プラウドシティ武蔵野三鷹口コミ掲示板・評判
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1801 匿名さん 2017/05/16 13:29:53
当然新築の時には問題ありません
借地権（定期借地権ではない借地権）の大原則で、建物が存続し続ける限り、建物の保護が優先されます。ですので、借地権の存続については、あまり心配は不要です。借地権であるからといって過度な心配はいりません。借地の契約が満了後しても、賃料の滞納などの問題がなければ更新がされます。更新時の条件が整わなくても、強制的に法律で更新されます（法定更新）。つまり、法律と判例によって、建物の権利者はそこそこ強く保護されています。
土地の権利が借地権の場合は、毎月の賃借料（地代）がかかりますが、土地の固定資産税がかかりません。あくまで、土地はオーナーの所有です。
借地権の契約期間が満了するときの更新料、再度の売却の時には名義変更料、建て替えの時の建て替え承諾料を言われるケースがあります
借地権のポイントはローンの可能性
むしろ、借地権で心配すべきは住宅ローンの可能性です。建物のオーナーは土地を所有しているわけではありません。
借地権は、賃借権と地上権の２種類に分かれます。とくに賃借権の場合は、貸主対借主の個人的な関係で成り立っています。どういうことかというと、地主が店子の人柄や将来の支払いの能力をを信じて、貸すということです。逆に言うと、土地地主が、新居住者のことを気に入らなければ、地主は貸付を断る権利があります（⇒名義変更料）。したがって、借地権に対しては、銀行は一歩引いた眼で見ています。
借地権については銀行により対応がかわります。すべての借地権がNＧという銀行もあります。条件さえ整えられればＯＫという銀行もあります。条件を整えたうえで、借地権の期間の間に完済すればｏｋという銀行もあります。借地権物件に対するローンのポイントは、抵当権の設定にこそポイントがあります。借地権の土地に対して抵当権の設定は登記できる場合について、条件があります。
銀行が抵当権の設定の可否にこだわる理由は、滞納の時です。滞納が発生した場合、自由に競売で処分できなければなりません。競売で処分するには、自由に売れなければなりません。しかし、通常、「土地を借りる権利」は単に借りる権利ですので、一定の場合を除き、抵当権の設定ができません。
逆に言うと、抵当権の設定が可能な状態であれば、延滞が度重なるような場合、いつでも競売に出せるようできますので、ローンは問題がありません。
なお、一定のノンバンクであれば、そのあたりの事情を踏まえて、リスクを勘案したうえで金利を設定しますので、あまりスムーズな借り入れができると思います。 -
1802 匿名さん 2017/05/16 13:37:13
簡単に言うと一軒家の場合35年すると家の価値自体はほぼなくなります。ただ残るのは土地の価値です。
これは相場に左右されますがなくなりません。
マンションなら30年たっても建物の価値はそここそ評価されますが借地権だと土地が残らないのです。
銀行が貸す場合世間の相場ほど貸せないのはそこに問題があります担保価値がないのです。 -
1806 匿名さん 2017/05/16 14:52:25
説明読んでも基本的な知識不足なのかよく分らないのですが……。
要は、ローンを組む際にその物件が担保になるか、それが、ローンの組みやすさに繋がるということ？
だから新築とか10年ぐらいのリセールなら、償却がされていないので、問題ないということかしら。
（そういうことなら、リバースモゲージが一戸建てメインになされるということと似てる？） -
1808 匿名さん 2017/05/16 15:36:08
要は私の知識では一般的な銀行であれば中古借地物件であれば借地期間内のローンしか組めません
建物自身の価値が下がるのに土地を担保にとれない借地は銀行ではあまり貸したくない物件です。
10年後に離婚した夫婦が財産分与のために売却するとき買い手が20年しかローンを組めなければ月々の支払額が増え欲しくても買えない人が多くなり売りずらくなります。そうすると強気の値段が出せなかったり
