中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

築浅だと、なんで損切り覚悟でそんなに早く売るのか勘ぐる人も多いですね。
住んでみて初めてわかった難点（隣人問題、異臭、騒音、シックハウスなど）
があるのかなとか。たいていの売主さんは、急な転勤とかテキトーなシナリオ
を作りますが、一度は疑ってかかってもいいかも。

築１０年でも、地獄のステップ償還を使った人だと残債どっちゃり。

>償還を使った人
すいません、これはどういう意味でしょうか？

>>43
「償還を使った人」でなくて「地獄のステップ償還を使った人」の意味でしょう？
ローン返済開始から数年間は、元利均等返済の計算年数を本来の返済年数よりも長い期間の返済年数を使って返済額を求める償還方法です。
最初の返済額を通常の元利金等よりも少なくするわけ。
数年経ってから、残りの残債額に対して、残りの返済年数で返済額を再計算して、以後はその返済額での返済に変わる。

この返済方法を選べば、通常の元利均等返済より、当然に残債額が多くなる。
「地獄の」と言っている意味は、大抵の人が当初返済額が少ないので無理なローンを組む傾向があり、
返済額が増える時期になってローンが返済出来ない事象が多く発生したことをもじって言っているのです。
公庫融資の「ゆとり返済」等も、同様な事態になりました。

>40
言葉足らずなのは悪かったけどさ、元利均等の仕組みくらい分かってるよ。
売り出しから５念経って３００万しか減ってないってことは、そもそも頭金ゼロで買ってるってことだろ。
３０００万以下の物件ならまだしも、５０００万超の物件買う奴が頭金ゼロってことはありえないっつーことを
言いたかったわけだ。

>>42　44さん
ステップ償還・ゆとり返済についての記述が全て過去形になっているのは、
これらの返済方法が現在は禁止になっているからですか？
もし禁止になったのだとしたら、何年以降なくなったのか教えてください。
勉強不足ですみません。

>>46
人に頼らず自分で調べなさい。ネット検索でかなりの情報は調べられますよ。
住宅ローン以外で商売の世界では良く行われる運転資金や設備投資のローン貸出形態です。
これは住宅ローンよりももっと地獄の世界です。

＞＞４６
住宅金融公庫の融資の話でしょ。

5,6年前の4000万の新築と今の3000万の新築は、同じか今のほうが設備が良い。
だから、5,6年前の物件を売るには2000万以下にしないとまず無理です。
5,6年前または、それ以前に高額で買ったのが失敗でしたね。
今買おうとしている人がその失敗した額で買うのはナンセンス。
売れるわけがありません。

内覧のとき、部屋の中はキレイになってましたか？
私だったら、キレイに住んでいる人の後だったらいいけどねー
もともと人の住んだ後って嫌なもんですから。
モデルルームみたいに超オシャレにしてみたら騙されるかも？

今築14年の賃貸マンションのお風呂のカビと結露に悩まされているので、
ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。

新築より安く、そのへんの設備をリニューアルでき、
劣る部分のお金が手元に残るなら中古歓迎です。
5年だとペアガラスが微妙な時期ですか？

>>51
＞ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。
ペアガラスは構造によっては付けられるものもあるが、後の物は余程の大改造になるし、管理組合の承諾が得られなければ工事すら出来ない。
改造費とその後の効果を考えたら、いかがなものかと。

もう11月時期が悪い。
一度売中止にして、年明けに出しなおしてみたらいいんではと。一戦略ですが。
物件としては、売りやすいはずなので、一般媒介で２、３社にあたってもいいかと。
営業マンも意外とそのほうが必死になるかも。
元大手仲介営業マンのたわごとでした。

＞53さん
実は今売中止にしてます。そんなに焦ってもないので来年また出しなおそうかと思ってます。
後は別仲介物件の方に査定をお願いしたら悪くないといわれました。
急行停車駅で3LDK徒歩6分〜10分くらいは売りやすいですよと言われましたが
鵜呑みにしも良いんでしょうか？

>>54
「売り止め」しているというのは、売り難い物件だということです。
どこの急行停車駅？
戸建、マンション？

>>53さん
11月は中古がよく出回る時期だと聞いたことがありますが、
時期が悪いのですか？

11月に入ったとたん問い合わせがなくなってしまいました。
やっぱり、時期が悪いのか・・・。営業担当者に相談しても
売れないってことはないと言われましたが・・・。
確かに1件決まりそうだったのが、結局、他物件に取られてしまいました。
やはり、そろそろ小休止か・・・・。

一体売れる物件とはどんな物件なんでしょうね？

12月も恐らく問い合わせは少ないんでしょうね。
1月も年明けでバタバタして少ないのかな？
2月くらいから転勤の関係とかで動きが出てくるんでしょうか。

もうこの時期だと年内入居できない物件は動かないらしいです。
（当然といえば当然ですが）
かと言って来年まで待っても、住み替え控除待ちだった５年目物件が大量に出るのと、
売れ残り新築マンション系の値引きが始まるので、
売りたければ多少値引いても年内に売ってしまった方が良いと不動産屋に言われました。
まあ、その時期は移動等で物件自体は動くらしいのですが、
強気の値付けの中古は最後って感じですよね。。。

私は購入検討していた側なんですが、
ここのところ新築のマンションの価格低下が激しく
逆転現象が起きている所が結構あります
中古なら手が届くかと思って探していたのですが（中古だけしか探していなかった）
新築に手が届く事が分り新築にしてしまいました。
価格をもう一度見直してみてはいかがでしょう？

私今急行が止まる駅でトビ主さんと少し似ている物件で内見入れようとしたら
今売り主が販売を中止していると言われました。涙。
11月は物件動かないというのを逆手にとってじっくり探したかったのに！

