちゃんと考えてくださった上での返答のみいただきたいものです。私の見解に対する賛否は別ですよ。

私は私で、貴方に対しては言いたいことだけ言わせていただく、というスタンスで当面はいきます。幸いにも、ちゃんと会話が噛み合う方の参加も散見されますのでね。意見が一部合わなくとも、正しく人の話を読み聴きできる方との対話は有意義です。貴方も、その気があれば横で見ていればよろしいかと思います。

>>1162 匿名さん

あ、それと、レスをいただくにあたって、私が書いたことをいちいち丸ごと引用しなくても大丈夫ですよ。自分が書いたことぐらいは自分で遡りながら読ませていただきますし、頭の中にも入っていますので。マーキングとしては触りの１行ぐらいで十分です。

「読みやすいように作文せよ」と仰るのなら、そういう基本的なところでも規範を見せてください。では、引き続きどうぞ。

>>1164

結局、自らの主張の根拠を聞かれてもまるで答えられないってことですか？

貴方は最近の物件の管理費が上がった原因を仕様が上がったからだと答えた。

では、管理費上昇に繋がる、上がった仕様の中身って何ですか？とシンプルなこと聞いてるだけですよ？

自分の主張の根拠を聞かれてるだけなのに何故答えられないんですか？

○○が上がったからだと、普通に言えば良くないですか？どうなんでしょうか？

しかし、管理会社の労力に対してコストが高すぎて契約する意味がないと言ってるだけなのに、擁護派のまともな反論が何一つない。管理会社を擁護したければ、費用対効果で、契約の意味が亜ことを説明すればいいのに、指摘した人物の個人攻撃に話をすり替えて毎度、意味不明な長文で誤魔化しているだけ。

非常にシンプルなことしか聞いてないのにw

擁護派はいなくなったかな？
まあ、擁護にもなってない酷いバカだったが。

>>1165 匿名さん
＞○○が上がったからだと、普通に言えば良くないですか？どうなんでしょうか？

いえ、そこはもうホントにお答えするのに辟易していまして……。
例えば、共用廊下やエントランスホールの床仕上によって清掃費が変わる訳ですし、照明器具の配置や種類によってはその維持管理費が変わる訳です。華美な住宅共用施設が見直される傾向にあるとは言え、ペット関連の設備やスタディブースのようなものは依然として人気があり、コロナ以降はさらに引き合いがあるとも言われます。ゲストルームも、他に余計なものを作るぐらいならそれだけでいい、という発想の下では、１区画で良かったのが２区画以上にしようという動きもあります。受益者負担とすることができるものも多々ありますが、全体で共用することが前提となっているものの仕様は基本すべて管理費に影響すると考えるべきですよ。

…ここまでで、貴方が「何が？」と訊かれたことにそこそこサンプルを挙げました。アホらしいと言いながら結構答えちゃいましたよ。訊かれる前にも散々触れたことなのですが…。他にももっともっとありますが、これ以上は面倒なので勘弁してください。付き合いきれません。「仕様が上がれば維持管理費も上がる」という項目として、当然貴方もご存知だという前提で「管理費は建物や設備の仕様に応じて、現実的な金額を目指して決めるものです」とお伝えした訳ですが、貴方は一体どの辺りで迷子になっているのかホントに解らなくなってきました。

釘を刺しておきますが、私は「管理費が上がった原因のすべてが仕様の上昇によるものだ」とは言ってませんよ。貴方が強引にそういうことにしようとなさっているのは薄々感じるのですが、まあ無駄なことです。管理費は貴方にとって都合のよくない上がり方をしているのは、残念ながら多分事実でしょう。
管理費が上がる要因は建物や設備の仕様以外にもあります。貴方が大嫌いな管理会社の利益率とて、上がる要素はあるでしょう。何度も触れているように、建築工事費自体が様々な要因で上がってきた中では、仕様が変わらずとも維持管理費が変わることは起き得ますし、現に起きているからこそ、貴方が問題にしておられるような「管理費の上昇」にも繋がっているのだと考えるべきです。人件費も同様ですね。

貴方が、管理費の不当性を唱える中で「分譲価格の上昇に連動して管理費も勝手に上がった」的な謎理論を前提に色々デタラメなことを言うので、そうではなく、『管理費は管理費で分譲価格と同じように仕様に基づく積算根拠があるのであって、分譲価格にしかない要素（市場の影響）は直接被ってはいない』という説明をした訳です。管理費は分譲価格に連動して上がっている訳ではない、というのはそういうことです。今後は「建設コストに連動して」と言えばだいぶマシになりますよ。

管理費の金額が気に入らないのなら、業務仕様の内容をチェックするべきです。そこで不適当な部分を洗い出して、金額の圧縮を図ってください。私が管理会社を擁護することがあるとすれば、その「業務項目ごとの金額」について、あからさまに管理組合を欺くような提示を普通の管理会社ならしないだろうと言うぐらいでしょうかね。すると思うのなら疑えばいいです。それこそマンション管理士でも頼って、見積書のチェックでも頼んでみたらどうですか？　その判定結果こそ何を根拠に信用するのか私には皆目解りませんが、そこまでやっても見抜けなければそれまででしょう。

どうしても解っていただけないのは、やはり「管理費は業務仕様に基づいて管理費として積算されている」という点みたいですね。だから、建物が大規模化して負担者が増えれば、㎡単価で機械的に集めた管理費総額の３割だの５割だのが自動的に管理会社に入り、業務項目関係なく徴収したその金の大部分が管理会社の懐に入る…という凄まじい妄想に囚われているのでしょう。そりゃあ、管理会社のことを嫌いにもなるでしょうね。私もそんな委託契約の内容だったら管理会社を即刻クビにするべく動きます。スキームを作ったデべも問題にしますよ。その前に、たぶんそのマンションを買うには至らないと思いますが。


＞管理会社の労力に対してコストが高すぎて契約する意味がないと言ってるだけなのに

本当にそこだけ仰りたいのであれば、ずっと前に結論を示しています。
「貴方にとっては意味が無いだけで、世にある委託契約はコストが適正であるという管理組合の判断に基づいて締結されています。」
隣の芝が青く見える訳でもないでしょうに、納得して費用負担している人達の心配を何故貴方がするのでしょうね。管理会社を全否定するには同調者が必要だからだろうと想像しますが、別にそんな面倒なことはしなくとも、貴方が自主管理で苦労なさること自体は誰も否定しませんし、止めません。貴方がアンチで居続けること自体は誰も邪魔はしないと思います。

アンチさんへ

錯綜したやり取りをリセットするためにも訊きたいのですが、貴方としては管理費が年々上昇しているのは何が原因だとお考えなのですか？

「分譲価格に連動しているからだ」というご見解は既に聞きましたが、それだけなのですか？　他にもあるのであれば、ここで明確にした方が良いと思いますが。「管理会社が余計にマージンを取っているからだ」というのが多分あるのでしょうね。その２つだけということで合ってますか？

