管理侍への質問部屋！

そんな遵法精神あるわけないよ。うちの管理会社。

>>401
困った管理会社だね。
よくそんな会社と付き合ってますね。
管理会社の存在意義とは、より多くの情報を管理組合に提供し、組合の判断材料を増やすことです。
よい情報も悪い情報をより多く早く正確に伝える。
もちろん助言はする。
あとは組合が判断すること。
携帯基地局の件で言えば、組合が納税してもしなくても管理会社としては関知しない

悪貨は良貨を駆逐する。これは通用しないね。
管理会社と管理組合が共存・共栄、適正利潤で臨まなければ長続きしないよ。
管理会社もこの厳しいサバイバルに勝ち抜くためには、いい加減なことしてたら、倒産だよ。

管理侍さん
>>395 のなかなか興味深い情報をありがとうございます。
395以下、法人税法3条、4条の収益事業として当然課税されるかのような前提でコメントがされています。

私は、直感的に賃貸収支にかかる税については、
①法人税の対象外＝管理組合の収益事業とならない構成をしている、
②所得税の対象　＝当該店舗部分の所有権持分割合に応じて所有者各人の所得税の領域で処理する、
となっているのではないかと思いました。

そこでデベに電話しました。
デベさんの直接会って説明したいというのを断りながらだったので、なかなか要領を得なかった部分も多いのですが、
①法人税→明確な回答が得られない、
②所得税→各購入者が税理士に相談していただく、
なので、やはり②の世界なのかなと思いました。

明確に判ったのは、店舗部分は共用部分として構成されているのではなく、一個の専有部分となっているようでした。（報道通り）

ということで、携帯電話基地局のように共用部分を賃貸しているケースと同じ土俵では議論できないものと思われます。

一人漫才バレバレですね。

>>404ゴルゴ１３さん
デベに電話されるとはすごい行動力ですね。
調査結果をレス頂きありがとうございます。
しかしデベもきちんと説明できないものを売ったらダメてすよね。
私が読んだ報道陣では「区分所有者が店舗の床面積を共有持分として所有」と表現されていました。
店舗が専有部分扱いなら、そこで発生する賃料収入を管理費に充当していいのかな？
区分所有法の19条は当然該当しない。
店舗は民法上の共有関係ってことですよね。
ということはそこでの賃料収入を管理費に充当することを管理規約でも拘束できない。
最初はよくても住戸の転売があったりすると後々揉めそうですね。
関係者の方、是非レスください。

>>406
デベさんも税の問題は容易に想定できる事項ですから、さすがにFAQはできていると思いますよ。

単に本当に購入を検討している人とは思わなかったんじゃないですか。だって税の問題しか質問しないで、物件についての質問ゼロだもの。多分営業記録には、『購入検討者を装った同業者』とカウントされているでしょう。(笑)

>>406
次に法律関係ですが、引用されているプレスリリース部分は読みました。読んだので、直感的に所得税だろと思った訳です。ただ、『共用部分』と『共有持分』の違いを使い分けできる記者がどれだけいるかというと。。。念のため確認した次第です。

なお、管理費の充当についてはそれ程問題とは思っていません。
まず、賃貸人が賃貸人名義と異なる口座に振込指定されることはしばしばあります。特に本件では80人内外の共有名義になることが予想されますので管理組合口座を指定することは自然でしょう。

次に、賃料と管理費との相殺です。これは後日のトラブル回避を考えれば管理規約への記載は絶対条件だと思いますね。支払条件だけでなく、分離処分の禁止特約も相当うまく作り込まないとトラブルがでてきそう。

管理費の支払方法については、管理規約に記載すればいいのでは。そう単純に愚考してます。管理侍さんほどの方でしたら、管理費の支払方法の記載が契約自由の原則の範疇であるがゆえにいろいろあることはご存知でしょう。管理会社のリプレースの障害になる支払方法より、入金賃料と相殺の方がよっぽどいいかと。

まあ、自分が本件の企画担当者として考えた場合、課題は尽きることなく思いつきそうです。
法律・税という難解なところもさることながらローン付けはどうするなんて純実務的な課題もありますから。妄想を働かすには格好のネタです。(笑)

>>管理侍
基地局の税率４割だって。今日調べてわかったので、やめとくように管理会社に電話したよ。

>>408
なるほど。
賃料と管理費の相殺という考えには至りませんでした。
共有者全員の合意が無いと店舗のちょっとした変更もできないですし、中には分割請求して「一抜けた」という人が出るかもしれませんね。
気付いたら80人の共有者が5人くらいになってるかも。
税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。
ローンの問題まで行き着くあたりはゴルゴ１３さんは不動産販売関係の方でしょうか？
とても勉強になりました。ありがとうございます！

>>409
まぁやめなくても、きっちり納税すればいいんだけどね。
納付しなくて後で追徴税や重加算税なんか請求されたら、それこそ責任問題になって組合内がギクシャクすると思います。
こんなご時世で税収が回復する見込みも無いので、今まで見過ごされていたところに目を付けられる可能性は十分にあり得ます。

>>409
横レスですまんが、>>396の２割ってのは無いわな。
①法人税30％
②法人住民税17.3％
③法人事業税9.6％
①～③に損金算入の節税効果を加味し、地方毎に異なる部分を勘案し、40.××％とするのが一般的。

ただ、中小企業の場合税率が低くなり、40→30％程度まで下がる可能性があるが、
みなし公益法人の場合どうなるのかが判らないのでレスしてなかったが。。。
（今も判らないでいる。知っている人いたら教えて）

加えて、法人税の申告書を管理会社が作る訳にはいかない。税理士法違反になるからね。
とすると、税理士に依頼せざるを得ないから、税理士報酬も勘案しなければならない。
こんなことも考えると基地局の収支はかなり身入りの少ないものとなることは間違いないですね。

Re: 携帯電話無線基地局設置に伴う税金
管理組合等のみなし法人は、内国法人の区分で人格なき社団に該当します。
人格なき社団の行う収益事業には法人税が課税され、その税率は普通法人と変わりありません。
従って実効税率は概ね40％程度です。

