ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1143 アンチさん

＞どう見ても分譲価格と連動してるよね。

していませんってば。(^^;)
詳しい仕組みは既に説明済みですので、理解できなければそれが貴方の限界です。
かいつまんで言いますが
「分譲価格は購入する人の財布の中身を売主が見透かして少しでも高く設定する」のに対し
「管理費は購入する人が不満なく払える範囲で売主が想定した金額の範囲で、業務の品質が少しでも高いレベルで保たれるように管理会社が設定する」のです。
双方を「決める」タイミングも違うのだ、と説明しました。（そんなに受け容れ難いことでしょうかね…）


貴方が引用した記事の内容は、見出しに要約されているように「新築マンションの管理費や修繕積立金は全国的にどんどん上がっていて、ここ10年では２割も上がっている」ということです。貴方がそれを「分譲販売価格と連動している」と思い違いをしている理由は、掲載されているグラフに「平均坪単価」が表示されていて、それと管理費・修積金の柱状グラフがほぼ同じ上がり方をしているから、ですよね。

この２つの数字は「連動している」訳ではないのですよ。
ご承知の通り（貴方はご承知じゃないかも知れませんが）、管理会社に委託する管理業務にはフロント業務の他にも業務項目があって、その大半が「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。近年では住宅共用施設の構成が半ばインフレ的に充実してきたので、管理費もそれに応じて高くならざるを得ませんでした。しかし、購入者は必ずしも「管理費負担増を受け入れてでも華美な仕様を好むとは限らない」ので、管理費は売主も管理会社も相当な努力と譲歩を積み重ねて、ある意味「２割程度の上昇」に抑えているのです。

一方の分譲販売価格は既述したように「市場に合わせた結果」ですから、管理費の上昇に連動して上がってきた訳ではありませんし、金額的にも比較にならないくらいの上がりっぷりです。言うなれば「管理費がいくらで設定されていようと、高くできるなら極限まで高くする」という世界です。商品の仕様が高いがゆえに工事費を主とする仕入れ値も高く付くので高く売らざるを得ない。そういう事情には、管理費が高くなることとの共通性はありますが、貴方が言う「連動」とは「分譲価格が高騰しているから管理費もそれに準じてバカ高くなっている」という意味でしょうから、仕組みとしてそんなことはありませんよという話をしています。

何度も指摘しているように、貴方は管理費の各項目の算定の仕方を知らないぐらいですので、基本的に分譲販売価格よりも管理費の方が先に決まるのだという仕組みのことも知らないのでしょう。だからそこを説明したのです。管理費は分譲販売価格と連動しようがないのですよ。させる意味すらありません。それとも「売値が高くなったぶん管理費を高くすれば管理会社は儲かるのだからそうするに決まってるじゃないか」とでも考えてますか？それも、分譲事業というものの基本的な仕組みを知っているかどうかの問題ですよ。


＞「現実的な金額」ってなんだよw

そうやってすぐ笑いますが、管理費とて分譲価格と同様に「お客様に払っていただく代金」ですから、ターゲットとする層が払ってくれる額には当然「現実的なライン」がありますよ。そのラインに適う金額のことを言っています。購入者も色々研究していますから、管理費単価を他の物件と見比べて「こっちはなんで㎡単価で30円も高いの？」みたいなことを普通に考えます。そういう人に渋々でも納得して貰える金額が「現実的な金額」です。


＞なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？

利益は乗っていますってば。最初からそこは一度も否定していません。管理会社は営利企業なのですから当然ですよね。何なら利益率だって、貴方が言う３割でも５割でも狙えるものなら狙いたいところな筈。しかし現実にはそうはいかないのでしょうよ。ここでもまたお訊きしますが、管理費の「事務管理業務」はどうやって計算するのか、まだ答えは解りませんか？　事務管理業務以外の費用にも、それぞれ利益は当然に乗りますし、管理会社としては高い数字を狙うでしょうね。
貴方こそ、管理会社は非営利法人であるべきだとでもお考えですか？
繰り返しますが、管理費に払う費用には管理費の利益が常に乗っています。誰もそこを見て見ぬフリなどしていません。適切な額に納まっていると承服するからこそ払うのであって、貴方は実際の（管理会社の）利益率を（たぶんわざとでしょうが）高目にブレさせているがゆえに「お前ら儲け過ぎだろ」と言っているだけなのです。


＞委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　

委託管理報酬も「その他の人件費」も、管理業務委託費のそれぞれの項目に乗っている…という前提で貴方も今までは話しておられたのだと思っていましたが、違うのですか？　管理会社は「管理業務委託費」でしか利益を見込めないとでも？


＞自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

あの………ひょっとしてひょっとすると、なのですが、
貴方がそのアプリを「三菱地所開発の」と言っておられるのは、開発者が三菱地所本体であるというご認識だからなのでしょうか？流石に違いますよね。
アプリを開発し、有償サービスのツールとして世に出したのは「三菱地所コミュニティ」という超大手管理会社です。実際の運用とリリースはその関連会社ですがね。

このアプリの生い立ちを知った人に本来フックするのは「管理会社が自主管理を推奨するの？」というところです。貴方はこれを「管理会社の存在そのものを否定する必殺技」みたいに捉えて大喜びしておられるのですが、どうも反応がズレてやしませんかね。これも既に詳しく触れたことですが、アプリの供給元はこれを活用して自主管理を適切に部分導入することにより、本来の管理会社としての業務効率を上げようとしているのですよ。アプリを導入すれば理事会支援業務のようにワリに合わない仕事は最初から受注せずに済み、プロが手伝わなければできない仕事（貴方は「そんなものは無い」と思い込んでいるのでピンと来ないでしょうが）のみ、ちゃんとフィーを貰って、適宜マージンを取りながら外注することも視野に入れつつ、管理会社として今後も引き受けよう…というアイデアな訳ですよ。

アプリが普及してくれば、管理会社は人の話を聞かない貴方のようなモンスター組合員の面倒をみるのは組合員の皆さんにお任せして、テクニカルな業務だけで機械的に利益を上げるようになるでしょう。管理会社として利益を上げる構造はより堅固に確立され、貴方程度の知識ではツッコミの入れようも無くなるに違いありません。

アプリの話、もっとしますか？（笑）私はイヤなどころか大歓迎ですよ。管理会社アンチに過ぎない貴方がKURASELの話題を切り札であるかのようにしていることに心底驚いています。これが定着して、他の管理会社もどんどん類似のものを導入するようになれば、ある意味貴方は終わりですよ。自主管理推進論モドキを唱えていては管理組合の中で立つ瀬が無くなるだけです。

>>1146 匿名さん
＞意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

それを「意識が高い」と称することは普通ありませんよね。いくら貴方でもそこは感覚的にお分かりになる筈。

適切な管理には正しい知識と判断、そしてお金が必要なのだとい現実に目を向けず、本来の管理主体である管理組合の構成員でありながら自分では相応の勉強も努力もせず、フロントマンに全てを押し付けるくせにその対価は一方的に否定するような者が幅をきかせているような管理組合は、管理会社にとっては「意識が低い管理組合」なのでしょうね。なので相手をするのはやめて、力を貸してくれと言う仕事が何等かあればそこはお代を貰って協力してあげましょう、ということだと思います。

貴方が言う「操り易い管理組合」は、普通に管理会社の養分でしょうね。私は別にそういう組合がどうなろうと興味はありません。ただ、それが現代の大勢ではないと思っていますので、操り易い管理組合だけを相手にして管理会社が存続するような状況では、とっくになくなっていると感じています。

>「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。

全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？

マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。

自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

>>1153 匿名さん
アンチさん。
貴方のような人に紹介するには少々もったいない話なのですが、「管理費として現実的な金額」という言葉をお嗤いになったので、ちょっとだけそこを掘り下げておきます。どちらかと言うと貴方以外の方に知っていただきたい内容です。

以前私が「将来の区分所有者となる方々が規約作成に参加するケースがある」という話を貴方にしたのを覚えていらっしゃいますか？　…たぶん覚えていませんよね。
例えばマンション建替事業や市街地再開発事業のように、その土地に元々権利を持ち生活していた人がいる事業で建設されるマンションにおいては、その人達がその場所で生活再建することを眼目としたルールが法に定められています。純粋にデべが行なう分譲事業でデべが規約を制定するように、土地の権利者が規約を自ら作ることができる、という仕組みが法律に定められているのです。

そういう場合においては、管理費の金額は分譲販売価格が確定するずっと前に、地権者に対しては大まかな目安として示されます。管理規約や使用細則が作られる前に、ですよ？
多くの場合、従前地権者は「分譲マンションの区分所有者」ではないので、管理費を払ったことがないという人も多いです。マンション建て替えや再開発への賛否はどうあれ、将来的に区分所有者となり管理費を負担しなければならないとなれば、その金額を把握できなければ事業への賛否も判断できないという当然の課題があります。なので、事業の施行者である地権者たちは、自分達の生活に見合った規約を作成し、現実的に支払っていける管理費を設定するために、委託業務の内容についてもそれなりの精査をする訳ですよ。

私が「現実的な金額」と言ったのは、一例としてそういう背景がある中で、実際に払うことになる人にとってはリーズナブルな金額というものがある、という趣旨です。分譲購入者とて同じなのですよ。管理費とは、将来的に区分所有者になる人にとって「現実的に払い続けることができる金額」である必要があるのです。分譲販売価格に安直に料率を掛けて決める訳にはいかんのですよ。その「現実的な金額」にすり合わせができるように、管理業務の委託仕様を決める必要があるのであって、場合によっては建物の仕様ですら調整する必要が生じることもあるのです。

「分譲価格が高くなればそれに連動して管理費も高くなる」という認識が如何に安直で、事実に基づかないものなのか、知っていてわざと仰ったのではないのであれば、気付いていただきたいものです。
管理費の適正さを語るにあたっては、ものすごく重要な認識のひとつです。

>>1154


あの、せっかく長文書いていても大半が関係ない話で、全く質問に答えてないよね。
「現実的」かどうかではなく、近年の新築物件で管理費が「上がった理由」と根拠を聞いているんですが・・


貴方が>>1151で書いていた、「仕様が上がったから管理費が上がった」という根拠について聞いているのですが、繰り返しますが、最近のマンションでどんな仕様が上がったから、それがどういう理由で管理費の上昇という形で反映されたのかを聞いているんですが。。

どんな仕様が上がったからそれがどういう形で管理費の上昇として反映されたかを聞いていますよ？

>>1155 匿名さん

慌てなくともお答えしますよ。
先に>>1154を用意してあったので前後しただけです。

＞全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

そうではありません。
例えば、この10年の間にエレベーターや機械式駐車場の保守点検に関する基準が改正され、端的に言えば「以前より金がかかるようになった」という経緯があります。私は実務として手続きに関わった訳ではないのですが、竣工済みのマンションにおいてそれが組合の収支を圧迫して問題になった事例が複数あり、過去も蒸し返してちょっとした騒ぎになったことを記憶しています。「何でこのマンションにはこんなにデカい立駐機があるんだ！金がかかって仕方がない！」とか、竣工当時は想定されていなかったクレームが各方面に生じたものです。ちょうど時期的には、都市部における自家用車の保有率低下が話題になっていた時期でもあり、影響としてはかなり目立つものでした。ある事例においては、２基設置されていた立駐機が当初はほぼ全区画が埋まっていたのに、改正後は半分くらいしか稼働しなくなり、実際に機械を止めてランニングコストを一時的に凍結させたという話もありました。元々は必要だった設備が「過剰なものに変わった」という不幸なパターンですが、仕様の多寡が管理費に影響するという実例を説明するには十分過ぎるくらいインパクトがある話です。

管理開始後の事例に限らず、新築マンションの管理費設定にもこうした変化は大きく影を落としたことでしょう。また、既述した「住宅共用施設の充実化」は、全ての分譲マンションにおいて一律に生じたことでは当然ありません。都心居住ブーム・マンションブームもいくつか山と谷を越える中で、市場において評価される付加価値も変化し、各デべが採用する住宅共用施設も取捨選択が進みましたので、全てのマンションにおいて同じものが同じように整備されたなどということは有り得ないです。


＞ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？
＞マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

基本的なことですよね。
例えば管理委託費の大項目のひとつに「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。また「清掃業務」という大項目もある訳ですが、これも対象部分の仕様によって清掃業務の仕様が変わる可能性があります。大きな吹抜形式のラウンジでも作れば、そのメンテナンス費用は当然上がります。


＞マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。また、貴方は敢えて触れていないのかも知れませんが、いわゆる一般的な「管理人さん」とは別に、それ自体がマンションのグレードを裏付けるような現場スタッフが配置されることがありますよね。他にも、施設構成・設備構成によってはその管理責任者や常駐スタッフが必要になり、その人達の人件費が見積り時に計上されることも普通にあるじゃないですか。

管理費とは、そういう要素の積み上げによって決まるのですよ。


＞大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。
＞自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

既述の通りです。
ここで貴方も勉強なさってください。
標準管理委託契約書の第３条に「管理事務の内容及び実施方法」として、４つの大項目が示されています。私がこれまで再三例示したものですが、ここに上げられている４つの大項目それぞれについて、具体的な業務内容が別表として定められています。
https://www.mlit.go.jp/common/000027774.pdf

貴方は「１．事務管理業務」のことしか頭にないのでしょう。
実際には管理人を含む現場実務スタッフの人件費や、建築・設備それぞれに係る定期的な保守点検や清掃にかかる費用などが管理費の一部として計上されます。対象物の仕様が上がれば管理費は当然上がります。それが上がる理由は分譲価格が上がる理由とは大きく違います。


逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？
理由には触れなくても構いませんので、Yes・Noで是非ともお答えいただきたいですね。私たちの会話が噛み合わない根幹にかかわることです。

>>1155 匿名さん

1154で書いた内容を「訊いていることと全く関係ない」と仰いましたが、私も決して狙って書いた訳ではないものの、大いに関係はありますよ。管理費は分譲販売価格からは直接支配されることはなく、建物や設備の仕様に応じ、適正かつ現実的な金額の範囲で決められるのだと説明しましたよね。それを「決める」場面において、例えば直近の近傍事例で同規模のマンションの管理費が㎡単価で300円だから、このマンションもそれでいきましょう、と提案したところで「現実的じゃない」と決定権者から一蹴されることが現実にあるのです。一蹴されないように改めて金額を提案し直さなければなりません。何処の事例で金額がいくらだったのかをお訊きになっているのですか？　だとしたら流石に教えません。実例が示されなければ仕組みを理解することもできない、と仰るのなら残念ながらそれまでです。

>>1156

エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・


>「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。

設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

色々と分かりませんので明快に解説をお願いします。

>時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。

最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

例えば１０年前のタワーマンションと同規模の今のタワーマンションでスタッフの数が増えているという根拠はどこにあるんですか？それとも想像？

>逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？

近年はむしろ共用部は使われないことが多いので減っている傾向がありますよ。昔はシアタールームやキッズルームとかありましたが、今はあってもラウンジとゲストルームくらいで、ラウンジがないタワマンもあります。それなのに管理費が上がってるからおかしいなと思ってますが。。

>>1148 匿名さん
お前いつも日本語ガーッて言うが、お前みたないな底辺には何を言っても無駄なのはこのスレにいるいわゆる擁護派は知っている。
管理費が何か、委託管理報酬が何か、その関係性を調べろド底辺

