理事長の力量は？

>749は勿論本物。
正真正銘管理侍です。

私の理解は以下の通り。

・民法上、管理行為の一つである保存行為は共有者全員が単独で行える。
・区分所有法上も区分所有者が単独で行えるとされているが、規約で別段の定めが認められている。
・しかし保存行為を区分所有者が独自の判断で勝手にやるのは現実的ではない。
・よって管理規約で別段の定めが必要。
・標準管理規約21条で「共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行う」との規定あり。
・ここで言う「管理」は広義の管理であり、保存行為を含む。
・つまりこの規定こそが区分所有法18条2項の別段の定めである。

さて、この理解は間違っているのでしょうか？
こんな基本的なこと今まで確認したこともなかったよ。
間違ってたら大変なので皆様是非ご指導ください。

＞＞標準管理規約21条で「共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行う」との規定あり。
この規定は、区分所有者単独の保存行為を妨げるものではありません。念のため、理事長に「ｘｘ月ｘｘ日までに管理組合が修繕に着手しなければ、自ら修繕する」と事前通告して修繕に着手すれば、問題ありません。

根拠条文は、民法の事務管理のあたりです。

http://www.ichirotax.com/gyoumu/2010/10/post_548.html

事務管理の具体例としてよく挙げられるのは、隣家の火災の消火、溺れている人の救護、迷子の保護といったものです。

ただ、実際の紛争は、今申し上げた、いかにも助け合いのものだけでなく、例えば『共有物について共有者全員のために出した費用を他の共有者に請求するとか、』何らかの案件で目指していた関係が破綻し、一方が他方にこれまでかけた費用を返せというとりわけ「後ろ向き」な様相で現れます。

費用償還請求ではなくて、民法４１５条（債務不履行）を使って、損害賠償請求で攻めてもいいですよ。理事長は誠実履行義務を果たさなかった、だから損害が生じた、という理屈でもいいです。屁理屈を２,３個組み合わせて攻めたら、相手は争わないでしょう。

>761販売関係者さん
>764匿.名さん

レスありがとうございます。
勿論、個人による保存行為が全く不可とは思っていません。
管理組合が適正な理由なく、然るべき時に然るべき修繕を実施しないのなら、
規約に別段の定めがあったとしても個人による保存行為はありでしょうね。

しかし>703のように勝手に工事して「金払え」はないでしょう。

>715や>730のように区分所有者は保存行為なら、いつでも誰でもどこでも好き勝手にできる
なんてことはないと思いますけどね。

>703さんが消えてしまいましたから真相は闇の中の深層水です。

しかし皆さんの財産である管理費を好き勝手に使うことは誰とて出来ません。

やはりマンション内で常に起こる大きな厄介な問題は滞納者対策でしょう。
これこそ管理会社ではなく理事長の力量に掛かっています。

703が言おうとしていることは、管理組合として管理費使って修繕するには理事会・理事長の決済が必要だと言うことだと思う。追認でもいいと思う。
それがないと個人の支出になる、といいたいのだと思う。

＞緊急を要する場合など、場面によっては各区分所有者が単独で行うことを妨げるものではないであろう。

そんなの常識よ。誰でもボヤを見つけたら備品の消火器で消すことは規約違反でも何でも無いの類い。
ところが保存行為と称して勝手に修理して付けを組合にまわすとは規約違反に決まっている。
区分法に従い保存行為をすると言うなら修理の注文は勿論、その費用の立替え、全区分所有者への請求までをそれを実施した区分所有者が行うのが法の規定だよ。