>>409
蛇足だが、携帯電話基地局で個人的に気になるのは基地局の重量が2.5トン～5.0トン位あること。
どうも非常用電源の蓄電池が重量があるらしい。
屋上に上がって、実物を見るとこんな重量物大丈夫？ってのが私のような素人が真っ先に不安に思うのだが。

構造関係の専門家に言わせると、マンションは事務所ビルなどと比べて、
構造耐力計算に入れていない壁が多くあるため、数トンの重量物でどうこうなることはないらしい。
それでも私のような素人君にはちょっと心配ですね。

>>410
>税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。

本件の場合には、上手くいけば横浜だけでなく、このデベの営業基盤である城南地区（大田区・世田谷区）
に横展開を狙っているでしょう。このデベ担当が気がきいていたら、所轄税務署ではなく、
国税に相談済だと思いますけど。

いずれにしても相談先で見解が異なる点はホント困る問題。
私は不動産販売業界ではないのですが（単なる不動産好き）、
私の所属している某業界では、新規事業で問題になるのは、①法律、②税務、③会計の３点。

このうち②の税務が一番問題。何せストックオプションの行政訴訟の敗訴のように、
国税に相談してＯＫと了解してても、後から追徴されるケースもあるから、
リスクを完全には排除できないんですよね。難しい。ホント。

登記の世界である法務局みたいに、九段下の本局に相談しておけば、
地方法務局に行っても、○月○日付けの相談番号××××で相談済ですので、
これで対応してくださいと言えば、地方法務局がオンラインで相談済であることが確認でき
サクッと進むように税務署もして欲しいものです。

>>415
国税局は地方税のことは所轄に聞いてくれと答えない方針になってるから所轄に聞くしかないんですよね。
仰る通りですね。
質問してもマニュアルをパラパラと見ながら「う〜ん。○○だと思います」なんて返答がよくありますから。

横槍失礼。

私はフロント１０年以上やってるけど、みなさん勉強してますね～
やっぱ、地方中小で同じマンションをずーっと担当してると、人間関係だけでなりたっちゃって、全然ついていけないな。
そんな難しい話いままで出たことない。
普通に理事長とか区分所有者の人たちと飲みに言ったり（もちろん割り勘ね）、花見いったり、会社のチームとマンションチームで草野球やったり、のんびりしたもんだよ～
理事会とかも喫茶店でモーニング食べながらやって、帰りにみんなでパンの耳を公園で鳩にあげたりとかさ。
ストレスも感じたことないし、なんか、すむ世界が違うね。同じ資格使ってる仕事なのに値～不思議だな～

>>417
羨ましい〜！
管理組合と管理会社の関係としては理想型ですよ。
確かに地方はのんびりしてるし、優しい人が多いですよね。
でも、マンションがあるんだからそんなに田舎でもないでしょう。
100戸のマンションなら100通りの考え方があり、クレーム対応もあると思います。
それでも組合と良い関係を築けているのは417さんの努力の賜物ですよ。

んだね

気持ち悪い。

>>管理侍
管理規約に管理費の延滞利息の規定がないのだが、遅れて払っても利息は払わんでいいの？
民法では法定利息は５％なのだが。。。
管理侍の会社ではどうしてる？うちはどうも利息はとってないみたいなのだが。
うちの管理組合が契約してる管理会社は、延滞してても輪番理事選任には問題がないとバカなことをいってるのだ。
今度の総会で、その運用を続けるなら管理費は払わないと宣言するつもりである。利息がかからなければ何年延滞してもペナルティはなさそうなので、この宣言はかなり効果的だと思ってるのだ。

民法第404条
利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

>>421
管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
標準管理規約では「遅延損害金を請求することができる」と規定されており、私の会社の管理規約も標準を準用してます。
「請求することができる」ということなので、管理組合毎の判断によって請求してるマンションとしていないマンションがあります。
規約に規定していないマンションで遅延損害金を請求するなら、法定利息が適用されるでしょうね。

>>管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
よく調べたら年利１５％請求すると書いてあったよ。

「請求できる」じゃなくて「請求する」と書いてるの？
だとしたら今まで請求してないことが問題ですね。

私どものマンションでも、規約に遅延損害金１５％を支払うものとするとなっているね。
国の延滞料14.6%に準じた扱いということ。

>>424
管理会社に聞いてみるよ。ひょっとしたら大問題になるかも。

別に大問題にはなりませんよ。
管理規約の遅延損害金の規定を運用するのは管理組合だしね。
自動計算している管理会社なんてないですよ。
管理組合からの算出依頼がない限り出しませんし、勝手に請求なんてやりませんよ。
そんなことやることになったら、引き落としで落ちずあとから振り込んできた人とかも、数日でもいちいち計算しなきゃならんようになるぞ。だから、現実的ではない。

ただ、管理会社の立場からすると、このような条項があるので、請求しますか？的な打診はするべきだろうな。
それで、しないとなると、厳密に言うと、請求できる債権の一部を放棄することになるから、全員一致の承認がいるだろうな～

↑ああ、そそ。
総会で指摘する。もし、利息を取らないのだったら、管理費は時効まで払わない！と宣言。
過去の分は、管理会社が損害賠償すべき。理事長の責任にしたら理事長の背任になる可能性がある。
カネの話なので攻めやすいのだ。

>>426
「請求する」という記載なら請求することが区分所有者全員の合意事項でり、請求してないことは問題になる。
確認結果をまた教えて下さい。

　管理侍さんご指導をお願いします。

　私どもの分譲マンションは、区分所有者の親族の方が管理人をされています。
　この様な管理会社の雇用形態は一般的にどうなのでしょうか？　
　いろいろな問題も起こりそうなのですが､このようなマンションはあるのでしょうか？
　宜しくお願いします。
　
　

入居済み住民さんへ、お答えいたします！

最高のマンションにお住まいですね！
すべて、お任せして、しっかり管理費等をお支払いして下さい。

そんな、マンションは早々にはありませんよ！

>>入居済み住民さん
管理侍はマンコミュを辞めたそうである。別スレでキレてしまったのだ。
管理人はどうでもいいよ。権力もってるわけじゃないし。
問題起こしたら住みにくくなるのは、その管理人のほうだよ。

