マンション管理士に質問しよう！ Part2

見せかけは分厚く重厚で内容は雑な管理規約改正案でしょう。

旧規約はどの規約を対照にするのでしょうか、当マンションは築２６年です
が、これまでの規約改正の総会案は配布されておりますが、賛否の行方を知
る議事録が配布されておりませんが。

どう対応するのでしょうか。単純ではありませんよね。

>4999
規約や細則を改正するには、理事会や総会で改正理由を説明しなければ
ならないでしょう。
規約も細則も全文を、細則の規定がないものはそのひな形をそのまま
記載して配布するだけでは、その分厚い資料を何時間で理事会や総会で
説明するんですか。事前に配布するから読んでおけ、疑問点は総会で
質問しろでは済まないでしょう。
改正をするときには住民に分りやすいような資料を作成すべきでしょう。
それが、改正条文だけの対象表なんです。
マン管士に依頼しても改正分だけの資料は面倒臭いから作らないでしょう。
作ればその条文ごとに検討されるので修正とか検討の時間がかりますから。

>5001さん
全面改正するときには過去の議案書を参考にしなければなりません。
その議案書に条数や条項が記載されていなければ、全面改正するときに
第１条から順に作り直します。
ただ、議案書で改正されていたとしても、新しく入居してきた方に昔の
議案書を全て配布することはできません。
やはりどこかの時点で全面改正をして新しい規約集にしなければならな
いでしょう。
昔の議案が承認されたかどうかはわからないですが、全面改正するときに
矛盾があればそれを改正してもいいと思います。

私は２８年分の総会議案書をセルで記録すいている。規約の設定、変更、改正の
議題だけを抽出して組合と管理会社に議事録の不足分を要求したら返答がない。

規約の設定、変更、廃止の案の対照の旧規約の書面を確認する為です。勿論分譲
時の承認された規約原本の写しもセルに記録はしております。議事録が配布され
ていればすぐに完成するのですが、議事録の返答を待っております。

５００４です。規約の設定、変更、廃止に訂正して下さい。すみません。

>5004さん
あなたみたいな方が規約改正専門委員会のメンバーになれば簡単に
改正分だけの左右対称表の作成はできますし、改正等の条文も簡単に
作れますし、最終印刷時の規約集案もできるでしょう。
しかし、規約と各種細則の全面改正をしてから規約集は作った方が
いいでしょうね。
理事会に問題提起されておられるということですが、理事会も困って
いるんでしょうね。
しかし、いずれその問題は検討されるでしょうから、その時は専門委員会
を設置して全面改正を提案されたらいかがですか。
あなたのパソコンに現行規約や細則が打ち込んであれば簡単にできますので。
後は規約は最新の標準管理規約をひな形として訂正し、細則については
ない者もあるので他管理組合のものを参考にしてください。
細則例
　一般使用細則、理事会細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会所・ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、規約改正専門委員会細則、大規模修繕専門委員会細則等

　
　

>5008
またまたでてきたな、あほが。
規約原本が正本とか訳の分からないことをいってるね。
原本と各年度で議案として提案され決議された改正規約も正式な規約や
細則だというのが理解できないらしい。
改正された規約や細則も正式な規約・細則なんだよ。
だからどこかの時点で全面改正をして今まで改正されたのも含めて規約集を
作成しなければならないといっているのが分らない。
それが規約原本で理事長が署名と日付、押印をして作成する。
分譲時の規約原本はその時点で規約原本ではなくなる。

改定版といいたいのだろうがね。

改定版（規約原本）を基に今後改定があれば改訂版を基本に行っていき
又新しい改訂版（規約原本）を作っていく。
分譲時の規約原本は無用の長物となり見ることもなくなる。
改定版後にできた規約等は議案書に規定されているだけ。

規約原本を紛失するメリットには、どんなものが考えられますか？
常識的には、紛失⇒損になる、だと思うのですが。
こんな場合なら「得になる」という・・・

規約原本が紛失していても、分譲時に入居者には規約原本の写しが
配布されているでしょう。
それを基に今までの議事録案を全て参照し、改訂版を作成し、その一つに
理事長が署名押印して規約原本にすればいいでしょう。
規約原本が紛失していても損得はありません。
分譲時の規約原本の写しを皆さんもっているでしょうから、それに理事長が
署名押印したものを規約原本にすればいいでしょう。

私の管理組合では紛失後に規約の全面改正が行われ、新しい原本を制定しました。
理事長の署名押印だけでは不足らしく、規約改正臨時総会での承認結果をもって
新原本制定の法的根拠とした感じがあるのです。

規約改正の主唱者が途中で原本の紛失を言い出し、本末転倒だと私はあきれつつ、
何か魂胆でもあるのかと。かつての規約違反が、厳密には違反とされなくなる等。

各期の規約の設定、変更、廃止をしたい場合は理事会で総会案を作成して総会に諮る。
その後は、否決されたか、可決されたかの賛否を議事録にしたためて各区分所有者に
配布する。

その議事録の配付を怠ったために各期の総会の規約の設定、変更、廃止の行方が不明
な場合は。組合員からの賛否の確認の為に議事録の配付（閲覧）の請求に応じられな
い時はその総会の案は無効である。

その為の証拠を確保する為にセルに原始規約、各期の総会案、重説、委託契約書等を
記録し登録しておれば即座に総会案が正しいか否かを証明できる。

対照表を作成する為の下準備は組合員として大変重要な事である。万が一法的手段を
講じる事態になった時等は弁護士等にその対照表と配布された議案書等で充分証拠を
説明できます。

又その総会が成立、可決された後であっても対照表によって即座に証明できて便利です。

組合役員や管理会社の不正の発見にも貢献してくれます。

私はその他、区分所有法、建替え円滑化法、適正化法、標準管理規約（単棟、団地、
複合用途等をセルで記録して比較したものを即座に作成できるように準備済みです。

４０１４さん。
私のマンションでも管理会社１０９と第１期の理事長が口を揃えて管理規約原本の
紛失を言い出しました。

５０１４ですが、参考までに一言。
私の知り合いの弁護士は（若手）六法全書を全部セルで記録して法律の制定、改正、
廃止等を登録すれば比較表が出来て便利であるとのアドバイスで、ためしにこの方
法議案書と議事録、規約、委託契約、に対照表を作成してみたら便利でした。

規約原本とかセルとか対照表とか議論が発散したり瑣末なとこに行ってるように感じますね。
要は過去の規約違反を検証するためや、改訂が総会で可決された内容のみ正しく漏れなく反映されているかを確認するため、過去の有効な規約と各改訂時の総会決議内容をしっかり保存しておく必要があるということですね。
当たり前のことのように思いますが、出来ていないマンションが有るとは驚きです。何か裏がありそうですね。

５０１８さんの投稿文言を察すると、相当レベルの高いマンションとお見受けします。
うちは管理会社１０９の管理で相当悪い住民が住んでいて改善するのに大変でした。

>>5018 匿名さん
↑おたくか間抜けなだけ。原本をメンテすればいいだけだろう。

>>5020 匿名さん
どこがレベルが高いのか？
規約最新版を管理事務所で閲覧可能にしたらいいだけだ。毎年の議事録保管は当たり前。
規約の各条項が生きてるか死んでるか判定するのにいちいち議事録なんか読んでられないだろう。わからんのか？

規約の最新版をみればいいといってるけど、毎回管理規約の
作り直しはしないだろう。
規約の最新版というより原始規約しかなく、後は議事録で確認するしか
術がないマンションが多いよ。

規約の全面改正をするのであれば規約原本に代わる規約の案を作成するには、５０２３さんの
仰る通り、原始規約へ遡って規約の設定、変更、廃止の総会案の可否を議事録で確認して作成
しなければならない。

それをしないで作成した総会案に瑕疵があり異議を申し立てられたらすべてが無効になり後日
担当理事は責任追及をされても仕方ない。

その疑いが有るので各期の議事録の閲覧請求を理事会と管理会社にしているが回答が無く総会
の延期の噂がある。

>5024さん
規約の全面改正のやり方は理解されているようですね。
総会の議事録で確認して、それを基に原始規約にプラスして規約は
作成するものです。
理事会も慌てているようですね。
議案書や議事録の証拠書類があるので最終的には裁判にいってもあなたが
勝つでしょうね。
しかし同じ住民同志ですので、できることなら裁判でなく解決して欲しい
ですね。健闘を祈る。

弁護士との証拠を示しての打ち合わせでは、５０２５さんの仰るとおりでしたが、
マンションの構造、設備、立地等を精査するとそんなに頑張っても資産価値に影響
するとは思わないマンションです。大規模マンションですから管理会社は２回目の
大規模修繕工事や設備等の劣化等、を考慮すると魅力的物件ではあります。

