マンション管理士に質問しよう！ Part2

年寄りはあと５年～１０年前後で逝くからね　軽々に考えてるだけ

おまえらのような高齢者が迷惑なんだけどな

団塊世代でも平均寿命まで１０年は切ってるからな、勝手なんだろうよ。


５年も経てば介護が必要になりマンションの修繕云々言う場合じゃないのにバカ丸出し。


現役世代に迷惑かけずに人生終了しなさいよ。

>老人が無知なら若者はもっと無知じゃないのかな。
>学も知識も情報も経験も時間も金もない、ないないずくしの若者では
>マンション管理はできないよ。

これは何となく納得できるね。

>5803
ところであんたは中年？
３０歳～５０歳が中年で５０歳以上が老人という
定義のようだっけど。
若者は３０歳以下をいうから若者ではないよね。

老人は６０歳以上だよ。
３０歳以下を若者は分るけど、３０歳～６０歳までの中年がちょっと
幅がありすぎる。
４０歳～６０までは中年だろうな。
３０歳代まで若者にいれるか。３９歳で若者はないだろうがマンション
ではこれでいいのかな。

相続放棄されたマンションで国にマイナス要因とならなければ
国庫になるがそうでない物件の場合はそれは管理組合が勝手に売却して
いいんかな。
滞納金があればそれに充当できるからね。

>こうした所有者不明・不在の物件は、分譲マンションでも増えている。やはり、相続未登記や相続放棄が増えていることによる。国土交通省が2016年から17年にかけて管理組合に対して行った調査（「マンションの再生手法>及び合意形成に係る調査」、回収数639件）によれば、「連絡先不通または所有者不明」の物件があるマンションは全体の13.6％（87件）存在した。連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションの内訳は、築40年以上が>29％、築30年以上40年未満が24％と、高経年物件が多くを占めている。

年間で連絡先不通又は所有者不明の物件が８７件あるんですね。多いのか少ないのかは
わかりませんが。
その内訳は築４０年以上が２５件、築３０年以上４０年未満が２０件。
この２つで５３％だが、残りの４３％４２件は築３０年未満ということですね。

回収率不明が。

所有者不明とかは法務局で簡単に調べることはできるだろう。
理事がそれをやらないだけじゃないの。
連絡先不明については、役所にいけば住民票で調査は可能だが
弁護士じゃないと教えてくれないとも言われているね。

連絡先不明ということは管理費等の請求もしていないということだが、
管理費等の時効は５年だけど、その扱いはどうなるのかな。
請求がないんだから当然５年以前の滞納金は援用すれば時効が成立する
んだよね。
今から贈与税の申告にいってきます。

>>5812 匿名さん
↑公示送達を知らないあほ

>>5813
公示送達をすれば時効は停止するのかな？
今日贈与税の申告にいってきました。
私がもらったんだが、夫婦で折半にしてくれと長男に頼みそれぞれ
申告をしたけど、一緒にした場合の半額以下の贈与税で済みました。
立派な節税ですよね。

5814ですが、半額以下の贈与税額は２６％削減の間違いでした。

公示送達で時効は停止できても、滞納金が回収される訳ではない。
やはり、連絡先を確認して弁護士とかを活用し請求するべき。
それをやらないと滞納金は膨れ上がるだけ。競売請求も視野にいれて
動くべき。

>>5816 匿名さん
↑あほ
連絡先がわからないから公示送達を使う。
本末転倒のあほ

>>5816 匿名さん
↑あほ
公示送達が訴訟手続きの一環であることを
理解できないあほ

>>5818
調査方法を駆使してどうしても分らない場合は公示送達が可となるが、
住民票を追跡調査すれば分かるのであれば、それは通用しないのでは？
公示送達の要件該当性についても検討する余地があるよ。

>>5819 匿名さん
↑あほ
5812に回答してることが理解できないあほ

しかしよくあほを使うね。
こんな理事長がいたら理事もついていかないと思うよ。
それで虚勢をはっているんだろうが、何か劣等感が
あるんだろう。
その劣等感は何かな？
学歴、地位、資格、所得、顔・身長、職業？
何かに劣等感がなければそんなに虚勢を張ることはないからね。

>>5821 匿名さん
↑あほを自覚できないあほ

>5822
あなたの虚勢を張る劣等感の意味するものは何ですか。

>>5823 匿名さん
↑あほを自覚できないのはなぜですか？

住所不明ならどうするか？という話をしてるのに
住所をまず調べるべきとか、前提を理解しないでモノを言うからアホだと指摘している。
わかったかい？

>5825
普通はね、真面目に書き込んでいる者に対してあほとかはいわないんだよ。
外にもあなたのあほとか強権的な書き込みに対して批判している者がいた
でしょう。
匿名掲示板で、相手の顔や素性がみえない者に対して、やみくもに何でも
あほという者の常識や見識が理解できないのでね。
書き込みが間違っていた場合はそれを指摘するだけでいいんではないの。
あなたも間違ったり、知らなかったり、勘違いした書き込みをしたことも
あったでしょう。
それに対して、あなたに対してあほとか馬鹿とかいう者はいなかったでしょう。

>>5826 匿名さん
↑反省できないあほ

>>5826
あなたは法律に詳しいといっても弁護士ではないんでしょう。
ただちょっと知ってる程度のことですよね。
特にマンション管理に関する勉強をしていない一般の理事からすれば
法律や規約等が詳しいのは当たり前でしょう。別に自慢する程のことでも
ないでしょう。
そういった方々がその勉強をしていないだけのことですよ。
ここに書き込みをしている方の中にも、あなたより高学歴、地位、所得、
人望、見識が高い方はおられますよ。
そういった方に対して、あなたはあほを連発しているんですよ。しかし相手は
あなたに対して暴言は吐いていませんよ。

