ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…?
[スレ作成日時]2008-06-17 22:56:00
どこかの遠い国の方でない
人気がある＝良い物件とは限りません。
売れてますよ〜、今しかないですよ〜とか煽られて、
盲目的に契約してる消費者が大多数なのも事実。
今の人気物件ってどこ？
公社の横浜のタワーは瞬間蒸発でしたけど。
>>24
人気があるというのは
メリット、デメリットを含めた各種要素が
価格に織り込まれていてバランスが良く
その状態で需要があるということなので。
消費者とっても、業者にとっても文句無く、
いい物件です。
それ以上でも、それ以下でもありません。
人気が無くて、価格を下げて出てきた需要は
捨てる神あれば拾う神ありというべきもので
一般的な需要とは異なっており
それらは全て潜在リスクになることも、
合わせて申し添えておきます。
「賢明な消費者」であろうとすることは大切ですが。
上辺だけの物の見方で「2割引」3割引の物件を
購入すると大きなリスクを抱え込むことになりますし。
2年前3年前の「坪単価」を引き合いに出して。
「高値掴み」や「ボッタクリ」を喧伝することもナンセンスです。
底の浅いマスコミ報道に踊らされずに
将来を見据え優先順位を考えた選択が大事だと思います。
私の思うことは、そういう事です。
2年前3年前の「坪単価」にならないという根拠が薄いね。
ご存じないかもしれないが不況風が吹きだしているよ。
これから景気減速が各種指標で明らかになってくるから消費者心理はますます冷え込む事が予想される。
ボーナスもこの冬からは減るとこも出てくるだろう。
小麦やトウモロコシの値上げで、各種食料品が上がっている。
収入は増えないのに、税金と食費だけが上がる。
これではマンション買うどころではない人が増えるだけ。
それを踏まえると、これからマンション坪単価が下がる可能性は大いにあると思うよ。
>>27
＞2年前3年前の「坪単価」にならないという根拠が薄いね。
現状で「坪単価120万」に相場の落ちた地域を見てください
駅遠物件や、バス便物件など、あまり実需が見込めない地域です。
実需(人気)のある地域と無い地域の今後の傾向は
適正化が進んで二分化するでしょう。
もう一度言いますが、人気のある物件に対して
2年前3年前の「坪単価」を引き合いに出して
「高値掴み」や「ボッタクリ」を喧伝することはナンセンスです。
＞小麦やトウモロコシの値上げで、各種食料品が上がっている。
収入は増えないのに、税金と食費だけが上がる。
それを踏まえると、これからマンション坪単価が下がる可能性は大いにあると思うよ。
それは、ダブルスタンダードですよ、ご自身の矛盾に気づきませんか？
資源インフレが今後進むならマンションだけの値段が下がることは
ありません、当然価格は上昇します、ナンセンスです。
他の価格上昇圧力もあります。
食品以外も値上げで高くなってるのに、
衣食住の住であるマンションだけは下がりますって考えるのが甘い。
マンション価格は上げたくても上げられないのが実情。
この情勢で値上げしたら買える人が少なくなっちゃうもの。
バブルに煽られて高値で土地買ったデベの利益が減るだけ。
消費者にとってはいい時代に入りつつあります。
売れてる売れてると煽って契約を急がせるのはデベの常套手段ですよ。
鉄鋼材上がってます、金利・消費税上がります、この値段は今だけです・・・
すべて彼らの常套手段。
神そもそも奈川県内の現状で「売れてる」マンションってどこですか？
煽られてデベに踊らされてる消費者が痛い目にあうのは、
いつの時代も共通。
そもそも食品や鉄鋼がなぜ高騰してるかご存じかな？
投機マネーですよ。
サブプラ問題で大損した投資家が、
ここぞとばかりに食品、鉄鋼なんかに投資して儲けようとしてる。
マネーゲームです。
レアメタルなんかは中国その他が資源の囲い込みしてる訳ですが。
現状、人気物件と煽られデベに盲目的になってる消費者ほど痛い目にあうのです。
>>30
＞マンション価格は上げたくても上げられないのが実情。
この情勢で値上げしたら買える人が少なくなっちゃうもの。
戦略上、分譲価格は据え置きでも、材料原価が上がれば値上げは
することになりますよ、意味分かりますね。
＞バブルに煽られて高値で土地買ったデベの利益が減るだけ。
消費者にとってはいい時代に入りつつあります。
何度も言っていますが、値下がる物件を値切って底値で買うことが
消費者にとってよい事なんですか？
それによって生じるリスクを考えたこと有りますか？
確かに、マンション市況は実需のない物件から崩れていますが。
そもそも、実需がない物件を多少安く購入することがいい選択
だとは思いません、
寧ろ、こんなにマンション市況が崩れている中だからこそ、
実需があり値引きのない好調な物件を選ぶべきだと考えます。
＞売れてる売れてると煽って契約を急がせるのはデベの常套手段ですよ。
鉄鋼材上がってます、金利・消費税上がります、この値段は今だけです・・・
すべて彼らの常套手段。
