変動金利は怖くない？！その５

>>952　　あなたもこのスレッドの流れを読んでほしい。

>>957

１つはコレを参考に平均的な金利を予想

http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html

最大で5年後に+2%、10年後に+3% の可能性有りで試算したかな

<<945さん
３年固定で1.1って　我が家より安すぎですが　どこから借り入れですか？３年ごの基準金利は　現在どの位で　３年後の優遇措置は？　差し支えなければ　教えてください！　ちなみに我が家は　３年1.6変動でも1.275です。　
<<949さん
変動金利って　いつまでも　切り替えしなければ　優遇金利なんですか？　そして　いつでも自由に固定金利にできるのですか？　いまいち　理解できなくて　教えてください！

すっかり３５年間返済額を固定するほうがリスクが高い世の中になっちまったな。
５０年固定とかア ホかと

＞すっかり３５年間返済額を固定するほうがリスクが高い

「今の金利で」を冒頭に付け忘れてまっせ

>３５年間返済額を固定するほうがリスクが高い

？？？
固定ならリスク(金利変動の標準偏差)はゼロですが。

まぁ言いたい事は分かるから(勿体ないって事でしょ)。
金利がどうより、この不景気がどんな痛手をもたらすかが心配です。
リストラなんかされたら金利が0でも意味がない。
この不況いつまで続くんでしょうか…

No.961 さん

変動は普通に1.075%ですよ。
変動2.675%に1.6%優遇で1.075% 　　デベ提携でずっと1.6%優遇です。

変動、固定に関わらず、『最初に大きな優遇』か『ずっと優遇』を選びます。
変動で『最初に優遇』を選んだ場合は、５年間が大きな優遇です。

追加利下げの是非、判断へ＝週末の決定会合で−日銀

企業の景況感が大幅に悪化した12月短観の結果を踏まえ、日銀は18、19の両日に開かれる
金融政策決定会合に向け、対応策の詰めを急ぐ。海外経済の悪化に伴う輸出や生産の急激な
減少で、企業経営は厳しさを増すばかり。政府内には、かつて日銀が採用したゼロ金利や
量的緩和政策の復活を期待する声もある。決定会合では、企業の資金調達の円滑化策に加
え、10月末に年0．5％から0．3％に下げた政策金利をさらに変更する追加利下げの是非が
焦点になりそうだ。　(時事通信)


変動はまだまだ安泰のようです。

変動金利にしてきて　よかった〜！
現在優遇金利適応で１．３７５％が来月金利の見直しで０．２％下がる予定。

変動で本当によかったよね〜 ただこの景気の急速な悪化で、手放しでは喜べないが・・・

ボーナス皆さんどうでしたか？我が家は微増という感じですが周りではかなり減ったと言う意見ばかり聞きます。
収入は減るが支払い額は変わらないでは大変ですよね。
変動金利はたいていその時の経済情勢が反映されているので、それ程恐くないと考えてます。

この情勢でまだ「変動金利は金利上昇リスクが…」とか言ってるバカっているのかな？

もぉ固定派は↑ぐらいしか言い返す余裕がないんですね。
分かります。

そうこうしているうちにアメリカはゼロ金利ですね。

日本もゼロ金利になるでしょうねぇ。
我が家はミックスで組んでるんですが繰上げどうするか悩みます。
金利の低いうちに変動を返してしまうか、固定を返済額低減で返すか。
近々に金利が上がってこなければ後者が良いんでしょうけど・・

板違いですねすみません。

変動金利の怖さは既に来てるな。

もし、日銀がゼロ金利に戻したとしても、下げ幅はたった0.3%。
3000万円 35年で組んでたら、毎月の返済額は5,000円程度しか下がらない。
それに比べ、給与の落ち込みはそれ以上。

長期で組むときついから変動で組んだという人が多いようだが、
こういう人ほど、景気が悪くなった今は相当苦しいだろうな。
さらに言えば、繰上げ余力がないから長期で組んだという人も同様だろう。