区分所有者の親族が管理員をやるケースも時折ありますよ。
職業選択の自由という権利がありますからね。そういう理由で不採用とするほうが、問題となります。職業人として、公私をきっちりすれば、別段問題はないと思いますよ。

　私のマンションも居住者の方が長年にわたり管理人をされています。
　公私混同が激しいために、理事長さんが管理会社さんに対して指導・監督するように申し入れたそうですが、
　管理会社さんは、管理人さんが居住者のために言いにくいようで、いまだ改善されていません。
　逆に、理事長さんが管理人さんや管理会社さんに敵視されています。こんなのありですか？
　　

管理員が一部区分所有者の親族の件

区分所有法その他で特定の区分所有者の関係者を管理員とすることを排除する条項はありません。

ただ、管理員は実質的に入居者の生活の一部を知りうる立場にあるため、特定の人と関係無い人を選んで欲しいという考えも分かります。

因みに職業選択の自由は求職応募時の話であり、採用不採用を決める際は関係ありません。

刀は置いたがピストルは使うんだ。

刀は切れない、ナマクラだった。
ピストルも弾は出ないだろう。
管理侍と同じ運命の穴に落ちるんだろうよ。

管理侍はマンコミュを辞めたよ。

何方か、登場人物の解説をお願い致します。
ココにカキコして居られる皆さまは、暇なお方ばかりでしょ。

企業者は、自己の営業のために労働者を雇傭するにあたり、いかなる者を雇い入れるか、いかなる条件でこれを雇うかについて、法律その他による特別の制限がない限り、原則として自由にこれを決定することができる

管理侍・・・管理会社現役フロント。マンション管理業界への誤解や嘘を払拭したいらしい。
前期高齢管理士・・・実務経験ゼロのマンション管理士。前期高齢で合格したことを自慢している。
政治評論家・・・戦争責任を起点に管理組合運営を考察するマンコミュ有数の論客。
ゴルゴ１３・・・不動産オタク。
杉作さん・・・たまに出てくる（たぶん）現役理事。
花沢さん・・・反管理侍派で名前を名乗った唯一のひと。
管理寺・・・出家したあとの管理侍

No.441さん、ありがとうございます。
大体解かりました。

管理侍は過去を一切消したつもりで、管理寺と名を改め、他人の造った駆け込み寺の床下に、
人知れず引き籠ったのだ・・・

オタクです。
が、オタクといわれる域にはまだ修行が足りないので頑張ります。

管理侍さん

私のことを覚えていますか？（覚えていなくても無理はないです。マン管士活用スレで少々遣り取りがあっただけなので。コテハンも当時と同じです。）
久しぶりにマンコミュを開いてみたらこんなスレがあったので覗いてみました（前からあったのでしょうか？）。

スレをざーっと見てみたところ，1点気になる点がありました。
蒸し返しになるとか回答済みであれば無視して下さい。

理事の選任と就任承諾書（これに類する口頭の承諾）についてです。
私は「選任」手続で少なくとも法的には当然に（被選任者の意思という意味での承諾が無くとも）就任すると理解していました。

民法の委任の条文を引用している方がおられましたが，民法の委任条項が準用されるのは「この法律及び規約に定めるものの『ほか』」（区分所有法の管理者に関する28条ですが）であるため，同法や規約で選任手続が定められている以上，選任（就任）自体は同法乃至管理規約に依拠するのではと考えた次第です。

実務的取扱いは存じませんが，就任承諾書なるものは意思確認等のために「事実上」取り付けられているのではないでしょうか？

要するに理事の選任は，正確には「＝委任契約」ではなく，「理事の権利義務関係の多くに委任に係る民法上の条項が適用される」に過ぎないのだと思うのです。

・・・あれ？管理侍さんはいなくなっちゃったのですか？残念・・・。

管理侍さんがいなくても詳しい方が沢山いらっしゃるようなので，分かる方に教えていただけると嬉しいです。

要するに，私は以下のように考えています。
１．管理組合における総会での理事（又は区分所有法上の管理者）選任手続で，被選任者は（口頭書面問わず）承諾が無くても法的には当然に就任する。
２．なぜかというと，選任は厳密には委任契約ではないから（「委任契約でないから当然就任」というのは論理飛躍のような気もするけど。まあ「『選任』は就任を伴う」という理解です）。
３．その根拠は区分所有法28条（存在するなら同条を引用する条項又は規約）の文言。委任に係る定めが適用されるのは区分所有法や規約に定めがあるものの「ほか」だから。同法及び規約で選任手続が規定されている以上こちらが優先する。
４．就任承諾書（これに類する書面）は，登記手続実務上要求されるが，就任という法的効果の要件ではない（登記申請のために売買契約書の提出が求められるのと同種。契約書が無くとも，又は法務局に提出せずとも契約は成立している。）。

いかがでしょうか。

↑管理組合法人であれば、理事の就任登記ができませんよ。承諾書は登記手続き上必要です。
蒸し返しても結論は出ませんので、弁護士に聞いてください。

おお，よかった。早速反応有難うございます。

>理事の就任登記ができませんよ。承諾書は登記手続き上必要です

きっと登記手続上は必要なんでしょうね。
でも，そのことと，選任があるけど被選任者が承諾をしていない状態で，かつ選任登記もされていない状態で，法的に当該被選任者が理事か否かっていう問題は別と思うのですが・・・。

もしかして登記は理事の就任の効力要件なのですか？
だとすると，登記上の選任（就任）日は登記日になるはずですよね。
でも実際は（総会の）選任日なのでは？

管理組合法人の「成立」においては確かに登記が効力要件ですが・・・？
管理組合法人の成立のために必要な登記の内容に理事が含まれることと，理事の選任（就任）について登記が効力要件であるか否かは別問題のような・・・。理事の選任は管理組合法人成立時に限った話ではないですし。
私は対抗要件だと思ってました。

>弁護士に聞いてください。

ここでは分からないようですね。管理侍さんの再登場をお待ちするか，諦めて弁護士に相談します。
販売関係者さん，有難うございました。

↑どっちかわからないから勝負するという話なんですよ。

理事就任登記は効力要件ではないけど、2週間以内に登記しないと登記懈怠で登記法の罰則がある。

>理事就任登記は効力要件ではないけど、

やはりそうですか。

>2週間以内に登記しないと登記懈怠で登記法の罰則がある。

なるほど。でも登記法上の問題に止まる（軽視するつもりはありませんが）みたいですね。
それならやはり「理事か否か」という実体法上の問題としては「承諾せずとも理事」が正しい気がしてきました。
ここでは結論出ずと言うことですが，自身の理解としてはそのように考えておきます。

