「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

今日はこれでおしまい。

AEDレンタル・７３,８７２円/年（１台）
三社見積り提出　総会決議の記憶あり（個人の比較資料は廃棄）
現実は飾り見たいになっている。導入時利用説明会があったが活用できる人は？
我が家は救急車呼び、人口呼吸、心臓マッサージ等で精いっぱい。
ちなみにAEDの場所まで取りにいくテストをしたら２分超。
AEDを取りに下（エントランス）に降りUターンしたらEVが上にあがっていった後だったのでプラスアルファーが必要。２Ｆ、３Ｆごとに１台必要か
２棟あり遠い方の棟はさらにプラスの時間が必要（上階に住む人は？

>>7502さん
ありがとうございます。
ＡＥＤは一台では無理なんでしょうね。
その時に周りに人がいないと折角のＡＥＤも活躍できませんしね。
やはり一番は救急車を呼び、人工呼吸、人工マッサージをやること
が大切なんでしょう。
価格は１台７万円程度なんですね。買取、リースもあると思いますが
どちらがいいんでしょう。

消防訓練はやってますか。
うちは年１回やっています。
消防車や起震車等を準備してくれますよ。

消防訓練は自治会と一緒にやるといいですよ。

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

設計監理方式が一番だよ。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありませんが、当マンションは現在賃借人も含め全員が加入しています。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

うちのマンションでは、大規模修繕のお金が足りず、修繕費の値上げを提案していますが、修繕費の値上げの反対が微妙に多く、値上げが通りません。
しかも、一部には値上げするなら、修繕するな！と言っている人がいます。
一度、以前、予算内でできる業者を見つけては来たのですが、その人達から、管理会社からお墨付きを得られない業者に任せて大丈夫なのか？という意見を作られ、却下になってしまいました。
実はこの人達と管理会社がこの当たりから共に同じ意見と、なぜかマンション情報を理事会より前に知っているような状態になりました。

なので、この人達（管理会社も含めて）では、大規模修繕しない計画を立てて、それを総会に挙げてもらえないでしょうか？と言うと、そんなの通る分けないから、「嫌だ」と言い出します。
結局、修繕しない案も通らず（厳密には誰も作らず）、修繕する案も通らず、修繕計画がない状態になっていて、規約上も問題がある状態になってしまっています。
そして、このクレームを言う団体の確信した活動にほとほと参っています。
（問題を回避する方法を管理会社から入れ知恵されているような、法的にも問題になりそうな部分もうまく回避した表現や行動をしているので、さらに困っています。）

こういう団体、もしくは、管理会社に対してどうすればよいのか・・・・

>>7511 購入経験者さん
補足です。

ちなみに、反対派の大部分の住人は本気で値上げを反対しているのだと思います。
（ただ、その意味は理解していないと思いますが・・・・）

一方で、管理会社は、大規模修繕が出来ない以上、その為に使う予定が立たない修繕積立金の切り崩しをもとに、小出しで修繕をやってしまっています。
（というか、それを許可してしまった管理組合にも問題はあるのですが・・・・だからといって、不備をそのままにしておくわけにもいかず・・・）

小出しの修繕をやられ、以前、お願いした業者にやっぱり同じ金額でやっていうことになっても、そもそも、原資が減り、しかも、年数もたっているので、結局修繕積立金の値上げをしなければならなくなっているという、管理会社が掘った墓穴にみずからはまりにいってしまっているという状況です。

いまから外出します。
夜に回答します。

私が知っているマンションの事例ですが、そこは築３０年以上
経過したマンションです。
修繕積立金が毎月１戸当たり月２，０００円ぐらいしか徴収して
いないため、殆ど修繕ができていませんでした。
ついには屋上からの漏水が発生しだしたので、そこをやろうと計画
しましたが、積立金がないために借り入れをしてやり、その支払いは
修繕積立金を値上げすることを計画して、１戸当たり月１，500円の
値上げを提案しましたが、反対にあい修繕ができませんでした。
最終的には、漏水が発生しているのでしぶしぶ承認されました。
何故修繕ができないかといいますと、長期修繕計画もなく、継続的な
修繕がされていなかったため値上げも行われていなかったのです。
住民は高齢化しており年金説克社が大半を占めるようになってくると
値上げは難しいですね。
管理会社が大規模修繕工事をしないのは、それをやると管理費の削減にも
つながってきますし、そうなると委託管理費が削減するからかもしれません。
問題は、修繕積立金がどれぐらいあるかというのが問題です。
駐車場使用料と修繕積立金の合計で１戸当たり月15,000円ぐらいなければ
建物設備の維持保全は難しいでしょうね。当然管理費は別にです。
大規模修繕工事をしなければいずれ経年劣化が進みスラム化します。

大規模修繕工事の箇所としては、屋上防水、ベランダ防水、軒天、
外壁補修と洗浄、躯体補修、サッシ廻り防水、鉄部塗装は最低必要です。
それに大型設備として、給水設備の交換、エレベーター、給排水管の
更新工事、消防設備等が含まれてきます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