つまり、永住できる魅力的マンションでは無く、管理会社の利益の得やすいマンシ
ョンではあります。

お金を出し合って裁判を進める住民もいますが、色々な費用対効果を説明をして、
裁判は避ける方向に考えを替えました。

しかし、分譲マンションは管理を買いなさいと言った悪事例の一つでしょう。

>5016 匿名さん　

>私のマンションでも管理会社１０９と第１期の理事長が口を揃えて管理規約原本の
>紛失を言い出しました。

違う管理会社ですが似てますよねえ。ワルたちには何かメリットがあるはずなのですが。

【当マンションの経過年表】

２０１３年　　　「管理組合保管書類リスト」作成（理事４名＋管理人による書類整理）
　　　　　　　　　★原本紛失など一切報告なし。

２０１７年２月　規約細則全面改正説明会開催。理事長が「原本がない」と突然発表。
　　　　　３月　規約細則全面改正臨時総会開催。すべて承認。
　　　　　４月　理事会議事録が「以前より規約原本がない現状について、現に有効
　　　　　　　　な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、
　　　　　　　　理事長他２名の理事が認めた書面を添付し発行」と記載。

【私の邪推】

全面改正前の規約細則の条文自体に善管注意義務違反などの違法性を指摘される危険が
あったのではないか？　例：（監事）の項に不正発見の際の臨時総会招集の規定なし。
裁判（法廷）レベルでは、
>5008 マンション管理士試験上位合格者さんが書いたように、
>規約原本が正本であり、それ以外は単なる写しである。
の差異（原本と写しの証拠価値の違い）が生じる（？）からわざと「原本を紛失した」？

マンション管理のワルは裁判（法廷）から逆算して計画を立てる傾向があると思います。

>5027
又、朝から寝惚けてますね。
議事録があるからそれを見て全面改正をするんですよ。
議案書や議事録があっても、規約集が改定されてなければないのと
同じことですよ。
理事会でも変更や新設された規約や細則まで把握している者はいま
せんからね。
だからといって過去の議事録全てをチェックして理事会を進めて
いくことはまずないでしょうから。現行規約集だけで判断しますよ。
特に規約や細則は住民は順守しなければなりませんが、途中で入居
してきた者には規約集を配布しますが、過去の議事録まで配布することは
しないでしょう。それでルールを守れとはいえません。

>5028さん
規約原本だけの問題なら、分譲時に配布された規約の写しがあれば
裁判所も最終的には認めるでしょう。
紛失したというのは、議事録ではないんですか？
議事録は組合員に配布されていると思いますが、過去の分まで保管
している者はまずいないと思います。
その議事録がなければ、議案書だけでは可否が分りませんので。
全住民に議事録の有無を確認すべきです。
それがあれば、原本からの変遷は証明されますので。

>5026さん
マンションは管理を買えとはよくいわれています。
しかし、人間というのは目の前の利益しか考えないものです。
例えば、マンションを購入する時には修繕積立金は安い方がいいと思う
者が殆どです。
しかし、建物設備の維持保全にはお金がかかります。しっかりした長期修繕計画
があり、１回目の大規模修繕工事後に計画の洗い直しを行い、大型設備（配管、玄関扉、
エレベーター、高置水槽、消防設備、サッシ等）までも含めた総工事費を算出し、それ
を基に１戸当り月の必要額を算出し積立金の値上をすればいいんですが、将来的なこと
を予測しての値上げは中々できません。
住民は将来のことより現在の値上の方が嫌なのです。
こういうマンションが限界マンションとなっていきます。こうなるともう手のつけようが
なくなります。
少々の値上ではスラム化が防止できないからです。だからといって大幅値上げも難しい
と思います。
借り入れをすればいいという者もいますが、借り入れは１０年間での返済となり、更に
大幅な値上げとなります。
こつこつと将来のために積み立てていくことが、大幅値上げを防ぐことになるのです。

築３０年のマンションの住民の皆さんは、これからのマンションライフをどう考えていますか。
買い替えますか？売却しますか？賃貸に出しますか？それとも住み続けますか？
築３０年ということは、４０歳で購入された方は７０歳になっておられます。
３０歳で購入されたとしても６０歳ですね。

細かい話になりますが、

管理組合の駐車場利用料収入の半分は修繕積立金に入れる旨の規約改正が１０年以上前にあった。
私の理事就任は８年前で、理事会に入る際に管理人から規約細則集（冊子）を渡された。
３年前の総会で、無役の私が「駐車場利用料の半分が修繕積立金に割かれるのはなぜか」と質問。
すると後方の席から「規約がそう変わっている！！」と組合員の怒鳴り声。

その後わかったこと：
私の理事就任（初年副理事長、翌年理事長）の際に渡された規約細則集は最新版ではなかった。
しかし規約改正（駐車場利用料の修繕積立金への繰入）時の議事録には「改正部分を配布」と
あるらしい。私は組合員としてその配布物を保管しておらず、当該改正がなされた記憶もない
ため、上記の質問をすることになった。最新版入手のためのコピー代を請求され、支払った。

ちなみに、怒鳴った組合員は後に原本紛失が発表された時には責任を問うことなく黙っていた。

管理会社等への業務委託内容を大幅に変更したり、委託先（管理会社等）そのものを変えたりしても、管理規約や細則等は前の体制のまま、という「時差」が生じるのですよ。前の体制の不都合な足跡を消すためにも規約や細則を「このマンションの皆様のために」と言って実は自分たちだけのために一新するという企てはありえるんじゃないですか。

>5033さん
駐車場料とかの使用料から修繕積立金に振り替えるのはどこでもやっている
ことだと思います。
ただ、うちの場合は収支予算書で毎年定額を予算化しているだけであり、規約に
駐車場使用料をいくら振り返るとかの規定はありません。
慣例上毎年予算化しているだけですが、別に組合員からの指摘もありませんが、
やはりトラブル防止のためには明確化しておいた方がいいかもしれませんね。
ただ一つ利点としては、もし管理費が不足した場合は、借り入れか別途組合員から
徴収となりますが、この部分を取り崩すことはできます。
駐車場使用料の半額を積立金に充当するという規約は別に悪いことではないと
思いますが、その手続きには問題があったと思います。
今更無効を主張したとしても、結局は振り替えをした方がマンションのためには
プラスになることですので、最終的には現行規約と同じ内容になるのではと
思われます。
それから管理規約の最新版というか改訂版は組合員全員に配布されるものでは
ないんですか？コピー代を支払って入手するのもおかしい気がします。

うちの管理規約もみてみましたが、駐車場使用料については、毎年一定額を
予算化しております。
駐車場使用料は管理費にも充当しているのですが、駐車場振り替えの残分が
管理費充当分となります。ただ、管理費の中で余剰金振り替えとして毎年
同じ金額が積立金に自動的に振り替えられています。この規定もありません。
この余剰金は駐車場使用料によるものです。
どちらも規約では規定されていないのですが、慣例として毎年定額を振り替え
ています。

>5035

駐車場利用料収入総額の半分を修繕積立金に、は雑誌などで推奨される話でもあり、
他の管理組合がそうすることに当然ですが特に異議はないです。

ただ当組合に限っては、修繕積立金分野には専門委員会と設計コンサルタントが待ち
構えていますから、規約変更の経緯を知らない状態で知ると早速質問となりました。

当時は特に「１円でも多く修繕積立金に繰り入れる」傾向がありました。
今も本音は同じでしょう。

>それから管理規約の最新版というか改訂版は組合員全員に配布されるものでは
>ないんですか？コピー代を支払って入手するのもおかしい気がします。
昨年の全面改正後には全員に配布されています。
それ以前はそういうきちんとしたことはやっていない。私が古い版を渡されたのも、
恐らく新規購入（入居）者に渡して、もう在庫が切れていたんじゃないですかね。
コピー代請求は、管理会社と理事会による嫌われ者への制裁でしょう。

毎月の理事会議事録は当マンションでは配布されません。
全戸配布を提案しましたが、「紙の無駄になる」と理事会に否定され、回覧に。
それ以前は、欲しい組合員は管理事務所で料金を払って入手のことと理事会が決議。

私は嫌われ者の筆頭だが、当マンションの管理を目を凝らしてよく見ると、
組合員を従業員のように位置付けていることがわかる。上記「有料化」はその一例。
私のみならず、理事会の活動記録を研究しようとする組合員には敵対的なのである。

管理会社、万歳てか。

やはり理事会、管理会社との信頼関係が欠如していると思われます。
通常は、議案書だろうが議事録だろうが管理規約だろうが、理事長が
オーケーを出せば無条件で管理員はコピーなりして渡しますからね。
通常から専門委員とか設計コンサルタントが決まっているんですか？
特に設計コンサルタントは大規模修繕工事のときには活用しますけど
（設計監理業者として）それ以外の時にいるのはおかしいですよ。
それに、コンサルタントは公募とかして相見積とか説明会を聞きその
都度決めるものですから。
私の知っているマンションで建築士を顧問にしているマンションがあります。
通常の工事の相談としてはいいでしょうが、大規模修繕工事の監理業務
までとなると問題があります。
相見積も取らず設計コンサルタントの報酬を支払うことになりますが
私どもの場合報酬は工事費の４％弱で１年半監理業務や相見積を取るための
共通仕様書の作成等をしてもらいました。
工事期間中は当然毎日出勤して監理業務をしました。
報酬については、競争がないと工事費の１０％とか１５％とかになることも
あります。
うちの当初の長期修繕計画では、工事の全てに監理費が１５％予定されていました。
当然大規模修繕工事時の設計監理費用も１５％でした。それが公募した結果
工事費の４％で済みました。
当然大規模修繕工事以外の設計監理費用はありません。建築士が工事に立ち会う
意味もありませんので。

