シノケン　はどうでしょうか？？？

>>998 匿名さん
都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

411のダイヤモンドの記事だと、どう考えても破綻決定のような気がするが、この記事は嘘なのかオーナーさんがいたら教えて下さい。
35年間空き室無し、家賃下落無し、35年ローン(木造でなくて、軽量鉄骨と言うことですか？)。
あと建物管理費とは設備更新費用と修繕費の積立金と言うことですか？

>>1002 匿名さん
知恵を出すか出さないかで結果は大きく変わりますので、一概には言えない

>>35年ローン(木造でなくて、軽量鉄骨と言うことですか？)。
木造です。金融機関によっては最大35年ローンが組めます。

お返事ありがとうございます。築30年の木造で知恵次第で新築と同じ家賃をとれるものなんですか？
って言うことはあの記事は事実と言うことですか？
事実だとしたら木造アパートで35年ローン、しかもタイトな返済計画、イレギュラーの出来事があったらと考えたら、シビレ過ぎますね、ギャンブル好きには良い投資先と言うことですか。

シノケンは老後の年金代わりと言っていますが
年金で赤字を補填していくことになるでしょうね
シノケンの言われるままにフルローンで始めたら

４年前にシノケンの新築物件を6800万円で購入しました。年間家賃収入は540万円のため、13年で資金を回収できる計算になります。ただし、管理手数料・修繕積立金・支払利息・固定資産税等の諸経費がかかりますので実際には資金の回収に17年かかります。40代で購入して家賃収入をすべて貯金し、退職前に全額繰り上げ返済すれば、豊かな老後を送れると思います。

1007さん
ずいぶんよい物件を購入できたのですね。
土地代込みの6800万円で年間540万の家賃収入が上がるんですから、23区内でも見られない高利回りの物件ですね。
そういう物件を紹介していただけるのでしたらアリですね。

>>1008 匿名さん
そうですよね。やはりマーケティングをしっかりされてるからだと思います。
知恵を最大限に引き出してます

>>1007　匿名さん

4年前のシノケンで6800万円の物件購入し、
諸経費を除いた年間家賃収入540万円で
資金の回収が17年ってことは
かなりの金額、頭金でいれたのでは？

やはり、頭金が無い人にはきつそうですね・・・

>>1010 匿名さん
一概には言えない

>>1007
今4年ですから後数年経つとシノケンから家賃下げろ、敷金礼金ゼロにしろ、
1ヶ月フリーレントにしろ、広告費2ヶ月払えとしつこくプレッシャーをかけられる
ようになりますが、貴殿は耐えられますか？
私はあまりの厳しさにウツ状態になり、損切り売却してしまいました。

1011: 匿名さん

どこをさしての一概には言えないかは分かりませんが、
>>1007の物件は、しっかり頭金を入れた上で全額繰り上げ返済しないと17年じゃ返済終わりませんよー

>>1012 購入経験者さん
そのような市場を理解して購入されましたか？しっかり事前にマーケティングすれば同じ結果にはならないと思いますよ。
自己責任です。

1012さん
ご指摘のとおり、将来に対する不安はあります。しかし、ビジネスではリスクを背負ってチャレンジしなければ、成功する可能性を全く見い出せません。私はリスクを最小限にするために次のような相談をしました。
１.代理店との相談
私が以前に賃貸を借りたことのある大手代理店の店長さんにシノケンの資料を持って相談に伺いました。該当エリアの家賃、入居率、属性、間取り等の消費者ニーズをふまえて総合的にアドバイスいただきました。店長クラスになると膨大な情報量と経験があり、的確かつ厳しい目線で判断できます。
２.銀行との相談
不動産融資専門の支店に伺い、長期的な収支、積算・収益価値、融資可能な物件であるかどうかを判断いただきました。

最終的には、自己責任で決断することになります。アパートの名称や家賃の設定も自分で考えました。近隣のシノケン物件より５％ほど安く設定したため、室の半数は法人契約となり、４年間継続して借りていただいています。他の室も家賃の下落はなく、入居の際、礼金もいただいています。

>>1015 匿名さん
やはり自己責任ですよね。
あなたの考え方には非常に賛同出来ます。
前向きですね

>>1001 マンション掲示板さん

都市部の駅徒歩10分以内の土地であれば入居の需要も下がりにくいし、転売する時のニーズもあるだろうし、金融機関の評価も低くなることはなさそう。

→そういうことなんですね。
何社か提案を受けましたが、立地と融資条件がダントツにいいのがシノケンさんでした。
IOT推しのところは、立地が悪すぎて東所沢駅徒歩17分とか、町田駅20分とかで、そこには人が住むのか？って感じだったのと、団信をつけなくていいと思いますよ。と営業の人にすごい言われて、イヤ不安だから付けます！って言い続けたら金利がコンマ4か5くらい上がって利回りかなり変わりました(^_^;)
a社は、立地はあまり良くないけどIOTのところほどは悪くなく、ただ自己資金を500くらいないと私の場合融資条件おりなくて断念でした。
なので、総合的に考えると
自己資金がなくて立地良く、金融機関からの評価も見込めて売るときも困らなそうなシノケンさんがいいような気がしてます