管理会社が勧めてくれる工事業者に工事を依頼することを前提に話を進めると、
管理会社が人変わりしたように協力的になってくれて万事解決。
管理会社と仲良くやらないと何一つ進まないよ。

>7511 購入経験者さん
基本的な事実確認ですが、購入経験者さんは管理組合の理事長さんですか？
修繕費の値上げを提案しているのは、購入経験者さん個人？、理事会？
値上げの反対が微妙に多い、というのは理事会内の話？、マンション全体の話？
修繕するな！と言っている人、この人はどういう立場の人？、ヒラ組合員？
大規模修繕について管理会社からのアドバイスは？

>>7511さん
マンション管理を改革するためには理事会の理事
であれば比較的容易に推進できますが、一般組合員
の立場であれば、提案をしてもなかなか簡単には
いきません。
一番の解決法は、本人が理事長になることです。

やはり体制側にいないと改革はできませんか。

>>7518 匿名さん

現在、理事で理事会内では、値上げ方針は表面上は全員一致で賛成です。
表面上とは、値上げ方針はいやだが、修繕工事をやらないのは理事としては賛成せざる得ないという事です。
なので、理事会内に課題はありません。

ただし、以前長い時間携わってきた理事の一部などが反対しています。
管理会社もこの人達の意見を無視できないと言っていて理事会からの要求を受けず、理事会の足を引っ張る活動を裏でしている感じという状況です。

この目立った反対住人数名と管理会社以外は、修繕工事に前向きでやることに好意的です。

しかし、決定をする際に顔が見えない人たちの票をとられてしまっています
もちろん、時間をかけて説得しかないのかもしれませんが。

ちなみに、管理会社経由の修繕はあまりにもたかすぎて、値上げ＋一世帯あたり100万弱の追加が必要で、却下になりました
管理会社からのアドバイスは、銀行からお金を借りて、それから値上げが必要か考えればいいと言うことです。

>>7520 購入経験者さん

間違え訂正です。
誤）修繕工事をやらないのは理事としては賛成せざる得ない
正）修繕工事をやるのは理事としては賛成せざる得ない

誤）以前長い時間携わってきた理事の一部
正）以前長い間かかわってきた、前理事の一部（つまり、今の理事にはいない）

補足）
修繕工事をやることは大部分の方が好意的です。というのは、お金の問題を除けば、非常に一部の修繕はやってもらわないと困るという事です。なので、理事会も当たり前ですが、どうすればやれるかの計画を出しています。
一方で、修繕費の値上げは困るというのが、反対票を出している人の大部分だと思います。

何で、こんな事になっているのかと言えば、管理会社が、修繕費を値上げしなくてもやる方法がない事もない。見たいな事を言っている。
これが、銀行からの借りてやるということなので、実際にはすぐに値上げしないといけないし、銀行からお金を借りるなんて、今度は現在、賛成している人達からは支持してもらえると思えないし、理事会内の誰も良いとも思っていない。
しかし、修繕はしてほしい、値上げはやだと言っている人達は、この管理会社の話を真に受けていると思われる。予想ですが・・・
壊れたところだけ、実費を集めて直せばいいと言う人も一部にはいる。
管理会社もこの案も住人がリスクをきちんと承知であればあり得る話だと言っている。
ただし、そのリスクの大きさまでは説明はもちろんしませんし、できませんとも言っている。

なので、
現理事会 vs 管理会社 ( & 一部の前理事員）
という構造の中で、マンションに興味を持たない人達の票をどうやってとるか？という感じです。

管理会社が勧めてくれる工事業者に任せられるほど、お金があれば、こういった問題すらも起きなかったのですが・・・

管理会社は無視すればいいんですよ。
理事会で全て決めればいいことです。その議案を総会に
提出して承認決議を得ればいいだけです。
大規模修繕工事や値上げは普通決議です。
つまり、議決権の過半数で成立します。
総会に直接出席した者、議決権行使書で参加している者、
委任状で出席している者の合計の過半数です。
総会は過半数以上の出席者でその過半数で成立です。
つまり、１００戸のマンションであれば５０議席の過半数
最低２６戸の議決権でオーケーですので議案は簡単に成立
します。

それから借り入れは、住宅支援機構は簡単に貸して
くれますよ。昔の住金です。
返済は修繕積立金での返済となります。
規約が標準管理規約をひな型としているのなら住金は
積立がなくても貸してくれます。

>>7522 匿名さん

> 総会に直接出席した者、議決権行使書で参加している者、委任状で出席している者の合計の過半数です。

総会に議案を出して、それが、ギリギリで取れませんでした・・・
それゆえ、反対が微妙に多いという事が実際の数字としてわかっています。
総会に過半数も出てこなく、せいぜい多くて1/5程度の出席です。ちなみに、300戸以上のそこそこ大きなマンションです。
（すいません、それ以上の詳細はちょっと控えます）

> 管理会社は無視
したいのですが、なんか、その一部の反対者が誘導する質問をして、それに管理会社が答えて、まだまだ、議論を詰める余地が残っていて、まだ、検討に時間が必要ですね・・・・見たいな発言を受けて、一部の人がそれに同意する見たいな流れ。

