▲リビオタワーカワグチミドリノ▲

＞108
あなたの標準仕様のマンション名は?

DMの販売価格表によると同じ列のEタイプなので条件は一緒かと思います
転売の時や賃貸転用の時にどのように価格に反映されるのでしょうか？
案件的に駅近でこの価格帯いいと思うのですがこの階が上がるごとに
価格が上がる不可解な価格設定が超高層のタワ−だと顕著になるので
だれか教えて

>110
私が最近購入したタワーは1階ごとに30万円アップしています。
万一同じタイプなら33階で1000万円の差です。
他の検討したタワーでは、もっとアップしていたところもありました。

都内等の高層マンションを調べても、111さんのおっしゃるようにかなり差はありました。
まあ、「眺望」の優先順位が高い方は、価格の差があってもより上の階を選ぶでしょうね。
だって、高層マンションを選ぼうとしているのですから。

マンションを購入するのならもっと勉強しましょうよ・・・は〜
階段しかないマンションじゃあるまいし、階があがれば価格も上がるでしょ、普通。
30-40万の価格差なんてごくごく普通。

この、稚拙な変なフォローは誰なの？（笑）
>>111
どこのタワーだよ。70㎡で一階30万円も値段が上がってるの？

↑
モノの言い方を考えましょう。

>階があがれば価格も上がるでしょ、普通
その『普通』でサラリと流さないでほしいから
聞いているのですが、デベの販売戦略上の理屈に
みな本当に明確な理解と納得を得ているのでしょうか？
普通どこでもそうだからそれが正解？
1〜10階までであれば日照や眺望が階ごとに異なるのは
分かる。超高層の眺望も15〜20で十分満喫できる。
特に埼玉の川口では！
上がり下りに時間がかかり風も強くて窓も開けられなくなり
そうだし、、「眺望」の優先順位はそんなに資産価値に転化
できるのでしょうか？
エルザが最近よく中古で売りに出ているが、その差が長期
資産価値としてそのままスライドしているように思えない
のですが・・・

>116
この場合は、エルザ自体の資産価値が低いと見るのでは・・・
中古で売るのが前提なら、オーベルよりミドリノ購入。
オーベルが売りの構造とステイタスは中古市場ではそれほど重視されないとの見込みから。

しかし、ローンで購入するマンションなんて資産ではなく負債そのものでしょう。
税金はともかく金利はばからしい。

to 117,118
サラリーマンとしては、転勤辞令があれば売却をせざるを得ないことも頭にいれて購入を考えています。
その時、そこそこの条件で売れそうですね。そこで利益を得ようなんてことは微塵も考えていないですが、有事の際、取り敢えず売れる物件でしょうし、賃貸としても借り手は出そうだ。
こんな条件の私にも問題は無さそうです。

>116さん
>超高層の眺望も15〜20で十分満喫できる。特に埼玉の川口では！
とおっしゃいますが、確かに今はそうかもしれません。
しかし、近い将来鋳物や精密機械工場が移転したりして跡地がマンシ
ョンに変わることはよくあること。

そのときに前の土地に１５階まで、２０階まで、２５階まで、３０階まで
建つリスクは、社会規制や売れ筋、デベロッパーの意向によって変わって
きます。

当然、高層階の方が目前の高さまで建てられて眺望の抜けを遮られるリスク
は少ないし、建った後でもベランダや窓から覗かれる可能性も低い。
いいマンションは高層階から売れていきます。

ミドリノの南側は、鋳物工場がいくつかありますね。
いつかはマンションの建設地になる可能性は多いにありそうです。
しかし、広いスペースはなさそうなので、高層マンションはできないことも考えられる。
中層階は有り得るかも。

賃貸として貸し出す時、階によって賃料はどのくらい変わるものなのでしょうか？

121さんへ
場所等の諸条件により、変わってくるはずです。
中古マンションの相場は、Yahoo!!不動産で調べると簡単に相場は分かります。
川口駅徒歩5分のここは、まずまずの賃貸料ですよ。
需要と供給のバランス次第ですが。
マンションが増えたので、貸し出し数も増えるはず。
しかし、都内へのアクセスと賃貸相場から川口でマンションを探す人も増えるはず。
この辺りのバランス次第でしょう。
ミドリノの立地ならば、借り手は必ずいるとは思います。