売り急ぐ人は足元を見られます。そうするとリセールに不利となりやすいのです。借地でも土地の担保がとれる場合もあるのですが通常そんなことを許可してくれる地主はいません。ですので銀行は担保割れしやすい借地権物件にはいい顔はしません。手持ち資金の豊かな買い主ならいいですが、ローンだと頭金の用意できないと厳しいかもしれません。
バブルの最後に立った借地物件当時8000万の物を12年後に2150万で買った経験があります。売主はバカなことをしたといっていました。借地物件は相場が下がると余計に痛手を負いそうな気がします。物件の価格が上がれば相手もローンが組みやすいが下がると、それこそ担保価値がなくなると思うのです。
当然永住するならリセールなんて気にする必要はありません。 -
1809 匿名さん 2017/05/16 15:43:54
>>1806
結論だけいうと住宅ローンを借りる際においては所有権となんらかわらない。>>1799は間違い。
ここは転借地権の準共有。転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った。
で、野村がここに住まう住民に貸してる。又貸ししてるから転借地権。
一見権利が複雑になってるように思う人もいるし根拠なきネガを吐き続ける荒らしさんはそこをついて煽ってるわけだが
これはクレジットカード（間に信販会社が入って建て替えと取り立ての権利関係を明確化＋単純化したもの）と同じ関係性。
借りる側（このマンションの住民）からすれば当然住宅ローンを借りる人が多いわけだし担保にはマンション物件をいれて
普通に借りたいと思う（当然）。が、これが貸主が個人、または法人でも個人に準ずるレベルの信用レベルであれば銀行としても
その価値を過小評価せざるをえない。特に>>1801が言ってる抵当権の設定（ようは法的にそれを担保とできる権利）ができない
ようではいくら上物（マンション）に価値があろうとも処分できる権利が無い以上は担保価値がない、または相当に低いもの
とみなすしかない。で、そんなものを好んで買う人はいないわけで、もしそうならそもそもビジネスとして成立しない。
一般的な店-個人での商ビジネスでも同じ話でしょ。お店と個人間のみでのローン（分割払い）なんて成立しえない。
担保０なんだから。
そこでクレジットカードと同様、間に野村がはいって先に本当の地主（地権者）から借地権をまず買い取った。
ここで地主と野村のビジネスはもう終わってる。ここを買う人は地主の意向に左右されることはないし、
逆にいえば地主もここの住民の意向に左右されることもない。地主は野村と取引しそこで全て終わってる。
一方我々としては野村が全ての取引相手になる。野村は「仲介」してるのではなく、「野村が権利関係を整理して地主、そして住民に必要な権利を双方に提供・保証してる」。
したがって、ここを買う人が住宅ローンを借りる際、その権利はちゃんと抵当権が設定できるし土地部分が無視される、とか所有権と比較してなんらかの制限、不利益を被ることはない。普通に借りられる。ってか借りられないならもはやハイリスクノーリターンのビジネスモデルで野村が全損してただのバカじゃんね。そういうビジネスだったらとっくにこの世から転借地権物件は消滅してる話。
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1810 匿名さん 2017/05/16 16:06:00
>>1808
>中古借地物件であれば借地期間内のローンしか組めません
間違いです。定借であればその通り。普通借地権ならその限りではない。転借地権では関係がない。
> 建物自身の価値が下がるのに土地を担保にとれない借地は銀行ではあまり貸したくない物件です。
ここは担保に取れるから銀行にとっては関係がありません。
> 買い手が20年しかローンを組めなければ月々の支払額が増え欲しくても買えない人が多くなり売りずらくなります
前提が間違ってるのでそうはならないです。
>そうするとリセールに不利となりやすいのです。
ここは住宅ローンに関しては不利になりません。ただ、リセールが（所有権と比べて）不利になるのは正しいです。
