売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5 階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2014.12.25 管理担当】
[スレ作成日時]2014-09-25 07:22:27
私が投資を前提してなかったので、色いろと皆さんの御意見を拝見でき、大変参考になります。有り難うございます。
極端な話ですが、借地権物件に資産価値はあるか？というと、どんなに眺望や立地が優れていようと厳しいです。これは売買ではなく、銀行の融資(後述)を前提にした場合です。
売買さえ成立するなら、ご指摘のように土地持分は関係ありません。低中層とタワーを含む高層では、購入目的が異なる場合は資産価値＝「投資vs永住」となってしまい議論が難しいかもしれませんね。定借に投資する人はいても(最近流行ってますね)、永住する人はいませんから、議論できないと思います。
永住目的だと、何かの事態に備えて銀行のリバースモーゲッジを考慮します。しかし、土地持分がない不動産はリバースモーゲッジが成立しません。いざとなったら、銀行は土地しか資産価値を認めないんです。地震や台風の多い日本だと、邦銀が建物に資産価値を認めるのは難しいでしょう。
リスクヘッジを考慮するなら、土地持分は無視できません。日本で生きていく限り、残念ながら邦銀の土地至上主義に従わざるを得ません。
若ければタワーマンションを売買しながら移り住めますが、リスクヘッジを鑑みた場合は、どこかで永住を前提にします。
この永住前提のマンション探しが、私には非常に辛かったです。いつまで仕事できるか、何歳まで生きるか、誰にも分からない要素を念頭に不動産を探すのは、過酷なんです。
そもそも殆どの物件は永住の条件を満たさず、中古は殆ど出ません。その類いの物件の所有者も永住を前提としてるので、中古市場に出てこないんです。ごく稀に中古が出ますが、ほぼ48時間以内に内見予約が入り、1週間以内に決まります。価格も仲介手数料を含むと坪400以上です。実際の建物を確認できるためか、この類いの中古は値上りし続けています。
永住前提ならば住友＋新築＋坪500は、悔しいですが暴利ではないんです。反対に投資前提だと、明らかに暴利かもしれません。
幸か不孝か、シティハウス神宮北参道は私の求める条件をクリアしましたから、契約できた時は長い旅が終わったというか、過酷なマンション探しを終えた安堵感が大きかったです。
国は都心の建築制限緩和を検討しています。つまり、北参道は再建築時に居室面積が増やせる可能性が高い土地なので、ヴィンテージ化してもゾンビ化しません。目白台ハウスとは逆のパターンが期待できるのです。これも投資ではなく、永住を前提とした時のリスクヘッジの1つです。
住友にはあまり強気になり過ぎず、粛々と(最近流行ってますね)北参道を販売し続けてほしいですね。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