中古物件を買う理由としたら「この場所（地域）に住みたい！」という思いが
一番じゃないですかね？だって内装や設備は新築が良いに決まってるし。
でも、だんだん良い場所に新築マンションが建たなくなってきてる。営業の人も
「土地探しが一番難しい」って言ってた。

最初は賃貸に出そうと思ってたのですが
不動産屋の高値で売り出してダメなら賃貸はどう？
との熱い（しつこい）営業に負け（？）売り出したところ
駅徒歩10分程度に新築がたくさん予定されていて
同じ広さで3000万くらいだったのですが
駅徒歩3分、築9年で3400万で売れました。

買主さんに理由聞いた所、
1番の理由は立地との事でした。
2番は現在は11階建てしか建てられないのですが
公開空き地などの条件で14階建ての14階の見晴らしだそうです。

よかったですね。
新築より高くうれたなんて、うらやましいです。

一般媒介で３社くらいに広告を出してもらったら売れるでしょうか？
それともダブって出してしまうと、売れないのかな？と思われて
余計に買い手がつかないでしょうか？

たった１組でいいんですが・・・。
１社から広告を出してから１週間過ぎたところですがまだ売れません。

>66
ネットとかでダブったりするとやはり敬遠はされがちですよね。

どんな物件かにもよりますが。。
売りやすい物件ですか？

>>67　売りやすいと思います
　　　と、いうよりとても住みごこちの良いマンションです。
　　　転勤さえなければ、引越ししたくないところです。

　　　今、問題になってる耐震とかは、大丈夫です。
　　　もちろん、戸建てよりも安全だと思います。

>68
駅から５分以内
　急行停車駅
　大型物件
　築年数7年以内
でしたら売れるでしょう

大型物件とは何戸くらいからを大型というのでしょう？

100戸以上に一票。

うむうむ
売れなかったら安くして賃貸に出したらどう？

私は、中古でマンションを買いますが、将来売れないだろうと思っている物件です
理由はあえて書きませんが、まあどうせ取り壊すまで売らないからいいやと
思っているのですがやめといた方がいいのでしょうか。所詮１０００万円の
物件ですから・・・。でも住まなくなっても維持費がかかるのが問題ですかね。
新しい家を買っても、俺の別邸が残ってるんだと思えばいいやと。

３人に１人が住み替え凍結、「耐震偽造」影響で　ネクスト調べ
　不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」（http://www.homes.co.jp）を運営するネクスト
（東京都中央区）の調査によると、今回の「耐震強度偽造問題」の影響で、
住み替え予定者の３人に１人が計画を凍結、もしくは控えると回答していることが分かった。(住宅新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051206-00000000-jsn-ind

しばらく冷え込みそうだ・・・

７３さんへ
うちも同じような理由でマンションについて悩んでいます。
マンションはほんとうに住みやすいと思いますが
マンションの維持費は放棄できません
マンションの最後ってどうなるのでしょう？

私は、中古でマンションを買いますが、将来売れないだろうと思っている物件です
理由はあえて書きませんが、まあどうせ取り壊すまで売らないからいいやと
思っているのですがやめといた方がいいのでしょうか。所詮１０００万円の
物件ですから・・・。でも住まなくなっても維持費がかかるのが問題ですかね。
新しい家を買っても、俺の別邸が残ってるんだと思えばいいやと。

>>75
管理組合できめることでは。
取り壊すか、立て替えるかするまではマンションは残ってますね。
取り壊して土地代と解体費用を相殺して清算するか、
新しいマンションの費用も負担して住みつづけるか。
あんまり詳しくないけど。

飛び入りで失礼します、一つ教えてください。

近い将来マンションを売却しようと思っています。
もし買ってくれる人が現れたとして、頭金を払ってもらった時点で全ての広告活動は
ストップしなければならないのでしょうか？
というのは、買主のローンが通らなかった場合が心配なのです。
買主がローン審査が通らず契約が白紙に戻ってしまった際、
また買主を一から探し始めなければならないのですか、それとも
ローン審査中も「キャンセル待ち」といった形で広告活動ができるのでしょうか？
もし広告活動を切らなければならないのであれば、転居目標時期よりも
かなり余裕をもって売却活動を始めなければならなくなりますよね。

ローン特約はおそらく付けるのが通例なんですよね？

>>77
ローンが通ることが９９％確実になってから、頭金払うんですよ。
もし土壇場でダメになったら白紙になりかねんけど
この時点でもう新しい買い主はＳＴＯＰとなります。

私が前に中古見に行った時は、見に行った直後でも申込書を書けば
それで広告は全部下ろすって不動産屋が言ってたよ
ただし一週間後に頭金（物件価格の1割）を現金で払えることが条件。
一週間の間にローン審査もされるってことだったの？
結局買ってないんだけど。

ローン特約をつけるか否かは売主が決めてよいけど、普通つけるよね。
で、申し込みを受け付ける前に事前審査をしてもらうでしょ。
事前に通った順から、もしくは通った中でも条件のいい人
(属性とか頭金の額とか)を選んで契約すればいいと思いますよ。
契約までは買主を選べます。契約したら売り止め。
ローンが通らない場合って団信不可くらいだから、健康状態も
聞いておけばいいのでは。
確かに売る側もリスク負うけど、ある程度はしかたないんじゃない
かなー。

契約時＝頭金の受取り時、てことでいいのかな？

>>81
どれに対しての質問ですか？

中古の契約の流れは、
申し込み
↓
事前審査
↓
契約(この時手付金(頭金の一部、物件価格の1割程度)を払う)
↓
ローン本審査
↓
決済(頭金の残金支払いと融資実行)、引渡し