リセールってのは結局のところ（所有権かどうかに関わらず）買い手または借り手がどれだけつくかだけの話であり、（論理的、合理的な解釈以前の問題として）抵抗（＝不安）がある人が大勢いるのはその通りで圧倒的に不利だと思います。これはFXや株がいまだ”危ない！怖い”というのを盲目的に信じてる方が未だたくさんいるのと同じ話ですね。いまだ現物大好きな日本人においては不利になれこそすれ有利になることはまずないと言えます。
>当然永住するならリセールなんて気にする必要はありません。
これは間違いですね。「永住」って言いますがそもそも「個人の意思だけで永住できれば苦労しない」ですね。
そもそも個人の意思など経年と状況次第で簡単に変わります。また自分の意思では永住したいとおもってても家族の意思、住環境の変化等の内的・外的要因によっておうおうにして人は考えが変わります。あとそもそも個人および家族が求める環境に対する要件は成長とともに変わっていくのが普通ですから（そのときそのときの要件に会ってないにも関わらず無理に）住み続ける必要性自体がないので普通は引っ越します。50年たって建て替えてるマンションがいくつかありますが住んでる人のほとんどは後から住んだ住民です。新築時に購入したいわゆる一期生がほとんどそのまま住み続けて建て替え論議をしてるのではないです。戸建では建て替え前提でしょうが、日本のマンションでは住み替えが前提（＝脱出戦略必須）であって、普通はながーくかかる建て替え議論も視野にいれての永住者ってのは現実的にほとんどいないと思います。（気持ち的に、ほとんどの人は新築マンションを買うときに「永住目的」だとおもいますが、それと実際そうなるかは完全に別の話で普通は合理的見地から住み替えます）。
で、あと3%の承諾料が云々とかいってますが、仮に7000万で買ったものを同じ金額で打ったとしてたかだか200万の話。
不動産取得税、購入時の価格の按分＋その按分から生まれた住宅ローン費用の按分を考えれば大した話じゃないかなと思います。
まぁ、いずれにしても日本において借地権ってポピュラーじゃないことは事実ベースとしてそうだしそこが織込めない人は疑心暗鬼が増大するだけなので選択肢から除外した方が早いかなって思いますよ。賃貸vs分譲とほとんど同じ話ですから結論なんてでません。すべては「結果論」にすぎないので。
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1812 匿名さん 2017/05/17 00:01:05
借地権期間内しか銀行ローンを組めないなんてことは絶対にありません。
例えばプラウド武蔵野のお寺さんは吉祥寺駅近辺の店舗、マンションの借地権も有しています。店舗はかなり長期の銀行ローンを組むケースもあります。
要は資産価値とその人の返済力によります。詳しくは銀行に聞いた方が正解な情報を得られます。
リセールなら買い手の資力が高ければ問題ないです。
ただどんな人が買いたがるかわかりませんが。 -
1813 匿名さん 2017/05/17 00:33:47
>>1811 匿名さん
>>1811 匿名さん
はい、全ては物件価値に準じます。不安なら野村と複数の金融機関に確認を取れば良いのです。銀行からすれば担保が取れる以上物件価値に従った範囲内で貸し付けるだけの話であって彼らもお金儲けですからね。それに抵当権設定した担保価値のみで貸し付けてませんよ（笑）それが真なら個人の信用関係ないですからね。プーだろうが大富豪だろうが物件価値だけでしか貸さないでしょ。でもそんなことは無い。ベースはあくまでも個人の信用レベル。大体物件抵当権を発動させて強制売却なんてしたら市場価値を大幅に下回る価値での償却処理でハイリスクノーリターンですから。銀行がそんなバカでしたっけね
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1816 匿名さん 2017/05/17 02:43:42
1809さんによると転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った ってのはまるで定期借地権のようですが
正しくはお寺が横河に与えていた旧法借地権を野村が横河から買ったのでしょう?