>5038さん
私は回覧板で理事会議事録が配布された時は、その階の最後に回って
きますので、受取印だけ押印して、台紙だけサインして返却しています。
どうせ回覧板で回した資料等は最終的には破棄するだけですからね。
各階で回覧板は回ってきます。１４階建てが３棟ですので４２の回覧板
ですので、最終的には回収されれば４２の資料が集まります。それを
保管する訳はないので当然破棄するでしょう。うちの場合は欲しい者には
やるように管理員にはいってあります。
うちの場合は大事なもの等は全て各戸配布としています。
それぐらいの経費はたいしたことないですよ。

議事録をもらうのが面倒だったら、パソコンや固定電話からコピーが
できるでしょう。

回覧さえ情報操作に使われます。規約改正の最新情報は、当宅の数軒先にある元専門委員
の家で２ヶ月超、止められました。数ヶ月分を１つにして回覧開始を遅らせればなお万全。

「設計コンサルタント」は一級建築士。当管理組合の顧問的存在で、かつて議事録上では
「顧問契約」との表現がありました。当然、管理業務委託先の管理会社とは別の法人です。

もともとは専門委員会に、現在は理事会や総会に出席しています。常時いるのが当たり前。
実質的に、工事関係はこの「設計コンサル」さんの独占状態です。私が疑問視して以降、
月々のコンサル料を値下げしています（この値下げが後で高くつく。カモフラージュか）。

しかし、それ以外の分野の話（特に管理組合の組織運営）などにもお強いらしく、裏では
入れ知恵してるのかな。理事会に弁護士もマンション管理士も紹介し、組合との契約成立。
私にはマッチポンプ（トラブルの原因を生んでおいて対処でも儲ける）商法に見えますが。

まあ、専門委員会に疑惑の目が向けられれば「小委員会」に改名して同じ役目をさせたり、
会計処理を管理会社と管理員の委託業務とする体制の中で「管理員の相談役」だったりと、
あの手この手をお持ちのようですよ。

理事長を含む組合員に自由意思は認められず、ただ業者の意向あるのみ。
知識は悪い方向にも使える、物理学の知識で原爆もできる。当マンションの「教訓」です。

まず設計コンサルタントを排除すべきです。
理事会にコンサルタントを出席させる意味があるんですか？
理事会は設備関係の議題だけではないでしょう。
それに理事長の権限を強化すべきです。
コンサルタントが常にいれば工事業者の相見積は公平に行われないでしょう。
これがあるからコンサルタントは理事会への介入がやめられないのです。
大規模修繕工事に関してもコンサルの影響だけで設計監理業者、建物診断業者、
建設会社が決まりますよ。今のやり方では。
おたくのようなマンションは全国にも数多くあるようですが、うちのマンション
では絶対考えられないことです。当然管理会社の介入も含めて。

管理会社、設計コンサルタント、業者主導の管理組合とはまた
情けない。
管理組合はお客様なんでしょう。
何故そんなおかしなことが起るんでしょうね。
うちのマンションでは考えられません。
管理組合がお金を払って、管理を委託したり、コンサルにお金を
払ったり、業者も数ある中から選んで仕事を与えているんでしょう。
組合はお客様ということを忘れていませんか？

>>5042
主張があちこち飛びすぎてて何を訴えたいか訳が分かりませんが、問題が多いマンションということだけは伝わりました。

>理事長を含む組合員に自由意思は認められず、ただ業者の意向あるのみ。
ただ、これだけは間違っている。
組合員に自由意志が無いことは有り得ない。コンサルを雇うも、コンサルを理事会に参加さすのも、コンサルの選んだ業者と契約するのも組合員達の自由意志です。理事会も組合員の代表であり、監事も区分所有者も問題視しない場合は組合員の意志です。
所詮、マンションは区分所有者の自主管理団体なんだし、法律に触れない限りは基本的に何をやっても問題ない。区分所有者の3/4が白だと言えば、どんなに黒に近いグレーでも白になりますよ。
だからガバナンスを利かす必要があり、そのためには監事を機能させる必要があると言っているのです。もちろん現状ほとんど監事が機能していないことは承知の上での今後の有るべき論ですが。

高杉良の小説『金融腐蝕列島』、同映画『呪縛』の世界なんですよ。
そうでない５０４３さんのマンションがうらやましい。ぜひそのモラルを保ってほしい。

バブル崩壊のあの時期、朝日中央銀行（ＡＢＣ）は総会屋との縁を切ろうとした。
映画のセリフでもあったでしょう、中堅ミドルの行員が「あそこだけはやめとけ」、
「あそこだけは違うんだ」、そう言った後に「お前ら、駅のホームは真ん中歩けよ」。
そう言って、他の改革派ミドルの「事情を話せば通じる」的な青い考えを否定した。

わがマンションの管理組合員諸氏にはぜひ自由意思を働かせて縁を切ってみせてほしい。
そうしたら私も組合員をバカにしませんよ。おお、見上げたものだ、と感心しますよ。
今は、業者任せの思考停止で恐怖と自由意思の面倒臭さから逃げているように見えます。

私のところでは７年経っても組合の会計帳簿をチェックすることができていませんが、
同じ管理会社と契約してきた都心部のデラックス・タワーマンションの管理組合では、
多数派を形成しなければ契約は切れないと専門家筋に言われていたのにもかかわらず、
１名の訴訟行動で管理会社の方から突如、契約の非更新を通告され、逃げられました。

バレたら廃業の危険があるんじゃないか？　全国的なニュースになるんじゃないか？

マンション管理では「管理会社」を頂点に位置付けた議論がどうしても目立ちますが、
それが子会社ならばその危機を親会社が出てきて救うとか、真実を闇に葬ってしまう、
これが世の中、日本の現実なのかも、と今の時点では感じている次第。

まず現状を認識して、マンション管理のあるべき論をまとめてみることです。
管理会社は、理事会は、総会は、工事の進め方は、規約・細則は等を取り上げ
あるべき姿を確認すべきです。
まず全体像をみてそれから一番の問題点を見つけ出しひとつずつ改革していくべきです。
そしてそれをやるためにはだれがどう動けばいいのか、多数派工作をするには
だれをまず先頭にたてるか、専門家は誰に依頼すればいいのか等を考えてみるべきです。
管理会社、業者、コンサルも犯罪を犯す者はいませんよ。立派な社会人であり家族や会社
もあるんですから。
その改革が住民に理解されれば問題は解決すると思いますよ。チラシをメールボックスに
投函するぐらいの経費は安いものです。それをまず繰り返すことからスタートした方が
いいかもですね。

>>5046
時代錯誤のバブルの話をされましても…。その後、コーポレートガバナンスが重視されてきているのはご存知かな？まぁ現状のマンション管理がバブルどころか鎖国時代ですからね。改革を諦めているなら、思考停止という自由意志を選択している区分所有者達と泥船に乗って溺れることは無いです。早く売って理想の管理が行き届いたマンションに移り住めばいい。

>>5047
途中までは完璧なご意見ですが、最後の2文は>>5046さんには言ってはいけないNGワードですね(笑)

外には住民に現状を知ってもらう術が見つからないと思いますよ。
だから手段を選ばず、まずチラシを各戸配布することからスタートしても
いいかもしれません。
何もしなければ現状維持です。
何かアクションを起こすにはそれが一番の近道のような気がします。
当然その反動も覚悟しなければならないでしょうが。
チラシを投函することによって賛同者が現れるかもしれません。

行動に移すかあきらめるかかな？

監事が正常に機能し、それなりの人材が担当していれば理事の執行活動（管理会社含む）
のチェック、場合によっては臨時総会の開催もできるでしょう。
しかし、現状のマンションで監事に対する人事をどのように扱っていますか。
マンションによっては、監事は理事会に出席を義務つけていないところもあるのが
現状ですよ。議決権もないですしね。
通常のマンション活動が行われているマンションでは、監事はお飾りのポストに過ぎ
ません。
何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいいんではないですか。
理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当することはできません。

>>5051
>監事は理事会に出席を義務つけていない
理事会の適切性を出席(傍聴)で確認しようが、議事録で確認しようが監事の裁量だと思います。ただ、議事録の改ざんや一部議論の隠蔽のリスクを考えると、何回かに一度は出席すべきですし、議事録に疑義が生じる可能性を考え、音声取得・保管を理事会に要望すべき。逆に監事に理事会の開催を通知しなかったり出席を拒否する理事会があれば問題ですね。