それを元に、そうだそうだ！理事会は十分な検討もせず、管理会社と関係ない施工会社となにか裏があるんじゃないか！前理事だから「俺は裏を知っている」見たいな一の過激派の雰囲気作りに対抗できず、負けたというところです。
実際に反対している人も、それにどれほど影響を受けているかは分かりませんが、まだ、検討が十分にされていない中で、値上げは時期尚早だよねという噂っぽいのがあるのは事実です。
管理会社を含めたイメージ工作に対抗できていないというところです。

> 住宅支援機構は簡単に貸して
いえ、別に借りたいわけではないのです。管理会社の提案をのむと借りなければ工事費をだせないのですが、管理会社経由でなければ、値上げだけで十分なのです。
値上げと言っても、購入時に値上げ計画見たいのがあると思いますが、ほぼその計画通りです。値上げはいいけど、後２，３年後からなら・・・とかで有れば、まずは借りてしまってという選択肢もなくはないのですが、今、そもそも、元々の計画通りの値上げが通らないので・・・

また、修繕計画の作り直しは、他の理事にビルメンテ会社関連の方やゼネコン関連がいるので、それらの人達の協力を得てある程度の目処が立っているというところです。
（と言っても、私はそれを見ても判断はつかないのですが・・）

>7524 購入経験者さん
総会の決議で普通決議が通らないのですか。
出席者というのは、総会へ直接出席した者、委任状で出席した者、
議決権行使書で出席した者の合計ですよ。
殆どは総会の決議は議決権行使書でほぼ決まってしまいますので、
総会で決議をするのは形式的なものです。
３００戸のマンションであれば、議決権を含む出席者の過半数ですから
１５０以上ということになります。そしてその過半数といいますと７６人
以上の賛成で可決されます。３００議席のうちわずか７６人が賛成すれば
可決するのですから、それが否定されるということは、殆どの方が反対
ということになりますね。
総会での意見は議決権行使書や委任状での出席の方が殆どなので総会への
直接出席者だけで議案書の内容を変えることはできません。
総会への直接出席者はすくないのですから、総会の意見は参考意見として
伺っておきますでいいのではないでしょうか。
もし、議案書の内容が間違っていたとしたのなら、その議案は保留にして
再度議案を提出しなおす必要はあります。但し臨時総会が必要となります。

>7524 購入経験者さん
総会で管理会社の意見は聞く必要はありません。
総会でまだ議論を詰める余地があるとかいう段階ではなく、総会は
理事会が提案した議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議論する場ではないということを認識すべきです。総会には直接出席は
してないが、議決権行使書や委任状で出席されている方もおられますからね。
そこで反対者が多ければ否決されるだけのことです。当然普通決議での
承認決議でということになります。

管理会社、特にデベ系の管理会社とか工事で手数料とか紹介料とかを要求
している会社も多くあります。
そういう管理会社は総工事費の１０％とか２０％とかのリベートを工事業者
から徴収していると思います。
それが嫌なら理事会とか専門委員会で直接設計コンサルタントや建設会社を
公募なりして決めるべきです。
自分たちでできなければ、設計監理業者（マンションの大規模修繕工事の
設計コンサルを経験した業者）をまず見つけるべきです。
管理会社に依頼すると親会社とか関係のある建設会社に決まる公算が高いので
あくまで管理会社と関係のない設計監理業者を選出すべきです。できれば
公募して説明会を開催して相見積もりを取った方がいいです。
５００戸程度のマンションならば、設計監理業者の成りてはいっぱいいますよ。
それに建設会社ものどから手がでるほどやりたいと思います。

長期修繕計画書の作成は、設計図面をもとに修繕個所ごとに設計概算書、
数量調書を作成して概算額を算出するもので、なかなか難しいので素人には
できませんので設計コンサルタントに依頼しなければ作成できません。
ただ、組合側としては、修繕周期や修繕個所は提案できます。

>>7525 匿名さん

> 出席者というのは、総会へ直接出席した者、委任状で出席した者、議決権行使書で出席した者の合計ですよ
> ３００戸のマンションであれば、議決権を含む出席者の過半数
ここがちょっと、私の方で不理解だったかもしれません。

委任状、議決権行使書を含めると、80%以上はあると思います。
そこで、委任状では少なくて、議決権行使書がおおく、そこで反対が多いという事です。
急に委任状から、議決権行使書に割合が増えました。
中間説明会の参加者も減ったり、理事会への質問のない、理事への立候補もないなかで、この割合が増える要素はむしろないはずなのです。

> 殆どの方が反対ということになりますね。
そうとも言えます。

証拠がつかめないのですが、PTA活動や地域活動の中で、ネガティブキャンペーンが行われていて、そこの状況は詳しくつかめていません。一部の住人から、それらの活動でこんな話がでているけど本当なの？と問合せが来た事で返事をして、詳細を聞きたいとお願いしましたが、ちょっと、面倒には入りたくないので・・・と断られてしまいました。
もし、マンションの住人以外がいるコミュニティでまでこういった活動をしているのでしたら、やはり、そこは何らかの停止させる方法がないかも探していますが、証拠もなく、マンションとは別の利害関係もあるので、正直、難しいと感じています。

