管理業務主任者について

管理組合と委託契約を交わした会社以外の会社所属の管理員なら例えグループ会社であっても『派遣』扱いです。

グループ外派遣ならサクサク派遣切りができるんだ。
いいこと聞いた。

暫く覗かない内にかなり脱線していますね（この板ではよくある事ではありますが）
そもそも論に戻しませんか？

適正化法は議員立法で制定されましたが、背景は当時のマンション管理の実態を問題視した結果です。
多くの管理会社の出鱈目な受託業務遂行と管理組合（理事会）の未熟さに危機感を持った結果です。
成立までに紆余曲折があったようですが、適正化法の骨子は、
　①　管理組合の適切な運営に助言・支援・援助を行う「マンション管理士」の創設であり
　②　業務規制を通じて適切な受託業務を実施するよう「管理会社の登録制度」であり、
　③　②の的確な実施を確保するために「管理業務主任者」の設置が義務付けられた。

しかしながら、管理業務主任者資格はマンション管理に関する最低限の知識を有する証の為であったり
定められた「「重要事項の説明」「書面への記名押印」「管理事務の報告」を人員的合理性でクリア―する
為に管理会社内で資格取得を推奨されるだけに過ぎなくなったきらいがあります。

フロントが資格を取得する事になんら異存はありませんが、本来の資格者の目的を忘れていませんか？

適正化法以前に比べ、管理会社の業務は適正に近づきつつありますが、それは自浄努力と云うより
管理士資格への挑戦を通じて区分所有者が覚醒した事や、資格取得者が成り行きもあり業界の諸々の不合理
を暴きたてた結果による影響（効果）の方が大きいと感じています。

管理会社にお勤めの方々や関連業界にお勤めの方々に反論があればどうぞ。

マンション管理員をお探しの企業の皆様へ
東京都管理員講習修了者
求職者情報（PDF形式）をご覧ください。
お問い合わせ先
財団法人東京しごと財団　　しごとセンター課　協働事業担当係 　　
TEL 03-5211-2325 FAX 03-5211-2330
〒102-0072 東京都千代田区飯田橋3-10-3 東京しごとセンター8階
URL http://www.tokyoshigoto.jp

お叱りを頂いた>>197さん、勘ですが>>188さんですか。

もしかして、
>この問題はこれで終わりでいいのでは。
に被せてしまったから？
だとしたら、ごめんなさい。何分、>>188が投稿する前から、携帯でとろとろと書いていたのでご容赦ください。

>それは自浄努力と云うより管理士資格への挑戦を通じて区分所有者が覚醒した事や、資格取得者が成り行きもあり業界の諸々の不合理を暴きたてた結果による影響（効果）の方が大きいと感じています。

全くの偽り。マン管しが不合理を暴き立てた事実はありません。
組合からの直訴や公金横領の刑事事件で国土交通大臣、各地方整備局長、北海道開発局長及び沖縄総合事務局長がマンション管理業者に対して行った行政処分等による効果である。

＞２０６
コンプライアンスの側面ではそれも大きいでしょう。

>>203
論を戻すならマンション管理士の話も余計でしょ。
なんでそうやって直ぐにマンション管理士に話を持っていこうとするかなあ。
マンション管理士ってただの名称権でしょ。
運転免許以下なんだよ、資格としては。

＞論を戻すならマンション管理士の話も余計でしょ。

確かに＞２０３の後段は蛇足ではありますね。
管理業務主任者の役割による自浄努力が足りない、と言いたかっただけです。

管理業務主任者なんて話題にもならないよ。

話題にする事、事態が可笑しい。

＞１９９
分かりやすくて良かった

>208
管業のことを話せばマン管士につながってくるんだよね。
それだけ関連性があるということ。
あんたはマン管士を嫌っているね。
何故かその理由を聞いてみたいね。
マン管士の中には士業として営業をしている者もいるだろうが、
殆どは管理会社勤務者であり、マンションの理事であり、将来を
夢見て資格を取った者等であろう。
その有資格者には、いろんな経歴の持ち主がおり、学歴（殆どは大卒であろうが）
も高学歴ありたまには高卒もいるだろうね。
性格も千差万別、人格・人望も千差万別。
年齢も性別も・・・・
しかし、あなたはマン管士の資格をもっているだけで全員が同じ穴のむじなのごとく
非難している。
その理由が知りたいね。