・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょう？

上記の件、過去レスで論議は尽くされておりますので、興味のある人は読んでくださいね。
裁判員制度も委任ではありません。あれは国民の義務ということになっていて、思想信条を理由に拒否できませんが、憲法に書かれていない義務なので違憲です。

ヤドカリか居直りか、でも相変わらず低次元で興味無し。

↑興味がなければ覗かなくてよろしい。管理侍はスレ主じゃないのだ。スレ主は私。

区分所有関係に入るか否かは自由だし，逆に入った以上は「自由意思に拠らず理事にさせられる」どころか「区分所有法や規約に拘束される」ことに誰も異議を差し挟まない（だろう）から，例として裁判員制度を挙げるのはあんまりピンときませんが（私自身も裁判員制度には大いに疑問を持っていますが）・・・。

まあいいです。有難うございました。管理侍さんの見解もお待ちしてみます。

>>・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょう？
標準管理規約見直しスレッドみたらわかる。

>>暇人さん
輪番制といってもね、規約で決めてるところと、規約ではなくて輪番表を総会決議（普通決議）してるだけのところがあるんだよ。規約で決めてるところは、どうなのか知らないと言ってるでしょ。過去レスみてね。

過去レスは輪番制に限った話だったのですか？
よく読んでなくてすみません。

でも別に輪番制に限らず，単なる
「総会による理事選任により当然に（登記法等の手続法ではなく実体法上）就任するor被選任者の承諾が必要」という論点の答えは出せるのでは？（「このスレで出せる」ってわけじゃなくて，法的帰結として。このスレでは分からないことはもう分かりました。）

>標準管理規約見直しスレッドみたらわかる

有難うございます！見てみよっと。

みた。誰がとは言いませんが，くだらねーですなぁ。

販売関係者さん，そのスレの輩とは違った真摯なご対応有難うございました。

＞・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょうか？
販売関係者さんの告白によると、管理侍はモトモト架空の人で、実は、販売関係者の傀儡だったのでした。
くだらない事コノウエナイ。　　　
馬鹿馬鹿しいのは始めから皆さんは、見破っておられましたね。
今後はどうするのでしょうかね？・・・　　

>>461
あ、それは違いますよ。ここのスレッド立てたのは私だからスレ主は私なんです。
スレタイの下に書いてあるでしょ？
管理侍は別人。質問するひとが多かったので専用スレッド立てただけだよ。

＞販売関係者さん　　
君は管理侍との関係、その周辺の事情を皆に判る様に説明しないと今後、遊んでもらえませんよ。

匿名掲示板の自演なんて日常茶飯事だよ。
オレだって自演しまくりだから。

暇人さん
あなたのことはよーく覚えています。
冷静、的確なレスに感銘を覚えたことを記憶しています。
ご覧なられた通りでお恥ずかしい限りです。
私なりの基準から、どうしても許せない書き込みがあり、この様な状況になっております。
またいつか是非意見交換させてください。

トリップ付けないとニセ管理サムライが出てくるよ。

>>私なりの基準から、どうしても許せない書き込みがあり、この様な状況になっております。
勘違いですよ。少数意見を省みない前期高齢管理士がボケているのは疑いの余地はありませんが、「人源失格」と言ってるのは私ではありませんから。
私の見解では前期高齢管理士は人間としてボケているだけです。
他の人が言ってるのは標準管理規約で外部の専門家を理事にできるとか大嘘言うなという意味で、前期高齢管理士に「人源失格」といってるのです。

>>465 を暫く冬眠継続宣言と受け取って少しだけ横レス。

理事を受諾したかどうかは>>234がファイナルアンサーでいいんじゃない。

就任承諾書は委任契約の成立の要件ではない。理由は民法上、委任契約は要式契約とされていないから。要式契約の例として保証契約があるが、保証契約は書面によらなければ効力を有しないとされている。この点を比べてみれば明らか。

>234
を拝見しましたが，今一つ釈然としません。
（実務的には実益のない議論かも知れず，しかも長文で恐縮ですが，宜しければお付き合いください）

なお，登記手続き上承諾書が必要ということは（私は知りませんが）恐らく間違いないのでしょう。
そのこと自体に疑問はありません。登記と言う手続法上要求される必要書類としてあり得ると思うからです。

私が気になるのは，「実体法上」承諾が必要か，という点です（選任手続は完了したけれども承諾の意思表示がなされていない状態の被選任者は理事なのか否か）。
論点は2点あると思います。
１．選任されても（書面口頭問わず）承諾しなければ就任しないかの
２．（上記１で承諾が必要として）書面である必要があるか

ゴルゴさんのご指摘は，論点２についてのご意見と思います。
契約ではあるけれど（当然選任手続は前提とするも）要式ではないということです。

ただ，私はそもそも選任は委任「契約」ではないのではないかと思うのです。
理事（乃至管理者）の権利関係につき委任の条項が準用されはしますが，「区分所有法及び規約に定める『ほか』」という留保がつきますし，準用されることと選任が委任契約でないことは両立すると思います（むしろ委任契約そのものではないからこそ「準用」なのでは）。会社法３３０条も「株式会社と役員及び会計監査人との関係は、委任に関する規定に従う」という定め方であり，これらからその選任自体が委任「契約」であるとまでは読み取れない気がします。

考えすぎかもですが，今日は眠いので明日以降も考えてみます。目ざわりでしたら無視して下さい。勝手に書きます。管理侍さん，気が向いたら教えて下さい。

↑管理侍は法律知らんから無理。暇人さんが弁護士にきいて、その見解をここにかいとくれ。
私が言ってるのは、総会での選任後、理事会に一度も出てこない輪番理事に「就任承諾書出してください、でも出てこれないのだったら出さなくていいですよ！」と声をかけて提出がなければ理事会の定足数算出の母数に参入しなくても問題はない、という話だよ。
そもそも理事会決議無効確認訴訟はないし、集会決議無効の裁判は会社法を類推する最高裁判例を過去レスで言ってるでしょ。蒸し返さずにちゃんと読んでね。