>>5828 匿名さん
↑くどいあほ

>>5826
あなたの常識が正しいけど、そんなにカリカリしなくてもいいんじゃない。その人なりのコミュニケーションの手段か癖なんでしょ。「あほ」の部分は無視するか、感謝か愛情表現とでも受け止めて読めばいいでしょ。
言ってる内容は意外とまともですよ。虚勢が強いのか、都合が悪い指摘はスルーしますけどね。

>>5830 匿名さん
↑えらい

>>5830 匿名さん
話が噛み合わないのは、実際、あほだからではないか？
行方不明になると請求できないから
時効になるとか、ちょっと考えたらわかるだろうw

そもそも5826が実名で投稿すれば
いいのである。
あほと書かれたら訴えたらいいだけだ。
あほ

>5831
そのスタイルが変えられないんだったら、ＨＮを代えれば
いいんじゃないかな。
現にあほの表現で違う意味でのバトルになることもあるし。
別に私はあなたのあほに対して抵抗はないというか馴れて
しまって本音を言えば意識はしてないんだけどね。

>>5834 匿名さん
↑あほ
議論が続かないのは公示送達の後の
手続きに思いが至らないからである。
公示送達する前にきちんと住所を調べろとか、堂々めぐりになることがわからんのか？
あほ

>>5834 匿名さん
↑匿名であほ、と言われたら容認すると言ってるあほ

ちょっとあほが多いんじゃないかな。
ばかじゃないの。

大阪弁で愛情表現の一つである、「お前あほやなあ」と
全国的に使われている、やはり愛情表現の「お前ばかだなあ」
は同じ意味合いがあるよね。

しかし、上司や年長者、見識のない者に対して、「あほ」、とか「ばか」は
使わないんじゃないかな。
これは常識の範疇。

>>5838 匿名さん
↑べつに愛情なんかあるはずがない
国土交通省ガイドラインを盲信して
無用な積立金を集めるのは
あほ

>>5840
みんな得手不得手があるんだよ。あなたの解体論や修繕積立金不要論、
積立金の借り入れ論は私からみれば偏った考えしかできない人種としか
思えないしね。
あなたの考えが正しい訳でもない。
別に国交省のガイドラインに基づいて修繕積立金の値上をしている訳では
ないというのも分かっていない。
私は、建築士と検討を重ね、長期修繕計画を作成し、その期間の総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しているだけだよ。
その予定価格も国交省のガイドラインより低めに設定している。
こつこつ積み立てていくのがいいか、借り入れをして工事をしていくのが
いいかはそれぞれのマンションの考え方によるけど、余分な積立金があれば
管理会社や業者に食い物にされるという考え方はおかしな発想で話しにも
ならないよ。

>>5841 匿名さん
↑おたくが死んでからそうなる

>>5841
「偏った考え」とかじゃなく、ちゃんと反論したら？現在の法規制やガイドライン、過去の経験や方法論だけでは新たな発想は生まれない。

>5843
あなたの考えは私とは全く違うけど、マイナス金利だ、管理会社に食い物にされるだ、
借り入れで対応すればいいだというのは、私には全然理解できないことだからね。
ちゃんとした長期修繕計画の必要性も感じていないでしょう。
いきあたりばったりの工事しかできませんよあなたの考えでは。
あなたのマンションの住民がかわいそうと私は思っています。
大規模修繕工事も周期が長いし、２回でそれ以降は解体するんでしょう。
現在のマンションは配管もいいのが使ってあり、それこそ１００年持ちますよ。
それさえ自分はそこまで生きていないから関係ないといっているからね。
国交省のガイドラインも無責任には作っていませんよ。それなりの理由付けは
ありますよ。少なくともあなたの考えよりしっかりしています。

>5843
あなたはマン管の資格は何のためにとったんですか？
まさか管理会社に雇ってもらうためではないでしょう。
それとも開業するためですか。
もしボランティアをするために取ったのなら、マンションのために役立つ
ことを考えたらどうですか。
マンションの管理で大切なことは、住民の苦情や要望、補修や点検、大規模修繕工事、
長期修繕計画の作成、適正修繕積立金の確保、規約・細則の改正が主なものです。
法律論の解釈とかは普通のマンションでは問題になりません。
あなたの資格取得の意味が理解できませんし、マンコミュにあちこち顔を出して
いるのも不思議でなりません。
一体何がしたいのかが。

>>5843
あなたは自分のためにしかマンションの生活を考えていませんよね。
将来的なことは自分とは関係ないから、住んでいる間は積立金も安く
できるだけ工事とかはやる必要はないという考えですよね。
古くなればできもしない解体や建替えをすればいいので、先のことまで
考える必要はないといっていますよね。
しかし現在築１５年とか２０年のマンションであれば、３０年後もその
マンションは健在でありそこに住んでいる住民はいます。
自分のためにではなく、あなたの立場ならマンションの将来のことを考えて
やるべきではないんですか。
築５０年後でも住み続ける住民のために一番いい方法を選択すべきです。
現在のマンションで適正な建物設備の維持保全がされているマンションで
あれば築５０年とか築７０年でも建物は十分もちます。
限界マンションは新耐震基準以前のマンションの話しですよ。