区分所有法には、保存行為は誰でもできるが、規約で別段の定めをすることも
できるとなっています。（任意規定）
ということは、この規約は法律より優先することになります。
そして、標準管理規約では、「管理組合の責任と負担において行うものとする。
但し、専用使用権のあるものは、その区分所有者の責任と負担において行わなければ
ならないとなっています。
ここで問題になるのは、
①専有部分内にある通常の使用に伴うものとしては、窓枠・ガラス・網戸・火災警報器・
　インターホーン・玄関扉があります。雨漏りも
　この部分が破損した場合は、区分所有者の責任と負担です。
　実際は組合がやるものもありますが。
②急を要するもの（専有部分以外の共用部分）
　例えば、玄関ホールのガラスの破損、非常階段の扉が開かなくなった、雨漏り等は
　急を要する保存行為だが、組合が迅速な行動を取らなかった場合はどうするのか。
　標準管理規約では、緊急を要する場合など、場面によっては各区分所有者が単独で
　行うことを妨げるものではないであろうといっていますが、これは法律でも規約でも
　ありません。

このように曖昧な基準になっているので、各組合で下記のように規約なり使用細則で
抑えをしていく必要があります。
　１）急を要する保存行為（ガラス・網戸の張り替え・雨漏りを除く）は理事長決裁
　２）急を要しない保存行為については、理事会決議とする。

法律より優先する規約などない

>770
区分所有法には、強行規定と任意規定があって、その任意規定は規約で別段の
定めをすることができるとなっているんです。
そして、そこで決められた規約は、法律に優先するんですよ。

＞このように曖昧な基準になっているので、各組合で下記のように規約なり使用細則で抑えをしていく必要があります。

曖昧ではないよ。
直ぐに対応しない理事長など役員を選んだ組合員、直ぐに役員に通知しない発見者の方が問題だ。

771さん、大きな勘違いしてますよ
法律に優先する規約はありません

任意規定とは、当事者が法律行為の詳細についてまで細かく合意していなかったような場合に、適用される規定です。契約に関してトラブルが生じた場合に、当事者間で予めその場合の取り扱いについて合意がなされていれば、その合意が優先的に適用されますが、そのような合意がなされていなかった場合に限り、適用されるわけです。

マンションは治外法権ではない

＞決められた規約は、法律に優先するんですよ

つうことは、管理規約で管理組合の徴兵制を定め、独立宣言すれば国家から独立できると定めて、管理組合総会で規約変更が決議できれば、

その管理組合は日本と戦争して勝てば独立できるね。

７７４さん
ということは、規約に別段の定めをすれば、それが適用されるということになりますね。

規約は法律に準していなければ無効である

憲法から勉強しないと理解できないよ。
よくある誤解の例だが、
結婚は両性の合意のみでできると憲法にあるが、民法では未成年者の場合、保護者の同意がいることになってる。
これは厳密には憲法違反である。

わが家の家訓では、嫁を娶るなら
１に財力
２に容姿
３に従順
以上に適さなけば、無効である

>780
むなしいね。

そりゃ規約は法律に準じていなければ違法だが、法律が「規約で別途定めることができる」と定めている点について規約で定めれば、それは法律に準じているだろ。

規約で「独立して戦争できる」と定めても有効にならないのは、管理組合に独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が無いからだろ。

規約と法律の関係も理解していない奴が結構いるな。

↑結局、法律に準してない規約は無効だと認めたんだ

>703さんの話しがないのに、妄想だけの法律云々の話しなど全く無意味で関係ありません。

管理費を使うのに住民の皆様が理解できる、正式な手順や段取りを踏まない独断理事を追求しているのです。

これでは管理組合は成り立たなくなります

＞規約で「独立して戦争できる」と定めても有効にならないのは、
＞管理組合に独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が無いからだろ。

いまだ歴史上、
独立戦争が「独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が」あるから
戦争が「有効」になって独立した国家が存在するのかよ！！

法律があろうがなかろうが戦争は起きるんだよ。

法律はまもらなきゃだめだよ

785さん、妄想屋の治外法権に付き合うことはありません

そりゃ法律に準じていない規約は無効だろ。何言ってんだお前。

法律上「別途規約で定めることができる」事項を定めた規約は「法律に準じた規約」だろ。
これを「法律に準じていない」と評するアホがこのスレにいるだけ。いないならそれでいい。

>いまだ歴史上、
>独立戦争が「独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が」あるから
>戦争が「有効」になって独立した国家が存在するのかよ！！
>法律があろうがなかろうが戦争は起きるんだよ。