結局、無理なローンを組めば、変動だろうが長期だろうが苦しくなる。

変動金利は、
①景気がよくなれば、金利は上がる。
②景気が悪くなれば、金利は下がる。
が基本だ。

サブプライム問題以前は、①ばかり気にしてた。
でも今は既に低金利で、景気がどんなに悪くなっても、金利を0.3%以上下げられない状況なので、
②の力が働きにくくなっている。

>>976
その考えで行くと固定はもっと悲惨だな。
金利下落の恩恵を受けられないにも関わらず、給料の下落だけはそれ以上。
負担増のダブルパンチかよ。

ここまできたら、固定の奴らなんかどうでもいいんだよ。
わが身が一番心配。

>>978
景気が悪くなれば、変動金利が下がるから、収入が下がっても問題ない。
という変動のメリットが、今は効かなくなっている。
(まだ、わずか0.3%の下げシロがあるが．．．)

ゼロ金利になったときが景気の底であればいいのだが、
底抜けると、収入だけ下がって、ローンの返済額はそのままという
固定組が今経験している悪夢が変動組にもやってくる。

いずれにせよ、対岸の火ではないということだ。

>>978
>負担増のダブルパンチかよ。

ローンの負担度合いにもよるが、
変動で5,000円程度なら、ダブルパンチもシングルパンチもそんなに変わらんよ。
収入減の寄与度の方がはるかに大きいはず。

収入減は、変動の人も長期の人もほぼ同等パンチを喰らうよ。

変動も長期もほぼ同等だろうか？
銀行により金利差はあるが支払い額は軽く年間15万円は違うはず。
ボーナスが減った分位になる場合もある。

変動と長期比べても意味ないと思うんだけど。
タイムスパンが違うんだから

元々、長期固定＞変動金利を承知で組んでいるんだから、
年間の返済額の差は15万円でも30万円でもよい。

>>976の例で言えば、
月5000円返済額が下がると、年間で6万円の減額になるので、
長期と変動のこれまでの差より6万円広がるだけだ。

一方、収入面で見ると、
昇級分がなかったら、今年の収入減が6万円で済むわけがない。
例えば来年は、今年より手取り年収が50万円下がり、ゼロ金利になったとすると、
変動の人は実質44万円の収入減。
長期の人はそのまま50万円の収入減。
この差を大きいと見るか、それほどでもないと見るかだ。

さらに、ゼロ金利後も景気が底抜けて、再来年はさらに手取り収入が50万円下がっても、
政策金利はゼロ以下にならないから、変動も長期の人も実質の収入減は同じ。
同じ痛みを味わうことになる。
これが最悪の状態で、景気が悪くなったら変動金利が下がるという力が全く働かない状態だ。

既に低金利の状態で景気が悪くなると、もう救いようがない。

>>984の話は、今回の景気悪化で収入が下がっても、家計は黒字を確保できるという前提での話だ。

変動なら黒字だったのに、長期だから赤字になったなんてのは、そもそも借りすぎということだ。
どちらにしても赤字だけど、変動の方が赤字が少なかったなんてのも、そもそも借りすぎ。
どちらで組んでも黒字を確保できる人が、今回の金融危機下でも損だ得だといえる資格がある。

ＭＵＦＧは１２月中旬に金利を下げるって聞きましたが、もうそろそろでしょうか？

詳しい方、お聞かせください。

固定だ。。。
まあいいや、入居が来年な事と冬のボーナスが予定外のアップ！だったし。

固定にしとけばリスクゼロと勘違いしてたギリギリ固定の人必死ですね。
せいぜい破綻しないように節約してせっせと35年掛けて返済してね。

特に去年あたり購入した人は減税も無く、一番の貧乏くじ。
運が悪かったとあきらめて下さい。

↑
今さらギリギリ組を相手にしてもねぇ。
変動・長期ともに、今の経済下でも余裕のある人達が集う場所では？ここは。

>固定にしとけばリスクゼロと勘違いしてたギリギリ固定の人必死ですね。

そういう人は、年収に対して無謀なローンスレへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/

>特に去年あたり購入した人は減税も無く、一番の貧乏くじ。
そういう人は、2007年に不動産買った奴は高値づかみで大損スレへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5986/