じゃあネットに載ってる物件でも実は誰かがもう申込みしてるかもしれない
ってことなんですね。
今中古主にネットで探してるんですが、並みの頭金と並みの収入では
先客がいたら無理みたいですね。

>>83
ネットの情報は古いから、もう終わってる場合も多い。
でも必ずそうではないので、ネットで探すことは無駄では
ないですよ。

＞並みの頭金と並みの収入では先客がいたら無理みたいですね。

普通は申し込み順に受け付けるから、一番手になるように
申し込めばいいのでは？安全圏を狙うために売主が買主を
選ぶというのは誰もがやることではないです。
先客よりも優先されるのは業者なんかが満額キャッシュで買う
場合などです。

ポケットガールってどうだろう？
付き合ってもいいものかなあ？

HPに載せてすぐ売れたけど、客寄せのためにその人気物件を
しばらく載せ続けるってことももしかしたらアリ？

今耐震偽造で買い替えの方大変ではないのでしょうか？

これから春に向けて中古物件売り時なのに今耐震偽造問題で、買おうという意欲は萎えますよね〜〜
でも今後新築マンションは値が上がるという見方もありますがそうなると中古市場は
どうなるでしょうか？

常識的に考えると、新築が上がるなら中古も上がるものなんだけどね〜
どうなんでしょうかね。
需要と供給の世界ですからなんとも。

中古物件売りに出し、無事売れたのですが
ＹＡＨＯＯに1ヶ月以上載り続けてました・・・
気がついて業者にまだ情報出てるので削除してもらえませんか？
と連絡した所、週１の更新なので次の更新で削除しますって事でしたが
売却後2ヶ月くらい載ったままでした。

忙しく売却済み物件にまで、すぐ手回さないだけなのかな〜って思ってたんですが
ここ見ると客寄せのためだったとすると、ますますイイ気がしないですね。

最近はじめてこのスレを知りました。もう遅いかもしれませんが、自分の経験からの話をすると、、
昨年、いろいろ事情があって複数の中古マンションの売却を当事者として経験しました（業者ではありません、住人でした）。
その時の経験からいうと、早く売るこつは、

１．売却依頼は、ほとんどの不動産会社は、専任にしてくれれば一生懸命やります、
　　(一般だとあまりエネルギーをそそがないかもしれない）と言うが、それは無視して
　　一般媒介で複数の不動産会社に依頼する

　　広告はだぶるというデメリットはあるものの、多くの見込み客は不動産会社の自分の
　　ネットワークでつれてくるので、依頼先が多いほど、見に来てくれる客も確実に増える
　　接する客の数が多ければ、現在の市場の状況もよくつかめ、売れないとしたら
　　それは、依頼した業者に問題があるのか、それとも自分の物件やその価格に
　　問題があるのか、把握できる

　　不動産会社は、売却すれば手数料は入るのでそれなりに一生懸命やるが、専任の時と比べれば
　　プレッシャーが違うので、他社との比較を時々したりしながら、
　　おだてたり圧力をかけるなど、依頼した複数の会社の担当者と
　　常にこまめなコンタクトをとり、状況を報告させる
　　（メールでもかなり効果的なコンタクトが可能）

２．東京カンテイとかレインズとか、不動産会社の間で共有しているその地域の不動産価格の
　　数年間の推移のデータを、依頼した不動産会社からもらう
　　（普通はすぐ出してくれる、逆にそうしない会社はだめ）
　　これで、自宅と同様な物件の平米あたりの価格の実態と推移を把握し
　　価格の設定の参考にする

３．売却価格の設定の時は、急いでいなければ、売れそうと思われる価格よりもやや高め
　　（あまり高いと家探しの対象外になるのでそこは注意）に設定し、最終的な着地点あたりで
　　買い手が指値をしてくれるのを待つ

４．少々は難しいが、もし可能ならば「モデルルーム戦略」をとる
　　つまり、不要な荷物は倉庫に保管するか何かして、
　　「こんな素敵なライフスタイル」という架空の空間（かそれに近いもの）を
　　一室でもよいから（リビングが効果的）つくる

　　また当人は気がつかないが結構壁紙とか薄汚れていたりするので
　　業者に頼んで家中の掃除を１日してもらう（数万円の出費）と
　　かなり雰囲気が違う

この方法で、２ヶ月間で希望価格で売却できました。
ご参考までに。

91番さんなるほどです。参考になりました。３番についてなんですけど、確かに
買い付け申込書って普通売り出し価格よりかなりさげて指値されてきますよね。そこそこOK
な価格だったら欲をだして再交渉はしない方がいいんでしょうかね？購入される方も希望価格が受け入れられず
もどってくるともういいやってなったりするのかな？御意見よろしくお願いいたします。

＞９１
私も専任で、何とか売りました。　残債が結構ありましたし、希望価格から二割から下がりましたが
オープンハウスで一日番をしたり、ビラや広告を出したりと、一生懸命　売ってくれました。

＞９２
売りたい人間が多い今日、買い手は複数を比較して検討しています。
他の物件より条件が悪いなら、もう買ってくれないと思いますが。
その物件が、景色とか、学校の学区とか、何かの理由で　どうしてもという人なら
話は違うでしょうけど。　気の利いた仲介ならば、買いたい理由を掴んでいると思います。