>>議決権もない
理事会の議決権という意味であれば、独立性の観点から監事は保持しないのが当然です。議決権を保持する方が問題。監査の基本を勉強した方がいいんじゃない？

>何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいい
理事会の活動に問題が生じたケースにおいて、問題が生じた後に監事の選任制度をその理事会が決定するなんて不可能ですよね？問題を組合員の努力で解決した後の根本原因対策として見直すのは可能だが、問題発生の予防にはならない。他マンションの事例から学び、正常な状態において先手を打つことが必要と考えます。

>理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当する
あなたのマンションが人材不足なのは分かった。負担に対する対価を設定するや、外部から調達するなど工夫のしようもあるでしょう。あと、理事長と監事では、求められる基本知識は同じですが、能力や性格は全く異なるので、適材適所にすればいい。裁判官と検事と弁護士の違いみたいなものです。

管理会社と理事会の確執はあるんですね。
管理会社のフロントがマンションの住民より能力があるとは
思えないんですけどね。
しかし、管理会社に翻弄されるということは、マンション管理に対する
知識を住民はもっていないということでしょう。
本当にやる気を出せば住民には優秀な者がいっぱいいる筈なんですが、
マンション管理に関心がない、時間がないということで関わりたくない
というのが管理会社につけこまれているんでしょう。

>5052さん
監事は理事会の執行活動を監視するのが大きな役割の一つです。
執行活動を監視するのに、理事会に出席しなければただのお飾りになります。
うちのマンションでは、監事は理事会に出席することを規約で義務づけています。
理事会の執行活動に問題がある場合は、次の総会で有能な人材を充当すればいい
でしょう。通常は監事に優秀な人材を優先的に振り分ける必要はありません。
但し、理事会で優秀な監事が専任されるかどうかはわかりませんけどね。
うちのマンションは３５０戸ですので、マン管士、１級建築士、税理士等の有資格者
と併せて会社の役員や医師、商売人、事業家等がいますので、人材には事欠きません。
ただ２年の輪番制ですので、優秀な人材が毎回確保されるとは限りません。
そのために立候補の制度も設けています。
理事・監事の任期は２年で、再度立候補するには５年の間隔が必要となっています。

理事会のメンバーは理事と監事併せて２４名だが、半数交替なので毎年１２名の
理事が誕生することになる。
ということは３５０戸のマンションなので３０年に１回しか輪番制の理事は回って
こないことになります。
マンション総体では人材はいるのですが、如何せん３０年に１回しか回ってきま
せんので、年度によっては人材の偏りがでてきます。
小規模マンションであればもっと人材確保は大変でしょう。同じ者が長年理事長と
かをやると弊害が出てきますしね。

理事会のメンバーが７～８名の小規模マンションでは、その少ない人数の中で理事長や
会計担当、副理事長、監事を選出しなければならないので大変ですよね。
毎回その少ない人数では優秀な人材確保は難しいでしょう。

小規模マンションで管理会社主導になるのは
仕方ないことですね。

>>5054
誰も「毎回監事が欠席」などとは書いていません。ちゃんと読みましょう。

>監事は理事会に出席することを規約で義務づけています
標準では理事(極論は理事長)ですら義務でないのに監事の出席を義務にしてるんですか？欠席時は理事会が不成立になるか監事に何か罰則を設けているのでしょうか？それともただの努力目標？

役員にいかに公平かつ優秀でやる気のある人を選任出来るかが重要ですね。まずは立候補を促すために、最低限拘束時間に見合った報酬を出すことです。その上で理想は立候補+組合員による信任投票ですが、現実的ではないので立候補+輪番補充制にならざるを得ない。すると報酬目当ての無能な役員や悪意ある役員をいかに排除(長期就任の防止)するかが課題となる。

↑こいつ間違いなく管理会社の人間だな。薄給で区分所有者にはなれないんだろうね。管理会社内でマン管士の上位合格を自慢するしか生き甲斐が無いらしい。簡単な資格なのに、レベルが低い管理会社社員が大量にダメもとで受験するから合格率が低いだけなのに、難関資格と勘違いしてるんだろ。
残念ながらそこそこのマンションなら普通に管理会社の社員なんかより優秀な人はゴロゴロいますよ。アウトソースも一つの手段だが、確約の無い頭脳でなく、インソースの役員の手足となる労働者として使うべきだね。
独立し、執行権のない監事だけはアウトソースでもいいが、理事会、一部組合員、管理会社、工事業者等との独立性を誓約させた上で、違反時の厳しい罰則条項を加えるべきだね。

>5061
お飾りの監事に何ができるんですか。
監事の規定を印籠の如く振りかざす者はいませんよ。
特に住民では監事の役割すら知らない者もいるし、仕事が忙しく臨時総会の開催や
ましてや裁判なんて考えられない。
そこまでマンションのために自分の仕事や家族を犠牲にしてまではやらないよ。
マンションの住民には、管理会社の社員より高学歴、社会的信用、知識や所得等
上回っている者は数多くいるでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識、モラール、時間等は欠如してますからね。
これに関しては、日常の仕事として取り組んでいるフロントには勝てません。
だから、管理会社主導のマンションにならざるをえないんでしょう。
それに小規模マンションが外部から人材を求めるには、資金がありません。

>>5062 匿名さん
↑全日本マンション管理士協会に相談すれば
小規模マンションなら格安で引き受けてくれるであろう。

外部監査とかマン管士に顧問とかを依頼するという発想がまず
浮かんでこないのが、管理会社主導で管理がおこなわれている
小規模マンション。
住民は無関心で全てそんなものだと思っているというかあきらめ
ているのが現状では。

点検業務を、管理会社が別の管理会社に再委託する事も、「管理会社主導」の一現象ですね。
所謂、丸投げ。

管理会社が、点検業者に直接発注し、裏で仲介手数料を得ている場合もあるのは承知しています。
が、住民にオープンに、丸投げしている物件がある事を最近、知りました。
(案内文書に再委託された管理会社名を、問い合わせ先として表記)

・消防設備点検
・給水ポンプ点検
・電気系統の点検

>5067
再委託は間接経費が嵩んできますので点検費等が高くなります。
そういう問題があれば、管理組合がその部分は部分管理にしたらどうですか。
それぐらいだったら、理事会で業者を探して直接契約すればいいですよ。
１回契約をすればいいんですから、それぐらいの努力はすべきですよ。
管理会社との契約で総合契約をする必要はありません。
管理組合が直接契約しても、管理員とかはその実施の調整等はしなければ
なりませんので、今までと同じ手続きで点検の前準備等もしてくれるでしょう。

部分管理は委託費を下げるのには効果があるが
管理会社のやる気を喪失させる要因になるかも。

>>5067
組合が管理会社へ工事を委託し、管理会社が工事業者へ実作業部分を再委託すること自体を、そのスキームだけで悪いと判断するのは間違っています。問題になるのは、委託契約で再委託が禁止されている場合、管理会社が工事業者から裏でお金を得ている場合、委託先の選定が公平になされず管理会社への委託が決定されている場合などです。
確かに結果的には管理会社と工事業者の委託契約を分けた方が安くなりますが、管理組合(理事会)は以下のようなリスクや負担を負うこととなります。
・管理会社と工事業者間の調整やもめた場合の仲裁
・工事業者の作業や対応の品質が低い場合の改善要望
・工事業者の倒産
・工事業者の対応が悪い場合の住民からのクレーム受付、対処

もちろん事前に管理組合、管理会社、工事業者間の役割と責任を明確しておけば、これらの問題発生は回避することも可能ですが、それは管理組合(理事会)の責任であり、その能力とリソースがあるのか自体が問題となります。一括発注はこれらを考慮せずに、管理会社(委託先)に任せられるというメリットがあり、コストとのトレードオフの関係です。

そうですね、管理組合自体に能力と力があればいいんですが、そうでないマンション
もあるでしょうし、時間と面倒くさいというのもあるでしょう。
だから自分たちでやればコストは抑えられるがその手間と天秤にかければどちらが
プラスになるかだと思いますよ。

>5070
管理会社が管理会社に工事を依頼しているのが問題といっているんではないですか。
管理会社が工事業者に依頼すべきだといっているのです。
費用対効果を考慮してもその方が１クッション削減できますので工事費は安くなる
でしょう。

マンション管理で一番難しいのは人間関係ではないでしょうか。
当然理事長のリーダーシップが要求されてきます。

>>5073 匿名さん
↑意味わからん
リーダーシップってなんですかね。
こいつは何もわかっていない。

管理会社主導の理事会運営から脱却するには
まず、理事長がマンカン資格を取ることである。
そうすれば、管理業務主任者資格しかないフロントは理事長に従うようになり、
管理会社が危機感を持つと支店のエースがフロントになる。
管理会社は理事会のメンバーをみてフロントを人選している。
管理会社フロントがお粗末な場合は、理事会があほばかりだから舐められているだけのことだ。