皆さんのマンションでは組合理事長あての郵便物はどのような取扱いになっていますか。
理事長に届いているでしょうか。？

>>5846 匿名さん
↑5843は私と関係ないからマンカンじゃないでしょ。
あほ

>>5847 匿名さん
↑当たり前。

>>5846 匿名さん
↑新耐震基準というより、阪神大震災以降に建ったマンションは50年でも100年でも持つんでしょうけどね。新しいのに住みたいひとが多いから維持できないということ。あほ

ウチのマンションは築２０年ですが、もうすでに６割強の専有部分の家主が異なる。
新築マンションも新規のオーナーではなく買い替えオーナーがほとんどみたいです。

私は買い替え資金がなくここに住むつもりですが、修繕が多くて管理費等の値上げ
の話が多いです。

>>5848
正解！流石、マン管士上位合格者！私は>>5843ですが、マン管士ではありません。別の業界のかんり系資格のプロですが、一区分所有者です。
>>5844～>>5846の勘違いさんは「あなた」から書き始める明らかに同一人物ですね。

>5852
内容読めば簡単に理解できるでしょう。
私はマンション管理士上位合格者さんに対して書き込みをしているんですから。
５８４３は私の勘違いですね。ＨＮを使っていませんからね。

>5851さん
築２０年で６割が入れ替わるとはすごいですね。
うちの場合は築１７年で１５％程度です。

>5847さん
理事長宛の郵便物を誰が見るんですか？
それは犯罪でしょう。
管理員室に届けるのではなく、個人のメールボックスに投函すれば
問題は解決しますよ。
まさかそれを開けて抜き取るんではないでしょう。
管理員は個人の番号を知らなくても空ける共通の番号を知っていますからね。
共用玄関のオートロックも管理員は鍵なしで開けられる番号を
知っていますからね。

共用玄関を鍵なしで開けることができるのは、インターホン会社が
管理員にいざという時の為に教えていますが、これは歴代理事長も
知らないのが普通でしょう。
メールボックスの共通番号も同じことです。
理事長も知らないので、まさかメールボックスの中身が管理員が
点検しているとは思わないでしょう。
それを解消するには、メールボックスはその取り付け会社に、玄関の
分はインターホン会社で設定を取り消してもらえばいいでしょう。

メールボックスのどこでも開けられる共通番号があるのか。
そこまでは考えが及ばなかった。

オートロックの鍵なしであける番号は知ってるよ。
例えば、４桁の部屋番号を押して（呼）のところを押せばあく。
１１１１と呼

うちねアイホンだけど同番号４ケタと呼をおしたら開いた
本当だった。

>>5853
長文3連投もしてる割に中身が薄いね。自分の間違いも開き直ってるし。どっちが礼儀がなってないんだよ。

>5860
あなたは大規模修繕工事を周期ごとにやって建物の寿命を延ばすタイプ、それとも
２回で大規模修繕工事は終わりにし、後は解体した方がいいというタイプ？
これは各マンションによって考え方は違うでしょうね。
長期修繕計画についても作成せず、悪くなったら工事をするマンションもあるし
計画に沿って工事を実施するマンションもあるでしょう。
修繕積立金も計画的に積み立てるところと、借り入れで工事をするところがあり
ますよね。
あほとの考え方の違いはそこなんですよ。
どちらがいいかはそこのマンションで判断すればいいことです。

マンションの建物の維持保全で最もネックとなるのが、専有部分の
配管の更新工事です。
これをやらないと漏水は防げません。
しかし、やるには積立金の値上を早期からやっておく必要があります。
規約の改正も含めて。

>>5861
私は「解体費用－土地の実勢価格」のお金は管理組合として常に確保しておくべきと考えますね。そうすればゴーストマンション化するリスクはない。解体費用が一般的にどれくらいから知らないけど、立地がいいマンションほど積み立ては低くて済む。
それで、あなたの考えは「マンションごとに決めればいい」ってことだけど、そんな当たり前のことを言われてもね。その上で、一般的にはこうすべきや特定のケースではこうすべき的なものを示さないと考え方を示したとは言えないね。戦術を示さず「点を取って勝て」というサッカーの監督が居るのかい？

>>5861 匿名さん
↑あほ
それぞれのマンション次第なんて初めてきいた。
こいつは国土交通省ガイドラインを盲信して他人に押し付けようとしてきた過去を忘れている。だから匿名でしか投稿できないのである。

>>5863 匿名さん
↑カネの問題ではなく解体円滑化法がないことが原因だと認識できないあほ

>>5865
法律があっても金がなきゃ何もできないだろ？国庫が助けてくれるのかい？
例え住んだり賃貸に出さなくても所有するだけでメリットがあるマンションなら理屈上はゴースト化はしない。そのためには、マンション全体(区分所有者全体)の資産(土地と積立金から解体費用を引いた額)と維持費(管理費と修繕積立金の合計)のバランスを取り続けることが重要となる。

>5863
解体費用は１戸当り２００万円といわれています。
こんなにかかるのに解体用に積み立てるんだったら、適正な大規模修繕
工事をする方がずっといいでしょう。
あくまで解体費用だけですからね。それに建て替えをやるとなると更に
大きな費用が必要となります。
だから建て替えは不可能に近いんですよ。費用だけでなく、住民の５分の４
以上の承認は取れません。

>あほ
>カネの問題ではなく解体円滑化法がないことが原因だと認識できないあほ

解体円滑化法？聞いたこともないし、ないものねだりしてもねえ。
うちのマンションは解体することはないよ。しっかりした修繕の計画が
できてるのでね。
あんたとこのマンションは大規模修繕工事をやる積立金がないので、いずれ
限界マンションとなり解体されるんだろうが。

