ゼネコンボーイさんマンションなんでも質問スレ

お忙しいところ申し訳ありません。
今、ある物件を購入しようかと迷ってます。
当初は二重床、二重天井の物件を購入予定でしたが申し込む前に価格変更があり９割が値下がり
しましたが当方が希望提出していた物件は変更がなく足元を見られたようでデベに対し不信感を
いだき他の物件を検討することにしました。
新たな物件は二重天井ですが直床でスラブ厚275mm〜300mm(一部約200mm)、LL-45等級のフロー
リングとあり工法はスパンクリート合成床工法採用とあります。
私どもは小さい子供がいるため階下に対する騒音などを心配しております。
防音性のあるカーペットなどを敷こうと考えていますが、これで大丈夫でしょうか？

＞二重床選定時の注意事項
　二重床はその歩行感のよさから、好まれる場合も多いと思いますが、是非「防振際根太」の仕様を重視してください。これで軽量衝撃音がかなり緩和されます。その分、壁際に重いものを置くと巾木より数ミリの隙間を生じる状況となりますが、下階への衝撃音緩和のため仕方ない部分です。しかし、防振際根太になっていても、小物を落とすと、下階では依然として音が響きます。ものが落ちる可能性のある部分では、カーペットなどを敷設される方が、より下階に対してやさしくなります。
　一部のメーカーで、さらにLL値をよくするために、柔らかすぎる支柱ゴムを使用しているケースがあります。歩行感がフアフアするだけでなく、周辺の家具も振動しやすくなりますので、モデルルームでよく確認して、そのような極端な仕様は避けるのでが賢明です。
　最近、二重床の太鼓現象の緩和のために、巾木をフローリングより2mm程度透かしている事例があります。内部の空気を周囲より逃がすためです。これは、少しでも音のトラブルを少なくしたいデベ側の努力の表れでもあるので、施工精度が悪いと勘違いしないで、寛容の目で見てあげてください。
　（本来は、先に紹介した低減量＝0の特認仕様を普及させるのが本道のはずですが、コストアップと工期が延びる要素なので、ほとんど普及していない現実があります）

>>418.の方へ
まさかあの時間帯に質問されている方がいらっしゃるとは思いませんでした。
スラブの仕様は分かりましたが、スラブのスパン＝間口（スラブを支える大梁間の距離）はいくらですか？

>>420.の方へ
二重床への変更は、まず間違いなく却下されます。戸内の床レベルが合わないこと以上に、
仮に戸内すべてを嵩上げしたとしても、バルコニー側とのサッシュとの取り合いが狂ってくるからです。（天井高がその分、低くなることは入居者ががまんすれば済むはなしですが、一住戸のためにサッシュを特注することはまずしません）
また、同じ厚さで同じ遮音性能の「フアフアしない」直敷きフローリングは存在しません。
確かに、最初は若干の違和感もある方も多いとは思いますが、やがてそんなものかと慣れてきます。
例えがよくないかも知れませんが、絨毯とフローリングの順番が逆になり、拭き掃除がし易くなった遮音床工法だと考えてください。
（広い居間と広い住戸面積でいいですね）

ゼネコンボーイさん復活ですね！
早速質問
ゼノコンボーイさんの目から見て
今、都内で売出し中の物件で将来
資産価値が上がると思われる物件はズバリ、ドコですか？
いきなり無茶な質問すいませんｗ

すみません、遅い時間に・・・
いろいろ資料とか見て悩みまっくって毎日寝不足です(^。^;)
スパンですが、どこをみればいいでしょうか？
上層階でルーフバルコニーがあるので・・・
なにぶん土素人ですのでお許し下さい。主人にも確認してみます。

戸境壁からＬＤ→和室→洋室→ルーフバルコニーとなっています。
和室と洋室の間に柱があります。
戸境壁から柱までは7,450ですが、外壁までだと11,050になっています。