私は、仮に仕様が同じでも時代の変遷とともに管理費は上がる可能性はあると思ってます。理由は既述の通り、仕様だけが管理費の算定根拠ではないからです。ここまでの内容を整理すると、貴方も「仕様が変わらなくとも管理費が上がった」と言っておられますよね。その上昇率が10年で２割にも達すると。「分譲価格への連動」と「管理会社の利益確保」の２つだけがその要因だというのが貴方のご見解だと私は捉えているのですが、間違っているようでしたら今のうちに訂正してください。お願いいたします。

>>1168

ツッコミどころ満載ですね。

>いえ、そこはもうホントにお答えするのに辟易していまして……。

貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

>共用廊下やエントランスホールの床仕上によって清掃費が変わる訳

ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

>…ここまでで、貴方が「何が？」と訊かれたことにそこそこサンプルを挙げました。

ってか、「○○で変わることがある」ってことが最近、管理費が上昇したことの根拠にするには、「最近の物件は○○が変わってからその影響でコストが上がっている」と説明できないと根拠にならないでしょう。

つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

何度も聞きますが、「管理費上昇に繋がる仕様が変わった事実」はどこにあるんですか？


>色々デタラメなことを言うので

ほう、どこですか？　具体的に事実に反した間違った記述があれば指摘してください。

>「貴方にとっては意味が無いだけで、世にある委託契約はコストが適正であるという管理組合の判断に基づいて締結されています。」

1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

>>1169

分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

質問に質問で返す前に自分の主張の根拠を説明すべきでは？

近年の管理費の上昇の要因とあなたが主張する「仕様が変わったから」と言う、その変わった事実を教えてください。

管理会社擁護派は自分の言ったことすらろくに説明できないとは、どうなってるんだ？
本当に仕事してる人なのかな？

>>1170 匿名さん

＞貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

なぜ辟易しているかと言うと、答えたところで貴方に届かないからです。
ウンザリしながらもいくつか例示しました。それでも「関係ない長文で答えもせずに」と乱暴に片付けられてしまうものですから。辟易するしかないですね。
「仕様の一部が上がった」という事実を示すことはできますし、こうして何度もしていますが、それが管理費総額を上げていると言った覚えはありません。他の業務項目で下がる要素があれば管理費総額は下がることもあります。なので、私がここで貴方のその問いに答えたところで『管理費が10年で２割も上がった』ことの根拠にはならないのですよ。

なのに貴方は執拗に「仕様のどの部分が上がったというのか」と訊くのです。それが何故なのかに立ち返りましょうか？
貴方は管理費が高いのは分譲価格が上がっているせいだと言いましたね。ただの便乗値上げでしかない！と言いたいのではありませんか？　それを「販売価格に連動している」と表現したのでしょう。私はそうではなく、管理費は管理費で分譲販売価格とは別の算定根拠があるよと指摘しました。管理費には建物仕様・設備仕様の変化が作用しているのであり、建設工事費や人件費も影響していて、管理会社としての利益確保という目的も適切な範囲内では許容せざるを得ないと。管理費の構成要素すべてが上昇要因となり得るのであって、実際に上がったのは「分譲価格に連動して」ではなく、諸々の上昇要因のせいだと言っているのです。建物の仕様はその一部です。

逆に分譲価格を基に上昇している部分があると言うのであれば、それは管理費のどの費目ですか？答えられるのですか？

貴方は私の指摘の一部を切り取り、「じゃあ仕様の何処が上がったのか言ってみろよ」と私に突き付けているに過ぎません。どうにかしてマウントを取りたいがために、私の発言を都合よく切り取っている訳です。でも、それで仮に私から答えが得られたとして貴方の根本的な理屈は覆らないのですよね。もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、他にも管理費が上がる要因はあるのですから、それで貴方が私からマウントを取ることにはなりません。
管理費は「建物の仕様など関係なく」販売価格の上昇に便乗して管理会社が好き勝手に値付けしているだけだと。それが貴方の基本理論です。その暴論に近い屁理屈を貴方が改めない限り、私が実際の仕様の変遷について貴方に説明する意味はありません。私もムダなことはしたくありませんし、エビデンスとして見せなくてもよいサンプルを加工してまで披露するのは徒労でしかないです。

貴方は未だに管理費の一般的な費目構成や算定方法を解ろうとする様子が無いので（認めてしまえば管理会社を攻撃できなくなりますからね）、私にこのような断片的な謎掛けをすることではぐらかしているだけですよ。管理費に影響する仕様をいくつか例示したところで「それがどうした？」みたいなことしか言わないのはそのせいです。

一例を示しましょう↓

＞ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
＞また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

それを訊いてどうするのですか？
仮にある部位で清掃業務費が２割増えるほどの仕様差があったとしても、それだけで管理費全体が２割上がる説明にはなりません。逆に下がることだってあるでしょう。少なくとも契約１件丸ごと、複数件数分を並べて全体の費目を見渡さなければ議論になりませんよね。私は貴方のために見積書の比較表や単価表などの資料を提供するつもりはありませんよ。例えば共用廊下が中廊下になり、仕上材として使われる材料によって清掃仕様が変わるという当たり前のことは言えても、使う資材のメーカー・型番・積算単価などを具体的に示し、それぞれにおける清掃業務単価を個別に示すような作業は、私も専門業者ではないので出来ません。「管理費は仕様に応じて変わる」という認識があり、それを費用の適否をはかるものさしのひとつにしているというだけです。仕様書や見積書を私が作る機会は無くとも、見て内容を評価する機会はあります。私が言っていることは「良いモノを使っていればそれだけ維持費がかかると認識している」程度に受け止めてください。その程度のことでさえ素直に受け容れられないのなら、私も無理に貴方へ一般論を押し付けたりはしませんよ。困るのは貴方だけで、私はその一般論とともに行動して何も困っていませんのでね。貴方は視野狭窄な決め付けのせいで委託管理という合理的な選択肢を徒（いたずら）に排除しています。勿体ないとは思いますが、それが貴方個人の選択であり、限界です。


＞つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

そうでしょうね。貴方が「現実」と仰っていることは私にとっては現実ではないので、その裏付けのための説明をするつもりはそもそもありません。
分譲価格の平均坪単価の上昇、管理費の平均値が10年で２割上がったということ、どちらも私は、貴方が何処かから拾ってきたグラフで見せられた「結果」でしか見ていませんので、分譲価格と管理費の算定の仕方や昨今のマンション実況に思いを馳せて「そりゃそうだろうな」ぐらいにしか思っていません。細かい原因は把握できませんのでね。貴方とてそうでしょう？　ただ単純に「管理費は分譲価格に連動して２割も上がったに決まってる」と個人的感想を述べているのみで、私は「そりゃ事実無根でしょ」とツッコミを入れただけです。