正直、理事会メンバーも、一度、もっとひどい状況になってからでいいのでは？という話も出ていたり、よく事情を知っている人が、マンションを売却してしまったりと・・・

結局、一部過激な人もいますが、今の大半の意見は、
「当初の予定よりも既に遅れているが、大規模修繕はやらなければならない将来のいつかやる、だから、当面の計画上は修繕費はあげてほしくない。その修繕計画は、誰か自分でない人達がやる」
ということに集約されてしまいます。
もし、本当にその案にリスクがなく、実現可能なのであれば、だれでも、そうしたいとは思います。
それが「可能だ！」という一部の主張と、それも検討に値するかもしれないという「管理会社」の保証っぽい発言を受けて、その甘い誘惑に乗ってしまっているという事だと思います。

今の状況を伝えつつ、説得するしかないのですが・・・
それは分かっているのですが、一方で、

理事会で、理事と管理会社との一応の合意の元に案を作っているのに、総会で管理会社が、それ以外の案も検討する必要があるとか、必ずしも、管理費を上げない方法がないわけではない。とか、デメリットは伝えない発言などを使って、理事会内の合意を反対するような行動だけでもなにか、効果的に抑制する方法はないものかなと思っています。
ただし、理事会の権限だけで「禁止です」と言えば、それを逆手に「理事会は管理会社からの意見を禁止しています」とか言われかねないので、きちんとした、法的もしくは契約的根拠の中で案があればなという感じです。

>>7526 匿名さん

ありがとうございます。

> 理事会が提案した議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
> 総会でまだ議論を詰める余地がある
説明が足りなかったかもしれません。
値上げ以外の方法はないのか？という住民の質問に、理事会は、「はい、そういう結論です」という答えをしても、管理会社から「まだ、議論が足りていないかもしれません。」という回答をする。
つまり、まだ、総会に上げるほど、議論していないのですよ。この案は。という印象作りをされてしまっていると言う事です。

> そこで反対者が多ければ否決されるだけのことです。
はい、そこで反対なので、それがこのマンションの総意という事だと言われればその通りだと思います。

> 組合側としては、修繕周期や修繕個所は提案できます。
ただ、工事内容や発注先、長期修繕コンサルなどに困っているわけではなく、ある意味、管理会社から高すぎる案が来て、そして、ある意味で、修繕費の値上げの正当性を作っている中で、人材も集まり、かなり体制は整っていると感じています。
その中で提案できる事はしていて、そちらの提案には概ね賛成してもらっているいます。


理事会が困っているのが、

修繕工事はやる前提だが、その費用の調達を反対されているというところです。

やる前提なので、費用を計算すると管理会社経由では実現できないので、他の業者も考慮してやる前提の計画を作りなおしました。
しかし、管理会社のお墨付きがない業者には任せたくないという意見に負けて、すごく曖昧な表現で、業者を他でやる決定はしていなく、あくまで、検討の範囲に含めるというレベルです。予算もこちらで出した金額を目安としておおよそ考えているとは総会で伝えています。理事会内では、実際任せるつもりもないし、その予算もないと考えています。ただし、今思えば、ここが、間違いのもとだったと感じています。
このとき、管理会社経由での必要なお金を正式に出してもらって、それを元に総会にだしたほうがよかったのかもしれません。そして、そこで反対になれば、次に、それをここまで下げた努力案です、で通ったと思います。
（賛成にもしなってしまえば、それはそれで大きな損失ですが・・・・）
なので、一応は、修繕計画だけは、やる前提なのです。（既に遅れていますが・・・）

今は、まだ理事会も好意的に動いていますが、

「月額修繕費を上げずに、どうにかする案で作り直せ！」という総意の圧力に負けて、
「だったら、もう勝手に誰かがやれば！」
というのが、管理会社が求めているところだと思っていて、
そうなると、金額や内容は管理会社の言い値になって、当面の修繕積費はそのまま、足りない金額は借りる。数年後、もっと高い修繕費用の値上げ、もしくは次の修繕費用が貯まらず、もう何も計画が立たず。
という状況だけは、阻止したいというところです。