>>429　418.の方へ　その１
　スパン約7.5ｍで、厚さ275mmは構造的に経済設計となっている標準的なものです。スパンクリートはその下端部にPC鋼線が緊張状態で打ち込まれている穴あきPC板工法で、長期的なたわみが抑制される分、設計によってはさらにスラブ厚さを薄くすることが可能になりますが、本案件においてはそうではないようです。
同様に、アンボンド工法というのは、現場において、ＰＣ鋼線を内蔵したシース管をスラブ内に中央で下にたわんだ状態で打設し、コンクリート硬化後に、スラブ両端より緊張作業を行い、スラブのたわみを抑制する工法です。このＰＣ鋼線のあるスラブ工法の注意事項は、そのたわみ抑制能力をフルに活用して、スパンに対して限界まで薄くしないことです。このスラブスパン−スラブ厚さのプロポーションが悪くなると、先の>>414-415で記載したように、１次の振動モードの周波数は確かに63Hz帯域（この辺の説明は、>>243-248を参照）より低くなりますが、今度は２次の振動モード（スパン内に２つの弦振動が存在）が大きくなる可能性があり、注意が必要です。
先の購入本でアンボンドスラブが遮音性が悪いと指摘されるのは、たぶん、スラブ厚さを抑えてスパンを跳ばした場合に遭遇したと推定されますが、そのような極限の設計をしない限りは、特に問題ないというか、他のスラブ工法と同様な性能になります。
その意味で、418さんの購入検討物件もスラブの遮音性能は標準と考えてよいと思います。（本当は、間取りの開示があれば、より確かな推測になりますが）

>>429　418.の方へ　その２
＞私どもは小さい子供がいるため階下に対する騒音などを心配しております。
＞防音性のあるカーペットなどを敷こうと考えていますが、これで大丈夫でしょうか？
次に、子供が走ったり、飛び跳ねたりすることですが、この行為による重量衝撃音は、カーペットで防ぐことは原理的に不可能です。ただし、小物落下音とかには有効なので、大切な対策であり、無意味ではありません。和室とか畳があれば下階に音がしないイメージがありすが、この重量衝撃音のドスンドスンの音は、他の部屋と同じように下階に響きます。
　ＧＢは、なぜ日本人の子供は、マンションの中を走り廻る遊びになってしまうのか、考え込むことがありますが、ＤＮＡに刷り込まれているのでしょうか。諸外国でも集合住宅はたくさんありますが、この重量衝撃音の規準を持っているの日本だけのようで、ISOの規準においても、ハイヒールの歩行音を模していると言われる軽量衝撃音測定の規定があるだけです。
　欧米に比べて、共同住宅に住まう歴史の短い日本では、住戸内で走ったり跳んだりしない「しつけ」をあきらめないでしていくことが大切なことだと思います。

>>429　418.の方へ　その３
＞下の階からの苦情を予防するために
・現状のマンション技術では、完全は遮音は不可能なので、入居者全員がそのような意識を持ち、たまに生じる音に関してはおおらかになること。と同時に、お互い不必要な音を出さないように注意して生活すること。
・下階の人との簡単な挨拶を欠かさないように気を付けて、その生活スタイルを阻害しないように子供の遊びを監視すること。
・苦情が出た場合、子供を連れて謝りにいくこと。下階の人が苦情に来た場合は、子供をその場に呼んで、言い聞かせること。（子供の顔を知っていると、下階の方の受容限度が緩和される効果があるらしい）
・できるだけ、梁際で遊ばさせる。重量衝撃音がスラブ中央とではかなり違う。418さんの場合、洋室の方はルーフバルコニーの下階の方の方へ響く住戸になっていると思われます。この部屋のスラブはその住戸のスパンで支えられている設計ですが、外壁によって拘束され、大梁から外壁までの距離が3.6ｍの短スパンスラブと同様な遮音特性になり、洋間での床衝撃は特定周波数での騒音となる可能性がありますので、ここは避けた方がよいかも知れません。もちろん走ったり飛び跳ねない限り、どこで遊んでも問題ありませんが、小物を落とすので、必ずカーペットの上で遊ばせるようにしましょう。