貴方も「起こっている現実」については何も説明できないと思いますよ。デべが売らんかなで上げた分譲価格に、お決まりの料率を掛けて算定されるのが管理費だと思い込んでおられるだけですから。それぞれに上がった理屈があると仰るのだとしても、その理屈をお訊きしたところで説明はできないでしょう。多数のサンプルから成る数値的トレンドの推移を分析するということは、貴方が感覚的に出来るほど簡単な話ではないということです。本気で知ろうとするならば、業者にお金を払わなければならないぐらいの話です。


＞何度も聞きますが、「管理費上昇に繋がる仕様が変わった事実」はどこにあるんですか？

何度もお答えしていますが、貴方が認めようとしないので話がループしています。貴方が良く言う「過去レスを見やがれ」とでも言えば良いですか？


＞>色々デタラメなことを言うので
＞
＞ほう、どこですか？

ほぼほぼ全て、ですね。
少し前にリストとしていくつか項目に整理したことが代表例です。
例えばこれ↓もそうです。

＞1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
業務仕様に基づくフィーを設定した上で契約している筈なのに、その１割しか仕事をしていない、あるいは本来適正なフィーの10倍を取っているという「事実」があるというのに、大多数の管理組合が管理会社をパートナーに選んでいるのは不思議なことです。デべのお仕着せの管理会社だと言うなら契約を切ればいいのに。世にある管理組合の93％は、その事実を知らない・見ようとしないボンクラばかりで構成されていると。そう仰りたいのでしょうか。あるいは、管理会社は下請をタダ同然で使うことができているから、仕事をしなくてもフィーはごっそり取れるのだというご認識ですか？
そうとでも解釈しない限り、貴方の「1/10の労力」云々は説明がつきません。
それらすべてがデタラメだと言っているのですよ。


＞分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

便乗値上げを「連動」と表現しただけだと仰るのなら、もっときちんと訂正なさってください。それは本来の「連動」とは意味が違いますので。私は、管理費のあらゆる項目に「分譲販売価格を算定根拠とする費用」は含まれていないと思っていますので、単に同時に同じ動きをしただけでは連動とは言いませんよと指摘しました。

便乗値上げ？　管理費のどの項目が売価に便乗して上がったというのですか？
分譲価格が高いから管理費もこのぐらい取れるだろう、と管理会社が考え、デべもそれに同調したとでもいうことでしょうか。それが市場に通用したらデべも苦労知らずでしょうね。

事務管理業務費がそういう上がり方をしたということであれば言いたいことは解らないでもないです。だとしても、連動しているとまで仰るのであれば数値的に示せる筈ですよ。事務管理業務費の中に販売価格に基づく要素はどこに？　管理業務委託費はどのように算定されますか？　これも私からは何度も訊ねていることですが、一向に無視され続けています。具体的な金額を訊いている訳ではなく、算定の「考え方」を訊いています。解らないなら解らないと仰っていただけば結構。それでこの議論からは解放されますよ。私も深追いはしません。アンチさんには【アンチ】というデカいラベルを貼って、今後も本来の正しき自主管理検討者と見分けが付きやすいようにし続けるだけです。

＞貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

なぜ辟易しているかと言うと、答えたところで貴方に届かないからです。
>ウンザリしながらもいくつか例示しました。それでも「関係ない長文で答えもせずに」と乱暴に片付けられてしまうものですから。辟易するしかないですね。

だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。



>「仕様の一部が上がった」という事実を示すことはできますし、こうして何度もしていますが、

どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。



>それが管理費総額を上げていると言った覚えはありません。

総額でなくても大半でいいので近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

>なのに貴方は執拗に「仕様のどの部分が上がったというのか」と訊くのです。それが何故なのかに立ち返りましょうか？

何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw


>管理費は管理費で分譲販売価格とは別の算定根拠があるよと指摘しました。管理費には建物仕様・設備仕様の変化が作用しているのであり、

管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。近年、管理費が上がっているのは仕様があがったからと答えたので、その具体的な根拠を聞いているのです。仕様が変わったからだと貴方が答えた根拠を聞いているのに、「管理費はこうやって決まる」と話題をそらすのはやめていただきたいです。


>逆に分譲価格を基に上昇している部分があると言うのであれば、それは管理費のどの費目ですか？答えられるのですか？

土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

>貴方は私の指摘の一部を切り取り、「じゃあ仕様の何処が上がったのか言ってみろよ」と私に突き付けているに過ぎません。どうにかしてマウントを取りたいがために、私の発言を都合よく切り取っている訳です。

一部を切り取っているのではなく、貴方は管理費上昇の主因は仕様が充実したからと言ってるから、その具体的な中もを聞いているだけですよ？些末な部分の上げ足を取っているわけではなく、貴方の主張の根拠という根幹の部分を聞いているわけなのですが。。



>でも、それで仮に私から答えが得られたとして貴方の根本的な理屈は覆らないのですよね。もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、他にも管理費が上がる要因はあるのですから、それで貴方が私からマウントを取ることにはなりません。

マウントとかどうでもいいので普通に根拠と事実を聞いてるだけです。根拠が正しければ間違いを認めますよ。

>その暴論に近い屁理屈を貴方が改めない限り、

なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

>私が実際の仕様の変遷について貴方に説明する意味はありません。私もムダなことはしたくありませんし、エビデンスとして見せなくてもよいサンプルを加工してまで披露するのは徒労でしかないです。

結局、自分の言ってることの今季よも言えない空論を言ってるってことですか?


>貴方は未だに管理費の一般的な費目構成や算定方法を解ろうとする様子が無いので（認めてしまえば管理会社を攻撃できなくなりますからね）、私にこのような断片的な謎掛けをすることではぐらかしているだけですよ。管理費に影響する仕様をいくつか例示したところで「それがどうした？」みたいなことしか言わないのはそのせいです。

算定方法は聞いてないですからね。貴方が近年、仕様が上がったから管理費が上がったと主張したので、何の仕様が上がったのですか？と極めて基本的な事聞いているでけなのに。

一例を示しましょう↓

＞ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
＞また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

>それを訊いてどうするのですか？

いや、貴方がそう言ったからでしょw


>仮にある部位で清掃業務費が２割増えるほどの仕様差があったとしても、

なんで、近年管理費が上がった仕様の変化を聞いているのに、仮定の話で答えられるんですか?