>有事の際、取り敢えず売れる物件でしょうし、賃貸としても借り手は出そうだ。
この時に同じEタイプの２１階３２７０万と３１階３７１０万の差額４４０万は
中古価格でもその差額はスライドするのでしょうか？
又、賃貸に出す時に同じタイプで７０㎡の２１階が１５万とすると３１階は１８万
とか、その価格差割合と同じに賃料もスライドしてUPするのでしょうか？
だいたいネットの賃料検索にその部屋が何階かは詳細情報欄にしか出てこないのですが・・
階数が上がれば資産価値もUPというのはどうも錯覚のような気がするのですが
ようは最上階に近いほど良いに越したことははいのですが、その４４０万の差は
長期資産価値として担保されているものなのか確証がほしいのですが

ど素人の意見として聞き流して下さい。
賃貸で出す場合、同じような高層マンション物件が出たならば、価格差が大きくなければ31階はを選ぶでしょう。
しかし、Yahoo!で検索しても、川口の3LDKは殆ど無い。この状況ならばどちらでもすぐに借り手は現われるでしょう。
余程、将来需給バランスが崩れない限り、この構図ではないでしょうか？
そうなると、結論的には、賃貸を前提であれば21階でＯＫでしょう。

しかし、31階に大きな価値を見いだす方も多いでしょう。より良い眺望や、プライドを優先する選び方もありですから。

21階と31階の今の価格差は保証されないでしょう。
31階の方が価値が高いことはほぼ間違いないでしょう。

その2つで悩むのであれば、ご自身の住みたい方を選ぶのが賢明かと。

未来のご近所さん、あなたの意志で選ぶのが良いと思いますよ。

＞又、賃貸に出す時に同じタイプで７０㎡の２１階が１５万とすると３１階は１８万
＞とか、その価格差割合と同じに賃料もスライドしてUPするのでしょうか？

仮に自分が賃貸マンションを借りるとした場合、
１０階の差のために毎月３万円余計に払いたいかどうか考えてみたら？

全額ロ−ンで購入資金を借りるとした場合、同じタイプなのに
１０階の差のために毎月１．５万円余計に払いたいかどうか考えてみたら
やっぱりムムム〜ですね。階数が上がれば資産価値もUPすること自体間違いなさそう
ですがそのUP率の根拠や内訳はグレ−ゾ−ンですね。
現金のある人、将来的にも永住志向のある人に向いているのかも。
2〜9階の非分譲のあたりが実は一番投資効率が良いのでしょうね・・・
市長選の日まで再考します。タワ−はその判断が難しい(´ヘ｀;)

Ｅタイプ（７０.８１）って北東カドの部屋ですね。
このような日当たりの悪い部屋は賃貸向きです（眺望もオーベルがじゃましています）。
仮に中古で売りに出したら、買い手はつくにしても安くなりそうです。
だったら、賃貸相場的に金額の差があまり無いと予想される低層階が、買い！
転勤前提なら・・・

ミドリノは　南向きor角部屋のタワー
Eタイプは、東向き　朝日たっぷり
オーベルの高価な南より南とか

残りが少なくなってます。

低〜中層階は大方売れたようですが、上層階に残りがいくつかありますね。

>>97
住まいサーフィンは登録者しか読めません。本文をコピーしておきます。

===============
[ 22 ] 日本の超高層マンションは外壁からの漏水や遮音性能の低さが問題。-1
投稿者: staff_usui - 2005/05/10 13:42

日本では地盤面からの高さが６０メートル以上の建物を超高層建築物と規定して,構造基準や防災基準等が厳しく法制化されています。

超高層建築物の骨組みは現行の構造基準ではほとんどが純鉄骨造(Ｓ造)になります。我国,日本は地震が多いので諸外国と異なり超高層建築物の構造基準は厳しいのです。

簡単に説明致しますと,純鉄骨造にしますと地震が起きても柳の如くしなやかに揺れて,地震のエネルギーを吸収致します。俗に柔構造(じゅうこうぞう-柔らかい構造)と言われています。それで倒壊を防いでいるのです。