>>1158 匿名さん

＞エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

「設備管理業務」と「清掃業務」は、ひとつ前のレスで示した「４つの大項目」の段階で別々です。もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。お願いですから、標準管理委託契約書と別表の内容に目を通していただけませんかね。それをしても尚、こんなことをいちいち訊いてくる様では、やはり貴方に自主管理の実現など到底ムリでしょう。

「仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？
仕様が高いということと「新しい」ということは同義ではありませんよ。仕様が高いものを作れば、その維持管理には相応に金がかかるという、感覚論的にも当たり前の話でしょう。新しかったものも年を経れば古くなります。それでも、仕様が劣化する訳ではないことぐらい理解してください。古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。


＞そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？　もっと言えば「売り切るため」でもあります。坪単価500万で販売事例がある地域で、坪200万でも収支が合うからと言ってチープなものを作り・売るという愚かなデべはいないと私は思っていますし、競争力を高めるためにも仕様の追求は不可欠でしょう。結果、インフレ的な仕様追求合戦、高値の取り合いが生じているのも事実ですがね。マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、組合で運営することを考えたら負担の方が重いからもうやめたら？という声が、購入者側から上がるようにもなってきているぐらいです。貴方からもご指摘をいただいた通りですね。


＞そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。その他の人件費やエレベーター保守費は、仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。「最新のものだから高い」という訳ではありませんよ。そこは既述の通り、凝り固まった貴方の頭の中身をほぐして考えていただくしかありません。もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

貴方自身もサンプルを挙げてまで言っていることじゃないですか。「分譲価格に応じて管理費が上がった」のだとね。管理費は分譲価格に連動はしていませんが、それぞれが建物の仕様を算定根拠としているという点は私も肯定した筈です。分譲価格は仕様に基づいて決まる工事費を回収しつつ利益を得られる金額とする必要があるのであって、管理費も仕様に基づいて決まる維持管理費を意識しつつ、管理会社が利益を得る前提で、払う側が現実的に払える金額で設定する必要があるのです。


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

私もそこまで言い切ってはいませんが、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。是非教えていただきたいですね。私としては「依然として平均値を上げる要素がある一方で、下げる要素もある」という捉え方をしています。この10年で工事費も販売価格もものすごく上昇しましたので（工事費はもっと前からですが）、そもそも両者の値上がりには、仕様云々にかかわらず「底上げ」をしている要素があります。


どうですか、難しかったですか？
でも、自主管理を目指すのなら越えなければならないハードルですよ。
組合員の中には、私のような者もいると思った方がよいです。しかもひとりやふたりではなく。そういう者に「一緒にやろう」と思わせる理屈を貴方が携えていない限り、今の貴方ではムリですよと言っています。


>>1159 匿名さん

「お前」はやめましょう。「ド底辺」もです。
批判する相手のレベルにわざわざ降りる必要などありません。
それと、私を「擁護派」に括るのもやめていただきたいですね。
私は管理会社を擁護したいのではなく、自主管理の有用性を唱え、実現を目指すのであれば、その方向性自体は正しいので、同調者を募る言葉や方法は間違えないようにしましょうと言いたいのです。管理会社憎し、という感情だけではどうにもならない、とアンチさんにお伝えしているところです。

すみません、重大な誤記をしてしまいました。

>>1160
＞管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。

↑このくだりは「管理員人件費」ではなく「事務管理業務費」に対するものです。アンチさんが言う「フロント業務費」の部分です。管理員人件費は「その他の人件費」に含まれます。訂正させていただきます。

>1160

結局、自分で言ってることも、まともに何一つ根拠を答えられないんですね。
仕様が上がったから管理費が上がったと言ってるのに、具体的に何の仕様が上がったかということも言えないんですか？

>エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


>短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。

あなた自身が言った内容に突っ込んだら、答えられず「考えてみてください」ってどういうことですか？？

＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

>もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。
>仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？

あなた自身が仕様に応じてコストがかかると言ったので、では具体的に何の仕様が
最近の新築物件で仕様が平均的に上がったから管理費の平均値が押し上げられたのかを聞いているんですが、自分が言った根拠も答えられないんですか？　改めて聞きます

>古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。

古くなったからではなく、年代に応じて管理費が変わっているので、古さの話ではないですよね？グラフのリンクもあるので、事実を元にした根拠をお願いします。


>デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？

あの、仕様が良いマンションがあることと、最近のマンションは平均的に仕様が上がっているか、とは別問題ですよ？　頭大丈夫ですか？　近年、管理費が「平均的に」あがってるわけで、貴方が言うように「全体的な仕様が以前より上がってコストが掛かるようになった」というなら、その根拠となる仕様の変化を聞いてるんです。

本当に不動産関係なんですか？仕様を良くして高くできるなら、地方だって東京と同じような値段で売れてしまいますよね？

私は基本的にその時の土地の仕入れや建設工賃で分譲価格の平均が変わると理解しているので、同じ仕様でも年代が変われば分譲価格が変わるけど、同じ仕様なのにそれに釣られて管理費が変わるのはおかしいという話です。ところがあなたは仕様自体が変わったからと言う。そう言うなら具体的に何の仕様が変わったのか、その根拠を聞いてるんですが、それを一向に答えませんよね？

>マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、

こんなことはこの１０年、大きく傾向は変わってませんね。そもそもカフェまである物件なんて多くないし、よほどの高級物件でれい

＞仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。

だから、高ければって、そういうならどこが高くなったのか、具体的にその
高くなった仕様を教えてください。

>もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

それはあんたでしょw

>管理費は分譲価格に連動はしていませんが、

誰がどう見ても、連動しているのは事実ですよ？　あのグラフを見て連動してないとどうすれば言えるんですか？


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

>私もそこまで言い切ってはいませんが

いやいや、仕様が上がるから管理費が上がると言ってるわけだから、何の仕様が上がればそれに影響されて管理費が上がると言えるはずでしょう。で、なければ根拠もなく言ったということですか？

＞、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

だからどの仕様が上がれば人件費が上がるんですか？　また、最近の傾向として、最近の新築物件の人件費を押し上げた具体的な仕様を聞いているんですが？

>貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、

ほう、既存物件でも進んでいるとは、どんな根拠ですか？

そもそもタワマンだけでなく、全体的な傾向で、管理体制のリストラなんて起こっているんですか？　貴方の自分で言ってる解説の根拠なんでちゃんと説明してくださいね。

ってか、そもそも既存物件や新築物件でもシェイプアップが進んでいるのに、新築物件は管理費を２割も押し上げるほど仕様をグレードアップさせているというあんたの主張は矛盾してませんか？

一体、どうなってるんですか？

>それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。

>私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。

知らないので、って貴方、知らないのになぜ、否定できるんですか？知らないことでも平気で否定するんですか？言ってること無茶苦茶ですよね？　

私は仕様もたいして変わっていないのに近年は管理費だけ上がっているのは管理会社がぼったくってるだけだと言ってる。でも貴方は仕様が大幅に変わったからだと言ってる。だったら、何の仕様が変わったから管理費が値上がりしたのか言えるはずなのに、関係ない長文で誤魔化しているだけですよね？　

>>1162 匿名さん

ごめんなさい、目が泳いでしまって…
ちゃんと読んで返答する気になれるまで少し時間をいただきます。
貴方もなかなかの長文傾向ですよね。しかも過去にやりとりしたことの延々繰り返しです。受け容れたくないことは断固拒絶して「意味わからない、日本語おかしい」と全否定しているだけでは、それこそ態々書き込んでいただく意味はないですよ。文体としても、私をどうこう言えるレベルではないと感じますし。

私も別に貴方からのリアクションは無条件で望んでいません。ちゃんと考えてくださった上での返答のみいただきたいものです。私の見解に対する賛否は別ですよ。

私は私で、貴方に対しては言いたいことだけ言わせていただく、というスタンスで当面はいきます。幸いにも、ちゃんと会話が噛み合う方の参加も散見されますのでね。意見が一部合わなくとも、正しく人の話を読み聴きできる方との対話は有意義です。貴方も、その気があれば横で見ていればよろしいかと思います。

>>1162 匿名さん

あ、それと、レスをいただくにあたって、私が書いたことをいちいち丸ごと引用しなくても大丈夫ですよ。自分が書いたことぐらいは自分で遡りながら読ませていただきますし、頭の中にも入っていますので。マーキングとしては触りの１行ぐらいで十分です。

「読みやすいように作文せよ」と仰るのなら、そういう基本的なところでも規範を見せてください。では、引き続きどうぞ。

>>1164

結局、自らの主張の根拠を聞かれてもまるで答えられないってことですか？

貴方は最近の物件の管理費が上がった原因を仕様が上がったからだと答えた。

では、管理費上昇に繋がる、上がった仕様の中身って何ですか？とシンプルなこと聞いてるだけですよ？

自分の主張の根拠を聞かれてるだけなのに何故答えられないんですか？

○○が上がったからだと、普通に言えば良くないですか？どうなんでしょうか？

しかし、管理会社の労力に対してコストが高すぎて契約する意味がないと言ってるだけなのに、擁護派のまともな反論が何一つない。管理会社を擁護したければ、費用対効果で、契約の意味が亜ことを説明すればいいのに、指摘した人物の個人攻撃に話をすり替えて毎度、意味不明な長文で誤魔化しているだけ。

非常にシンプルなことしか聞いてないのにw

擁護派はいなくなったかな？
まあ、擁護にもなってない酷いバカだったが。

>>1165 匿名さん
＞○○が上がったからだと、普通に言えば良くないですか？どうなんでしょうか？

いえ、そこはもうホントにお答えするのに辟易していまして……。
例えば、共用廊下やエントランスホールの床仕上によって清掃費が変わる訳ですし、照明器具の配置や種類によってはその維持管理費が変わる訳です。華美な住宅共用施設が見直される傾向にあるとは言え、ペット関連の設備やスタディブースのようなものは依然として人気があり、コロナ以降はさらに引き合いがあるとも言われます。ゲストルームも、他に余計なものを作るぐらいならそれだけでいい、という発想の下では、１区画で良かったのが２区画以上にしようという動きもあります。受益者負担とすることができるものも多々ありますが、全体で共用することが前提となっているものの仕様は基本すべて管理費に影響すると考えるべきですよ。

…ここまでで、貴方が「何が？」と訊かれたことにそこそこサンプルを挙げました。アホらしいと言いながら結構答えちゃいましたよ。訊かれる前にも散々触れたことなのですが…。他にももっともっとありますが、これ以上は面倒なので勘弁してください。付き合いきれません。「仕様が上がれば維持管理費も上がる」という項目として、当然貴方もご存知だという前提で「管理費は建物や設備の仕様に応じて、現実的な金額を目指して決めるものです」とお伝えした訳ですが、貴方は一体どの辺りで迷子になっているのかホントに解らなくなってきました。

釘を刺しておきますが、私は「管理費が上がった原因のすべてが仕様の上昇によるものだ」とは言ってませんよ。貴方が強引にそういうことにしようとなさっているのは薄々感じるのですが、まあ無駄なことです。管理費は貴方にとって都合のよくない上がり方をしているのは、残念ながら多分事実でしょう。
管理費が上がる要因は建物や設備の仕様以外にもあります。貴方が大嫌いな管理会社の利益率とて、上がる要素はあるでしょう。何度も触れているように、建築工事費自体が様々な要因で上がってきた中では、仕様が変わらずとも維持管理費が変わることは起き得ますし、現に起きているからこそ、貴方が問題にしておられるような「管理費の上昇」にも繋がっているのだと考えるべきです。人件費も同様ですね。

貴方が、管理費の不当性を唱える中で「分譲価格の上昇に連動して管理費も勝手に上がった」的な謎理論を前提に色々デタラメなことを言うので、そうではなく、『管理費は管理費で分譲価格と同じように仕様に基づく積算根拠があるのであって、分譲価格にしかない要素（市場の影響）は直接被ってはいない』という説明をした訳です。管理費は分譲価格に連動して上がっている訳ではない、というのはそういうことです。今後は「建設コストに連動して」と言えばだいぶマシになりますよ。

管理費の金額が気に入らないのなら、業務仕様の内容をチェックするべきです。そこで不適当な部分を洗い出して、金額の圧縮を図ってください。私が管理会社を擁護することがあるとすれば、その「業務項目ごとの金額」について、あからさまに管理組合を欺くような提示を普通の管理会社ならしないだろうと言うぐらいでしょうかね。すると思うのなら疑えばいいです。それこそマンション管理士でも頼って、見積書のチェックでも頼んでみたらどうですか？　その判定結果こそ何を根拠に信用するのか私には皆目解りませんが、そこまでやっても見抜けなければそれまででしょう。

どうしても解っていただけないのは、やはり「管理費は業務仕様に基づいて管理費として積算されている」という点みたいですね。だから、建物が大規模化して負担者が増えれば、㎡単価で機械的に集めた管理費総額の３割だの５割だのが自動的に管理会社に入り、業務項目関係なく徴収したその金の大部分が管理会社の懐に入る…という凄まじい妄想に囚われているのでしょう。そりゃあ、管理会社のことを嫌いにもなるでしょうね。私もそんな委託契約の内容だったら管理会社を即刻クビにするべく動きます。スキームを作ったデべも問題にしますよ。その前に、たぶんそのマンションを買うには至らないと思いますが。


＞管理会社の労力に対してコストが高すぎて契約する意味がないと言ってるだけなのに

本当にそこだけ仰りたいのであれば、ずっと前に結論を示しています。
「貴方にとっては意味が無いだけで、世にある委託契約はコストが適正であるという管理組合の判断に基づいて締結されています。」
隣の芝が青く見える訳でもないでしょうに、納得して費用負担している人達の心配を何故貴方がするのでしょうね。管理会社を全否定するには同調者が必要だからだろうと想像しますが、別にそんな面倒なことはしなくとも、貴方が自主管理で苦労なさること自体は誰も否定しませんし、止めません。貴方がアンチで居続けること自体は誰も邪魔はしないと思います。

アンチさんへ

錯綜したやり取りをリセットするためにも訊きたいのですが、貴方としては管理費が年々上昇しているのは何が原因だとお考えなのですか？

「分譲価格に連動しているからだ」というご見解は既に聞きましたが、それだけなのですか？　他にもあるのであれば、ここで明確にした方が良いと思いますが。「管理会社が余計にマージンを取っているからだ」というのが多分あるのでしょうね。その２つだけということで合ってますか？

私は、仮に仕様が同じでも時代の変遷とともに管理費は上がる可能性はあると思ってます。理由は既述の通り、仕様だけが管理費の算定根拠ではないからです。ここまでの内容を整理すると、貴方も「仕様が変わらなくとも管理費が上がった」と言っておられますよね。その上昇率が10年で２割にも達すると。「分譲価格への連動」と「管理会社の利益確保」の２つだけがその要因だというのが貴方のご見解だと私は捉えているのですが、間違っているようでしたら今のうちに訂正してください。お願いいたします。

>>1168

ツッコミどころ満載ですね。

>いえ、そこはもうホントにお答えするのに辟易していまして……。

貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

>共用廊下やエントランスホールの床仕上によって清掃費が変わる訳

ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

>…ここまでで、貴方が「何が？」と訊かれたことにそこそこサンプルを挙げました。

ってか、「○○で変わることがある」ってことが最近、管理費が上昇したことの根拠にするには、「最近の物件は○○が変わってからその影響でコストが上がっている」と説明できないと根拠にならないでしょう。

つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

何度も聞きますが、「管理費上昇に繋がる仕様が変わった事実」はどこにあるんですか？


>色々デタラメなことを言うので

ほう、どこですか？　具体的に事実に反した間違った記述があれば指摘してください。

>「貴方にとっては意味が無いだけで、世にある委託契約はコストが適正であるという管理組合の判断に基づいて締結されています。」

1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

>>1169

分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

質問に質問で返す前に自分の主張の根拠を説明すべきでは？

近年の管理費の上昇の要因とあなたが主張する「仕様が変わったから」と言う、その変わった事実を教えてください。

管理会社擁護派は自分の言ったことすらろくに説明できないとは、どうなってるんだ？
本当に仕事してる人なのかな？

>>1170 匿名さん

＞貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

なぜ辟易しているかと言うと、答えたところで貴方に届かないからです。
ウンザリしながらもいくつか例示しました。それでも「関係ない長文で答えもせずに」と乱暴に片付けられてしまうものですから。辟易するしかないですね。
「仕様の一部が上がった」という事実を示すことはできますし、こうして何度もしていますが、それが管理費総額を上げていると言った覚えはありません。他の業務項目で下がる要素があれば管理費総額は下がることもあります。なので、私がここで貴方のその問いに答えたところで『管理費が10年で２割も上がった』ことの根拠にはならないのですよ。

なのに貴方は執拗に「仕様のどの部分が上がったというのか」と訊くのです。それが何故なのかに立ち返りましょうか？
貴方は管理費が高いのは分譲価格が上がっているせいだと言いましたね。ただの便乗値上げでしかない！と言いたいのではありませんか？　それを「販売価格に連動している」と表現したのでしょう。私はそうではなく、管理費は管理費で分譲販売価格とは別の算定根拠があるよと指摘しました。管理費には建物仕様・設備仕様の変化が作用しているのであり、建設工事費や人件費も影響していて、管理会社としての利益確保という目的も適切な範囲内では許容せざるを得ないと。管理費の構成要素すべてが上昇要因となり得るのであって、実際に上がったのは「分譲価格に連動して」ではなく、諸々の上昇要因のせいだと言っているのです。建物の仕様はその一部です。

逆に分譲価格を基に上昇している部分があると言うのであれば、それは管理費のどの費目ですか？答えられるのですか？

貴方は私の指摘の一部を切り取り、「じゃあ仕様の何処が上がったのか言ってみろよ」と私に突き付けているに過ぎません。どうにかしてマウントを取りたいがために、私の発言を都合よく切り取っている訳です。でも、それで仮に私から答えが得られたとして貴方の根本的な理屈は覆らないのですよね。もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、他にも管理費が上がる要因はあるのですから、それで貴方が私からマウントを取ることにはなりません。
管理費は「建物の仕様など関係なく」販売価格の上昇に便乗して管理会社が好き勝手に値付けしているだけだと。それが貴方の基本理論です。その暴論に近い屁理屈を貴方が改めない限り、私が実際の仕様の変遷について貴方に説明する意味はありません。私もムダなことはしたくありませんし、エビデンスとして見せなくてもよいサンプルを加工してまで披露するのは徒労でしかないです。

貴方は未だに管理費の一般的な費目構成や算定方法を解ろうとする様子が無いので（認めてしまえば管理会社を攻撃できなくなりますからね）、私にこのような断片的な謎掛けをすることではぐらかしているだけですよ。管理費に影響する仕様をいくつか例示したところで「それがどうした？」みたいなことしか言わないのはそのせいです。

一例を示しましょう↓

＞ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
＞また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

それを訊いてどうするのですか？
仮にある部位で清掃業務費が２割増えるほどの仕様差があったとしても、それだけで管理費全体が２割上がる説明にはなりません。逆に下がることだってあるでしょう。少なくとも契約１件丸ごと、複数件数分を並べて全体の費目を見渡さなければ議論になりませんよね。私は貴方のために見積書の比較表や単価表などの資料を提供するつもりはありませんよ。例えば共用廊下が中廊下になり、仕上材として使われる材料によって清掃仕様が変わるという当たり前のことは言えても、使う資材のメーカー・型番・積算単価などを具体的に示し、それぞれにおける清掃業務単価を個別に示すような作業は、私も専門業者ではないので出来ません。「管理費は仕様に応じて変わる」という認識があり、それを費用の適否をはかるものさしのひとつにしているというだけです。仕様書や見積書を私が作る機会は無くとも、見て内容を評価する機会はあります。私が言っていることは「良いモノを使っていればそれだけ維持費がかかると認識している」程度に受け止めてください。その程度のことでさえ素直に受け容れられないのなら、私も無理に貴方へ一般論を押し付けたりはしませんよ。困るのは貴方だけで、私はその一般論とともに行動して何も困っていませんのでね。貴方は視野狭窄な決め付けのせいで委託管理という合理的な選択肢を徒（いたずら）に排除しています。勿体ないとは思いますが、それが貴方個人の選択であり、限界です。


＞つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

そうでしょうね。貴方が「現実」と仰っていることは私にとっては現実ではないので、その裏付けのための説明をするつもりはそもそもありません。
分譲価格の平均坪単価の上昇、管理費の平均値が10年で２割上がったということ、どちらも私は、貴方が何処かから拾ってきたグラフで見せられた「結果」でしか見ていませんので、分譲価格と管理費の算定の仕方や昨今のマンション実況に思いを馳せて「そりゃそうだろうな」ぐらいにしか思っていません。細かい原因は把握できませんのでね。貴方とてそうでしょう？　ただ単純に「管理費は分譲価格に連動して２割も上がったに決まってる」と個人的感想を述べているのみで、私は「そりゃ事実無根でしょ」とツッコミを入れただけです。

貴方も「起こっている現実」については何も説明できないと思いますよ。デべが売らんかなで上げた分譲価格に、お決まりの料率を掛けて算定されるのが管理費だと思い込んでおられるだけですから。それぞれに上がった理屈があると仰るのだとしても、その理屈をお訊きしたところで説明はできないでしょう。多数のサンプルから成る数値的トレンドの推移を分析するということは、貴方が感覚的に出来るほど簡単な話ではないということです。本気で知ろうとするならば、業者にお金を払わなければならないぐらいの話です。


＞何度も聞きますが、「管理費上昇に繋がる仕様が変わった事実」はどこにあるんですか？

何度もお答えしていますが、貴方が認めようとしないので話がループしています。貴方が良く言う「過去レスを見やがれ」とでも言えば良いですか？


＞>色々デタラメなことを言うので
＞
＞ほう、どこですか？

ほぼほぼ全て、ですね。
少し前にリストとしていくつか項目に整理したことが代表例です。
例えばこれ↓もそうです。

＞1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
業務仕様に基づくフィーを設定した上で契約している筈なのに、その１割しか仕事をしていない、あるいは本来適正なフィーの10倍を取っているという「事実」があるというのに、大多数の管理組合が管理会社をパートナーに選んでいるのは不思議なことです。デべのお仕着せの管理会社だと言うなら契約を切ればいいのに。世にある管理組合の93％は、その事実を知らない・見ようとしないボンクラばかりで構成されていると。そう仰りたいのでしょうか。あるいは、管理会社は下請をタダ同然で使うことができているから、仕事をしなくてもフィーはごっそり取れるのだというご認識ですか？
そうとでも解釈しない限り、貴方の「1/10の労力」云々は説明がつきません。
それらすべてがデタラメだと言っているのですよ。


＞分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

便乗値上げを「連動」と表現しただけだと仰るのなら、もっときちんと訂正なさってください。それは本来の「連動」とは意味が違いますので。私は、管理費のあらゆる項目に「分譲販売価格を算定根拠とする費用」は含まれていないと思っていますので、単に同時に同じ動きをしただけでは連動とは言いませんよと指摘しました。

便乗値上げ？　管理費のどの項目が売価に便乗して上がったというのですか？
分譲価格が高いから管理費もこのぐらい取れるだろう、と管理会社が考え、デべもそれに同調したとでもいうことでしょうか。それが市場に通用したらデべも苦労知らずでしょうね。

事務管理業務費がそういう上がり方をしたということであれば言いたいことは解らないでもないです。だとしても、連動しているとまで仰るのであれば数値的に示せる筈ですよ。事務管理業務費の中に販売価格に基づく要素はどこに？　管理業務委託費はどのように算定されますか？　これも私からは何度も訊ねていることですが、一向に無視され続けています。具体的な金額を訊いている訳ではなく、算定の「考え方」を訊いています。解らないなら解らないと仰っていただけば結構。それでこの議論からは解放されますよ。私も深追いはしません。アンチさんには【アンチ】というデカいラベルを貼って、今後も本来の正しき自主管理検討者と見分けが付きやすいようにし続けるだけです。

＞貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

なぜ辟易しているかと言うと、答えたところで貴方に届かないからです。
>ウンザリしながらもいくつか例示しました。それでも「関係ない長文で答えもせずに」と乱暴に片付けられてしまうものですから。辟易するしかないですね。

だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。



>「仕様の一部が上がった」という事実を示すことはできますし、こうして何度もしていますが、

どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。



>それが管理費総額を上げていると言った覚えはありません。

総額でなくても大半でいいので近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

>なのに貴方は執拗に「仕様のどの部分が上がったというのか」と訊くのです。それが何故なのかに立ち返りましょうか？

何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw


>管理費は管理費で分譲販売価格とは別の算定根拠があるよと指摘しました。管理費には建物仕様・設備仕様の変化が作用しているのであり、

管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。近年、管理費が上がっているのは仕様があがったからと答えたので、その具体的な根拠を聞いているのです。仕様が変わったからだと貴方が答えた根拠を聞いているのに、「管理費はこうやって決まる」と話題をそらすのはやめていただきたいです。


>逆に分譲価格を基に上昇している部分があると言うのであれば、それは管理費のどの費目ですか？答えられるのですか？

土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

>貴方は私の指摘の一部を切り取り、「じゃあ仕様の何処が上がったのか言ってみろよ」と私に突き付けているに過ぎません。どうにかしてマウントを取りたいがために、私の発言を都合よく切り取っている訳です。

一部を切り取っているのではなく、貴方は管理費上昇の主因は仕様が充実したからと言ってるから、その具体的な中もを聞いているだけですよ？些末な部分の上げ足を取っているわけではなく、貴方の主張の根拠という根幹の部分を聞いているわけなのですが。。



>でも、それで仮に私から答えが得られたとして貴方の根本的な理屈は覆らないのですよね。もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、他にも管理費が上がる要因はあるのですから、それで貴方が私からマウントを取ることにはなりません。

マウントとかどうでもいいので普通に根拠と事実を聞いてるだけです。根拠が正しければ間違いを認めますよ。

>その暴論に近い屁理屈を貴方が改めない限り、

なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

>私が実際の仕様の変遷について貴方に説明する意味はありません。私もムダなことはしたくありませんし、エビデンスとして見せなくてもよいサンプルを加工してまで披露するのは徒労でしかないです。

結局、自分の言ってることの今季よも言えない空論を言ってるってことですか?


>貴方は未だに管理費の一般的な費目構成や算定方法を解ろうとする様子が無いので（認めてしまえば管理会社を攻撃できなくなりますからね）、私にこのような断片的な謎掛けをすることではぐらかしているだけですよ。管理費に影響する仕様をいくつか例示したところで「それがどうした？」みたいなことしか言わないのはそのせいです。

算定方法は聞いてないですからね。貴方が近年、仕様が上がったから管理費が上がったと主張したので、何の仕様が上がったのですか？と極めて基本的な事聞いているでけなのに。

一例を示しましょう↓

＞ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
＞また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

>それを訊いてどうするのですか？

いや、貴方がそう言ったからでしょw


>仮にある部位で清掃業務費が２割増えるほどの仕様差があったとしても、

なんで、近年管理費が上がった仕様の変化を聞いているのに、仮定の話で答えられるんですか?



>それだけで管理費全体が２割上がる説明にはなりません。逆に下がることだってあるでしょう。少なくとも契約１件丸ごと、複数件数分を並べて全体の費目を見渡さなければ議論になりませんよね。私は貴方のために見積書の比較表や単価表などの資料を提供するつもりはありませんよ。

全体的な管理費の市況の変化について聞いてますので、特定の見積もりを言われたところで答えになりませんよね。最近の物件は○○が変わったから管理費が高くなっているということが聞きたいだけです。ちゃんとあなた自身が根拠を基に

自分の主張を言ってるのであれば簡単に答えられるのでは？　それとも単なるその場限りの出まかせで擁護を目的に出てしまったデマですか?



>例えば共用廊下が中廊下になり、仕上材として使われる材料によって清掃仕様が変わるという当たり前のことは言えても、使う資材のメーカー・型番・積算単価などを具体的に示し、それぞれにおける清掃業務単価を個別に示すような作業は、私も専門業者ではないので出来ません。

そこまでは聞いてませんよ。最近○○が変わったからというので結構です。ただ思い込みではなく、事実の一端でもいいので示してください。でないといくらでもウソつけますから。

>「管理費は仕様に応じて変わる」という認識があり、それを費用の適否をはかるものさしのひとつにしているというだけです。

そんなことは当たり前です。聞いているのは、近年、実際、何の仕様がトレンドとして変わったかを聞いているのです。



＞つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

>そうでしょうね。貴方が「現実」と仰っていることは私にとっては現実ではないので、その裏付けのための説明をするつもりはそもそもありません。

要するにあなたは何の裏付けも取れないことを話しているということをやっと認めたということですか？


>ただ単純に「管理費は分譲価格に連動して２割も上がったに決まってる」と個人的感想を述べているのみで、私は「そりゃ事実無根でしょ」とツッコミを入れただけです。

個人的感想ではなく不動産関連市況の調査会社である（株）東京カンテイ　首都圏「マンションのランニング・コスト最新動向」のデータです。

>多数のサンプルから成る数値的トレンドの推移を分析するということは、貴方が感覚的に出来るほど簡単な話ではないということです。

いや、貴方が仕様が変わったからだと言ったからその根拠を聞いているだけなのですが、一体全体、何言ってるんです??自身の発言すら理解できないんですか?