>>5864
いまでも考えは一貫しているよ。
マンションは建物設備の維持保全をしっかりやれば１００年でももつからね。
そのためには長期修繕計画にやらなければならない工事の全てを含めその
総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないと
いうこともね。
特に大型設備に関しては、費用が莫大になるので早めに積立金を積み立てていき
負担の軽減を図るようにしていくということも。
積立金が少なくその都度借り入れをして工事をしていくあんたの考えでは絶対
大規模修繕工事+大型設備の更新工事はできないのは明らかなんだけどそれが
理解できないバカなんだよね。
何故こんな単純なことがわからないのかねえ。頭わるいんだよね。
別に国交省のガイドラインとは関係ないんだよ。
Ｆｏｏｌ　ｄｏｅｓ　ｎｏｔ　ｇｏ　ａｗａｙ　ｔｏ　ｂｅ
この意味分かるかな？

>>5864
マイナス金利の世の中だから、こつこつと積み立てるより借りた方がずっといい
という考えだったよね。
しかし借り入れは１０年という短期間で返済しなければならないよ。
大規模修繕工事用にプラスして大型設備（給排水管、エレベーター、玄関扉、消防設備、
サッシ、高置水槽等）までを１０年返済で借り入れたら、修繕積立金をいくら値上げ
しなければならないか分ってないだろうね。
それとも借りたものは返さなくていいとおもっているのかもしれないが。
尤も大規模修繕工事は２回で終了だからそれ以降は積立金はいらないんだろうね。
大型設備の更新工事もしないといってなかったっけ。
解体が前提だから。しかしあんたのマンションの住民はかわいそうだね。
あんたは自分だけよければそれでいいという考えだし。
もっと勉強しなさい。マンション管理士なんでしょうが。何のために資格を取ったのか
分らないけど。

>>5866 匿名さん
↑解体は公的資金でやる。

>>5870 匿名さん
↑あほ
何回書いても理解できないあほ

>>5867 匿名さん
↑自分が死んだあとも修繕工事をやりたいあほ

>>5867 匿名さん
↑何回言っても解体、清算と建て替えが区別できないあほ

>>5868 匿名さん
↑必要な法律は当然にできることが理解できないあほ

>>5870 匿名さん
↑解体を考えないで建ててることが問題だとどうしても理解できないあほ

>>5869
100年もたせるのはいいが、その後は一戸200万円払って解体できるのか？積み立てず一括徴収？

初回の大規模修繕は築15年目
2回目は35年目
55年目から60年目で解体
というのが目安になるであろう。
修繕は借り入れてやればよい。
借りるところはいくらでもある。
あほ
>5870

>>5877 匿名さん
100年で解体するのと60年で解体するのと
50歩100歩だと5864はどうしても
理解できないのだ。

解体は公的資金で行い、土地で清算するのが現実的である。

>>5869
>Ｆｏｏｌ　ｄｏｅｓ　ｎｏｔ　ｇｏ　ａｗａｙ　ｔｏ　ｂｅ
>この意味分かるかな？

？？？
お気の毒に・・・　宮崎の爺さん

>>5880
土地で清算するなら公的資金じゃなくて、一時的な借り入れでいいですね。「解体費用<土地代」ならいいけど、逆転する可能性は無いの？郊外に建てちゃったタワマンとか。
あと、あまり延命し過ぎると、滞納による未収金が増えて、管理組合のキャッシュが回らなくなるリスクも有りますね。

>>5876
マンションを購入した者が１００年後の解体のために
積立資金を積み立てる必要性を感じるかい。
それより大規模修繕工事でさえ段階的に値上げをしているのが
現状だよね。
それから日本のマンションで解体するための積立金を積み立てて
いるマンションがあるのかい。
あんたのマンションでは、大規模修繕工事の費用は借り入れで
やろうとしているぐらいだから、当然解体積立金は積み立てて
いないよね。
１００年で解体するも６０年で解体するも５０歩１００歩だと
いっているがその備えは全くしてないでしょう。
あんたのとこのマンションもうちのマンションも解体の備えは
全くしていないということだよ。
あんたのいうように解体は公的資金で行い、土地で清算するのが
現実的というのであれば、その時がくればそういう判断をその時の
住民がするでしょう。

>>5878
>初回の大規模修繕は築15年目
>2回目は35年目
>55年目から60年目で解体
>というのが目安になるであろう。

築後１５年目に工事をやり、それから２０年間は工事はしない。
かなり間隔が長いね。
建築士も１回目より２回目はコンクリートは強化してくるので
１回目より間隔を開けてもいいとはいっているけどね。
６０年で解体ということは、２回目の築３５年で行う大規模修繕工事
以降にはエレベーター、給排水管、玄関扉、消防設備等の大型設備
の工事が重なってくるけどどうするの？
やらないのかな？
もしこれもやるのなら、大規模修繕工事の借り入れと大型設備の借り入れ
両方をやらなければならなくなるので、借り入れをしたらその返済額が
大きくなり積立金の大幅値上げをしなければならなくなるよ。
やはりあんたは、マンションのためにはどうしたら一番ベターな指針を
出すべきかがわかっていないと思うよ。
無駄な夢ばかりを追いかけているけど、夢は見るものではなくつかむもの
でなければ何にもならないよ。

>5882さん
築年数の経過に伴いマンションに空きが出ると共に、滞納金問題も
でてくるでしょうね。
しかし、それは解体とかとは別問題として対応していくべきでしょう。
解体は非現実的です。
４０歳でマンションを購入したとして、６０年後に解体するといっても
１００歳になっていますからね。
大規模修繕工事なら身近に感じますが、解体には全く考えも及ばないと
いうのが現実ではないでしょうか。
解体費用＝土地だとしたら、それまで住んでいる住民はさあ出ていきな
さい解体しますからで終わりですね。
住む場所もお金も入らず次の住居を確保しなければならなくなります。
政府が補償しなければ解体決議は壁に突き当たるでしょう。