100年で買ったのなら100年過ぎたら壊さなければいけないのですが -
1817 匿名さん 2017/05/17 03:18:07
私もその100年というのがよく分らないところです。
モデルルームでは特に説明がなく、この掲示板で知りました。
ということは、我々が重要事項として把握しておくべき事柄ではないということなのでしょうか。
その100年契約が本当なら、相続やリセールで、建て替えをはさみつつ100年を向かえる可能性もありますよね。 -
1820 匿名さん 2017/05/17 04:23:36
あまりネガポジで分ける必要はないと思いますよ 荒れる原因だと思います
借地物件というのがマイナスであることは間違いない。当然同じ値段で同じ場所なら所有権の方がいいという意味でずっと話題になっているのは借地権なのに高いねここって話で、それは人それぞれですからそれでも欲しい人が高いと思う人をたたくのも意味がない。借地権ってどうなのってことはここで十分議論されるべきだと思います。
今を逃すと新築ではもう買えないと思う人、オリンピック以降住宅の価値が下がると思う人色々いるわけで誰も街ってないわけですから白黒つける必要がありません -
1823 匿名さん 2017/05/17 07:34:20
ただ借地権の物件を避難するのは、ここで嫌われているネガレスとなりますが、
検討するために疑問点をクリアにするのは、前向きな検討者にとっていいことだと思います。 -
1825 マンション検討中さん 2017/05/17 10:17:28
まあ、第１期契約者の方々はこのあたりのことは十分に理解して重要事項説明書を読んで買ってるでしょうからそういう方々が書き込んでくれると一番いいです。
ただ買った人達はもう書きこまないでしょうから。
不確か事がたくさん書き込まれてネガ、ポジが錯綜してます。 -
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1827 名無しさん 2017/05/17 12:13:48
1820さんではありませんが、
たとえば、今だと予算7000万だけど、5年後だと(仮に15万の家賃を払い続けるとして)支払い家賃900万を控除後で予算6100万になる、ということですかね。
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1831 匿名さん 2017/05/17 13:13:15
大規模で借地権だと、中古で売る時にはかなりローンが厳しくなり、ただでさえ大規模だとライバルも多いのでリセールは相当厳しくなりますね。
買い手のローンが厳しいから値下げせざるを得なく、且つ団地内での値下げ合戦。
借地権の大規模はかなりリスクがある。 -
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1836 匿名さん 2017/05/17 13:35:34
リセール時は、条件の良くない所有権よりはこっち選ぶ人が買うのでしょうね。
うちも安いに越したことはありませんが、近隣の三井や住友はパスします。そういう人一定数いますよね。
あと、タワーも価格が高くて、こことはあんまりライバルにならないような気がします。 -
1838 匿名さん 2017/05/17 13:40:58
場所が良いならそうかも知れませんが、準工業地域で7500万の借地権だとリセールは三井、住友にかなわないと思いますよ。
銀行に聞くと借地権はローンが付かない可能性が高く、所有権物件の60％の評価にしかならないとのことです。 -
1839 匿名さん 2017/05/17 13:49:50
ようは、買った価格から売れた価格の差だと思いますが、仮に三井のマンションが中古になった時の価格は、5000万円が3500万円になる可能性はあります。
差額1500万円。
7500万円でここを買って、リセール6000万円はかなり厳しいです。
しかも、地代入れたら1万円の地代で借入400万円ですので、6400万円のリセール価格。
売却時の承諾料と仲介手数料で価格の6％＝360万。→ 6760万円
リセール価格は6760万となり、価格が下がって来た新築マンションよりも高くなる可能性がありますね。
大規模とかあまり中古になると関係なくなる事を考えたら、とてもリスキーだと考えます。
三井の3500万円の中古のマンションと、6760万のここの中古のマンションでは、果たしてどちらが先に売却できるでしょうか？
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1841 匿名さん 2017/05/17 13:58:41
新築時でもそのような価格差はあるけど、こっちを選んでいる人もいますよね？
というか、場所や条件が違うから三井とここでは比較できない。 -
1842 匿名さん 2017/05/17 14:09:16
こっちも選んでる人は、そこまでリセールを考えてない方じゃないですかね？
高く買ってるから高く売れるだろうと安易に考えてる人は多いと思います。
しかし、少し頭の良い方ならきちんとリセールやリスクなどを考慮して、やめてる方も多いと聞きます。
余程、お金持ちの方や、三鷹大好きな人なら良いんじゃないですかね。
しかし、どちらが先に売却できるかと言えば間違いなく三井のマンションです。
3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってます。 -
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1849 匿名さん 2017/05/17 15:26:17