>それだけで管理費全体が２割上がる説明にはなりません。逆に下がることだってあるでしょう。少なくとも契約１件丸ごと、複数件数分を並べて全体の費目を見渡さなければ議論になりませんよね。私は貴方のために見積書の比較表や単価表などの資料を提供するつもりはありませんよ。

全体的な管理費の市況の変化について聞いてますので、特定の見積もりを言われたところで答えになりませんよね。最近の物件は○○が変わったから管理費が高くなっているということが聞きたいだけです。ちゃんとあなた自身が根拠を基に

自分の主張を言ってるのであれば簡単に答えられるのでは？　それとも単なるその場限りの出まかせで擁護を目的に出てしまったデマですか?



>例えば共用廊下が中廊下になり、仕上材として使われる材料によって清掃仕様が変わるという当たり前のことは言えても、使う資材のメーカー・型番・積算単価などを具体的に示し、それぞれにおける清掃業務単価を個別に示すような作業は、私も専門業者ではないので出来ません。

そこまでは聞いてませんよ。最近○○が変わったからというので結構です。ただ思い込みではなく、事実の一端でもいいので示してください。でないといくらでもウソつけますから。

>「管理費は仕様に応じて変わる」という認識があり、それを費用の適否をはかるものさしのひとつにしているというだけです。

そんなことは当たり前です。聞いているのは、近年、実際、何の仕様がトレンドとして変わったかを聞いているのです。



＞つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

>そうでしょうね。貴方が「現実」と仰っていることは私にとっては現実ではないので、その裏付けのための説明をするつもりはそもそもありません。

要するにあなたは何の裏付けも取れないことを話しているということをやっと認めたということですか？


>ただ単純に「管理費は分譲価格に連動して２割も上がったに決まってる」と個人的感想を述べているのみで、私は「そりゃ事実無根でしょ」とツッコミを入れただけです。

個人的感想ではなく不動産関連市況の調査会社である（株）東京カンテイ　首都圏「マンションのランニング・コスト最新動向」のデータです。

>多数のサンプルから成る数値的トレンドの推移を分析するということは、貴方が感覚的に出来るほど簡単な話ではないということです。

いや、貴方が仕様が変わったからだと言ったからその根拠を聞いているだけなのですが、一体全体、何言ってるんです??自身の発言すら理解できないんですか?

>何度もお答えしていますが、貴方が認めようとしないので話がループしています。貴方が良く言う「過去レスを見やがれ」とでも言えば良いですか？

自分で同じレスで 「>もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、」と答えていないことを自ら認めているのに過去スレ見ろもないでしょ



＞1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。

多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

>あるいは本来適正なフィーの10倍を取っているという「事実」があるというのに、

そうです。それが問題です。

>大多数の管理組合が管理会社をパートナーに選んでいるのは不思議なことです。

まず、管理組合はパートナーに管理会社を選んだ事実はありませんし、買う時に拒絶できません。マンションを買う時は100%選択の余地なくくっついてくるのを選んだとは言いません。

>デべのお仕着せの管理会社だと言うなら契約を切ればいいのに。

そうです。切るべきだと思います。

>世にある管理組合の93％は、その事実を知らない・見ようとしないボンクラばかりで構成されていると。そう仰りたいのでしょうか。

そうです。

>あるいは、管理会社は下請をタダ同然で使うことができているから、仕事をしなくてもフィーはごっそり取れるのだというご認識ですか？

タダ同然では雇えませんですです


＞分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

>便乗値上げを「連動」と表現しただけだと仰るのなら、もっときちんと訂正なさってください。

便乗して値上げしてるんですから連動です。


>便乗値上げ？　管理費のどの項目が売価に便乗して上がったというのですか？

管理費が分譲価格に連動して上がっているとしか言ってません。管理費は主に管理員や清掃、エレベーター保守など主に人件費と連動するはずで、この10年の人件費と比べて上昇率が全然高いので、管理組合から見れば不当な値上げだと言ってるのにあなたは仕様が上がったからだという。じゃあその上がった仕様の中身は何ですか?と聞いているだけです。


>分譲価格が高いから管理費もこのぐらい取れるだろう、と管理会社が考え、デべもそれに同調したとでもいうことでしょうか。それが市場に通用したらデべも苦労知らずでしょうね。

そうです。買っている人は納得して買っていますが、バカげた契約だということです。管理会社はいくらでも切ったり変えたりできるので検討すべきですね。


>だとしても、連動しているとまで仰るのであれば数値的に示せる筈ですよ。

だからリンク貼って示していますよね。

>事務管理業務費の中に販売価格に基づく要素はどこに？　管理業務委託費はどのように算定されますか？　これも私からは何度も訊ねていることですが、一向に無視され続けています。具体的な金額を訊いている訳ではなく、算定の「考え方」を訊いています。

管理費は主に管理員や清掃、エレベーター保守など主に人件費と連動するはずで、この10年の人件費と比べて上昇率が全然高いので、管理組合から見れば不当な値上げだと言ってるのにあなたは仕様が上がったからだという。じゃあその上がった仕様の中身は何ですか?と聞いているだけです。

どう見てもどっちもどっち。
片方は具体的な仕様の変更を示せず、片方はぼったくりの根拠を示せず。

管理委託料の多くは人件費なんだから上昇していて当たり前。ここ5年だけでも時給が100円以上上昇しているんだから。

>>1173 匿名さん

＞だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。

また禅問答ですね…
例ではなく根拠を？？サンプルではなく考え方を示せ、ということですか？
「何の仕様が変わったのか言って見ろ」と言ってませんでしたっけ。具体的に事例（サンプル）を示せという意味だと思ったのですが、違うのですか？

まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。
しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？
ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。
10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには、管理費がどういう費目で構成されていて、それぞれがどういう要因で増減するのかを「事実として」理解する必要があります。この大事な事実を貴方は完全に拒絶しているので、私にはどうしようもないと言っています。それでも再三ご説明しますよ。管理費とは基本的に
①事務管理業務
②管理員業務
③清掃業務
④建物・設備管理業務
の大項目で構成されていて、それぞれの業務内容が仕様書によって定められ、その仕様に基づいて算定されます。すべてがマンションの規模や仕様の影響を受けます。

貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。そう捉えることすら貴方にはできないのですか？　その調子で一体どうやって自主管理などするつもりなのでしょう。

具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？

管理費が上がるのは「仕様が上がるから」ではなく、仕様を含む管理費の算定根拠すべての影響を受けて上がるのです。そこが解れば、仕様が下がっても管理費が上がることは理論上有り得ることで、逆に建物の仕様としてピンポイントでの維持管理費が倍増するようなことがあっても、管理費総額は必ずしも増えません。普通は総額が著しく高くならないように、売主が「現実的な金額」を意識して抑えようとします。この点についても、グラフの引用元をよく読めば解ると思うのですがね。読んでおられないようで。


＞管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。

え？
そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？
であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