>>5883 匿名さん
↑あほ
定期借地権のマンションは解体積立金を積み立てていることを知らないあほ
50年間の期間満了でマンションは解体されるスキームを知らないあほ。

>>5885 匿名さん
↑あほ
定期借地権付きマンションを参考にしようと思わないあほ

>>5886
一般定期借地権付きのマンションの話しをしているのかい。
土地を借りてマンションを建てた場合は当然借地借家法通りになるけど
殆どのマンションは土地は区分所有者のものだからね。
何故借地権付きのマンションを参考にする必要があるんだい。
５０年以上の借地権の設定はしていないので、その時がきても返還する
必要もないしね。
何か問題をすりかえようとしているんじゃないの。
定期借地権付きのマンションであれば、元の状態にして返還しなければ
ならないので解体も当然視野にはいって積立もするだろうがね。

>>5888 匿名さん
↑解体積立金制度があることを知って焦ってるあほ

>>5888 匿名さん
↑定期借地権満了で解体されたマンションがまだ存在しないので、
どのように進行するか注目されるが、
無知だから解体を準備してるマンションが存在しないと思いこんでたあほ

>>5889
定期借地権付きのマンションではないのに、解体積立金のことは
眼中にもないよ。
ひょっとしたら、あんたのとこのマンションは定期借地権付きの
マンションじゃないの？
それだったら大規模修繕工事や大型設備の更新工事に消極的なのが
理解できるけどね。
殆どのマンションは土地は自分たちのものであって借りて建てている
のではないからね。
だから、解体も建て替えも住民の承認を得るのが難しいんだよ。
故に建物設備の維持保全をやらなければならないということ。

>>5891 匿名さん
↑阪神大震災でも大破したマンションの取り壊しに同意しない年寄りがいて結果どうなったかなど知らないあほ。
定期借地権満了で素直に全員でていくとは限らない。
今後でてくる解体円滑化のスキームはそれらを参考にすることなど容易に想定されるが、
眼中にないあほ

>>5892
又、大震災とかの極端な事例を出してきたね。
再建決議も売り渡し請求も建て替えの場合とほぼ一緒だよ。
再建決議は５分の４以上の多数が必要。
政令指定災害により大規模滅失したにも係らず１年以内に復旧又は
建て替え決議が行われない時は買い取り請求ができるとはなって
いるけど、これはあくまで政令指定災害を受けた場合の対応であって
通常の築年数の経過したマンションでの対応とは全く違うのにそれを
一緒にしているのはおかしいとしか思えないよ。
何考えてるんだか。

>>5892
あんたとこのマンションは一般定期借地権付きのマンション？
そうじゃないと解体積立金とかの発想は普通は考えないからね。

>>5885
>１００歳になっていますからね。 大規模修繕工事なら身近に感じますが、解体には全く考えも及ばないと いうのが現実
→あなたも現実の多くの人も自分が死んだ後のことは考えない無責任な人ばかりということですか？マンションは公共のものではなく、区分所有者達の私物ですよ。100年後か200年後か知りませんが、最終的な解体まで考える責任があります。公的資金や政府の補償を当てにするとは、自己破産前提で豪遊する人や飯にありつく為に逮捕される人と同レベルの発想だな。
大規模修繕の必要性を訴えることもマンションを100年持たせようという意見も否定はしないが、「だから解体のことは考える必要無し」と言うのは無責任すぎる。

>滞納金問題も でてくるでしょうね。 しかし、それは解体とかとは別問題として対応していくべきでしょう。
→上記のような無責任な区分所有者ばかりだと、まともな相続先も無く、中古の買い手もおらず滞納が増える可能性が高いんだよ。それが増えると同じような人が出てきて、加速度的に滞納が増えるでしょう。いくら修繕工事で建物を維持しても、内側から腐れば全く意味がない。マンションを長期に維持するのであれば、築60年や80年でも新たな中古購入者が現れるだけの解体や建て替え等の将来の不安も考慮したマンション運営が必要不可欠です。

>>マンション管理士試験上位合格者さん
あほなので基本的なことを聞いてしまいますが、修繕費や解体費を借り入れで行うという案が上がっていますが、マンションの土地も建物も区分所有者の個人資産かと思います。管理組合自信の保有資産は管理費会計の余剰金と修繕積立金くらいと思いますが、何を担保にお金を借りるのですか？無担保借り入れが可能なの？

あと、解体時に土地代で清算という話も出ていますが、マンションの区分所有権(土地を含む)を担保にローンを組んでいる人(中古購入者とか)が残っていたとして、解体時はどうなるのでしょうか？

>>5895さん
解体のことまでの考えは及びませんが、計画的な建物設備の維持保全に
努め、資産価値を落とさない努力は必要だと思います。
そのためには適正な修繕積立金の確保が必要となります。
まずそれが最初ではないですか？
修繕積立金の確保もままならないのに、解体積立金のことまで考えて
積立をしているマンションがありますか。
定期借地権付きマンションであれば、５０年という契約があればその
時点で解体して元の状態にして返却しなければならないということだから
解体積立費用の工面はしておかないといけないでしょう。
資産価値が落ちなければ借りても買い手もいますからね。
滞納金問題も大切なことではありますが、直接解体とは関係ない管理上の
問題ですからね。