>>暇人さん
興味があれば、蒸し返すのではなくて別スレ立ててください。

また面白くもない一人漫才が始まった！

いずれにしても、無理してるなと感じてしまいます・・別スレもイラナイ・・・

↑このひと、反管理侍派の花沢さんです。

>470
まず，私は貴方が述べた集会決議無効訴訟に係る会社法類推適用について何らコメントしてませんし，それ自体が誤りだとも思ってません（というか知りません）。輪番制についても同様。なので何をそんなにリキんでるのかが分かりません。

過去レスや今般の反応を見る限り蒸し返しではないとも思います。
私の>469等による問題提起は，集会決議無効訴訟や輪番制の問題とは別論点で，しかも両論点の基礎となるものだと思いますし，過去レスを見ても私が提起した問題に結論が出ているとは思えません。

・・・なのでやっぱり調べてみます。

↑理事に就任してるかしていないかの確認訴訟はできないんですよ。
なので、単なる駆け引きの問題になるんです。
深く考えてもしょうがないよ。

↑
なるほど。

でも例えば輪番制での理事選任やその内容（該当区分所有者の部屋番号とかの順序）が規約上明確にされてるのに，順序が回ってきた住民が「わしゃ知らん！やりたくない！わしゃ理事じゃない！」と主張したときに，委任契約（承諾必要）を前提とするかしないか（承諾不要）で大分説明や対応のし方が変わるのでは？

結構素朴な疑問として住民から聞かれそうな問題であるような気がします。何か分かったら報告しますので興味があったら読んでみてください。

お騒がせしましたがいきなり解決しました。
結論からいうと私の考えすぎのようでした。

後記文献によると
「規約の定めまたは集会の決議によって選任された管理者は，当然に管理者となるのではなく，選任されたものの承諾によって管理者となる（区分所有法28条，民法643条）」
とのことです。
やっぱり委任「契約」ってことのようですね。
ってことは，輪番制で「選任」されたとしても，承諾しなければそもそも「就任」しないことになるんですね。
前レスの住民に「もう貴方が理事なんですよ」とはいえないわけだ。

で，この「承諾」につき（実体法上は）書面は不要であって（ゴルゴさんのご指摘のとおり委任契約は不要式なので），ただし登記手続上就任承諾書が必要になる，わけですね。

結論的には確かに「蒸し返し」になっちゃったようです。
ひっかき回してすみません。ただ「そもそも（口頭でも）承諾が必要か」という点が過去レスからは分からなかったので考えてみた次第です。私自身は大分スッキリしました。
コンメンタールマンション区分所有法第2版141頁　日本評論社

↑うちの管理会社は選任と同時に当然に就任してるといってますよ。（輪番制は規約ではなくて総会決議のみですけどね）
で、出れないひとから委任状とってるわけ。（←これは無効。民法104条）
しかし、そういう運営してると、管理会社見直しの理事会決議で言いがかりを付けられるんだよ。
（無効はいつでも誰からでも（都合にいいときに）主張できる。）
なのでそれを回避するには出れない人を排除し、定足数に算入しない工夫がいるわけ。
就任の承諾を口頭でも書面でもしていない人は選任されただけで就任していないと理事会側が主張すればいい。
これは駆け引きで、裁判では負けません。（そもそも理事会決議無効で裁判できないからね。過去レスみたでしょ。）
規約で輪番にしてるとこは、この理屈は難しいかも。

↑
有難うございます。やっぱり考え出すと色々面白いですね。

ちなみに，会社の取締役について下記文献上こんな記載がありました。

「株主総会による取締役選任決議は会社の内部的意思決定であり，会社代表者が被選任者と任用契約（委任契約）を締結することにより後者が取締役に就任する（会社法330条←昨日私が引用した条文）」
これは上記区分所有法と同じ構造ですね。
但し，その脚注に
「本文の見解と異なり，総会決議は被選任者の承諾を停止条件とする会社の単独行為であり，会社法330条は委任契約が存在しないところに委任の規定を適用する趣旨であると解する少数説がある・・・」
とも記載されています。
この脚注は私の「そもそも委任契約ではないのでは？」という仮説に近いですが，とはいえこの少数説も承諾を停止条件としており「承諾無くとも就任するのでは？」という学説までは無いようです。
でも疑問に思ったことが一応少数説に近い形で現れていましたので調べた甲斐がありました。

株式会社法第3版365頁　有斐閣

委任契約は不要式なのはわかりきった話ですが、「承諾書出してください、でも、理事会に出れなかったら出さなくていいですよ」というのは出さないように仕向ける戦術ですよ。やってほしいようにいうと、その場だけハイハイ言ってしまうのでそれだと困るんです。

輪番制での理事就任を拒否する者に対しては、ペナルティを課せばいいのですよ。
そして、無条件に管理費等と一緒に講座引き落としをする。
それで裁判にするのならどうぞといえばいいでしょう。
訴えられることはまずないでしょう。

解決して良かったですね。

なるほどね、確かに裁判までする者はいないかも。

>>輪番制での理事就任を拒否する者に対しては、ペナルティを課せばいいのですよ。
>>そして、無条件に管理費等と一緒に講座引き落としをする。
これは無理ですよ。
口座振替依頼書は、管理費、修繕積立金を前提に出しているので。
それに、そんな強権的なことができるとしたら、理事会が相当にしっかりしてますよ。
立候補者が理事をやっているということ。輪番理事をむりやり引っ張り出す必要なんかありません。

強制的に口座引き落としにするのはいい手段だと思うけどな。
絶対裁判にはならないから。
規約でそういうように決めとけばいいし。

規約で変えて決めれるんならできるかもしれないが、
規約改正って3/4って知ってるの?