またフリダシに戻りそうですよね。お願いですから、標準管理委託契約書とその別表ぐらいには目を通してくださいよ。私はそういう基本のキを前提に、その内容を理解している方だけを相手に話がしたいです。世にある管理組合は、規約にしても管理委託契約書にしても、国交省が示す標準様式をベースとした内容で合意形成している筈ですよ。土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。


＞土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

まったく答えになっていません。
まあ、答えなど無いことを訊いていますから当然ではありますが、それを無理に答えようとすると、そういう意味不明な回答になるというお手本です。
管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。
だから両者連動などする訳がないのです。でもあなたは「する」と言うのですから、費目の中で分譲価格を基としている部分があるなら言ってみてくださいとお訊きしました。
「無い」が正解です。


＞なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

また都合よく切り取りますよね（笑）
私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。企業が利益を求めるのは当然でしょう。何で私がそこを否定したことになってるんでしょう？　むしろ貴方の方じゃないですか、管理会社が設定したフィーを、算定根拠も知らないのに「ボッタクリだ」と言っておられるのは。管理会社は効率よく利益を追求してはいけないのですか？　同じ労力で10倍の成果が得られるなら10倍儲かる。それでいいではないですか。貴方はその成果を、仕様で求めたものに適っているかどうかを発注者として審査すればいいんですよ。審査する眼が無いならそれまで。ご慧眼のようですから、いわゆる「原価」も見透かしてしまうのですかね。でも、業務仕様通りの仕事を管理会社がしてさえいれば、儲けが10倍だからと言ってボッタクリ呼ばわりするのは只のイチャモンです。


＞>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
＞
＞多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

では、貴方がするべきことは先ず「管理組合の意識改革」ですよ。委託管理で何の不満もなく運営されている管理組合もある中では、余計なお世話だと言われることもあるでしょうが、７％という現状が適正なものではないと仰るのなら、頑張って草の根から始めないとダメでしょう。既存の契約が適正な成果を得ているかどうか。いきなりゼロ評価を下して、一方的にその結論のみ広めようとするのではなく、怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。

管理会社を全否定するほどの材料を貴方はまだ持っておられませんし、こうして私ひとりでさえ納得させることもできないのですから、実際には委託の要否を決定する管理組合の意識を向上させるべく、丁寧に問題提起をするべきだと私は思います。何度も言うように、自主管理はマンション管理の原形とは言え、とても難しいことでもあるのですから、貴方が「無関心でコスパのことは考えない」と仰る管理組合では導入も不可能でしょう。出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。


後半への回答は堂々巡りになりそうなので省略します。
まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。

>>1174

ぼったくりの根拠は管理会社の労力に対して管理費が高すぎるからです。
管理会社は１人のフロントが１０棟以上は担当しているのに、マージンは管理費の３割以上とっていると推定される。ほとんど仕事がないのだから、無駄な契約です。

>>1175

いや、あなたが言ってるのは「あなた自身が考える管理費の仕組み」であってこの１０年で管理費が２割程度上がった根拠ではないですよね？

>考え方を示せ、ということですか？

国語力が圧倒的に欠落してますね。普通にあなた自身が仕様が変わったから管理費が上昇したと言ったから、その変わった仕様を聞いてるだけです。考え方など一切聞いてません。

＞まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。

やっと白状しましたね。あなたは直接的な理由も分からないのに、なんで仕様が変わったからだとでまかせを言ったんですか？　グレードがわからないに、なんで仕様が理由だと言ったんですか？

＞そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

共用廊下の床仕上げにしても、適当で全く根拠がないわけですよね？なんでそんなアバウトなこと言えるんですか？　そもそも、共用廊下の仕上げ財が清掃費にどう影響するんですか？　延べ床面積が増えたとかなら分かりますが、仕上げ財でどう変わるんですか？これも適当ですか？　わかる説明をお願いします。

>グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。

してませんね。大体２割上がったと言うのは、傾向を探る上でも明確な差異です。分譲価格が下がった時は管理費も下がって上がれば上がるので連動と言っても間違いないくらいの誤差しかありません。そんな誤差に着目するくらいなら、自分の示す根拠の正確性くらい高めたらどうですか？　全く根拠もない主張をする貴方に誤差を指摘されるのは心外ですね。

>しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？

盛ってませんね。そもそも２割りという数字自体を最初に出したのは貴方ですよw　よく自分のレスを見てください。私は連動しているとしか言ってませんよw　また、18.4%なら別におおよそ２割と言っても全く間違いじゃない。そもそも、主張の根拠すら言えない貴方にそんなこと言われたくない。

>ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。

業界では管理費が先に決まるという根拠を教えてください。

>その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。

現実に動きが連動していることがグラフを見ても明らかなのに、何を言ってるんですか？　少しでも安くしたがるのは、市況が悪い時です。高くても売れるのが分かれば今後のグループの利益に繋がるのなら高く契約したいに決まってます。そもそも東京や大阪のファミリーマンションはもやは富裕層でないと手が届かないレベルで、気にはしてません。しかし、無関心なことと、無駄かどうかは別問題です。

＞むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

現実的に連動しているのに、逆のことを主張するのはナンセンスでしょう。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

>「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。

いや、私は事実を聞いてるのに、例の話に持っていって逃げ回っているのは貴方ですよw?
近年の管理費を押し上げたと貴方が主張する仕様の変化の事実を聞いているのに「管理費が上昇する要因は例えば〇〇で決まる」みたいな話で誤魔化したのは貴方です。

>10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
管理費が上がっている「事実」を確認しているわけではなく、上がった要因の話をしていて貴方はそれを「仕様」だと言った。その仕様が上がった事実があるならそれを教えてくれといってるわけです。ここまで整理しないと分からないんですか？まあ話を逸らしているだけだと思いますが。

>その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには
そんな質問は最初からしていません。近年、管理費が上がった理由を聞いているのであって、管理費はどのように決まるかなど聞いてません。勘弁してください。

>貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。

だったら、何の仕様の変化が平均で２割も上がるような管理費を押し上げるような要因となったのか、少しくらいはその事実が分かるはずです。本当に仕様ならね。

＞サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。
やっと白状しましたね。管理会社が目論む利益だと。では、そんな利益のために管理組合が付き合う義理はないですよね？リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするとかの方が管理組合の視点から見れば合理的だと言えますよね？

＞具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？

仕組みの話はしてませんのでね。あくまで管理会社と契約するメリットがあるかないかのスレッドですので。仕組みの話がしたければ別スレを立てて管理会社の擁護をしこたますれば良くないですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

>仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？

近年〇〇の仕様が上がったから管理費が上昇したという事実ですね。傾向でも構いませんよ。


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

>では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

分かりました。訂正するなら受け入れます。では管理会社は利益を確保しようとして、その分管理の費用対効果は下がったと言うことですね？

>管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。
でもグラフを見ても連動していますよ。連動しているのにしてないと言い張られても・・

>それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？
主張している張本人が根拠を答えられないなら、その理屈をどうやって信じるんですか？



>そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？

無視も何も、貴方が管理費上昇の理由を仕様だと答えたからその根拠をシンプルに聞いてるだけですから。でも取り下げたので別にいいです。

>であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

管理費がどうやって決まるのは理解してますし、何度も基本的には仕様ではなく、人件費だと言ってます。だから貴方の床材がどうのと言う話はおかしいと思ってます。ただ、貴方は話をそらす目的で管理費の仕組みの一人語りを始めてきたので、そんな話は聞いてませんと言ってるだけです。

>土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。

そんなことないです。費用対効果がないと言ってるだけです。その議論から逃げて、管理業務の仕組みの話にそらそうとしているだけです。管理業務の仕組みの話をしたければ他所でどうぞ。管理業務がどんな仕組みであれ、費用対効果は管理会社の実際の労務内容（契約内容ではない。外注先が担っている"実務=共用部を実際に清掃したり"は管理会社の労務ではない）に対するコストで損か得かは分かります。


>管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。

もう少し、事実に目を向けてください。

>私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。

屁理屈じゃなくて事実です。例えば、２４時間有人かどうかの管理体制で最近の新築と築１０年の同等の物件概要から分かる部分で同等の物件で比べても明らかに今の方が高いですよ。今の物件が、その価格で契約を更新できているのなら新築は割高で損をしているのが、分かりませんか？　表に出ない仕様がある！と主張するなら、少しでもいいので根拠を出してくださいよ。表に出ないから分からないのなら、そんな主張はなから無根拠だってことですよね？

>怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。
おおむねそのような主張をしているつもりですがね。

>出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。

出来もしないって、まだほとんどの組合が問題意識がなくやってもいない段階です。

>まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。

なんの土俵ですか？　管理費の仕組みではなく、コスパの話ですが。
コストが適正と言うなら、どう適正なのか、価値があるのかを根拠を出して主張されたらどうですか？　貴方は苦し紛れで話誤魔化してばかりなんで

>>1174 匿名さん

私は具体的な仕様の変化について例示はしているつもりですし、そもそも管理費の上昇要因はそこだけではないとも言っていますので、何がどう変わったのか逐一示す必要性自体を感じないのですが、「どっちもどっち」と言われると返す言葉がありません。揚げ足取りに対し、ムキになって反論しているのは事実ですね。ほどほどにしなければと反省しました。「人件費」に関するご指摘、本当にごもっともだと思っています。冷静なご意見ありがとうございました。

>>1176 匿名さん

＞やっと白状しましたね。管理会社が目論む利益だと。では、そんな利益のために管理組合が付き合う義理はないですよね？

ここだけ看過しかねるので拾っておきましょう。
白状も何も、私は管理会社が利益追求するのは当たり前だと思っていますし、そこを否定するようなことは一度も言っていません。人件費が上がれば管理費も上がる。その人件費とは当然、フロントマンや管理員の人件費も含みます。ただしそれはアンチが標榜するような法外なものではない筈で、事務管理業務費が管理費総額の３割だの５割だのという見解は根拠を伴わない、アンチ固有の感覚論だとこれまで言ってきたのです。

＞リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするとかの方が管理組合の視点から見れば合理的だと言えますよね？

勿論言えます。それを貴方の口から聞けたのは今が初めてですよ。ずっと「管理会社との契約にメリットなど無い、無意味だ」の一点張りだったものですから、委託管理を選択肢のひとつとして認められるのであれば、私からはもうダメ出しをすることはありません。

現在は７％にとどまる自主管理が、管理組合の金銭的負担を軽減するためにも、もっと身近な選択肢になると良いですね。コスパが良い管理会社への切り替え、そのためのリプレイス、自主管理を目標に据えた一部委託からのスタート。いいじゃないですか。貴方にはそういう発想は一切無いのだと思っていましたよ。

管理費が法外である、ボッタクリだと断じるには根拠が必要です。そこが説明できない限り、コスパの良い代替案を探ることはできませんし、自主管理も選択肢にはなり得ません。お互いそれが適切にできているかという点には意見の食い違いがあるようですが、目指すところが同じであることは確認できましたよね。

貴方の言葉をそのまま使わせていただきますよ。
『法外な利益追求に管理組合が付き合う義理はない。リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするなり選択肢を幅広く持って、管理組合の視点で管理費の適正性を検証すれば、合理的な判断に至る』と。
その検証の結果、委託管理を選択している管理組合が「現状では」大多数であると。そういうことで私たちの意見は合っていた訳じゃないですか。

>>1178

>ただしそれはアンチが標榜するような法外なものではない筈で、事

法外かどうかではなく、契約する価値があるかないかです。貴方が言ってるのは全て管理会社目線の発言ですが、契約してコストを払うのは管理組合です、ボランティアで契約しているのではなく、管理費は貴重な組合会計から捻出しているので、費用対効果を考えるのは当然です。

私は過去ログ見ろとか横着なことは言いませんので今回も答えましょう。
大体、リプレイスの相場が分譲時から変わっていない管理会社からだと３割が相場ですし、削減コンサルのHPにも大体そのくらいの事例が載っています。

管理員費用を例にとっても、決算とその会社の求人情報には明らかな差があります。確かに管理会社の立場からはコストもかかっているから利益をのせても当然ですが、管理組合から見れば、馬鹿げた取引で契約するのは費用対効果が悪いです。だって、管理組合が直接契約できたらその差額はドブに捨てているのと一緒でしかも、それより時給を払えば人材の質ももっとよくなるかもしれません。つまり、管理会社と契約すると、高い金払って質の悪い管理を買っているのと一緒なのです。今や管理員の研修すら外注のサービスがありますから、管理会社派遣の管理員でないと心配という時代でもありません。毎月のピンハネ代を考えたらはるかに安いし、その分を修繕に当てることもできます。そういうことも考えず（まあ擁護が貴方の目的でしょうが）管理会社の妄信は資産価値の逸失につながります。

また、管理会社の売上総利益を見ると大体、２割５分くらいあります。これは節税を加味した金額で、仕入れにできるだけ入れ、もちろんバックマージンの類も反映されません。３割ぼったくっているのは十分、現実に近い数字です。当然幅があるので、平均ではないものの、酷いところは５割は十分考えられるし、物件情報を見た限りでは不自然に高い管理費のところも散見されます。

まあ、いずれにせよ、根拠もなく発言されている貴方の話は聞く価値がないことがはっきりしているので、今後は無視を心がけます（つい反応してしまうかもしれませんが）。

リプレイスや管理費削減コンサルのホームページを参考にするのは乱暴ですね。
管理会社は新規顧客獲得のために安く見せるだろうし、コンサルは過剰なサービスの削減等を見直すことで削減しているのがほとんど。