91です。
>93
無事売れてよかったですね。よい専任の不動産会社にめぐり合えたのだと思います。
当方も売り出しから1ヶ月でオープンハウスをしました。
その時点までに、一般の複数の不動産会社の中でも、良い悪いがはっきりしてきたので
良い顧客を持っており、担当者も有能だったところ２社に、
１ヶ月間、週末に、交替でオープンハウスを週末にお願いしました。
2社とも自分のところだけでオープンハウスをやりたいと当然言いましたが
なだめすかし、お互いに競争させるような形で２社にお願いしました。
（互いに競争意識があるようで、それぞれかなり必死にやってくださいました。）
おかげでそれぞれから複数の購入申込があり、その中の一人に売却しました。

＞92
まず、自宅を市場に出してどれくらいたっているか、何人くらいの人が興味を持ってくれたか
などの状況により異なります。
市場に出してすぐのオファーでしたら、まだ他に希望者が出てくる可能性があるので、不動産会社を通して
購入希望者に「どうもありがとうございます、その予算で可能かどうか検討したいですし、また市場に出した
ばかりなので、考える時間も欲しいので、少々待ってください」と伝えてもらい、
他の希望者が出てくるまで時間を稼ぐ。ただし、１月以上は無理でしょう。

もし、１、２ヶ月市場に出して、十分な期間、購入希望者の目にさらされているにも関わらず
具体的な購入希望がどこからも来ていない状況であれば、
その購入希望者との交渉をすぐ開始する。
その時は、必ずしも、相手の指値に即座に従う必要はなく、
これも間に立っている不動産会社に頼んで
「購入を希望してくださり、うれしく思います。ところで、残債等諸般の事情で
できれば、○○円（当初の価格より低いが買い付け申込書の価格よりやや高い）での
購入は可能でしょうか。」とソフトに打診してもらうことも可能です。
不動産会社の担当者の力量にもよりますが、プロなら
相手の気分を損ねずにソフトに交渉することは可能でしょう。
ただ、一般には不動産会社は、買い付け申込書という正式な形で買い手に提示させる前に
売り手にその価格で良いか打診してきますので、実際の交渉はそこで
起こることになります。その時に、何回かやりとりしながら買い手の感触をはかり
（むこうは当然できるだけ安く買おうとしているので、実際に購入できる価格より
安い価格を提示することが多い。その一方、資金の制約でぎりぎりの価格、
ということもありえます。）、また相手の購入資金の確かさをはかりながら
大よその着地点を、不動産会社を通して決めることになります。冷静にじっくり
状況を判断しながら、購入希望者の意欲をそこねず交渉することは可能でしょう。
もちろん、いろいろな情報（購入者の背景や市場動向）を収集した結果、
交渉せずすぐ手をうつという選択肢もありえます。

分かりやすく丁寧な解説ありがとうございます。まさに御指摘の後半のパターンだったと思われます。
実はもう契約してしまった後なので今さら考えても仕方ないのですが、契約前にこの掲示板に気付いてたら
と少し悔やまれます。7組目で始めての購入申し込みだったので嬉しくなって、指値の価格を電話で聞いて
即決OKしてしまいました。２時間後に値段の交渉も出来るんだとふっと　我に帰って不動産会社に連絡したところ、
買主さんとってもよろこんでらっしゃいましたよ。値切りすぎて申し訳なかったと伝えといてくださいって
おっしゃってました。といわれちゃったわけです。価格交渉してればもっと納得できてたのになと思います。

>95
それでもとにかく売却できてよかったのではないでしょうか。
それに今回の経験はこれからいろいろやくにたつと思います。
もう不動産の売買はするつもりはなくても、人生何があるかわからないし、、、

中古の不動産の売買は、買い手（あるいは売り手）との、それから不動産会社との、
かけひき、ゲームでもあるんですよね。
情報武装したり、経験をつんだプレーヤーのほうが、勝つ確立は高まります。

そうなんです。買主さんがとてもいい感じな方だったのと不動産会社の担当者も最後の交渉を助言してくれなか
った事以外はパーフェクトだったので良かったと思っています。交渉しだすと結局ダメになることも多いですよ
とも言われたことですし、、、今回の買主さんで絶対決めてしまいたかったので。なんか損したような気持ちを
もってしまう欲深い自分がイヤだし、済んだことをいつまでももやもや考えている自分もすっごくイヤなんです
９６番さんがおっしゃられているようにこの経験を今後の人生に役にたてる事ができたらいいなと思います。
９１番さん９３番さん色々聞いてくださってありがとうございました。

なんでもそうかもしれないけど、交渉事は条件がゆるい、余裕のある側が有利だよね
どうしてもこの値段、とかこの物件とか、いついつまでにとか、縛りがきつければきついほど
譲歩させられる。
だめもとで当たってみる、返答してみるうちにいい条件をゲットできるかもしれない

夏に竣工のマンションを買い替え特約をつけて契約しました。
今住んでいるところを売りに出していますが、不動産がよく動く時期に入っていながら
見学者も少なく、売れません。。
駅近くですが、築１７年で２LDK５８平米と狭いからか、、。
あと、引き渡しを夏に設定しているのもいけないんだとは思いますが、
仮住まいをしたくないのです。。。。
このままでは、買い換えもできずに新築マンションもキャンセルになるのかと
憂鬱な気分です。。。。。

新築の方がちょっと背伸びした価格なので、キャンセルになればまあそれもいいかとは思いますが、
でも売れないという事実は　憂うつになりますね。。
同じように買い換え特約をつけて、ぎりぎりで決まった方、あるいは流れた方　いらっしゃいますでしょうか？