これからマンションが余っていくから、バス物件はきびしいでしょうね。
そういう意味では、これからここの北の方にできるブリリアとかもそうじゃないですか。 -
1850 名無しさん 2017/05/17 15:46:21
要は価格ではないですかね。バス便であっても、あの場所であの商品であの価格ならという、そこに納得性があれば買う人はいるのかと思います。三井のグランヴィラが、まさにそういうことなのではないでしょうか。
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1851 匿名さん 2017/05/17 19:57:40
駅からバス便の物件なんていくらでもあります。売れ残ってますか？
むしろ適正価格で販売していれば割高なマンションよりは好調に推移してますよ。
借地権マンションは中古の場合ローンが難しい。これが一番最大のネックなのです。
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1855 匿名さん 2017/05/18 01:44:11
価格が安ければいいというものでもないでしょう。
バス物件の方が相対的に安いといっても何千万の大金ですし、
不便で不満を感じるような住環境なら、お金がもったいないです。 -
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1857 匿名さん 2017/05/18 04:01:07
他の住戸を高く売りたいから、少しは安い部屋を用意して客を呼びたいだけでしょ？
追加供給や二期の販売戸数からして、かなりの苦戦物件だと感じたので、今回は見送りです。
時期に値引きしてくるでしょうから、その時に良さそうな適正価格の部屋があれば検討してもいいかなぐらい。 -
1860 匿名さん 2017/05/18 05:29:00
これから値下げが始まるのですかね？
そういう売りかたって、一期や二期の購入者、全般への配慮が疑問になるところではありますが。
煽っといて、でも後で安い部屋が出るという…。
条件のいい部屋から売ってそうなので、後で値下げした時の免罪符にするんでしょうか。
実際D棟は駅から離れるから安くするという法則を立ててますね。 -
1861 匿名さん 2017/05/18 05:44:27
いやいや、良い部屋は基本高いので、良い部屋は諦めて手頃な価格のお部屋を購入後に、良い部屋が安くなって出てくるので、一概に先に良い部屋から売れるという事はありません。
むしろ、少し我慢して検討してたら、営業から話をくれますよ。
大規模なら当然の買い方です。
営業トークで、良い部屋が無くなってしまうっていうのは苦しい証拠。
好調なら電話なんて掛かって来ないですよ。
ここは、資料請求しただけで、毎日電話攻撃ですから、かなり厳しい物件だと感じました。 -
1862 匿名さん 2017/05/18 05:47:31
ちなみに、冷やかしで現地に行きましたが、毎週毎週電話がきて、家内も売れてないんだね〜とか言ってるので。
値引きも匂わしてるから、もうちょっと待った方が良いとの結論に至りましたよ。笑 -
1863 匿名さん 2017/05/18 06:07:54
ちなみに値引きって普通どれぐらいの額なんですか？
値引きする部屋って、売れ残り（条件悪いか、すごく高いか）ですよね？
ここはB棟の角部屋など最も高い価格層の部屋も売れてますが。 -
1870 匿名さん 2017/05/18 08:43:33
二期の発売戸数は30戸、一期は100戸で計130戸売り出したかと思います。売れ行きや値引きについてはわかりません。そのあたりの情報は、足繁くモデルルームに通って営業さんに確認するしかないですね。本気で検討していれば、営業さんもいろいろと親身になってくれると思います。
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1878 匿名さん 2017/05/19 01:01:02
営業は苦しいでしょうね。
借地権でこの価格じゃ、まともに検討する人は少ないでしょう。
価格は所有権並み、地代、更新料、承諾料、果ては借地権を野村が転売するのも考えられます。
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1884 匿名さん 2017/05/19 10:16:59
売れていないのはこのプラウドに問題があるの？
マンション全般の売れ行きが落ち込んでるの？
前と同じ人が売れていないと書き込んでるだけででまかせで何かガセネタの気もする。
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1886 匿名さん 2017/05/19 11:52:10
一期の時、営業の人から頻繁にかかってきましたよ。マンション営業の電話って時期は関係ないんじゃないですか。
それにどのマンションからもいろいろかかってきます。
値引きとか書いている人に突っ込むと答えが出てきませんね。憶測でテキトウに言ってるんでしょうね。 -
1887 匿名さん 2017/05/19 22:03:43
セールスの電話は相変わらずバンバン掛かってくるから販売は厳しいでしょうね。
値引きに関しても、匂わすって記載だから具体的にいくらかなんてこんな場所では言えないでしょう。特定されてしまいます。
しかし、そう言った行為があるからこそ厳しい状況と想定されますね。
高値でもいいと思えば買えばいいんじゃないでしょうか。
個人的には待ちだと感じますね。
安くなったら後悔しかないし。 -