ゼネコンボーイさん、早速の回答ありがとうございます。
大変だぁ・・・スラブ厚、LDは275ですが洋室は200なんです。洋室では音に気をつけるようにします。
扉や窓の開け閉めも響くのでしょうか？窓は3面ありますが全て腰窓です。
この洋室は夫婦の寝室として使うつもりで絨毯を敷く予定はなかったのですが大丈夫でしょうか？
入居の際には上下にご挨拶しに連れて行きます。(上下とも小さいお子さんがいるみたいですし)
子供達には室内で走ったりな跳ねたりしないようにわかるまで注意します。
男の子の性なんでしょうか・・・わけもなく急にジャンプするのって。何が楽しいのやら。
入居時期には小学生になるので落ち着くことを期待しつつ躾も頑張ります。

「直床　200ｍｍ　梁あり」の某ゼネコン仕様の物件を検討していまいしたが、
同じ仕様の他のマンションではほとんど住人同士騒音が問題になっています。
そこでこのゼネコンを避け他の物件を今回検討しています。
２重天井、２重床　260mm　サイレントボイドスラブ　6.7ｍスパン
ゼネコンボーイさんは、直床のほうがいいと述べておられますが、
この物件はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

１０年程昔のことですが、米国の集合住宅の視察調査を旧住都公団の連中としたおり，ワシントンＤＣの建築家から聞いた話ですが、こちらの連中も子供が跳んだり走ったりしないように躾には気をつけているとのことでした。
また、米国の集合住宅の居住のためのガイドラインには、騒音対策として木床の場合は、歩行部分にカーッペットのピース敷きを推奨しておりました。

要は米国でも、騒音問題はあるということですね。以上、ご参考まで

>>434．の方へ
　434の方の指摘するマンションがなぜそこまでよくないかは、実物を拝見・体感しないとなんとも言えないことろですが、、直床であっても、必ずしもいつもよい訳ではなく、へたな業者が施工すると、接合部分の接着材が多すぎて、クッション部分まで漏れてきて、そこの弾力性がなくなって、音がするとかの不具合を生じます。また、軽量衝撃音では、直床の得意とする衝撃音源があり、一方で二重床の方が得意な衝撃源があるのが実状です。ハイヒールを模した試験器では、直床がよい性能を示し、（＝JIS測定値はよくでる）ゴルフボールの落下では、二重床の方がよい性能を示したりします。（ドスンの重量衝撃音は、直床の方が安定してよい性能がでます。）
　さて、ご検討案件ですが、とにかく二重床は、「防振際根太」を確認してください。これをしない限り、常に直床が勝ります。厚さ260mmというのは、ごく標準的なものなので、ＧＢの推奨はボイドの場合は、厚さ275ｍｍ以上ですが、構造上の要請がない場合に、なかなかこの厚さにするケースも少数派なので仕方ない部分です。
このサイレントボイドですが、他のボイドスラブと比較して、特にサイレントな訳ではありません。このボイドには、ハーフプレキャスト板として、現場ではその上部をコンクリート打設するタイプと、現場で型枠の上に組み込む現場打ち込みタイプとありますが、競合製品として前者には遮音タイプの大型矩形ボイドがあり、後者には球形ボイドがあります。

お忙しいのに回答くださり有難うございます。
上階と間取りは同じで下階の戸境壁も当方の腰壁下にありました。
これで安心して物件を購入できます。

ゼネコンボーイ様：

現在、都心湾岸のある高層マンションの購入を考えています。
ところで、このマンションは内廊下なのですが、中層のある階に「ファンルーム」というスペースがあります。その階の上階と下階は80m2の部屋なのですが、ファンルームがある階の同じ部分ではファンルームにスペースを取られるため55m2の部屋が取ってあります。
ファンルームがある階は、マンションのちょうど中層部分の１フロアのみです。同じ階の別の場所にはブースターポンプ室があります（これは上水道用のポンプですよね？）。