こいつも日本語が不自由な奴だな。
誰がどう見ても俺の文章の主語は「管理組合」だろ。
歴史上管理組合が独立なり戦争なりしたことあんのかよ。

＞誰がどう見ても俺の文章の主語は「管理組合」だろ。

誰がどう考えても「俺」の脳内をのぞくことはできないことは自明の理。

＞歴史上管理組合が独立なり戦争なりしたことあんのかよ。

「管理組合に独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が無いからだろ」
と言った者と同一人物とは思えないのだが。
統合失調症を疑った方がいいかもね。

統合失調症の症状については、以下を参照されてください。

「間違った考えを修正できなくなり、被害を受けていると思いがちになります(妄想) 混乱や興奮のため、まとまりのない会話になります。
このような目立った症状は、発病後まもない急性期に主として見られます。」


どうかお大事に。

要するに、理事の独断専行に罰をという男が、思い通りにならないから
八つ当たりしてるんだろうよ。
今回はあきらめた方がよさそうだよね。
却って理事長に責任をとってもらう方が早道だよ。
理事長の善管注意義務違反だから。

えー、なんと気の毒な。

>誰がどう考えても「俺」の脳内をのぞくことはできないことは自明の理。

覗かなくていいのに。小学生以上の方であれば>782を読めば分かるんだから。

>「管理組合に独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が無いからだろ」と言った者と同一人物とは思えないのだが。

うーむ、何故だろう。
>「管理組合に独立と戦争に関する規約の制定を認める法律が無いからだろ」
と
>歴史上管理組合が独立なり戦争なりしたことあんのかよ。
のどこが矛盾するのか。

そもそも、こいつらは何で俺にそんなにつっかかるのだろう？
まさか
>法律上「別途規約で定めることができる」事項を定めた規約は「法律に準じた規約」だろ。
という結論に異論があるのだろうか？
これまでの流れから読めばここは同じ理解なのだと思っていたが・・・違うの？

703です。
理事長vs反理事長勢力の確執のため、震災応急修繕工事を理事長に無断で理事会等(反理事長勢力のボイコットのため開催できず)の審議もせずに一部理事が業者に独断で発注して工事完了した。
その直後に理事長が理事会をコントロールできなかった責任をとって引責辞任したため、反理事長勢力が実権を握り理事長を選出して、応急修繕工事の業者支払いを堂々と管理組合費で支出した。
この支払いを誰も疑問視する理事・監事はいなかった。理事長は完全に浮いていた。一部理事の独断の修繕発注を止めることすら出来ないほどに理事長は無力化されていた。

703です。
理事長vs反理事長勢力の確執のため、震災応急修繕工事を理事長に無断で理事会等(反理事長勢力のボイコットのため開催できず)の審議もせずに一部理事が業者に独断で発注して工事完了した。
その直後に理事長が理事会をコントロールできなかった責任をとって引責辞任したため、反理事長勢力が実権を握り理事長を選出して、応急修繕工事の業者支払いを堂々と管理組合費で支出した。
この支払いを誰も疑問視する理事・監事はいなかった。理事長は完全に浮いていた。一部理事の独断の修繕発注を止めることすら出来ないほどに理事長は無力化されていた。

>>794
監事もグルだね。発注書を調べる監査をするのが仕事だろ？
なんか腐ってるなー。

監事って総会議案書の決算と予算しかチェックしないだろう。
あとは何もせんよ。ほんとに理事会の業務監査したら村八分だろう。

>794さん
工事はマンション住民に取りまして必要不可欠な緊急工事だったのですね。
しかし住民不在で住民は事後承諾なんですか？
それとも住民は未だに承諾してないのですか？

兎に角、臨時総会を早急に開いて役員の改選をする流れを作りましょう。

だけど業者から請求書が来た時に検収書と発注書調べるから、普通は理事長決済されてるかどうか分かるよ。

理事長も反理事派も住民ですから、そんな対立や揉め事を放置して、そんな役員らに任せて黙っているマンション住民にも大いに責任があります。
理事会を無視してマンション住民だけの多数で臨時総会を開けますからね。

