シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

そういう意味でも、西新宿や湾岸のタワーマンションはダメなんです。賃貸目的、投資目的、外国人が多すぎます。とても管理組合が機能するとは思えません。
地域に根ざした、そこに永住する意志のある入居者が多いマンションでないと、トラブルは増えますし、トラブルに対処できなくなります。

住友は外国人の契約数をその物件の20%未満に抑えていて、管理組合の機能には配慮してるようには見える。
他のデべの物件は何かルールはあるのかな？

>>201
でも三階立ての超低層マンションとかは古くてもちょこちょこ改修すれば耐震に問題ないらしいですよ。
>>204
たとえ住友が配慮してくれても6人に1人は外国人かもしれないんですか？いくら円安でも困りますね。

日本人個人居住者:賃貸会社:外国人個人居住者=1:3:1 で管理組合の半数外国人の出来上がり。
賃貸会社比率にもルールや制限があると思うが。

支那人のバーゲニングパワーは強烈。この立地と価格帯で純国産は無理でしょ。

ここは、西新宿の物件よりも立地は遥かに良いよ。
ＪRの代々木駅や千駄ケ谷駅も十分に徒歩圏内。北参道が最寄りというだけ。北参道駅はすぐだし。
山手線の中だから、西新宿や参宮橋と同類にされると悲しいですわ。
住友の値付け間取りに納得できるなら買っても良いと思います。

彼らは、目立つタワー物件を好むと思いますよ

わりと地味な印象は与えるんじゃないですかね。
判りやすいブランド的な物というかんじじゃないというか。
ここも良いと思うんですけれどね。
北参道というのがどう評価されるかではありますが、
少なくとも駅自体はすごく近いのは、資産価値的にはよろしいかと。

外国人が多いマンションは、ゴミ出しや騒音などルールが乱れやすいので要注意です。

>>213
都心の70の3LDKで外国人7,8人くらいのシェアハウスになっているようなところもあるとか。
まともな賃貸会社との契約としっかりした規約の存在で回避できることとは思いますが。
他の先進国主要都市は、住宅事情が東京よりよくないところが多く、シェアハウスの割合が高いらしいです。

実際に賃貸にすると、そこに何人住んでいるかなんて把握できないんですよ。
不動産会社や大家が入室してチェックなんてしないので。
水商売、風俗関係が分譲マンションを買うと、従業員の宿舎になる可能性もあります。

>>176 新宿御苑の近くにパークハウスができるんですか？左門町にパークホームズ四谷三丁目はできますけど、御苑のパークハウスは初耳です。

新宿御苑前駅の四ツ谷側の出口の南側に更地があります。そこにパークハウスができるそうです。
気になるなら見に行ってはどうでしょう。

>>217
まだリリースがないようなので、現場を通られたら画像をアップロードしていただけると非常にありがたいです。

田の字、リビングインが気になるものの、居室形状がいいですね。設備グレードはどうでしょうか。

三菱地所による14階建て新宿御苑ビューマンション
http://toshin.club/area/shinjuku/plan4/186

>>220
サンクス。合計60戸いかない位かな。だいぶ先ですね。

今どれくらいの売れ行きですか？
なんかHP全然更新されないし、やる気ないんですかね。

>>222
いつも通りのすみふの販売テンポです。

>>222
スミフは抽選を回避しながら販売したいようで、購入意志の強くないモデルルーム来訪者は、あまり望んでないように私自身は感じました。そういう理由から、ホームページにも最低限の情報しか載せないのだと思います。タクシーで現地案内までするそうですから、やる気がない訳ではないと思いますよ。

>>219
居室の形状は、私も良いと思いました。部屋隅の張り出しや開戸によるデッドスペースも少ないと思います。廊下を少なくして部屋面積を確保したので、田の字っぽくなるのでしょうね。廊下が少ない結果、リビングインにせざるを得なくなったのでは？建築制限が厳しめの土地で、戸数と部屋面積を試行錯誤した結果の間取なのでしょう。設備グレードは人によって印象が違いますから、実際に確認された方が良いと思います。優雅なロビーやラウンジは不要と考える一方で、室内には大理石の廊下を希望する人もいます。人それぞれですからね。