マンカン資格→建築士資格の間違い

↑たぶちゃん

たぶちゃんなら宅建で良かろう

たぶちゃんって誰ですか？

なんだ、ニセモノか

>>5076 マンション管理土試験上位合格者さん
合意形成の話だから建築士資格は関係ない。
わかってないね。

合意形成というのはガテン系住民を黙らせることである。
理事長がリーダーシップなんか発揮したらガテン系が反発するので、いかにして管理会社にいろいろ言わせるかがポイントになる。
そういう意味では安易にリプレースはしないほうが良い。

>>5072
「管理組合→当該マンションの管理会社→別の管理会社→工事業者」ということかな？それなら確かに間の「別の管理会社」は無駄な気もするが、金額も作業範囲も決定した後で、「当該マンションの管理会社」が費用内でどういうスキームで工事を実施するかは、品質等に影響を与えない限り自由ですよ。
発注前の見積もり段階で分かっているなら、「別の管理会社」の役割と必要な理由の提示を求め、精査してから選定すればよい。
発注後に再委託をコントロールしたいなら、契約条項に再委託は原則禁止とし、必要な場合は委託元(管理組合)の事前承認が必要とすればよい。

それが出来ないから「管理会社主導」と言っているのか？でもそれは管理会社が悪いのではなく、自分達(管理組合や理事会)が悪いだけですよ。「管理組合無能」の責任転嫁をしないでください。

↑管理会社が管理会社に再委託するのは賃貸マンションではあるけど、分譲マンションでは聞いたことがない。たぶん5070の勘違いでしょう

分譲マンションの管理会社というのは、
基幹事務(出納、会計、修繕の企画と調整)をやるからマンション管理適正化法でいう管理会社なのであって
例えば定期清掃の下請けを別の管理会社がやっていても、単なる労務下請け会社にすぎない。

そう基幹事務は再委託はできないということ。

>5083
管理会社から管理会社へ、それから業者というのは、金額が決まってからであっても
最初の管理会社も利益を取るだろうから、無駄が発生するだろうね。

>>5087
だから、管理会社2社分の利益が乗ってて無駄に見えるかもしれないが、それを見抜けず発注した理事会が無能だっただけ。後から文句言っても遅いよ。
あと可能性として考えられるのは、本当は自社管理する予定で(当然1社分のマージンで)受注したが、管理者の人的リソースを確保できず、自社の利益を削って中間管理会社を入れるケース。利益は出ないが、売上にはなるので、事前に分かっててもそうするケースもある。

>>5089 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

>5088
要するに管理会社に丸投げをしていると高い工事費になるということだよ。
工事に関しては理事が相見積を取るとか、汗をかかないとね。

>5088
小池都知事みたいにカタカナ語を良く使うんだね。
しかし、リソースとはＩＴ業界では使われるけど、マンション管理
で使うのは間違っているよ。

↑あほ
5088があほなのは
管理委託契約は委任と請負が合体した契約であり
基幹事務は委任契約で、
その他は請負契約であることを理解できていないところである。

>>5091
その通り。リソース面や知識面で理事達での対応が難しい場合は、入札禁止(又は制限)にした上の管理会社、専門のコンサル、組合員から選定した専門委員会等に選定・管理の支援を依頼することだね。ただし、癒着や談合が発覚した場合の厳しい罰則条件を付けること。
何れにせよ組合員にマンション管理の最低限の知識は必要で、それを発揮する機会を作ること(知識を持った適任者の適切な役割への配置)が必要。現実は難しいが、まともな反論も出来ずに不要とか外部に委託すればいいとか主張してる人は、管理会社の人か使えない外部マン管士でしょうね。

>>5093 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

↑5088はよほど悔しいようである。

>5094
厳しい罰則を設けるといっても、癒着や談合をしているというのは
分らないしね。
マンションの理事に対しての贈収賄罪は適用されないし。
それを机上の空論というんじゃないかな。
マンションの住民が勉強したり、積極的にマンション管理に参加する
ようになればいいけどね。ないものねだりだね。
小規模マンションで輪番制を採用している管理組合では、人材の確保は
まず不可能ではあるが。
どうしましょう。

>>5094 匿名さん
↑あほ
最低限の知識とはなんなのか？
民間の発注で癒着や談合は問題にはならない。公共事業と勘違いしてるあほ

>>5097 匿名さん
↑えらい
なかなか見識があるひとだ。

＞＞5067 匿名さん　※5067当人です（再投）。
以下ご報告致します。　
《今後の対応》　※結論から記します。
健全・適正な管理運営推進と理事会機能回復に向け、以下の理事会対応及び住民共有の上で、
初夏に行われる総会での会計報告と次年度の予算決議が必要と考える。
　●点検業務費の妥当性の検証
　●中間業者を省略した際のコスト検証（数社に見積もり依頼）
　●他の管理業務の妥当性検証（実態と費用・想定業者・年間の日程）
　●再委託を許容する場合の、基準・ルールの明確化

《点検業務の受発注フロー》
　■不条理：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 管理会社 B（再委託先） ⇔　点検業者
　■合理的：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 点検業者
　
《立場等を補足》
・物件の竣工は昨春で、当方の入居は昨秋。
点検の案内配布は２件とも１月（当方にとっては初）。消防点検は本年度2回目。
・当方の過去の複数の入居物件では、いずれも点検業者と管理会社は直接の受発注関係にあった。
（理事長・監査経験あり、予算・会計報告時の見積もり・領収書が存在した、又毎回では無いが点検初日の開始時はフロントが発注者として立ち会っていた）。

《当該事象の補足情報》　
・第1回目の消防点検は昨年9月頃に完了しているようだが、理事会議事録には「再委託」に関する意見投稿・理事会討議の記録は皆無。
・当該事象を要改善事項と受けとめる可視現象が無いのは、居住者の無関心も一要因と推測される。
・他にも理事会機能不全とも言える現象多数（分譲経験が浅い為か？）。

>>5100 匿名さん
あのね、
管理会社Aが管理会社Bではなくて点検業者に
発注するようにしても、点検業者は管理会社Bの仕事をよそでたくさんもらっていて
管理会社Bに営業協力金を払うのではないかな。
おたくさん、いくつだい？それくらいわからんの？

請負は仕事の完成が目的だから、
管理会社Aに支払う代金に見合った仕事をして
もらったら何も問題はないんだよ。
管理会社Aがデベ契約管理会社だとフロントは年収800万くらいだ。
おたくがフロントの年収は400万が合理的だと思うなら独立系に変えたらいい。

訂正

請負は仕事の完成が目的だから、
管理会社Aに支払う代金に見合った仕事をして
もらったら何も問題はないんだよ。
管理会社Aがデベ系管理会社だとフロントは年収800万くらいだ。
おたくがフロントの年収は400万が合理的だと思うなら独立系に変えたらいい。

>>5101 マンション管理士試験上位合格者さん
あのね。
自らの誤読と状況把握能力の低さを棚上げして、的はずれな見解は控えようね。

ご指摘の点は全く論外の、スレチ。

>>5103 マンション管理士試験上位合格者さん
訂正？
謝罪コメントから、始めなさい。

上位合格者なんだろ。
誤読や状況判断の誤りなど、恥。

>>5104 匿名さん

例えばだが、管理会社Aが点検を直営でやれば納得するのかい？あほ

>>5105 匿名さん

↑請負と委任の違いがわからないことを指摘されて焦ってるあほ

>>5102
知ってる知識をひけらかしたいのは分かったが、論点がずれすぎ。このレベルで上位合格なら、やはり低レベルな資格であり、資格だけでその人を信頼してはいけない典型例ですね。
請負契約でも再委託は制限出来るし、準委任契約でも再委託可と出来る。また、禁止行為(コンサルと工事業者間の金銭のやり取りや管理組合に申告無しでの接触等)とその罰則条項を定めることも出来る。全ては当該契約内容次第。
＞＞5067さんは、二重管理会社の問題を解決したがっているのに、「標準管理委託契約では～」とか笑うしかない。コンサル力ゼロの独立系マン管士はネットで得られる知識しか提供出来ない模様。

>>5108 匿名さん
↑ごまかすのに必死のあほ

管理会社Aが点検業務を管理会社Bに再委託したとしてもそれは管理会社の仕事ではないんだよ。適正化法の管理会社の定義を読んでみたらどう？あほ
基幹事務の再委託だと大問題だけどねw

例えば日本ハウジングは管理会社だが、建設業者でもある。
再委託しても元請けとして引き渡しの責任や瑕疵担保責任があるから、別に問題ない。
弱小零細業者に直接発注したらやすくはなるだろが、5108みたいならひとは倒産に備えて保険をかけろとか、本末転倒なことを言い出すタイプである。あほ