その物件が売れてるかどうかを判断するのはデベでは有りません
あくまでも消費者です。勿論、判断基準は各人いろいろあるとは思いますが。
一つの目安は、竣工前完売でしょう。
＞神そもそも奈川県内の現状で「売れてる」マンションってどこですか？
売れてる物件の情報ってネットじゃ分からないんですよね、
実際にMRに行かないと、真剣に探していれば見つかるはずです。
売れてない物件は竣工済みだったりして、ネット見ればすぐわかりますね。
>>戦略上、分譲価格は据え置きでも、材料原価が上がれば値上げはすることになりますよ、意味分かりますね。
その通り、設備をしょぼくするか専有面積を狭くするしかデベは利益を確保できない。
だけどそんな物件、消費者はそっぽ向きますよ。
>>何度も言っていますが、値下がる物件を値切って底値で買うことが消費者にとってよい事なんですか？
好調、好調と煽られて全住居売り出し前のぼったくり物件を買うことが良いと思いません。
>>その物件が売れてるかどうかを判断するのはデベでは有りませんあくまでも消費者です。勿論、判断基準は各人いろいろあるとは思いますが。
>>一つの目安は、竣工前完売でしょう。
竣工前完売を目標にするデベは少なくなりつつあります。
売れてる物件をキチンと指摘できたら良かったのに。
やりとりをずっと見てたけど、ショボンです。
ま、気長にいきましょう。もがいてもしょうがないですよ。
フォレシアムは一番戸数の多いC棟をまだ売ってませんね。
売れてると煽るのはデベでしょ。。
A、Bは好調のようですが。
一時のミレナリーも好調好調、と人気物件として煽られてました。
ミレナリーの現状を32さんはどうお考えかな？
>>31
>>煽られてデベに踊らされてる消費者が痛い目にあうのは、
いつの時代も共通。
総体としての消費者はそれほど、愚かではない。
＞そもそも食品や鉄鋼がなぜ高騰してるかご存じかな？
投機マネーですよ。
サブプラ問題で大損した投資家が、
ここぞとばかりに食品、鉄鋼なんかに投資して儲けようとしてる。
マネーゲームです。
レアメタルなんかは中国その他が資源の囲い込みしてる訳ですが。
この状況がいつまで続くかは置いておくとしても
上記がもたらしている現状は明らかに資源インフレです。
インフレが進行しつつある状況で消費者の取るべきポジションは？
買いですか？待ちですか？
＞現状、人気物件と煽られデベに盲目的になってる消費者ほど痛い目にあうのです。
その物件が売れてるかどうかを判断するのはデベでは有りません
あくまでも消費者です。
デベが人気物件と煽ることで、人気物件になるわけもありません(笑)。
>>インフレが進行しつつある状況で消費者の取るべきポジションは？
>>買いですか？待ちですか？
間違いなく、待ちでしょう。
事実として消費者の所得が上がってません。
むしろ下がってる層が増えているし二極化いてる。
マンション価格が上がったら、
特にボリュームゾーンのファミリーマンションを買える人が少なくなります。
>>デベが人気物件と煽ることで、人気物件になるわけもありません(笑)。
それがこの掲示板ではありなんですね。
人気物件と煽る人が張り付いてる。
>>35
＞売れてる物件をキチンと指摘できたら良かったのに。
やりとりをずっと見てたけど、ショボンです。
アハハ、すいませんね、今の状況で名前を出すと
ご迷惑が掛かりそうですから。
好調であるからこそ、どこかの一個人が人気物件と煽る必要もないでしょうし(笑)
＞ま、気長にいきましょう。もがいてもしょうがないですよ。
そうですね、いい物件を見つけるためにはいろいろ勉強することも
勿論ですが、運やタイミングもありますから。
事実としてぼったくりのフォレシアムを買ってしまった人が、
自分を正当化しようと必死になってるってことですね。
ご愁傷さまです。
あなたは間違いなく「高値掴み」してしまった。
時間が証明してくれるでしょう。
>>39
＞＞インフレが進行しつつある状況で消費者の取るべきポジションは？
買いですか？待ちですか？
＞間違いなく、待ちでしょう。
事実として消費者の所得が上がってません。
むしろ下がってる層が増えているし二極化いてる。
マンション価格が上がったら、
特にボリュームゾーンのファミリーマンションを買える人が少なくなります。
インフレ進行下でのマンション購入は「待ち」なのですね。
勉強になりました(笑)
＞＞デベが人気物件と煽ることで、人気物件になるわけもありません(笑)。
＞それがこの掲示板ではありなんですね。人気物件と煽る人が張り付いてる。
「デベが人気物件と掲示板で煽ることで人気物件になる」んですか？
のだったら
現状のマンション市況の冷え込みと実需にそぐわない物件の
価格適正化が起こっている現状とリンクしないでしょう。
貴方の発言は、矛盾していますよね？
インフレの意味、分かってないね。
投機筋の金がいつ抜けるかなんて、それが分かれば今頃みんなで大金持ちです（笑）
ひとまず今の資材インフレは否定できない事実でしょう。
この局面で不動産への影響を考えると、高級住宅地の低層マンションなんてほとんど影響受けないでしょうね。