固定クンは反論する際、必ずギリギリローンを前提にするのはなぜ？
そんな前提取っ払って話してよw

変動クンもね。
お互いギリギリ君に対してしか優位に話を進められないんだよ。

アメリカがゼロ金利になったし、当分は金利はあがらない。
変動でよろしい。

固定さんは本当に心の底から固定にして良かったと思ってますか？
ある程度余裕のある人なら変動にしとけば良かったとか少しは思いませんか？
自分が選んだ長期固定という選択を正当化したくてギリギリ変動を無理矢理攻撃しているように
感じます。

固定の人は固定＝絶対の正義みたいに語る人が多いように感じます。
私は変動固定すごく悩みましたが、変動にして良かったかなと思ってます。
だからといって固定を否定しようとは思いません。

↑
>>398参照。

日銀のＨＰや日経ネットでもよく見て、お互いにしばらくこの議論休止したら。今の情勢化で議論してもあまり意味ないよ。

追加利下げ、焦点に＝19日の決定会合で判断−日銀
12月17日21時1分配信 時事通信

　米連邦準備制度理事会（FRB）が大幅利下げで事実上のゼロ金利政策を導入したことを受け、日銀が18日から2日の日程で開く金融政策決定会合では、追加利下げに踏み切るかが最大の焦点に浮上した。日米の政策金利水準が逆転したことから円高が進み、17日の金融市場では日銀への利下げ期待が急速に高まった。日銀内には「いま問題なのは金利でなく、信用不安」などとして利下げ効果を疑問視する意見もあるが、急速な円高は景気を一段と冷え込ませかねず、難しい判断を迫られている。
　17日の東京外国為替市場では一時1ドル＝88円台前半まで円高が進展、国債市場でも流通利回りが急低下し、利下げを催促する動きが強まった。政府内でも日銀に対し「総合的な金融政策を取ることを期待している」（河村建夫官房長官）などと、利下げを求める声が大きくなっている。


変動はさらに有利になるようです。

アメリカがゼロ金利にしたのだから、日本は絶対に金利をあげられない。
わかりきったことです。
当分、変動でOKです。

固定派の人は何処行っちゃったんですかぁ？
私は変動派ですが、サブプライム問題を間近にみたにも関わらず10年や20年そこらで、景気が回復したとしても、バブル期のような金利にガンガン上げようとしたりするのでしょうか？
そうでなければ、やっぱり変動だと思っちゃいます。
ど素人の素朴な疑問でした。

１月に借換します。
すごい迷ってます。変動でいこうと思っていたのに。
いざ実行となると固定の金利も低いから・・・
返済はギリギリではないので変動を選べない私は
ビビリ野郎てな感じでしょうか。
景気が上向いたら（当分先ですが）変動はどのぐらい
まであがりますかね？いざなぎ景気がつづいていたら
結構あがったんですかね。あ〜〜〜変動にする勇気が
ほしい〜〜〜〜〜

返済はギリギリではないので変動を選べないお前は
ビビリ野郎決定です。

安心して変動を選び、繰上げを進めろ。それが王道だ。ちんたら20年とかで返すな。
変動にして利子を最小化し、繰上げ、繰上げで、10年以内で完済すれば、利上げに悩む前に
返済できる。アメリカは10年間は回復しない。

>>1001

よく考えてみな。あなたの買ったマンションが買ったとたん価値がゼロになれば話は別だが、そんあことはないだろう。繰上げを進めて、ローン残高＜マンションの売却価格の状態にもっていけば、リスクはないじゃないか？　株や金利は暴落しているが、不動産も引きづられるけど極端には暴落しない。
バブル崩壊のとき、たしかに土地やマンションの価格は下がりましたが、株みたいに暴落しましたか？
商業ビルは大きく値をさげたけど、住宅は、底が固かったよ。
つまり、金利が安いうちに返済を進めて、ローン残高＜マンションの売却価格の状態にまでもっていくのが基本戦略なのだから、今はまよわず変動金利を利用するチャンスだね。

＞＞1001
今なら迷わず変動だ！
固定で返済余力があるなら尚更変動にしてその分を繰上に回して返済期間を短くし、金利上昇前に完済すれば良い。
わざわざ固定にして余計な金利を払う必要はない。