純鉄骨造で柔らかく作ると言う事は建物全体を軽くする必要があります。建物を軽く作るには外壁は軽量気泡コンクリート版(ＡＬＣ版)を用い,住戸間の間仕切り壁等にはコンクリート壁は重いので使用できず,軽い乾式工法と言う石綿又は石膏押し出し版を下地の柱・壁にした物を設置しています。

超高層建物の外壁にＡＬＣ版を採用いたしますとどの様な問題が起こりか説明致します。

ＡＬＣ版は工場生産品ですので幅は約１メートルです。これを並べて「つなぎ目」をコーキングし,外部からの漏水を防いでいるのです。処が,超高層建築物の構造は純鉄骨造ですので地震時や強風時には柳の如くしなやかにたびたび揺れます。揺れると言う事は外壁のＡＬＣ版も動いて,つぎ目のコーキングが疲弊していきます。最悪の状態になりますとこのコーキングが切れてしまい雨水がしみ込んで住戸内に浸入してきます。

１年強前に超高層マンションに入居された方から,もう既に私の処に外壁からの漏水の相談が沢山きている事が証明しています。

オフィスビルやホテル等は家主が毎年メンテナンス費用を予算に計上して家賃を設定し定期点検していますので,入居者の負担は軽いですが,分譲マンションですと修繕積立金で補修をしなければなりません。予想外に修繕積立金が減ってしまい,購入者の負担が増加致します。

また外壁からの雨水の漏水で住戸内のビニールクロスの貼替え費用等はその住戸の購入者の負担です。更に下階住戸へも漏水した水が落ちる場合がありますので,マンション内での人間関係も悪くなりがちです。

大手一流不動産会社は最近,超高層マンションも構造を純鉄骨造から鉄筋コンクリート造にして外壁も鉄筋コンクリート壁にし,外壁からの漏水を防いでいる物件にしています。

超高層建物でこの構造計画は時間と費用がかかり大変な作業です。(社)日本建築センターに構造評定を申請して許可を取り付けなければなりません。

しかし,購入者への配慮を考慮致しますと当然そうすべきだと思います。

また,ある一流中堅不動産会社の社長は未だに日本での超高層マンションは購入者不在型マンションだという事で供給しない姿勢をとり続けている立派な方もいられます。

次回は「その２」として超高層マンションの遮音性能についてお話いたします。
==================

21階と31階で検討していた方、決めました？
MRで21階に花が付いてたので・・・

>>131
>>132
要は、地震で建物が揺れると外壁に負荷がかかり、つなぎ目に亀裂が入って水が入るって事？
鉄筋造ならしなりが少ないの？
免震構造の場合はしなりが少ないから問題ないの？
そんなに問題が多ければタワーなんて建てないと思うのだが・・・。
そして「一流中堅不動産会社」ってのもよくわかんない。

それは碓井先生に聞いてくれ！！有料だけど・・。

碓井先生? 先生？
この碓井のこと？
191: 名前：匿名さん投稿日：2005/05/18(水) 13:01
碓井民朗に依頼し契約前に専門家の目で確認しようとお願いしました。一応私達家族の希望の条件（エリア、プラン、施工）はクリアしていたので
いたので　気に入ってはいました。当然信頼おける専門家だと思ってましたが　それ以前の問題で　相手を見下した言い方、自分の勘違いを認めない態度、
この専門家の人格性を疑い　その場でとても気まずい気持ちになりました。

ここやお隣のオーベル前の道路が拡張されると聞いた。
いつ頃の予定なんですか？
荒川まで拡張されるのですか？

＞１３６
そうそう１３１，１３２は碓井さんの住まいサーフィン版
でもこの人実際に頼んだ人の評判はずいぶん悪いね・・・。

>137
駅西口〜オーベル前は再開発に伴い工事中だが、もうしばらくかかりそう。
あと１、２年くらいかな。建物がまだ数件残っているしね。
それより南（ミドリノ前）はさらに後。残っている建物が多すぎる。