資材費の影響を受ける上物よりも土地代の割合が高く、購買層が資産持ちで「欲しい時が買い時」な人たち。
土地の価値自体も落ちにくいでしょう。
それに対して、駅前とは言え土地代の割合が少ないタワマンなどは資材費高騰の影響をもろにかぶるでしょう。
下げたくても下げれない。しかしちょっと経済力のある庶民層は買い控え。
需要はゼロにはならないので実力がある物件は堅調に売れ、ダメなところはデベごとぶっ倒れるでしょう。
安く買えるからってそんなぶっ倒れそうなところ買って本当に満足できますか？
ということで、私は26=28=32=38に概ね同意です。
「高値掴み」はともかく「ぼったくり」と言う言葉を使う人に私は説得力を感じません。
44にほぼ同感。
今後マンション価格は安くはなりません。安くなる要素がありません。
ただ、潰れそうなデベのダンピング物件はたくさん出てきます。それらはデベが逝った時点で価値が半減するわけなので単純に安いとは言えないからね。
庶民の所得が上がらないなんてのは平均的な見方であって、買える人だけが良いものを買うということでいいんじゃない？
ちょっとぐらい価格が上がっただけで買い控えるようなギリギリの奴は最初から持ち家を購入する資格なんてないよね。
この番組に出てた回遊家族は一生買えないね（笑）
ところで、番組内でマンション購入の茶番を演じた夫婦の妻は交渉時と帰るときの服装が全く違ってたのは何故？
内容はやらせっぽいみたいですが話の種にちょっと見たかったです。参考にはなりそうもありませんが。先週の再放送はすべてすり変えられていて見られませんでした。今週やるのでしょうかね。
上がる上がると言ってるのは上がらなければ困る人たち。
その逆も然り！
↑確実に下がってきてるから，困ってないよ．
余裕のある人たちはとりあえずこんなスレ来てむかつく余裕こいた発言しなくてもいいんじゃないですか。
ギリギリの奴が家を購入しようと夢見てるから大変なんですよ。
将来の資産価値なんか二の次ですよ。
いま借りてるところの家賃は高いし、子供ができたり新生活したりしなきゃならないからできれば買いたい。
いまより条件のいいところでなんとか買えないか。
そう一生懸命考えてるんですよ。
買い控えするのは余裕がある人でしょう。だって様子見できるんでしょ。
無理して家買ってもロクなことがないと思いますよ．
家を買えば，絶対幸せになれるのか！？
家を買うのは，幸せになるための"手段"であって，"目的"ではない．
目的はあくまで幸せになること．
手段と目的を履き違えてはいけない．
なので，これからずっとローンのことを心配し続けないといけない人生なんて，絶対幸せじゃないから，無理してまで家を買わないほうがいいと思います．
ということで，参考までに．
住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html
・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン
どうも必死で値下げしたくない属性の人がいますね（笑）
値下げしているのは倒産するデベなんて事まで言い出して・・・
大京やダイア建設が値下げするのも倒産するからですか？
風説の流布に当たりますよ。
食料品が上がるのとマンション価格が下がるのは両立しますよ。
要は需要と供給の関係です。
需要>>供給 だと価格は上がる
需要<<供給 だと価格は下がる
経済学の基礎の基礎ですが、そんな事も理解できないんですね（笑）
マンションの需要＝購入層の収入から買える限度額 と考えると解りやすい。
今はデベが色んな理屈を付けて、マス層の買える価格以上の値段をつけている状態。
それに先行きの景気不安＝収入不安が重なって、購入層が尻込みしている。
まずは、マス層が買えそうな値付けにするしかない。
事実、大京を筆頭に今までこっそり念書を取って値引きしてたのを、堂々とやりだす訳だ。
値段が下がらないと主張している奴は、ごく一部の好調物件と平均的な物件を混同している。
木を見て森を見ず だな。
平成不況の真っ只中でも、銀座の高級クラブで豪遊している奴はいた。
でも、「だから不況じゃない」なんて変な事を言う奴はいなかった。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓
厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。
それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。
東京の大企業勤務でも40歳で年収800万。
1馬力でマンション買おうとすると年収の5倍の4000万前後が妥当。
4000万で家族4人くらいが暮らせる80平米以上のマンションが理想なんだろうね。
大企業勤務の人でもこれだから、中小勤務の人はもっと下の収入。
でも圧倒的に中小勤務の人が多いんだけど。たしかリーマンの8割は中小勤務。
その辺を考えると、都内でもなく神奈川なんだから横浜・川崎の駅近マンション以外はもっと安くなるべきと思うよ。