>>5106 マンション管理士試験上位合格者さん
謝罪コメント無しか。恥知らず。

しかも、またまた、的はずれだなあ。
大丈夫かい？上位合格者さん❗？？
投稿名が、淋しすぎるぞ。

管理委託契約に建物設備点検業務項目を見てください。具だくさんである。
内容を組合役員は点検した事あるかね。点検ではなく、俳諧である。
試しに勉強してプロ用語で管理人に質問してください。ご機嫌斜めになる。

管理委託契約に建物設備点検業務項目と詳細は記載してあっても、
費用明細(費用分解）の説明も無ければ、
別の管理会社への委託の有無も記載されていない事が多いでしょう。
　
が、管理会社に指示すれば、費用明細と地域相場・点検業務を行う社名と年間のスケジュール位は提示してきますよ。
適正な費用で請け負っている企業は、同地域の同規模の他物件の実績の提示もします。
点検に限らず、大規模修繕等も同様です。

理事会メンバー・一般居住者だろうと、ビジネスである程度の経験を積んでいれば、
マンション管理士の資格や知識などに頼らずとも、適正な対応が可能である。
マーケティングや商品開発部門に関わっていたら、生産管理上の品質向上・下請け孫請けの企業論理・関係企業のハンドリングなどは出来ます。

尚、管理人にプロ用語で質問する行為に意義などは全く感じません。

>>5110
今回のやり取りでは>>5072がクライアントであり、分かりやすいように、その方の言葉を使って説明するのもコンサル力の一つ。言葉尻を捉えて些末な指摘をするくらいなら、上位合格のプライドにかけて有益なアドバイスの一つでもしてみろよ。


それで、>>5100の件だが、もう支離滅裂過ぎてどこから突っ込んでいいか分からない。

>健全・適正な管理運営推進と理事会機能回復に向け、以下の理事会対応及び住民共有の上で、初夏に行われる総会での会計報告と次年度の予算決議が必要と考える。
→目的は何なの？「次年度以降は点検工事費用の妥当性を検証した上で発注すること」ですかね？
もしそうなら、再委託(厳密には点検業者が再々委託先になること)の件は本論ではないので置いといて、以下の1点に絞っては？
●点検業務費の妥当性の検証 （B社を中間に含まない場合のA社の見積り、B社直接の見積りを含む複数社の見積りを比較）

書きぶりを見ていると役員ではないようなので、あまり高望みはせず、シンプルな依頼を理事会にしないと何も好転しないよ。

>>5114 匿名さん
↑あほ
すまんが、こいつの文章は意味がわからないw

>>5114 匿名さん
↑あほ
こいつは勝手に勘違いしてるが、
私はマンカン資格でコンサルしてるつもりはない。
マンカン理事長ではあったけどw
管理委託契約の文言を読み間違えてるから教えてやったまでである。
管理委託契約の労務請負の部分は再委託しても問題ない。実際に作業するのが下請け作業員で何が問題なのか？元請けは保証という大事な役割があるのだ。わからんのか、あほ

>>5112 職人さん
↑あほ
おたくのマンションの管理会社のレベルが低いだけだろう。
一般的には年一回、写真付きの報告書が理事長に提出されるのが普通だ。

>>5111 匿名さん
↑あほ
何が的外れなのか？
労務請負で再委託は当たり前。
復委任はダメなんだけどね。
このへんのリーガルマインドみたいなものは民法総則から勉強しないと身につくはずはないから、おたくがわからないのは無理ないかもしれないがw

>>5114 匿名さん
●点検業務費の妥当性の検証 （B社を中間に含まない場合のA社の見積り、B社直接の見積りを含む複数社の見積りを比較）

↑あほ
この感覚におどろくねw
委託先の社員の月給の妥当性から検証しないと、こいつの求める答えは出ては来ないだろうw

中途半端な知識と無駄なやる気だけあり、コミュニケーション能力のない理事長だけはマジで勘弁して欲しい。

管理会社の求人広告を見てフロントとか管理人の月給を分析して見たらどう？
独立系だと最低時給で求人がでていたりする。
平日9時から５時まで出勤で月給13万ちょい。
管理会社に管理人経費として30万、40万払ってたら直接雇用したほうが得だろうw
再委託がそんなにいやなら検討すべきであろう。

年収800万円の管理人ってどこの管理会社？

>>5114 匿名さん
会議の進行役を担当しても、直前の発言しか意識出来ないタイプだね。

過去の発言やその意図や立場とかを、推し量る力が無いから、会議も踊る。
自分は上手く仕切っていると思い込んでいるが、誤った方向へ誘導し適正な解も得られない。

>>5121 マンション管理士試験上位合格者さん
どこの地域の給与額なのか？
全国展開の管理会社か、ローカルか？

人件費を語る際の基本的な大前提が欠落している。

単なる自分大好き、他者と隔絶されてる人間像が浮かぶ。

独立系の管理会社とデベ系の管理会社では、社員の給与に大きな差が
あるのは事実ですね。
それが影響して優秀な人材の卵は採用することができます。しかしその人材が
マンションのためにどれぐらいの仕事をしてくれるかは分りません。
どこの会社にも優秀な者もそうでない者もいます。ただいえることは、労働
条件のいい会社には優秀な人材（学歴）が多いのは間違いありません。
しかし、その給与水準を維持していくためには、管理委託費や工事の紹介料等
で収益を上げていかなければなりません。
問題はそれに見合った仕事をしてくれているかということになります。
費用対効果という観点からみて、デベ系に任せると流石高い委託費を払って
いるだけの仕事とサービスをしてくれてると住民が思えばそれはそれであり
でしょう。一流の管理会社に委託しているという安心感やステータスもあるでしょう。
独立系の管理会社にもいいフロントはいますよ。そういうフロントにめぐり
あえたらいいでしょうが。
デベ系と独立系のサービスの差って何で判断すればいいんですか？

>>5125 匿名さん
話題の対象は、社員と言うより管理人です。
その多くは、正社員では無い場合が大半を占めると思いますよ。

>5126さん
上位合格者さんがいっているのは、フロント、管理員のことをいっているんでは
ないですか。
収支報告書で掲載されている管理員人件費がそのまま管理員に支払われるのでは
ないでしょう。
その中には福利厚生費、教育費、管理会社の利益等が含まれるのは当然でしょう。
管理員に問題があれば、理事長が管理会社に交渉すれば教育や注意もしますし、
人事異動も行いますよ。
マンションにとって重要なことは管理員ではなく、フロントの良否が問題では
ないでしょうか。

>>5127 匿名さん
点検業務の再委託の適不適を論じていたと思います。

>>5121 上位合格者
この投稿では、地域も属性も想定不明のまま、具体額を提示してまで管理員(＝管理人)の給与に言及しています。

挙げ句、管理員の直接雇用？なる珍説まで、飛び出す程の厚顔。

本論から大きく外れている事は、明らかですよね。

>>5127 匿名さん
フロントの良否も関心事ですが、それを決定付ける企業の評価と選定が課題ですよね。

新築中古問わず物件選定時には、管理会社を選べます(通常は情報が公開されていますから)
でも、フロントは選べません。

入居後のフロント・管理会社の変更も、現実的には、理事会の判断能力と主導力の有無により様相が異なります。

点検を管理会社から点検業者に委託するのと、管理会社から別の管理会社へ委託し
さらにそこから点検業者に委託するのは、１クッションある分価格の上乗せが
あるのは当然でしょう。
だから再委託をしている管理会社は誠実な管理をしていないというか、マンション
にとって誠実な管理をしていないことにつながるのではと思っています。
それぐらいは管理を委託している以上自分で業者は探しなさいということです。
それが管理会社の役割でもあるのですからね。
管理員の給与自体云々はあまり関係ないのではないですか。再委託の話しは
管理員ではなく、管理会社、フロントの範疇での話しでしょう。

>新築中古問わず物件選定時には、管理会社を選べます(通常は情報が公開されていますから)
>でも、フロントは選べません。

この意味が良く分かりませんが、ただフロントは相手が決めることですから
選ぶことはできません。
しかし、どうしても問題があるのであれば、理事長名で管理会社宛に文書を
送付して交替してもらうことは可能です。
管理会社の変更については、それができる環境や人材がいるかどうかが大きな
分かれ道となるでしょう。

>>5128 匿名さん
↑あほ

同じ地域の同じ職種で求人の条件を調べてみたら良かろう。
沖縄と東京の給料が違うの自明のことだ。わからんのか？あほ

>>5124 匿名さん


同じ地域の同じ職種で求人の条件を調べてみたら良かろう。
沖縄と東京の給料が違うの自明のことだ。わからんのか？あほ

>>5130 匿名さん
↑あほ
直営より外注化したほうが安い場合もある。
問題なのは管理組合が発注するときに
どうしてそこにその価格で頼んだかである。
専有部分に入るのであれば価格より信用重視となるであろう。