>>1017 通りがかりさん

賛同します！
やはり待ってるだけではダメですよね！能動的に行かないと！

>>1017
しかし立地の良い物件は利回りが低いので儲かりませんね
儲けるためにやるのではなければいいのでしょうが

ダイヤモンドの記事について誰も答えていただけないのですが。
答えていただけないという事は真実ということですか？
本当だとしたら、どう考えても35年間ほぼ満室なんてありえないし、築35年の木造アパートで新築と同じ家賃は取れないですよね。知恵だけでは20年過ぎの木造アパートで無理ですよ。自分だって選ばないでしょう？同じ立地で同じ家賃で新築でなく築30年のアパートなんて。

>>1020 匿名さん

今その話重要ですか。

>>1020 匿名さん
しかも真実か否かはシノケン様にしかわからない。シノケン様はここには来ない

ダイヤモンドの記事については誰も答えてくれないのですね。
つまり事実と言うことですね。
知恵が足りない、一概には言えない、自己責任。、ならシノケンを選ぶ理由はないですね。
大体賃貸の仲介をしたことがあるだけで、アパート経営の相談なんてのってくれませんよ。利益にならないし。そこに管理を任せる予定でないと。

>>1023 匿名さん

任せる事が甘えだと思います。
資産運用を始めた時点でオーナーしての自覚、そしてプロ意識を持つべきです。
厳しいようですが、自己責任です。

結局のところ、
ここのシノケンに好意的な意見を持っている人ですら、
シノケンのスキームには問題がある事を認識してる訳ですね。

そのため、
任せることが甘え、知恵がないと駄目等の言葉を繰り返す。

なんだかなー

>>1026 マンション比較中さん

投資に完璧なスキームを求める方がナンセンス。完璧だったら世の中の人間働かない。

>>1026 マンション比較中さん

というより、投資は成功と失敗は背中合わせですよね？失敗した方を擁護する気持ちは分からなくはないですが、ここまで企業様を叩くのは気の毒ですよ。買主様も不労所得に目が眩んで押印したのだから、もう少し買主様に対しての教育も大事かも

父の代から不動産賃貸業を営んでいます。大手ハウスメーカーや地元の工務店に建築を依頼し、サブリースで運営しています。建築資金を早期に回収するために屋根には太陽光パネルを設置し売電しています(20年固定買取)。木造で建築する場合、25年で建て替えることを前提として収支計画を立て、25年ローンで借入しています。大規模改修はせず、25年で解体・新築します。木造の場合、築20年を経過すると家賃は大きく下落します。また、木造の減価償却は22年のため、22年を超えるると減価償却費は計上できなくなり、収支は悪化します。また、入居者のニーズも時代によって大きく変わるため建て替えが必要です。シノケンのスキームはすばらしいと思いますが、35年のフルローンを組むことは、様々なリスクをかかえていると思います。立地が良い物件を選び、ある程度の自己資金を入れて借入期間を短くすることが大切だと思います。土地を持っていても、近隣の賃貸物件が急増しているため、経営は厳しいです。

1029さんご意見ありがとうございます。
そうですね確かに償却期間が過ぎたら引くものが減り所得が増えるわけですから、所得税や住民税、国保加入者なら国民健康保険料等が増えて手取りが減るので、頭金が少ない35年返済だと、たとえ満室でも23年目からは自分の金の持ち出しをしないと返済できなくなるかもしれないですね。
私自身、償却期間の事は抜けていましたしいろいろな方法があることを知り。勉強になりました。ありがとうございます。

一部の人からは、一概には言えない、知恵が足りないといわれそうですけども。

>>1030 匿名さん

償却資産の経費計上を知らないとは…
やはりプロ意識と事前マーケティングと知恵が足りないのでは？ 全てが全て一概には言えませんが、購入者側の落ち度も否めない

1031さんは1029さんのお話についてどう思われますか？

私のアパートは都23区内で駅徒歩5分のところにあります。
1K20平米で新築時の家賃は73,000円でしたが、築26年が経ち
今では58,000円になっています。
立地がいくらよくても家賃は必ず下がります。
立地が良いから家賃が下がらないなんてありえません。

>>1033 経営者さん
そこで知恵を出すべきでは？

>> 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
私は30年以上アパート経営していますが、まだまだ未熟者のようですね。
いい機会ですので、経験豊富で優秀な経営者である貴殿のお知恵を拝借できませんでしょうか？
よろしくお願いします。

>>1035 経営者さん

いえいえ、そこまで言われてしまうと逆に恐縮してしまいます。
かしこまりました。お教えしましょう。
まずはマーケティング調査です。該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、すべての賃料、平米単価をリサーチしてください。
終わりましたら続きをお教えします。
お時間かかると承知しますが、お待ちしております。

>>1036 匿名さん
早速のご返事ありがとうございます。
適正家賃ドットコムやホームズ、アットホームで調べた結果です。
賃料：50,000円～75,000円の間
平米単価：約3,200円
お手数おかけしますが、引き続きご教示いただけますか？