＞２０３を投稿以降２時間半待ってみたが骨のある反論はないなあ。
夜行性の諸氏の反論レスが入る事を期待して今日は寝ます。

>>213
お答えしよう。
リアルのマンション管理士は全く知らないし接点もない。
自分の知っているマンション管理士はこの板の住民が全てである。（マンション管理士なる者はこのサイトで初めて知った）
然るにマンション管理士なる者は自らの存在を知らしめ、あわよくば仕事を貰おうとしているとしか思えない。
本来は客観的にマンション管理組合にアドバイスするべき立場の資格と認識するが、この板に出入りしている自称マンション管理士達の多くの意見は主体的で独善的でありとてもアドバイザーとして相応しいとは思えない。

>203
前期高齢管理士さん

>管理業務主任者資格はマンション管理に関する最低限の知識を有する証の為であったり
>定められた「重要事項の説明」「書面への記名押印」「管理事務の報告」を人員的合理性でクリア―する
>為に管理会社内で資格取得を推奨されるだけに過ぎなくなったきらいがあります
当然の結果です。
制度自体がそんな無意味な規制になっているからです。

まず制度設計（適正化法の趣旨）について述べましょう。
マンション管理に関して、以下の問題があった。
・管理組合は必ずしも管理に精通していない
・管理組合と管理会社間の契約・金銭等のトラブル
・専門知識をもった人材や相談体制が不十分

これらの問題解決に向けて適正化法によりマン管士・管業資格を定め、管理会社を登録制にした
と理解しています。

しかし、私はそもそも適正化法の施行に不満がありました。
まず、「適正化」という呼び方が気に入らなかった。
これはあたかも全ての管理会社で管理が不適正に行われてきたような言い方です。
勿論、不適正な管理会社が存在していたことは事実ですが、それは一部の会社です。
適正に業務をしてきた会社にとれば、「適正化」とは何たる言い方か、と思いました。

そして、適正に業務をしていた会社にとって、新たな規制は単なる経費の増加にしかなりません。
その負担は結局管理組合の負担になります。
つまりダメな会社の底上げのために、適正な会社に管理を委託する管理組合の負担は増加しました。

私はダメな会社だけに規制を課すべきだったと思います。

>適正化法以前に比べ、管理会社の業務は適正に近づきつつありますが、それは自浄努力と云うより
>管理士資格への挑戦を通じて区分所有者が覚醒した事や、資格取得者が成り行きもあり業界の諸々の不合理
>を暴きたてた結果による影響（効果）の方が大きいと感じています
元々自浄能力のある会社は適正に業務をやっていました。
管理会社は適正化法施行の何十年も前から管理をやってきました。
マンションという居住スタイルができて、それとともに試行錯誤してきた。
マンションの歴史は管理会社の歴史なのです。
ゼロからのスタートで築き上げてきたのですから、今の常識からすると不十分なところもあったでしょう。
しかし、現在の物差しで過去を測るべきではありません。
過去が不適正だったのではなく、管理会社も区分所有者もマンションとともに成長してきたのです。
（繰り返しますが、決して不適正な会社が存在したことを否定するものではありません）

＞２１６　管理侍さんへ

＞当然の結果です。
確認しますが、上段で引用された私の文章（業界内の反応）は肯定される訳ですね？

＞制度自体がそんな無意味な規制になっているからです。
何故、法の趣旨を考え対応（自浄努力）をしなかったのでしょう？　反省すべき点は無かった？

＞「適正化」という呼び方が気に入らなかった。～
単なる感情論ですね。それが貴社を含む業界での受け止め方だったのですか？
法は全て性悪説を前提に定められています。公序良俗に従っていれば法なんて不要でしょう。

＞管理会社も区分所有者もマンションとともに成長してきたのです。
ある意味その通りでしょう（「過去が不適正だったのではなく」は同意出来ませんが）
今でも、今からもそうであって欲しいものです。（当然、区分所有者や管理士も）

会社（組織）は個人個人の努力によって成長します（サービス業にあっては特に）
貴業界での管理業務主任者（必ずしもフロントを指しません）の奮起を期待する所以です。

（機会があれば、私が承知している適正化法制定時の裏話（官僚や政治家・管理業界）をします）

＞過去が不適正だったのではなく、管理会社も区分所有者もマンションとともに成長してきたのです。

成長とは？　逆でしょう、
マンションは増えないので管理会社の過当競争の結果は大資本に集中し一般管理会社の懐事情は悪化し、益々狡猾になっている。
一方これに対する管理組合のだらしの無さは年々無知、無能で管理会社に好きなようにされている様は目に余るものがある。