>>224
住友で抽選は聞いたことないですね。自分も抽選は嫌いなんでなくていいです。
低層でも納得して買ってほしい、というのが住友のスタンスなのでしょう。

ホームページは平凡であまり更新されませんが、モデルルームに行くと猛烈に勧められますよ。実際にモデルルームに来る客を重視しているのだと思います。

同じすみふのプレミアスイート外苑の杜も比較対象になるでしょうか？
あちらは旧価格(？)かつ即入居可でお得かもしれません。

外苑の杜は買い物に非常に不便な場所なので、近所で買い物する習慣がない人でなければ厳しいと思います。

あの界隈を避けたい人にとっては、外苑の杜だろうと迎賓の森だろうと比較対象にならない。旧価格なのではなく、それが相場なんでしょ。

なるほど、想像以上に立地リスクが高いところなのですね。都心で便利で緑が多くてお得と思ったのですが、仕方がないですね。

立地リスクってどういったことなのでしょうか？

>>231
あの政教一致団体コミュニティの近くに住みたくないということ。
あなたがその一員ならすまん。

周囲の環境がいいのはわかっていますが、昨年のデング熱発生の公園(代々木、外苑、御苑？)に囲まれているのが心配です。
今年は感染者が出なければいいですが。

まあ、緑と花と虫はセットですね。
昨年9月に代々木体育館にライブ行きましたが、全く問題ありませんでした。

>>227
旧価格じゃないですよ。第１期より坪30万程度あげてます。

虫がイヤならタワーマンションの上層階がいいでしょう。

タワーマンションの上層階でも虫は発生します。
下層階ほどではないと思いますが、蚊もいます。
エレベーターに乗ってくるのか、バルコニーで
発生するのかわかりませんが。

233さんが言うように、去年のことがあるので
デング熱発生の公園に囲まれているのは
ちょっと怖い感じもありますね。

やっぱりスミフだけあって価格設定おかしいw
いくらマンション全体値上がりしているからってね...

＞２３６
タワーでも相当上まで虫は飛んできますよ。地上100Ｍくらい平気で。

駅近といっても、北参道かつ外廊下で坪500万はちょっとやりすぎでは？
買った瞬間含み損になりそうなので、見送ることにしました。

常陸宮邸近くのブランズに期待しようと思います。

坪単価で考えた場合、物件価格に含まれる土地持分を勘案しないといけません。この物件の場合、建築制限が建ぺい率60%・容積率196%ですから、土地の広さに対する建物面積がかなり狭く、価格に占める土地分が非常に大きいのです。他の物件と比べても、かなり特殊です。
余談ですが、目白台の東大病院分院跡地が外国人学生寮になるそうです。周囲の住民から反対運動がないのが不思議ですね。これには噂があって、分院跡地の周囲は道路幅が狭く、容積率が制限されているんです。寮を作る時に周囲の道路を少し拡張さえしてくれれば、建築制限が緩和され土地の値段が上がるんですね。マンション建築も夢ではなくなりますし、資産価値が上がるなら住民も納得でしょう。
同じような条件で、まとまった広さの土地に大手デベが作る中層物件は、極めて特殊なんです。
話を戻しますと、手頃な価格なら申込多数で抽選になるでしょうが、デベロッパーからすると本来の価値より安く売ったことになります。もしくは、デベロッパーが狡猾に売り払っています。
自動車や家電品と異なり不動産は大量生産できませんし、全く同一の物件も存在しません。他の人が割高感を持とうと、その価格に納得する購入希望者が1人いれば、それが適正価格になってしまうのです。住友はその嗅覚というか、物件を最高値で売り切る勘と経験で、他のデベロッパーより自信があるのでしょう。
1期1次が抽選になったことで、住友は自信が確信に変わった？のか知りませんが、私は納得して契約できました。そうは言っても、やっぱり高いんですけどね・・・。

土地持分が高いと値段はあがるんでしょうが、資産性はどうなんでしょうか。理屈では価値が維持されやすいんでしょうが、タワマンの方が値下がりリスクは低いという話も聞きます。
固定資産税も下がり難いですし、低層に経済的な優位性があるのか、いまいち腑に落ちません。。

マンションの資産性は立地、間取り、仕様、眺望等で決まりますから、土地の持ち分はあまり関係ないと思います。
土地が広いと隣の建物との距離が長くなりますので圧迫感がないという利点はありますが、眺望が抜けないと結局意味がないですし。
建築制限で戸数を少なくせざるを得ず、結果として土地の持ち分が高いことは、固定資産税や管理費が高くなるだけで、良いことはほぼないですね。
一戸建てなら余った土地でガーデニングしたり自分の好きなようにできますが、マンションの場合はそんなことできませんし。

