「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

ここは自主管理への手順を語るスレです。良し悪し云々は別スレでどうぞ

議決権行使書の集計を管理会社が改竄しているとの妄想に取りつかれた人がいる。
よほど管理会社に牛耳られたマンションに居住し、被害妄想になっているようだ。
マンション管理の主体は管理組合であり、
管理会社へは年次契約で委託しているだけだと分かっていないようだ。

管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。管理会社が勝手に公開したら、国土交通省から行政指導が入り、プライバシーマーク認定だって取り消される恐れがある。
まず、ご自身の住むマンションで、管理組合が議決権行使書の集計と保存をやればよいだけの話だ。管理会社もフロントも管理員も仕事が省けて大助かりだ。
ついでに、総会議事録、理事会議事録共、管理組合で作成していただきたい。
理事会も年１回くらいは管理会社抜きでの開催し、現行管理会社への改善点をまとめるのも良いでしょう。
ネットで能書きを言っていないで、ご自分の住むマンションで実行すること。
これに尽きる。

確かにね。
それでスレ主としての考えはどうなの？

＞22　某管理員
＞管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。
そんな管理規約はどこにもなく、許可なんて必要ない。
議決権行使書の公正な開票手順を説明すれば、逆に公開することに賛同が得られる。
22さん、どうしてあなたたちが鼻から信用されないのかというと、他スレの情報だがこういうケースもある。
https://www.skr.mlit.go.jp/pres/h31backnum/i2553/200327-1.pdf
すべての管理会社がこうだとは言わないが、こういうことを平然と行っている管理会社がこの世に存在しているのも事実なのですよ。

会社ぐるみで平然とやっていることに恐怖すら覚える。
ある意味、これが管理会社の平均的な実態だと思って間違いなさそうだ。

「陰謀論を信じる人は、極端な場合には本当の病気、精神医学の専門用語で言う「パーソナリティ障害」を持っている場合もある。」
病人は病院へ行ってください。

スレ主さん
＞21のような発言内容ではなく、スレ主さんがこのスレを立てた意図が聞きたいのだが、よろしければお聞かせください。
二人で議論することでその方向が見えてくるかもしれませんよ。
スレ主が問題点を投げかけないと、管理会社関係者以外誰もこのスレには参加しないと思いますよ。
正直言うと、本当に自主管理に移行したければ、決して自分の手の内を見せないほうがいい。
私以外のこのスレへの参加者がすべて管理会社関係だという事実からすると、本当に自主管理を目指している方は、手順とか合意形成とかペラペラと他人に喋りたくないのが本音みたいですね。
私自身は部外者なのでそういったことにはこだわりませんが。
スレ主さん、あなたの考える自主管理への手順をお聞かせください。

まずは利益相反関係にある管理会社関係者を抜きで理事会でメリットデメリットを話し合う。

メリットが上回ると判断されたら、自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。外注業者をどうするか、物件規模に応じて管理人を雇うかを考える。物件規模が大きければ、管理組合を法人化するという手もある。

あらかた方向性が決まったら、臨時総会を招集して採決。この段階で管理会社に契約を更新しないこと、もしくは何か月後化に解約する旨を告げる。そして契約解除が決まれば、解約までの時間で外注業者を選定したり、顧問のマンション管理士と契約。

肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。

管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃。
うちは自主管理だから、自主管理なりの大変さは良くわかる。

凄く才能ある理事長がグイグイ引っ張って行ってくれたら楽なんだろうけど、
それが逆に独裁政権に繋がり、業者との癒着を疑われ、近隣トラブルになりかねない。
で、近隣トラブルを恐れて理事会役員のなり手不足。
同じマンションに住んでるからと言っても、信用出来るかどうかは別問題。
殆どの住人は見知らぬ人だし、仲良くなれば愚痴だらけ。
自主管理は人間関係しっかりしてないと、とにかく大変です。

自主管理の良さはなんでしょう？
工事なんかは自分達で納得するまで議論したらいい。住人協力の元、日曜大工で出来てしまう工事もある。仕上がり重視か、ピンポイントの補修のみかでも工事費は随分違う。業者に騙される可能性もあるから、慎重に考えないといけません。ピンポイント補修で時間稼ぎして、その間に業者探しを同時進行。貯金溜まったら、納得する形で工事が出来る。
会計報告書もPCツールで何とかなる。だから会計士への報酬は削減できますね。

先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。
だから、最低限、外部コールセンターみたいな物はあった方が良い。住人同士だと感情が入って無駄に時間が掛かる。冷静に判断出来る人ってなると弁護士になるのかな？

まあ、ちょっと分からないけど、管理会社をいきなり切るんじゃなくて、契約の見直しをしても良いかもと思います。〇〇は管理会社に任せる。これは自分達でやる。色々議論して、最終的に問題無さそうなら完全自主管理に切替えたら良い。

うちのマンションの住人も「〇〇なら業者に頼まなくても自分達で出来るでしょ」と言いながら自分はやらないって人が多い。ひとつひとつは素人でも出来る訳だけど、積み重なったら負担でしかない。「やれる」ではなく、「誰がやれるのか？」が大事です。何よりも人材確保が大変なんです。

＞28 匿名さん
＞理事会でメリットデメリットを話し合う。
大切なことだと思います。
話し合うために、、リーダーとなる方がそれぞれの問題点をピックアップし問題ごとの提案書を作り、それをたたき台として問題ごとに話会えばスムーズに進むと思う。
役員連中の中には無関心な方も多く、彼らをたたき起こす意味においてもたたき台作成は必要かと思います。
それと、絶対にやってはならないのは、指摘されているように、管理会社関係者のサポートです。

＞自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。
自主管理プロジェクトとしての大きな山場ではないでしょうか。
様々なプランが出てくるとは思いますが、時間をかけ、慎重に進めるべきです。
やはり、リーダーとなる方がたたき台としての提案書を作成し、意見交換していくほうがスムーズに進行できるかと思う。
リーダーとなる方は【たたき台としての提案書】を作成する以上、ある程度の専門的な知識も必要とされる。
相応しい方が組合内にいて、組合改善に意欲的な方であれば問題ないが、意欲はあっても専門的な知識がない方では提案書すら作成できず、井戸端会議に終わる可能性は大きい。
そういった場合は、管理会社以外の外部知識に頼らざるを得ないと思う。

＞肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。
大賛成です。

＞29 SKY
＞管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃
全くその通りです。
何事も他人任せのほうが自分は楽に決まっています。
SKYさんは管理会社がやるべきことをボランティアでやっていませんか。
ボランティアの良さはいつでもリタイアできることです。
ところが、理事長となるとそういうわけにはいかない。
それではストレスがたまり、疲労が蓄積するばかりです。
勤労の代償としての報酬がなければ勤労そのものに誰でもストレスを感じますよ。