点検とかよほどぼったくりでない限り、管理会社に頼んだ方がいいに決まってると思うが。
見落としてあとから事故になったような場合、中間業者、実際の作業者がどこであろうがあまり関係がない。横浜の建て替えマンションと構図は同じこと。保証するのは元請け三井不動産であり、下請け旭化成なんかは管理組合には関係ないことだ。

>5134
あほですね。
直営より外注の方が安い場合がある、そんなこともあるでしょう。
私は一般論を述べているだけですよ。
点検の場合専有部分に入るので信用云々は関係ないことです。

>5135
点検ごときで建替えとかに発展することはないけどね。
例えば雑排水管の高圧洗浄時に、下階が詰まっていてそれが原因で
漏水が発生した場合、賠償保険をどこのを使うかということになるが、
うちの場合はマンションの総合保険ではなく、業者の保険を使ったけどね。
これは業者が高圧洗浄は下の階から順に上の階をするのが普通なのだが、
上階から洗浄したために漏水が発生したのが要因ということだった。

>>5130
>だから再委託をしている管理会社は誠実な管理をしていないというか、マンションにとって誠実な管理をしていないことにつながるのではと思っています。
→可能性は否定しないが、これ単独で騒ぎ立てるのはちょっと行き過ぎでしょう。

>それぐらいは管理を委託している以上自分で業者は探しなさいということです。
→同じことは理事会(管理組合)にも言えますね。

>それが管理会社の役割でもあるのですからね。
→価格や品質等を考慮の上、適切な委託先を選定し契約するのは管理組合(理事会)の役割でしょう。あなたのマンションでは、そこまで基本のマンション管理委託契約に含んでいるのですか？

>>5131 匿名さん
評価が低い或いは過去の居住体験から、特定の例えば、109ｺﾐｭﾆﾃｨｰが管理する物件を徹底して忌避して物件選定・購入するという行為を理解する事は出来ますよね。

では、そのような方々が入居後に109ｺﾐｭﾆﾃｨｰが再委託を受けている事実を知ったら、残念に思いますよね。
それは、想像出来ますよね。

フロントについても、分譲の複数回の住み替えで、優秀なフロントしか接した事が無い場合は、自ずと期待値があがります。

想定以下の対応力のフロントだと判明した時は、残念に思いますよね。
状況によっては、変更の要請等のアクションを起こすでしょう。

私の場合は、今までが非常に幸運だったのでしょうね。

>>5139 匿名さん
マンション管理適正化法74条で
基幹事務の再委託は禁止されている。
あほ

>>5136 匿名さん
↑専有部分に入る点検に、業者の信用は関係ないとのたまうアホ

ここでの「再委託」は「点検業務についての再委託」である事は、
大多数の方々に共有されている事と思います。
極々一部の方を除きますが。

既述ではあるが、上記の状況も踏まえて記述します。
当該管理会社Ｓは大阪本社、「点検業務の再委託」を請負った管理会社Ｔは在京。
Ｓは、当地方都市に支社を保有し、当地を核とした広域経済圏内には、
親会社が施工した物件（約20件強）を管理している模様。
Ｔは、電鉄系企業を中心に全国に不動産・物販・ホテル・サービス業・情報等の
一大企業グループを形成し、規模はＳを悠に凌駕するものである。
Ｔが全国展開する企業力と既存のインフラを活かして、
「中小規模の管理会社の点検業務の請負い」を、事業化している事も想像出来る。

そのような背景から、Ｓ及び親会社が当地域に進出する過程で
”初動の一定期間”において、「点検業務の再委託」を行う事は理解出来る。
　
歴史的にも、類似の企業行動は存在し受給の両サイドに利点があった。
（外資が日本企業を代理店として市場開拓した後に、外資本体が上陸・本格展開する等）

ただ、その行為が許容可能であるか否かは、
居住者の求めに応じて、Ｓの説明が行われ、居住者による適不適の判断が必要だと考える。

一般的な管理委託を基準とした場合、イレギュラーと捉えられる
「点検業務の再委託」が解消される想定条件も確認したい点です。

尚、当事案に関しては、有意義な最適解を得るべく
知見豊富な事業者との接点を確保しました。
今後は、この板を引き続き傍観させて頂きます。

>5142
何をいわんとしているか全く理解できない書き込みだね。
もっと文章力、表現力を高めてください。

>5138さん
分りやすくいいますと、雑排水管の点検時期が来た場合（当マンションは２年に１回)
私どものマンションでは、管理会社推薦の今までの業者にプラスして理事会が選んだ
業者から相見積をとります。
そして安いほうの業者に決めています。
当然見積もりの前提条件は同じ仕様としています。
点検日数は４日間プラス予備日を２日とし、内視鏡カメラについては、１０戸に１戸の
割合で点検することが相見積の条件です。
出てきた業者選定の最終判断は理事会が行っています。

>>5143 匿名さん
単純に君の能力の問題でしょ。
それを公言するのは、恥ずかしいよ。

>5145
理解できないというより、読む気になれないので読んでない
ということだよ。
文章表現能力を高める訓練をした方がいいね。
折角努力して書き込んでも、相手に読んでもらえなければ何の
意味もなさないからね。それこそマスターベーションそのもの。

>>5143 匿名さん
私も5142の意味がわかりませんw

たぶんだけど、点検と言ってるが、実際は
雑排水管清掃であり、東急は自社管理物件は
在宅の多い土日にして、平日は他社管理物件を格安で引き受けているのではないか？
点検業者は稼働率が上がり、値引きして引き受けてもメリットは大きい。

たぶん、口語体に慣れ親しんだ方には、議事録やビジネス文書が苦手なんじゃないかな。

＞＞5148 マンション管理士試験上位合格者
政府が「働き方改革」を推し進める状況下で、土日の点検業務を行う企業は稀です。
　
約20年、現在に至るまで、首都圏や地方都市に何度か住み替えしていますが、土日の点検は皆無です。（消防点検、給水ポンプ点検、排水管清掃等）
共働き世帯の少ない、平日在宅率が高いマンションに暮らしていたからでしょうか。

点検業者も、土日にフル稼働するならともかく、部分稼働になる位なら平日だけの安定稼働の方が、長期的に一定の生産性が維持出来る筈である。
　
又、東急クラスの企業規模ならば、CSRの観点から土日の点検実施は避けるでしょう。
点検業者の土日稼働の主原因が、東急の発注によるものだと認定されれば、厚労省側から何らかの処分を受けます。
そのようなリスクを避ける為にも、土日の点検業務の推進は行われないでしょう。

政府が描いているのは働き過ぎを是正し、サービス産業・一部の社会インフラ関連従事者以外は、土日は休業し外出して活発に消費活動を行う環境です。

＞＞5150: 匿名さん
東急管理物件（アルス）に住んだ事あるけど、点検は全て平日でしたね。
たぶんだけど、管理員は日曜と火曜日が休みでしたね。

土日に点検業務を行う事になると、東急コミュニティの管理員も
立会いの為に出勤する可能性が高まる事になりますね。

>>5150 匿名さん
↑あほ
おたくの管理組合が舐められているだけ。
金土でやるのが一番よい。
平日仕事のひとも土曜日ならなんとかなるし、平日在宅主婦がいる場合は金曜日に終わるし。

>>5151 匿名さん
↑あほ
文句言わないところは平日で文句を言うところは土日対応になる。

どっちにしても、東急が点検引き受けてるとしたら自社管理物件で埋まらない日程を他社管理物件を格安で引き受けて埋めてやろうとしてるだけだろう。
間に管理会社Bの東急が入るから割高になるのではなく、安くなるのだ。

>>5152 マンション管理士試験上位合格者さん
金曜日に終る？
平日の在宅率が高い場合は？

「金土でやるのが場合が一番よい」と考える管組が多ければ、日程を確保するのも大変だね。

あれ、金曜は平日ですね。
格安で東急が引き受けて点検業者に依頼出来るんですかね。
金土は需要が集中するんでしょ。
支離滅裂。

>5150
雑排水管の清掃を平日だけにするとかノー天気なことをいっているけど、
管理員の休日も土・日は休みにしているマンションばかりではない。
大規模マンションやタワーマンション、グレードの高いマンションであれば
年間を通して管理員、コンシェルジュ、警備員とかも勤務している。
それにね、働き方改革で土・日は働かないようにとの指導があるとかいって
いるが、土・日に勤務している者は数多くいるからね。
公務員でいえば、自衛隊や警察等、民間でいえばデパートやスーパー、娯楽施設、
飲食関係、ホテル、交通機関等
雑排水管の清掃に関していえば、全員がそれに参加するには、平日も土・日も
組み入れないと完全には出来ない事情があるのが分らないのかな。
やはりあほだな。

>>5153 マンション管理士試験上位合格者さん
浅はかだなあ。
東急DT線の急行停車駅の駅近のそのアルスには、東急不動産や同カードの重役も数人暮らしてた。
輪番制で、奥方が理事会役員の時もあった。
そして、全世帯が専業主婦でしたよ。
でも、東急コミュニティーには舐められてたんだね。オモロ。