土地の持分と資産性がイコールになるのは、所有者が一人の場合だよ。
住友は仕入れた土地の値段に対して戸数が少ないから坪単価を高くせざるをえないんだろうけど、中古で売りに出したら周辺の相場で取引されるから、買った瞬間含み損の典型だろうね、ここは。
永住するつもりで買うならそんなこと関係ないんだろうけど。

高くても納得して買っているのならいいのでは。
永住目的なら都心の駅近で標高が高く地盤も固く震度7でもびくともしない堅牢なマンションが良いと思います。
タワーは地震のときに建物自体は倒れなくても家具や電化製品が壊れそうでイヤです。

ここ良いよね。思う。高くて買えないけど、

>>245
永住だろうとリセール目的だろうと、定期借地権は不利ですね。分譲価格が若干安い(はず)というくらいのメリットしかないですね。固定資産税の支払がないとはいえ、月々のランニングコスト増になるし。中国人富裕層投資家は母国でパーマネントの不動産所有ができないことに嫌気が差して、日本のマンションを買っているんですが。もちろん所有権つきでw
永住かリセールかは今決めなくても、経済や環境の状況が今のままなら住み続ける、リセールして移った方が有利な状況になったら検討する、くらいに考えておけばいいんでは。

>>246
だからタワーマンションの多くは免震仕様を選択しているのですが。それでも不安ならしょうがないですね。

というか、また前回より上がってますね。
3階の60平米で9000万超ですか。
確かに山手線の内側&中央線の南側のプレミア感は見事ですが。

都心部ですからマンションでもリバースモーゲージは可能ですが、
例えば築３０年以上の物件に対して将来銀行がリバースモーゲージに
戸建てと同様に応じてくれるかどうか。
いくら土地の持分が高いとはいえ、結局は共同の持分であり、
自由にできない土地ですからね。

245さんのような考えの方は戸建てに住むべきかと思いますが、
この立地で戸建てはほぼ無理でしょうし、悩ましかったでしょうね。

私も永住目的のマンションを探していますが、なかなか納得出来る
物件が見つからないのが現状です。
物件を探しているタイミングで自分の理想とする新築が出る可能性は
限りなく低いんでしょうけど、それを諦められないので本当に悩ましいです。

>>245
あとマンション探しは期限設定した方がいいですね。
譲れない条件を増やすんではなく、期限の時点での最終候補からベストをチョイスする感じで。特に上げ相場でズルズル延ばすと、値段は上がるわいい条件の物件の質量とも減るわで追い込まれ感が増すばかりです。

ここは代々木駅徒歩圏だからこんなに高いのですか？

北参道駅に坪500万の価値はないと思うのですが。

>>252
すみふの価格改定のスタンスは「主に周囲の新築・中古物件取引価格の反映」です。安く売り捌く意思は皆無です。
住友の値上げは有名だが、中古も結構上がっていてヤバイです。

皆さん、ご意見を有り難うございました。

掲示板だと、間取や他の物件との比較は多いのですが、定住することを考えた意見交換がないんですよね。

ご指摘の通り戸建も考えましたが、予算的に無理でした。数十年後のリバースモーゲッジは不確定なのですが、建て替え時の区分面積が拡張され得る物件ですから、シティハウス神宮北参道が無理なら、他も無理と思って諦めることはできます。そう考えられるということは、私の理想にかなり近い物件なのだと思います。

本当に時間が経つほど、追い込まれるというか、選択肢が無くなっていくように錯覚しますね。一生賃貸で、リタイアしたら地方に住めば良いのかもしれませんが、これだけ交通と情報のツールが発達しても、東京が色褪せないのは不思議です。中央線リニアが開通すれば甲府から新橋まで20分ですから、少しは都心の地価も下がるでしょうか・・・。

結局のところ、大企業の本社が積極的に地方に移転でもしない限り、東京の一極集中は変わらないかと。

私もここを検討しましたが、表参道徒歩圏の理想を諦められなかったので見送りました。
既に書き込みされている、常陸宮邸近くの物件を待ちたいと思います。
もしここより高くても納得して購入するつもりです。