＞137
西口−オーベル前が整備されると随分便利になるよね。
今の道路は薄暗く、余り気持ちの良い道路ではないと思ってました。

ミドリノ以南は時間がかかりそうですね。
土地の買収もたくさん残っているのでしょう。
気長に待つしかなさそうです・・・

1期、2期ともに即日完売ですね。

川口も需要がかなりあったということですか。

購入者は、川口市民が多いのでしょうかねえ？

↑営業の方ですか？今どき「即日完売、すごい！」なんて誰も思いませんよ。
ミドリノはこんなことしなくても販売状況は良いと思っていましたが、違うのかな・・・
書泉の後ろあたりに出来るマンションのＭＲがオープンしましたよ。
みんな、そっちも検討してみれば。

↑
営業の人間ではないし、購入者でもない。
単純に、こんなにたくさんのマンションの供給が発生し、需要が追いつかないのでは？
と予想していただけです。
別にどこのマンションが売れようが、私には何の利害も発生しません。
興味本位でここを訪問してはいけないですか？

↑
即日完売すごい！と思う人まだいるんだ・・・・・
人本当に何の利害も発生しませんか？
私は川口駅周辺のマンションが供給過多になると、
マンション中古相場が下がるのではないかと夜も眠れません。

マンション中古相場が下がるのは明らか。
それが心配ならば買うべきではない。

賃貸で我慢しておきなさい。

>>145
値上がりしているマンションもありますよ。
ちゃちいマンションは下がるでしょうけど。

146さん
どんなマンションが値上がりしているのですか？

>148
SKIPがあるから青木方面が良いのかもね。

ここ解約して、オーベル買ってやって。
大変そうだよ。

>>150
ミドリノ買う人は、オーベルは買いません。
っていうか、予算が・・・

ミドリノが良いです。

>150
オーベルって売れてないの？構造いいじゃん！高いの？

売れ残りがあると指摘したいのでは？
北側の部屋が思うように売れないんだと思います。
オーベルは良い物件だと思います。
私なら北側は買わないな。

隣の工場の煙がすごいですね。5，6階までは煙が直撃です。
オーベルまで煙は行ってます。
窓なんて開けられる状態じゃないし、
外も見れば白い煙幕状態・・・。
皆さんはご存知でしたか？
検討してただけに衝撃的でした。
さようなら・・。

↑またかよ。

>>70
↑

>>71
↑

そんな煙出るの

モクモク出てますよ。
理解して購入しましたよ。

もくもくミドリノ。
ちょっとの金ケチって、ミドリノに住んでるってからって子供がいじめられたら、たまらんな・・・見送りだ。
子供の為にもオーベル。

↑おかしすぎ（*^_^*）

>>160
そんなこと言いだしたら、子供を都心の私立に入れて
川口にタワーマンション (オーベル)に住んでいるとわかると、都心の子供にいじめらる事なりますよ。
人のことは、言えませんね。

オーベルに住む人のレベルが知れたな・・・
オーベルってそんなレベルの人間が選択するマンションということか。

見栄をはらない住民が多い方がきっと住みやすいような・・・所詮川口だし・・

>160
よそのマンションを馬鹿にしていると、
都心のタワーマンションの購入者から、反対に馬鹿にされる書込みが自分のスレに入りますよ。

>>164
おっしゃる通り。
気楽に生きようよね。

川口なんだよ。

エルザ住民はそんなこと言わないでしょ。当たり前だけど。

単なる営業の書き込みでしょう。
ミドリノをけなしてもオーベルには流れないと思いますよ。
購入層が若干違いますから。

http://bousai.sch.kawaguchi.saitama.jp/outlook.php?camera=3
川口市の「防災カメラライブ映像」で、リリアからオーベル＆ミドリノ方面にカメラを向けてます。
夜になるとミドリノの上層階で灯りがついてます。
内装工事しているのだろうか？