ここ最近で人気物件といえるのは公社の横浜ベイサイドのタワーくらいでしょ？
いったいどこの人気物件買ったんだろうね？
武蔵小杉の名が出てこないなぁ…
>ところで、番組内でマンション購入の茶番を演じた夫婦の妻は交渉時と帰るときの服装が全く違ってたのは何故？
>>45
同感。とてもマトモな仕事をしているとは思えないニンゲンの服装でしたな。＊＊丸出し（笑）。
44で分かりやすく書いてあげたつもりだったけど、ダメですか。
もうちょっと掘り下げましょう。
>食料品が上がるのとマンション価格が下がるのは両立しますよ。
>要は需要と供給の関係です。
>需要>>供給 だと価格は上がる
>需要<<供給 だと価格は下がる
>経済学の基礎の基礎ですが、そんな事も理解できないんですね（笑）
まず、土地にはこの考えがそのまま当てはまります。おっしゃるとおり。
ですから値下がりの要素が全くないとは言いません。
しかしこの話は建材には全く当てはまりません。
なぜなら、マーケットは世界だからです。
今、建築資材の需要が一番旺盛なのは中国をはじめとした新興国です。
もしかして日本のマンションの売れ行きに原油の価格がリンクすると思ってます？
ということで元々割高な低層物件はこれから値下がり局面になるかもしれませんが、
少なくとも土地の価格が反映されにくい中高層マンションのコストは上がる一方です。
しかし、それでも高いものは売れない。どうなるか？
企業が体力を削って安売りに出ます。
これは供給価格が下がったのではなくて今あるものの損切りをしているだけです。
損するものを継続して作れるはずもなく、
マンション市場自体が縮小し競争力のある物件だけが残ります。
当然、損切り物件は市場での価値をさらに相対的に落としていきます。
資金的体力も競争力もない中小デベの倒産が目立ってきているのはそういう事です。
これでも損切り物件を狙います？
>大京やダイア建設が値下げするのも倒産するからですか？
>風説の流布に当たりますよ。
大京系が倒産するとは思っていませんでしたが、具体的な名前出しちゃいましたね。
風説の流布に当たりますよ。（笑）
「書いてあげた」っておかしくないですか？
57は産業道路そば、重工業地帯のマンションを子育てにいい環境といって買った人です。
よって会話が成立しないでしょう。
高値掴みフォレシスの契約者に教えていただかなくて結構。
住民板で万歳しちゃっててください。
マンションの建築費なんて坪60万弱。
土地が下がればマンション価格も下がります。
現状の景気動向で庶民は貯蓄に走り始めています。
ますますマンションは売れなくなるでしょう。
需要も下がります。
よって価格を下げざるを得ません。
高値で仕入れた土地は採算が採れないため塩漬けされるでしょう。
フォレシアムは高値掴みでした。
ご愁傷様です。
>61
5年前に武蔵小杉徒歩4分の物件を坪210万円で高すぎると言われながら買いました。
申し訳ありませんがフォレシスって聞いた事ないです。
自分の物件は分譲時よりも上がってますが売る気はゼロなので
今後の市況トレンドに正直興味はありません。
自分が出した金に対する日々の見返りには満足しているので、
今後不動産市況が暴落しようが暴騰しようがどうでもいいです。
しかし、際限のない値下がりを無意味に期待している人たちの
将来を心配して書き込みしたんです。
「それともまだまだマンション価格は下がるのか…?」
って書いてあるから「これ以上下がる物件でいいの？」
って注意してあげたのに、この扱い（苦笑）
だったら最初から「神奈川県のマンションの値下がりだけを期待するスレ」
とか書いておいてくだされば余計な事しなかったですよ。
気が利かず本当にすみませんでした。
みなさん、神奈川県のマンションの値段がもっともっと下がるといいですね。
今となっては心からお祈りしております。
土地も上がった、建材も上がった、それでも価格を下げざるを得ない。
63はこの事実を理解していない。
売れなければ業者が買い取って賃貸にするだけじゃない？
昨年から「暴落する、暴落する」とカキコしてる人達は
かなりイライラしてるようですね。
これから、７０年代か、それ以上のインフレが訪れると言われています。
資源高は始まったばかりです。
インフレには金利を上げるのが常識です。
いづれ、狭くてオプションだらけの物件を、高金利のローンで買う羽目になります。
若しくは、景気が底打つまでの数年間、家賃を払うのか。
以外と、今が買い時なのかも。
ちなみに、私は昨年高値掴みをしてしまいましたが。。。
明らかに今は買い時ではないですね。
景気が上向きになったのを確認してからでも遅くないです。
特に中古もＯＫな方は、選択肢も多いので待つべきでしょう。
今建設中のタワマンからかなりの数の未入居物件が放出されると予想しています
57は正しいと思う。
ついでに大京とダイアは一回潰れかけたとこでしょ。またかよって感じ。
ビジネスモデルに無理がある。
それよりやはり地所の「値下げを検討」ってのが気になる。
300戸弱の在庫でそこまでする必要はないと思われるが・・・
住友だって踏ん張ってるのに。