ここから本題ですが、
実は、このファンルームの上の階と下の階は値段が安く設定されています。といっても数十万ですが。
ファンルームというのがどのような設備なのか分かりませんが、値段が安くなっているということは何らかのデメリットがあると考えた方が良いのでしょうか？
個人的には、ファンのモーターによる騒音・振動の可能性がある、ということかなと思っていますが、数十万安いことを重視してこの部屋を選んでも問題ないのか、それともやはり何らかのリスクを受容すべきものなのか、お分かりになる範囲で結構ですのでよろしくお願いします。

p.s.
床の構造はボイドスラブ320mm、二重床二重天井です。

>>441.の方へ
　このファンルームは、各階内廊下の換気を行うためのファンでしょう。
デメリットと言えば、通常中間階中住戸の場合、４方の隣接住戸が入居していると、空調光熱費がやや助かるのに、機械室がある場合に、そころの界床に断熱処理があっても、室温維持がやや不利になるということでしょう。
　経験豊富なデベ・（設計事務所）・ゼネコンである限り、ファンの音が住戸に漏れるようなことはしません。（しなるべき防音・防振処理すれば、特に問題なしです）
　万が一、音が気になるようでしたら、デベ・ゼネコンにしっかりクレームしましょう。
そのことで、対策工事を行い、次回より気を付けるようになります。
値段がわずかに安いのは、その我慢料ではありませんので、・・・。
　床スラブとしては、このファンルームと狭くなっている住戸の間は、タワーマンションでない限り、ＲＣ壁で構築し、特に厚いボイドスラブは不要に思われますが、その壁もその階のその場所だけなので、雑壁扱いとなり、他のスパンの住戸と同じスラブ厚さで統一されているようです。
　320厚さは、遮音上ある程度期待してよい厚さですが、二重床の場合、しつこいですが「防振際根太」を確認しましょう。（スパンは、8.4ｍぐらいですか？ＧＢもワイドスパンを推奨します）

ゼネコンボーイ様

ご回答頂きありがとうございました。
参考になりました。

ところで、この物件は三井＋鹿島の物件です。
http://www.shibaura-island.com/#

ダブルチューブ構造で、スパン（内チューブと外チューブの柱の距離でいいでしょうか？）は11m弱あります。
フローリングについては、壁との間に隙間を開けて、、、という説明がパンフレットにありました。

はじめまして。
こちらにタワーマンションのことが（トライスター）出ていたので
私も質問させてください。

江東区埋立地の物件で同じく三井さんのものなのですが
ＳＡＶＥ工法で地固めしてあるので地盤が緩いとされている
埋立地でも比較的地震などに耐えうるものであると聞きました。
かなりの技術を持って造られるものであるというのは分かるのですが
額面どうり信じていいものか悩みます。

とある物件では、芝浦近辺の埋め立て地地盤と今回物件の地盤ではその質は
かなりの違いがあるとの話もＭＲに来ていた人から聞きました。
（週刊誌などのタワーが危ないといった記事を見るとナーバスにもなります）

また、我が家が一番気になる上階からの音について・・
この物件はスラブ200〜220で二重床二重天井に加え階高が高いので
二重天井部分も通常の物件より空間があるので遮音性はかなりあるとの
話でしたが、遮音シートなどは入っておらずまた、掲示板でもよく言われる
太鼓現象によって空間がある分、音が響くのではないかと心配しております。
実際のところどうなのでしょうか？

お忙しいとは存じますがご指南くだされば幸いです。
宜しくお願いいたします。

追加で質問させてください。

上記物件で、私たちの住戸の60メートル先には同じく30階建て位の
建物の建築計画があります。
この場合の日照なのですが、60メートルあればある程度安心していいのでしょうか？
その感覚がイマイチ分からず決めかねています。
ちなみに検討部屋は東向きです。
たぶん新ビルができたらビル勤務の人とのお見合いもありそうです。

もしや、ゼネコンボーイ様はこちらに出没してくれないのかなぁ？
出没されることを熱く希望しています。

長くなるようなら次スレ立てて誘導しておくほうがよい。ここは450レスで収めるのがマナー。

>ハイ。了解いたしました。
気長に待つことにいたします。

420&425です。
ゼネコンボーイさん、詳細な説明ありがとうございました。
スラブ厚と耐震強度の件、大変勉強になりました。
この種の数値は業界平均を知らない通常の購入者にとって判断に苦しむ数値ですね。。。

>４４６、ヒヨドリです。

ゼネコンボーイ様、お忙しい中ありがとうございます。
早速この物件の詳細ですが..