>>5896さん
借り入れについては住宅支援機構が貸してくれますよ。
担保は必要ありません。ある一定の規約が作成されていればいいだけです。
すまいる債の購入の有無も関係なく貸してくれます。但し期間は１０年で
修繕積立金からの返済となります。
個人のローンは個人で支払うことになります。
それから解体するには５分の４以上の賛成がえられなければできませんので
承認されることはまずないでしょう。

>>5896さん
住宅支援機構で検索してみてください。
詳しい内容はすぐ分りますよ。

専有部分の配管の工事費も管理組合として実施することができるとの
規約があれば支援機構は貸してくれますよ。
こんなに具体的でなくてもいいですよ。専有部分の工事を管理組合として
一斉に工事をするときはだけの規約でもいいです。

>>5895 匿名さん
↑えらい
ここでスレ主を自称する匿名(たいてい、あなたは、で始めるあほ)は
建て替えは無理だから永年大規模修繕すると言ってるんだよ。
100年というのは、そのときは自分が死んでるから先送りしたいだけの話。

>>5893 匿名さん
↑10年に一回は大地震おきてて
最近、東日本大震災がおきたところなのに
阪神大震災を極端な例だというあほ

>>5898 匿名さん
↑あほ
現状は解体には全員賛成が必要だということを知らないあほ

大規模修繕は昔は特別決議だったが、
阪神大震災で被災したマンションの修繕が
進まず、区分所有法が改正されて普通決議に要件が緩和されたんだよね。
解体も全員賛成では不可能だから、そのうち緩和される。

>>5904
来年の年初には制定されるんじゃないかな。
５分の４以上では解体決議は難しいだろうけどね。
１００年先のことまでは考えていないよ。ただ計画的に修繕工事を
綿々とするだけ。
それより５８９６さんの質問に答えてあげなよ。

>>5905 匿名さん
↑えらい
四分の三だとボロマンションの破却が
推進されてみんなハッピーになるよ

>>5904
円滑化法では５分の４以上となっているが、被災のほうが来年に制定
されるんじゃないかな。

>>5896 匿名さん
まず、積立金で前払いか、借り入れして後払いかですが
全国のマンションの半数以上は修繕積立金が足りていません。
それで足りない分を借り入れするのですが、
もともと足りていないから、管理組合はなるべく工事費を圧縮しようとします。
お金が潤沢にありますと管理会社に任せとけー、という声に押され、知らない業者になかなか頼みにくいんですね。
しかし、借り入れするとなりますと、返済分が修繕積立金値上げになるわけで、管理会社以外から見積もりを取っても住民から文句がでません。ガテン系住民に、マンションがまだきれいなうちから、将来の修繕のために値上げすると言ってもなかなか理解できないんですよ。
だから、借り入れに頼るのはマンション内の合意形成を容易にするためであり、そのためのコストになる金利は無視できるほど低いから問題になりません。
解体のときにローンの抵当権が残っていたら

つづき

火事で燃えたときと同じで保険金に物上代位するのと同じで、清算したあとの配当金に物上代位する。
民法に従うと思われる。
解体円滑化法みたいなのに明記するかもしれないけど。

>>5908
積立金が潤沢にあるのではなく、長期修繕計画に基づいて徴収されて
いるだけのことです。
うちの場合はそれに基づいて値上げもされていますので後は長期修繕
計画に基づいて粛々と工事を進めていくだけです。
それから管理会社からのプレッシャーとかは全く問題はありません。

>>5908
積立金が計画的に積み立てられていても、設計コンサルタントや元請会社の
選定はシビアにしますよ。同じことです。

>>5911 匿名さん
↑レベルの低い管理組合を知らないあほ

>>5910 匿名さん
↑国土交通省のガイドラインを盲信するあほ

私は回答してやってくれと頼まれたから特定の質問に回答したのだが、
うちは自分が国土交通省長期修繕計画ガイドラインにあわせてやってるとか言われてもね。
マンション管理新聞でもみて、全国の管理組合の現状とか勉強してみたらどうだい？
あほ

>>5047

>管理会社、業者、コンサルも犯罪を犯す者はいませんよ。立派な社会人であり家族や会社
>もあるんですから。

↓反証
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

専門知識を持っている、誠実である、と自負する人が現状を知ってくれたら、「鬼に金棒」

全日本マンション管理士協会に相談して下さいね。
ホームページ更新が止まっているのは下部組織が超多忙だからみたいですね。

修繕積立金が潤沢にある場合の実例だけど
L字形マンションでエレベーターが角にありまして、その角から遠いほうの端っこに新規にエレベーターを作れ、という事案がありました。
駐車場収入が潤沢にある場合、名目の修繕積立金は毎月4000円とかになる。
だから工事はなんでもあり、になるってわからないでしょうね。

週刊ダイヤモンドに毎年、管理会社ランキングでていたと思いますが、大手管理会社の管理戸数を受託組合数で割ってみたらわかるんですけどね。
平均は50から60戸なんですよ。
大規模で人材豊富なマンションで、私はきっちり国土交通省ガイドラインのとおりやりましたって自慢したところで、全国の下半分が救えるわけではないんです。自称スレ主の匿名は勉強しろ。あほ

>>5908
わざわざ回答してくれたのは感謝だが、１点目は質問の答えになってないね。別の人が住宅支援機構が無担保で10年貸してくれるって分かったので、まぁいいや。
２点目は結局よく分からないが、災害や不慮の自己でなく自分(達)の意志で担保の物件を破壊するんだから、事前に完済するか難しければ銀行に話を通す必要があるでしょうね。築年数を考えると土地評価額より残債があるとは考え辛いが、果たして200万円分の解体費用までまかなえるのか？