>>1037 経営者さん
お返事ありがとうございます。
それはネット掲載情報ですよね？
私が言っているのは実際に決まった家賃です。ネット掲載家賃は相場ではなく大家が勝手に決めた収支の逆算家賃なんです。
この家賃を鵜呑みにしてしまうと、将来的な不動産収支は逆ザヤになってしまうのです。
実際に入居者が決まった家賃を調べるコツは、不動産屋を徹底的に回ってヒアリングすることです。これが本当のマーケティングなんです。

>>1038さん
不動産屋を回ってリサーチするのは一昔前の手法です。レオパレスなど大手企業ではビッグデータをもとにAIを使って瞬時に適正家賃を算定しています。私の地域でも同一地域同一スペックであれば見事に同じ家賃で募集されています。高度情報化社会では、価格だけでなく、差別化できるデザイン、間取り、設備、ブランド力などが重要です。いかに検索条件にヒットできるようにするかとか、小さなスマホ画面の中でいかに訴求力のある写真や動画を表現できるかも重要です。

だね～。
最近の入居者側も、ネットで検索をかけて初めから物件にあたりをつけてから行くのが主流だよね。

これがこの間自分の住む賃貸探しにいくため、
知らない仲介業者を訪れたら、迷惑そうにされたわｗ

>>1038
貴殿が素人であることがよくわかりました。

>>1039 匿名さん
そのやり方だと失敗すると思います。
私は他力本願では成功無しと考えます。
汗をかいて、靴底減らしてこそ価値が生まれます。

>>1042 匿名さん
一概には言えなくない？
w

>>1043 検討板ユーザーさん
どこがですか？

それなら、シノケンにレインズから情報探してほしいとお願いすればいいんじゃないですか？
やってくれるかは知りませんが

>>1045 匿名さん
それをやってしまうとまさに他力本願。
もし投資失敗したら自己責任ですよ。
自己責任ならば自分足でリサーチしないと
納得できないと思います。

>>1038　匿名さん
新築時の家賃から建物が古くなっても家賃下げないのと
マーケティング調査にどういう関係があるのですか？

>>1046 匿名さん
一概には言えないだろ？
君の口癖だけどw

リサーチを試みたところで
本当の事を教えてくれるとは
限らない。
できたとしても君のことだから
イチャモンつけて
まだまだリサーチが甘いです、とか
データが古い、とかどうせ
言うんだろ？

>>1042 匿名さん

おっしゃることもっともです！
簡単に人任せで不動産投資できるなんて、思うほうがどうかしています！
合法な詐欺的商法に注意してください！

都心の好立地だと半径1kmの範囲に数百、数千戸あるのに全部教えてくれるほど
不動産屋は暇じゃないでしょうね

皆さん講師先生の言葉を待ちましょうよ。

該当物件半径1km以内の賃貸物件をプロットし、
すべての賃料、平米単価

これって、
自分の物件の賃料の妥当性を図るときに行う手段であって、
自分の物件の賃料を上げる手段ではないのですから

仮に周りが賃料が落ちていて、
平米単価が落ちてる場合どうするのか
投稿楽しみにしています。

>>1049 通りがかりさん
つまり不労所得と言って購入希望者を騙しているのですね、シノケンは。

>>1047 可燃さん
どうして成功してる投資と失敗してる投資家が居ると思う？

>>1054
なんで話そらそうとするの？

法と規制の網をうまくくぐり抜けた合法な詐欺的商法です。

手を出してはいけません！

後から気づいて裁判しても損害賠償請求もおそらくできません。

このような他人まかせ、あなたまかせのやり方で

不動産投資成功できたら誰も苦労しません！

繰り返します、手を出してはいけません！！

>>1056
つまりシノケン物件を間違って購入してしまった人は
みんな泣き寝入りしているわけですね。
D建託やRパレスやSデイズみたく社会問題化
して初めて被害状況が見えてくるわけですね。

あくまで、合法なのです。
そのとうり、泣き寝入りです。

うまくカラクリができています。

大家さんは経営者なので、消費者保護の規制の力も弱まります。
多分消費生活センターや消費者庁では話は聞いてくれると思いますが、監督指導はしてもらえないと考えられます。

公正取引委員会に、利益が必ずでそうな紛らわしい不当広告であることをみなさんで訴えるのも方法の一つと考えられます。

>>1058 職人さん

そうです。合法です。
これが違法ならすべての投資が違法です。

あとは自己破産すればよろしいのでは？

>>1059 匿名さん

自己破産などと言う言葉を簡単に用いるあなたは非常に軽い甘い考えの方ですね。

取引先や家族など周りのさまざまな関連する人たちに、計り知れない迷惑をかけます。基本的な生活のための財産以外は手放さなくてはならないのです。それから自己破産しても税金はいつまでも請求されます。