管理会社が問題ないと判断したら、押印しる

輪番監事の役目

管理会社が支配してるからそれでいいだろう。

>>797
発注書に理事調印が押されてるかどうかなんて、住民が監査請求しない限り開示されるわけない。

監査請求してもわかるわけないじゃん。
発注書は相手にあるんだから。

>794
震災応急修繕工事の内容が分かりませんが、そのお金は修繕積立金から支出
されたのか、それとも管理費会計の予備費とか小規模修繕費から支出されたのか
分かりません。
もし、修繕積立金の取り崩しであれば、総会決議が必要です。
管理費会計であっても、予算をオーバーするんであれば、組合員から別途徴収するか
借入をしなければいけません。
それと、理事長の選出は、理事の互選ですから問題はないでしょう。
そして、その理事会で了承して支払ったのでしょうが、それについても、修繕積立金
の取り崩しかどうかで大きく違ってきます。
勝手にやった理事を責めるのと並行して、法的にどうなのかも検討していく必要が
あります。
理事長の対応は？修繕積立金の取り崩し？理事会招集の措置を取ったのか？
何故その理事の暴走をとめられなかったのか？組合員の対応は？
管理費の予算はオーバーしないのか？
工事のストップを何故かけなかったのか？等々

＞だけど業者から請求書が来た時に検収書と発注書調べるから、普通は理事長決済されてるかどうか分かるよ。

理事会に出席出来る他には既成事実以外の監査は出来ません。

通常総会で決算承認決議すれば法的には何も問題ありません。

この暴走理事の場合は、決算承認決議を受けてないでしょう。
予算外のことです。

予算になくても決算を総会で承認すれば問題ありません。

決算承認決議は、民法第百十三条の「追認」に当たります。「本人」は管理組合で、「代理権を有しない者」は勝手に発注した理事ね。
責任追及するなら通常総会で騒いだらいいだけのことですよ。

民法
（無権代理）
第百十三条 　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２ 　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

＞監査請求してもわかるわけないじゃん。
＞発注書は相手にあるんだから。
エビデンスとして控えをとるのはビジネスの常識。
もし相手業者が水増し請求してきたらどうすんの？
控えがないと金額のチェックができない。

＞理事会に出席出来る他には既成事実以外の監査は出来ません。
管理規約で管理組合資料の閲覧請求権が規定されている。
（帳票類の作成、保管）
第６４条理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳
票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による
請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合にお
いて、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

＞責任追及するなら通常総会で騒いだらいいだけのことですよ。
総会議案書に発注書と検収書と請求書のコピーをつけない限り、
組合員は知る由もない。
多分、理事からの内部リークだろう。組合員を動かすための。

無権代理があるんだよね。
工事業者に対して、工事に着手する前に追認または拒絶を
しなければ、工事業者に対抗できない、つまり当然工事費は
請求する権利もあり、組合としては支払いをしなければならないでしょう。

無権代理とかマン管受験時代が懐かしいね。
いろんなこと勉強したんだけど、かなり忘れているね。

＞無権代理があるんだよね。

似て非なるものに、無能代理ってのもあるんだよね。

>814さん
無権代理とは
　代理が成り立つためには、本人（組合）と代理人（暴走理事）との間に代理権が
　なければなりません。
　もし、代理権がないのに契約しても、代理は成り立たず本人（組合）に契約の効果
　は生じません。
　もっとも、無権代理人も、本人（組合）の代理人として契約していますから、無権
　代理人を相手に契約が成立することもありません。
　このように、代理権がないのに代理行為をした場合を無限代理といい、原則として
　本人（組合）に効果は帰属しません。
　暴走理事は代理権もないのに、業者と契約を結んだとしても、これは無権代理です
　から原則として本人（組合）に効果は生じません。
　だから、組合は、工事する気が全くないのなら無視すればいいのですが、場合によっては
　好条件で契約されたものかもしれません。
　その時は、組合側に有利であれば後から有効なものとして追認することもできます。
　しかし、工事する気は全然なかったとすれば追認を拒絶することができるのです。
　しかし、無権代理人が結んだ契約について、本人（組合）は追認権や拒絶権をもって
　いますが、本人（組合）がそれらの権利を行使するまでは契約はどっちつかずの状態
　になります。そこで、無権代理人の相手方（業者）には催告権が与えられています。
　この催告権は、無権代理人に代理権がないことを知っている場合（悪意）でも認め
　られます。
　催告権については、説明を省きます。　