>217
前期高齢管理士さん

>確認しますが、上段で引用された私の文章（業界内の反応）は肯定される訳ですね？
肯定します。

>何故、法の趣旨を考え対応（自浄努力）をしなかったのでしょう？　反省すべき点は無かった？
不適正だった会社は適正化法により自浄努力をしたと思いますよ。
（できていない会社もあるでしょうが）
適正化法が業界の底上げに繋がったことは認めています。

私が申し上げているのは元々適正だった会社はいい迷惑であり、
コスト面で管理組合にも影響が及んでいるということです。

>単なる感情論ですね。それが貴社を含む業界での受け止め方だったのですか？
感情論ではありません。私個人の捉え方です。
普通の感覚なら「マンション管理業法」でよかったのです。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
つまり、
「それまでの何十年間のマンション管理は全て不適正だったので適正にするための法律をつくる」
ということです。
悪意があります。
管理業に携わっていない方には理解できないことでしょう。

>法は全て性悪説を前提に定められています。公序良俗に従っていれば法なんて不要でしょう。
法の定め方の問題です。
管理会社というだけで十把一絡げに全てを規制する必要はなかったと私は思います。

>会社（組織）は個人個人の努力によって成長します（サービス業にあっては特に）
>貴業界での管理業務主任者（必ずしもフロントを指しません）の奮起を期待する所以です。
まだまだ業界全体の底上げが必要な面はあるでしょう。
しかし多くの管理業務主任者は「実務者」として日々努力し、数多くの経験を積んでいると思っています。
但し、会社、個人によって例外が存在することは言うまでもありません。

＞但し、会社、個人によって例外が存在することは言うまでもありません。

何だ何も変わらいと言うことと同じではないか。

管理侍さん

元々この＞２０３は貴兄のお考えを確かめたかった丈ですので、終わります。レスありがとう。

高層住宅管理業協会が一昨年？発表した「中期事業計画」は良く出来ていますね。
流石、資金と人材が豊富な組織ならだと思います。

構成員一人ひとりの精進と努力で一歩一歩実現して欲しいものです。

ご意見を頂ければ

管理組合で建築図面をみて簡単な建物の勉強会をしたい
と考えています。
１．屋上防水
２．コンクリート躯体のクラック、ジャンカ補修
３．外壁塗装

管理会社さんのサービス対応でお願い出来ますか？
素人の勉強会です。図面を使って一般的な説明を
してもらうつもりですが。

＞２２２

担当のフロント次第でしょうね。一度先方の意向を打診されては？
大規模修繕の時期が解りませんが、建物診断の名目で専門家（業者）を派遣してくれるかも。

組合役員の方と想像しますが、勉強会では専門家の解説でマンション内を隅々まで「探検」するのも
劣化状況を具体的に把握できて良いですよ。

>223さん
大規模修繕の勉強会なら、管理会社、ＮＰＯ○○県管理組合連合会、建設会社、
設計事務所等大概のところは、無償でやってくれますよ。
長期修繕計画を依頼した会社に依頼するのが手っ取り早いでしょうが。

↑は
222さんの間違いでした。

＞２２４
だれが大規模修繕の勉強会と言いましたか？
勉強する為に招く専門家に建物診断の名目が有効だと言ったのです。（役員の為にも）
業者にとっては大規模修繕の時期も、招聘される場合関心事ではありますので触れただけです。

＞２２２さんの質問は、素人の為に「管理会社さんのサービス対応でお願い出来ますか？ 」です。
他の組織が無償でやってくれるとの情報は求められていません。

＞２２３＞２２４さん

222です。有り難うございます。

今回の質問の意図は管理会社のコンサルタントを
無料で行ってもらえるのかをお聞きしたかったので
223さんの言われる、フロントに尋ねればいい事では
あります。

毎年、管理会社の建物点検で報告が上がってきているので
、平面的な認識はしています。
また、調査診断となると、大がかりになり、費用がかかります。
現状も、そこまで必要な建物劣化事項もありません。
費用をかけるには理事会としてはそれなりの出費名目も必要でしょう。

緊急時にジタバタしなくてもいいように当建物の重要箇所の基礎的な
知識を深めたい意識があります。
管理会社は普段から我々素人が相手で営業していますので、素人に
対する説明にも慣れていると思います。
よって、無料で簡単な図面での説明でも管理組合にとっては無駄のない知識の
習得になるものと期待してます。