>>5919 匿名さん
↑だったら自分で調べろ
あほ

タワマン と9階建てマンションの解体費用が同じわけがないだろう。あほ

修繕工事の資金をどこから借りるかなど自明のことだから言及しなかっただけだ。あほ

マンション管理士試験上位合格者に質問です。

今期から大和さんに代りました。
それで良くなると期待していたものの、期待外れでした。
役員の外部起用に、これだけの費用をかけています。

弁護士：月額270,000円
公認会計士：年額594,000円

あなたであれば、どのような提案をして頂けるでしょうか。
よろしくお願いします。

マンションの解体のみを対象とする貸付など有り得ない。

>5915さん
悪いことをするのは官僚、警察官、代議士、弁護士、医者、実業者等
必ずいますよ。
確率の問題ですけどね。
マンションでの犯罪等が多いのかどうかは分りませんが。

>>5918
確かに大規模マンションで人材にも恵まれ、管理会社や住民との軋轢がない
マンションに住んでいると、小規模マンションで管理会社主導でマンションの
管理がされているのは同情しますね。
おまけに長期修繕計画にしっかりしたのがあり、基本的にはそれを規範として
事業計画が組まれており、大規模修繕工事の業者選定に関しても、理想的な
手法で対応できているというは恵まれているんでしょうね。
マンションの規模は平均で５０～６０戸ですか。その人数で輪番制を採用するのは
無理がありますね。だからといって、同じ人材が長期で組合の管理をしていくのも
問題がありますね。
国交省のガイドラインに準拠して工事ができるというのも積立金に余裕があるから
できるんですよね。しかし無駄遣いをしているとは思いませんけど。

>>5923
弁護士とか公認会計士に依頼することが通常ありますか？
会計については管理会社が作成するでしょう。公認会計士は何をしますか。
監査を依頼しても何のメリットもないでしょう。
弁護士は何をするんですか？
もし裁判とかになるんであればその時に依頼すればいいでしょう。
どうしても外部の者に顧問とかが必要なら、マンション管理のオールマイティ
であるマンション管理士の方が経費も安く活用できるんじゃないですか。

>>5923 匿名さん
大和ライフネクストのことですか？
弁護士月27万はありえないから釣り投稿ですね。
公認会計士はもし頼むなら年間10万でしょ。
あほ

大和ライフネクストは優秀な管理会社です。
大和ハウスと、もともとリクルート系のコスモスライフが母体だから、リプレースで、プレゼンまでいけば成約率五割とか言ってましたよ。
釣り投稿はともかく、信用して問題なし。

>>5927 匿名さん
公認会計士に依頼するのは、公認会計士法で会計監査を素人監事以外がやる場合は公認会計士でないとできないから。

会計監査は年間10万でやってくれます。
業務監査は理事会にでないと無理だから
現実的ではない。マンション管理士を理事会に出席させたらいい。
業務監査は公認会計士でないとダメとかの規制はない。

>>5930
５９２３は釣り投稿なんですか。
弁護士費用月額２７万とか公認会計士に年額５９万とか考えられない
金額ですよね。
まともに受け取ってしまったけどこれこそあほですね。
人を信じ信じられる人間めざして生きるのは難しいことですね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
↑第三者監事については、過去スレ参照

この頃は論客が多かったから、監査に詳しく人もいて、かなり突っ込んで議論されている。

第三者管理制度と第三者監事制度は両輪で検討されるべきもの。

性善説では管理組合は運営できないということですか。
性善説とか性悪説というのではなく、チェックをしっかりしましょう
ということですよね。
公金を扱うのであれば、出し入れは厳しくしなければなりませんね。
そのためには外部監査もありかもですね。

通常のマンションでは外部監事を導入しているところは
殆どないんではないですか。

規約を理事の選任方法と、監事の選任方法を別にするべき。
ほとんどのマンションの規約には役員の選任方法で、役員の
中から、理事役職及び監事を互選している。

理事会に出席出来ない役員を監事にして総会だけで監査報告
書を読んでいるだけ。

監事は独立した選任方法を規約に設定するべきでしょう。

>>5937
>ほとんどのマンションの規約には役員の選任方法で、役員の
>中から、理事役職及び監事を互選している。

このような定め方をしている管理規約はないと思います。

>5937さん
輪番制の理事を採用しているマンションでは、理事も監事も一緒に選任されます。
監事は理事会に出席しないんですか？
うちの場合は規約で監事は理事会に出席するのを義務付けています。
監事の重要な役割の一つに理事会の執行活動の監視というのがありますが、理事会に
出席しなければそれが分らないのではないですか。
期の途中の会計監査は年２回管理会社とやっています。
外部監査を採用しても、只会計監査だけに終わるのではないですか。
理事会の執行活動の監査まではやらないでしょうし、工事や点検とかの監査までは
知識もないでしょう。

>>5935 匿名さん
↑おたく様はマンション管理新聞で年がら年中、管理会社の横領とか理事長の横領が記事で出てるのを知らないの？

>>5936 匿名さん
↑これから増えます。去年の標準管理規約改正で理事、監事を外部委託できるようになったから。監事を外注するほうがコスパがいいでしょうね。たまにチェックするだけだから。