1888 匿名さん 2017/05/20 01:07:53
このマンションに限らず「通常」どのぐらい値下げするならどのぐらいしているのか、と聞いたつもりで、
匂わされた人に具体的に何と言われたのか聞いた訳ではないんですが。
匂わされたということは、値引き自体定かじゃないでしょ。
理想的な部屋は先に売れるいくでしょうから、
価格重視で待つ人はあわよくばいい条件の部屋に住めるかも、という賭けをするってことになりますね。 -
1889 匿名さん 2017/05/20 05:30:56
第二期で30戸しか出してないので、全然待っても大丈夫かと思います。
ゆっくり幅広い視点で検討するのが一番です。
借地権なので親にも相談が必要かと思います。
昔の人の方が借地権に詳しいと思いますので。
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1890 匿名さん 2017/05/20 07:12:55
部屋に拘るタイプでなければ賭けにでる方法でもいいでしょうね。
分譲マンションの残っている部屋をみると、おおむね条件は低めの部屋が残っていますがね。
では、ゆっくりご検討を。 -
1893 通りがかりさん 2017/05/20 12:36:25
現状はプラウドが値引きがされてるという事実も定かでないなか、
値引きされてれる物件は悪い物件、
プラウドも値引きされてるから悪い物件という展開にしたいのですね。
何のためにそんな展開にしたいのですかね。
具体的にどこの棟のどの部屋で値引き提示されてるのですか。 -
1895 マンション検討中さん 2017/05/20 13:11:42
厳密には「値引きされてる」というより「値引きを匂わされている」「きっと値引きされるだろう」ですね。
いずれにしろ、イメージを悪くすることに繋げてそうですが。 -
1897 匿名さん 2017/05/21 06:47:26
マンション販売が1期に全部の価格を公表しないのは販売状況を見て価格を上下させるためです。安くするだけでなく人気があれば高くします。期で販売するのは名ばかりで申し込み予想数（確定数）を10単位で区切っています。36戸申し込みがありそうならば30戸販売 抽選にして人気があるようなアピールをする。ここの場合で行くと一期は100戸二期は30戸、一期はそれこそ100戸、100戸、70戸、60戸の4回ぐらいで完売のペースでした。今二期終わって今後2期のペースで販売されても100戸、30戸、30戸、30戸・・・と完売までずいぶんかかりそうです。だんだん販売戸数が先細っていくのが通常と考えれば竣工後1年ぐらい販売されるのかも。そんな販売も通常のペースとなっている昨今です。竣工後一年たつとマンション販売では新築という言葉がつかえなくなり未入居物件という名前になりますのでそれまでには何があっても完売させると思います。ですがマンションは総戸数でコミュニティ形成されるので安く買った人とも仲良くしていきたいものです
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1898 マンション検討中さん 2017/05/21 08:38:06
2期は条件よいところ無かったです、1期はある程度あり100戸すぐに売れました、3期ではまたよいところをだして沢山売れるのでは
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1899 マンション検討中さん 2017/05/21 08:43:20
330のうち、既に130売れ、グリーンコートの条件のよいところ50はすぐうれるとして、残り150、そのうち条件のよいB南向きやCD上層階50ぐらいは既に予約が入っているとすると、実際のこりは100ぐらいでしょうか、順調では！
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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63.8m2・66m2 |
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総戸数 56戸 |
[PR] 東京都の物件
東京都八王子市打越町2013-3 |
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4488万円～5428万円 |
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2LDK・3LDK |
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56.99m2～68.49m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都八王子市大和田町５丁目 |
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2998万円～3998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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58.71m2～61.26m2 |
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総戸数 40戸 |
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