オーベルとミドリノではそんなに価格差あるの？条件同じだとしたら５００万くらい？

もうここもオーベルも残りが少ないので、似た間取りで比較することはできないかも。
また人それぞれで比較するポイントは違うので、ご自身で比較してみてください。
両物件とも良いところがありますよ。

簡単に言えば、
性能・仕様・価格の低いミドリノと
性能・仕様・価格の高いオーベル。
どちらを選ぶかは好みの問題でしょうね。

低レベルな争いはするな！

＞ここ買おうと思ったら、某評論家の講演によると、埼玉で資産価値が落ちないのは、浦和で無くてはダメらしい。
＞川口ではいくらオーベルでもダメみたいだな。川口は浦和に比べて風俗のイメージが強いのかな？
＞そういえば周りにもよく見るとマンション建ちそうな所いっぱいあるな〜。
＞でもここが下がるってことはミドリノとシティはそれ以上に下がるってことか・・・。
某スレに書かれていたけど、ホント？

当たるも八卦当たらぬも八卦

それが評論・・・・・。

川口のマンションだけど、都内へのアクセスの良さが最大の売りであり、ここに価値を見出せない方は川口を避けたら？
それで良いと思います。
将来の資産価値の低下については良く分かりません。
川口のマンションへのニーズは今後も期待できるが、物件が増えることでの供給過剰は避けられないはず。
将来、中古で売ることが前提であれば、浦和の方が良いかもしれません。
未来を正確に予測することは誰にも出来ません。
購入者の意見でした。

浦和は供給戸数が少ないので、価値が下がらないんですか？
立地は川口ですけどね〜。

将来の資産価値なんて正確には誰にも分からない。

人それぞれ価値観も違うし満足度が違うのは当たり前。

自分の基準で良しとすればそれでいいではありませんか。

自分の基準を他人に押し付けるのは辞めましょうね。^^;

ご存じの通り、川口駅前は地価の下落が止っています。
このご時世、あまりみかけませんよ。
他の候補地と比べて下さい。
世間一般では、川口はこのような評価なのです。
都内へのアクセスと駅前再開発が高く評価されています。
川口を余り良く知らない方は、駅から散策して下さい。
便利な地であることは明らかです。

もっと100点に近い土地をお探しでしたら、十分な予算を用意して都内等を探すのが良いと思います。

175の書き込み者より。

辞める？？

やめない（*^_^*）

止める、止めないも既に契約済み。
満足してます。

となりの鋳物工場本当に白い煙結構出ていますよ。今日、京浜東北で川口通過の時、見ました。車内まで臭ってきました。
モデルルームへ行くときは、土日。土日では分からない平日のミドリノ周辺の様子も考えないと。でも、昼間いない人には関係ないと思います。

>182

今だかつて通過中電車内で匂ってきたことは無いよ。＾＾

そもそも鋳物の街川口って言ってたくらいだから街中に工場があるのが当たり前で、
今建っているマンションの場所もほとんどが元々工場跡地が多いでしょ？

平日・休日踏まえた上、個々の生活状況も考えて購入してる人がほとんどなのでは？

あーそれとあそこの工場土曜はほとんど操業してるから。＾＾

ここの新入社員社員営業は、態度悪すぎ！！
死んでくれ。
あんな奴から高い買い物はしたくないね。
くびにしたらどう？？
入居後も心配になることが多すぎです。

私もあまり良い印象がありません。
全員がそうだとは思いませんが・・・。
高い買い物ですので、
人間性も重要ですね。

どんな態度の悪さだったのですか？
うちの担当さんはとても感じが良く、細やかな対応でとても満足でした。
完売間近で、他の物件に移動されてしまったので、これから何かあった時に
対応してくれる方に少々不安です。

ミドリノの南側の鋳物工場の件だけど、
あそこが稼動するのって週１回だけだよ。
今までもそうだし、たぶんこれからもそうなんじゃないかな？
マンションがたった後、いきなり稼動頻度が上がることもないだろうし。

今現在ミドリノから１００メートル圏内に住んでますが、
夜の治安も悪くないし、静かですよ。（電車の音はさすがにそれなりですが）。
鋳物工場の匂いなんか気になったことがありません。
ていうか車内にまで匂ってくるとか絶対に有り得ないです。
稼動時だって音が気になるとか以前に聞こえたことすら有り得ません。

>>187
安かろう悪かろうで納得してますんで、工場が操業してても構いませんよ。

駅広告に完売御礼って貼ってありました。

完売ですか、結構早かったのね。

>>189
自分も見ました。昨日の時点で張ってあったね。

　□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□
　　　　　 キャンセル住戸限定１戸　先着順受付！！
　■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■　　　
　　　　　　　　　３１階角住戸　６７．２８ｍ2　　　　　　　　　　　

　※先着順受付につき、販売済みの場合はご容赦下さい。

本当だ。
ＨＰに出てる。
限定1戸。

第1期〜最終期連続即日完売だったのね。
それはそれはおめでとうございます。

ホームページ見てふと思ったが、ミドリノのガーデンって、公開ですか？
それともプライベート。
公開だと、周辺マンションの方の憩いの場所に。その管理をだすミドリノ？

完売したのに普通にモデルルームの営業してるのはなぜでしょうか？

事後処理と、キャンセル待ちの受付をしているのでは?
必ず、ローン審査や自己都合で数パーセントキャンセルがでますから。

そういえば、
首都圏のタワーマンションの完売情報 & 販売速度
に川口として、第1号で掲載されましたね。（＾−＾)

>>195
完売⇒即閉鎖するMRなんか普通ねぇよ

８月中に閉めれたらと、以前営業の方は言ってましたけど。

8月中にＭＲに行く用事があります。
他にも行く方はたくさんいるはずです。
ローン関係ですね、用事は。

契約者です。
本日、完売御礼のハガキが届きました。ＭＲは８月２１日で営業終了ですね。
夏休み中に、最後のＭＲ見学に行って来ようと思ってます。
それから、ちょっと気になってたんですが、こちらの物件で間取り変更対応していただけ方いますか？
１期で高倍率で落選し、首を長ーくして２期で当選するまで
「プラン変更の権利は当選されてからです。」と言われて当選後は、今からは無理だと言われました。

他の物件では、オプション会やインテリヤコーディネートのイベントなどありますよね？
シンプルすぎて、ちょっとつまらないです。リボンシティ購入者の方達みたいな話のネタさえないし・・・

安かろう○かろうを選んだ結果

>>200
２期ですが、間取り変更できましたよ。
ただし、部屋によっては最初から間取り変更不可のところ
（２期販売分の２０階？以下はその時点で作られてしまっていたから全て不可だったと思います。）
もありましたよ。

あと、オプション会（家具の販売会）みたいのはあるってＭＲの人が言ってましたよ。
そのうち案内がくるかと思います。

202さん、ありがとうございます。
我が家はちょっと２０階より下なので間取りの件では残念ですが、
お買い得物件？にめぐりあえた事には満足してます。当初血迷って検討していた物件の約半値なので、
引越し後の生活にも余裕がもてそうだし、リボンシティ・キャスティ・キュポラなど
新しい川口での生活を楽しみたいと思っています。

オプション会で購入するかは別として色々と参考にしたいですね。

>>203
こちらも帰宅したら完売御礼ハガキが届いていました。
近いうちにＭＲに行く予定があるので、
販売会などの情報を仕入れて報告しますよ。

駅前再開発に乗じて、川口駅も再開発してもらいたいですね。

164邸の完売を記念し、購入者限定スレを立ち上げました。
今後は、購入者限定スレへお願いいたします。

>>203
インテリア販売会、８月にやるそうです。
ＭＲの人がそろそろ案内を出すと言ってました。
場所は川口市内が取れなかったので、（おそらく）秋葉原になるそうです。
また販売会は１回だけじゃなく、２〜３回やるそうですよ。

そういえば、１〜２Ｆの店舗部に入るお店ってもう決まったんですかね。
そっちも聞いておけばよかったです^ ^;

＞206
従前地権者の店舗じゃないの？
重説説明会で説明されなかった？