>7528 購入経験者さん
どこのマンションでも議決権行使書での賛否が圧倒的に多いですよ。
それも含めた決議で反対者が多ければ当然否決です。
大規模修繕工事は、計画がなければできませんよ。誰もそんな面倒な
ことにはかかわりたくないでしょうから。
それに値上げに関してもみんな歓迎はしませんから。
しかし、資産価値の低下や漏水等は必ずやってきます。事後保全より
事前保全の方が最終的には安上がりなんですが。
工事をやらなければならないということの広報活動をやられたらいかがですか。
管理会社は工事に関しては何の保証もしてくれませんよ。
前にも書きましたが、総会は意見を戦わせる場ではなく、理事会の議案に
賛成か反対かを問う場というのを理解する必要があります。
理事会は管理会社からの意見を禁止していますと言われかねないのでとか
いわれていますが、意見を聞くことはいいんですが、決議をする場合は、
官吏会社には議決権はありませんよね。
それから理解できないのですが、一体大規模修繕工事を何年周期でやろうと
しているのですか。
一般的には、１３年前後が多く、長いところでも１５年ぐらいではないでしょうか。
また、修繕個所はどこをやるつもりなんですか。
屋上防水、ベランダ防水、窓枠シーリング、鉄部塗装や吹き付け、軒天防水、
外壁補修工事ぐらいは最低やらなければならないでしょう。
それに大型設備もいずれやらなければなりません。（エレベーター、給排水管、
給水設備、メールボックス、インターホン、玄関扉、開放廊下のシート防水、
外構の舗装工事、ゴミ置き場、集会室、電気設備等）

それから工事費の概算額ですが、何も１社に限定することはないでしょう。
デベ系の管理会社であれば、親会社の建設会社に仕事をまわさなければなら
ないでしょうが。
概算額はあくまで概算であって、工事費は相見積もりを取らなければ分かり
ません。
競争入札をすべきですよ。
まず建物診断をすべきです。そしてその業者に工事費の概算額を出して
もらってください。５００戸程度のマンションであれば診断費用は５００万
程度は必要となりますが。総会の普通決議で修繕積立金の取り崩しをしな
ければなりません。

総会の決議方法の仕方を勉強されるといいですよ。
普通決議と特別決議があります。
総会で出席者の意見が強くても、最終的には賛成か反対かの
決議で結論をだすべきです。

管理会社が工事はまだ早いというのが分かりません。というか
まだ検討すべきというのが分かりません。
うちの理事会は理事会主導で会議は進められていますけどね。

５００戸のマンションであれば、工事費は１戸当たり
８０万円～１００万円が妥当でしょう。

>>7530 匿名さん

最初の計画では、たしか12年だったと思います。それを15年に伸ばしたのが、3年前で今年がその15年目に当たります。本来であれば、今年がその長期修繕を実行する年です。現実的には出来ませんので、それで、ちょっと、焦って、必要なフェーズを飛ばしてしまっているところもあるかもしれません。

なので、実はこの工事計画にある程度沿った修繕費用の値上げが必要だ！値上げはダメだ！は、既に２年やっていて、来期（今年）で３年目に入ろうとしています。
なので、総会の場の質問内容が、翌年の総会決議の意見形成に影響しているという事です。

私は、長期修繕計画を延ばした決議で多少興味をもって、そこから理事会に入ったという形です。なので、多少、都合のよいように内容を解釈しているところもあるかもしれません。

> 修繕個所はどこをやるつもりなんですか。
ごめんなさい、私の方では詳細はよく分かりません。
ちょっと詳しい方が２，３名いるので、その方達の間の中で大きな食い違いはないので、大丈夫だろうといっている事を信じているという事です（少なくとも私は）。

> 工事をやらなければならないということの広報活動をやられたらいかがですか。
そうですね。
修繕工事を予定上やらなければならない時期を過ぎ、そして、ちょこちょこと、壁の緊急対応などが生じてきたので、時間を気にしすぎて、各理事が本業でもつ経験や知識などを使ってまとめてしまっていますが、それを正式なものと言えないところがつらいところでした。それを元におおよその値上げ料金も見積書を通じて妥当であると言い切れない部分が悪いのかもしれません。
（むしろ、その辺りで自分達は経験があって、管理会社のフロントよりもわかるのだから・・・とやっていたのが多くの住人から理解されない原因かもしれません）

結局、後２、３年余計に時間とお金がかかっても、理事会で作った長期修繕計画案を元にプロに任せて作り直してもらい、それを元に詳細な値段を算出してもらい、そして、それを元に、修繕積立金の値上げという流れにしないとだめということかもしれません。

余計にお金がかかるから、外部コンサルなんてダメなんて言われる可能性（こちらは、理事会内）もありますが、そこは、遠回りですが、このまま、膠着状態が数年続いてもも意味がないことは分かってきていますので・・・・

>購入経験者さん
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％


　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

>購入経験者さん
大規模修繕工事に関する書き込みをしましたので参考に
してみてください。

>>7540 匿名さん

ありがとうございます。参考に致します。

がんばってください。

＞7525　匿名さん
＞殆どは総会の決議は議決権行使書でほぼ決まってしまいますので
すみません。
少し教えて下さい。
議決権行使書は誰が集計し、誰が確認されているのですか？

>>7543さん
議決権行使書や委任状については、管理員が集計をして
それを理事長がチェックすることになっています。
私どものマンションでも総会への直接出席者は２５％程度しか
いません。
出席者合計は、委任状と議決権行使書が殆どです。
総出席者は９０％以上になります。
例えば１００人の出席者としたら、直接出席者が２５名、議決権行書
と委任状の出席者が７５人となります。
決議要件としては、５１人以上ですから、総会への直接出席者の賛否は
態勢に影響がないということになります。