＞自主管理の良さはなんでしょう？
自主管理に対して良さが感じられないのなら、管理会社と契約するのもアリかと思います。
私自身、自主管理推進論者ではありますが、管理会社の必要性も認めています。
管理会社のデメリットも認識したうえでの管理会社移行もアリだと思いますよ。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応
マンション内の民事解決となると、管理会社は扱っていませんので、それは理事会で何らかの方法で解決すべき事案だと思います。
何か勘違いされている。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応

これは、すごくわかります。別に管理会社が解決するわけではないが、住民同士でやると軋轢が生まれるので、単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある。
また、管理会社のいままでのトラブルでの対応や法的に問題かどうかを確認できるという点で、助かった経験があります。

いちいち弁護士的な業者にサポート求めると場合によっては結構な金額になるので、気軽に相談できないよね。予備費で結構用意してても使いすぎると後で問題になるし。。。。

＞単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある
第三者が管理会社だと暗示したいのだろうが、第三者は裏意図があって引継ぎ役を引き受けているだけに過ぎない。
住民から理事会に直接相談すればいいこと。
【管理会社は住民間の民事には介入しない。】
その原則は知っておくべきで、では何故裏で介入したがるのか。
それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。
総会開催や理事会開催へのフォローも管理会社による裏意図があってしている事。
分かりやすく言えば、昨今のニュースで話題になっている福岡の児童衰弱死の母親の知人、赤堀容疑者の役割を演じているだけのこと。
知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。

＞知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。
付け加えるのを忘れたが、
知人役が管理会社で母親役が理事会で【衰弱死した子供が管理組合】だと思えばいい。

>>34
この男は完全に自主管理妄想者だろう。
こんな奴のいっていることが信じられるはずがない。
すぐ切れるし、あちこちのスレにいっては荒らしをしている奴だよ。
よそのスレでは、触っちゃいけない人といわれている男だからね。
管理会社をまったく信用していない、つまりすべて性悪説で人生を
渡ってきている可哀そうな男だからね。

>>35
男かどうかは、不明である。

>先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。

これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

自主管理を誤解されてる方が非常に多いですが、自主管理の本質は管理会社を使わずに、直に外注するための一つの方法論です。

まとめますと自主管理は

×住民対応を理事会がやる
〇住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

実際管理会社と契約しても、大抵のトラブルは管理人が解決します。
理事会は報告を受けて支持を出すだけです。

ただ、一部の管理人を雇用できないような小規模のマンションであれば理事会が動かなければならない可能性があります。

>それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。

というかその程度で取り込まれるなら、自主管理なんて無理だろう
結局、アドバイザーにマンション管理士をつかったら、取り込まれるだけだから、毛局一緒だと思うけどね。なぜそこまで管理会社のみを悪者にするのかわからないけど。

＞これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

これは理解できるが、結局マンション管理士もそうだが、どんどん費用が掛かっていくだけ、下手すれば管理会社より高くなると思うけど。手間がかかって費用もあまり変わらなくなるなら、自主管理のメリットがどんどんなくなるが。。。

いや、費用が、かかったとしても、マンション管理会社と契約するより格段に安いことにメリットがある。

マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

だから自主管理のマンションは全国的にみても
圧倒的に少ないのです。
自主管理はやらない方がいいですね。住民も望んでないでしょう。

取り込まれるくらいなら自主管理が無理って、自主管理は誰に取り込まれるのかな？

宗教に取り込まれるくらいなら宗教離れたらもっと無理だからずっと宗教入ってた方がいいと言うくらいバカげた理屈だ。

もうこのスレは終わりだ。終わった。

管理会社は悪ければ変えればいいが、理事長は簡単には
変えられない。理事長は悪いことはしないと決めつけているようだね。
悪いことをしなくても、修繕積立金は自由に使える。工事は好き放題にね。

それは、管理会社の事だろう。管理会社の業態自体、悪いよ。

自主管理は理事長次第だが、管理会社はもれなくボッタクってくるのが商売だから。

マンション管理会社はマンション管理費を自社の利益にどう結びつけるか、屁理屈を捏ねてやる必要のない工事まで提案して、やることないのに大変なふりして管理費を掠め取り、理事会を丸め込むのが仕事です。

関わらない方がいいです。

＞マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

ネットで調べればすぐわかりますが、管理士の費用も規模に比例して高くなりますよ。

＞４６さん
で、それをマンション管理士がしない根拠はあるの？全く同じだと思うけど。

なんか言っていることが、管理会社は悪だが、それ以外は問題ないという矛盾している話ばっかりなんだけど。

ひ弱な管理組合の膨大な資産に群がるハイエナがうようよと。
福岡の知人女性とそっくりですね。
あることないこと吹き散らす。

何で荒れるんだろ？
管理会社にしろ悪徳理事にしろ、結局は「人」の問題ではないかな？
全部が全部悪い訳では無いと思いますが？

>>31 ご近所さん
＞自主管理の１番の苦労は住人対応
これはトラブルが起きた際にどうするかって話ではなく、トラブル防止のための相談役が外部に居た方が安心感がある。理事が何もかも背負っては疲弊するだけですからね。中途半端な知識では住人にまくし立てられて終わる。
「理事なんだから、これやってよ！」って理不尽な話は結構来ますよ。

>>37 匿名さん
>×住民対応を理事会がやる
>住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

この考えには賛成です。うちのマンションは理事長も管理人も８０歳越えてて、
理事長は交代、SKYを理事長にさせる方向で話が進んでます。
「管理人はクビ」「管理人など居なくてもSKYが頑張れば良くない？」
って住人からの押し付け発言が出てきた。いやはや、無理ですね。

自主管理へ移行、それなりにメリットあるかもだけど、本当に覚悟が無いと無理じゃないかなと思います。
まあ、色々悩みを抱えつつ令和3年度の総会準備を進めてるSKYでしたm(__)m

自主管理は無理。
やれば苦労するだけ。

福岡のママ友（管理会社）がどうして他人である被害者（管理組合）の家族（理事会）に近づいたか。
理由は一つ。
被害者家族（管理組合）の資産。
その資産を捻出させるためにママ友（管理会社）が家族に近づき、ああだこうだと親切心を装って被害者（管理組合）の家族（理事会）にデマを吹聴する。
親切心だと勘違いした被害者（管理組合）の家族（理事会）はてっきり信用して、被害者家族（管理組合）の財産をママ友（管理会社）に差し出す。
ひじょーに分かりやすい例えですね。