グランドステージ溝の口を売却しようと思っているのですが、
どなたか買って頂けませんか？

１０８平米
３Ｆ　南向き
鉄筋やや少なめ

＞９９
買い替え特約とは、売れない場合にはペナルティ無しで、購入の権利はある期限で保証という
条件付き契約なのでしょうか。

契約によっては、ペナルティ有りとか、期限がくると定められた値段で売るなどのものもありますので
注意が必要です。

売れなくても、単にキャンセルなら損はないと思いますが。

１０１様ありがとうございました。

売れないと、手付金は無条件で返還で契約解除となります。
ただ、＞購入の権利　　について、いつまでと期限の明示が無いのです。
確認したところ、それはケースバイケースとの事ではっきりしませんでした。
もちろん、竣工までなんですが。

>>99
場所が特定できないので違ってたらごめんなさい。
58㎡の2ＬＤＫのマンションは、手頃なので一番売れやすい面積だと思いますよ。
それが、売れないのには何か理由があるのでは？
一般的に最大の原因は、売り出し価格が高すぎるんでしょうね。
クロス、水回り交換していますか？

中古の購入者は、新築分譲とは比較にならないほどシビアですよ、中古価格は自由設定だから。

最後の手段は、買取専門の業者に2割引くらいで買い取ってもらう手段もありますよ。

＞１０２
期限の明示が無いのは、相手も押さえは確保して
転売が出来なければ希望者を入れようということですね。

ということは、実態は　見学会が始まって　希望者が出て購入の可能性ありと
なるまでが期限。　希望者には、”既に予約が入っていますが、本気で買ってくれるなら
何とかします”という感じでしょうか。

アドバイスいろいろありがとうございます。
売り出し価格を下げましたが、この週末も反響なしでした。
最初の勢いも下がってしまい、専任媒介契約の切れる３月まででキャンセルしようかな〜と思ったり。。
普通なら、もう少し更新するのかと思うのですが。

１０５さん
がんばってください。
マンションを売却するのも購入するのも、「気迫」です。
絶対、このマンションを良い価格で売ってやる、あるいは、良いマンションを適正価格で購入するんだ、という
強い意志をまず、もう一度持ってください。

私の経験から、これからの具体的な施策をアドバイスします。

１．２月の終わりくらいから５月まで、マンションの購入が非常に活発になる時期に入ります。
　　適切な価格ならば、必ず複数の購入希望者が現れます。
　　自信を持って、気を強くもってください。

２．専任契約は契約終了直後にすぐに打ち切る
　　今から、複数の不動産会社に声をかけ、今のところの契約終了後、
　　すぐに一般で契約する旨、伝えておき、新しい契約の成立当日から
　　営業をかけられる体制にしてもらう。（今週末にでも連絡をとったほうがよいでしょう）

　　この問題は、現在の会社の担当者のモチベーションを下げることになりますが
　　現実的に言えば、既にかなり下がっています。
　　不動産会社は、売り手、買い手のために努力するという建前はともかく、
　　各営業マンは、一定期間のうちにどの程度の売上をあげるかのノルマがあります。
　　高額物件ならば、ある程度気長につきあいますが、時間をかけているのに
　　売却できない物件に対する優先順位は、かぎりな低くなっているのが実態でしょう。

　　ただ、そうは言っても、表面的には、
　　「おたくと今後もずっと専任でやっていきたいのですが、ちょっとだけ
　　　様子を見させてください。また、状況を見て、専任に戻す可能性が高いと思いますが、、」
　　と、言ってつないでおけばよいでしょう。

　　（続く）

（ただし、現在の不動産会社にそれを伝えるのは、契約終了直前でよいでしょう。）

３．とにもかくにも重要なのは、現在の市場価格がどうなっているのか、把握することです。
　　新しく声をかける不動産会社に、東京カンテイ、およびレインズなどの業界のデータを
　　出してもらい、同じ地域の同様なマンション（築年数とかその他の条件で）の
　　平米あたりの価格を計算し、比較する、過去のトレンドをチェックする、
　　などの作業を、できれば、自分でエクセルシートなどを使ってやってみてください。

　　これで、自分のマンションの大体の価格が出るでしょうから、それをもとに
　　新しい不動産会社の担当者と、物件の算定をし直してみましょう。
　　個々の担当者によりバイアスがありますが、複数聞けば、大体の数値が見えます。

４．上記の市場価格をもとに、価格を決めましょう。時間の余裕があれば、
　　少し高めでもよいですが、購入物件との関係上、適正価格そのままで出してはどうでしょう。
　　ただし、不動産会社には、できるだけ早く売りたいが、むやみな値下げはしたくない、
　　そういう買い手が出てきたら、辛抱強く交渉してほしい旨は伝えておきましょう。

５．住みながら売却するということになるので、３月までに、部屋の掃除、整頓
　　不用なものの整理をしましょう。それは、顧客に見せるためでもあるし、
　　新しい不動産会社に見せるためでもあります。彼らにやる気になってもらうためには
　　マイナス点をできるだけへらす必要があります。彼らも顧客と考え、
　　物件を見せる前に、できるだけきれいにしておきましょう。


以上の作業の結果、３月から４月にかけて必ず複数の購入希望者が出てきます。
だいじょうぶですよ。
仕事で新規プロジェクトに取り組むのとおんなじです。
十分に準備して、自信を持って、はじめてください。
きっとうまくいきます。
　

親切なアドバイスありがとうございます。
大変参考になりました。
私の場合、専任の契約を解く事が　買い換え特約の契約で専任の会社が決まっているので（デベロッパーの関連会社）
難しいと思います。でもちょっとその営業さんには不満です。

まだまだあきらめるのは早いですね！　新築を制約したときの勢いと動機を思い出してがんばります
また決まったらお知らせします。　ありがとうございました。

108さん
いろいろ制約のある中での買い替え、大変ですね。
でも、絶対売ってやるぞ、という強い意志と
不動産市場の価格動向に関する冷静な目の両方をもっていれば、
必ず、売却できますよ。
よい知らせを待ってます。