＞7544 匿名さん
どうもありがとうございます。
ところで、その管理員とは誰がなるのですか。
理事長がチェックすると書かれていますが、議決権行使書の現物ではなく、集計された数字だけの確認ですか。
それとも、議決権行使書の現物をチェックするのですか。
集計がどうして理事長ではなく、管理員なのですか。
理事長以外の他の役員は議決権行使書の現物の確認はしないのですか。
投票不正が行われないように、その手立てとして選挙管理委員会みたいな組織はないのですか。

>>7544さん
管理員さんは管理会社が採用し、定期的に教育とかもやっています。
うちの場合は管理員さんは二人いますので交代でやられています。
議決権行使書の集計は管理員さんにお願いしてますが、現物のチェック
は形式的ですが理事長が行います。
議決権行使書には組合員の部屋番号と氏名が書いてあるので不正は
できにくいと思います。性善説といいますか、管理員さんが不正をする
ことはないと思っています。
もし他の理事が議決権行使書のチェックをするというのならそれを見る
のは自由ですので管理員さんにいえばいいと思います。

>7546 匿名さん
>管理員さんは管理会社が採用し
常に利益相反関係にある管理会社に管理組合内の選挙管理員会みたいな権限を与えているわけだ。
管理会社の都合のいいように改竄されて当たり前。
集計は管理員、管理会社抜きで理事長がやるべき。
そのうえで複数の役員或いは組合員に議決行使書現物の票数を確認してもらわないといけない。
＞性善説といいますか、管理員さんが不正をすることはないと思っています。
それは真逆で、管理組合とは利益相反関係にある管理会社ですから、常に不正が働いていると思わなければならない。
付け加えれば、理事長一人に開票作業をさせてもいけない。
開票結果を理事長の思惑通りに改竄させる機会を与えるからです。
＞議決権行使書には組合員の部屋番号と氏名が書いてある
そうであれば、マンション内の掲示板に議決権行使書の部屋番をかいた賛否結果を公表しなければならない。
そうすることで、本人の議決権行使書が正確に伝わったことを確認できる。
【絶対に、管理会社には議決権行使書を触れせてはだめです。】
彼らのいいように議決権内容を改竄され、丸裸どころか、借金地獄のマンションになりかねない。

＞議決権行使書の集計は管理員さんにお願いしてます
詐欺師に実印預けているようなもの。

7548 ご近所さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がきたから管理員の質問は終わり。
次の情報提供にしなければならなくなったよ。

タタミの黄ばみを防ぐには
　　お酢をしみこませた雑巾で拭き掃除をすると、黄ばみが防げます。また、雑菌
　効果もあるので一石二鳥です。
パスタの茹でこぼれ防止
　　沸騰したら塩を入れますが、その前に水のうちにサラダ油かオリーブ油を数滴
　たらします。
里芋の皮をむく
　　サラダ油か塩か酢を掌に塗っておくと手がかゆくなりにくくなります。
野菜を茹でるときは
　　根もの（大根や人参）は水から、葉物（ほうれん草や春菊）は湯から入れます。
スルメをやわらかくするには
　　日本酒にしばらく浸すとやわらかくなります。
ミルクを鍋であたためる
　　ティスプーンを鍋に入れるとふきこぼれ防止になる。
流しの下には、にんにくを置いておくとゴキブリよけになる。
目の疲れには、トマト・カボチャ・人参・さつまいも・ほうれん草・うなぎがいいです。

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

電話番号案内の上手な聞き方

　電話番号は、１０４を利用すると１回１００円です。
しかし、ＮＴＴのサービス「おしえて！タウンページ」を利用します。このサービスは
１０４と同じようにＮＴＴのオペレーターにつながりますが、料金は９０秒で１０円です。
　但し、企業の電話番号のみがサービスの対象で、個人の電話番号は調べることが
できません。
利用方法は簡単で、下記電話番号にダイヤルするだけです。
　　　　０５７０ー００９ー５０６

タコやイカの煮物をつくるとき

　タコやイカの煮物は、中々味がしみこみません。
その解消法としては、まず煮汁をつくって、それをよく煮詰めてからタコやイカを
からめると、しっかり味がつきます。

まったく情報提供になっていない。
タウンページの「オペレーター案内サービス」は、２０１８年（平成３０年）１月３１日をもって終了している。

普通のトマトを完熟トマト風にする方法
　まず市販されてい普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

写真やポスターを日焼けによる色褪せから守る方法
用意するのは、透明の靴磨きワックスなどのワックス類です。
これを表面全体に薄く塗り、すぐに乾かします。これだけでオーケーです。
但し、光沢紙などの表面がツルツルした紙だけに効果を発揮します。

肌がかさついたら
　　　椎茸・カボチャ・トマト・昆布・黒ゴマ・玄米・日本茶・リンゴ酢・イカ・マグロ・しじみ
しみやしわが気になってきたら
　　　アロエ・海苔・ピーマン

洗濯で使えるお酢
　酢は、柔軟剤と同じように、洗濯ものをふっくらとさせてくれる働きがあります。
　１カップ（２００ｃｃ）の水に、大さじ１～２杯ほどの酢を準備して、２回目のすすぎの時に
洗濯機に入れてください。
　酢は、だしやみりんなどの穀物酢などの食酢を使用してください。
　黄ばみ落としや色落ち防止、消臭効果もあります。