やけにならないように！

規約改正のハードルは当然ありますし，改正したとしても金融機関が手続上応じてくれるんですかね？

ペナルティーを本人の任意ではなく債権者として勝手に取るとなれば正に自力救済ですし，任意性を担保できる程度（要するに金融機関が安心してペナルティー相当額を引き落とすため）の措置なんてあるのでしょうか？

できれば効果は高そうですが・・・あまり現実的でもないような。

管理費を1戸当たり月額2000円値上げします。但し、過去に理事に就任したものと
今後指名されたら理事に就任しますとの届出を行ったものはその徴収を猶予します。

今度の総会に出そうっと！

↑問題なのはホントに理事会に出席してくれるかだよ。わかってる？
理事会欠席にも罰金とるの？

↑判ってます。
１．出席率５割をきった時点で辞職勧告決議案が理事会にでます
２．辞職しなかったら次の総会に解任が上程されます（任期は２年）
ここ３年間の実績　１が３件、２は無い。

この手の話って全員賛成はありえないことだけど、過去に遡るのは個人的にはあまり賛成はしないなぁ。

決議以降、理事の役職と参加状況に応じて報酬を払うというを俺なら提案するかな。

>今後指名されたら理事に就任しますとの届出

って，（以後なされるであろう）選任に対する「承諾」（乃至これを表す就任承諾書）と言えるのかな。
ここがグレーだと結果として就任を拒否されることもありそう。

あと，ペナルティを強制的に徴収することはやっぱり難しいと思う。

そこで，いっそ「一定割合以上理事会に出席した理事には年度末に報酬を払う」とした方が手続上も現実的なのでは。

ペナルティが出席の動機になるなら裏返しの報酬でも近い効果にならないかなと。
これで効果がないならペナルティでも同じだろうし（もちろん「ペナルティを受ける」のと「報酬をもらえない」では意味合いも感じ方も違いますが）。

あ，長々書いてたらゴルゴさんに先を越されてた・・・。

＞管理侍への質問部屋！の会議は・・・駆け込み寺の床下あたりで開催ですか？

訪問者のいない坊主はつらいの～

理事会に出席できない奴（する気が無い）を、選出して何がしたいの？
輪番制で理事会役員もしたくないとのたまう奴は、ほっとくけば？
どうせ、総会にも出席しないんだろうし、委任状出してくれればそれで良いじゃないですか。
無理やり役員にしたって、やる気のある理事さんたちの気をそぐだけでしょ。
ペナルティ徴収は、以前裁判の判決が出てたと思うけど、そこまでやら無くてもいいのでは？
というのが私見です。
何でも金か？

裁判では、ペナルティは取れるということで決着したよな。
その月２，５００じゃなくて、月５，０００円ぐらい徴収すればいいんじゃないかな。
もし、裁判になっても２，５００円は取れるだろうし、それ以外は返せばいいだけのことだから。

ペナルティではないでしょ

いつまで、床下会議やってんの！

マンション活動協力金もペナルティも同じことでしょう。

なんとアバウトな。
このスレは法律に詳しい論客が多いから突っ込みが入りそうな予感。

まあ、俺からはあの判決はある条件下で認めるられた事例判決というべきもので、何でもかんでも認められる類の判決だとだけ言っとく。

しまった。
最後、何でもかんでも認める判決ではないと言っておく、に訂正。

質問部屋も、床下に移動したの？

管理侍の復帰を求める署名運動を始めます。
↓署名お願いします。

＞署名なんか、お得意の偽造すればイインジャナイ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

売却する場合、自分が今まで払って来た修理積立金は交渉によっては返還してもらえるものでしょうか？
もし返還して貰えないという事は、どういう法律にもとずいているのでしょうか。まだ何も修理してなくて、積み立て基金も多く払ったのに、なぜか分かりません。教えてください。

買受人は相続するのと一緒だからです。権利義務を継承するから。
売主が滞納していたら買受人が払わないといけませんからね。

総有って何？

弱点はあると思う？
　　　　　　　　　　　　　　　　

>総有って何？

共有の概念の一つです。共有はその持分の独立性の程度により
総有，合有，（狭義の）共有
に区分されます（区分の仕方や内容については色々学説があるようですが，教科書的には）。
あとは適宜お調べ下さい。

<ahref="http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=bf7a1a6a5dea5sa57a5ga5s4imfdldbja5ha5ta5ca5af&sid=1073724&mid=423">こう言う意見がヤフーの掲示板に載っているのだが。</a>

上のレスのリンク先
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&...

管理費会計で剰余金が出たら、利益処分案の総会決議をするのでしょうね。
修繕積立金会計への繰り入れとか予備費への繰り入れ。
場合によっては区分所有者に返すとか。

＞管理侍が復帰を求めているらしいが、せめて私有地から出て、誰にも迷惑をかけないなら勝手。

『　駆け込み寺の　』床下の質問部屋は無断侵入での居住ですから、売却はダメよー。

↑あなた日本人ですか？日本語がおかしいです。

管理侍は改名して、管理寺だとよ

尼寺がいいと思う。

尼僧が通りますが。

今度は門前の小僧が来たな。

侍殿が去られた頃から、ここの質が著しく低下した。
揶揄だけの一行レス、マルチ投稿ばかりで生情報が全く見当たらない。
まともな意見、斬新な意見を書く人は皆去って行かれた…
平組合員のオラには提供するネタもなく。

なんちゅうか、つまらん。
単なる愚痴で恐れ入る。

ネタがないとは言っても、深刻な悩みにアドバイスもなくブッタ切るイメージ…。

オラのイメージかい？
そりゃあそうだろうな。

オラにはマトモな議論する能力がもともとないから。
だからこそ、マトモな議論に茶々入れるような輩は許せなかったんよ。
侍殿の単なるファン。
オラは確かにその程度だが、侍殿の人格とは無関係だよね？


ご帰還を願うよ。

駆け込み寺か、尼寺の床下でほっとしてるんだろうよ・・

ぶり返して申し訳ないが
>>478暇人さんの、
＞後記文献によると
＞「規約の定めまたは集会の決議によって選任された管理者は，当然に管理者となるのではなく，選任されたものの承諾によって管理者となる（区分所有法28条，民法643条）」
＞とのことです。
＞やっぱり委任「契約」ってことのようですね。
＞ってことは，輪番制で「選任」されたとしても，承諾しなければそもそも「就任」しないことになるんですね。
＞前レスの住民に「もう貴方が理事なんですよ」とはいえないわけだ。