おかげさまで、値下げをしてから数日後見学の方があり、気に入っていただいたのか
購入を決められたようです。もう売れないつもりで（従って新築もキャンセルかと）
リフォームの話等してたので　今はかえって戸惑いもありますが、やはり買い換えが成功しつつあるので
うれしくもあります（微妙〜？）。
ありがとうございました。

おめでとうございます。よかったですね。
引越し先はどこかは知りませんが、
都心や都心に近い新築マンションだとしたら、市場動向から見て
おそらく底値は昨年、一昨年だと思いますので、
タイミングもグッドでしたね。

最近は売るのも貸すのも難しいようなので
今住んでるところを売りにだす一方で賃貸にも出して
どちらか早く買い手もしくは借りてがつけば？？良いなんて
同時進行にできますか？
（マンションを遊ばせておけないので）

＞１１２
仲介が納得するならできますよ、最近　会社で法人契約をした物件がそうでした。
分譲マンションを売りに出していて、客がつかないので並行して同じ不動産屋から
賃貸を出しており、賃貸で契約しました。
分譲と賃貸で仲介を変えると面倒になるので、同じ不動産屋に頼みましょう。

但し、賃貸で借り手がついたら、借り手がいない条件での値段では販売は出来ません。
　賃貸状態なら買い手は賃貸契約を引き継ぐ必要があるので
更に買い叩かれるか、買い手が現れないかです。
それを防ぐには、定期借款にする方法もありますが、これですと思い切りやすくするか、
短期でも良いという入居者がいない限り、借り手は現れないし、契約期限が切れるまでは
入居者がいる状態になります。（引渡し時期に制限が出る）

ＰＳＥマークの件で中古も大変になりそうだな。

114続き

332：居抜きの中古物件を販売する際、PSE 法で規制される電気用品については、
どんな取扱になりますか？

経産：販売する物件を構成しているのですから、電気用品も販売されると判断します。
よって対象となります。

332：では、物件が現状渡しで電気用品の価格は購入価格に入っていない。
物件購入後、購入者の費用で廃棄する契約だった場合は？

経産：構成している以上対象となります。

332：ネットでの情報ですが「2001年法律施行以来、業界向けには伝えた」とありますが、
これは事実ですか？

経産：事実です。

332：業界とは電気用品の輸入、製造、販売に関する事業主ですよね？

経産：そうです。

332：では不動産業界には伝えたのですか？

経産：…。これから伝えます。

＞１１４，１１５
確かに空調、洗浄便座、防犯システム、照明など　殆どが対象ですが、
主管である国交省が、人の縄張りを荒らすなと横槍を入れて　不動産については推奨とか、
規制外になるのでは？

賃貸は、非該当機器でも　それによる営業だから問題ないのかな。

配線からなにやらやる気まんまんでしょ。

おやくにたてて何よりです。
無事自宅が売却されることを祈っています。
いつか、その成功談をこのスレでもご紹介ください。

昨年２月に買った価格の１／３で売却、残債払って大変だったぁ。今は気楽な賃貸暮らしです。
残債分が所得から控除され税金が多少返ってくるのだけが慰めです。

確定申告で、うっかりしていたのは購入時の書類。
売却までは持っていたのですが、その後　引越したときに処分。
税務署は購入時の金額を確認し売却益が無いことを確認しないと受け付けないとのこと。
（都内で１２年前に新築買って今頃売って儲かっている奴がどこにいるかと
　聞きたかった：怒）

大手デベの物件だったので、何と１２年前の契約書も保管されており、コピーを貰って一件落着。
デベさんへ感謝と共に、潰れないでくれて有難う（笑）

以上　ご報告まで。

担当不動産会社の営業マンの方とこのレスのアドバイスを参考に、5ヶ月かかってやっと
売却できました。
希望価格(手取り金額)は数万円低かったが、何千万の中の数万は妥協できる範囲かなと
思っています。
時間がかかったので、あまり参考にならないと思いますが、私が売却活動で気をつけていたことは、

1.不動産は数社見積もりを出してもらい、価格設定と営業の方との相性を考えて専任に。

2.2LDKということもあり時間がかかると思い早めに売却活動を始める。

3.整理整頓はもちろん、部屋を広く見せるため普段使わないものは実家に一時預かりをしてもらった。
　収納部分も生活導線を考えて収納方法まで変更。

4.玄関はお花飾り入り口は良いイメージを持って頂いた。

5.鏡、フローリングはピカピカに磨く。

6.ごちゃごちゃしたものにはきれいな布をかぶせすっきりと見せる。

7.質問内容は、誠実に。マイナス面も自分自身が買主だったらどう思うかを
　考えて正直に答える。決して嘘はつかない。話にくいことは〔私は気にならないけど・・〕
　という風に・・。

結果、この物件のもともと販売会社の不動産会社が出した査定価格より150万高く売れました。
希望価格より少し低かったけれど、107さんのおっしゃるように、気迫と強い意志は大切ですね。
これから、売却される方、大変ですが、頑張ってくださいね。
不動産会社(営業担当)は、重要ですよ。なんせパートナーですから。

>114
個人間の売買は対象外ですね。

マンションを買い替え、以前の部屋を昨夏から売り出していました。
買い手はいても想定以上に安い金額での指値ばかりで、自分の売り出し価格に
不安となり、また同じ建物内のほかの部屋であとから売り出したのに先に売却
が決定するなど、一時はどうなるかと胃の痛くなる思いでした。
そんな中、数度の値下げはあったもののやっと売れることになりました。
最後まで買い手の方との価格交渉もあり、ほんとうにきつかったです。