>何度もお答えしていますが、貴方が認めようとしないので話がループしています。貴方が良く言う「過去レスを見やがれ」とでも言えば良いですか？

自分で同じレスで 「>もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、」と答えていないことを自ら認めているのに過去スレ見ろもないでしょ



＞1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。

多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

>あるいは本来適正なフィーの10倍を取っているという「事実」があるというのに、

そうです。それが問題です。

>大多数の管理組合が管理会社をパートナーに選んでいるのは不思議なことです。

まず、管理組合はパートナーに管理会社を選んだ事実はありませんし、買う時に拒絶できません。マンションを買う時は100%選択の余地なくくっついてくるのを選んだとは言いません。

>デべのお仕着せの管理会社だと言うなら契約を切ればいいのに。

そうです。切るべきだと思います。

>世にある管理組合の93％は、その事実を知らない・見ようとしないボンクラばかりで構成されていると。そう仰りたいのでしょうか。

そうです。

>あるいは、管理会社は下請をタダ同然で使うことができているから、仕事をしなくてもフィーはごっそり取れるのだというご認識ですか？

タダ同然では雇えませんですです


＞分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

>便乗値上げを「連動」と表現しただけだと仰るのなら、もっときちんと訂正なさってください。

便乗して値上げしてるんですから連動です。


>便乗値上げ？　管理費のどの項目が売価に便乗して上がったというのですか？

管理費が分譲価格に連動して上がっているとしか言ってません。管理費は主に管理員や清掃、エレベーター保守など主に人件費と連動するはずで、この10年の人件費と比べて上昇率が全然高いので、管理組合から見れば不当な値上げだと言ってるのにあなたは仕様が上がったからだという。じゃあその上がった仕様の中身は何ですか?と聞いているだけです。


>分譲価格が高いから管理費もこのぐらい取れるだろう、と管理会社が考え、デべもそれに同調したとでもいうことでしょうか。それが市場に通用したらデべも苦労知らずでしょうね。

そうです。買っている人は納得して買っていますが、バカげた契約だということです。管理会社はいくらでも切ったり変えたりできるので検討すべきですね。


>だとしても、連動しているとまで仰るのであれば数値的に示せる筈ですよ。

だからリンク貼って示していますよね。

>事務管理業務費の中に販売価格に基づく要素はどこに？　管理業務委託費はどのように算定されますか？　これも私からは何度も訊ねていることですが、一向に無視され続けています。具体的な金額を訊いている訳ではなく、算定の「考え方」を訊いています。

管理費は主に管理員や清掃、エレベーター保守など主に人件費と連動するはずで、この10年の人件費と比べて上昇率が全然高いので、管理組合から見れば不当な値上げだと言ってるのにあなたは仕様が上がったからだという。じゃあその上がった仕様の中身は何ですか?と聞いているだけです。

どう見てもどっちもどっち。
片方は具体的な仕様の変更を示せず、片方はぼったくりの根拠を示せず。

管理委託料の多くは人件費なんだから上昇していて当たり前。ここ5年だけでも時給が100円以上上昇しているんだから。

>>1173 匿名さん

＞だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。

また禅問答ですね…
例ではなく根拠を？？サンプルではなく考え方を示せ、ということですか？
「何の仕様が変わったのか言って見ろ」と言ってませんでしたっけ。具体的に事例（サンプル）を示せという意味だと思ったのですが、違うのですか？

まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。
しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？
ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。
10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには、管理費がどういう費目で構成されていて、それぞれがどういう要因で増減するのかを「事実として」理解する必要があります。この大事な事実を貴方は完全に拒絶しているので、私にはどうしようもないと言っています。それでも再三ご説明しますよ。管理費とは基本的に
①事務管理業務
②管理員業務
③清掃業務
④建物・設備管理業務
の大項目で構成されていて、それぞれの業務内容が仕様書によって定められ、その仕様に基づいて算定されます。すべてがマンションの規模や仕様の影響を受けます。

貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。そう捉えることすら貴方にはできないのですか？　その調子で一体どうやって自主管理などするつもりなのでしょう。

具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？

管理費が上がるのは「仕様が上がるから」ではなく、仕様を含む管理費の算定根拠すべての影響を受けて上がるのです。そこが解れば、仕様が下がっても管理費が上がることは理論上有り得ることで、逆に建物の仕様としてピンポイントでの維持管理費が倍増するようなことがあっても、管理費総額は必ずしも増えません。普通は総額が著しく高くならないように、売主が「現実的な金額」を意識して抑えようとします。この点についても、グラフの引用元をよく読めば解ると思うのですがね。読んでおられないようで。


＞管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。

え？
そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？
であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

またフリダシに戻りそうですよね。お願いですから、標準管理委託契約書とその別表ぐらいには目を通してくださいよ。私はそういう基本のキを前提に、その内容を理解している方だけを相手に話がしたいです。世にある管理組合は、規約にしても管理委託契約書にしても、国交省が示す標準様式をベースとした内容で合意形成している筈ですよ。土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。


＞土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

まったく答えになっていません。
まあ、答えなど無いことを訊いていますから当然ではありますが、それを無理に答えようとすると、そういう意味不明な回答になるというお手本です。
管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。
だから両者連動などする訳がないのです。でもあなたは「する」と言うのですから、費目の中で分譲価格を基としている部分があるなら言ってみてくださいとお訊きしました。
「無い」が正解です。


＞なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

また都合よく切り取りますよね（笑）
私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。企業が利益を求めるのは当然でしょう。何で私がそこを否定したことになってるんでしょう？　むしろ貴方の方じゃないですか、管理会社が設定したフィーを、算定根拠も知らないのに「ボッタクリだ」と言っておられるのは。管理会社は効率よく利益を追求してはいけないのですか？　同じ労力で10倍の成果が得られるなら10倍儲かる。それでいいではないですか。貴方はその成果を、仕様で求めたものに適っているかどうかを発注者として審査すればいいんですよ。審査する眼が無いならそれまで。ご慧眼のようですから、いわゆる「原価」も見透かしてしまうのですかね。でも、業務仕様通りの仕事を管理会社がしてさえいれば、儲けが10倍だからと言ってボッタクリ呼ばわりするのは只のイチャモンです。


＞>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
＞
＞多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

では、貴方がするべきことは先ず「管理組合の意識改革」ですよ。委託管理で何の不満もなく運営されている管理組合もある中では、余計なお世話だと言われることもあるでしょうが、７％という現状が適正なものではないと仰るのなら、頑張って草の根から始めないとダメでしょう。既存の契約が適正な成果を得ているかどうか。いきなりゼロ評価を下して、一方的にその結論のみ広めようとするのではなく、怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。

管理会社を全否定するほどの材料を貴方はまだ持っておられませんし、こうして私ひとりでさえ納得させることもできないのですから、実際には委託の要否を決定する管理組合の意識を向上させるべく、丁寧に問題提起をするべきだと私は思います。何度も言うように、自主管理はマンション管理の原形とは言え、とても難しいことでもあるのですから、貴方が「無関心でコスパのことは考えない」と仰る管理組合では導入も不可能でしょう。出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。


後半への回答は堂々巡りになりそうなので省略します。
まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。

>>1174

ぼったくりの根拠は管理会社の労力に対して管理費が高すぎるからです。
管理会社は１人のフロントが１０棟以上は担当しているのに、マージンは管理費の３割以上とっていると推定される。ほとんど仕事がないのだから、無駄な契約です。

>>1175

いや、あなたが言ってるのは「あなた自身が考える管理費の仕組み」であってこの１０年で管理費が２割程度上がった根拠ではないですよね？

>考え方を示せ、ということですか？

国語力が圧倒的に欠落してますね。普通にあなた自身が仕様が変わったから管理費が上昇したと言ったから、その変わった仕様を聞いてるだけです。考え方など一切聞いてません。

＞まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。

やっと白状しましたね。あなたは直接的な理由も分からないのに、なんで仕様が変わったからだとでまかせを言ったんですか？　グレードがわからないに、なんで仕様が理由だと言ったんですか？

＞そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

共用廊下の床仕上げにしても、適当で全く根拠がないわけですよね？なんでそんなアバウトなこと言えるんですか？　そもそも、共用廊下の仕上げ財が清掃費にどう影響するんですか？　延べ床面積が増えたとかなら分かりますが、仕上げ財でどう変わるんですか？これも適当ですか？　わかる説明をお願いします。

>グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。

してませんね。大体２割上がったと言うのは、傾向を探る上でも明確な差異です。分譲価格が下がった時は管理費も下がって上がれば上がるので連動と言っても間違いないくらいの誤差しかありません。そんな誤差に着目するくらいなら、自分の示す根拠の正確性くらい高めたらどうですか？　全く根拠もない主張をする貴方に誤差を指摘されるのは心外ですね。

>しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？

盛ってませんね。そもそも２割りという数字自体を最初に出したのは貴方ですよw　よく自分のレスを見てください。私は連動しているとしか言ってませんよw　また、18.4%なら別におおよそ２割と言っても全く間違いじゃない。そもそも、主張の根拠すら言えない貴方にそんなこと言われたくない。

>ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。

業界では管理費が先に決まるという根拠を教えてください。

>その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。

現実に動きが連動していることがグラフを見ても明らかなのに、何を言ってるんですか？　少しでも安くしたがるのは、市況が悪い時です。高くても売れるのが分かれば今後のグループの利益に繋がるのなら高く契約したいに決まってます。そもそも東京や大阪のファミリーマンションはもやは富裕層でないと手が届かないレベルで、気にはしてません。しかし、無関心なことと、無駄かどうかは別問題です。

＞むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

現実的に連動しているのに、逆のことを主張するのはナンセンスでしょう。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

>「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。

いや、私は事実を聞いてるのに、例の話に持っていって逃げ回っているのは貴方ですよw?
近年の管理費を押し上げたと貴方が主張する仕様の変化の事実を聞いているのに「管理費が上昇する要因は例えば〇〇で決まる」みたいな話で誤魔化したのは貴方です。

>10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
管理費が上がっている「事実」を確認しているわけではなく、上がった要因の話をしていて貴方はそれを「仕様」だと言った。その仕様が上がった事実があるならそれを教えてくれといってるわけです。ここまで整理しないと分からないんですか？まあ話を逸らしているだけだと思いますが。

>その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには
そんな質問は最初からしていません。近年、管理費が上がった理由を聞いているのであって、管理費はどのように決まるかなど聞いてません。勘弁してください。

>貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。

だったら、何の仕様の変化が平均で２割も上がるような管理費を押し上げるような要因となったのか、少しくらいはその事実が分かるはずです。本当に仕様ならね。

＞サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。
やっと白状しましたね。管理会社が目論む利益だと。では、そんな利益のために管理組合が付き合う義理はないですよね？リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするとかの方が管理組合の視点から見れば合理的だと言えますよね？

＞具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？

仕組みの話はしてませんのでね。あくまで管理会社と契約するメリットがあるかないかのスレッドですので。仕組みの話がしたければ別スレを立てて管理会社の擁護をしこたますれば良くないですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

>仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？

近年〇〇の仕様が上がったから管理費が上昇したという事実ですね。傾向でも構いませんよ。


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

>では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

分かりました。訂正するなら受け入れます。では管理会社は利益を確保しようとして、その分管理の費用対効果は下がったと言うことですね？

>管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。
でもグラフを見ても連動していますよ。連動しているのにしてないと言い張られても・・

>それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？
主張している張本人が根拠を答えられないなら、その理屈をどうやって信じるんですか？



>そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？

無視も何も、貴方が管理費上昇の理由を仕様だと答えたからその根拠をシンプルに聞いてるだけですから。でも取り下げたので別にいいです。

>であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

管理費がどうやって決まるのは理解してますし、何度も基本的には仕様ではなく、人件費だと言ってます。だから貴方の床材がどうのと言う話はおかしいと思ってます。ただ、貴方は話をそらす目的で管理費の仕組みの一人語りを始めてきたので、そんな話は聞いてませんと言ってるだけです。

>土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。

そんなことないです。費用対効果がないと言ってるだけです。その議論から逃げて、管理業務の仕組みの話にそらそうとしているだけです。管理業務の仕組みの話をしたければ他所でどうぞ。管理業務がどんな仕組みであれ、費用対効果は管理会社の実際の労務内容（契約内容ではない。外注先が担っている"実務=共用部を実際に清掃したり"は管理会社の労務ではない）に対するコストで損か得かは分かります。


>管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。

もう少し、事実に目を向けてください。

>私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。

屁理屈じゃなくて事実です。例えば、２４時間有人かどうかの管理体制で最近の新築と築１０年の同等の物件概要から分かる部分で同等の物件で比べても明らかに今の方が高いですよ。今の物件が、その価格で契約を更新できているのなら新築は割高で損をしているのが、分かりませんか？　表に出ない仕様がある！と主張するなら、少しでもいいので根拠を出してくださいよ。表に出ないから分からないのなら、そんな主張はなから無根拠だってことですよね？

>怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。
おおむねそのような主張をしているつもりですがね。

>出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。

出来もしないって、まだほとんどの組合が問題意識がなくやってもいない段階です。

>まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。

なんの土俵ですか？　管理費の仕組みではなく、コスパの話ですが。
コストが適正と言うなら、どう適正なのか、価値があるのかを根拠を出して主張されたらどうですか？　貴方は苦し紛れで話誤魔化してばかりなんで

>>1174 匿名さん

私は具体的な仕様の変化について例示はしているつもりですし、そもそも管理費の上昇要因はそこだけではないとも言っていますので、何がどう変わったのか逐一示す必要性自体を感じないのですが、「どっちもどっち」と言われると返す言葉がありません。揚げ足取りに対し、ムキになって反論しているのは事実ですね。ほどほどにしなければと反省しました。「人件費」に関するご指摘、本当にごもっともだと思っています。冷静なご意見ありがとうございました。

>>1176 匿名さん

＞やっと白状しましたね。管理会社が目論む利益だと。では、そんな利益のために管理組合が付き合う義理はないですよね？

ここだけ看過しかねるので拾っておきましょう。
白状も何も、私は管理会社が利益追求するのは当たり前だと思っていますし、そこを否定するようなことは一度も言っていません。人件費が上がれば管理費も上がる。その人件費とは当然、フロントマンや管理員の人件費も含みます。ただしそれはアンチが標榜するような法外なものではない筈で、事務管理業務費が管理費総額の３割だの５割だのという見解は根拠を伴わない、アンチ固有の感覚論だとこれまで言ってきたのです。

＞リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするとかの方が管理組合の視点から見れば合理的だと言えますよね？

勿論言えます。それを貴方の口から聞けたのは今が初めてですよ。ずっと「管理会社との契約にメリットなど無い、無意味だ」の一点張りだったものですから、委託管理を選択肢のひとつとして認められるのであれば、私からはもうダメ出しをすることはありません。

現在は７％にとどまる自主管理が、管理組合の金銭的負担を軽減するためにも、もっと身近な選択肢になると良いですね。コスパが良い管理会社への切り替え、そのためのリプレイス、自主管理を目標に据えた一部委託からのスタート。いいじゃないですか。貴方にはそういう発想は一切無いのだと思っていましたよ。

管理費が法外である、ボッタクリだと断じるには根拠が必要です。そこが説明できない限り、コスパの良い代替案を探ることはできませんし、自主管理も選択肢にはなり得ません。お互いそれが適切にできているかという点には意見の食い違いがあるようですが、目指すところが同じであることは確認できましたよね。

貴方の言葉をそのまま使わせていただきますよ。
『法外な利益追求に管理組合が付き合う義理はない。リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするなり選択肢を幅広く持って、管理組合の視点で管理費の適正性を検証すれば、合理的な判断に至る』と。
その検証の結果、委託管理を選択している管理組合が「現状では」大多数であると。そういうことで私たちの意見は合っていた訳じゃないですか。

>>1178

>ただしそれはアンチが標榜するような法外なものではない筈で、事

法外かどうかではなく、契約する価値があるかないかです。貴方が言ってるのは全て管理会社目線の発言ですが、契約してコストを払うのは管理組合です、ボランティアで契約しているのではなく、管理費は貴重な組合会計から捻出しているので、費用対効果を考えるのは当然です。

私は過去ログ見ろとか横着なことは言いませんので今回も答えましょう。
大体、リプレイスの相場が分譲時から変わっていない管理会社からだと３割が相場ですし、削減コンサルのHPにも大体そのくらいの事例が載っています。