変動1.5と固定2.4ミックスで組んでますが、どうでしょうかね。
変動だけにしておけばよかったかなぁ

>>1005

ミックスなど、中途半端やなあ。
ほんとのチキン君なら損は覚悟で、固定と変動をまぜるくらいなら、
100％変動にしてリスクを取れよ。リスクとれないチキン君なら固定を100％というのもアリだ。

中途半端が一番損だぞ

いいんじゃないですか　別に
悪くないと思いますけど
人それぞれ返済のプランがあるでしょうから
状況を見ながらどっちを先に繰り上げしようとか
柔軟に動けると思いますよ

>>1006

>中途半端が一番損だぞ

なんで？・・
損と得を平均する為のミックスなのに。

>>1006

中途半端で損なのは変動＋３年固定とかで作っちゃったひとくらいで
変動＋超長期だったらリスク分散としていい選択肢だと思う。

ただし超長期と変動で組んだ場合、それぞれのメリットを相殺してしまっているので、損もしないけど得もしない。金利の変動が怖い人にとってはそれがメリットになるけど。

変動＋10年固定で組もうとしていた人なら、変動＋変動にしてもいいかもね。逃げ道がある変動は、上手に使えばかなりお得になる。

1005です
皆様ありがとうございます。
そうですね、リスク分散した形になります。。。
ちなみに固定の方は10年期間固定のものです。

1009さん、「変動+変動」する方もいるのですね。
私の場合、10年期間固定が終わったら金利変更して変動+変動が組めますか？

>>1010
固定期間が終わったら自動で変動になりますよ
優遇がその際どうなるのかチェックした方がいいですよ

こていはｗクンはもうすっかり大人しくなっちゃったね。
「これ以上金利が下がらない今が最も固定に向いてる」とか言ったらどうなの？(笑)

それとも、去年あたり35年固定で組んじゃって、
今後35年にわたって払い続けるプレミアム金利ｗを計算して
頭真っ白なのかな？(爆笑)

↑よっぽど余裕のない人間の投稿みたい
＊＊っぽいからやめたらそういうの
ちなみに私は変動です

１０年固定で1.55　魅力ないかなあ？

11月金利で変動＋変動でスタートしました。

なんだか景気後退が加速してきて、変動にしてよかったね、と言われることも

ありましたが、微妙ですね。金利は２％程度で維持してもらって、景気ももう少し

上向きになってほしいなぁ〜。

1011さん

1010です。ありがとうございます。

変動１．５と固定２．４と書きましたが、変動１．５７５と固定２．２でした。
もっと安く借りられたかもなー と思うとちょっと・・・です。

追加利下げで変動は0％代になりますね。
固定の方は「安心感と引き換え」「ゆとりある返済計画」なので変動がどうなろうと気にもならないと思いますが…

>>1012

幼稚で頭悪そう。

日銀は利下げしたけど、今は素直に喜べないな。
結局、景気はまだまだ悪くなるということだろ。
ローンの返済額はほとんど下がらないのに、収入はドンと下がる。
しかも毎月の返済額の改定は5年後。はぁー。

政策金利0.5%の時の方がぜんぜんマシだったな。

４０００万変動金利、大正解！！
不景気大歓迎！！
住宅ローンもゼロ金利にしちゃえよ！

初心者ですみませんが。。。

変動金利って５年単位で返済額を据え置きますよね？
でもその間に金利は変動しますよね？
それって返済期間の最後に精算されるんですか？

私は別の素人です。教えてください。

前回の利下げと今回の追加利下げで合わせて０．４％の変動金利を銀行が利下げする可能性が高いってことでしょうか？

>>1023
6年目からの支払い開始時に調整します。
次は11年目です。

>>1024
そーゆーことです。

>>1025

なるほど、わかりました。どうもありがとうございました。m(__)m

来年5月ごろに実行なんですが、通期▲1.5％優遇なので、
現状1.175％、0.2％下がれば0.975％で借りることになりますが（2320万　30年）
この場合5年後の見直しで金利が上がった場合、何％になると不利になるのでしょうか？