地所は都内に３億や５億の高級マンションの在庫をかかえてるので、値下げ検討は仕方ないのでは。また、最近の地所のマンションは、どこでも良いのか？という場所に地所ブランドらしからぬチープなマンションを作って売っています。かなり必死なんじゃないでしょうか。
たしかに、上大岡に住んでいますが、こんなところにパークハウス建てちゃうの？ブランドイメージ下がるわ！ってところに造ってます。
>>57
根本的なことを理解出来ていないようですね。
資材の値上げはあっても、マンション全体の価格構成上比率は高くないのですよ。
土地の価格の比率がもっとも高い。
その一番比率の高い土地の価格が、プチバブル崩壊とともに下がっています。
だから、今売り出されている高値で土地を仕入れたマンションよりも、これから（1年〜2年先）に売り出される下がった価格で土地を仕入れたマンションのほうが、例え資材の高騰があろうとも安くなる可能性が高いのです。
単純な話ですよ。それくらい理解しましょうよ。
資材の値上げ＝最終製品の値上げ にはなりませんよ。
身近なとこだと自動車業界を見てください。
鋼材価格等は数年前に比べるとかなり上昇していますが、最終製品である自動車の価格は上がっていません。
何故だか解りますか？
売れてないからですよ。
不景気で皆、車を買い替えない。車を手放す人も増えた。
軽自動車以外は前年割れが続き（普通車から軽自動車に買い換えている）、最近では高級車も売れなくなってきた。
そんな中で資材が上がったからといって大幅値上げすれば、たちまち売れ行き大不振になり、経営が危なくなる。
だからコストダウンでしのいで、資材価格上昇分を吸収している訳。
マンションも同様の事が起こるでしょう。
デベのビジネスモデルが、借金して土地を買い、マンションを作り、売らないと回らない構造である以上は、安易な値上げは消費者離れを招くだけで企業存続に関わりますから。
60 確かに売る側の企業努力でコストダウンするのは、当然必要ですがもう限界に来ているのでは？
日産も値上げを表明しています。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080625-00000183-reu-bus_all
コストアップを売る側だけで吸収させようとすると、大きな問題になった手抜きに発展する恐れもあるし。
結局、売る側、買う側でコストアップを吸収。値上がりもやむなし、でも売れなくなると体力勝負となり中小のベベは厳しくなる。（値上げで売れないのも困る、コスト吸収も限界）
お魚みたいに休漁して受給をひきしめってことも出来ないし・・・
インフレで有れば、給料もあがるので値上げで対応できたが、スタグフレーションの現在は収入は増えないことから、安易に値上げが出来ない。
業界としては、厳しい時代になりました。
海外へ輸出している自動車産業と国内のマンション販売を、
同列に並べるのは筋違いですね。
自動車の場合は海外メーカーまでありますから単純ではありません。
土地は下がったからって地主が、大量供給するわけではありませんよ。
また、今の状況でデべは土地の買いあさりをしていません。
１年後に売り出されるマンションが、下がった価格の土地だと言うのは早計です。
日経NETより。
住宅ローン、落ち込み鮮明に 新規貸出額5.7％減
住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。
日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。 (09:03)
>>76
>また、今の状況でデべは土地の買いあさりをしていません。
当然だろう。中小デベは借金返済に在庫処分で必死なんだから。
ただ、大手はそれでも仕入れてるよ。
前より安く仕入れられるのだから最終価格に還元される可能性は高いよ。
数年前マンションが安かったのは何故？何よりも土地の仕入れ値が安かったからさ。
地価が下がってるのは事実。色んな指標で出ている。
事実からは目を背けるな。
感情論で反論するばかりで何もデータを出さないから、信用できないよ。
>>73
>土地の価格の比率がもっとも高い。
こんなデータもあるようですよ。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円
まあきっとケースバイケースなんでしょうけど、都内でこれですからね。
一般論として神奈川の場合もっと土地代の割合は低いのでは？
>>78
あなたの言ってる事は否定しないけど、そういう風に言うんだったら一緒にソース提示しましょうよ。
>>78
>数年前マンションが安かったのは何故？何よりも土地の仕入れ値が安かったからさ。
土地の影響と資材費の影響、それぞれの割合をソース付きで定量的に説明してくれるんですよね？
ちなみに鉄鋼の値段は数年前に比べて2倍になっています。
資材高騰は事実だけど、価格転嫁出来るほど所得も上がっていないし景気も良くない。
「上げたくても上げられない、上げたら益々売れなくなるから」
これが現状です。
我々値下げ否定派は誰も下がらないとは言ってません。