私どもが検討しているのはタワーＢ　３２階建てです。
ちょうどエレベーターホールの横の部屋になりますが

・天井高　　　2620（リビングダイニング）玄関キッチン2350、寝室2500洋室2350洗面2200です。
・階高　　　　見つけることができませんでした。
・床スラブ　　220㎜（フローリング材12ミリ、下地20ミリ）
・フローリング材から床スラブ上面までが250ミリ（防振ゴム支えあり）
・床スラブ下面から下階天井下地材（ビニールクロス）までが280ミリあります。
・住戸間壁は乾式壁136ミリ（ビニールクロス、石膏ボード×2、グラスウール50ミリ、石膏ボード×2）
・地盤についてはｓａｖｅ工法で約AP＋−0〜−11.5ｍ（最浅部約AP−7.9メートル）

このくらいしか分かりませんが宜しくお願いいたします。
また、こういった掲示板に不慣れなものでレスが450を過ぎてしまって
一部の方から厳しいご意見などがあり、ゼネコンボーイさんに嫌な思い
をさせてしまっているのではないかと申し訳なく思っております。
ただ、私が質問をしたときが450に至っていないときでありましたので
ゼネコンボーイさんからのご好意の通り、この話題まではこちらの
スレッドでさせていただければと思います。
どうぞ宜しくお願いいたします。

>ヒヨドリです。

ぜネコンボーイさん、本当にお忙しい中ありがとうございます。
一般のマンションに比べるとスラブ厚はさておき、天井高や二重床二重天井の空間は
今まで私たちが検討したマンションの中では一番の数字でした。
この数字がある程度良いものであるとプロの方に聞いてほっといたしました。
空間があるから、遮音シート無くても大丈夫なんですね。

二重床の部分は、ゼネコンボーイさんがおっしゃる通り、水周りの勾配の関係で
これだけの数字になったとＭＲで聞きました。
この板状形状のＢ棟は、バルコニーへの段差が25〜6センチくらいあるかと思われ
ＭＲで見たときにこんなに段差があるバルコニーは初めて見た！というくらい
ビックリしたのでやはりなんらか構造上そうせざるを得ないものがあったんでしょうね..

地盤についてはゼネコンボーイさんのお暇なときでかまいません。
気長に待っておりますのでどうぞ宜しくお願いいたします！

>ヒヨドリです。

追加で..454にある日照等については仰せの通りどこかスレッドを立てて
聞いてみようと思います。
ゼネコンボーイさんはＢ棟の西が好みなのですね！
実際、ここが一番人だと思います。
けれど、サラリーマン家庭には住宅だけにあの金額は出せないので
たぶんアッパーな方々向けなのでしょう..
私どもはＢ棟東側中層階狙いです。坪単価は不明ですが
こちら→http://parkcitytoyosu.com/modules/myalbum/photo.php?lid=3に
価格一覧がありました。これなら両方の向きの値段が分かるかと思います。
東は安い分それなりだよという意見も掲示板に出ていて（マイナス要因が価格に出ていると）
その部分で悩んでしまっていたんです..。

４６１さん、４６３さんはマナー悪いですよ。
気に入らないなら無視すればいいだけのこと。
この話題に限ってといっているのだから直ぐ終わるのでは？

４５０を超えているほかのスレにも出没してsageれ、っつーのとかコイツわざとやってるだろ
とかいってるんですかねーこの方たち？暇なんですね。

>>４６６さん　新スレッドでどうぞ＾＾
それともこのスレッドがあなたにとって不都合なものですか？

>>466
ほんとに理解してる？？理由。
管理人さんが以前どこかで言ってた「450ルール」についての事も踏まえたほうがいいぞ。
457を見れば目くじら立てることもなかろうて。

ひと段落ついたみたいだからここは終了ということで、新スレに移行しましょう。