また、銀行の借金の処理のために信用保証協会を通じて国家にも負担をかけるのです。

シノケンはそこまで追い込んで、利益を追求する企業なのです。

どうか皆様用心してください。

>>1060 職人さん

追い込んだのはシノケン様ではなく、自分自身ですよ。そこから目を逸らしてらいけません。

シノケンは土地の仕入れが上手で、長期的な需要が見込まれる魅力的な立地の物件が多いと思います。しかしながら、地価や建築費の上昇で販売価格が高くなるとともに、アパートの供給過剰で厳しい収支状況となっています。営業や管理会社の社員も誠実で紳士的な対応していただいています。利益優先で人を騙して販売するような会社ではないと思います。ただし、購入するタイミングが重要であり、高値づかみするとキャッシュアウトする可能性もあります。一方、不動産価格上昇で４～５年前に物件を購入した人は買値と同じか、それ以上の価格で売ることができる場合もあります。家賃収入＋キャピタルゲインを得ることができます。シノケンが良い悪いではなく、購入するタイミングが最も大事です。

あなたの主張は意味の無い言葉のトリックです。このスレを見られている方々が判断されればよいことです。

このおかしな詐欺的商法はたぶん近い将来何らかの形で規制されることでしょう。

良い投資もありますが、くれぐれも悪質な詐欺的商法も存在していますので、皆さまご注意下さい！

>>1062 匿名さん
キャビたるゲインが目的ならわざわざ割高の新築にする必要ありませんね。

>>1063 職人さん

そうやって、自分を責める事が出来ない人は何をやっても結果は一緒です。
コツコツサラリーマンとして働いて稼いでください。資産を持つことは諦めてください

話がずれてきましたね。
早くマーケティングを理解すると家賃を下げなくてすむのかをを教えて下さい。。

>>1066 匿名さん
私もそれにすごく興味があります。
なぜ近隣家賃相場をリサーチすれば
家賃を下げなくて済むのか？

大家さんをやってる人なら
とても興味がある事柄ですね。

教えてください。

私も家賃を下げなくてすむのならマーケティングを勉強します。
具体的な手法と効果を教えてください。

需要>>供給の立地だと確かに家賃は下がりにくいけど、ほとんどは一時的。
みんな狙うから数年経てば需要=供給になる。
マーケティング調査しても無駄。

なんか、回答してくれる人がトンズラ
したみたいですね。
つまりは 35年間
家賃を下げない、ありえない計算の元で
プランを立てる会社は信用できない、
不誠実だという結論でいいですかね。

シノケンさんのホームページでも、同じ駅利用で10年位古い方の物件は家賃が1割位安くなおかつフリーレントが1月ついているから、ﾔｯﾊﾟﾘ家賃は下がる。

シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
家賃も築年数で下がるって。

>>1070
TATERUは家賃下落も見込んだシミュ出してくれる
シノケンはお願いしても出してくれない

2017年の金融庁調査によるとアパートの空室率は築５年では2.6％、10年で7.1％、20年で11.6％となっています。この空室率との比較で良い物件かどうかを判断することができます。ただし、サブリース物件は全貸として入居率100%と計算されます。大手ハウスメーカーのS社は平均入居率96%と公表されていますが、サブリースの比率が高いことも要因になっています。また、フリーレントの期間を空室率に含める会社と含めない会社があり、空室率の定義も曖昧です。

>>1073 匿名さん

7年前に買った時は下落低下加味していたけど。。

>>1075
そのシミュレーション見せてくれませんか？

7年前よりも確実に賃貸市場は悪化しているし、建築コストも上昇しているから今は出せなくなっているのだろ。
採算が取れないのが分かってしまうから。
しかしヤフーに出てくるアパート経営の宣伝は酷いな、そんなに儲かるなら自社で運営すれば良いのにと思うものだらけだな。

私もシノケンで購入した時に、新築時家賃と経年劣化した場合の平均家賃の2つでシミュレーションしてもらいました。会社によっては30年間の年度ごとの収支を修繕スケジュールを含めて出していただけるところもありますが、シノケンには単年度のフォームしかありません。しかし、融資の際、銀行は単年度(新築時)の資料のみで判断します。

>>1078
そのシミュレーション見せてくれませんか？

>>1076 匿名さん

この意見て信用されてないのですか？
失礼では？
あなたの意見の根拠もアップしてくださいよ

>>1079 匿名さん
ですから、相手を信じなさい。
信頼関係が無いと匿名の掲示板は成り立たない

>>1084 匿名さん

別に失礼でもないんじゃないかな？
通常から下落したシミュレーションも作ってたよという話に見せて頂戴って話でしょ。
頼み方はなってないと思うけどｗ

あなただって、例えばシノケンが周りの賃料を考慮せず、物件費用から逆算して賃料を計算してますとから言われたら、証拠だしてって言うでしょ？

>>1077 匿名さん
まったく記されているとうりです。

本当の数字ならべたら、とても採算取れません。何度も記しますが、合法な詐欺的な商売のやり方です。

リーマンショックや東北の震災の後の時期は不動産価格がとても安かったので、シノケンでもソロバン合ったかもしれませんが、外国人投資家が、何も分からず資本を注入しているオリンピック前の現在では、プロの投資家が見て採算がとれる物件は中古市場でも滅多にお目にかかりません。
まして新築ではどう考えても無理です。
35年かけて、不動産投資の借財返済するなんて訳がわかりません！