管理員費用を例にとっても、決算とその会社の求人情報には明らかな差があります。確かに管理会社の立場からはコストもかかっているから利益をのせても当然ですが、管理組合から見れば、馬鹿げた取引で契約するのは費用対効果が悪いです。だって、管理組合が直接契約できたらその差額はドブに捨てているのと一緒でしかも、それより時給を払えば人材の質ももっとよくなるかもしれません。つまり、管理会社と契約すると、高い金払って質の悪い管理を買っているのと一緒なのです。今や管理員の研修すら外注のサービスがありますから、管理会社派遣の管理員でないと心配という時代でもありません。毎月のピンハネ代を考えたらはるかに安いし、その分を修繕に当てることもできます。そういうことも考えず（まあ擁護が貴方の目的でしょうが）管理会社の妄信は資産価値の逸失につながります。

また、管理会社の売上総利益を見ると大体、２割５分くらいあります。これは節税を加味した金額で、仕入れにできるだけ入れ、もちろんバックマージンの類も反映されません。３割ぼったくっているのは十分、現実に近い数字です。当然幅があるので、平均ではないものの、酷いところは５割は十分考えられるし、物件情報を見た限りでは不自然に高い管理費のところも散見されます。

まあ、いずれにせよ、根拠もなく発言されている貴方の話は聞く価値がないことがはっきりしているので、今後は無視を心がけます（つい反応してしまうかもしれませんが）。

リプレイスや管理費削減コンサルのホームページを参考にするのは乱暴ですね。
管理会社は新規顧客獲得のために安く見せるだろうし、コンサルは過剰なサービスの削減等を見直すことで削減しているのがほとんど。

また、管理委託費の明細のうち、事務管理業務費がフロント一人に対して支払っていると認識されているようですが、出納業務などバックオフィスへの費用も含まれています。

売上総利益が2割5分でぼったくりであればトヨタもぼったくりですね。

あと、不自然に高い管理費は内容も見ずに決めつけているだけではないでしょうか。一括のインターネット契約をしている可能性もありますし、管理員が24時間常駐している可能性もあります。機械式駐車場やその他設備でランニングコストが高いだけかもしれません。その全部かも。

マンション管理会社ランキング（受託戸数順上位１０社）
（売上・利益は2020年度、三菱のみ2021年度）
１.日本ハウズイング　売上1,149億円　営業利益64億円　純利益41億円
２.大京アステージ　売上584億円　営業利益61億円　純利益42億円
３.長谷工コミュニティ　売上422億円　営業利益25億円　純利益18億円
４.東急コミュニティ　売上1,299億円　営業利益90億円　純利益64億円
５.三菱地所コミュニティ　売上556億円　営業利益36億円　純利益表記無し
６.大和ライフネクスト　売上919億円　営業利益49億円　純利益33億円
７.合人社計画研究所　売上434億円　営業利益42億円　純利益36億円
８.三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙｻｰﾋﾞｽ　売上440億円　営業利益26億円　純利益18億円
９.住友不動産建物サービス　売上347億円　営業利益11億円　純利益8億円
１０.野村不動産パートナーズ　売上913億円　営業利益75億円　純利益54億円

マンションを開発・販売した企業の系列のマンション管理会社から、
独立系の管理会社に変更すれば、確かに３割程度、管理委託費が安くなる。
安くなるのには理由がある。
どんな理由があるかは、営業秘密。

管理会社フロント一人が１０件ものマンションを担当しているのが気に入らないのなら、専属のフロントがいる、数百戸の高級マンションに移ってください。
購入費は２億円程度で、管理委託費も修繕積立金も、並みのマンションの倍額にはなりますが。

また、管理会社がどうしても嫌いであれば、管理会社ができる前の、
築５０年以上の自主管理マンションに移ってください。
こちらは購入費1,000万円前後で済みますし、
設備が古くなっているので、設備の更新や建て替えなど、
十分に自主管理を堪能できます。

>>1180 匿名さん
＞また、管理委託費の明細のうち、事務管理業務費がフロント一人に対して支払っていると認識されているようですが、出納業務などバックオフィスへの費用も含まれています。

そこはアンチさん的には絶対に認められない部分だと思いますよ。
ゆえに「管理会社の」アンチな訳で。
管理費総額の３割だ５割だということは、戸あたり単価で算定されるという基本的な発想も無さそうですし。乱暴というか、管理会社全否定という結論ありきで理屈は後付けなのでしょう。

規模的に防災センター設置必須のマンションなんて購入したら、常に管理会社や組合理事と大喧嘩かも知れませんね。何でそんなに金がかかるんだとｗ　防災センターがあるからですよと説明しても永遠に理解には至らないかも。

>>1179 匿名さん
＞法外かどうかではなく、契約する価値があるかないかです。

その「価値があるかないか」とは、私の認識では費用に見合った業務仕様なのか、あるいは業務仕様に見合う費用なのかということであって、著しくバランスを欠き費用が不当に高いことを「法外である」と表現しました。費用対効果を考えているのは別に貴方だけではありません。自主管理を選択する場合とて組合員の人手を要し、管理の一環として相応の支出をするのですから、うまくやらなければ適切な費用対効果は得られません。自主管理にすれば万事おトクだという考えは幻想です。


＞貴方が言ってるのは全て管理会社目線の発言ですが、

とんでもない。
自主管理と委託管理、どちらも選択肢としては併存し、管理組合は業務仕様と費用の釣り合いを吟味し、より良い方を選ぶべきだという意見が、なぜ「管理会社目線」なのでしょうか。


＞私は過去ログ見ろとか横着なことは言いませんので

またまた（笑）よく仰っていたじゃないですか。
リプレイスの相場が３割減？　すごいですね。
貴方は管理費全体の３割から５割がフロント業務費だと仰っていましたので、そこが丸ごと削除できるくらいの低減効果だという訳ですか。その削減コンサルとやらにいくら支払うつもりなのかはツッコミませんが、確かに実際その気になれば３割ぐらいの圧縮は理論上も可能でしょうね。業務仕様を下げればいい訳ですから。地所コミュも推奨するように、アプリでも何でも導入してフロント業務を組合が引き受けるという手もありますよ。貴方の脳内にある相場感でいけば、それだけでも３割は減る訳でしょう。実際は他の項目もいじるのでしょうから、低減効果はもっと期待できるかも知れませんね。私は委託仕様を落とすことには慎重に考えたい方なので、あまり高い低減効果を謳われると、逆に「ホントかよ」と思ってしまいます。検討を依頼するにしても、まずはそういう疑いの目を持って話を聞きます。


＞管理員費用を例にとっても、決算とその会社の求人情報には明らかな差があります。確かに管理会社の立場からはコストもかかっているから利益をのせても当然ですが、

いや…
貴方のご認識では、管理委託費なり会社の決算情報なり、そこで「管理員業務費」として計上されている金額から管理員の給与を除いたものが全て「利益」だということなのですかね。ご自身でも仰っているように、会社としてのコストもかかっているのですから、そこは利益から区別して話をしないと。（求人情報を見て人件費の内情を把握した気になっているのもどうかと思いますが…）


＞管理組合から見れば、馬鹿げた取引で契約するのは費用対効果が悪いです。

そこ以降は再び「アンチ理論」に陥ってますよ。せっかくひとつ前のレスではバランスの良いことを言い掛けていたのに……。


＞また、管理会社の売上総利益を見ると大体、２割５分くらいあります。

そうなんですか？
で、見掛け上そうはなっていない公表値には、節税のために色々シカケがあると。バックマージン？と仰るのは、会社の経理を通さない袖の下みたいなお金が相当な金額でやりとりされていて、それが何処かで何らかのシカケで会社の利益として計上されている…と仰るのですかね。もはやオカルトですね。

今後は無視を心掛けてくださるのなら結構。今までの反応をされてもあまり有意義ではありませんでしたし、私は私でスタンスは変えません。
「費用対効果を考えるべきだ」ということには同意しますよ。リプレイスも個別契約も、適切にやって費用対効果に貢献するのならどんどん検討するべきでしょう。
自主管理がその結論として理想形なのだと言われても、依然として首を傾げますが。

>>1181 某管理員さん

受託戸数１位の企業で売上に対する粗利が5.5％、純利で3.5％ぐらいですか。
２位がその２倍くらいですね。
他は何処も似たようなもの…。アンチさんが言う「相場」と照らすと、上位企業はどこも仙人みたいに無欲なのでしょうか。25％だという管理会社が実際にあるのだとしたら、確かにそれはボッタクリ体質なのかも知れませんね…。あればの話ですけどね…。

＞＞1186 通りすがり　さん
三井不動産　売上１兆9,050億円　営業利益　2,806億円　純利益1,839億円
三菱地所　　売上１兆3,021億円　営業利益　2,407億円　純利益1,484億円
住友不動産　売上１兆135億円　　営業利益　2,343億円　純利益1,409億円

数千万円の分譲マンション販売と、
毎月１～３万円程度の管理費から成り立っているマンション委託管理が
同じ利益率のはずがありません。
マンション管理は利益率が低いので、
利益を上げられる所からは、
がっちり利益を上げる必要が有るのではないでしょうか。
（管理員なので正確には分かりませんが）

私の勤務するマンションは築１８年、管理委託費を交渉して２年目に５％下げ、８年目に１０％下げ、１０年目にリプレースで１５％下げ、その後、人件費UP分、メンテナンス会社をリプレース前に戻す等で８年間で５～10％程度上がっています。

全国のマンションの管理状況は、
大雑把に下記の比率だったと記憶しています。
・分譲時のままの管理会社に委託：５０％
・管理会社変更(リプレース)　　：２５％
・管理会社へ部分委託管理　　　：１８％
・自主管理　　　　　　　　　　：７％

>>1186

何から何まで言ってることおかしいし、いちいち突っ込みませんが、管理員雇うのに
管理会社のコストは社会保障費ですが、しれてますね。他のコストって何ですか？
求人費なども数ヶ月あれば十分ペイできるでしょう。それ以外の毎月の利益を負担することを考えればどう考えても直接雇用で雇った方が誰が考えても得です。

>>1178

管理組合から考えて得かどうかに、人件費や諸経費を反映した営業利益を出しても意味がありません。粗利分が要するに管理会社に渡っているお金なので、管理会社と契約しなければ管理組合から取れば、かからないお金です。


受託戸数１位の企業とは日本ハウジング


日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html



>>1187

分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

>>1178ではなく>>1188です

>>1183

数百戸の高級マンションのフロントは専属なんですか？
初耳なので、根拠があれば教えてください。毎日、何の仕事があるんですか？

嫌かどうかではなく、管理会社と契約する合理性がないうことです。

管理会社にそんなに無駄なお金を払いたいというならそういう相場より値崩れした中古が買えますよ。

>>1187

>マンション管理は利益率が低いので、
利益を上げられる所からは、
がっちり利益を上げる必要が有るのではないでしょうか。

そんなことはありません。２５％の粗利は業種別ではかなり高い方です。「業種別　売上総利益」などで検索してみてください。

管理員のコスト
1.人件費
2.被服費
3.交通費
4.社会保障費
5.求人費
6.教育費
ぐらいはあると思います。

管理員が急遽休んだ時にも代わりを派遣できるよう備えていれば更に費用の上乗せもあるでしょう。直接雇用で安くなるとしたら代わりが派遣できないとか、教育に費用を掛けないとかが考えられます。管理員業務費を叩くのであればこの辺りまで比較しないと単純に高い安いで判断はできません。

>>1192

人件費って・・・

値段で出さないと意味ないですよ。2,5,6なんて単発ですからね。急遽休む日って年間に何日あるんですか？

単発で派遣も雇えるし、どうみても長期で雇うこと考えれば、単純に直接雇用した方が安いですね。

＞管理会社と契約する合理性がないうことです。
分譲時の管理会社との契約も、
３０％値下げを提案したリプレース管理会社との契約も
管理会社への部分委託契約も
合理性が無いということですね。

では、今居住のマンションを自主管理に移行させるか、
自主管理のマンションに移転するしか方法が無いではないですか。
昨年１２月にこのスレを立ち上げて、８か月を過ぎています。
何か実行されているのですか。
・マンション内で自主管理の同調者を募っている。
・移転可能な自主管理マンションを調査している。
この二つの内のどちらを実行しているべきではないですか。
やったのは、管理会社の粗利の調査だけですか。

＞数百戸の高級マンションのフロントは専属なんですか？
＞初耳なので、根拠があれば教えてください。
ご自分で調べてください。

>合理性が無いということですね。

全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのにどこをどう解釈したらそういう結論になるのか謎ですね。

>ご自分で調べてください。

貴方も根拠がないことを平気で言う人だと分かりました。同一人物かもしれませんが。

＞単発で派遣も雇えるし、どうみても長期で雇うこと考えれば、単純に直接雇用した方が安いですね。
自主管理に移行もせず、管理会社のリプレースもせず、管理の部分委託もせず、管理委託費の値下げ交渉もしたことが無い管理組合。
管理会社の値上げを受け入れているだけの管理組合の一区分所有者が、何を仮定の話をしているのですか。

＞全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのにどこをどう解釈したらそういう結論になるのか謎ですね。
３０％値下げすればいいんですね。
独立系管理会社なら３０％は下げる見積もりをもってきますよ。
何をモタモタしているんですか、とっととリプレース見積を独立系各社から取りなさい。これで問題解決です。

>>1193 匿名さん
失礼、給与でしたね。

値段なんて地域によって変わるので意味ないでしょう。沖縄と東京の最低賃金なんて3割近く差があるんですよ。

単発の派遣は急遽来ることなんて出来ないですよね。朝のゴミ出し、何時からかご存知ですか？派遣依頼出来たとしても間に合わないですよ。

服については都度買えるようにする方が合理的ですが、教育は別です。ナレッジの蓄積は継続することでしか得られません。管理組合がしっかりとマニュアルを作り時間を掛けて教えてあげることが出来れば不要ですが、大抵の組合員はそこまでできないと思います。なんせ無関心ですから。

>>1196

>自主管理に移行もせず、管理会社のリプレースもせず、管理の部分委託もせず、管理委託費の値下げ交渉もしたことが無い管理組合。

誰のなんの話ししてるんですか？　ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドであって、特定の相談に乗るスレは他所にあると思いますが？　まあ話を逸らすのも必死ですね。管理会社が価値があると思うならそれを言えばいいだけなのに、説明できないから、話を逸らすしかない。ご苦労様です。

>>1198

そんなことないですね。急に無理というなら、当日の朝欠勤とかなら、管理会社だって同じことです。何時かによるでしょう。そもそも数人でローテで回すシフトにすれば急遽変わってもらうなど対応はいくらでもできます。


そもそも組合員が教えるんでしか？肝心なところがおかしいですね。

管理会社の契約の価値を何一つ説明できないから、話を逸らすことしかできない。

上のレスでトヨタだってピンハネしているみたいなトンチンカンなレスがあったけど、
車は素人では作れないが、マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる。

＞ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドであって
自主管理：７％
委託管理・部分委託管理：９３％
議論の余地はありません。

>>1199 匿名さん
管理会社は急でも大概対応してくれます。フロントが来ることもあります。
数人ローテなんて、それこそある程度の規模がないと出来ない個別の話しですし、雇用が難しくなります。管理員の給与は安くハードワークな為、人気がないのをご存知ありませんか？

組合員が教える必要はありませんが、そしたら教育費は払いましょうよ。というだけの話です。

＞マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる。
ではご自分でやりなさい。

>>1200 匿名さん
誰にでも出来る事に利益を求めては行けないのでしょうか？飲食店の経営も車自体の販売も誰にでも出来ますが生活出来る利益を求めて実際に稼いでいます。
あなたの管理会社が儲ける事だけが許せないようで、言っている事が無茶苦茶ですよ。