>>254
リニアが開通するのは品川です。
また「ストロー現象」というのもあり、少なくともリニア開通が都心の地価下落に影響するとは非常に考えにくいです。
色んなモノやカネやヒトが集まり、それらが生み出して消費して陳腐化して再生する大小長短の色んなサイクルが共存しているのが東京です。
もう少し広い視野で色んな地域の可能性とデメリットをご覧になることをお勧めします。それによって「考えなくていいこと」が色々出てきて、現実に即したターゲットが絞れると思います。

利便性と環境と広さはここと互角以上。お値段は40%近く下。
更に大幅ディスカウントの可能性あり。ワケはなし。
何故か相当苦戦しています。
興味があれば、GW中にどうですか。
自分の最終候補に残っていました。
皆様の予算を相当下回ってピンと来ないかもしれませんが。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340498/

個人的な意見ですが、永住用のマンションは期限を定めず、粘り強く探した方が良いと思います。東京はそれぞれの街が確立されていて、消去法でセレクトしていくと視野も地域も絞らざるを得ません。その中でターゲットを探すとなると、物件そのものが殆ど存在しません。言葉は悪いですが、まるで砂金を探すかのような・・・そんな感覚です。

それぞれの価値観や考え方のもとで、納得できる物件に巡り会えると良いですね。誰しも人生ここまで頑張ってきたんですから、理想を諦めず、もうひと踏ん張りしましょう。

>>258
「住めば都」という諺もあります。
「住むなら都」「住むなら表参道」ではありません。

>>259
あまり知られていない諺で「住まば都（すまばみやこ）」もある。
意味：同じ住むのなら、不便な土地よりも都のほうがよい

公式サイトで室内空間が公開されましたが、北参道ではなく「同等仕様のモデルルーム(インペリアルガーデン)を撮影」と注意書きがあります。

インペリアルは高級なイメージですが、渋谷館にある北参道のモデルルームと大きな違いはあるのでしょうか。

そもそも間取りが違う。

その通りですね。間取が違うので、あまり関係ないのかもしれません。つまらない質問をして申し訳ございませんでした。

この価格なら恵比寿にも手が届くね。
北参道に坪500って、正気とは思えない。
住友ならではの値付けだね。

今や恵比寿は坪500では無理では

1期１次の値段が１フロア下の１期２次の値段。１期３次ではその金額でさらに下のフロア。
同フロアでは進むごとに坪４０万弱アップ。
まもなく２期？
恐ろしいですね。

これだけ外国人投資家が介入すると、これから金利はどうなるんでしょうね？
いまだに変動金利で借りている人が多いけど。

今は復興特需に加えて東京オリンピック前で資材費、人件費が高騰していて、それが不動産価格に反映している。外国人投資家が高額物件を買い支えており、オリンピックまでは価格はゆるやかに上昇し続ける。金利は少し上がる程度か。
だから、不動産を買ってもその価値は下がらず損はしない。いざとなれば売れば良い。都心の物件ならむしろ価値は上がる。現実に富久クロスは大幅に価格が上昇している。
しかし、オリンピックが終わると、外国人投資家の熱気は急に冷めるだろう。日本人でも、不動産が欲しい人はその頃には充分に手に入れており、それ以上欲しいとはあまり思わない。
つまり、不動産の価格が下がり始める。売ったら損をするようになる。その頃には、今、異常な低金利で融資を受けた人たちが融資後5年目、10年目を迎える。低金利に誘われて家計ギリギリで融資を受けた人たちが、耐えられるかどうか。

不動産サイトのお問合せランキング１位ということなので、注目度の高さはかなりあるのではないかと推測できます。
殆どの方が投資目的だったりするのでしょうか。
スレッドの流れを見ているとそのように感じられてならないのですが…。
永住するとしても落ち着いた良い地域だとは思われますけれど。
あまりに賃貸が多いと、管理組合のスケールが小さくなってしまうのではという懸念はあります。

お問い合わせランキング上位の物件には、それなりの広告費が投入されているのです。広告するから、問合せが増えるだけのこと。

都心に土地はなくはないと思う。公共施設との連携もあれば、都心でもそこかしこにある老朽化したマンション、戸建てをまとめて再開発なんてことで意外と土地は眠ってる。一本路地裏に入ればそれこそここみたいな適地はけっこうあるよ。