＞何で荒れるんだろ？
彼らの琴線に触れることを私が言ったからです。
＞全部が全部悪い訳では無いと思いますが
そうですよ。
でも、全部が全部良い訳でもない。
＞住民対応を雇用した管理人などにやってもらう
ケースバイケースでしょうね。
管理人だけで解決できるわけでもない。
その都度考えればいいと思います。
SKYさんはこのスレッドに集まる相談事が管理人だけで解決できるとでも思っているのですか。
＞トラブル防止のための相談役が外部に居た方が安心感がある。理事が何もかも背負っては疲弊するだけですからね。
だから、＞31で
＞それは理事会で何らかの方法で解決すべき事案だと思います。
と説明をしています。
先入観で話をされると脱線してしまいます。
何らかの方法を考えるのはあなたたちなんですよ。

>skyさん

それは自主管理が大変という話ではなく、貴方の管理組合の問題だと思います。

管理人雇用して任せるのを嫌がられてたら、それよりはるかにコストがかかる管理会社との契約はもっとダメでしょう。

それにそんな大変な住人がいたら管理会社も仕事受けたがらないでしょう。

>>52 匿名さん
ご指摘どうも有難う。
まぁ、ここからが私の腕の見せ所かなと思います。
住人から発せられた言葉をうのみにしてたら馬鹿を見ます。
知り合いだから、個人相手だから好き勝手なことが言える。
業者相手なら、そんなにズカズカ言わないでしょ。

このスレって「管理会社⇒自主管理」への移行を模索した物ですよね？
私としては自主管理への移行をお金の問題だけで考えないで欲しいなと･･･
スレ主さんが自主管理を本気で考えてるなら、あらゆる事件を想定して欲しいです。

skyさん

そもそも理事の仕事とそうでない管理人がやるべき仕事を混同されてませんか？

理事が負うべき仕事でないものまで、しょいこむのは、そもそも自主管理ではないですよ？

理事はあくまで運営をする役割であって住民の面倒をみるのはそもそも間違いではないですか？きっぱり自分の仕事ではないと言うべきです。

そもそも管理会社だって民事不介入ですから、そんな世話みたいなことしませんよ。ゴミや騒音は張り紙と電話してそれで無理なら警察です。管理会社は手間かかるようなことしませんよ。

>>54 匿名さん
>そもそも理事の仕事とそうでない管理人がやるべき仕事を混同
その通りですよ。管理人をクビって言うの話はそこからです。ここで私の愚痴を言っていいのか分からないが、管理人が全部引き受けて、「後は理事の仕事です」って逃げるからヤヤコシイ話になる。
そして、個人情報であるハズの私の電話番号を平然と教えまくる。
Yesマンに気を付けろって話ですね。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応
自主管理なんて田舎の自治会に行けば普通ですし、都会の自治会でも普通にやってますよ。
色々と問題を抱えていますが、第三者による管理は聞いたことがないですね。
それほど難しいのであれば、自治会においても第三者による管理が少しはあってもいいのだが不思議とない。
SKYさんが一番難しがっていることを、全国すべての自治会が悩みながらも管理会社を雇うことなくこなしている現実がある。
不思議ですね。
管理組合と自治会とは違うと言いたいのでしょうが、民事対応に限ればそんなに違いはないと思いますよ。
＞私としては自主管理への移行をお金の問題だけで考えないで欲しいなと･･･
管理会社が絡む場合はまさにお金の問題であり、組合員の大切な資産を無駄にどぶに捨てることがないように福岡のママ友からは縁を切る覚悟が必要です。
SKYさんこそ、お金の問題だけでないなら管理会社を採用されればどうですか？
私から見れば摩訶不思議です。

>管理組合と自治会とは違うと言いたいのでしょうが、民事対応に限ればそんなに違いはないと思いますよ。

騒音問題などの住民トラブルは、理事会は関与しないと宣言すれば、自治会と同じになると思いますが、例えば、管理費の滞納問題は違います。
自治会なら、退会で終わりだが、マンションの場合は、そうもいかない。裁判にかけないとすぐに時効になるし、催促にいくのも人（管理会社）にまかせたいというのがある。

＞管理会社が絡む場合はまさにお金の問題であり、

つまり、ちょっと高めのお金を払えば、自主管理の手間などがすべて軽減されるってことでしょ？
単純に自主管理の手間をお金換算したときに、どっちがいいかって話だと思うのですけど。だから高い物件ほど自主管理がないのだと思いますけど。

＞催促にいくのも人（管理会社）にまかせたい
そんなことは管理会社でなくても代行している会社はいくらでもある。
代金不払いなんてマンションに限ったことでない。
そのためにだけ管理会社を雇いたいのなら雇えばいい。
大きな代償が待っていると思いますよ

＞ちょっと高めのお金を払えば
何十億円もの組合員のお金をちょっととしか感じていないなら、あなたが組合に変わって管理会社に払えば？
他の組合員の迷惑ですから。
＞自主管理の手間などがすべて軽減される
お金を使わずに知恵を使えばだれでもできること。
管理会社を使うのは、痴呆症マンション組合だけにしてほしい。

やたら自主管理は大変と宣伝したい奴がいるな。そんなに大変なら管理会社辞めればいいのに。

管理会社の通常業務って理事会に出席して議事録を雛形通りに書くだけである。それ以外の業務は基本的にはレアであり、それも大抵は電話で十分程度のやりとりだ。

けれらはマンション管理士に委託すれば月5万円前後が相場だが、管理会社と契約すると同じ業務を物件の規模により外注費マージン含めると数十万から100万円オーバーになる。本来はバカげた商習慣だが、分譲と抱き合わせ販売なので、問題が顕在化しにくいのが根底にある。

う～～ん。何だかんだと難しい議論ではありますよね。

>SKYさんが一番難しがっていることを、全国すべての自治会が悩みながらも管理会社を雇うことなくこなしている現実がある。
これね、難しいと感じるのは年齢差とかかなぁ。
「先祖代々守ってきた村や町に新しく引越ししてきた人が都市改革するぞ」って言ったら揉めますよね？自主管理から管理会社へ移行って言うのはこれに近い形だと思う。
今、20年やってきた理事長＆管理人をクビにして、新参者の私が理事会を乗っ取ろうとしてるので、揉めて当然。
まあ、私の方は改革プランはちゃんと出来ているので、問題は無い。