ピンハネ発言も捏造ですよ。ぼったくりの根拠が粗利が2割5分という謎な根拠に対してトヨタもそうだ、と言っているだけ。ピンハネとぼったくりは似ているようで意味が全然違います。

＞管理会社は急でも大概対応してくれます。フロントが来ることもあります。
急な対応は管理会社の役割です。代役に来るのもフロントの役割です。
＞管理員の給与は安くハードワークな為、人気がないのをご存知ありませんか？
管理員の仕事をご理解いただきありがとうございます。

>>1204

>ピンハネとぼったくりは似ているようで意味が全然違います。

そうですね。管理会社はその両方ですw

>>1205

管理員の研修も外注できますからね。
急な対応でフロントが来るために、毎月３割増の料金払えってことですか。やれやれ

でも貴方って嘘つきでしょ？

通りすがりさんと一緒で、自分の話にはなんの根拠もないんでしょ？　高級マンションに管理会社のフロントが専従である事例を一つでもいいから挙げてくださいよ。普通、そんな対応なら、宣伝していると思いますが、調べても一棟も見つからないので。

大規模戸数の管理費が高い高級マンションですら、専従でないなら、ボッタクリのピンハネ率はさらに高いことになるし、それこそ、内政化した方がよほど合理的。例えば、５００戸で管理費２万の高級マンションがあったとして、毎月の管理費の総額が１０００万。

その３割３００万円が毎月、管理会社に流れているとして、その時の管理会社って実際何しているかというと、大抵は、アリバイ仕事のような些末な議案を議事録書いて配っているだけだからな。

>>1195 匿名さん
＞全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのに

いやぁ…
「全ては値段次第」ですか。安けりゃそれだけでいい、という意味ですよね？
そういうことなら30％カット自体は大してハードル高くないと思いますよ。既述したことですが、管理仕様を下げれば簡単にそうなりますから。でも、それって「費用対効果」とは何の関連性も無い発想だと私は思いますよ。費用対効果を向上させつつ委託費を30％下げるという目標感で行くなら、業務仕様と見積金額の精査からは逃げられません。そこに真正面から向き合いさえすれば、今ご自身が言っておられることがいかにアレなのかに気付く筈なのですが。

＞あなたの管理会社が儲ける事だけが許せないようで、言っている事が無茶苦茶ですよ。
本当にそうですよ。
アンチ・カルトですらない。唯のわがままですよ。
リプレースすら出来る実力は無いのでしょ。

まあ、嘘つきが何言っても説得力ないですよ、某管理員さん。

嘘つきを雇う貴方のマンションの管理組合が気の毒だ。

嘘じゃないならいつでも証拠を受け付けますよ。嘘じゃないなら。

＞嘘じゃないならいつでも証拠を受け付けますよ。嘘じゃないなら。
偉そうな口を叩くな。
私のいう事が嘘と言うなら、嘘である証拠はあなたが見つけるのが筋でしょう。
当たり前の理屈だ。
私が犯人というなら、犯人である証拠を見つけてください。
何もできない、能書きたれさん。

合理化に反対したり、ピンハネやボッタクリの事実を必死に否定する奴。通常ならボッタクリやピンハネなど、もしあれば明白にしたいもの。でもそれをせず、意味不明な理屈で言い逃れに必死。管理会社は間違ってないと言う。

業者が必死だなw

某管理員さん

いや、根拠があるなら、それを言えばいい話だろ。何でそんなに簡単なことができない？

嘘ついてない証拠？頭大丈夫か？じゃあ誰でも嘘をつき放題だな。私が総理大臣だと言っても信じてくれるのかな？総理じゃない証拠はないよな？総理である証拠を示さなくていいんなら楽勝だw

これを当たり前の理屈ってよほどバカなんだな。いずれにせよ、どっちみちボッタクリ管理員さんは根拠を言えない人であるのは確か。

まあ他のスレでも管理会社の擁護しかしない荒らしだから相手しても仕方ないが、擁護派はこんなのしかいない。

>>某管理員さん

アンチさんが急に水を得た魚のように元気になりましたね（笑）
まあ、こうして調子づいて出てくる言葉にもまたボロが出る訳ですが……
何にせよ、感情的になりませんように。理屈的に間違ったことを言っていない限り貴方が腹を立てる必要は無いのですし、相手の言葉尻を捉えて議論を遠回りさせることがアンチさんの目的なのですから、マトモに組み合うと手を咬まれますよ。

私はあまり高級物件とは縁が無いので、フロントが専任で対応しているという実例は知りません。そういうマンションの名前を知っていても根拠として例示することなど出来ませんがね。アンチさんが「件名を伏せてでも文書的な証拠を見せてみろ」と仰っているとは思えないのですが、こういう時だけはサンプルを要求してくるような人に、契約印が押された文書やリアルな委託費の内訳書のPDFを開示したところで、証拠として受け止める気は無い筈ですから、根拠根拠と言われて言い返しても水掛け論というものでしょう。

私からは何度も彼に言っているように、委託業務費の構成やその金額が決まる「仕組み」を片方が知らない（知ろうとしない）限り、この議論はいつまでも平行線です。管理会社との契約は無意味だ、何故なら計算根拠は良く知らないけれどボッタクリだからだ、と喚き散らすだけでは何の説得力も無い。貴方もそう思うでしょうし、それが普通の感覚です。口喧嘩の相手に執拗に求めているものを、自分自身も持ち合わせていない。既にそういう状況に陥っているのですから、アンチさんにとっての「自主管理への道」はもう閉ざされていますよ。


フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。
彼はフロントの仕事内容を知らないので、どうせヒマなくせに専任で一体何をやるというのかと言ってそこから一歩も動けないだけですが、ただでさえ兼任が従業員に負荷を掛け、それが離職率の増加という深刻な現実にも繋がっている訳ですから、管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。あるいは兼任をしてもやっていけるように業務量を減らすとか。例のアプリもそのためのツールですね。

業務仕様を下げず、兼任を回避するには今より高いフィーを貰わなければならないので、管理会社としてはなかなかそうはいかないのが実情ということでしょう。私も少し前に「ひとり10件掛け持ち」という話を、実際にフロントマンから聞いた実例としてこのスレで紹介したことがありますが、それが多かろうと少なかろうと他人から見聞きした話に過ぎません。でも、当たり前のことだなと普通に肚落ちしました。彼らの仕事が激務であることの遠因として挙げた訳ですが、今やアンチさんはそれを「管理会社のぼったくり」の根拠として何の疑問も無く流用なさっています。まさにご都合主義。アンチさんからは「10件以上兼任」の実例を、根拠を添えて示していただいたことはありませんが、人から見聞きしたことでも自分にとっては都合が良ければ論拠に利用している訳です。


「マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる」【>>1200】
「多くの管理組合は管理に無関心でコスパについて考えていない」【>>1173】

…それを踏まえた現状が「自主管理シェア７％」だと言うのなら、世にある管理組合のマインドって一体どんなもんなんでしょうね(^^;)　
こうした意味相反する２つの発言も、アンチ理論展開のためには平気で使い分けているぐらいですから、どんなに事実を整理し突き付けたところで受け流されてしまうだけです。それとも「考えていないだけでやれば出来るんだ」とでも言いたいのでしょうかね？
いずれにせよ、これまでのやり取りで私は「正しい根拠や考え方を示しても、アンチさんには意味が無いんだな」という理解に至りました。貴方も以後ほどほどに。


ところで、私たちは同一人物だと思われているようですよ（笑）
何度指摘してもハンドル名を固定しない人がそれを言いますかね。
相手に同調者がいることに何故か不利を感じるのでしょうか。数の論理でいけばとっくの昔に負けている話なのですが。

>>1207 匿名さん
>例えば、５００戸で管理費２万の高級マンションがあったとして、毎月の管理費の総額が１０００万。
>その３割３００万円が毎月、管理会社に流れているとして、その時の管理会社って実際何しているかというと、大抵は、アリバイ仕事のような些末な議案を議事録書いて配っているだけだからな。
ここの認識がどうしても合わないのです。300万円は管理委託費ですよね？管理委託費には管理員や清掃員、その他業務費が含まれていますが、この300万円が管理会社の利益って話しでいいですか？300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

ただ、ここにいるアンチ以外の人は300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

>>1216 匿名さん
＞ここの認識がどうしても合わないのです。300万円は管理委託費ですよね？管理委託費には管理員や清掃員、その他業務費が含まれていますが、この300万円が管理会社の利益って話しでいいですか？300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

私がコメントするのは筋違いですが、アンチさんはそうは言っていませんよ。
組合員がそれぞれ支払っている管理業務委託費の総額が1000万だとすれば、彼はその３割以上がフロント業務費（事務管理業務費）だと思っている訳です。残りは（正しい分類をするならば）管理員業務費＋清掃業務費＋建物・設備管理業務費で構成されている筈ですので、その総額が７割ぐらいだというのが彼の認識です。
アンチさん的には、フロント業務費300万は「売上」であるというご認識はあるものの、その請求根拠である業務の殆どは外注されていて、フロントマンは実質殆ど仕事をしていないのだからボッタクリだと。そういう理屈ですよ。例えば本当なら50万で請け負っている筈のフロント業務の一部も、外注で下請けにやらせれば管理会社は丸儲けだと。同じノリで外注を重ねれば単純計算で管理会社は潤うと。そういう理屈です。下請けに金を払わず仕事だけやらせることが出来る、とまで思っているほど馬鹿ではないことを祈りますが、その下請けに払うフィーからも管理会社は相当な中抜きをしているという理屈なのでしょう。どういう根拠でそう認識しておられるのかは知りませんが。

つまり「議事録を書いているだけ」で貰っているお金が300万丸ごとではないにせよ、その大部分は業務をせずに取っているというご認識のようなのです。そのあたり、正確に理解してあげた上で返信することをお勧めします。

「500戸×管理費２万＝毎月の総額が1000万」という計算順序からして、管理業務委託費のとらえ方としては「ん？」と思ってしまうのですが、そこはまあ目をつぶるとして、その総額に0.3を掛けた金額が事務管理業務費として管理会社に流れている、という仮定が、まあ噴飯ものなのですよ。そこにアンチ精神の全てが結集されていると言っても過言ではないかもです。それこそその0.3については実例を簡単に示せる筈なのですが、そこは求めたところで断固拒絶される訳で。なので、根拠だ何だという言い合いは不毛です。

追記します。

>>1216 匿名さん
＞ただ、ここにいるアンチ以外の人は300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

1217に既述の通り、管理業務委託費のうち事務管理業務費は、貴方が挙げた管理員費・清掃員業務費は含まれていません。標準契約書においても大項目で分けられていますから、その300万はあくまでフロント業務費だというのがアンチさんの見解です。

なので、貴方が仰る「アンチ以外の人」に私も含まれているのだとしたら、訂正してください。私はそういう理解ではないので。

良い機会なので念を押しておきましょう。
マンション標準管理委託契約書（国交省作成）において、管理業務委託費の構成は下記の通りです。一般的な委託契約であればこれに準拠している筈です。
１）事務管理業務費
２）管理員業務費
３）清掃員業務費
４）建物・設備管理費
１～４の比率が大体決まっていて、委託費総額をその比率で分けている、などということは本来無いのですが、アンチさんはそういう前提で持論を組み立てています。その辺りも今後注意深く観察するといいですよ。

>>1218

＞１）事務管理業務費
＞２）管理員業務費
＞３）清掃員業務費
＞４）建物・設備管理費

アンチさんは、１～４の総額に対する１の割合は本来なら１割までが上限であるのに、実情では３割から５割も取られるので、管理会社など要らないと言っているのですよ。「そんなには取られなくて済む、貴方が理想とする１割程度に抑えることは十分可能です」と教えてあげても信じられないようなのです。

>>1217 通りすがりさん
なるほどです。あなたの説明自体は理解できたのですが、アンチさんの考えは私にはもう何がなんだかよく分からないです。

あるコンサル業者の経験や情報をもとにした「事務管理業務費」の目安が１戸当たり月額１５００円（消費税別）。自分の所は、ほぼ同じですが、皆様の所は、どうですか？

【マンション管理】
管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

私の所はデベロッパーなのですが、1700円ぐらいでした。交渉しようかな。。。

>>1215

アンチさんが急に水を得た魚のように元気になりましたね（笑）
>まあ、こうして調子づいて出てくる言葉にもまたボロが出る訳ですが……

貴方自身、ボロしかないのに良くいいすね。

>相手の言葉尻を捉えて議論を遠回り

貴方自身が自分の根拠を問われて答えられず、根拠を聞いているのに、勝手に聞かれてもない仕組みの話を長文でだらだら誤魔化す行為こそ遠回りなのでは？

>証拠として受け止める気は無い筈ですから、根拠根拠と言われて言い返しても水掛け論というものでしょう。

高級であれ、一つの物件に専従でフロント社員を配置するという行為自体、考えられないので、もし実在するなら、サービスとして宣伝文句なりあるはずなのだからそれを示してと言ってるだけなのですが。。

>私からは何度も彼に言っているように、委託業務費の構成やその金額が決まる「仕組み」を片方が知らない（知ろうとしない）限り、この議論はいつまでも平行線です。

仕組みは知っているつもりですが、貴方は肝心な聞かれている内容に答えられず、誤魔化しているだけですから。

>管理会社との契約は無意味だ、何故なら計算根拠は良く知らないけれどボッタクリだからだ、と喚き散らすだけでは何の説得力も無い。

計算根拠は何度でも示されていますが？貴方と違って全て裏どり可能な情報ですよ？
みないふりはやめましょう。このスレに嫌というほど出ています。貴方の回答は一切出てこないけど。


>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

？
理論上、「あると思います」書きながら、その理論を一切書いていないところがすごいですね。どんな理論ですか？　フロントを先住させる貴方の理論を教えてください。これは貴方の理屈を聞いているだけですから、ネット等に載ってなくても結構ですから、理屈を教えてください。私はほとんど労力のいらない外注仕事を高級とはいえ、一棟の物件に年間、大手なら約６００万以上の人件費をかけて人員を配置するという無駄なことはやらないと思いますが、貴方の考えをお聞かせください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

貴方、頭大丈夫ですか？　より利益を得やすくするなら、兼任の数を増やした方が利益を得やすくなりますよ？　間違いですか？　離職率の問題は単純に給料が安すぎるからでは？

>今やアンチさんはそれを「管理会社のぼったくり」の根拠として何の疑問も無く流用なさっています。

社員１人で１０棟も掛け持ちできるくらい、１棟あたりの業務量は少ないのに、料金は粗利で少なくとも売上の２割５部持っていけば、普通はぼったくりです。人件費は安いかもしれませんが、半分としても、十分、ぼったくってることは計算上、明確に言えることです。

>「マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる」【>>1200】
「多くの管理組合は管理に無関心でコスパについて考えていない」【>>1173】

>…それを踏まえた現状が「自主管理シェア７％」だと言うのなら、世にある管理組合のマインドって一体どんなもんなんでしょうね(^^;)　

だからおかしいという話を理解できませんかね？現状のパーセンテージが正解の根拠になるなら、世の中なんの進歩もありませんよ。３０年前に新聞よりネットだと言っても「ほとんどの人間が新聞を読んでるから正解だ」と言ってるようなもの。