もう少し待てば、消費税の値上げの後に外国人投資家の投げ売りがはじまります。不動産投資どうしてもしたいのでしたら、その価格下落の時期を待つべきです。もちろんいろんな不動産業者に相談して購入すべきです。シノケンに限らず一社だけですと素人さんの場合、後から考えて損する可能性が大きいです。

購入を迷ってる方で、この掲示板を見られたかたは幸いです！

現在購入すれば、不動産価格が近い将来大幅に下落するので確実に大損します！

手放したくてもなんともならない、出口なしの状態になります。

>>1088 職人さん
金融庁の引き締め、ダメ押しのスルガがあってアパートローンの融資は厳しいから
ここに来るような貧乏人はどうせ融資受けられないでしょ

>>1089 匿名さん
皆さんが自分と同じくらいの年収だと思わないほうがいいですよ

そういえば借入金の返済分の内土地代の分は控除出来ないですよね？
ということは所得税などの税金も家賃収入に対して発生しますよね。それを考えるとそれも試算の内の捕捉位に入れないと生活設計が出来ないですよね。フルローンで買う人は。

>>1091 匿名さん
借入金の元金部分はそもそも経費計上はできませんよ。

さらに、
シノケンのような木造物件で35年融資といった
借入期間＞減価償却期間の物件は
デットクロスを常に意識すべきです。

「デットクロス」の仕組みを理解し、回避する
https://www.kenbiya.com/ar/cl/baby/46.html

>>1091 匿名さん
赤字の場合、土地の利子は経費になりませんが
黒字であれば経費になります。

>>1093 匿名さん

税金云々はスレ違いでは？
新たなスレッドを立てるべき

「現在購入すれば、不動産価格が近い将来大幅に下落するので確実に大損します」とは言い過ぎではないでしょか。全体として大幅に値下がりしても、価格を保ち、健全な賃貸経営ができるエリアも存在します。砂漠の中のオアシスを探しましょう。

失敗したら自己破産しろ、とか
事業やる気がない奴は一生サラリーマンやってろ、とか
他の投稿者の事をローンもおりない貧乏人とか
いう奴って、なんでそこまでシノケン様を擁護するの？
会社関係とか利害関係者以外に、そんなコメントする
理由ある？

>>1096 マンション検討中さん

わたしは関係者ではありませんがシノケン様を擁護します。
賛否両論の掲示板で擁護したら関係者呼ばわりとは短絡的では無いでしょうか。
賛成意見を侮辱しています。
個々の価値観で意見は様々です。
わたしの意見は間違っていますか？

>>1097 匿名さん
自己破産、貧乏人、という言葉は
度が過ぎている。
サラリーマン人生を否定する発言も。

掲示板の存在意義とは

>>1098 マンション検討中さん

シノケン様を否定する意見の方が度が過ぎてると思われますがいかがですか？

>>1098 マンション検討中さん
自己破産はあくまで手段ですよね？

私はオーナーとしてシノケン様を擁護します。シノケンをファーストステップとして不動産投資を始めました。現在では自分で土地を仕入れ、工務店に建築を依頼しています。銀行の融資も０％代で借入できるようになりました。もちろん、失敗もあり不安で眠れないこともありました。今はオーナーとしての誇りや家族の幸せを感じています。内向的な性格の私ですが、大家仲間とゴルフや食事に行くこともあり、コミュニティも広がりました。人生を変えるきっかけを与えてくださったシノケン様に感謝しています。最初に出会ったシノケンのベテラン営業の方に感銘を受けました。今後は若い投資家さんにノウハウを微力ながら提供していきたいと思っています。

>>1102 匿名さん
是非このスレでノウハウを提供していただけるとありがたいです。

>>1096 マンション検討中さん
融資が降りないのは事実です。
私の感覚では、年収500万円以下の人で自己資金5割
年収700万円で3割、年収1000万円以上で2割ないと
融資が降りません。

>>1104 匿名さん
知ってます。
こちらが言いたいのは
この板に投稿してる人は
ローンのおりない貧乏人っていうのは
事実なんですか？
ということです。

>>1102 匿名さん
前向きな意見はポジティブな風を作りますね！私もあなたの意見に大賛成です

>>1105 マンション検討中さん
フルローンという甘い言葉に誘われて勘違いな夢を抱いてしまった方が
多く訪れているのではないでしょうか？

>>1105 マンション検討中さん

それは分からないのでは？

>>1108 匿名さん
それなら
擁護派の人が反対派を
侮辱するのはやめろ！
って話ですよね。

1089が言ってますよ。

>>1109 マンション検討中さん

違います。
私は擁護すると関係者呼ばわりするのが
頂けないと言ってるんです。

>>1109 マンション検討中さん

じゃあ反対派がシノケン様を侮辱するのをやめてほしい

>>1111 匿名さん
具体的にどういうものがシノケンさんを侮辱していることにあたるの？

>>1112 匿名さん
下品な言葉を浴びせたましたよね？
削除されてますが

>>1113 匿名さん
どっちが下品なんでしょうかね？

↓

1089
[2018-04-08 08:41:52]
>>1088 職人さん
金融庁の引き締め、ダメ押しのスルガがあってアパートローンの融資は厳しいから
ここに来るような貧乏人はどうせ融資受けられないでしょ