結局の所、どこにお金を掛けるかって話になってないですか？
管理費滞納問題ねぇ、自分達で頑張るのか、集金代行に依頼するのか、管理会社に委託するのか？
ただ請求書出すだけの集金代行とか管理会社だと意味無いのかなと思います。
(すみません。管理会社の事は表面的にしか知りません)
裁判代行までしてくれるなら・・・とかは思います。って事で、私個人の考えは弁護士サポートなのかなと。
>これは前に別のスレでご近所さんが教えてくれた「みらいネットhttps://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01」からの発想です。

＜自主管理での理事の仕事＞
1.総会議案書の作成
2.決算書、予算書、規約、細則、長期修繕計画の素案作成
3.リフォーム申請の承認または不承認
4.管理費等滞納者に対する法的措置の行使
5.ルール違反者への注意
こんなもんかな？「住民の面倒をみるのはそもそも間違い」って指摘ありましたが、
3～5をやる為には、結果的に個人の問題に介入する事になるんですよね。お金掛けて対応するのか、知恵を絞って対応するのか？

まあ、何にせよ、改革は一人じゃ出来ません。
規約に則って業務を行うなら人手が必要って事。


【下記は悪魔のささやきです。本気には捉えないで下さい。】
一人でやろうと思うなら、規約等々全部無視して自分の好きなように改革するのも有り。
管理人、ペッパー君で良くない？
会計、ザルで良くない？未払い者が居るって事がバレなきゃ督促などで疲弊しないよ。
設備不良？壊れるまで使い倒せば良いじゃん。嫌なら自分で業者探して直せば良いじゃん。
自主管理って他人任せじゃないよね？自分の家は自分で守りなさいよ。


ふふふ。ネットだからこそって感じで書いてみた。
本当にこれを実行したら、理事会崩壊ですねぇ。
逆にヤバいと思って皆が動いてくれるかな？

あ、自主管理のデメリットあったな。
「権利能力なき社団」とか「人格のない社団等」とか言われて、何だかんだで信用が無い。
工事用に借金するとか難しいですね。インターネット契約も団体名だと無理でした。
多くの場合、「理事長名義で契約して下さい」と言われます。
理事長名義で３億円借りれたらビックリなんですけどね。
これについては法人化するかどうかでも話変わるかな？

SKYさん


誤解があると思います。
3は理事会の仕事ですが、3はルールにのっとってやるだけでそれほど負担にはならないでしょうし、そもそも管理会社がいても結局役割は理事会が果たします。
4は司法書士か弁護士、実務なら債権回収サービスにも依頼できます。
5は管理人がいればそれも彼らの仕事になります。

>規約に則って業務を行うなら人手が必要って事。

そもそも自社管理は誤解を生みやすい言葉ですが、基本的には業務を理事会自らするのではなく、業務を行う外注業者を管理会社を通さず、直発注するだけです。

だからそもそも自主管理を一人でやろうとしている時点で誤解していると思います。
そもそもひとりで全部ボランティアでやってたら管理費を徴収する必要すらないですよね?

だいたい、3.4.5も管理会社は電話一本で仲介するだけですよ。当事者でない管理会社が4をやれば弁護士法違反ですし、5は管理人に注意と見張ってもらうように頼んで終わりです。

もちろん1.2もマンション管理士に頼めます。

要するにやらなくてもいいことを自分でしょい込んで大変だと言ってる状況です。

>工事用に借金するとか難しいですね。インターネット契約も団体名だと無理でした。

これも別に管理会社と契約していようが、管理会社が借金するわけでないので結果は変わりませんよ。

思うにskyさんの場合、おそらく住人との距離感が近すぎて、管理会社と契約してようが、状況はかわらないかもしれません。もっとドライに本来の業務で線引きすればもっと楽だと思いますよ。

>64 匿名さん
>>おそらく住人との距離感が近すぎて
ご指摘の通りだと思いますよ。築50年のマンションなので、昔ながらの和気あいあいで運営って考えが住人には根付いてる。これを業務的に対応しようとすると、嵐のような苦情が来る。しかも仲良しグループの集団から(汗)

ただ、私が言ってる事は、人間の心理的な物だと思ってます。
同じマンションに住んでる仲間、仲良しグループの意識が強くなれば距離は近づき、
「わがままを言えば許される」って言う心理が働く。
業者相手なら、(全員とは言わないが)一応よそいきな対応をすると思う。

手紙を出して終わりのハズが、ひとつひとつが時間掛かるんですよね。
リフォームの指摘が「素人が口出すな。お前に何が分かる!!」ってな反発くらい、
滞納者への手紙が「2ヶ月3か月遅れたくらいでギャーギャー騒ぐな」って当の本人ではなく、無関係なご近所仲間から言われる。
ルール違反者への注意・・・どんな管理人が居ても対応難しそうだな。本人へ指摘した所で昔ながらの方々が「この程度の事でガタガタ言うな。誰も困って無いでしょ」って感じでねぇ。

ずっと感じてる。何でこの程度の事でこんなに時間が掛かるのか？
作業自体は難しくない。
自主管理は流れに乗ってしまえば楽になると思います。
ただ変化に対応出来ない気がしてます。

最近、若い人達に言われるのが「時代遅れな管理をいつまでするのか？」
それに対して大御所達は「今までこれで問題無かったんだから、変える必要は無い」
最近、某不動産会社に言われたのは「時代遅れな管理をしてるから、自主管理は資産価値が低い」と・・・遠回しに管理会社導入を促されました。

まあ、私の所の事は、「自主管理のなれはて」なのかもですね。
理事長の独裁政権が続いて、理事も仲良しグループ何十年も変わらず、新参者を受け入れ拒否してましたから、問題が起きても気づかない。
理事の高齢化・後継者不足ともなれば、自主管理継続は難しい。
自主管理をするなら長期的に継続出来るプランを考えないといけませんね。

>築50年のマンションなので
大規模修繕よりもマンションの建物としての終活を検討する時期が来ていると思います。
自主管理する上での大切な課題だと思いますが、そのことについてSKYさんの考えをお聞かせください。

おそらくskyさんのマンションであれば、なかなか管理会社と契約すること自体難しいかもしれません。

もしくは契約するのであれば、大幅な管理費値上げがあるかもしれません。
要するに、skyさんがやってることを管理会社がやるなら、相応の管理費がないと管理会社にとっても割に合わないでしょう。

＞67 匿名さん
＞大幅な管理費値上げ
言っている意味が全く理解できません。
【相応の管理費】の具体的な内容の説明をお願いします。
修繕積立金については築年数の建物劣化による多少の増加はあっても、管理費が築年数と関わること自体が理解できません。