ときどきこの掲示板を読み、自分を慰め励ましていました。
今後は、このお金を今の住宅ローンにどのように充当しようかじっくり検討します。
皆さんも焦らずじっくりと頑張ってください。
ご健闘を祈ります。

おめでとうございます。
長い期間本当に大変だったと思います。
うちは、売り出して一ヵ月半で胃に穴が開きそうな気持ちです。
半月ほどは暮らしながらオープンハウス、
その後引っ越して、一ヶ月は専売の不動産屋に鍵を預けていますが、
不動産が一番動くといわれるこの次期に売れなくて、
かなり凹んでいます。

半年以上経ってから売れる事もあるんですね。
何がきっかけで売れたのか、いろいろお話を聞かせてください。

うちは、JR(新快速停車)、私鉄、地下鉄など５駅に徒歩１０分以内。
築１０年、面積は５４平米です。
不動産屋は便利がいいからすぐ売れるって言ったのに、
ちっとも売れなくて、専任にすべきでなかったかと疑心暗鬼です。

>>125さんへ
大変ですね。お気持ちお察しします。

物件は70平米弱の2LDK。大規模タワーマンションの低層階。
JR駅徒歩1分。私鉄2路線徒歩5分。
大型スーパー隣接。銀行・役所・病院便利。
ただし築年数かなり（ココがネックになったと思われる）

買い手の方は、売り出し当初に一度見にいらした方です。
そのときは値段に折り合いがつかず決裂しました。
その後も数組の内見はあったものの価格交渉までは進みませんでした。
新居への引越しが年明けだったこともあり、それまでに成約すればいだろうと
楽観していましたが、年明けになっても動かず、内心焦りました。
でも焦ったところでどうしようもないので、あまり考えないようにしていました。

担当者からは「目を引く価格にしては」と言われましたが、焦って100万円単
位の値下げをするより売却が少し遅れても適正価格で売りたいとと考え、じわ
じわと落としました。
その一方で、同じマンション内の物件のここ数年の売り出し価格と成約金額を
教えてもらい、我が家の価格が適正であるか、また値引き交渉になった場合
どこまで値引くか等も勘案していました。

結果、当初見に来た方がその後も物件が気になっていたようで、再度内見。
値下げ交渉の末、お互い歩み寄って成約となりました。

不動産の売買は縁だと思います。
100組の内見より、買ってくださる1組がいらっしゃればいいのです。
無謀な値付けは問題外ですが、そうでなければ必ず売れます。
やはり金額の大きい買物、買うほうも慎重です。
焦って値引くと損ですよ。まだ売り出して1ヶ月半じゃないですか。
どうぞ頑張ってくださいね。

>>125さん
今から５月のゴールデンウイークにかけて、もっと市場は動きますよ。
「利便性」を好む人はたくさんいます。潜在的な買い手を多いと思いますよ。
１２６さんのおっしゃるように、近辺の相場をしっかりチェックされて
価格を設定されるなら、必ず売れます。

それから、公示価格の上昇に見るように、
現在首都圏の不動産価格は長期の上昇トレンドに入ったと言ってよいでしょう。
今までは売り手が胃に穴があく思いをしていましたが逆転しつつあり
今はその過渡期にあります。

過度な期待で高い価格設定をしてはいけませんが
市場全体の動きがきっと後押しをしてくれますよ。

教えていただけますでしょうか。今回中古のマンションを購入しました。その際、１割弱値引きをしていただきました。築８年の物件できれいにお住まいでしたが一応簡単なクリーニングをお願いしていたのですがその予定はないとの返答が返ってきました。中古の場合はクリーニングとか行なわれずに引き渡しを行なうことが普通なのでしょうか？一般的にどういうものかどなたか教えていただけますか、お願いします。

>126さん、127さん
ありがとうございます！！
ほんとうに勇気百倍です。
担当の不動産屋からはコンタクトが無いし、
どうなる事かと思っていました。
それに、自分では大変気に入っていて、
まだまだ住みたいくらいに思っている住居を、
不本意な金額(たぶん中古市場としては適正)で出しても、
なかなか買ってくれる人が現れない、というのは、
やはり悲しいし辛いです。
でも、126さんのところほど便利な立地でも、長期間かかる
事があるのだったら、うちも焦っても仕方ないですね。
幸い残債も無い事ですから、いいご縁が有るまで
なるべく焦らないように待ちたいと思います。

>128さん
クリーニングは普通するのではないでしょうか?
もしくは、クリーニング代として値引きまたは
キャッシュバックするのかと思いますが…
私も中古の売買は初めてなので詳しくありませんが、
購入時の約束であったのなら、仲介の不動産屋さんに相談された方が
良いのでは有りませんか?
ちなみに、うちもクリーニングしたのですが、確かに清潔にはなります
が（特に水周り）、フローリングや壁はクリーニングだけでは、
見た感じはあまり変わらなかったです。

＞１２９さん
お返事ありがとうございます。私の方で何回もこちらの不動産屋の担当者に
クリーニングをお願いして下さいと言ってあったのですが、伝えますと言って
確実な回答がなかったので、その後何回もどうですか？と聞いても返答を
待ってますだったのです。それで今日主人の名前でメールを送ったら、
「売主さんは業者を使ってクリーニングする予定はないようです」との返事が
きたんです。２月に契約して売主さんの都合で５月に引渡しなので手付けだけ
入れて、仲介手数料払った状態なのですが、契約してしまえばどうでもよい
って感じなのでしょうか。とても裏切られた感じがしています・・・今後は
こちらがどういってもだめなのでしょうか。