｢管理者｣ってことは一般的に｢理事長｣を指すのでは？
ただの｢理事(役員)｣ということでは当てはまらないような・・・？

なるほど・・・。
確かに管理者（乃至管理者たる理事長）には区分所有法の適用があるけど，
同法上の役職ではない単なる理事についてはそのまま当てはまらないかも・・・。

でも，管理規約所定の理事の役割や義務から（善管注意義務等），それが（準）委任契約と評価できれば，
同じように考えてもいいのではないでしょうか。

標準管理規約どおりの運用なら、総会で選任するのは「理事」と「監事」ですよね。理事長は理事の互選なので総会後に決めてもいい。
つまり、委任された人から選べば誰でも良く、総会の承認は不要と考えられている。

となると、組合は理事に委任し、理事は承諾して初めて理事になる。と考えるのが自然では？

>標準管理規約どおりの運用なら、総会で選任するのは「理事」と「監事」ですよね。理事長は理事の互選なので総会後に決めてもいい。
つまり、委任された人から選べば誰でも良く、総会の承認は不要と考えられている。

確かに，総会で選任された理事は「理事長の選任」についても委任を受けているわけだからね。

ビギナーさんが聞きたいのは，
「総会での（管理者・理事長ではなくヒラの）理事の選任」について
当然に区分所有法に基づき「委任契約」が適用されるのか否か？
（つまり，選任された側の「承諾」が必要か，という論点について管理者・理事長と同視して「必要」と言えるか）
ってことですよね。

私の>527は，
その契約内容としての規約の内容が委任契約と評価できるなら，肯定できるのではないか，
という趣旨です。

杉作さんのレスを見ると，やっぱり同じかな？

管理侍なかなか帰ってこないね

帰って来られないのよ。得意の変名で参加してるよ。

皆にいじめられ、シドロモドロニなったまでは良いとしても、人様のスレッドまで盗用してしまった。
管理侍の名はもう・・・

おいおい、いないと思って好き勝手言ってくれてるねぇ。
どこでシドロモドロになって何を盗用したのか具体的に示してみなよ。
相変わらずの根拠無しか？
久々に見たら２ちゃん並になってるね。
匿名は低レベルで情けない書き込みがほとんど。
杉作さん
申し訳ないですが、やはりマンコミュでは昔ほど書き込む意欲を持てなくなりました（反応のレベルが低過ぎる）
暇人さん
あなたのご意見、議論の展開が一番まともで学ぶべき点が多いです。頑張ってください。
たまに覗きに来ます。

ありゃ、かえってきた！

管理会社を信じるしかないと思う。

管理侍は飽きたんだよね。
わたしもマンコミュみてて１年になるがほぼ全部わかりました。
私も飽きたよ。

管理侍さん、ＨＮだけで通すのは、非常に疲れるし無駄なことだというのが理解できたのではないですか。
ちゃんとしたレスに対してなら当然ＨＮを使ってやるべきだが、すべてＨＮでは無理が生じます。
これからは、うまく使い分けていってください。

>>537
管理侍氏の意見を代弁しますと、

” よけいなお世話です。わたしは、節操のないあなたとは違うんです。”

>>538
あなたこそ節操がないようですね、匿名さん。

侍殿。残念です。

ま、どのスレッドも書くどころか読む価値がないほどにレベルが落ちてる現状ですから、私も退出する良い機会となります。

ありがとうございました!

では、それがしもこれにて御免！

これにて終了。

あー、管理侍！
うちの管理組合は私が騒いだ効果があったようで、正常化してますよ！
詳細は言えないが、私、泣けてきました。
私がスレ主なんで、これでここのスレッドは終了！

販売関係者さん
ご無沙汰です。
確かに飽きたというのもあるかもしれませんが、一番は本業が忙しくて。
忙しいのは今に始まったことではなく、今まで忙しいながらも書き込んできました。
しかしそんな中、時間を割いて書き込んだ意見へのレスがあまりに低レベルだと虚しくなってしまった、というのが本当のところです。
あなたにはこのスレをご提供頂き、私自身勉強になりました。
ありがとうございました。
またどこかで意見交換しましょう。

管理侍放射能だいじょうぶ？

管理侍は東京の某管理会社に勤務しています。
大手の管理会社で、評判もまずまずのところです。

このスレは５００を突破してたんだね。
個人としては影響力のある奴だったんだな。
今頃管理侍何してるのかな。

確かにすごいですね。管理侍戻っておいで。

懐かしいスレへのご投稿ありがとうございます。
今も変わらず管理会社に勤務しております。
最近は書き込むこともほとんど無くなりましたね。
たまに覗いてますので、また機会があればレスしたいと思います。
ただ、日々の忙しさと以前ほどレスしたくなる投稿が少なくなりましたね。
過去レスを少し読み返しましたが恥ずかしいくらい本気で書き込んでましたね。

↑ほー！質問きたら答えるとおもう

私が何でも回答しましょう！

管理組合の理事をしていますが理事会議事録を見られた組合員の方から理事会の会議について
質問されましたので教えてください。
先日の理事会で理事の欠席者が多かったのですがいろいろと決議しました。しかし、その組合員の方から
理事会の会議は○名以上の理事が出席しなければ開くことはできないと規約にあるので注意した方が言われました。
参加された監事を含めると○名にはなります。
毎回、管理会社担当者も参加しており先日の理事会でも何も言われませんでした。理事会議事録の署名も
参加された監事に署名していただきました。
調べたところ理事会は理事で構成されて、監事は理事会の議決権は無いと書いてありました。
輪番制理事会なのであまり知識もありません。先日の理事会の会議や決議は無効になるのでしょうか？
また、管理会社担当者もおかしくても何もアドバイスをしていただけないものでしょうか？

ひさびさにまともな質問が来ましたけど、管理侍はお仕事中で、夜しか回答できないと思います。
定足数不足の理事会は、理事会として成立していませんから、何を決めても理事会決議にはなりません。
無効だ!という指摘を受けたら、そのとおり無効なんですけど、
実務上の回避策として、理事会の人数が定足数以上揃ったときに、過去の定足数不足の理事会で決めたことを追認してください。それで問題なし。もっとも、そのとき反対する人が多くてひっくり返ることもあるでしょうから、予算の執行を伴うものは追認されるまで執行しないほうがいいですよ。