>>68

管理会社と契約するのであれば、自主管理の今より値上げが必要になるということです。今、管理人も雇ってないようなので、そうした経費もかかるとなると相応の値上げが必要になるとの意味です。

>>68
切れていないときは、丁寧な言葉も使えるんだね。
しかし、すぐ切れるし、切れたら書き込み内容や言葉遣いも
荒くなる。
やはり触っちゃいけない人だね。気をつけてね、みなさい。

＞終活を検討する時期
個人的には築70年辺りがRC建物の寿命だろうとは思います。
あくまで個人的な見解です。
70年とした場合、建物に関する終活は20年前から検討すべきです。
終活に入るとできるだけ大規模修繕工事は避けるべきかと思います。
理事会は、その時のための心構えと資金計画を組合員と相談すべきかと思います。
早すぎるのではないかとの意見もありますが、資金計画が半端な金額でないため、20年前ぐらいが適当ではないかと思っています。
老いゆく未来を想像することは苦痛ですが、必ずやってくる未来ですからね。
様々な意見があろうかと思いますが、スレ違いなので終活の件はこれにて終了します。

あ、今やっと［64 匿名さん］の話が理解できた。
>基本的には業務を理事会自らするのではなく、業務を行う外注業者を管理会社を通さず、直発注するだけ･･･

仲介業みたいな物ですね。
トラブル起きたら業者探して発注するだけ。
「業者選択が自由なのが自主管理」ってなると、管理会社だろうと自主管理だろうと
理事負担はそんなに無いのかな・・・とは思えてきますね。

はて？本当に自主管理って管理会社に頼むより安いのかな？
ボッタクリもあるだろうし、理事長の無駄遣いもあるだろうし・・・
うちは100世帯
通常、管理費として報告されてる物は年間720万
そのうち管理人に支払われる額は年間280万
修繕積立金は･･･非公開にさせて頂きます。

私は管理会社の相場を知らないので、これを見て皆さんがどう思うかですね。
今、経費見直し中で、来年度の管理費は年間45万の値下げ見込みです。
管理人を固定給与でなく、時給換算にしたらどうなるかとか、
１人でなく２人以上の交代制を導入したらどうなるか等を模索中。

>マンションの終活ねぇ・・・
今はまだ考えられないかなぁ。大御所が健在なんでね。
5年前に給水管の構成工事完了、昨年に耐震補強工事完了させましたし、
３年以内に排水管の構成工事実施予定。
国の補助金使いまくってるので、こんな旧ピッチで工事進めてるけど、
補助金制度消えたら修繕積立金足りなくなりますね。

>>skyさん

管理人がいて100戸なら、たいていのことは管理人に仕事としてやってもらえばいいと思いますよ。

>はて？本当に自主管理って管理会社に頼むより安いのかな？
ボッタクリもあるだろうし、理事長の無駄遣いもあるだろうし・・・

基本的に管理会社のマージンが省ける分、自主管理の方が安くなります。
理事長の無駄遣いやぼったくりはまた別の問題です。そもそも管理会社と結託して
無駄遣いする理事長も多いので、結局は理事長の人格次第です。

管理会社だと、最悪、輪番制にしているなかで、意に沿うような理事長になると、
規約改正して、同じ理事長に固定化されて、利権化されてしまうという最悪の事態になります。

100戸で年720万円は相当安いと思います。管理会社ならファミリータイプなら12000-15000円が相場でその約半額なので、コスト的にはそうとううまくやっていると思います。

あと、ただ節約していても面白味もないので、私なら、居住性向上やサービスのために共用エリアへ投資ししますね。　高齢者が多いなら、マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?

頭悪いのか？

管理人がいたとはびっくりですね。
以前、住民対応が一番難しいとの説明を聞いていたので、SKYさんが第一線で悪戦苦闘されているとの間違った先入観の下でSKYさんの悩みを聞いていました。
理事会改革を図るなら、管理人の役割も含めて再構築すべきだと思いますよ。
私のマンションには第三者である管理人はいません。
戸数も少なく30戸あまりです。
住民からの苦情は多くて年間数件です。
ない年もざらにあります。
私からすれば無きに等しい苦情で、難しいと思ったことはありません。
慣れなんでしょうね。

＞管理人がいて100戸なら、たいていのことは管理人に仕事としてやってもらえばいいと思いますよ。
全く同感です。
長年の管理人との慣習を見直すべきだと思いますよ。
ちなみに、私のマンションですが、管理費は月3000円ですが余っています。
余った予算は繰り越して貯蓄に回しています。

＞私は管理会社の相場を知らないので、これを見て皆さんがどう思うかですね。
自主管理としては、管理人以外の費用は一般的な数値だと思います。
管理会社の皆さんは苦々しく思っていますよ。

＞高齢者が多いなら、マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?
たのしい考え方ですね。
管理会社を排することで、何億、何十億も予算が浮けば、組合員のための有効な使い道がいくらでもある。
管理会社に預けると、何も戻ってこない。

>>73 匿名さん
有難うございます。
>マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?
面白い発想ですね。
マッサージチェアは分からないけど、コミュニティルームを作ろうって模索はあるので、提案のひとつに入れさせて頂きます。仮眠用にベッド欲しいって意見はあったんです。

>>75 ご近所さん
>管理人がいたとはびっくりですね。
居るんですけど、朝のゴミ出し以外は常に寝てるんで、年間720万はボッタクリです。
最近、植木を買ったので水やりの仕事が増えました。それでも起きてる時間は2時間程度かなぁ。
この管理人の給与１ヶ月分でペッパー君導入出来ちゃうんですよね。反対はされるだろうけど、
常時寝てる管理人より役に立つ。

スレ違いになりそうなので、以前相談した時のURL貼ります。
この頃よりは状況が大分変ってますけど・・・
　［理事長の独裁政権と無関心組合員］
　　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664545/
理事長の独裁政権は、銀行印を渡さないという抵抗はあるものの、活動そのものはゼロになりました。
無関心だと思われた組合員ですが、最近は私の改革賛同者が10名を越えました。
着々と改革進行中です。

>管理会社を排することで、何億、何十億も予算が浮けば、組合員のための有効な使い道がいくらでもある。管理会社に預けると、何も戻ってこない。

まさにコレですよね。

>ちなみに、私のマンションですが、管理費は月3000円ですが余っています。

まぁ世帯数と管理内容がわからなければ、何とも言えませんけどね。
自主管理の場合、管理費を安くしようと思えば、かなりできます。ほとんど何もしなければいいので（清掃業者すら使わず、ほったらかしなど）