>こうした意味相反する２つの発言も

すいません、何がどう相反しているんですか？


>>1216

>300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

そうですよ

>300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

含まれていませんね。３００万は純粋に管理会社の粗利分です。だからおかしいという話。

>>1217

>総額に0.3を掛けた金額が事務管理業務費として管理会社に流れている、という仮定が、まあ噴飯ものなのですよ。そこにアンチ精神の全てが結集されていると言っても過言ではないかもです。それこそその0.3については実例を簡単に示せる筈なのですが、そこは求めたところで断固拒絶される訳で。

貴方と違って、何度も示してますよ。管理会社の決算から粗利が２５％もあったり、
削減コンサルが仕様をほとんど変えずに３０％近くダウンさせられることからも管理費から決算に見えない数字で利益を得ていることは何度も示しています。今も書きましたがね。貴方が何度書いても見ないふりしているだけです。

どうでもいいけど、高級マンションで管理会社スタッフが専従している理屈を教えてください。興味深いので

>>1221 匿名さん

これは（笑）
思いがけずここでついに核心に触れますか。
アンチさんのご見解が待たれますね。。

>>1220 匿名さん
＞なるほどです。あなたの説明自体は理解できたのですが、アンチさんの考えは私にはもう何がなんだかよく分からないです。

そりゃ当然です。解ってしまったらその方がおかしい。
委託費の適否を論じるにあたって、業務仕様の内容や各費目の算定根拠は「理解していること」が前提になります。それをどうでもいいことだと片付けてしまう人の論理など、普通の感覚ではわかる筈などないのですし、理解する必要も無いです。

こうして常識的に理屈を解し、会話が噛み合う者同士で検討をすれば、自主管理は導入可能だという結論に導けると私は思いますよ。それがたとえ部分的な委託管理との併存であっても、管理品質を損なわず組合員の費用負担を軽減することには十分繋がるでしょう。「管理会社憎し」の思いが先に立ってしまうと、そういう建設的な考え方もできなくなってしまう訳です。管理会社を排除するならするで、相応の検討経緯と理屈は不可欠です。

>>1187 某管理員さん

>>1188
＞分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。
＞https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

アンチさんがこう仰るのでリンク先に目を通してみたのですが、どうも該当する記載が無いのですよね。「添付資料」として『平成30年度マンション総合調査の概要』のリンクが表示されていたので、そちらも見てみたのですが、まさかその中の↓この分を見てそういう解釈をされたのでしょうかね。だとしたら国語も算数もだいぶ苦手な方のようですよ。（笑）

https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf
＜23頁＞
マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

>>1221
>>1224
それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、まだスレタイも読まずにトボけてるんですか？

>>1225

貴方は反論できないから、独自解釈の仕組みの話を長文で書いて誤魔化しているだけですからね。

仕組みの話は重要じゃないと言ってるのではなく、「聞いてない」と言ってるのです。
自分の言ってることの根拠を聞かれているのに、それに答えられず、仕組みの話を永遠演説してそれで終わりですから話になりません。逃げ回っているだけですからね。

早く、高級マンションで管理スタッフが専従しているのが理にかなっているという貴方自身の発言に関して根拠をお願いしますね。

>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

↑ここも「思います」で終わっていますからね。理屈を教えてください。それともまた、根拠なしですか？

>アンチさんからは「10件以上兼任」の実例を、根拠を添えて示していただいたことはありませんが、

まだそこですか？管理会社のHPや求人情報にも書いてあることですが、貴方自身は一人のフロントスタッフで何棟担当していると思っているんですか？１０棟以上、兼任していることを否定するなら、その根拠を教えてください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

これに関する理屈も全く可笑しいと思いますが、管理会社が利益を得やすくするために、なぜ件数を減らそうとするのが「普通」なんですか？　全く逆だと思いますが。

以上、１、高級タワマンが専従の管理会社スタッフが配置されているという貴方が考える理屈。　２、フロントが１０棟以上兼任していないと思うなら、大体、何棟担当していると思うんですか？　３、スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益につながるというロジック
　
上記の３点、疑問があるので教えてもらえないでしょうか？

あと>>1226は

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

これの以上でも以下でもないのですが、間違えがあればご指摘ください。勘違いや間違った解釈であれば、であれば訂正しますよ。因みに、２００８年の同様の調査では83％変わっていないそうなので、この１０年で１０％近くが変わったことになりますね。では、通りすがりさん、のご回答お待ちしてます。これで>>1223に続き、同様の質問は２回目ですね。それとも、自ら言ってる内容の根拠は答えないというスタンスですか？

1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。
皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

>>1227 匿名さん
＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。
フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。
私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。苦し紛れにも「管理委託報酬という管理会社の公式な（※見掛け上の、という意味だと思われます）取り分のことを問題にしているのではなく、外注項目に不当なマージンが隠れているということが問題なのだ」と強調もしています。
何故でしょうね？
何故なら、今までずっと主張してきた「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、>>1121さんのご指摘によって思いがけずバレそうになったからです。同時に、ご自身がフロント業務費の算定根拠を大きく勘違いしていたことにも気づいたのでしょう。…いや、そこはまだ気付いていないかな……。やはり彼には「戸あたり単価」という概念が無さそうですね。


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。…彼が問題視しているボッタクリ価格のフロント業務費は、戸あたり単価に割り戻すと一体いくらになるんでしょうね？　これまでの主張から普通に推察すると、その住戸の管理費の３割から５割くらいがフロント業務費だと言うのですから、例えば管理費２万円の住戸だと6000円～10000円がそのまま戸あたり単価だという計算になります。

すごいですよね。>>1121さんが示した「目安」の金額は、サンプルは限定的なのかも知れませんが、マン管のコンサル会社がそれなりの調査を経て世に出した数字である筈なのですが、アンチさんが日々直面している管理委託契約におけるフロント業務費は、その目安（1500円）の実に４倍から７倍近くにもなるんだそうです。それは流石にボッタクリですよね。思いっきり指摘して減額交渉をするも良し、リプレイスの理由として突き付けるも良し、です。

なので、そういう理論で以て、フロント業務費の実例（戸あたり6000円を超える事務管理業務委託費）をあげつらいながら、ご自身が目指す「自主管理」「管理会社の撲滅」を主張なされば良いと私は考えます。でも実際にはそうなさらない。そんな事実など無いからに他なりません。根拠も無しに「高いに決まっている」という結論ありきで架空の料率を設定し、あらゆる契約において見える訳もない「受託者の利益」を過剰であると追及する。それがアンチさんの「管理会社不要論」の本質なのです。業務内容など何ら議論の対象にはなっていません。

事務管理業務費が戸あたり単価で6000円を超える金額設定で本当に委託契約を締結していたら、その管理組合がザル会計なだけですが、まあ有り得ないです。私が知る事例で、新築タワマンで3000～4000円ぐらいが高い部類。一般には2500円前後とされますし、リプレイス後の事例も含めた平均値が、1221さんが目安として引用された1500円という感じでしょうか。当然、もっと安い事例も多々あるということですね。

屁理屈をダラダラと長文で投稿しているが、
諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。
これが基でマンションのあらゆる利権が管理会社に有利に動いている。

>>1228 匿名さん
＞1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。

いやいや。そんな単純な引き算でわかる訳がないじゃないですか。
リンク先に掲載されている図表は、管理委託費の各業務項目別に「実例から算定される目安の金額」をとりまとめたものですよ。記事文中にも「私たち（コンサル会社）の経験や情報をもとに、主な管理業務について目安金額を示しました」と記載されていますね。平均値や事例ごとの共通性を考慮して「これぐらいが適正値として許容し得る大まかな金額だ」ということでしょう。

＞皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
＞週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

そもそも>>1121さんは「事務管理業務費」の１戸あたり月額が1500円を目安とすることについて、実態との違いを訊いておられるのですよ。貴方がそこではなく「管理員人件費（通勤方式）」について議論なさりたいのだとしたらそれはそれで結構なのですが、貴方の試算通り23万円が適正なのだとしても、表に記載されている目安金額（27万円）との差額４万が管理会社のマージンだね、などという理屈は成り立ちません。

貴方が試算した23万円/人・月という「目安」とて、管理員業務を一部外注する場合はその金額の中で外注費を捻出する訳ですよ。貴方が仰る「マージン」とはその中から切り取られるもので、外観的に把握できるものではありません。

>>1230 匿名さん
＞諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。

いいですね。
実に結構。そこから始めましょう。今すぐ始めるべきです。
問題点が明確ならやるべきことも明確な筈。
行動すれば色々見えてくることもありますよ。

（手短に書くと精々こんなことしか言えません）

アンチさんからいくつか質疑をいただいているので、当方の見解をまとめて示します。いちいち全文引用して記すのは野暮ったいので、アンチさんからの質問文は要約します。「そんなことは訊いてない」とまた論点を摺り替えられる可能性はありますが、そこは甘んじてお受けしましょう。会話が噛み合う方にのみ届けばよい言葉ですので。どのみちアンチさんは私の言葉を勝手に言葉を切り取り、以後の屁理屈を補強することしか考えていないでしょうし。

・私は「ひとりのフロントマンが10件以上兼任している事例」を、フロントマンとの会話の中で普通に見聞きしています。以前このスレでも紹介したのは、辞めてしまった前任者の「辞める間際」の実情を後任者から聞いた話です。（>>1006）その後任者もまた似たような状況下にあり、会社の体制としては業務効率を上げるべく、担当者の勤務先（拠点）と自宅を中心になるべく移動時間が短いところを担当できるように、各者の担当物件の再編をしているところだとの話も同時に聞きました。

・同様の事例は「人づてに聞いた話」としては複数あります。人づてとは言え、分譲マンションにまつわる各業種（デべ・ゼネコン・設計事務所・管理会社・開発系コンサルなど）の人脈の中で聞いた話ですので、畑の違うところでの只の噂話ではありません。管理会社による複数物件の兼任、しかもそれが10件以上にも及ぶという事例は現実に少なからずある、と私は認識しています。

・そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

・高級タワマンが専従のスタッフを配置しているのは事実です。ただし「フロントマン」がそれであるという事例は個人的には知りませんし、そのようなことを私自身は言った覚えはありません。一般的には高級タワマンとは言え、フロントは複数物件を兼任しているでしょう。ただし件数はいくらか少ないことが予想されます。理事会から要求される対応も、高価格物件なりに高い水準が求められるでしょうし、業務仕様によって時間や人数が指定されている可能性もあります。
なお「専従のスタッフ」としては、管理員の他にも配置されている事例があります。勿論、フロントマンとは区別していますし、共用施設の構成やマンションのグレードに置応じて設定される「商品の付加価値」の一部ですので、物件ごとの差異が当然あります。

・とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

・「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。


…それとオマケ程度の話ですが、

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

↑件の報告書（概要）にあるこの記載は、私は前後の内容から「選定理由のうち73.1％が”分譲時から指定されていた管理会社だから”だった」という意味だと解釈しました。分母に「自主管理を選択した管理組合」は含まれないと普通に解釈しています。アンケートの構造を想像するだに、管理会社の選定理由は「委託管理あるいは部分管理を選択した組合」に限定して設問する筈ですので。

仮にこれが本当に「全件の73％」だったとしても、それは管理組合のより多くが、リプレイスや自主管理を選ぶことなく、現状維持＝新築当時の管理会社との契約を選んだという事実を裏付けるだけのことです。某管理員さんが感覚値として示した「約５割」との乖離があるとしても、それはアンチさんにとってはむしろ不利となる事実でしょう。

アンチさんがご自身が鬼の首をとったように示した情報は、日本語的にも数字的にもご自身の助けにはならないんじゃないですか？と思った次第です。

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

「平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕」によれば、この「73.1％」は、「マンション管理業者に業務を委託している組合合計」に対する割合です。

>>1234 匿名さん

お、そうなんですか。「決定方法」とあるので「どのように選定したのか」を問うアンケートだと捉えていましたが、私もその調査報告書を詳しく確認したところ単に分譲当時からリプレイスしていない組合の割合を示す数字なのですね。

分母に自主管理の件数が含まれていないようですので、某管理員さんが感覚値として示す「５割」ほどではないにせよ。マンション全体に対する割合としてはもう少し下がる筈ですが、いずれにせよ依然として全体に比して７割超の管理組合が管理会社を変更するという判断には至っていないと。一部の組合が委託内容・委託業務費の変更をしているであろうことと、逆に全く無関心ゆえにその判断に至っている組合も混在していることを両方考慮しても、世の大勢は「現状維持」であることがわかりました。

>通りすがりさん


他人の発言ですら捏造するようになっちゃあおしまいですね。

＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
>彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。

管理会社はボッタクリだとは言ってますが、「フロント業務費はボッタクリだ」とは
一言も言った記憶がありませんし、そもそも"フロント業務費"って専門用語ですか？
いわゆる委託管理報酬のことを指しているかもしれませんが、その一部だけ問題にしているスレじゃないことはスレタイ見ただけでも分かりますよね？

>フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。

>>1123 のどこにそんな外注費などを「含まない」と名言しているのですか？明言している箇所が実在するならそっくり引用してください。　散々外注費のピンハネ分込みの話をしているのですが、何度言っても理解できないのですね。

管理会社は利益として受け取る委託管理報酬だけでなく、外注のピンハネ分を含めると
管理会社が管理組合から受け取る管理費から粗利で３割以上持っていくのはボッタクリだということはスレの趣旨として>>1にも書いてあることですよね？

まずは、嘘でなければ、外注費を含まない”フロント業務費”という用語を使ってぼったくりだと言っている過去レスを明示してください。

それとも他者の発言を捏造したのですか？

>私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

>1077 通りすがり 2021/08/14 19:25:16

自分の発言を他者の発言のように言うって頭どうかしてますよね？

また、その引用先には外注費に対して３割以上のボッタクリという箇所があるだけで、委託管理報酬は元々管理会社が100%報酬として受け取る金なので何割ピンハネもクソもありませんよね？

>にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。

このスレ自体、外注費もピンハネしているし、その分も含めたらえらく仕事もないのにぼったくりだという趣旨ですよ？　

そういう見えすいた嘘やデマ、誤魔化しばかりやっているから説得力が皆無なんですよ。


>「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、

そのフロント業務費という単語を使ってぼったくりと言っている人間は貴方以外いないと思いますがどこですか？


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

事務管理業務費は管理費の一部であって、管理会社に渡る管理費を問題になっているの分かりませんか？

>ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。

いや、スレタイみたらどうですか？　管理会社のピンハネ体質を問題とするスレですが・・・

あとは貴方が勝手に委託管理報酬しか管理会社が受け取ってないような言い方で
故意に無茶苦茶なこと言ってるだけなので無視しますが・・・　

なお、身も蓋もないことを言うのは気が引けるのですが、同じ調査報告書の中に「マンション管理会社に業務委託することへの意向」に関する調査結果も掲載されています。そのものズバリですよね（笑）
このデータをアンチさんも引用しておられる訳ですが、この部分に関してはどう捉えておられるのか、それはそれと見なかったことにしておられるのか。謎です。

https://www.zenkoku-mankan.org/m-company-e/#toc1

結果としては「全てお任せ」を良しとする意向が19.5％、「任せてもよいが方針は出来る限り管理組合で決めるべき」が74.2％です。「部分管理」に対する意向は区別されていませんが、普通に考えれば両方に混在しているのでしょう。