＞代理権がないのに代理行為をした場合を無限代理といい
＞原則として本人（組合）に効果は帰属しません。

無権代理、
無能代理
無限代理

いろいろあってわからん。

無能代理？
うーん。。。
代理人に行為能力は必要ないとされていますよね。本人がそれを承知で代理人に選任してるから。

＞代理人に行為能力は必要ないとされていますよね

なるほど。
では、へべれけに酔っぱらって理事会に出席でも何の咎は受けんな。

ついでに表権代理もだすかね

＞ついでに表権代理もだすかね

それは表見代理じゃね？
ひょうきん代理もありうるか。

＞代理権がないのに代理行為をした場合を無限代理といい

無限に代理責任を負う代理人のことか？

>821さん
812ではないんですが、これは、保存行為（緊急を要する）を誰がするかという
ことだと思います。
21条で敷地および共用部分は組合が管理するものとなっています。
しかし、組合が動かなかったり、やらなかったり、気づかなかったりした場合に、
区分所有者が単独ですることは可能ではなかろうかと思います。
しかし、それに対して、組合がやることを決めた場合は、工事に着手する前で
あれば中止させることができるということだと思います。
無権代理とは直接は関係ありませんが。

＞区分所有者が単独ですることは可能ではなかろうかと思います。
＞しかし、それに対して、組合がやることを決めた場合は、工事に着手する前で
＞あれば中止させることができる

区分所有者が単独で行うことが可能なことをなぜ管理組合がその工事の着手前だと中止できるんだ？

緊急を要することについてだよ。
基本は組合が共用部分の管理はすることになっているからね。

＞話がまったく見えません。

自分の考えを述べないで他人を頼るのはよくないですね。
だから茶化されているのがおわかりにならない？
あなたのスレですか？

無謀代理ですかいな

>824
組合が動かない、やらない、気づかないからといって、
区分所有者が即勝手にできるというのは短絡的でしょう。

組合がやらない合理的理由があるのかもしれない。
区分所有者としてはそこをまず理事長なりに確認すべき。
気づいてないならまず教えてあげるべき。

管理侍はひまになったのかい？

研究会はいつも暇なの

マンションの大きな問題ですが、兎にも角にも理事長は管理費の滞納者を素早く取り締まって下さい！！！

>区分所有者が単独で行うことが可能なことをなぜ管理組合がその工事の着手前だと中止できるんだ？
区分所有者が勝手に工事依頼して実行したっていいんじゃないかな。
その費用を管理費から出すかどうかは別の問題だろ。
区分所有者が自費で共用部を元のように直してくれるのは大歓迎さ。

>>804
震災対応修繕は、修繕積立金の取り崩しではなく管理費会計の予算変更(支出の増額)の普通決議議案で臨時総会に諮られて賛成可決されました。
震災による突発的な修繕なのに予算変更？と首をかしげる処理方法だと思いました。
本来なら不測の事態による修繕支出であるから修繕積立金の取り崩しが正攻法と思いましたが、毎期管理費会計はかなりの剰余金を叩き出しているのでそのような処理方法にしたのかも知れない。あるいは定期総会の決算報告で事後報告・事後承認でもいいはずです。誰も予言できなかった3.11大地震だったし管理費会計内で十分賄える範囲だからです。