>5150
ちなみにうちのマンションの場合は、水・木・金・土の４日間と予備日が
２日間取ってある。
時間はＡＭ９：００～ＰＭ１７：００
全員がやらなければ、１戸だけやらないとしてもそこの配管が劣化して
漏水が発生したり臭いがでたりするからね。

>>5155 匿名さん
おたくのマンションの一番いい日は平日なのかい？あほ

>>5157 匿名さん
↑あほ
マクロな話をミクロで返す典型的なあほ
点検業者の稼働率向上はマクロな話だ。
あほ

マンション管理士試験上位合格者さんは、浅はかに同意します。

>>5156 匿名さん
↑えらい
ごもっとも。

>>5161 匿名さん
↑稼働率向上の話を
個別マンションの住民の話で考えるあほ

近所の焼き鳥屋は月曜日だけハイボール100円にしている。
東急が下請け点検業者の稼働率向上のため、他社管理物件の点検を格安で引き受けるのは合理的な話であろう。

マンション管理士合格に、上、中、下位、補の旨の記載はございません。

>>5156 匿名さん
ご指摘の点を踏まえての、投稿です。
前提・与件が異なるのでね。

都度都度、対象を拡大して、異論だされてもね。
そりゃあ、いい時間潰しにはなるね。

>>5164 マンション管理士試験上位合格者さん
それこそ、ミクロ。

>>5156 匿名さん
まるで、
こどもか小学生の反論だなあ。

>5166さん
別に拡大解釈しているつもりはないけどね。
あなたが土日は全員休みましょう。政府も働き方改革を進めていますよと
いっているので反論しただけですよ。
しかし、土日働いている皆さんのお蔭で楽しい休日が送れるんですよね。
ショッピングも娯楽も飲食も交通機関も土日も使えるし、警察や自衛隊は
国民の安全のために昼夜を問わず働いてくれている。
雑排水管の清掃でいえば、全戸の清掃をするためには、平日だけでも、土日
だけでも完遂することはできないんですよ。分かります？
何故全戸清掃をしなければならないかもわかっていないんでしょうね。
それをやるために理事会も管理会社も業者もいろいろ試行錯誤して計画を
立てるんですよ。理事の経験のない者の考えることですよ。

>>5168 匿名さん
まともな反論にみえる。
どこが小学生なのか？あほ

>>5167 匿名さん
↑個別マンションの住民が東急の人間とか
そんな事情がよそのマンションに関係あるのかい？あほ

>>5169 匿名さん
お幸せに。

>5162
反論できないので逃げるんだね。
さよ～なら！

>>5171 マンション管理士試験上位合格者さん
出発点から取り違えてるようだね。
自身も、ご都合主義で、東急よりの目線で騙ってましたがね。

>>5174 匿名さん
浅はかだなあ。
東急DT線の急行停車駅の駅近のそのアルスには、東急不動産や同カードの重役も数人暮らしてた。

↑これがミクロな話だと思わんのか？
あほ

>>5172 匿名さん
↑負け惜しみの一行投稿は見苦しい限りである

雑排水管清掃に限らず、専有部分に入る在宅率、実施率について、消防設備点検も曜日の要素は大きい。
近年は専有部分に立ち入らないで済む火災報知器もあるようだが、点検の見積もり金額は平日は格安で土日は高くなるのが一般的である。

私見だが、鉄筋コンクリートのマンションは延焼はまず考えにくいので、火災報知器が壊れていても問題はない。近隣住民が煙を見て通報するはずで、消防設備点検は格安の平日行い、点検できるできないは問題にしなくても良い

「↑」と「あほ！」から始まる「負け惜しみの一行投稿」は、謎の上位合格資格の職権かもしれません。

上位合格者の発言は的を射ていないことが多いけど、点検の平日/休日の件はまともな指摘だと思うよ。
全戸対象のマンションの点検は、居住者のニーズに合わせて平日と休日の枠を設ける方がいい。休日需要に合わせて点検要員や機材を確保すると、平日は人が余るため、赤字や原価ギリギリでも受注することはあるだろうね。
そういう割引を活用しているなら、単純に管理会社(の経験がある企業)が二重で商流に入っているからコスト面でのデメリットがあるとは断定できない。

延焼は防げるが、消防車による放水の被害は上下左右にピラミット上に拡大する。
怖いですよ。消防設備点検は１００パーセント完了してください。協力しない、
組合員には、規約に罰則規定を設けてでも強制したいです。因みに、私のマンシ　
ョンでは、総合点検、機器点検で、約８０パーセント前後です。１００パーセン
トは、管理会社に命じてはおります。

>>5176 マンション管理士試験上位合格者さん
と、一行投稿で返す奇妙。見苦し。

>>5178 マンション管理士試験上位合格者さん
私見だとしても、酷い発想だね。
こういう考えの輩が、火災を起こしているんだろうね。

>>5180 匿名さん
ということは、需要の多い土日の点検業務は、平日より高額となりますね。

通常は、企業努力で、土日と平日は同額の料金設定していると思います。
ミクロ情報ですが、少なくとも過去の数回のしかも複数地区で、提示された見積もりは、同額でしたよ。

あらためて業者にヒアリングしてみよう。
推論・思い込みで論じられても、無意味。

>>5184 匿名さん
↑あほ
土日と平日を同じ料金にするのが、
なんで企業努力なの？
逆にカルテルを疑うのが自然だね。

余談だが、植栽業者は地域内で価格協定を結んでいるから、安くしたかったら遠くの業者から見積もり取るといいよw

＞＞5185 マンション管理士試験上位合格者
ちゃんと読んで理解するようにしましょうね。

企業努力とは、通常 「一企業の事業の公益性や生産性を向上させる行為」をを指します。
一方、カルテルは、複数企業間の行為ですよね。

上位合格者を名のる事も思考も独特ですね。

うちのマンションでは、年２回の熱感知器の点検は室内に入らず玄関で
できるので、消防点検は業者の都合のいい日にできるし、今まで４日と
予備日２日とっていたのが１日でできるので点検費用は大幅に削減でき
ましたよ。
インターホンの交換のときに、室内の熱感知器の点検を玄関でできるように
したので住民の評判がいいですよ。
因みに、アイホンの一番新しいピクサスが取り付け費用込みで１２０，０００円
だったので、熱感知器も一緒に交換しました。

＞＞5185 マンション管理士試験上位合格者
ちゃんと読んで理解するようにしましょうね。

企業努力とは、通常 「一企業の事業の公益性や生産性を向上させる行為」をを指します。
一方、カルテルは、複数企業間の行為ですよね。

上位合格者を名のる事も思考も独特ですね。

>>5189 匿名さん

↑独自の解釈ですごいね
あほ

>>5184 匿名さん
↑あほ
土日と平日を同じ料金にするのが、
なんで企業努力なの？
逆にカルテルを疑うのが自然だね。

＞＞5186 マンション管理士試験上位合格者
＞＞植栽業者は地域内で価格協定を結んでいるから・・・。

どこの地域のどの範囲を想定してのお話ですか？
価格協定を結んでいる地域は少なからず存在するでしょうが、隣接する地域の業者も同様に行うでしょう。
さらに、その協定の実効性を高めるために、各地域と連携して広域での協定を推進するでしょう。

植栽業者の組合もあるし、協業で公共事業にも関わる事もありますよ。

「安くしたかったら遠くの業者から見積もり取るといい？？？」
利用者のそのような行為を見越して、業者は広域で協定を結ぶでしょうに。

>>5188 匿名さん
↑あほ
火災報知器は耐用年数がないから、壊れるまで使うのが普通です。

>>5192 匿名さん
↑そんなに大規模にやったら捕まりますよw
あほ

>>5192 匿名さん
↑独禁法もしらないらあほ

植栽業者の価格については、逆に遠方の業者の方が高かったけどね。
遠方の業者は当マンションの住民である１級建築士と親しい関係にあるよう
だったがあまりに値段が違うので近くの老舗の業者にしたけどね。

>>5192 匿名さん
↑独禁法もしらないあほ

＞＞5185 マンション管理士試験上位合格者
投稿内容から察すると、上位合格者（何を基準に上位なのか？根拠も不明だが）は、
ビジネスの現場での経験や、マン管士としての実務経験も乏しいようですね。
成果を出したご経験も無いのではと思われる。

そう疑いもなく推測するのが自然だね。

>5193
熱感知器は耐用年数がないから壊れるまで使うのが普通とはまたまた
血迷いましたかな。

>>5196 匿名さん
↑遠方の安い業者を探さなかっただけでしょ。
植栽専門業者から見積もりとるのではなく、
ビル管理業者みたいなとこから植栽の見積もり取るといいよ。
しかし、手が違うから出来栄えがどうかはわからない。