損切りのダンピング物件は危ないよ？いいの？って言ってるんです。
逆に言えば、ご自分で優良物件だと判断すれば我々は止めません。
優良物件は最後まで下がらないと思いますけどね。
神奈川で優良物件って横浜駅徒歩圏物件や今度の森ビル再開発案件くらいでしょ。
そうですね。売れ残った値下がり物件を買ったり、これから出てくるであろう、安かろう悪かろうの物件を買って１０年後にはどうなっているのでしょうね。結局今の割り高物件を買って
今は損をしたと思っても１０年後の両者の価格を比べたらどうなるかなんて誰もわかりませんよ。バブルの時を考えてもあの時期にあんなに不動産が上がってその後急激に下がるなんて誰も予想できなかったんですからね。あのころは都内などは坪１０００万越えのマンションなどざらにありましたからね。
大京など不動産大手、マンション在庫値下げ 最大１割安
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html
確かに土地は下がってきてると思いますが、大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしいので（大手の営業マンに聞きました）、一年後に劇的に下がることはないのでは？よく考えれば、土地を取得してから販売開始になるまでたかだか一年なんて短いスパンなわけないですよね。４〜５年先には確実に下がるのでは？それまではデベも高値で仕入れた土地分についてはコストを押さえた小さめの間取りでごまかしつつ売っていくんじゃないでしょうか？
マンション価格が下げ基調なのと、
在庫を割引して売るのは別問題ですね。
そもそも在庫が積み上がってるのは、消費者が適正価格でないと判断したから。
それらのマンションの値引きは適正価格に戻すだけ。
それとは別に現状の景気動向ではこれから販売するマンションは高値で出せないでしょう。
鉄鋼材の上昇分を価格に転嫁出来ない。
専有面積の小型化、設備のオプション化では限度がある。
利益率を減らして販売せざるを得ない。
体力のないデベは土地の塩漬けに走るでしょう。
87>>
>大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしい
今販売中の物件の土地価格４〜５年前に仕入れたものだと言う事になり
２００３年〜２００４年の土地はまだまだ底値に近かった気がするので
すが。
81さんの内容を見ましたが、鋼材だけ見れば一戸辺りの負担増は４０万
程度で、まだまだ企業努力で対応可能なはずだと考えるとのは安易すぎ
ですかね。
物価が下がり続ける間も、土地が上がったからマンションの価格を上げます。
土地が下がり始めたら今度は鋼材価格が上がったから下げられませんとは
どうにも言い訳に感じるのですが。
待った時間に払い込んだ家賃より、安く買えますように！
そうなんですよね。
家賃の支払い、今後金利が上がるリスクを抱えることを考え、また、子供の成長を考えると、
いつまでも静観しているわけにもいかず、悩みますね。
純粋に投資目的の人と、自分自身の住居を探している人とは同列には論じられないのではないでしょうか。
昨年、マンション価格が上昇した原因は、以下の２点だと思います。
１、都内でのマンション用地が枯渇しデベが土地取得ができなり、且つ、５−６年前に価格が底まで落ちた影響でマンション購入を検討する人が増え、販売が好調に転じた為、この２−３年で郊外マンションの建設が増えた。
２、都内オフィス物件へ外資が流入し価格が上がったのにつられ、
住宅用マンション価格が２−３割上がった。
ただ、９０年代の水準からみれば全然高くはない。
冷静に長いスパンでみれば、価格の上下はそれほど大きな幅ではなく、
小さな需給のバランスの調整水準だと思います。
投資目的なら今は良い時期ではないですが、一生の住居として考えた場合、
物件をよく精査すれば、自分の条件にあった良い物件を探すことができる絶好の時期だと思います。後で考えれば、あの時なら色々比較検討できたのに、、、となると思います。
資材の価格水準が上がり、固定していくでしょうから
今以上にマンションを選べる時期は来ないと思います。
今後は、
１、郊外のマンションでは、一戸あたりの坪数が減り、狭くなる。
２、マンションの供給が減る。特に今は供給が多いですが、新宿、渋谷などから、３０−４０分の郊外駅近物件の供給が減る。
３、供給の中心が、大手デベによる億ションと中小デベによる新宿、渋谷などから、５０−６０分の郊外物件に２極化される。
と思います。
>>資材の価格水準が上がり、固定していくでしょうから
そうでしょうか？
すでに北京五輪特需の中国バブルが崩壊しました。
投機マネーにより一時的な高騰とも考えられますよ。
>>今以上にマンションを選べる時期は来ないと思います。
デベロッパーはマンションを建て続ける宿命にあります。
マンションデベが増えすぎてしまった現状、
自然淘汰されていくでしょうが、
極端な供給量の減少はありえませんね。
なるほど！納得です。
>>供給の中心が、大手デベによる億ションと