>>1114 マンション検討中さん
批判する方は投資で失敗してる人ですよね？お金無い人じゃないの？

>>1115 匿名さん
擁護する人は会社関係者ですよね？
お金ある人ってあまりいないよね？

>>1095 匿名さん

ご意見ありがとうございます。

株も不動産の相場も高止まりしている現在、よっぽど、感の鋭い道先案内人がいなければ、
砂漠の中のオアシスは見つけられぬことでしょう。
地図も知識もない素人のサラリーマンの方々がシノケンの口車に乗って痩せたラクダの商隊を組めば、水も食料も尽き果てて、残念ながら砂漠のなかでたちまちに骨と皮だけのミイラとなってしまいます。

現在は持っておられる方は、
売りで利益確定。
持っていなければ、
動かざること山のごとし、
の精神が必要です。

>>1115 匿名さん

わたしは、おかげさまで、不動産投資である程度の財産を築けました。
これも世間の皆様があってのことと、いつも感謝いたしております。

一貫して、シノケンの商法を批判しておりますが、投資で成功させていただいております。純粋に投資で、泣かれるかたを増やしたくないのです。

もし、あなたが投資で成功したいのでしたら、

バビロンの大金持ち

という書物を何度も読まれることをお勧めいたします。わかりやすい良書です。
ネットよりも本を読んで勉強してください。自分の利益だけでなく、世の中の人に貢献できる仕事をして下さい。

つまりシノケンのいいなりで何も分からず購入してしまう人は必ず失敗する
勉強して知恵を絞った人だけが成功するってことですね。

>>1120 匿名さん
語弊がありますが、楽して儲けようとしている輩に明るい未来はありません

>>1121 匿名さん
マーケティングをキチンとすれば
上手く行く、明るい未来がある、って
言いたいのか？

もう飽きたけど、、、そのやり取り。

シノケン肯定なのに、
シノケンの顧客層批判とシノケンのビジネスプランの否定。

この人何やりたいの？？ｗｗ

>>1123 マンション比較中さん

だれのこと？

>>1122 マンション検討中さん

じゃあマーケティングいらないの？
シノケン様の説明だけで事業できます？

>>1125 匿名さん

そんなこと言って話をそらすんだろ？

飽きたわ。

>>1126 名無しさん
そらしてないよ。答えてくれないから再三言ってます。あとタメ口やめて

マーケティングもなにも、シノケンさんが用意したアパートをフルローンで購入するビジネスモデルなんだから、マーケティングは関係ないのでは？

ttp://xn--pckxb4cud.com/2018/04/11/%E9%83%BD%E5%BF%83%E3%81%A7%E6%96%B0%E7%AF%89%E3%83%BB3%E7%95%B3%E3%83%AF%E3%83%B3%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%A0%E8%B6%85%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%83%91%E3%82%AF%E3%83%88%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%8C/
超コンパクト物件が今は人気あるみたいです。
シノケン物件は狭いとはいえ、10㎡以上はありますし
将来的に需要喰われるかもしれませんね。

>>1130 匿名さん
そんなの瞬間風速みたいなもの。
やはり最終的にはスタンダードに戻る

>>1131 匿名さん
シノケンの風呂無しシャワーのみはスタンダードなのですか？

>>1132 匿名さん

風呂はいらないと思います

>>1133 匿名さん
風呂無しがスタンダードなんですか？

三点ユニットタイプですら、
今では客付きが悪くなって
交換する大家さんも多くいますからね。

働き方改革やAIの浸透でいい方向に発展した時、
今より皆が時間にゆとりをとれるようになったら、
もっとお風呂とかも重要になってくるかもしれませんね。

狭小風呂無しって
かぼちゃの馬車物件みたいですね。

>>1134 匿名さん
スタンダードになりつつある

>>1136 マンション検討中さん

揶揄は頂けない

単身者向けの部屋の広さは大きくなっていると思います。私の地域の1K賃貸マンションでは20年前は22-23㎡が主流でしたが、現在の新築物件は27-28㎡が多くなっています。アパートではアイケンとシノケンが単身者向けの1LDK(30-32㎡)物件の数を増やしています。都市部では今後1人世帯が増加しますが、内訳は若者が減り、中高年が増加する構造です。中高年世代は年収が高く、やや広めの物件を求めます。首都圏では採算が合わないかもしれませんが、その他の地域では広い間取りにした方が長期的なニーズがあると思います。

>>1139 匿名さん
清き一票入れます！
的確な表現されている！

シノケンさんのサブリースはどういう条件なのか､ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
35年のフルローンを勧めるのですから、35年間保証してもらえるのかな？

>>1153さん
管理手数料と家賃保証で家賃の２０％程かかります。単身者用の１Ｋは入退去サイクルが短いため、家賃の保証料が高くなります。借入期間内はサブリースが利用できます。サブリースの家賃設定は、通常の家賃より少し安くなります(確実に入居者が決まる価格設定)。余程の高利回り物件でない限り、フルローンでサブリースは赤字になります。