また、管理委託費の明細のうち、事務管理業務費がフロント一人に対して支払っていると認識されているようですが、出納業務などバックオフィスへの費用も含まれています。

売上総利益が2割5分でぼったくりであればトヨタもぼったくりですね。

あと、不自然に高い管理費は内容も見ずに決めつけているだけではないでしょうか。一括のインターネット契約をしている可能性もありますし、管理員が24時間常駐している可能性もあります。機械式駐車場やその他設備でランニングコストが高いだけかもしれません。その全部かも。

マンション管理会社ランキング（受託戸数順上位１０社）
（売上・利益は2020年度、三菱のみ2021年度）
１.日本ハウズイング　売上1,149億円　営業利益64億円　純利益41億円
２.大京アステージ　売上584億円　営業利益61億円　純利益42億円
３.長谷工コミュニティ　売上422億円　営業利益25億円　純利益18億円
４.東急コミュニティ　売上1,299億円　営業利益90億円　純利益64億円
５.三菱地所コミュニティ　売上556億円　営業利益36億円　純利益表記無し
６.大和ライフネクスト　売上919億円　営業利益49億円　純利益33億円
７.合人社計画研究所　売上434億円　営業利益42億円　純利益36億円
８.三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙｻｰﾋﾞｽ　売上440億円　営業利益26億円　純利益18億円
９.住友不動産建物サービス　売上347億円　営業利益11億円　純利益8億円
１０.野村不動産パートナーズ　売上913億円　営業利益75億円　純利益54億円

マンションを開発・販売した企業の系列のマンション管理会社から、
独立系の管理会社に変更すれば、確かに３割程度、管理委託費が安くなる。
安くなるのには理由がある。
どんな理由があるかは、営業秘密。

管理会社フロント一人が１０件ものマンションを担当しているのが気に入らないのなら、専属のフロントがいる、数百戸の高級マンションに移ってください。
購入費は２億円程度で、管理委託費も修繕積立金も、並みのマンションの倍額にはなりますが。

また、管理会社がどうしても嫌いであれば、管理会社ができる前の、
築５０年以上の自主管理マンションに移ってください。
こちらは購入費1,000万円前後で済みますし、
設備が古くなっているので、設備の更新や建て替えなど、
十分に自主管理を堪能できます。

>>1180 匿名さん
＞また、管理委託費の明細のうち、事務管理業務費がフロント一人に対して支払っていると認識されているようですが、出納業務などバックオフィスへの費用も含まれています。

そこはアンチさん的には絶対に認められない部分だと思いますよ。
ゆえに「管理会社の」アンチな訳で。
管理費総額の３割だ５割だということは、戸あたり単価で算定されるという基本的な発想も無さそうですし。乱暴というか、管理会社全否定という結論ありきで理屈は後付けなのでしょう。

規模的に防災センター設置必須のマンションなんて購入したら、常に管理会社や組合理事と大喧嘩かも知れませんね。何でそんなに金がかかるんだとｗ　防災センターがあるからですよと説明しても永遠に理解には至らないかも。

>>1179 匿名さん
＞法外かどうかではなく、契約する価値があるかないかです。

その「価値があるかないか」とは、私の認識では費用に見合った業務仕様なのか、あるいは業務仕様に見合う費用なのかということであって、著しくバランスを欠き費用が不当に高いことを「法外である」と表現しました。費用対効果を考えているのは別に貴方だけではありません。自主管理を選択する場合とて組合員の人手を要し、管理の一環として相応の支出をするのですから、うまくやらなければ適切な費用対効果は得られません。自主管理にすれば万事おトクだという考えは幻想です。


＞貴方が言ってるのは全て管理会社目線の発言ですが、

とんでもない。
自主管理と委託管理、どちらも選択肢としては併存し、管理組合は業務仕様と費用の釣り合いを吟味し、より良い方を選ぶべきだという意見が、なぜ「管理会社目線」なのでしょうか。


＞私は過去ログ見ろとか横着なことは言いませんので

またまた（笑）よく仰っていたじゃないですか。
リプレイスの相場が３割減？　すごいですね。
貴方は管理費全体の３割から５割がフロント業務費だと仰っていましたので、そこが丸ごと削除できるくらいの低減効果だという訳ですか。その削減コンサルとやらにいくら支払うつもりなのかはツッコミませんが、確かに実際その気になれば３割ぐらいの圧縮は理論上も可能でしょうね。業務仕様を下げればいい訳ですから。地所コミュも推奨するように、アプリでも何でも導入してフロント業務を組合が引き受けるという手もありますよ。貴方の脳内にある相場感でいけば、それだけでも３割は減る訳でしょう。実際は他の項目もいじるのでしょうから、低減効果はもっと期待できるかも知れませんね。私は委託仕様を落とすことには慎重に考えたい方なので、あまり高い低減効果を謳われると、逆に「ホントかよ」と思ってしまいます。検討を依頼するにしても、まずはそういう疑いの目を持って話を聞きます。


＞管理員費用を例にとっても、決算とその会社の求人情報には明らかな差があります。確かに管理会社の立場からはコストもかかっているから利益をのせても当然ですが、

いや…
貴方のご認識では、管理委託費なり会社の決算情報なり、そこで「管理員業務費」として計上されている金額から管理員の給与を除いたものが全て「利益」だということなのですかね。ご自身でも仰っているように、会社としてのコストもかかっているのですから、そこは利益から区別して話をしないと。（求人情報を見て人件費の内情を把握した気になっているのもどうかと思いますが…）


＞管理組合から見れば、馬鹿げた取引で契約するのは費用対効果が悪いです。

そこ以降は再び「アンチ理論」に陥ってますよ。せっかくひとつ前のレスではバランスの良いことを言い掛けていたのに……。


＞また、管理会社の売上総利益を見ると大体、２割５分くらいあります。

そうなんですか？
で、見掛け上そうはなっていない公表値には、節税のために色々シカケがあると。バックマージン？と仰るのは、会社の経理を通さない袖の下みたいなお金が相当な金額でやりとりされていて、それが何処かで何らかのシカケで会社の利益として計上されている…と仰るのですかね。もはやオカルトですね。

今後は無視を心掛けてくださるのなら結構。今までの反応をされてもあまり有意義ではありませんでしたし、私は私でスタンスは変えません。
「費用対効果を考えるべきだ」ということには同意しますよ。リプレイスも個別契約も、適切にやって費用対効果に貢献するのならどんどん検討するべきでしょう。
自主管理がその結論として理想形なのだと言われても、依然として首を傾げますが。

>>1181 某管理員さん

受託戸数１位の企業で売上に対する粗利が5.5％、純利で3.5％ぐらいですか。
２位がその２倍くらいですね。
他は何処も似たようなもの…。アンチさんが言う「相場」と照らすと、上位企業はどこも仙人みたいに無欲なのでしょうか。25％だという管理会社が実際にあるのだとしたら、確かにそれはボッタクリ体質なのかも知れませんね…。あればの話ですけどね…。