私が売却した経験から言いますと、
クリーニングはしましたが、それは買主への礼儀というよりは
売却価格を上げるためでした。

売却を決定した際に、仲介の不動産や
購入希望の見学者に、できるだけ良い印象を与え
少しでも高く売るために、クリーニングを業者に
頼んで行いました。

しかし売主によっては、クリーニングはしない状況での
価格設定をし、それでよしとする買主に売る、という
スタンスの方もいらっしゃるでしょう。
契約前ということであれば、クリーニングを要求
あるいは、クリーニング代を価格から差し引くという
交渉もできたと思います。

しかし、クリーニングの前の現状でＯＫということで既に契約されたので
あれば、売主にはその義務はないがその善意にお願いする、
というスタンスになり、残念ながら強制力はありません。
クリーニング代は実際はそれほどかかるものではありませんが
お金に関することなので、そのような状況で応じる
売主はほとんどない、と考えたほうがよいと思います。

そうなんですか・・・。じゃあこちらの不動産屋の不手際なんですね。。
きれいにお使いだったのでそのことはもう忘れて自分で綺麗にするしかないですね。
ありがとうございました。

>>130
約定に無いことを売主はする義務無し。
契約書に何も文言が入っていなければ、現況有姿（現在の状態のまま）での売買となります。
その場合は、見せられた通りの状態と重要な部分が異なっていなければ、文句は言えません。

132
契約前にクリーニングをお願いしていて、それが契約書に書かれなかったのなら
不動産屋に費用を出させよう！
契約後のお願いであったのなら　無理だけど　面倒なことをほって置いた
その社員の歩合で費用を出させよう　それでもだめならその社員に手伝わせよう
絶対何かをやらせよう

ありがとうございます。担当社員だけでなく上司に電話をしたら慌てて連絡してきました。
「こちらが後手後手になってしまってすみません。値引きの方が大きかったもので。しかし、
クリーニングといってもたいした金額ではないので。・・売主さんにもう一度投げかけてみて
だめなようならこちらでなんとかするように・・・」ということだったので、「はいお願い
します。」と言ってしまいました。クリーニングの金額云々ではなく、何度も頼んでおいたことをやらないという基本的な姿勢がないことにガッカリしたのに、さらにだめなら別にいいですよね？的な言い方で話してきたのでやってもらうようにしちゃいました。みなさんからのアドバイスやお話を頂けてよかったです。ありがとうございました。

売れなくて困ってます。２月末から売り出しを開始してもらったのですが、今だ1件の内覧のみ。その他は全然反響がないそう・・。値段は相場よりかなり安く設定（１階西向きの為）しているのですが営業マンもこんなの初めてで何が原因かわからないという始末。週末のたびに期待したりガッカリしたりで疲れてきました。いつか売れる日がくるのでしょうか？やはり売却成功された方の物件はみなさん好条件が揃っていたのでしょうか？悪条件で売却成功された方ポイントはどんなところでしょうか、アドバイスいただければありがたいです。

不人気な地域なんだろうね。

>137さん
不人気な地域なら営業マンははっきり言いますよ。
買わせる時ならいざ知らず、売らせるときには、マイナス要件もはっきり言って、
販売価格を抑えてきます。

>136さん
売れるまでの一喜一憂、ほんとうに大変ですよね。
販売の仲介は専売ですか？
担当者からはどのくらいマメに連絡が来ますか？
どの程度の広告をしてもらっています？
今は、販売中の物件にお住まいですか？

中古販売は担当者の熱意や、業界の横のつながりによるところも
大きいようなので、担当者にはしっかりコンタクトとって、
「ちゃんと売ってね」のプレッシャーをかけたほうがいいですよ。

もう、新しい場所に転居済みなら、まだ、そんなに焦る時期ではないと思います。
127さんの言うように、まだ人の移動は多い時期ですからね。
いつまでに売れないと、新居の契約を解消しなくちゃいけない。
と言うのであれば値段を下げるか、内装をリフォームするなどの特典を
付けなくてはならなくなるかも知れませんが、そうでないなら、
すでに相場より安い販売額を下げる必要も無いと思います。
(あまり極端に安いと、却って何か問題あるのでは？って勘繰られそうですし)

まだ売り出したばかりなのですから、弱気にならずに頑張ってくださいね。

１３８さんありがとうございます。
まだ物件に住んでおりますが週末ごとにモヤモヤするのが嫌なので専任媒介の契約が切れる５月には引っ越そうかと考えております。ネット掲載とチラシ（新聞折込）は価格変更時を含め３回、ポスティングは先日１回ときいてます。ネットの普及でチラシの効果はあまりないと担当の方はおっしゃります。
連絡はお決まりのお手紙が週１回届きます。電話は何かあったら連絡しますとのことですが反響が無いのでほっとくとかかってきません。こちらから週１回程伺いの電話をしたり、先日はお店まで足を運んで「どうなってるの？」とアピールはしているのですが・・。
う〜ん、じっと待つほかないですね。

新築分譲時価格４２８０万円だった物件を、築後１年未満で売却しました。
売り出し価格は、査定額＋２００万円程で出しましたが、ほとんど反響がなく、
少しづつ価格を下げ、査定額−１００万円程での成約でした。
新築分譲時価格からは、７００万円以上下がりました。
不動産屋も査定額よりは高く売れると見ていたようです。
私は、間取りに問題があったと思ってます。査定額は、間取りには左右されません。
新築分譲時も、間取りに問題があったため売れ残っており、大幅値引きで購入しました。
間取りの悪い家は、設計不良も多いと思ったほうがよいです。
住み心地はかなり悪いです。

>>140さん
悪い間取りとはどんな間取りだったんですか？
参考に教えてください。