私のマンションも一度管理会社変更時に自主管理も検討しまして、いろいろ業者にも直接見積もりを取りましたが、同じ内容（清掃、メンテナンスなどなど）で管理をしようと思えば、1戸約1万円/月の管理費が、8000円程度（管理士によるちょっとしたアドバイス料込）になるくらいでした。なのでアンケートの段階で反対多数でなしになりました。

＞マンション管理士に委託すれば月5万円前後が相場だが、管理会社と契約すると同じ業務を物件の規模により外注費マージン含めると数十万から100万円オーバーになる

ちなみにこんなことないですからね
管理士の委託費は、戸数により価格が違うのが一般的で、管理会社の委託マージンが100万オーバーになるような大規模マンション（500戸以上）なら、管理士の委託費用も少なくとも50万くらいしますからね。管理士の費用が、月5万は、50戸以下のマンションだから、管理会社のマージンでも多くても10万くらい。

>管理士の委託費は、戸数により価格が違うのが一般的で

ウソはやめましょうね。削減する作業量はほとんど変わりませんよ。そもそも管理会社と同じような費用が発生する管理士と契約するバカがいますかね?

削減コンサルは削減幅に応じて成功報酬はありますが、その一回だけであと、委託する顧問料は定額です。削減後は理事会支援が主な業務でそれは戸数はほとんど関係ありません。大規模であれ、小規模であれ、理事会負担はほとんど変わりませんから。

>>78

http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/
https://www.nagoya-mankan.jp/15360516544712

こういうとこみても、大規模で10万てとこですね。大規模で少なくとも50万というなら業者のリンク張ってくださいよ。ウソでないならね。

＞８０さん
まず、固定5万が間違いだということは、ウソというこで、合意ということですね

＞こういうとこみても、大規模で10万てとこですね
>http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/

まず、ちゃんと見ましょう。
10万というのは、理事会参加のみでの顧問費用ですね

管理会社の場合は、記載のサービスが全込みなので、同サービスでマンション管理士を使った場合は、大規模だと基本費用が月30万で、相談と滞納等サポートは別途費用になるので、月50万を予算として確保するのは、嘘とは言えないと思いますよ。

50戸程度なら5万固定は多いですよ。

基本費用が月30万で月50万の料金のリンクを提示してくださいよ。顧問契約結んで相談が別途ってどういうことですか？頭大丈夫でしょうか?

あと、そもそも滞納者への司法書士への債権回収手続きの費用は管理会社なんか持っちゃくれませんよ？

>>81

なんで割高な管理会社以外の方法で合理的にやろうという手段を否定するんですか？

>82

リンク張っているんだから、ちゃんと見て、合計すればいいだけだと思うけど。

＞あと、そもそも滞納者への司法書士への債権回収手続きの費用は管理会社なんか持っちゃくれませんよ？

マンション管理士も同じですよ。あくまで手続きのサポート代だけで、1件5万くらいとられます。もちろん裁判費用、交通費などなどは別料金です。
同じリンクにも書いてありますよ。

>なんで割高な管理会社以外の方法で合理的にやろうという手段を否定するんですか？

別に否定はしていないのですが、5万固定などの極端に安いなどの嘘情報で誘導しているを否定しているだけです。別にマンション管理士を使うことを否定する気はないですよ。ただ手間と費用のバランスは考えたほうが良いとは思いますが。

すいません。どこをどうプラスすると30万や50万円になるんですか？

一件五万円というのは行政書士に払う金額ですよ？

50戸で五万は相場ですよ？多少オプションつけるつけないで前後しますが、何十万もかかるのに依頼しますかね？

何もかも無茶苦茶ですよ。

それとも電話一本催促しただけでそれだけかかると？

実質、理事会出るだけ十万とか50万とか貰えたら誰だって参入したいだろ。まあ、だからこそ管理会社フロントが10棟以上担当持てるくらいの業務でそれ以上儲かる管理会社はアコギな商売で、逆に管理組合は馬鹿らしい契約させられてるということなんだがな。

>86
http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/

>50戸で五万は相場ですよ？多少オプションつけるつけないで前後しますが、何十万もかかるのに依頼しますかね？

まず50戸で5万は、月1回の理事会に参加してアドバイスがもらえるというだけです。

それに何十万という話は、大規模500戸クラスの話で、管理会社と相当のオプションを付けた場合の話です。（誰かが大規模だと100万くらい管理会社にマージンでとらるという話をしたので、その比較として出しただけ）

例えば、リンク先では、顧問契約、修繕サポート、長期修繕契約、管理規約サポート対応で月25万、それに滞納や上記以外は別料金という話です。管理会社の場合は、これに会計処理と総会準備サポートなどがあります。

まず単純に同内容にした場合に比較をした上で、自主管理の場合、自分達で手間をかけてする内容分安くするという話をしないと意味がない。

マンション管理士に委託して安くなるわけではなく、あくまで自分達でするから安くなるということである。

ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？

それから長期修繕や規約改正は単発ですよ？毎月、規約改正や長期修繕なんてあるわけないんですが、、

そもそも上記リンク先の管理士は顧問契約してれば、滞納サポートは顧問料に含まれ無料と明記してますが、いったいどんな理解されてるんですか？

もうなにもかも出鱈目で嘘ばかりですね。

>ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？

別にいいんじゃないの
そもそも大規模で管理会社が100万以上もマージンとっているという主張ですら、まともに根拠もないんだから、それをでたらめとするなら、管理会社を批判している数字自体全部でたらめということなんだから

それにマンション管理士ではやってくれない、会計管理や業者手配や監査なども別途手配したら、そこそこ費用かかるんだから

>別にいいんじゃないの

嘘がバレても開き直るんだね。

大規模マンションだと、マージン抜きでも例えば、５００戸のマンションでも管理会社の直接の取り分だけでも月１００万は超えるよ。

>それにマンション管理士ではやってくれない、会計管理や業者手配や監査なども別途手配したら、そこそこ費用かかるんだから

そこそこっていくらだよ。業者手配って、毎月なんの業者を手配するんだ？

管理会社に頼むとそこそこどころが大幅にぼったくられるからマンション管理士に頼んだ方がマシなんだが。

まあ>>90さんの管理会社はボランティアで利益度外視の管理会社だからマージンは存在しないと言ってますが、普通の管理会社ならマージンは存在するし、だからこそ分譲時から手付かずの管理会社に削減コンサルが入ると、大抵、２?３割は安くなるんですよね。

