ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1173 匿名さん

＞だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。

また禅問答ですね…
例ではなく根拠を？？サンプルではなく考え方を示せ、ということですか？
「何の仕様が変わったのか言って見ろ」と言ってませんでしたっけ。具体的に事例（サンプル）を示せという意味だと思ったのですが、違うのですか？

まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。
しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？
ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。
10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには、管理費がどういう費目で構成されていて、それぞれがどういう要因で増減するのかを「事実として」理解する必要があります。この大事な事実を貴方は完全に拒絶しているので、私にはどうしようもないと言っています。それでも再三ご説明しますよ。管理費とは基本的に
①事務管理業務
②管理員業務
③清掃業務
④建物・設備管理業務
の大項目で構成されていて、それぞれの業務内容が仕様書によって定められ、その仕様に基づいて算定されます。すべてがマンションの規模や仕様の影響を受けます。

貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。そう捉えることすら貴方にはできないのですか？　その調子で一体どうやって自主管理などするつもりなのでしょう。

具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？

管理費が上がるのは「仕様が上がるから」ではなく、仕様を含む管理費の算定根拠すべての影響を受けて上がるのです。そこが解れば、仕様が下がっても管理費が上がることは理論上有り得ることで、逆に建物の仕様としてピンポイントでの維持管理費が倍増するようなことがあっても、管理費総額は必ずしも増えません。普通は総額が著しく高くならないように、売主が「現実的な金額」を意識して抑えようとします。この点についても、グラフの引用元をよく読めば解ると思うのですがね。読んでおられないようで。


＞管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。

え？
そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？
であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

またフリダシに戻りそうですよね。お願いですから、標準管理委託契約書とその別表ぐらいには目を通してくださいよ。私はそういう基本のキを前提に、その内容を理解している方だけを相手に話がしたいです。世にある管理組合は、規約にしても管理委託契約書にしても、国交省が示す標準様式をベースとした内容で合意形成している筈ですよ。土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。


＞土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

まったく答えになっていません。
まあ、答えなど無いことを訊いていますから当然ではありますが、それを無理に答えようとすると、そういう意味不明な回答になるというお手本です。
管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。
だから両者連動などする訳がないのです。でもあなたは「する」と言うのですから、費目の中で分譲価格を基としている部分があるなら言ってみてくださいとお訊きしました。
「無い」が正解です。


＞なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

また都合よく切り取りますよね（笑）
私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。企業が利益を求めるのは当然でしょう。何で私がそこを否定したことになってるんでしょう？　むしろ貴方の方じゃないですか、管理会社が設定したフィーを、算定根拠も知らないのに「ボッタクリだ」と言っておられるのは。管理会社は効率よく利益を追求してはいけないのですか？　同じ労力で10倍の成果が得られるなら10倍儲かる。それでいいではないですか。貴方はその成果を、仕様で求めたものに適っているかどうかを発注者として審査すればいいんですよ。審査する眼が無いならそれまで。ご慧眼のようですから、いわゆる「原価」も見透かしてしまうのですかね。でも、業務仕様通りの仕事を管理会社がしてさえいれば、儲けが10倍だからと言ってボッタクリ呼ばわりするのは只のイチャモンです。


＞>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
＞
＞多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

では、貴方がするべきことは先ず「管理組合の意識改革」ですよ。委託管理で何の不満もなく運営されている管理組合もある中では、余計なお世話だと言われることもあるでしょうが、７％という現状が適正なものではないと仰るのなら、頑張って草の根から始めないとダメでしょう。既存の契約が適正な成果を得ているかどうか。いきなりゼロ評価を下して、一方的にその結論のみ広めようとするのではなく、怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。

管理会社を全否定するほどの材料を貴方はまだ持っておられませんし、こうして私ひとりでさえ納得させることもできないのですから、実際には委託の要否を決定する管理組合の意識を向上させるべく、丁寧に問題提起をするべきだと私は思います。何度も言うように、自主管理はマンション管理の原形とは言え、とても難しいことでもあるのですから、貴方が「無関心でコスパのことは考えない」と仰る管理組合では導入も不可能でしょう。出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。


後半への回答は堂々巡りになりそうなので省略します。
まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。