＞＞1186 通りすがり　さん
三井不動産　売上１兆9,050億円　営業利益　2,806億円　純利益1,839億円
三菱地所　　売上１兆3,021億円　営業利益　2,407億円　純利益1,484億円
住友不動産　売上１兆135億円　　営業利益　2,343億円　純利益1,409億円

数千万円の分譲マンション販売と、
毎月１～３万円程度の管理費から成り立っているマンション委託管理が
同じ利益率のはずがありません。
マンション管理は利益率が低いので、
利益を上げられる所からは、
がっちり利益を上げる必要が有るのではないでしょうか。
（管理員なので正確には分かりませんが）

私の勤務するマンションは築１８年、管理委託費を交渉して２年目に５％下げ、８年目に１０％下げ、１０年目にリプレースで１５％下げ、その後、人件費UP分、メンテナンス会社をリプレース前に戻す等で８年間で５～10％程度上がっています。

全国のマンションの管理状況は、
大雑把に下記の比率だったと記憶しています。
・分譲時のままの管理会社に委託：５０％
・管理会社変更(リプレース)　　：２５％
・管理会社へ部分委託管理　　　：１８％
・自主管理　　　　　　　　　　：７％

>>1186

何から何まで言ってることおかしいし、いちいち突っ込みませんが、管理員雇うのに
管理会社のコストは社会保障費ですが、しれてますね。他のコストって何ですか？
求人費なども数ヶ月あれば十分ペイできるでしょう。それ以外の毎月の利益を負担することを考えればどう考えても直接雇用で雇った方が誰が考えても得です。

>>1178

管理組合から考えて得かどうかに、人件費や諸経費を反映した営業利益を出しても意味がありません。粗利分が要するに管理会社に渡っているお金なので、管理会社と契約しなければ管理組合から取れば、かからないお金です。


受託戸数１位の企業とは日本ハウジング


日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html



>>1187

分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

>>1178ではなく>>1188です

>>1183

数百戸の高級マンションのフロントは専属なんですか？
初耳なので、根拠があれば教えてください。毎日、何の仕事があるんですか？

嫌かどうかではなく、管理会社と契約する合理性がないうことです。

管理会社にそんなに無駄なお金を払いたいというならそういう相場より値崩れした中古が買えますよ。

>>1187

>マンション管理は利益率が低いので、
利益を上げられる所からは、
がっちり利益を上げる必要が有るのではないでしょうか。

そんなことはありません。２５％の粗利は業種別ではかなり高い方です。「業種別　売上総利益」などで検索してみてください。

管理員のコスト
1.人件費
2.被服費
3.交通費
4.社会保障費
5.求人費
6.教育費
ぐらいはあると思います。

管理員が急遽休んだ時にも代わりを派遣できるよう備えていれば更に費用の上乗せもあるでしょう。直接雇用で安くなるとしたら代わりが派遣できないとか、教育に費用を掛けないとかが考えられます。管理員業務費を叩くのであればこの辺りまで比較しないと単純に高い安いで判断はできません。

>>1192

人件費って・・・

値段で出さないと意味ないですよ。2,5,6なんて単発ですからね。急遽休む日って年間に何日あるんですか？

単発で派遣も雇えるし、どうみても長期で雇うこと考えれば、単純に直接雇用した方が安いですね。

＞管理会社と契約する合理性がないうことです。
分譲時の管理会社との契約も、
３０％値下げを提案したリプレース管理会社との契約も
管理会社への部分委託契約も
合理性が無いということですね。

では、今居住のマンションを自主管理に移行させるか、
自主管理のマンションに移転するしか方法が無いではないですか。
昨年１２月にこのスレを立ち上げて、８か月を過ぎています。
何か実行されているのですか。
・マンション内で自主管理の同調者を募っている。
・移転可能な自主管理マンションを調査している。
この二つの内のどちらを実行しているべきではないですか。
やったのは、管理会社の粗利の調査だけですか。

＞数百戸の高級マンションのフロントは専属なんですか？
＞初耳なので、根拠があれば教えてください。
ご自分で調べてください。

>合理性が無いということですね。

全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのにどこをどう解釈したらそういう結論になるのか謎ですね。

>ご自分で調べてください。

貴方も根拠がないことを平気で言う人だと分かりました。同一人物かもしれませんが。

＞単発で派遣も雇えるし、どうみても長期で雇うこと考えれば、単純に直接雇用した方が安いですね。
自主管理に移行もせず、管理会社のリプレースもせず、管理の部分委託もせず、管理委託費の値下げ交渉もしたことが無い管理組合。
管理会社の値上げを受け入れているだけの管理組合の一区分所有者が、何を仮定の話をしているのですか。

＞全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのにどこをどう解釈したらそういう結論になるのか謎ですね。
３０％値下げすればいいんですね。
独立系管理会社なら３０％は下げる見積もりをもってきますよ。
何をモタモタしているんですか、とっととリプレース見積を独立系各社から取りなさい。これで問題解決です。

>>1193 匿名さん
失礼、給与でしたね。

値段なんて地域によって変わるので意味ないでしょう。沖縄と東京の最低賃金なんて3割近く差があるんですよ。

単発の派遣は急遽来ることなんて出来ないですよね。朝のゴミ出し、何時からかご存知ですか？派遣依頼出来たとしても間に合わないですよ。

服については都度買えるようにする方が合理的ですが、教育は別です。ナレッジの蓄積は継続することでしか得られません。管理組合がしっかりとマニュアルを作り時間を掛けて教えてあげることが出来れば不要ですが、大抵の組合員はそこまでできないと思います。なんせ無関心ですから。

>>1196

>自主管理に移行もせず、管理会社のリプレースもせず、管理の部分委託もせず、管理委託費の値下げ交渉もしたことが無い管理組合。

誰のなんの話ししてるんですか？　ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドであって、特定の相談に乗るスレは他所にあると思いますが？　まあ話を逸らすのも必死ですね。管理会社が価値があると思うならそれを言えばいいだけなのに、説明できないから、話を逸らすしかない。ご苦労様です。

>>1198

そんなことないですね。急に無理というなら、当日の朝欠勤とかなら、管理会社だって同じことです。何時かによるでしょう。そもそも数人でローテで回すシフトにすれば急遽変わってもらうなど対応はいくらでもできます。


そもそも組合員が教えるんでしか？肝心なところがおかしいですね。

管理会社の契約の価値を何一つ説明できないから、話を逸らすことしかできない。

上のレスでトヨタだってピンハネしているみたいなトンチンカンなレスがあったけど、
車は素人では作れないが、マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる。