おりこうな繰り上げ返済とは？

>>217
まさにその通り。
「現在価値」と「将来価値」きちんと教育すべきです。
そうすれば、期間短縮の繰上返済なんて、誰もしなくなります。
でも、さらに言えば、資本主義国家として、「投資」の意義とリスクについても、
きちんと教育すべきだろうな。
そこまでいくと、「まだ、低金利で、これから金利が上昇する」今の時期は、
繰上返済をしないで、長期固定の借り入れを行い、「投資」にまわすべきという結論になる。
（日本は、企業が、そういう行動をとりつつあるんですが、個人は、まだ無理ですね。）

>>240
ええ、違うとは思います。
ですが、昨年の借り換えで280万浮き、月々の返済額は4万にしてありますし。
少し前にご紹介したサイトにもありますが、
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20050415A/index2.htm
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20050415A/index3.htm
には、
＞ローン貧乏地獄とは、
＞「期間短縮型」の支払利息軽減効果と期間短縮効果に魅了され、
＞貯金とのバランスがとれずに急な出費に対応できなくなる状況を指します。
と書いてあります。
まあ、このサイトとは別に、私自身老後や将来のキャッシュフローも考えてです。
それに、>>205>>221にも書きましたが、返済額が減った分と月々の貯金が
ある程度溜まれば繰り上げして行く予定なので、リスク回避の安心料としています。

35年とかの超長期で考えれば間違いなくインフレしてると思うのだよ。
お金の価値の高いうちに返すよりも、引っ張ったほうがお得かもしれないよ。
仮にスーパーインフレが起これば借金なんかただ同然にな（ｒｙ

繰り上げ過多を心配するなら、頻度を減らして期間短縮にすればいいのに。

リスクヘッジという意味では返済軽減型の繰上げ返済で
ローン・管理費合わせて月１０万以下まで
早期に持っていきたいと思ってる。
ほとんどのリスクに対応可能になってくるからね。

私は、返済額軽減に賛成です。期間短縮より、月々の余裕が生まれ、その分で、レジャーに使うもよし、新たな繰上げ返済に回すもよし、貯蓄にまわすのよしと、主導権が自らにあるからです。特に今後預金金利が大幅に上がった場合、フラット３５利用の方は、株式投資でなくても、繰上げ返済に使うより有利な運用ができるであろうし、また変動金利利用の方も、毎月の返済額の大幅な上昇が避けられるからです。
　この考えは、金利が下降しても同じで、つまり主導権を銀行ではなく少しでも、自らに取り戻すために、返済額軽減のほうが有利だと思います。

初心者なんですが３１歳購入で３５年ローンを組みました。
年金がもらえなさそうなのでまず当初６年は期間短縮で
行こうと思ってました。
これって間違い？

返済軽減でいこうよ

>>248
私も賛成。>>139の考え方ですね。
月の返済１万円減らすのにいくらの貯金を崩すのか。
毎年１００万貯めれる人が軽減繰り返して残り＊００万、＊年なんてローンにする必要があるのか。
「期間短縮」＝「返済額軽減」この言葉にだまされてはいけません。
ローンの大半を繰上で払う数字のマジックです。（一括返済みたいなもの）
早期の短縮、後半は放置して貯金。これが一番。

そうは言っても今の返済はきつい。と言う人は
繰上考えている半分で短縮しましょう。残った貯金を崩して行けば
実質上の返済は軽減できて返済総額も減らせます。
返済内容（利息分／元金分）が１以下になってくれば
その貯金を軽減にまわすのは検討の余地あり。

>>252
今の返済がきつかったら、繰上げなんて夢のまた夢でしょう。
仮に繰上げが出来ても、期間短縮じゃ、ちっとも楽にならないじゃないの。
貯金や預金を取り崩して、最後は返済不履行になっちゃう。

>>251
＞早期の短縮、後半は放置して貯金。これが一番。
最初の時期に期間短縮するのは、最初から期間を短くして借りるのと同じこと。
年間返済額に余裕があるなら、最初から期間を短くしたローンを組めばいい。
最初のローン計画に問題があることを、自ら認めているようなことだ。

いずれにしても、矛盾した投資行動です。

>>251
時間価値のリンクちゃんと読んだ？！
あなたは明確に間違ってるんだよ。だけどこれ以上説明しても無駄なようだから
好きにすればｗ

>そうは言っても今の返済はきつい。と言う人は繰上考えている半分で短縮しましょう
わかって無い人が間違ったアドバイスしちゃだめ。
今の返済できつい人に無責任に短縮をすすめるなんて、絶対止めな。

今もらう5万円と20年先にもらう5万円、どっちがいいかわかんない人は
期間短縮しようｗ

＞最初に繰上げた100万も、最後に繰上げた100万も、それで浮く１年当たりの利息額は同じだからね。

うわーここまでローンを理解していないとは。。。
そんなローンできる銀行あったら是非教えてください。確かに短縮する必要ないね。
エクセルでＰＭＴ関数とＰＰＭＴ関数で返済内容が最初と最後でどう違うのか。
ＮＰＥＲ関数で早期の繰上短縮がどれだけ効果あるのか。
とりあえず>132さんの言ってる内容を理解できるようになりましょう。

>そうは言っても今の返済はきつい。と言う人は繰上考えている半分で短縮しましょう
これは確かにちょっと不適切だったかな。こう言う人はひたすら貯金。
そうは言っても今の返済は将来不安。と言う人は繰上考えている半分で短縮しましょう
に訂正します。

>>251
あなたのエクセルも半面しかみえてないみたいやね。
返済額軽減で支払いがすくなくなるぶんの
手元資金側もエクセルに入れてごらん。
運用金利はまあ今の変動国債金利として0.85%あたりで計算してってみ。

251はバランスシート思考できてないからだめなんだよ。
自分が社長になって家計という会社を経営してると考えてごらん。
せっかくエクセル使えるのにもったいない。
キャッシュインとキャッシュアウトを期ごとにシミュレーションしてけばいいやん。

会社を経営してると考えれば、いろいろなリスクがあるよな、取引先が倒産したり。
キャッシュフローに余裕がある社長でも
長期借入金を期間短縮で繰り上げ返済するような社長は無能だわな。
家計だってまったく同じだよ。

わかった。
期間短縮をすすめる奴は銀行の手先だな。

それは次回の繰上軽減に回すんでしょ？
そもそも＊万軽減するためにいくらの貯金を投入したか？
余剰資金をどう回すかは別の話。
話を別筋に持ってこられそうなのでそろそろ退散かな。

>>251
普通に推移しても返済額軽減とそれほど差がなく、
月々の支払いも少なくなり、キャッシュ切れによる破産リスクも軽減される。

さらにこれから金利上昇、インフレがくれば
長く借りてることが途方もないアドバンテージになるというおまけもついてくる。
デフレがけっこう続いてるんでその状態が当たり前になっちゃってる人も多いようだけど
たとえば大卒初任給が過去35年の間にどう推移していったかをみれば
できるだけ長く借りといたほうが得、というのがイメージできるだろう。

>>251
ようは251は長期借入金という意識がないんだよね。
まるで短期のサラ金を返すかのように「ちょっとした総返済額の差」にのみこだわってる。
しかしお金ってのは長い間にその価値を変えていくんだよね、普通は緩やかに物価は上昇する。相対的に借金は軽くなっていく。
得に親玉日本国が借金漬けなので、自らの借金を目減りさせるため
インフレにならざるを得ないだろう。
ま、この論理だと繰り上げ返済もなるべくせず借金長く大きく持ち続けたほうが得、
というところにいきつくんだけどねｗ

>>251
はっきり言って、金融計算の得失を何も理解されていませんね。
ＰＭＴ関数は元利均等払いの１回当たりの支払額を求めるのに、私もよく使います。
お金の運用というのは、借金の返済にいくら使うかという金額ベースのことばかりではありません。
「いつ支払ったらその後はどうなる。」ばかりではなく、支払った後はその後の支払にどのような変更が発生して、それに対してどういう運用をするかも考えて、答えを出さなければなりません。

最後に。相手は一人かと思ったら二人いたの？
ＰＭＴ使えるなら、ＰＰＭＴで1回目と４２０回目（３５年後）を計算しましょう。
利益を借金と相殺して節税できる会社経営と、将来リフォームも考えないといけない
庶民ではおのずと戦略変ってきます。２６５はほっとくとして、
＞返済内容（利息分／元金分）が１以下になってくれば
＞その貯金を軽減にまわすのは検討の余地あり。
軽減を否定しているのではないので、皆さんのベストのタイミングを考えてくださいね。

結局251さんは
「おれは手許にお金があると浪費しちゃうしょうもない動物だから
今我慢して老後のために短縮しよう」って言いたいのかな？
それなら納得だね。
きちんとマネーマネジメントできない251さんのような人は期間短縮すればいーんじゃない？

あとは運用スキルにもよるね。
おれは株式投資も含めかなりの利回りで運用できる自信があるのでね。

>>268
251さんではありませんが、
＞おれは株式投資も含めかなりの利回りで運用できる自信があるのでね。
ということは、頭金ゼロ35年ローンで繰り上げ返済しない人ですか？

>>268
リターンが大きい投資は、リスクも大きくなりがちです。
ある程度はそのあたりもわきまえた投資行動と言動をしましょう。

>>269
事業への投資（賃貸住宅建設など）であれば、
頭金ゼロで、低金利の長期借入金を目一杯調達して、
利益が出るのを目指すのは、当然の投資行動です。

自分の住宅用の資金計画では、
頭金は出来るだけ大きい方が望ましいです。
住宅資金の税額控除くらいしか、
見返りがありませんから。
自宅用では「生活に余裕があるなら」繰上げ返済も考えた方がいいですね。
更なる生活に余裕が持てるように、将来の支払負担軽減を、現在の貯蓄をもとに行うわけです。
毎月の返済額を減らした方が、早く支払いを終了する返済計画の変更より、手数料が同じであれば明らかに有利です。
なぜなら、返済額軽減なら月々の支払に余裕が出来ますから、さらに貯蓄のペースが上がり、次回以降の繰上げ返済をする原資が増えるため、期間短縮と同じくらいの支払額軽減をすることも可能です。つまり、繰上げ後の選択肢が広くなるのです。
期間短縮をしてしまったら、支払原資を未来に対しては増えませんので、返済額軽減のような選択肢はありません。

なんとかして返済額軽減が絶対正しいと他人に認めて貰いたい人が必死になってる、という印象。
これってどこかで見たな、と思ったんだけど、多分、元利均等絶対主義者が帰ってきたんだろうね。
どうも同じ匂いがするから。

>>271
元利金等にするか、元金均等にするかは、どのように資金計画を立てるかで決めることです。

資金に余裕がある場合、元金均等払いも一つの選択肢です。
うちは自宅用のローンは元金均等払いです。

資金計画がアップアップのものなら、元利金等しか選択肢が無いだろうけど。

>>269, 270
正直いってあまりにもう投資環境がよかった2004,2005で
（マクロ状況、ミクロ状況、個別の評価からしても
下値余地のほとんどない銘柄ばかりとなった）
元金が3倍以上になった。
しかし、金利上昇局面にはいる2006からはリスクも高くなってくるので
金利上昇を横目にそろそろ低リスクなものに振替えはじめてる。
繰上げ返済もリスクヘッジの観点から
そこそこしていく、もちろん返済額軽減型でねｗ
まあマクロを見られるなら
住宅ローン金利を上回る運用はそんなに難しいとは思わない。
だからいま年々手許に残っていくキャッシュは大きく育てるつもり。
ちょっと攻めのローン返済っぽくなっちゃったな。

横道にそれるけど、直近で短期固定で借りてる方は
悪いけど投資のセンスが全然無いんだな、と思う。
運用自体をやめたほうがいいね。

横からすみません。質問なんですが、フラット３５（みずほ）の繰り上げ返済をしたいのですが電話するだけで良いのでしょうか？なにぶん初めての事なので、、、。

>>276
これから金利が上がるというのに、何で繰上げ返済なんだろう？
フラットは固定金利がずっと続くのに。

＞＞２７７さん

まとまったお金が出来たので少しでも返済したいという思いです。
変ですかねぇ〜、、、。

定期預金などの金利がローンの金利を上回れば、返済せずに運用した方が得である、ということを２７７氏は言いたいのであると思われますね。いつぐらいに、定期預金等の金利はローンの金利を超えるのでしょうかねぇ？？（自分もフラットなので興味あり）

＞＞２７９さん
なるほど。
定期金利が３％を越えるのはあと２年くらいはかかりそうですし、やはり
繰り上げ返済をしたいと思います。多少なりとも利息分が減ると思うので。

>>276さん
フラット（みずほ）は印鑑と通帳持参で銀行にいきました。支払予定表でしたっけ？それも持っていくとよいかもしれません。

我が家は年初に期間短縮で、繰上げ返済しました。ただただ定年までの完済目指して・・・だったのですが、このスレッドを読んで、ちょっと考えてしまいました。確かにこれからは現金で持っていたほうがよさそうですね。次回からは返済軽減かな・・。

＞＞２８１さん
お返事ありがとうございます。
やはり銀行まで足を運ばなければいけないんですね。
我が家も定年まで完済目指します！！

ほんとに皆さんの意見は参考になります。
私は、繰り上げ返済はしないかわりに
毎年の返済額を元金払い、年収の１／４ギリギリにしており、（フラット３５での支払額の上限です）
年に一回繰り上げ返済額の増の手続きをしているのですが、やはり繰り上げ返済も
するべきかどうか悩んでおり、このスレをみた次第で・・・・
自分では子供の教育費との兼ね合いで１日でも早く返したいのですが、
期限の利益なる言葉を今噛みしめて迷っています。
しかし、皆さん団信の事には一切触れないんですね。
２５年を過ぎれば５２００円で（対１００万、元金）買える立派な保険商品だと思います。
今後、返済額減額方法で繰り上げすれば、この保険も永く使えるわけで、
そのメリットはどうなんでしょう？

>>280
探せば、賢い方法はいくらでもあるよ。
為替の変動リスクを許容できるなら、米ドルMMFで、年3.9%程度の利回りが得られる。
ソニー銀行の米ドル定期預金は1ヶ月物でも、金利が3%を越えている。
但し、ここから税金を引かなければならないが．．．

もっと賢くいくなら、FXのレバレッジ1倍で米ドルを買えば、スワップ金利がつく。
(1倍なら、外貨預金とリスクは変わらない。)
これなら、4.8%位の利回りが得られる。この利益は雑所得扱いで、
サラリーマンで20万円以下なら税金もかからないよ。

為替なんて、年単位で見ると10%以上変動するけど、ローン返済期間の20〜30年スパンで
見れば、平均化されるからね。

さらに賢くいけば、適切なアセットアロケーションを組んで、ドルコストで長期投資すれば、
30年平均で5%以上の利回りもできるようだ。
一度、内藤忍の本でも読んでみたら。

シロウトに外貨預金勧めるような奴の言うことは信用しないほうがいい。

>>285
勉強しなければ、いつまでたってもシロウトさ。
勉強しても、実践しなければ、同じこと。
要は、真剣に勉強して実践する気があるかどうかだな。

短期的には円買いドル売りの流れだと思うけど。

世の中誰もが金融の玄人になりたいと思ってるわけじゃないんだな。
そんなものはニートどもにやらせておけばいいとしか思ってない人もいる。
他にやることはいっぱいあるからね。

>短期的には円買いドル売りの流れだと思うけど。

住宅ローンと同じで、長期で考えることに意味があると思います。
だいたい、４〜５年周期で円高になったり円安になったりしているので、
ローン返済中の２０〜３０年の間に、５〜６回は円安時期がやって来る
ことになります。その間、複利で利息がついて増えていけばいいのです。

>>289
損を抱えて塩漬けですか。
日本の金利の方が高くなる可能性が高いんではないですか。

高い利回りを求めるのだから為替変動リスクは抱えて当然。
財政懸念から、日本の金利＞先進他国の金利、という状況を想定するならむしろ円安。

複数回返済は手数料安いよ。

>>290
日本の金利はゼロ。
財政事情を考えると、ゼロ金利を解除しても１％前後にせざるを得ないでしょう。
かたや米国は４．７５％。
５月のＦＯＭＣで、５％に上がると言われています。
両国とも（欧州も）景気は好調。

２９１さんが言うように、この金利差はドル高・円安にするだけのパワーがあります。
参考までに、「為替王」のサイトでも同じようなことが書かれています。

あと、私見ですが．．．
日本は食料や資源の多くを輸入しています。
私たちが普段の生活の中で消費する物のうち、輸入に頼っている割合を目安に
外貨で金融資産を持つということは、為替変動に強い体質になるのではないかと
考えています。
円安が原因で灯油やガソリンが値上げされても、その分 外貨の資産価値も
上がるわけですから。

>>291
>財政懸念から、日本の金利＞先進他国の金利、という状況を想定するならむしろ円安。

日本の金利＜先進他国の金利 の間違いではないかな？
それとも、日本の国債が暴落するからと言う意味？

３年固定０．９８％元利均等で借りたのですが、１２月末残高の１％がローン控除額ですよね。
返済表から利息を12ヶ月分足したものを、ローン控除額から引いた差額を計算してみました。
１年目よりも２年目、２年目よりも３年目の方が差額が小さくなっていきます。
そんなものなんでしょうか？

>>294
外貨投資する人は、もちろん金利差を享受したいという理由もあるが、それに
加えて将来の円の価値への疑念もあるから、外貨へ一部資産逃避しておこうと
する狙いもある。そうした前提においては、国債暴落、円安の同時進行もあり
うる（可能性は低いかもしれないが）。

今検討しているローンの一部繰上返済手数料が毎回1万円かかるようなのですが
どれくらいの金額が溜まったら返済にまわすべきなのでしょうかね？
１０万円返済するのに１万円の手数料払うのは馬鹿馬鹿しいですし、かといって
ずっと貯めていくと、その間の金利負担は発生するわけだし、手数料無料なら
こんなこと悩む必要ないんですけどね。

>>293
のような方がいちばん危ない。
金利を日本政府・日銀がコントロールできる、と思ってるでしょ。
金利はマーケットで決まるからコントロールしきれない、というのが事実。
経済は怪物だから神のみぞ知る。
一方向に動き出したらもうどうしようもない。

繰上げではないですが、某銀行で2500万円を借入し自動返済を
10年固定2.4%：35年返済：月返済額のみで取り組みました。

本来は毎月8万円強の返済ですが、自動返済を生かし毎月10万円を
返済しボーナス月に30万円の返済を検討しています。

あと５年で長男が大学入学となり、その２年後に次男が大学入学
となる予定です。

その頃に毎月返済額を減額し教育費に回そうと考えています。

このような場合、毎月＆ボーナスで繰上返済すべきなのか
大学入学にそなえ貯金すべきなのか
どちらを選択すべきなのでしょうか？

素人的には１０年固定で取り組んだため将来を考え
先に返済すべきかなって考えています。

みなさんのお知恵をお聞かせいただけませんか？

５年で長男が大学入学となり、その２年後に次男が大学入学
国立・私立　文系・理系　現役・浪人　もしかしたら大学に行かないかも
５年後の進路なんてわかりません
最も高い私立理系（医学部は別）で初年度に少なくとも200万程度は必要になります
１０年間は低金利の２．４％なのですからやや多めの貯蓄をしつつ
次男の進路が確定する７年後以降まで大きな繰上返済は待つべきでは？

>>300
毎月８万円の返済のみとすべきでしょう。
子供が卒業してから、または進学してお金の目途がたってから、
繰上げなり自動返済なりをされた方がいいと思います。

301さん302さん　ありがとうございます。

最近の金利上昇を考えて、１１年目以降の
金利不透明なところに備え
極力１０年内に借入額を減額すべきかなって
考えていました。

子供の将来の進学状況を確認してから
増額返済を考えようと思います。
(それまでは、貯蓄にまわします。）

昨年の夏にフラットで２１５０万借りて、今月４００万繰上げしたら９年も期間短縮に
なった。最初のうちの繰上げって大事なんだなと実感した。

>>304

期間短縮しちゃったの？
「おりこうな繰上げ返済」スレをよく読んで、次は失敗しないようにね。

無知なので教えてください。今年3月に2800万円をフラット2.76％（25年）にて借り入れ、
物件価格4500万円（戸建て）、年収1000万（1馬力）、年間貯蓄可能額300万円、37歳、
未就学児が2人です。中学校からはできれば私立に通わせたいと思っています。
このまま繰り上げもせず住宅ローン減税のメリットを享受し、貯蓄に励むべきか、100〜
200万程度を毎年繰上返済し、期間短縮すべきか検討しております。
それから住宅ローン減税のメリットを最大限享受するためには、どのようなタイミングで
繰上返済すべきでしょうか。

＞＞３０５、３０６

そうなんですよね。ただ旦那が定年になるの年の分迄は期間短縮したかったので。
せっかくの３５年の猶予を短縮してしまったのは勿体無いけど今回は期間短縮返済を
選びました。残りは返済軽減で繰上げしていく予定です。

このスレで良くわかりました。
個々の収入、家族構成、将来設計ｅｔｃに基づきどのように繰上げするか？ですが

多分、①”住宅ローンの金利は他での借金よりかなり低利のため”
　　　②”まずは貯蓄に回しましょう”
　　　③”高額の資金が不要になった時点(子供の自立等）で
　　　　　余裕資金の繰上げを検討しましょう”
　　　④”そのときの状況により短縮or減額を選べば良い”
ということですかね。。。
ま、年をとったときに、元気か病気がちになるかで返済方法の考え方も変わりますしね！

皆さん、住宅ローンは低利と考えて焦らずじっくり行きましょう。。。

>>310
いちおう、念のため。
変動or短期固定で借りてる方は、③の余裕と④の短縮の選択肢がなくなるかも知れないので、
その点ご注意ください。

>>312

ちゃんと前後レスを読めば、あなたのレスは何の意味もなさない　ことがわかるよ。
読解力無くて話が見えないならレスしないように。

>>314
あんた、少し頭にカビでも生えていｋるんじゃないか？
精神神経科に行ってみてもらった方がいいよ。
あんたの投稿、ハッキリ言って矛盾だらけだよ。

某銀行に勤めていますが、正直にいうと・・・
「期間短縮型」より「返済額軽減型」を選んでもらえる方が旨みがあります。
「金貸し」の原則は、いかに長く貸し続けるか＝利息を取り続けるか　ということ。
いろんな金融機関が繰り上げ返済の際に期間短縮型を勧めているのは、本当にお客さん
の利益になると考えて言っているのです（最近はお客様志向に立たないと、選別されて
しまいますから）。
このスレで返済額軽減を勧めている人は、実は同業者かなぁと密かに思っています。

私が銀行の幹部だとしたら．．．

お客には期間短縮を進めるように部下に指示するよ。
だって、今後金利が上がってくるのは明らかだから、
低利で貸し出した資金は早く回収して、
もっと利回りのいい融資をして、利ざやを稼ぎたいです。

もし、預金金利が以前の貸出金利を上回るようになったら、
長期組みの人にはおまけをつけてでも、繰上げキャンペーンすることを考えます。

ハッキリ申しますが、返済額軽減型を希望するお客様は、ほとんどといっていいほど
ローンの支払いがツライ＝浮いたお金を生活費等に流用したいと考えています。
支払いが減った分をまるまる貯めて、次回の繰上げ返済に回したという方は、まず
いらっしゃいません。
事実として、積極的に何度も繰上げをされるお客さんは期間短縮型を選択し、やっと
繰上げを１〜2回できるという方に、軽減を選択される場合が目立ちます。
パソコンの計算どおりにいかないもんですよ、３１８さん。
私は何百人という方を見続けてきてますから。

320さんは机上の空論でなく、現実的な話をしていると思いますが、
同様に沢山の方を見てきたと言う312さんは、その点どうお考えですか？。

>>316
316さんのは意識してかしてないかはわからないけどブラックジョーク入ってると思う。
銀行からみるともっとも優良な顧客は
どんどん期間短縮で繰り上げ返済して、あとちょっとで完済というところで
不測の事態でローンが払えなくなって不動産もくれる顧客。

>>320
320さんはそういうがんばって期間短縮で繰り上げてきて、
毎月の支払額は変わらず、途中でリストラなどで払えなくなって競売になった方も
多くみてるのではないですか？？

>>316
おれはそれは疑問に思うな。
返済額軽減で繰り上げていって、利息部分が削られていって、
ほとんど元本部分のみ残った状態になったとして、
なお35年とかで借りられたら銀行は管理コストがかかるしとても迷惑だと思うよｗ
おれはそれをやろうと思う。
運用により利ざやを得る自信があるので、上手に借金を手なずけながら利ざやをとっていくつもり。

しかも常識的に35年とかの長期のうちにはインフレになって借金は目減りしていく
可能性は極めて高いしね。

銀行が長期ローンを商品化する場合、運用（長期ローン）だけではなく、調達手段も当然考え
ます。長期の預金・債券や、（新生銀行のやっている）特殊商品、外部にリスクを負わせる
証券化などです。それらを組み合わせた結果、利益が最大限になるのが商品化されたローンと
なるのではないかと思います。これらに派生商品をかませる手段もあります。
ローンの支払いを、銀行対債務者の一対一のゲームと考えた場合、約定通りに完済された場合に、
銀行の利得は最大化されます。さらに、その間に積み上げられた預金からも、銀行は利得を得ます。
銀行にとっての上客は、借金をしながら預金もしてくれる客です。汚い言葉を使えば、預貸金両面
からピンハネできるからです。
そんな客に、期間短縮型の返済をされると、銀行の計算はくるってしまいます。せっかく長期を
前提に調達した資金からの利鞘がとれなくなるだけではなく、繰上返済しないことから得られる
預金からの利鞘を失ってしまうわけですから。
勿論、これは単純化されたゲームですので、現実を反映していません。住宅ローン減税とか、
インフレの起こる可能性、預金以外の運用手段（株式など）の選択肢を念頭に置いていません。
私自身は、積極的繰上返済派です。超長期で借り入れていますが、いずれ日本の不動産価格は
長期低落傾向にあると考えるからです。そうすると、借入金を長く持ち続けることでB/Sは赤に
なる期間が長くなります。こうした事態は、リスク嫌悪派からすると許容できない状態です。

>>328
インフレをどのように考えるかですが、
日本以外の主要国の消費者物価の上昇率を見ると、ここ１０年くらいは２〜４％のようです。
一方、日本は０％近辺をウロウロしています。
(http://www5.cao.go.jp/seikatsu/whitepaper/h17/01_honpen/html/sr03.html 参照)
本来あるべきインフレの平均が２〜４％だとすると、今までの日本のデフレの反動が来るように見えます。
０％からの反動だから、４〜８％って予想するのは、無理がありますかね。
どう思いますか？

>329
インフレが進行するかどうかについては、多くの不確定要素があると思います。過去の
長期的トレンドから推測するという方法もありますが、それだけでは今後は読めないのでは
ないかと思います。自由化の進展のおかげで、国際的に高い水準の国内物価が下落するかも
知れません。逆に、労働力の減少や貯蓄率の著しい減少が、上昇要因になるかも知れません。
わかっているのは、今後過去のような高度経済成長の時代は恐らく来ないだろうということ
です。そうすると、起こりえるのは、過去のような、経済成長にともなう良性のインフレでは
なく、経済成長を伴わない悪質なインフレまたはデフレではないでしょうか。これらの問題は、
経済の問題というよりは、むしろ政治の問題ではないでしょうか。

経済の問題ではなく、政治の問題というのは、以下のような意味です。
つまり、自由化の波に乗り遅れたり、国債を濫発したり、少子化・高齢化対策を怠ったりする
ことで、本来なら過去のトレンドの延長線上で予測できた景気動向が、読めなくなる可能性が
少なからずあるのではないかと思います。恐らく、これから当面は緩やかな金利上昇＆インフレ
となるものと思われますが、長期的な視点で見ると、政府が舵取りを誤る可能性は大いにあると
思います。また、いわゆる「格差」問題が槍玉に上がることによって、今後はポピュリストが
政権を掌握する可能性もあります。そうすると、経済の舵取りを政治に任せることによるリスク
が増大する可能性があると思います。

そうすると、いくら低利であるからといっても、負債を持ち続けることは、大きなリスクとなる
可能性があります。たとえば地価が国際的な水準まで下落すれば、家計は負債超過となります。
このスレで書かれていること（長期住宅ローンは、早期返済することによって結局損をする等）
は、確かに多くの真理を含んでいます。
堅実なローンを組んでおきながら、それでも早期完済を目指す人は、一見非合理的に見えるかも
知れません。しかし、極論してしまうと未来のことは誰にもわかりません。それならば、無理の
ない繰上返済は、ある意味正しいのではないかと思います。
長文の連投、大変失礼いたしました。

ここ、おもしろいです。勉強になりました。ただ、時間の経過により、前提が分かれてきて、後半は何がなんだかわからなくなってきてしまったのは残念です。

私は、このスレで言う、【期間短縮型】です。また、まだ３０代なのでローンが終わるまで生きていると思っている。

①「借金悪」の考えが強いので、とにかく積極返済型（早く借金はなくしたい）です。
②住宅ローン金利以上を稼ぐ資金運用は無理だと思っています。（出来ないというより、住宅ローン金利以上の運用は、「長期的に考えることが出来る老後資金」や、「ばくち資金」で行うべきという考えです。）
③期限の利益の価値は皆さんほど重視してない（ここは、私の甘えの部分で人によって違うと思いますが、借金返せないほど苦労した場合、助けてくれる（例えば親ですが）人がいる
④余裕資金があったら無駄遣いをしてしまう。（ローン返済額を減らした場合、ちょっと贅沢したり、株買ったりしてしまいそう）
⑤勤めている業界が景気の影響が少なくまたリストラ等もないので安定している（まだ子供いないが、２人くらいなら対応できそう。）

といった理由です。

いい勉強（頭の体操）になりました。
また、このようなスレを立ち上げてください。

　通りがかりの者でした

私も期間短縮で早々完済させてしまったくちです。一度だけ返済額軽減をしましたが、
やはり期間短縮の方が楽で早く返済が終わってしまったね。

減額するくらいの金額はたいしたことがないでしょう。それくらいなら繰上げ返済もせず
最後までそのままでじゅうぶんじゃないかって思いますよ。

>>328
なるほど、328さんのお話は本音っぽくて面白いですね。
住宅ローン初心者、とにかく借金自体が嫌、という方は期間短縮繰上げを選んでしまうものと
思います。
B/Sのお話ですが、不動産の評価額が下がっていくという前提なのですね。
それは一つの見識かと思います。
自分もそれは可能性としては十分ありうる、と踏み、
都心まで近い人気駅で徒歩3分以内、というのを購入しました。
金利固定の長期借入金を持ちながら、繰り上げ返済は保険的にしつつ
同時に住宅ローン金利以上の利回りで運用するつもりです。
たしかに銀行さんも儲けさせることになりますねｗ

じゃ、やってみたらどうです。理窟どおりにはいかないよ。（＾＾；

でも、大概期間短縮の方が早く返済しているようだね。そもそも同じにはなりませんね。
期間短縮だと、利息の多い順の返済年ぶんから減っていきます。

ある程度返済したあとは特に繰り上げる必要もなく自然に沢山減っていきますよ。
私のは最初に殆ど返済しているので、あとは余裕があれば払う、なければそのまま
でしたよ。まあ殆どが元金だったので、繰上げ返済は最初の時が殆どになっていま
したが。

>>337
＞私のは最初に殆ど返済しているので
無駄なローンをあなたは組んだということだな。

やっぱわかんない人は、ちゃんと計算せずに
巷にいわれてる「期間短縮のほうが有利」というのと、
本能的な「借金は早く返したい」というのにとらわれてしまい、
期間短縮を選んでしまうんだろうね。
特に史上最低ともいわれる金利で長期固定で借りたら
これほど有利な借金は人生でも二度とないわけでｗ　まさに「お宝借金」。
銀行員の方にだまされちゃだめだよ、みんなｗ

期間短縮なんてあまりにももったいない話
おれは繰り上げ返済自体もったいないかな、と考えもう少し様子みようと思ってる。
長期金利が５％、６％とかなったとき、素人でも簡単に利ざやが抜けるわけで
笑いが止まらなくなることは必定。