委託管理を前提とする意向は少なくとも93.7％。契約実態として自主管理が７％未満にとどまるというデータでは、その裏にある「意向」までは判らなかった訳ですが、この意向調査によって明らかになりました。上記を除く残りの意向全てが「管理会社に委託するべきではない」なのだとしても（実際はさらに分類される筈）、わずか6.3％です。自主管理の割合とほぼ合致しますね。むしろ意向の方が下回っていることに興味があります。

結局、通りすがりさんは、高級マンションで管理会社スタッフが専任で担当するのも合理的だと言う自分自身の主張も突っ込まれると答えられず、

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

この意味も答えられませんでした。

結局、通りすがりさんは、自分の言ったことですら、答えられないどうしようもなくバカで説得力が全くない人だと分かりました。

通りすがりさんは自分の言ったことですら答えられないので、全く聞く価値がないですね。

>>1237

今、どういう状況かを論じたければ他所でどうですか？そう言う現状がおかしいというスレ主も問題提起のスレと書いてますよ？

それ以前に貴方は自分の言ったことの解説くらいしたらどうです？

無責任で全く根拠のない発言をする人の意見など誰も擁護派以外、聞かないでしょう。

>>1236 匿名さん
＞すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として

①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？
それとも>>1078で「その通りです」と仰ったのは別人さんだとでも？
流石ですね、こういう時のための「匿名さん」という訳ですね。

貴方は管理会社アンチさんじゃないですか。「フロント業務費」は、貴方がボッタクリの最たるものだと批判していたものです。全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？
そこを「自分の言葉ではない」としらばっくれようとしているということは、ずっと声高に叫んでいたことが間違いだったと流石にお気づきになったのですよね？　フロント業務費には戸あたり単価という一般的に目安となり得る金額があって、貴方が独自の料率によって計算していた数字は事実無根であったと。それはある意味、自主管理を目指す貴方にとっては大きな進歩なのですよ？

厭なら別に、貴方自身がこの事実を認める必要はないのですよ。こうして明らかになれば多くの人が貴方のウソを認識することになる。それでいいのです。普通の人なら私がこんなことをせずとも、とっくの昔に理解していることですがね。だから自主管理は未だ７％未満なのであって。

一応、一通り言うべきことを言わせていただいて、アンチさんの正体と論理破綻を詳らかに記すことができたと自負しています。客観的に見て、どこからどう見てもアンチさんは只の管理会社アンチであり、管理業務の適正化や本当の意味での「費用対効果」に関する議論など１ミリも関心がないことが明らかになったと思っています。

ご本人がハンドル名を固定しないことは残念ですが、私とのやり取りを辿れば同一人物がずっと同じ屁理屈を並べていることが何方にでもご理解いただけるかと。

今後は同じことの繰り返しにしかならないと思いますので、私も一歩引いてアンチさんの今後を観察することとします。ダメ出しは勿論継続しますが、１対１の会話は成立しないことが十分わかりましたので、ここへきて一部コメントをくださった「正常な会話が出来る方」が、管理会社との契約の要否や自主管理の可能性について、建設的な議論を発展させてくださることを願ってやみません。

アンチさん、自主管理の導入に不可欠なのは「合意形成」なんですよ。
今の貴方では絶対にムリです。

>>1233

見落としていました。この点は謝罪します。

>そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

要するに、一人で１０?２０も兼任しても、クレームが来ないくらい、一棟あたりなら負担が低い仕事で管理費の３割近くピンハネされていると言うことですね？

それがぼったくりではないかという話なのですが。そんなに少ない仕事に対して管理会社に渡る金が多すぎるので管理会社との契約は管理組合から見ればコスパが悪いという話なのですがどう思われますか？

>とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

金出せば、専従のフロントマンを雇えるのは当たり前です。貴方は可能かどうかではなく、「合理性がある」と言ってます。管理会社が一つの物件に社員を専従にする合理性はなんですか？と言う質問です。普通のマンションでも10棟以上かけもてるのに、高級マンションだと１棟に専従してどんな仕事が毎日あってサービス面では具体的に何が充実するんですか？高級マンションの数だけ管理会社は社員を配置することになれば、今より収益性が落ちますし、貴方は上のレスでクレームが来ないなら１０?２０でも可能だと言っている。クレームが来ないなのに複数棟掛け持ちしないことを管理会社がやる合理的な経営判断って何ですか？



>「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。

あの、兼任減らすと、スタッフの数が増えて人件費自体が確実に増えてしまうのですが、採用コストの方が、常時スタッフを雇い続けるより高いのですか？

そうなら、なぜ管理会社は減らしていないんですかね？ノウハウ継承というアバウトな指標の方が人件費増を上回るんですか？

>あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として



「私のレスですが」って貴方、アンチさんの主張だと言ってますよね。そこでさらに引用って最初から引用の箇所を言うべきなのにまた誤魔化しですか？

>①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？

だから「だいたい」と書いてますよね。そもそも①は日本語として意味不明でしたが、こちらが良かれと忖度してあげて、管理会社が管理費全体から取る利益と言う意味で理解して「だいたい」と付け加えて「そうです」と言ってあげただけです。そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。

①に関しては、貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３?５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。

フロント業務費など貴方しか使わない単語を使って、管理費全体に対しての話か、意味不明になるのです。

何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。

「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？


>全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？

粗利を外注ってどう言う意味ですか？日本語がめちゃくちゃすぎてついていけません。。。　

>>1243 匿名さん
>ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。
さすがにこのタイミングでそれを言うのはどうなの？しっかり認識を合わせる場で大体そうですって言っておきながら…。フロント業務費が分からないならそこで聞くべきでしたね。

通りすがりさん

フロント業務費の定義をお願いします。

>>1245 匿名さん
>>1245 匿名さん

＞フロント業務費の定義をお願いします。

定義とは？　
このワードが関連法規等で定義されている訳ではない筈ですし、標準契約書などに出て来る訳でもないです。なので「定義」があるとは思っていませんが、私がどういう意味で使っているのかという意味で訊かれているのであれば下記の通りです。

私の認識では、本来フロントの業務は「事務管理業務」と称するのが正しいのであって、その業務にかかる費用も「事務管理業務費」として、委託契約書や見積書にもその名称で記載されています。私がこのスレに参加したのは、ある方（>>953さん）が、一般的なマンション管理規約における「理事長」は区分所有法の「管理者」を指すことをご存知なかったのを指摘したのがきっかけなのですが、そこから派生したやりとりの中で、「管理会社のフロントは実質的に何の仕事もしていないのに、管理委託費の３割以上ものフィーを取る」と仰る方がいたので、その間違いを指摘するにあたって、その方にも通じる言い回しとして「フロント業務にかかる費用＝フロント業務費」と呼び替えたに過ぎません。つまり、一般的には「事務管理業務費」と呼ばれるものと同義と捉えていただいて結構です。言うまでもないことですが、この業務はフロントマンが担当者として行うものではありますが、実質的には管理会社が組織的に行うものです。費用の全てがフロントマン個人の報酬では当然なく、フロントマンを支える会社のあらゆる部門のコストや利益を含むものです。

端的に言えば「フロント業務とは国交省のマンション標準管理委託契約書第３条に規定される事務管理業務のこと」です。定義ではないのでこのスレ限定ですが、私はそういう認識でこの言葉を使っています。具体的にどういう内容なのかは、同条に記載の通り「別表第三の内容」を確認いただけばよいと思います。

>>1245 匿名さん
＞何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。
＞
＞「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？

言葉の定義が無いから話が噛み合わない、と仰りたいのですね。
前述の通り「フロント業務費」という言葉に明確な定義は無い筈ですが、アンチさんが「フロントの取り分」が過剰であると問題にされている中では、一般的に「事務管理業務費」と呼ばれるもののことを指しているのだろうと解釈していました。なので私は、既述の通りフロント業務費という単語を「事務管理業務費」と同義で使用しています。

貴方の二択においては「どちらでもない」ですよ。
前者は文字通り管理費全体。正確に言えば標準契約書第６条にある「委託業務費」の総額です。それが一般的にも大項目４つに分類される、という説明を以前しましたよね。その一部（事務管理業務）にかかる費用をフロント業務費と称しているのですから、イコールではないです。
後者はちょっと私には意味がわかりかねます。「委託管理報酬」って、それこそ定義が必要じゃないですかね。語感としては「フロントマンが委託業務の中で得る報酬」のことを仰っているだとは思いますが、私が「フロント業務費」と称しているのは管理会社が利益として受け取るお金とイコールではないので、こっちも違います。

なので、貴方が設定した二択のどちらかではなく、既述の通り標準契約書の規定の通りだと捉えてください。噛み砕いて言っても同じですね。

何度か説明していることですし、そもそも管理費の構成を知る上で「管理事務の内容」は基本事項なのですが、アンチさんはここを未だ理解されていないでしょうから詳しくおさらいしておきましょうか。私が「フロント業務費」と称しているのは、大項目１に関する全ての業務にかかる費用です。アンチさんとして別のご見解があるならこの機会にお示しください。

＜管理事務の構成＞　※（）以下の小項目や行う対象項目の詳細は省略
１．事務管理業務
　1-1.基幹事務
　（１）管理組合の会計の収入および支出の調停
　（２）出納
　（３）本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整
　1-2.基幹事務以外の事務管理業務
　（１）理事会支援業務
　（２）総会支援業務
　（３）その他
　　　　・各種点検、検査に基づく助言等
　　　　・組合の各種検査等の報告、届出
　　　　・図書等の保管
２．管理員業務
　2-1.業務実施の態様
　2-2.業務の区分及び業務内容
３．清掃業務
　3-1.日常清掃
　3-2.特別清掃
　3-3.業務実施の態様
４．建物・設備管理事務
　4-1.建物点検、検査
　4-2.エレベーター設備
　4-3.給水設備
　4-4.浄化槽、排水設備
　4-5.電気設備
　4-6.消防用設備等
　4-7.機械式駐車場設備

誤字訂正です。すみません。

→ ※（）以下の小項目や「業務」対象項目の詳細は省略

>>1248については異論の余地は無いでしょうから、少し掘り下げておきましょうか。
長くなりますが…。

「事務管理業務」は事実上「フロント業務」であり、そのうち管理費の徴収や集めたお金の管理、それを何処にいくら使うのかという組合の判断を仰いだり、お金の使途も含む「マンションの維持管理に関する行為」について、より良い方策を提案したりする業務が、特に「基幹事務」として区別されています。基幹事務は一括再委託（外注）が許されず、フィーをとって行なうには管理会社として免許を得る必要がある訳です。それ以外のフロント業務の主軸が、理事会や総会の開催支援と、管理組合として行なう点検・検査に関する手続き、それに纏わる資料の保管・管理です。これが社会通念においても「フロント業務」の全容でしょう。

これについて法律に基づく「外注の可否」が少し前に議論となりました。
アンチさんは1-2-(1)「理事会支援業務」が基幹事務であると主張し、外注が法律で禁止されていると誤認するとともに『理事会支援業務以外はほぼ外注できる』と主張しておられました。（>>1086）
基幹事務に関する誤解はその後さすがに認めたものの「基幹事務も実質的には理事会がやる事務に変わりはない（>>1091）」とさらに余計な補足をして、結局「理事会支援業務以外は外注されることによってフロントの業務負担はほぼなくなり、管理費の３割以上の金が管理会社に純粋な利益として入っているに違いない」という個人的感覚論を、未だ改めておられないという状況です。

私はこの誤解（わざとだと思いますが）の主因が、>>1248で挙げた「管理事務の構成」をアンチさんが無視し続けていることにある、と言い続けている訳です。彼に「自主管理を目指すのなら管理会社を攻撃する前に、管理業務の構成と管理費を算定する仕組みを理解するべきだ」といくら言っても「仕組みの話などしていない」と逃げられるのは、こうして費目として並べれば不透明性など無いことが明らかになってしまい、管理会社との契約は無意味だという主張は成り立たなくなってしまうことを、おそらく野生の勘か何かで感じ取っているからでしょう。

ここで「不透明性など無い」と言うと、多分アンチさんは咬み付いてくると予想されます。業務項目として挙げ、そこに費用がかかるということで表向きの金額が見積書に記載されていても、その裏には「外注」があって、管理会社として労力を費やしていないことや、外注費との差額（彼いわくのピンハネ）がいくらなのかということは外観的には判らないだろう、言いたいのでしょう。「仕組みの話などどうでもいいからそこを叩け」というのがアンチ理論の正体な訳です。

外注を想定した業務（※私は本当は「外注」だけではなく「下請」にも触れるべきだと思ってはいますが）について、管理会社がいくら利益を確保し、フロントの負担をどれほど軽減しているのかは、私は当然知りません。発注者の立場でそこを正確に把握している人など普通いないでしょう。何度も言っていることですが、業務仕様通りに成果が上がっているかどうかを判定するのは管理組合マターですし、少なくともフロント業務に関しては基幹事務があり、フロント業務には汎用性の高い「目安」となる戸あたり単価がありますので、依頼したことをきちんとやって貰えているという判定さえ組合として適切にできていれば、目安の範囲におさまっているフロント業務費がボッタクリ価格であるなどと騒ぐ必要は無いと。そういう見解をずっと示している訳です。

大項目２～４の業務項目についても、設定された金額の中には外注に伴う経費が考慮されている可能性があると認識してます。それも前述と同様、管理組合として普通に見極めることが可能で、高過ぎる気がするとか、どうも使途として不明瞭だということであれば、その金額を提示してきた管理組合との協議によって、釈然とするところまで突き詰めることができます。その結果、どうしても受け入れ難い時には、委託項目から外して管理会社が直接手配するとか、他の管理会社から提案させるとか、極論を言えば自主管理に転換するなどの選択肢があると。管理会社と袂を分かつのは、そういう当たり前の検証を経た結論として判断すべきことであって、金銭負担に対する一方的な抵抗感だけで決めることではないです。

業務を委託した先がいくら利益を上げているのか、それが高いせいで委託者が不当に不利益を被るのは避けるべきことですので、管理組合は頑張って「見極め」をしなければなりません。そこを怠っている事例が「委託管理90％以上」の中に少なからず混じっていることは否めません。とは言え、外注（再委託）が否定されていない業務委託において、再委託によって管理会社がメリットを得ること自体を全否定するのはあまりに不合理でしょう。全て自前でやれ、外注するなら発注金額の範囲に納めて経費を見込むな、では、逆に管理会社は仕事を請けてはくれないでしょう。

それぞれの業務項目について、金額の適否を見極めるのは確かに容易なことではないと思います。既述した事務管理業務費の戸あたり単価ひとつを見ても、「目安金額」のことを知らない方が普通にいる中では、金額だけを見れば「高過ぎる」と感じる人は当然いるでしょうね。
例えば単価が2000円で総戸数150戸のマンションであれば、事務管理費の月額は30万円。その規模であればフロントマンは１名でしょうし、当然複数兼任をしていると考えるべきです。私も管理費の内訳を管理組合が精査する場面に立ち会ったことが何度もあります。組合員のひとりが「週に何度か来る程度で30万も月給を取るつもりか！しかも他と掛け持ちをしているんだろう？」と、顔を真っ赤にして異議を唱えたことがあります。そこへ別の組合員が「担当者は１人でも現場に来る時は会社から派遣されて来る訳ですし、組合としても会社と契約して仕事に責任を持っていただく訳ですよね…」と、苦笑いしながらやんわり否定されました。そういうお互いバツの悪い思いをしないためにも、マンションのオーナーとしては最低限の勉強はして、社会感覚のひとつとして「管理費の仕組み」を理解する必要があると思います。