修繕は安全確保のための軽微（数十万円）な応急修繕を理事長辞任までに暴走理事連中が理事長の決裁なしに実施し、理事長辞任後の暴走理事の新理事長になってから臨時総会を開催し承認可決してから数百万円の本修繕を行いました。
したがって臨時総会の議案は、実施済みの応急修繕（数十万円）とこれから行う本修繕（本修繕）の2議案に分け、いずれも管理費会計の予算変更で対応する内容でした。
組合員は理事会発行の広報で書かれて内容（内紛のことなど書かれてない）しかしらず、突然理事長が辞任したことに疑問を持ちつつも、応急修繕（数十万円）とこれから行う本修繕（本修繕）の2議案に過半数以上が賛成しました。
当然組合員は応急修繕の発注が理事長の決裁を受けていないことなど知る由もありませんでした。

緊急を要するものといっているでしょう。
例えば、玄関ホールのガラスが割れた場合とか非常階段の
扉が壊れて開かなくなった場合とかの緊急の対応は、理事会を
やっていては間に合わないですからね。
組合が動かなければ、区分所有者がやっても問題はないでしょう。

>組合が動かなければ、区分所有者がやっても問題はないでしょう。
だからやっても構わないでしょう。
ただし、費用が管理組合から出るかどうかは別問題。
管理組合を納得させるだけの理由があれば、修繕費は
戻ってくるでしょう。納得させる事が出来なければ
諦める事ですね。
例の区分所有法１８条も「費用は管理費から」なんて
書いていないようですね。

＞震災対応修繕は、修繕積立金の取り崩しではなく管理費会計の予算変更(支出の増額)の普通決議議案で臨時総会に諮られて賛成可決されました。

どちらの場合も総会決議が必要なことは同じだが、支出が管理費の一般会計か修繕積立金の特別会計かの違いがある。
ただ、一般会計から支出しても欠損を出さずに済むのなら、わざわざ予算変更する必要があるのか疑問。
一般会計の管理費の支出は本来経常的な修繕等の管理経費である。
期末の定期総会で決算報告の中に計上して事後承諾してもらえば済むと思う。

＞だからやっても構わないでしょう。
管理組合の許可を受けずに組合員が勝手にやるのは自腹覚悟だろう。
そうでなければ「共用部分の修繕を立替払いする」と管理組合に一筆とっておく必要がある。

かってにやるのは自分で払うつもりなのでしょ？

事務管理で解決する。

そそ。民法の「事務管理」とは、おせっかいのことであるが、費用償還請求できる。

>そそ。民法の「事務管理」とは、おせっかいのことであるが、費用償還請求できる。
理事会が「そんなものは払わん」と言ったら訴訟になるんでしょうか？
理事会が納得できる緊急修理だったら、もめることなく支払われるとは思いますが、
理事会を納得させられないような緊急修理を行なって裁判で勝てますかね？

理事会に相談しないような修理は「自腹の覚悟」か「理事会（場合によっては
裁判官）を納得させられるしっかりした理由」が必要だと思いますよ。

業者には支払わなければダメでしょう。
後は内輪の問題ですから。

なにが正しいかは結局は裁判しないとわからないが、面倒なので普通は駆け引きで決まる。

内輪揉めは駆け引きかもしれないが対外関係の工事業者は駆け引きじゃないでしょう。

なんでその理事長は勝手に発注する理事の暴走を止められなかったのですか？

>業者には支払わなければダメでしょう。
だれが払うの？
まさか、理事長印も押していない注文書の責任を取って「管理組合が
払わなくてはいけない」はありえない。

>後は内輪の問題ですから。
理事長印が押されていない注文書で修理を行なった業者にも責任が
あると思う。

業者が請求するのは注文した個人だね。

工事契約が印章が必須とは初めて聞きますな。保証契約と勘違いしてますな。

そもそも決済伺いに理事長印も会計印もなければ
管理会社も管理組合口座から支払いできねーわけだし、
理事長の承認が必要なのは当たり前。

支払った後じゃないの？

＞＞８５１
だから一部の理事が業者とつるんで不正してたってことでしょ？

理事の不正の責任は理事長の監督不行き届き、理事長の責任になる。

理事が不正しても後から管理費で支払ったなら何も不正ではないよ。
単に理事長とレジの行き違いだろう。

レジ→理事

理事会の中の喧嘩だろ？

そんなつまらん話なのか