手についた油
　料理をしている時などに、油で手が汚れた時は、小さじ１杯ほどの砂糖でこすり
洗いをしてください。
　最後に水で洗い流せばきれいに油が取れます。

フローリングのきしみ
　きしみの原因は、水分を含んだりして床板自身が反ってしまったことが原因として
あげられます。
　ワックスをこまめに塗ることで水分の進入をある程度防げます。
　歩くたびに、キュッキュッと音がなってしまったら、音のする板と板の隙間にシャンプ
ーを少し流しこんでみてください。

風呂の黒カビ対策

　風呂の壁やふたにつく黒カビは、どんなに磨いてもしばらくすると又出てきてきりがあり
ません。
　キッチンハイター（漂白剤）を現役原液で塗るときれいに取れます。
　毛がプラスチックの刷毛（料理用）で塗るだけ。暫らくして洗い流せば、きれいになって
います。
　皮膚や衣服に付かないように注意が必要です。特に目に入らないように、すぐに水で
洗って下さい。

貝の砂出し
　貝の砂があると、じゃりっとして美味しさ半減です。
シジミは、１?の水に１０ｇの塩を入れます。アサリやハマグリは３５ｇ入れます。
　出来るだけ平たい網状の容器に貝を入れ、先の塩水にひたひた程度に浸けます。
すぐに、水を吹きますからサランラップなどをかけておきます。
　砂は、網を通って下に沈み、再び貝が呑み込むのを防ぐことができます。
これでおいしい貝汁ができます。

炊き立て美味しいごはんで省エネ

二人暮らしで、少ししか炊かない家庭で、３合炊きの圧力炊飯器を使用すれば、普通４０分
かかるのが、２０分で炊き上がります。

醤油のシミ取り

　シミのついた布の下に、４つ折りにしたいらない布を敷き、別の布に、酒をたっぷりしみ
こませ、それを上から押さえると、下の敷き布にしょう油がうまいこと移ります。

コーヒー・紅茶のシミ取り

　こぼしたら、すぐに水で落とします。それで色が残っているようなら、無糖の炭酸水を
布にたっぷり含ませて、たたくようにして拭き取るか、グリセリンを１０％で水に溶かした
液で洗うと良く取れます。

＞議決権行使書の集計は管理員さんにお願いしてます
詐欺師に実印預けているようなもの。

>>7557 ご近所さん
表現は過激だが分譲マンションの管理を心得いぇいる御仁でしょう。
今後とも良き投稿をお願いいたします。管理員不要論者より。

>>7547 ご近所さん
＞集計は管理員、管理会社抜きで理事長がやるべき。
＞そのうえで複数の役員或いは組合員に議決行使書現物の票数を確認してもらわないといけない。

上記に同意

>>7559 匿名さん
その期の最後の総会で次期理事を選任するにあたり、
予め理事の順番を経験していない組合員の部屋号数の札を抽選箱の入れて役員が抽選箱から手つまみで取り出して出席組合員の前で票紙を公開して次期役員が決定されるシステムです。
いかにも公正に見えるが隠された不正には組合員は気付かない。
悪徳理事長や組合員の意見に管理会社の担当が忖度して、
示し合わせて邪魔な組合員の部屋番号を付した票札を抽選箱から抜き取って抽選会を行っている。
この管理会社担当は後に大変な出世をしている。
抽選箱作成や票札の入箱や票の取り出しは全て管理会社の面々の仕事である。
他の理事は下をうつむいて上目使いに出席者とにらめっこしていた。( ´艸｀)

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

馬鹿の一つ覚え・・・在宅問題

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

国交省は望ましい修繕積立金の額は
１戸当たり月17,500円としています。
これには大型設備の更新工事費が含まれます。

＞7567 匿名さん
＞１戸当たり月17,500円としています
嘘つけ！
そんなことどこに書いてるの？

知らなければここにはくるな。
どうせ修繕積立金がすくないので大規模修繕工事もまともに
できないマンションなんだろうがね。

うちのマンションの修繕積立金は、駐車場使用料込み
だけど、１戸当たり月19,000円ぐらいあるけどね。
勿論専有部分の給排水管の更新工事費も管理組合がやる
ことに規約とかも改訂されてるし、長期修繕計画にも計画
されている。
当然玄関扉やエレベーター、サッシや網戸の交換も計画され
ているよ。

ボロマンション修繕積立金どんどん上がるよ

うちのマンションの修繕積立金は月3000円。

鉄筋の建物は、お金を掛ければ新築同様になる。
各部屋も同じこと。
床、壁紙、障子、タタミ、トイレ、ふろ場、台所、窓枠サッシ、配管等
全て変えれば新築と変わらない。

鉄筋の特徴です。

やはり修繕積立金は少ないより多い方がいいですね。
積立金に余裕があると無駄遣いをされるとか業者や
管理会社に搾取されるとかいっている者がいるが、それは
理事会がしっかりしていないからですよ。
理事会、管理組合主導で運営できる組織にしていないことが
問題なのです。