>>92 匿名さん

今となっては安くできなくなりましたから、削減コンサルも大変です。質も全然違う独立系エレベーター会社の他、アウトソーシングのみで誰も責任を取らないこと前提の点検業者を充てて、安くする。
それもできなくなって
もしくは大規模修繕工事をあの手この手で荒らして、何とか食い入ってくくらいになりますね。

仕様統一せずに話をすることこそが無駄な議論。

また、意味不明なこと言ってる。。文章自分で見直して意味通じてるか確認してから投稿してくださいよ。

>大規模マンションだと、マージン抜きでも例えば、５００戸のマンションでも管理会社の直接の取り分だけでも月１００万は超えるよ。

で、それがどこに書かれているの？根拠は？
やっぱりでたらめですか？（笑）人に根拠を求めるなら、まず自分が出したら

＞ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？
＞http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/

リンクよく見た？
自主管理マンションの場合は、要相談って記載されている

つまり、顧問料の月10万は、あくまで管理会社をつかっているマンションで、その管理会社の内容が変でないかをチェックするだけの業務で月10万といっている
（修繕やトラブル対応は別料金）

つまり管理会社の代わりに議事録作成や、提案、総会の準備などをするわけではなく、ただチェックするだけの値段で月10万とっている。
つまり、自主管理マンションで、実際の管理会社の代わりにやる場合は、これよりも高いし、さらに修繕のサポートも管理会社の代わりにやる場合は、さらに追加になるってこと。別に50万は変ではないとおもうけど

だから修繕サポートは毎月あるのか? 提案もなくチェックするだけで金払うバカいる?
話にならないな。早く毎月50万かかるリンク張ってくださいよw

>だから修繕サポートは毎月あるのか? 提案もなくチェックするだけで金払うバカいる?

修繕サポートも、チェックだけで月5万ですよ。
まぁ提案くらいはしてくれるでしょうけど。基本は、法的に問題内範囲であれば、理事会の自己責任ですよ。
マンション管理士の顧問契約って基本、問題がないかのチェックだけですよ。

＞話にならないな。早く毎月50万かかるリンク張ってくださいよw
まず、管理会社が100万はらっている根拠だしたら？？？（笑）

少なくとも管理委託をしているマンションの顧問契約で10万なんだから、自主管理マンションなら、数倍取られるくらいは、簡単に予想がつく。（100万の根拠がでたら、もう少し調べてもいいけどね（笑））

修繕サポートも同様なら、月10万以上は軽く取られると思われる。長期修繕計画や管理規約変更も同様。どれか1個が発生している前提で、これに個別相談費用も含めれて、ここにない会計費用が業者管理、管理人手配、管理などを含めたら月50万を想定するんじゃないの？

５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？

１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと。２００戸で管理費が３００万円とすれば１００万程度は管理会社と契約していなければかかってないコストであると言える。

大規模マンションの事例
https://www.office-shigematsu.com/services/services/costsakugen.html

こちらはタワマンで年３６００万円の削減事例　月３００万の削減
https://www.office-shigematsu.com/results/interview/019.html

自主管理にしたら数倍とられる根拠のリンク貼ってくれよ。あんたのバカな空想はいいから。

顧問契約で１０万で自主管理だと数倍って、数倍もとってる根拠どこにあるの？結局あんたの空想だろ？　そもそも毎月、管理会社のフロント自体、一棟にかける業務なんか理事会の出席と議事録の作成しかないのに、なんで自主管理にした途端、そんなに業務が激増するんだよ。　管理士はフルでつきっきりで働いてるとでも言うのか？


だから何度も言うように管理人の手配を毎月するんですか？www　毎月、修繕や会計や規約なんてあるのか？

何から何まで言ってることが全てデタラメだな

大体、節約するためにマンション管理士と契約するのに、日常業務なんてほぼない管理士に何十万なんて払うわけないだろ。

ここ見ると、議事録作成サービスは１万からになってるからどんだけ高くても３万だな。
https://nagoya-mankansupport.jp/amount-of-money/

修繕時期の前でもなければ、理事会なんて２か月に一回でも問題ないから、たかが知れている。

毎月管理費徴収してるのに、会計締めないの？

＞１００さん
いつになったら、管理会社の100万の根拠がでるの？？？

＞修繕時期の前でもなければ、理事会なんて２か月に一回でも問題ないから、たかが知れている。

ちなみに大規模の場合、月1回の理事会では議案＆理事が多すぎて決まらないから、事前に理事長および副理事長くらいで事前会議する場合多いですよ。つまり月2回はある。

修繕の場合は、別に修繕委員会を立ち上がることが多いから、それは別途会議になる。

築15年を超えてくると、年に細々と修繕（大規模修繕以外）があるから、その業者選定や監査を依頼なんかすると結構かかるしね。

だからあんたが自分で言ってるように10数年以上の間の一時期を除いて修繕業務はほとんどないわけだろ?w

５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？

100万の根拠はすでに上にある通り、

１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと。しかも下記の例は管理会社と契約を維持したままの削減例だから自主管理ならさらに安くなる。２００戸で管理費が３００万円とすれば１００万程度は管理会社と契約していなければかかってないコストであると言える。

大規模マンションの事例
https://www.office-shigematsu.com/services/services/costsakugen.html

こちらはタワマンで年３６００万円の削減事例　月３００万の削減
https://www.office-shigematsu.com/results/interview/019.html


つまり、大規模なら100万の管理会社の代わりにマンション管理士に依頼すれば10万か少なくとも20万以内に収まる計算。どちらが得かバカでもわかる。

>１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと

全く根拠になっていないんだど（笑）
削減コンサルにまかせたら、管理会社の粗利分を値引きさせると思っているの？

普通は、管理内容を見直して、ぎりぎりを狙って安くする
（例えば、清掃回数を減らしたり、管理人の滞在時間を減らしたり、管理人が休みの時の交代要員なしにしたり、メンテナンス回数を法定年数のぎりぎりにしたり）

あとは使っている業者を安いのに変えさせたり（ただ安いが。。。。）

＞つまり、大規模なら100万の管理会社の代わりにマンション管理士に依頼すれば10万か少なくとも20万以内に収まる計算。どちらが得かバカでもわかる。

何度も言っているが、そもそも管理会社とマンション管理士では、委託の範囲が違う。マンション管理士のほうが狭い。

＞顧問契約で１０万で自主管理だと数倍って、数倍もとってる根拠どこにあるの？

これは、自主管理を経験したことがある人ならわかると思うけど、作業量（資料を作成するか、確認するだけかで）が違いすぎるからです。

＞５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？

そこまでいうなら、マンション管理士の要相談のところにメールしてみれば
一般的な管理会社がやっている内容そのままで、500戸と言ってメールすれば、50万以上の見積もりくるか、断られるかだよ（笑）