変動には1.25倍ルール有り(5年ごと見直し)と1.25倍ルール無し(半年ごと見直し)があります
ルール有りではローン期間終了時に不足分一括請求です
ルール無しでは支払いに上限はありませんし半年ごとに支払いは変わります
変動なら選べると思いますよ

総返済額を減らす近道はローン開始から十年ぐらいで可能な限り繰上返済することだと思います。これから十年は変動金利が今の固定金利(十年以上もの)を上回っていくことは低いと読んで、固定との差額をサクサク繰上していきたいと思います。

変動金利　２、６７５％　全期間優遇　−１、６％　
返済は２０年　元金均等　借り入れ１８００万円の予定です。
２０年固定で借りた場合、金利は２，８％です。
変動で借りた方が得策のような気がするのですがもしよろしければご意見聞かせていただきたいです。ここ１０年以上変動金利が大きくうごいたことがないようですが
固定金利を変動金利が上回るとしたら変動金利が４，４％まで上がる計算です。
日本がそこまで経済的に回復すると思われる方いらっしゃいますでしょうか？？

変動金利ってどれくらいまで下がりえるんでしょうね？

35年間返済も銀行の都合で途中で全額返済しろと言える事も本当。

三井住友は1/13以降新規取組分は変動2.475％になります。
1.5％優遇が適用されると、ついに1％を切って、0.975％の実行金利になります。

長期金利（10年国債利回り）が決まる仕組みから今後の金利動向を考えてみると。

http://www5.cao.go.jp/j-j/sekai_chouryuu/sa03-02/sa03-01-horon.html

↑のようするに日本の実質成長率と期待インフレ率を考えればいいわけ。

http://www.mizuho-ri.co.jp/research/economics/pdf/research/r060601japa...

↑のように良くて実質成長率1.5、期待インフレ１くらいが今後の日本経済の予測とするならば
長期金利は上がっても2．5くらい。そうすると一昨年2%近くまで長期金利が上昇した際の
フラット35の金利が3．3くらい？２．５まで上がれば４％くらいがフラット３５の上限と
考えられる。

今年夏インフレ率の上昇で一時期長期金利は上昇したけど結局経済成長を伴わないインフレ
上昇は長続きせず、かえってその後金利下降を招いている。ようするに不況下の金利上昇は
長続きしないと思われる。

長期金利が短期金利より低くなる現象も確かにあるけど、それは長期金利が景気の先行きを
見こして先に動く（政策金利が後）からであって、そこまで考える必要が無いとすると、
フラット３５の上限が４％。なら変動ならそれ以下って事になる。

というか実質成長率、期待インフレ率が大きく上がる金利上昇は好景気なのだから心配する
必要は無いと思うけど。

>>1033
場合によりですよね。。

（期限の利益及びその放棄）
第136条

1. 期限は、債務者の利益のために定めたものと推定する。
2. 期限の利益は、放棄することができる。ただし、これによって相手方の利益を害することはできない。


（期限の利益の喪失）
第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。

一 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
三 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

銀行が破綻しそうになったらそんなことも言ってられないんじゃないの？

>>1034

金利１％未満になっちゃうと、ローン減税受けられなくなっちゃうよ。

>>1039
詳しくお願いします

1039さん、財務省のホームページで住宅ローン減税の概要を見たのですが金利についてはのってませんでした。
本当にダメなんでしょうか？

すんません。間違えました。
おそらく、銀行からの借り入れでは1%以下でも大丈夫なようです。
まさに、マイナス金利。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225.htm

無知ですいません。ゼロ金利になり最低の変動金利で借りると、あとは上がるだけになって、
返済額が変わらない５年間、元金の減りが悪い・・・となるのでしょうか。
たとえば２．６７５の時点で借りて、１ヵ月後に２．４７５になったほうが、元金は減るんですよね？
繰り上げ返済を切り替えの５年後にしても、総返済額は増えるんですよね？

1043さんと同じような点が疑問です
実行されて半年後の見直し（5年後切り替え）で金利上昇の時は元本と利息の関係性はどうなるのでしょうか？
このとき固定金利のほうが得なんでしょうか？
ご教授お願いいたします。

>>1043さん >>1044さん

最初から2.485%と，2.675%ですぐに下がった場合では，
毎月の返済額が変わりますので，最初に少ししか返さない方が
利息をたくさん払うことになります．
（繰上返済手数料が無料であれば，同じ返済額になるように繰上返済すれば総返済額は同一です）

半年後の見直しの時は，新しい金利で利息を計算します．
返済額は固定なので，返済額−利息＝元本返済額，です．
ですので，元本の返済額が変わる形になります．

http://loan.mikage.to/loan/

でシミュレーションできるので，よければお試しください．
（返済額見直しを，60ヶ月ごとに設定してください）

返済額が一定で金利が変動する場合、上がれば払いきれなかった利息分は未払い利息となり、見直しの時に払っていない分が上乗せされ、結果的に見直し後の支払い額が上がります。

考えにくいですが急激に上がった場合に利息の方が大きくなると、元本がまったく減らず利息が利息を生み借金がどんどん増えていきます。　なのであまりにも低金利の時に支払い額を固定してしまうと、金利が上がれば上がるほど払いたくても払えない未払い利息の状態になります。

と、いうことは、今繰り上げ返済手数料のかかる銀行で変動を選ぶのはよくないということでしょうか。
優遇が０．１％よく、デベ提携でないので手数料のかからない地銀を選ぼうと思っていたのですが、危険な気がしてきました。
ちなみに変動一本で考えてました。

元本均等と元利均等MIXにしてローン減税効果がなくなるときに繰り上げ返済するつもり。そのときの金利動向でどっちを返すかを選択する。これで多少は対応できると思うんだけど。

あとは金利上昇局面では景気も上がってるでしょうってことでどうにかならない？甘いですか？(笑）

>>1046
例えば2300万30年を
0.987％で始めてその後何％まで上がったら未払い利息の状態になるのでしょうか？
今一理解できないんです
これだけ低金利でも今後すぐに利上げされたら、変動スタートは不利なのでしょうか？

>1049
2300万を30年、0.987%で始めると、月の支払額は73840円で、そのうち18900円程度が利息です。
元本2300万に対し、利息が73840円を超える状態が利息未払いとなるので、ローン開始直後であれば、金利が3.890%になれば利息未払いとなります。
5年後の見直し直前であれば、4.5%位です。

実行してすぐにでも繰り上げ返済ありきで考えれば、今の低金利での変動は固定よりも有利ということでいいですか？

＞1051さん
普段なら半年に一度の見直しで上がっていれば、今のように急に上がるときにはそのタイミングで繰り上げ返済ということですね？
５年後にまとめてでは遅いということなんですね。
勉強になりました。

ちなみに変動といっても、銀行によっては都度返済額が変更され、未払い利息が発生しないところもあります。　この方が安全ですね。

あとなんだか質問レスを見ていると、金利や仕組みがさっぱり分かってないように思えます。　きちんと理解してあなたの可能な毎月の返済額と繰り上げ返済を行えば有利ですが。　分かっていないで単に低金利で支払いがやすいからという理由で変動を選ぶと数年後生活できなくなりますよ。

この底ともいえる低金利で繰上げを行えない人は、数年後払えなくなる可能性は高いでしょうね
固定金利より浮いた分は繰上げし、確実に残高減らして金利アップ時にも対応、それが変動
本当に返済プラン立ててるんだろうか…

勉強してから、無理な人は固定選ぶんだしいいんじゃないですか？

手厳しい意見多いですね。
1日でも早く繰り上げは当然ですが、金利が半年後、1年後、もっと先に本当に上がってるなんて…誰にも分かりませんよね！

＞金利が半年後、1年後、もっと先に本当に上がってるなんて…誰にも分かりませんよね！

そうなんだけど、文字通り、ほぼゼロ金利なので、これ以上は下がりようがない。
マイナスはありえない。

あとはあがるしかないのが事実。これだけ安い金利ですら、繰り上げできないなら、
確かに相当やばいと思う。繰り上げできないなら、固定を選ぶべし。固定は損には
違いないけど、返済額が固定というのは安心。ただし、１０年固定とかは不可。
変動とか全期間固定よりはるかに危険。