この景気動向で億ションですか？？？
億ですよ。地方の方には分かりにくいかもしれませんが。
投機マネーに関しては、これからが本番です。
北京五輪なんて、中国の経済で見れば、微々たる影響しか有りません。
中国が抱えている大量の外貨のうち、エネルギー需要対応や地方の道路整備、
環境汚染のインフラに当てられる潜在需要を考えると、天井がみえませんね。
インド、ブラジル、ロシアに至っても、これからいくらの需要があるのか。。。
先日も、ガスプロム(ロシアのガス会社)に対し数千億円の融資が持ち上がっていましたね。
インフレに関しては、国内動向を見ていても何も掴めません。
日本のガソリンスタンドが全てつぶれるくらい車に乗らなくなってもガソリンは高騰します。
産油国が適当な理由をつけて減産してしまえばそれまでです。
私は、マンション高値掴み派ですが、物件選びから解放された分を投資の勉強に充ててます。
億ションが売れる理由もよくわかります。だって下げ相場って、以外と儲かりますから。
要は、多少高くても、時間をお金で買うと考えられるかだと思います。
また賃貸より新築の方が、圧倒的に家族に幸せな時間をプレゼント出来ますよ。
ただし、これから数年は物価上昇と戦う事になるので、それをふまえて今買うのか、
インフレが落ち着いてから買うのか。
一番良くないのは、値引きにつられて「お買い得感」だけで決めてしまう事だと思います。
>>一番良くないのは、値引きにつられて「お買い得感」だけで決めてしまう事だと思います。
同意です。
値引き？うれしい！！
じゃなくて何で値引きしてるのか良〜〜〜く考えないと、
結局痛い目にあうってことですね。
＞不動産会社に勤めている同級生が言ってましたが、
＞この８月から銀行が不動産会社から資金を引き揚げるそうです。
これは銀行が「同級生が勤める不動産会社」から資金を引き上げるということでしょうか？ それとも、一般的論として銀行が多くの不動産会社から資金を引き上げるということでしょうか？ 後者の場合、同級生がどの程度確かな情報を持っているのか疑問に感じます。
＞また、数年前にゆとりローンで不動産を購入した人達、
＞返済が滞る人が続出してるそうです。日本版サブプライム
ゆとりローンは１０年以上前に社会問題になったものですよね。
既に廃止されたローンが何故、ここで取り上げるのでしょうか？
竣工ラッシュを迎えるタワーマンションって、売れちゃってるのが多いのに、
いまさら何が在庫？
小杉だって残ってるのは億ションクラスのだし。
都心なら億ションでも売れちゃうけど、郊外では難しいかもね。
値引き対象物件はたしかにそれなりの理由がある。
新築のいい物件は
全く下がった様に思えないのですが。
値下げ否定派ではありませんが、際限のない値引きは期待してません。
「○年待てばマンション○割引」ってもうことわざみたいになっちゃってません？（笑）
ここで一斉値下げが話題になっている大京やダイアは公式見解では一斉値下げは否定しているようです。あくまで物件個別の対応になると。
http://www.j-cast.com/m/2008/06/25022427.html
個別交渉での値下げはよほどの買う気を見せてつっこまないと出てこないだろうし、買いにくいなあ。
結局、値下げ否定派さんたちの言うような買っても微妙な物件が先に値引きされるような気がします。各停駅・バス便・通勤2時間・低仕様・中小デベ、なんて物件いくら安くなっても欲しくないです。
もし条件の良い物件でも下がれば早いもの勝ちになるわけでしょう？結局需要がある限り、売れる物件は売れてそうじゃない物件が捨て値になるだけのような気がします。
賃料支払いながらことわざを信じて希望の物件が下がらなかったら最後まで買えませんし、迷いますね...。
先ほどのニュースで、長期固定ローンの金利が上がると報道されてました。
私は変動なので、インフレが収まる期間(３〜５年か？)は固定にしようかと
考えてます。
９３の方が書いていますが、今が最もいいのかもしれませんね。
ただ、売り焦って値引きしている物件を買う時に、値引きが選択肢に
入っていないか、本来必要な条件を満たした上での選択なのか？
値引き物件を買って最も喜んでいるのは、融資している銀行であり、
担当者でしょうね。いきなりデベを潰すような貸し剥がしをする時期
ではないでしょうから、潰さないように回収するでしょう。
「この物件を買って銀行を喜ばしていないか」と考えると冷静にれるかと思います。
＞１００
Ｂｒｉｃｓデカップリング派ですか・・・。
私は直近はカップリング＋コモディティ派です。
基軸通貨国アメリカの復活がない限り世界市場でストックはあがらないかと。
といいつつも長期狙いでＢｒｉｃｓ、ＶＩＳＴＡをストックで一応まわしてはいますが。
いくらマンションが下がっても、右肩上がりの昇給は現労働環境ではもう望めない。
ついにデフレも終了、インフレどころかスタグフレーションすら予感される。
グローバル資本主義においていかれ、金利操作もできない日銀、無策の外務省、自民党＋
政教一致党による議席合わせの与党。