＞自主管理にしたら数倍とられる根拠のリンク貼ってくれよ。あんたのバカな空想はいいから。

というか、管理会社に委託しているマンションの場合、管理会社にもマンション管理士がいてチェックしている。その作成資料を月1でチェックするだけの業務で、マンション管理士は、月10万を請求しているという事実をしるべきです。

よほど悪徳管理会社でもないかぎり、何もすることがないのに月10万です

自主管理マンションの場合は、実際の総会資料の作成、議事録の作成、理事への説明/提案などなど実業務が発生するのに、本当に数倍取られないと思っているの？？？？

まぁ根拠がほしければ、自分で見積もりしてみてね。すぐわかるから

リンク出して相場を説明しても、自分の根拠ない空想で否定して、自分の主張の根拠も空想だから、話にならないな。50万の根拠もリンクを示せず、見積もりがくるはずだという空想だし。

修繕や規約改正や業者の契約など基本的には単発業務を毎月かかるかのようにウソを言い業務を過大に見せかけてデタラメ言うのやめたら？

削減コンサルで削減して、100万以上節約できてかつ管理会社と解約したらそれ以上の節約が可能になる理屈は分かるよな？

まあ、あんたはずっと割高な管理会社と契約して損し続ければいいよ。管理会社が優れてるならそういうスレ立ててそっちでまた空想でバカな主張してれば？

>>105　匿名さん　2021/03/11 12:07:28
>というか、管理会社に委託しているマンションの場合、管理会社にもマンション管理士がいてチェックしている。その作成資料を月1でチェックするだけの業務で、マンション管理士は、月10万を請求しているという事実をしるべきです。

↑　作り話はやめましょう。

↑管理会社の人のようだから仕方ないですね。虚しくならないのがすごい。

このスレは自主管理をしたいマンションのスレだから
好きにさせればいいんでは。

そうですね。そう言うわけで、主体的で割安な運営ができる自主管理への合意形成についての手段の知己を高めましょう。

>１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。

これ例もそうだけど、管理会社の委託費の削減ではなく、管理費の削減でしょ？
管理委託費が以外の、保険の見直しや電気代などの削減も含めているから、別に管理会社の委託費がいくら減ったかは不明ですよね

↑あなたの空想の方が不明だよ。好きにさせるのでは？w

分譲時から手付かずの管理費なら削減コンサル等で見直せば、少なくとも２００戸クラスなら月１００万程度削減でき、さらに管理会社とすればプラスαで削減可能。自主管理になっても、その分をマンション管理士や専門家である程度、補えばかなり安く、主体的な運営ができる。管理の手間自体は戸数に比例しての増え方はは穏やかなので、戸数が多いほど、合理化が可能。

質の議論なしに金額だけでいうなら、管理会社に頼まず自分でやったほうがいいのは自明の理。
質を考えずに金額の論理であれば、金額に見合うまで質が下がるだけのこと。
ただ、毎月会計業務が発生しないなんて思っている無知な状況で自主管理に向かうこと自体が間違い。未収の管理もできないレベルになる。

どっちもどっちだけど、もっとまともなレベルで仕事ができるリタイアシニアがボランティアで働いてくれれば組合員のためにはなるし、管理会社も不要な顧客は切る時代。
マンション管理なんて誰でもできるのだから、自分でやるかアウトソーシングするかを社会が理解していくためにも、まともな議論をして欲しい。

質？

自主管理は管理の実行部隊への委託費の中間マージン省くだけだから基本的に変わらないよ。自主管理なら質が悪ければ変えられるけど、管理会社と契約してたら、外注の質が悪くて業者変更して欲しくても、管理会社にムリだと言われたら、我慢するしかないからね。

管理会社委託システムは住民に不利にできてるが、それが当たり前すぎて改善しにくくなってるところが問題。ほとんど自動更新で外注先や最低賃金クラスの管理人が殆どの管理業務をやるのに管理会社はその残りカスの理事会支援など管理業務が素人はムリで難しいとウソを付き、時に法外な管理費をぼったくるのが管理会社ビジネス

マン管士という国家資格ができているのだから、ぼったくり管理会社の被害に遭わないためにも、これからのマンション管理に彼らの力を借りるのも一つの方法だと思う。
ただ、利権が一極に集中すると、人間だから邪な考えも浮かんでくる。
そうさせないための新しいシステムが必要となってくる。
組織運営をガラス張りにすればいい。
その為のアイテムとしては、クラセルといった自主管理サポートソフト等の活用も
視野に入れておいても損はない。
権限者に裏取引をさせないために、その過程を公開することで、お互いが監視できるシステムともいえる。
マン管士を内部から調達するにおいても、ボランティアなどの甘い考えは捨て、有償制にすることだと思う。
これができないと、自主管理なんて短期的な理想論に過ぎない。
長期的な現実論とするためにはマン管士への有償制しかない。

>自主管理は管理の実行部隊への委託費の中間マージン省くだけだから基本的に変わらないよ。自主管理なら質が悪ければ変えられるけど、

そもそも素人がやっているということを理解すべきだと思うよ。
114さんのいうように、自主管理にした場合の作業内容すら理解していないのだから、質以前に必要な管理業務すらできるの？

＞管理会社と契約してたら、外注の質が悪くて業者変更して欲しくても、管理会社にムリだと言われたら、我慢するしかないからね。

これもおかしい。
外注の質が悪くて、それを変えてくれないなら、管理会社を変えればよいだけ、それができないなら自主管理にした場合の業者変更もできない。

管理会社を使いこなせないなら、複数の業者を使いこなす、自主管理なんて無理だよ。

だからこのスレは終わりといってるんだよ。

＞自主管理にした場合の業者変更もできない。
あのね、自主管理の場合の業者変更は組合側で好き勝手にできるが、管理会社変更の場合は、普通決議という区分所有法をクリアしないとできない。
これは管理組合側にとって大きな足かせで、管理組合の悩みの種でもある。
法律改正で、管理会社も協力業者みたいに勝手に首にできるようになると、117さんの言ってることも頷ける。
どうだい、そういった法改正に協力しないか。

おまけに、管理会社を首にするための総会決議で、管理会社側が【議決権行使書の改竄行為】を平気でするから、なおさら難しくなっている。
だから、協力業者を首にする場合とは比較にならないほど問題が山積している。
理解できたかな。
別に理解できなくてもいいんだよ。
人それぞれ能力の差があるからね。