お返事ありがとうございます。相場よりも安い家賃でなおかつ20％も抜かれるんじゃ、誰のためにアパート経営をしているのかわからないですね。

>>1154 匿名さん
用は立地が全てですよね？

立地が良ければ当然土地代も高くなるから､それにみあった家賃設定が出来ないと苦しくなりますよね。
お金に余裕のない人の35年のフルローンは破滅する可能性が高いよな。例えば大地震がおきてアパートが半壊してしまった場合など、それをどうリスクヘッジする術をシノケンさんは持っているのか教えて下さい。

立地が良いと利回りが低いですが入居率は高くなります。
立地が悪いと利回りが高いですが入居率は低くなります。
結局最終的にどっちが儲かるのですか？

>>1157さん
シノケンは創立して30年近くたちますが倒壊半壊0棟です。仙台物件も数多くありますが震度7の地震に耐えたようです。また、物件購入時に地震保険にも加入します。ただし、火災保険とは異なり物件価格の半額までしか補填されません。融資銀行はメガバンクが多いため、万一の場合に返済猶予の相談等応じていただけやすいと思います。地震のリスクヘッジのため、首都圏と福岡というように離れた地域の物件を購入する顧客もいるようです。これは全国に展開しているシノケンのメリットだす。ちなみに東京・名古屋の地震保険料は高く、福岡の２倍です。

>>1157 匿名さん

シノケンさんへ直接聞くしか方法ないよ

>>1158 匿名さん

前者。
稼働率がすべてですよ！

魔法の言葉、一概には言えませんです、はい。

シノケン、やめたがいーです。最悪です

>>1163 名無しさん

あなたの日本語が最悪

管理担当さんへ

>>1164 匿名さんは
スレッドの趣旨に反してますけど、、、

>>1166 通りがかりさん
知恵を出すには、まず不動産屋を回ること

>>1167 匿名さん
知恵出ませんよ、
不動産屋回っても。

>>1168 通りがかりさん
それはその人の資質の問題ですよね？

シノケンのスレなんだから、
シノケンユーザがどうシノケンを使えば成功できるか語れよ。

普通のリーマンに
場合によっては遠方の不動産回れとか
シノケンを普通に利用とするんじゃ成功㍉ポと
行ってるもんじゃねーか。

それとも、それが現状なの？

努力もなしで成功するわけないありません。
シノケンでも同じです。

>>1170 匿名さん

どうでしょうか？とのレスなので失敗談、成功談、両方の面とうれしかったこと、悲しかったことなんでもいいんでないの？
束縛されることなんて１つもない

つまり、安易にシノケンさん任せでいいや、と言う発想の人はシノケンさんに向いていないと言うことですね。

>>1173 匿名さん

そうです。当たり前ですが自己責任です

>>1172さん
質問にお答えします。
〇失敗談
予期せぬ出費があったこと
電波の受信状況が悪い地域のため、ケーブルテレビの使用料を30年分一括払い。
固定資産税も予定額より高い。礼金をいただいても全額シノケンへ支払います。
〇成功談
買った時期が良かったので毎月15万円ほどの小遣いが入ります。
〇うれしかったこと
美しいデザインで何度見ても感激します。特に夜景がきれい。
1LDKタイプは広く(8.5+4.5+ロフト4.5)、分譲マンションに近い仕様の設備。
自分で住んでみたいと思う。
〇悲しかったこと
妻がアパート経営に無関心。シノケンという名前も知らない(笑)

>>1175 匿名さん

貴重なご意見ありがとうございます。
多角的な意見で頗る参考になりました。

>1175 匿名さん
よく奥さんが無関心のまま、決断されましたね。

後々それが原因で仲が壊れるのが嫌だったので、
私は事前に説明を行ったうえで
不動産投資を始めましたよ。（シノケンではありませんが）

どういった場合にリスクが生じる可能性があり、
その際考えうる持ち出しの金額がいくら必要になるから、
繰り上げ返済等にも使わないお金を
○○円くらいキャッシュでもっておくとか、
資料作成して説明して納得してもらいました。

不動産投資に失敗して離婚ってよくある話なので
きちんと話し合って納得してもらうまで始めるできではありません。

>>1178 匿名さん
それは貴殿の価値観です。
押し付けるのはいただけない

>>1179 匿名さん
それはお前の価値観。

>>1181 ？さん

一般市民ですが？

>>1182 匿名さん
福岡？
東京？

>>1183 ？さん

和歌山です。

>>1175
契約更新時も契約手数料をシノケンに支払うのでしょうか？

木造アパートで35年ローンを組むような人はアパート経営はやめたほうがいいよ。
シノケンさんのホームページでも似たような立地だと、10年位古い物件は1割位安い、つまりは古くなるほど家賃は下がる事を前提に収支計画を作らないととんでもないことになる。
金のやりくりが厳しくなると必ず本業にも影響が出てくる。
ここで大勢の人がいわれているように、お金に余裕ないのにシノケンさん任せにしようとしている人はやらないほうが良いよ。
零細大家の私にとって、ぶっちゃけ素人大家が破綻して、格安アパートが増えるのは勘弁だなぁ。買い叩いてアパート経営を拡大する人にとっては良いのかも知れんが。