この辺はメガバンクのATMがないのが不便です。ファミマが三井住友のATMをやめてゆうちょに乗り換えたせいで
更に不便になりました。

都心にもマンションを建てる場所はある。例えば都心の一等地には都営とか公的な集合住宅がけっこう多いんだよね。そういうところに生活保護世帯が格安の条件で住んでいる。築何十年も経っていて建物には価値はないけど、土地の価値はものすごく高い。

三菱のatmがあるのでは。みずほはないね。マイナー駅だから仕方ない。

表参道の青山北町アパートなんて民間なら超高級マンションに化けるだろうけどね。東京都は建て替える意向みたいだけど、もとの住民も入居する権利はあるんだろうね。

3000平米以上のまとまった土地を都心で手に入れることはできても、たいてい商業ビルになる。
マンションは細かい作業が多い上にクレームが多いから、ゼネコンにとってはあまり美味しくないんだよね。
気の進まないゼネコンにマンションを建てさせようとすれば、それなりの建設費になるので、どうしても今の新築マンションは価格が高騰する。
シティハウス神宮北参道も、高さ制限が厳しいから敢えてマンションにしたのだろう。元を取るには馬鹿高い分譲価格にするしかない。

このマンション、お金がないと買えないけど、日当たりの悪い狭いこのマンションをお金持ちが買うんだろうか。

こういう場所に住むのに、日当たりとかってそこまで気にしたりするものなのでしょうか？
日当たりを気にしている人は、なんとなくのイメージですが、タワーとかの高層階を狙っていくのではないでしょうか？
広さに関しては、住む人の人数次第なのかな？と思います。

低層で陽当たりがいいというのが一番贅沢なんですよ。

確かにそのとおり

東向きは陽当たり良さそう。
分譲価格のわりに管理費は安いと思う。
無駄な共用施設がないのは良い。
マンションに必要な共用施設って会議室と共用トイレくらいだと思う。

そうですね。電線が視界を妨げない東向きがこのマンションではベストですね。午後は暗そうですが。

電線も電信柱も、そろそろ道路に埋めてくんないかな。道幅せまくなるし殺風景だし。

地震の影響であちこちのタワーマンションのエレベーターが停止して、なかなか復旧しないようですね。週末の夜に帰宅できないなんてイヤなものです。こういうことがあるからマンションは低層に限ると思います。

5階だったら自力で楽々階段の上り下りができますから、安心はすごくあると思います。
EVの点検の時にも、階段利用すればいいしという風に前向きになれると思うし。

震災すぐの時は低層のマンションが人気だったと言いますが。
こういうEVの関連の事もあったのかもしれないなと思いました。
あと、揺れ方、カナ。

マンションに住むからには、高層階がと思う人が多いと思っていましたが
最近は、１階などの低層階も人気だとよく聞きます。
いざという時のことを考えると、揺れも含めて良いかもしれません。

2階ならバルコニーから飛び降りても何とかなりそうという安心感はありますね。1階ならそのまま逃げるだけですが、水害の心配があります。

>281
安全は金で買うとは言い得て妙ですね。今回の地震でよく分かりました。

でもどうせなら低層でも最上階がイイけどね。

都心、低層、駅近、採光良し、という条件がそろったマンションが一番贅沢。

近所の区分に住んでます。
オリンピック開催決定前に比べ、中古価格が少なくとも5割以上騰がってます。
賃貸に出している他所有区分の値上がりも築古に関わらず異常です。
どれも売るつもりは無いので暴落しても知ったこっちゃ無いのですが、
反動が怖いですね。
あとあまりご指摘が無いようですが、こちらのマンションはすぐ裏のマンションと裁判(勿論勝訴)になりました。

新国立の規模縮小でもめてますが、その周りの再開発もパッとしませんね。

三井不動産レジデンシャルの南青山二丁目計画が今年夏から着工するようですね。青山一丁目駅から徒歩数分となると、かなり高額の分譲価格が予想されます。北参道と比べて様子見する人も出てくるでしょう。

>>300
住友北参道とは比較にならないくらいクレイジーな価格で来るだろうし、上げ相場での様子見は購入チャンスを逃すリスクが高い。
北参道で納得できれば買えばいいし、青山一丁目のチャンスを逃したくなければ北参道のことは考えずに待てばいい。
北参道はそれなりに便利で高級だけど微妙なんですよ。その微妙さ加減と折り合いがつけられるかがボイントなのです。