２２２ですが、度々ですみません。

管理組がで管理会社さんに改修工事を依頼した場合は
工事前に具体的工事内容説明をしますが、それ以外の
管理組合の勉強会的なコンサル実績はないのでしょうか？

２２８を訂正

２２２ですが、度々ですみません。

管理組合が管理会社さんに改修工事を依頼した場合は
工事前に具体的工事内容説明をしますが、それ以外の
管理組合の勉強会的なコンサル実績はないのでしょうか？

>227さん　224です。
建物の劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向
にあります。
あなたのいわれるように、劣化診断を専門家任せにせず、自主的な取り組みをされれば、
各区分所有者の理解を深め、なにをどう専門家に依頼すればいいかがあきらかになり、
合意形成につながってくると思われます。
自主点検のポイントとしては、屋上防水、外壁、電気設備、給水設備が考えられます。
　屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の
　　　　　　痕跡調査等水はたまっていないか。
　外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れはないか。
　電気設備・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　
　給水設備・・排水の流れは悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか。
　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。
こういった点を勉強されることになると思います。
いいことだと思いますので、是非取り組まれたらいいでしょう。
管理会社なりは協力してくれると思いますよ。
大規模修繕の勉強会といいましたが、いずれやってきます工事に対する知識の勉強会と
いう意味で大規模修繕工事の勉強会といいました。

＞２２８

あまり聞いた事はありません（組合のニーズも）が、やってくれる管理会社もあると思います。
ゼネコン系等、詳しい人は居ますから。

貴所担当の管理会社も「建物点検報告」があるのですから。
私の述べた建物診断は点検報告と同様に目視程度であり、特にコストの掛かるものではありません。

私のお勧めは、先に述べた通り「座学」より「探検」です。（百聞は一見にしかず）

もし、管理会社が断るのなら２２４さんの言われるように近隣の管理組合を支援する組織に依頼すれば
多分無償で応じてくれると思います。（建設会社や設計事務所等は無償は無理かも）

>230さん　２２２です。

ご意見有り難うございます。
言われる事、内容は概ね理解しています。

勉強会の実現のための具体的な方法を模索しています。
費用を掛けないで、有効な方法です。
それが可能かの意見を求めました。

先々、大規模数膳工事に繋がるとは思いますが、
今回はそこまでは考えていません。
大規模修繕工事の論議はスレ違いになりますので・・・

>232さん
私は大規模修繕工事を前提に、勉強会の実施云々をいっているのではありませんよ。
自主点検のポイントが大規模修繕の工事個所と重なるからいったまでです。
勉強会を実施するための具体的な方法は、前期高齢管理士さんもいわれているように、
管理会社のフロントさんにまず相談をされたらいかがですか。
工事をするんではないから、フロントの方がやる気があれば、相談にのって戴ける
と思いますよ。
自主点検のポイント程度でしたら、現場で目視をやり直接説明してもらうだけですからね。

231、233さん　２２２です。

>あまり聞いた事はありません（組合のニーズも）が、やってくれる管理会社もあると思います。
>ゼネコン系等、詳しい人は居ますから。

仰る通り、管理会社さんが管理組合のために、ここまで骨をおってくれるのかの質問でした。

無理な要望は出来ませんので、簡略化した勉強会のつもりです。
素人がいくら勉強しても専門家の実務の意見は参考になります。
管理会社の施設課には専門家が控えていると思います。
この人達にお願いが出来ないものか、当マンション担当フロントに
聞く前にここで、ご意見を求めました。

建物点検には同行してますので建物状態は把握しています。
ただ素人であるために、どの様な要因が劣化を促進しているのか
その寿命など、詳細は理解していません。
点検時は時間がないので説明を求めるのには無理があります。
個人的には質問、疑問が多くありますが、
今回はそれより、簡単な勉強の機会を創ることを考えています。
よって管理業務主任者のスレで質問をしました。