>>5937 匿名さん
↑あほ
監事を理事から互選なんてありえない。

>>5939 匿名さん
↑おたくさんでは、監事が理事会に出ないと理事会は成立しないんですか？

>>5943
監事は会計のチェックだけではないでしょう。
理事会の執行活動の監査は必要ないんですか。
監事に議決権はありませんが、発言権はあるでしょう。
監査のチェックは毎月提出される収支報告書でやればいいんでしょうが、
理事会でもそれは毎月管理会社から報告はされますから、理事会もチェック
はしていきますよ。
収支報告書は毎月提出するように適正化法で管理会社には義務づけられて
いますから、理事は毎月チェックはしているでしょう。

>>5940
マンション管理新聞を読むだけのことはしてないのでね。
以前は良く読んでいたけど。某事務所で。
管理新聞やマンコミュでの書き込みの中では良く聞かされますが、
我が家は安泰なんで意識することもありません。
フロント、管理員、理事長が悪さができる環境にはないようなので。

>>うちの場合は規約で監事は理事会に出席するのを義務付けています。
監事が出ないと理事会は成立しないのかを聞いている

理事会の成立要件とは関係ないでしょう。
理事ではないのだから。

>>5947 匿名さん
↑あほ
じゃあ義務づけるってどういう意味だい？
罰金とるのかい？

>>5948
監事も理事会に出席させるために規約で義務づけただけですよ。
出席義務がなければ輪番制の役員候補が集まって役員決めをする時に
みんな監事が楽なのでその役職を希望しますからね。
議決権はないけど発言権はあります。
当然報酬は理事会への出席に基づいて支払いますよ。
一般のマンションでの監事の役割は閑職ですよ。

監事が理事会に出席しなくてどうやって理事会の執行活動が
チェックできるんだい。
監査だけして毎日数字だけ眺めているかい。

収支報告書の報告が毎月管理会社から報告があるので
監事はその中で質問とかチェックもできるよ。

>>5949
>出席義務がなければ輪番制の役員候補が集まって役員決めをする時に
>みんな監事が楽なのでその役職を希望しますからね。

お笑いですね。
管理規約には、どのように規定されているのでしょうか？

１）監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に
　　報告しなければならない。
２）監事は理事会に出席して意見をのべることができる。
３）は不正があるときは臨時総会を開催できるということが記載されてるよ。

それから監事の報酬は理事会の出席状況に応じて支払うようになっている。

>>5953 匿名さん
↑どこに、監事の理事会出席義務が書いてあるの？
あほ

>>5950 匿名さん
↑あほ
理事会議事録を見てできるでしょ。疑問があればひとりずつ聞いて回ればいい。

>5955
理事会に出席義務との規約の規定はないけど、出席しなければ報酬が
もらえなくなっているのと、今までの慣例上、監事は理事会に出席するのが
当たり前となっており全員出席してきているよ。
収支報告書の説明があっても監事が質問することも一度もないよ。
監事の役割と人選はそんなもの。
監事の役割は年２回の途中監査（それも形式）と総会での監査報告だけ。

だって監事は役員の中で一番組合活動に不熱心な役員から選任しますから。
だいたい、４から５回目の理事会に欠席している理事を監事に選任している。

管理会社１０９の担当と理事長が耳打ちしているのを毎期役員会で聞いている。

監事に管理に詳しい組合員が就任されると本音は、御法度みたいです。優秀な
組合員が監事になると、すぐ、臨時総会を招集して、管理会社の変更はできる
でしょ。

>>5957 匿名さん
↑あほ
監事が招集した臨時総会でも議長は理事長であり、だいたい半数程度ある委任状で否決できると思われる。

すまん理事長が招集してくれなかったのよ。舌足らずでごめんね、あほさん。

>>5959 匿名さん
↑あほ
まだわかってないね
監事が招集した総会の議長は理事長。

ちなみに五分の一の署名を集めて招集する総会の議長は理事長ではない。

>>5937
その通り。内製でも外注でもいいが、監事の独立性と能力向上の確保、罰則規定の策定がマンション管理の適正化(区分所有者主導という意味も含め)に重要です。
監事が全ての理事会や関連部会に出るのが理想ですが、全て出ないと監査できないのはその人の監査能力の問題です。まぁ複数人の監事を設置する余裕があるなら、ひとりは出席必須にしてもいいですけどね。

>>5962 匿名さん
↑あほ
マンション管理適正化法は管理会社を規制する法律であり、管理組合のガバナンスとは関係がない。

監事がそれほど使命感と正義感をもってマンション管理の
適正化に動く者はいないよ。
理事会の役員の一員にすぎないよ監事は。

>>5964
>理事会の役員の一員にすぎないよ監事は。

監事は理事会の役員の一員ではなく、管理組合の役員である。

監事の役割なんか、ほとんど知りませんよ。残念、悪い、管理会社やマンション管理士、
組合員の食いものになるよ。

手遅れのならないうちに、居住するマンション管理士等を探して、援助を求めなさい。

それをしてもだめなら、手に負えないマンションだから買い替えることを提案します。

会社の監査役は取締役ではないのと同じだけどね。
もっとも、会社の監査役もサラリーマンが出世してなるとか外部委託してもしょせんは雇われで、形骸化してるから、株主代表訴訟制度ができた。
監事を第三者に委託するよりも、区分所有者代表訴訟制度創設が望まれるところである。

>>5981 匿名さん
↑監査役と監査人=監査法人の仕事は違うけどね

http://www.hp.jicpa.or.jp/ippan/cpainfo/kansayaku/01.html

取締役になれなかった人が監査役になるパターンかな。
取締役だと将来、常務、専務、社長の可能性があるが、監査役だとそこで出世は終了。

パナソニックの監査役も内部昇格である。
http://news.panasonic.com/jp/press/data/jn110222-1/jn110222-1.html

社外監査役もいるけど一番偉いのは元パナソニック電工取締役だね。