規約を読みましょう。

↑民法を勉強しましょう

>552
それで正解ですよ。

理事会は理事で構成されます。監事は理事とは独立した存在です。
監事は理事会に出席し、意見を述べることはできるが理事会で議決権はない。
理事会開催の定足数に監事は含まれない。議事録署名も出席した理事。

微妙な話ですが、他の理事２名の議事録署名は効力要件ではありませんので、留意しておいてくださいね。

>551
まさか今更このスレにご質問があるとは思いませんでした。
そして、私の代わりにご回答頂いた皆様ありがとうございます。
基本的に他の方の回答の通りですので、私からは少し話を広げてコメントさせて頂きます。

欠席者が多くて理事会開催要件を満たすのに苦労している場合の対策です。

①理事会への出席が難しい方には辞任してもらう
委任契約上は受任者の意思表示により委任契約は終了しますが、
実際には理事会承認のもとでの辞任になります。
これにより出席できる方のみで運営します。
但し管理規約に理事の最低の定数が規定されている場合はそれを満たすことが必要です。

②理事会開催要件の定数を下げる
規約を変更して開催要件の定数を下げることは可能です。（例えば半数→３分の１）
但し、毎回特定の理事の少数意見のみで決議される可能性はあります。

管理会社のアドバイスが無いのは問題ですね。
管理会社としては理事会にアドバイスすべき内容です。
まずは理事長から管理会社担当者に助言を求めること。
それでも的確な助言が得られなければ会社に申し入れをしましょう。

管理侍かっこいい！管理侍はやっぱりナイスガイだ！

みなさん、知ってますか？
ばかたれ研究会って。

↑それは放射線でしょ！
あなたは論破されたのかいｗ？

まあまあ、イライラしないで。発表を待ちましょう。

コテハンの最たるもの。

スレ主は私
管理侍は客員です。

by 管理侍　2010-10-14 08:43:22
販売関係者さん
このようなスレをお作り頂きありがとうございます。
現役管理会社サラリーマンがコテハンで書き込み続けてると、名指しのご質問を頂きます。
制約はいろいろありますが、今まで同様可能な限り本音で語ります。
by 素浪人　2010-10-14 18:05:58
何んだ！これも一人三役なの！止めて！

これ迄やれるなら脚本家になりなさいよ。

実は全員がマンション管理研究会だよ

いずれにせよ自我意識が強いが本名を名乗る度胸はない小心者であることは確かだね。

質問します。
管理会社を起業するのとデベの小会社の管理会社に就職するのとどちらが良いでしょうか？

金がないと管理会社はできないよ。

君には聞いてないよ。

質問です。
マンションの敷地内でペットの散歩をしていいのでしょうか。
管理会社が後は清掃すると思うのですが。規約にはペット決まりないので。

ここは、コテハン以外の質問は受付しないルールがある。

コテハンではないコメントは信用出来ない。

糞が答えるスレがここだぜ！

スレ主自体が糞のハズだか？違うか。

販売関係者＝スレ主　≠　回答者＝管理侍

うーむ、なんだかよくわからない状況になってますな。

懐かしくて少し読み返したが、この頃は有意義なやり取りが多かったです。
私自身勉強になりました。

一人でやったらどうなの！

ここは削除やったことないね。

580が飛んでるよ。

現場復帰を望みます。

復帰してるのでは？

管理会社に卍固め！

化石。

アンモナイト

管理侍への質問部屋も、５９０レスになったんだね。
なんやかやいいながら、注目はされているんだ。
マンコミスレで、一世を風靡しているスターであることは間違いないよ。
このスレだけではなく、他スレでも侍を通しているから。
殆どの者が知っている名前だもんね。
コテハンを通し続けることによって、さらなる自己研さんに努め、逃げない
精神を身につけて欲しいね。
僕は人間がまだまだ未熟なので、全ての書き込みに対し、真面目な書き込みは
できないね。
只、真剣なレスに対しては、当然それに合わせてはいってはいるけど。
無頼漢に対しては、きれてしまうからね。
まだまだ人間が出来ていません。

管理侍は、向上心は旺盛だな。いいことだ。

管理侍は三菱系ですか？

独立系

久々のレスですね。

では、私から皆様への逆質問です。

「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」

管理会社としてのスタンスでも、ポリシーでも、取り組みでも、精神でも何でも構いません。
こうあるべきとか、こんな新サービス・商品を提供して欲しいなど、何でもご意見をお聞かせ下さい。

私は過去にスレを立てたことがなく、いつかこのテーマでご意見をお聞きしたいと思っていました。
スレを立ててもタイムリーなレスができないので、ここくらいが丁度よいと思います。

なお、このテーマで頂いたご提案に対して、私は一切否定しないことをここで約束致します。

では、皆様からの自由なご意見をお待ちしております。
よろしくお願い致します。

「管理会社に求めるもの」
管理会社は理事会の判断の基で動くのが基本であるが、
実は裏に隠された大きな役割の一つに、輪番で変な理事長なった場合に、
その他の組合員の民意をくみ取り、その理事長に暴走させない、
というのも求められている。

>>595
管理会社にそんな権限は一切ない。
管理会社は理事長の命令に絶対服従。

>595さん

仰る通りだと思います。

変な理事長さんにも権限はあります（総会招集権など）。
立場的に弱い管理会社が如何に理事長の暴走を止めるられか。
難しいですが大切なことです。

間違った考えの一人の権力者から常識ある多数の組合員を守る。
時と場合によってはそんな動きができることも管理会社は必要ですね。

>596さん

絶対服従すべき理事長様から明らかに間違ったこと、マンションの利益に反することを指示された場合、
管理会社としてはどう対応すべきでしょうか？

理事長からの架空発注や横領の指示に絶対服従してる管理員がいるよ。
だから立て続けに横領１６００万とか２０００万が出てくるのよ。

>>595ですが、
言い忘れましたが対人折衝能力のスレ主です。
こんなスレがあったの始めて知りました。

フロントならではの苦悩とやり甲斐みたいなのも
また聞かせて下さいね。