いろいろな、ご意見は参考にさせて頂きます。

市の相談会とは別の手軽な無料建物勉強会の機会があるといいのですが？

>234さん
建物の状態が把握できてるのであれば、勉強会をする必要はないのでは？
建物や設備の寿命は目視して悪ければそれが寿命でしょう。
簡単な勉強会のその意味が理解できませんけど。
建物や施設・設備の寿命については、大体のことは調べればわかりますよね。
あなたがいわれていたのは、図面等をみて勉強会がしたいといわれていましたよね。
だから自主点検のポイントなりを実地で勉強されたいのかと思っていました。
先ほども述べましたが、管理会社のフロントの方に依頼すればいいんじゃないですか。
管理会社には、一級建築士の方が数多くおられますので。
簡単な勉強会といわれますが、自主点検のポイントが一番簡単な勉強だと思いますよ。

大手管理会社なら建物無料診断（外見目視）をやってくれるはず。
出来ればその実施の際に同行してポイントをレクチャーして貰うといいでしょう。
後は過去に大規模修繕を行っていれば最大10年程度は無料点検をしてくれる業者もあります。

235、236さん　２２２です。

レス有り難う御座います。
それについてのコメントは控えます。

今回の質問は
管理会社さんが無料サービスで勉強会に対応して貰えるのか？
当マンションのフロントに依頼する前に意見を聞いて見たかっただけです。
これらが特殊な例なのか、普段から良くある事例なのかの意見です。
よって、管理会社のフロント経験者に聞きたかった訳です。

ハハハ…
ご質問に二度ほど答えた後に「これはフロントを”試す”質問では？」と感じてはいました。
それにしても、フロント（経験者）・管理業務主任者と思われる方のレスはありませんでしたね。

お前さんが気がつかないだけだよ。
それにしても
何を仕切ってんだか。

>239
人の親切無にするものは、天罰が下るかもね。
どういう環境で育ってきたのか、親の顔がみてみたいよ。
多分、あなたとそっくりだったりしてね。
育ちはどうしても出てくるよね。
あなたの環境は、裕福な家庭ではなかった。
大学は出ていない。
これは間違いないでしょう。
書き込みにも性格や生まれ育った環境、学歴、経済力等が
出てくるものだよ。

>238さん　２２２です。

>ご質問に二度ほど答えた後に「これはフロントを”試す”質問では？」と感じてはいました。

レス頂いた事には感謝を致してますが、勘違いも甚だしいですね。
当初の２２２から管理会社の無料サービスでの対応が可能かを書いたつもりです。
その後についても誤解のないように、管理会社を強調して書きました。
ただ、私には受け取る方がこちらの意図を理解できたのかはわかりません。

私の書き込みを読まれたほとんどの方は、普通に理解されてると思っています。
フロントを試すとかの考えは浮かばないでしょう。
猜疑心が強いのか、早とちりをしたのか、判りませんが、的はずれの２３８さんのレス
であることを感じましたので一言、言わせて貰いました。

レスがつかないということは、フロントは忙しいので御免願いたい、そういうことだろう。

管理業務主任者位にスレを立てるからネタが切れたのさ。スレ主の意図は最初から見え見えさ。会計報告を説明するだけさ。それもまともにできない無試験登録者もいる事を知らない。わたしは菅理員だが一発で合格した。簡単すぎる試験問題である。コンサルなど任せられない。勿論優秀な人間もいる。他の資格をだいたい保有している管理業務主任者である。

スレ主は、実務者の知恵を知りたかったのだろう。
管理員はスレ違いである。

所詮、デベの孫会社の下級社員のお話では面白くないね。

それでは財閥系の課長代理の私が何か書き込みましょうか？
ご質問でもあればなんでもお答えしますが。

＞２４６

フロントが（担当管理組合に関して）自ら作成する書類を列記してみせて下さい。

>>246
課長代理と係長ではどちらがえらいの

>>247
ざっくりとした質問で回答が難しいですね。
書類を作成するといっても、ほとんどがシステム化されており、必要事項を打ち込むのみです。
ちなみに…
決算書は一切触れません。
システム上数字を変更することは不可能。

予算案は打ち込み可能。よって予算案は作成します。

月次についても、設備系と未収関連の備考欄のみ追記可能。
で数字関係は一切触れません。

その他、管理組合からの依頼書類等（注意文・案内文等）

総会議案書は共通書式利用のため、組合名や金額等のみ変更。

総会・理事会議事録の素案・役員用の総会の台本。

保険関連の書類一式（契約関係や保険金請求関連）

あとは、膨大な量の社内的な報告書等…

細かい書類を挙げればきりがありませんが、これが何か参考になりますか？

＞２４９　（２４６さんでしょうか？）

私の質問はサラリーマンさん宛ですので…