日本は一党による世界でも類を見ない社会主義システムを衆愚政治のもとで構築した。
（皮肉なことに中国共産党が手本にしている。）
対外債務ではないにしろ800兆強の借金国家、すでに今消費税をあげても焼け石に水。
1000兆円越えたらIMFの指導の下、韓国と同じ道の国家破産しかないのだろうか。
ドル建債は、腐るほどあってもアメリカが怖くて売るに売れない。
なぜ北朝鮮拉致交渉につかわないのか。
アメリカも、結局は新自由主義、世界民主主義の旗の下、同盟国日本を切り捨てて
北朝鮮からイランへの核流出を防ぐ道をとった。
将来本当に国は不安だが個人では何とか国に頼らず生き残れるよう努力したいものです。
億ションなどの話も出てますが現実に購入する価格の話ですが・・・
景気が後退し給料も下がり買えるはずだった価格に手が届かなくなり、
あらゆる資材の高騰で、益々物価が上がり予定していた予算でも狭くなったり標準仕様から削られたりして、やっと買おうと決意しても、銀行の審査がどんどん厳しくなり買いたくても買えない時代になってしまう。
年齢的にも厳しくなり新築を諦めて中古のマンションを買うしかない、新築がいいなら場所や条件を多少妥協して、背伸びせずに分相応の物件選びが賢明ですよね。。
購入に関して選ぶ側も選ばれる側だという事でもあると思います。
場所や条件を妥協した新築は、
中古になって転売するときも
厳しく安くしか売れませんよ。
次に買う人も妥協して買うのですから。
ビギナーで申し訳ないのですが・・。
最近、駅徒歩５分圏内の物件を契約しました。
初めて買うマンションなので、自分なりにいろいろ調べ、物件もかなりの数を見てきました。
確かに、これから売れない物件ほど早く値引き合戦が始まる一方、住宅ローンの金利は
上昇する基調が出てきてたり、景気の先行きも不透明だったり・・それぞれの指標だけにとらわれると難しい選択でした。
ただ結果として総体的に感じたのは、今後のことははっきりとは判りませんが、今はいろんな意味で踊り場に差し掛かっている時点のような感じがして、比較的多く選択できる物件の中からしっかりと本当に良い物件（自分が納得できる物件）を購入し、支払いなどもある程度余裕を残しておけば物件を購入するには良い時期だった気がしました。
「マンション業界探検記」ってデベ側のブログがある。その中でリクルートの「マンションズ」に対して〜頭金ゼロは危ないという記事を載せやがって、広告費たっぷり出してるのに何て事しやがる〜と怒ってやがる。あなた方(リクルート社員)みな高給取りなんだろ、こっちは(デベ側)薄給で頑張ってるんだぞとも。この業界、頭金ゼロのヤツに売ってこそ成り立つみたいな言いぐさ。そういや番組で最後に買った夫婦も頭金ゼロだったなぁ…
頭金ゼロでも３５年ローンという強い味方がある。
キリギリスが遊び呆けているのを横目で見ながら、せっせ、せっせとローンを返し続ける蟻さんとなって、払い終わったころ、バッタリと斃れる。
それもまた一つの生き方。一つの人生。
>頭金ゼロでも３５年ローンという強い味方がある。
素敵な考え方だね
中古マンションの売れ行きも悪くなっている時代に、新築マンションを購入すれば、
確実に負債になる。
３５年ローンは、最初のうち利息ばかり払うローンだから、変動金利より金利が高い
時に、繰り上げ返済してもらうと、儲かる
払えなくなったときに、マンションが負債でしかないと、大変なことになるよ。
分譲でも賃貸でも払えなくなったら生活保護でも受けるしか無いから一緒じゃん。
支払いの事ばっか気にしてたら、何にも出来ないし。
>117
全部込みで考えればいいじゃん。
独身か自分が死んだ後の家族の住まいとか生活まで考えなきゃいけないかどうかでも条件変わるだろうし。
まぁかそんな考え方しかしないんなら購入検討なんか止めた方がいいんじゃない。って言うか購入なんか出来ないか。
>>117
賃貸で２年に一度の契約更新料払うと、２年分の固定資産税と軽く同じくらい出て行きますよね。
賃貸も新しいところは管理費掛かるところ多いし。
賃貸で快適・便利な生活、最新の設備を求めると家賃15万は超えてくる。
月々の合計だけで年間200万近くかかっちゃいますからね。
賃貸から賃貸への引っ越しもいいけど費用結構掛かりますしね。その都度礼敷掛かりかねないし。
で、新築購入考え始めました。
>>119
自分も似たような動機で購入を決断しました。
購入したマンションと賃貸のランニングコストはほぼ同じでしたね。
自分としては以下の購入のメリット、賃貸のメリットから購入する事にしました。
購入のメリット
１．ランニングコストが同じでも２０年後には自分の物になる（資産として残る）
２．居住面積は購入した方が広い（賃貸より平米辺りのコストパフォーマンスが良い）
賃貸のメリット
１．ライフスタイルに合わせて住む場所を自由に変更可能
郊外ならマンション家賃１０万円くらいで借りれますから、ＰＥＲ２０で逆算新築価格は２４００万円。
それに、多摩では老朽団地が建替えられて、戸数を増やして賃貸に回り、これから郊外の賃貸は過剰になり、家賃レベルはもっと下がる。
郊外でよければ、買わずに賃貸が正解。