＞7575 匿名さん
正論ですね。
修繕積立金は管理費と違って組合員の財産だから多いほどいいですね。
その財産をきちんと管理しないと、財産を狙うハイエナの餌食になるだけで、喜ぶのは結果的にハイエナだということです。
残念なことに、ハイエナ本人が修繕積立金増額を奨励するのは、組合員の為ではなく、ハイエナ本人の餌を確保するためにやっていることですね。
理事会は組合員が組織するものだから、結局は、組合員がしっかりしていないとハイエナの餌食になる。

使い道のない修繕積立金を積んで喜んでる貯金マニアのバカ役員は管理組合のガン細胞

>7576
お前はここにくるなといってるだろう。
みんなの嫌われ者。
他スレで邪魔をしてればいいんだよ。
お前は触っちゃいけない者だろう。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

大規模修繕委員の役割はいろいろあります。
特に最初の建物診断業者と設計監理業者の募集要項は
自分たちでやらなければなりません。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社に依頼する内容は委託契約書に
記載されていると思いますのでそれを実行
してもらうことです。
お互いに信じ信じられる関係になることが必要でしょう。

管理会社を批判する者もいるけど、殆どのマンションは
お互いに信頼していると思うけどね。

管理会社を信頼する者もいるけど、一部のマンションは
食い物にされてると思うけどね。

質問があります
>>7581 匿名さん
＞※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
＞基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。
＞※ 管理会社に委託する（主な業務）
＞１）会計業務は管理会社が作成します。
＞２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
＞３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
＞４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
＞５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
＞６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。
委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

あなたには答えません。

競売について

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務
額が明確になり、競落人から回収しやすくなるので。

築年数が経ったマンションでは、銀行等の抵当権は終わっているか、額が少なくなっているであろ
うから、先取り特権でも競売の可能性が出てくる。

区分所有法５９条１項の競売請求は、配当を求めて行うのではなく、共同生活の維持を図ることが
困難な時を目的とするものである。だから、優先弁済権を弁済して、剰余を生じる見込みがない
場合であっても、競売手続きを実施できるものとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％程度。但し、低めの評価額がしてある。

管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保
ローン（消費者ローン）には優先する。

競売することによって、あまりメリットはない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができ
ることになる。競売に対する経費は高くなるので、できることなら、先順位抵当権者に任せた方が
ベターと思われます。

裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載する
よう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。
その際に、配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが、時効を中断する効果
があるので、配当要求の書式・資料は当該裁判所で確認が必要である。

滞納金の競売請求は、実効性ははあまりない。従って先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当請求
　　が可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえると
　　いうことになる。
　任売・・・落札してから、明け渡しまで時間等がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。
３）マンションが売却された場合、特定承継人に請求ができることになる。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行は出来ない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性もある。。しかし、
債務が終わっている可能性も考えられる為、競売の有効性の検討が必要になってくる。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行う
と元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中に
できる。これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権登記ができるようになる。

滞納金に対しては、支払い督促か少額訴訟で対応できる
範囲で火を消す必要があります。

弁護士は少額訴訟は引き受けない。
やるとしたら支払い督促しかない。

>>7590 匿名さん 弁護士は少額訴訟は引き受けない。

少額訴訟は管理組合（理事長、役員等）が行うもの。弁護士費用が高い。
少額の内に火を消す必要があります。7589　匿名さんに同意

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

少額訴訟は理事で簡単にできます。
但し、だれかが動かなければ前に進みません。
簡易裁判所に行き相談窓口で相談を受けてください。

支払い督促のほうが、通常訴訟に持っていく場合は
簡単にできますのでそれのほうがいいかもしれません。

滞納金の対応は難しいですね。
催促をしなければならないし。

勝訴したのに支払がないときの対応

請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。

判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。

仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟請求容認も債務名義。

尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では、少額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は、金銭債権に限られる。預貯金・給料・賃料等

給与差し押さえ
　　債権者差し押さえ命令の申し立てが必要　　債務名義も必要
　　給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけ
　　られた動産のみが対象となる。
　　それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには、原則として強制執行して
　　からでないとできない。
　　駐車場料は、特定承継人に請求はできない。滞納金に対する罰則規定の検討が必要。
滞納者の議事録への氏名の記載
　　組合員に対しては、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
理事長がそれを基に行動に移していくことになる。競売手続き・給料差し押さえ等。

裁判で支払い命令が出ても裁判所は回収
まではしてくれません。
弁護士もそこまではしませんしね。

給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

＞7598 匿名さん 　給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

給料の差し押さえができれば十分

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

修繕積立金の戸当り月額の試算結果（マンション管理センターの修繕積立金算出マニュアル）
ケース１　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　　８，４００円
ケース２　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　１０，６００円
劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向にある。
劣化診断を専門家まかせにせず、自主的な取り組みが各区分所有者の理解を深め、何をどう専門家に
依頼すればいいかが明らかになる。合意形成につながる。

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。