>>1186 匿名さん
このスレでシノケンよいしょしてる人達は
買い叩き狙いってことですね。

>>1187 匿名さん

よいしょでなく、勝ち組ではないの？

>>1185さん
質問にお答えします。
オーナーは契約手数料を支払っていません
入居者に契約更新料を請求していると思いますが

>>1189 匿名さん
私が契約している管理会社は家賃の半月分の契約手数料です。
入居者は家賃の1か月分を契約更新料として払うので、残りの
半月分はオーナーのものとなります。

>>1190 匿名さん
今ならかぼちゃの馬車物件、かなり安いですよ。
リフォームさえすれば入居付け問題なさそうですし。

東洋経済4/21号は不動産投資サバイバル-大空室時代が来る-の特集でした。地主系大家でも総収支がプラスでゴールできるのはわずか。サラリーマン大家は極めて厳しいという内容でした。昨日、29年度の決算書類を取引銀行へ提出に伺いました。例年ですと「新築の計画はありますか」と尋ねられますが、今年は決算の質問だけでした。融資の引き締めがあり、大手ハウスメーカーの依頼でも融資を断るケースもあるようです。不動産投資ブームも終焉を迎えた感があります。

ま、東洋経済の煽り記事はいつものことでしょｗ

>>1195 マンション比較中さん
シノケンの買い煽りも大差ないっしょｗ

雑誌は、煽らないと売れませんもんね・・・w



シノケンさんにしろ、◯◯にしろ、良いものをちゃんと自分で責任を持って選んでたら、問題ないですよね。

逆に、どこで購入しても、悪いものを買ってしまうとまあ利益出ないかと。（相続など利益目的以外ならそれもありかもですが）


あの事件なんて、銀行サンに責任があるとは全く思えないけど・・・

上の方が書かれているように、今の時期はなかなか良いものが出ないでしょうね〜。



ある程度フィルタにかかった後に提案されるのを何十件も見ても、１件あればほんとにラッキーぐらいじゃないでしょうか。

>>1197 匿名さん

やはり自己責任ですよね

シノケンのアヴァンドもこんな感じなのでしょうか？
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/220917?uiaid=sitx1hvigg&d=20180418

年収10Mで融資相談くる。一般人なんなんだろ。

シノケンさんの入居率98%とというのはサブリース物件、と一般管理物件を合わせてなんでしょうか？それともサブリースだけ？
あとどのくらいの管理物件数に対してのものなんでしょうか？

>>1205さん
シノケンの建売木造物件でサブリースを利用している人はほとんどいません。築浅物件が多いため、入居率は当然高くなります。私の地域では、競合他社の講演会でＳ社(シノケンとはいいませんでした)の実質入居率について著名なサラリーマン大家さんが統計資料をもとに報告されました。98%のカラクリについて理解できました。平均入居率は地域によって異なりますので、それぞれの地域の実態がわかる講演会に参加された方が良いと思われます。

シノケンさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。

>>1207 お助けマン
10年以下はなんとか黒字をキープできるけど、10年以上は赤字になるのですね。


>1072 通りがかりさん
>シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
>家賃も築年数で下がるって。

健全なアパート経営では、家賃収入に対する借入金の返済比率は40%以下が望ましいとされています。諸経費・税金で20％、40%が手元に残る現金となります。しかしながら、20年後に家賃が2割下がり、入居率が80%ほどになると収支トントンで手残りはゼロとなります。通常、銀行は返済比率が5割を超えるような場合に融資は行わないと思います。超低金利で薄利で融資する時代に貸し倒れは絶対避けたいのが本音です。

>>1209 匿名さん
多くの銀行は自己資金3割を要求してきますが
そういう理由なんですね。

融資が厳しくなって不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

実際、シノケンで購入したが
入居率は、５年平均で88％位です。

>>1212 ooyaさん
シノケンフィルターにかかるとその物件の入居率は97%くらいになるのですか？

>1211さん
>不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
>増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

私はライバル会社と比較した場合、生き残れる可能性が高いと考えます。
理由
・長期に渡る増収増益で財務体質の改善や内部留保ができた。
・テレビＣＭにより、多くの投資家が関心を持つ企業となった。
・高い技術やノウハウを持つ優良な子会社を買収できた。
・各支店に営業を配置しないなど、人件費や固定費を圧縮している。
以上の理由で、大きな景気の循環(不況)や危機に耐えうる企業だと思います。
一方で、心配する点
・社長の存在が大きすぎ、次世代のリーダーを育成する必要がある。
・利益の８割がアパート販売事業で多角化が十分に進んでいない。
・急成長した不動産会社で長期に渡って生き残れた会社は多くない。


・

営業さんと物件見て回った時に
物件横の住民が会社の悪口を立て看板に書いて何本か立てていた。
営業さんがそれを見て私に見えないようにすぐ若手ドライバーに指示を出していたが
もちろん一連の無言のやりとりも見逃さずに見ていました。
結局利回りが合わず契約しませんでしたが
駅近一等地に土地を用意できる点はさすがだと思いましたよ。
もちろんたくさんの人が泣いてきた結果なんだろうけど。

シノケンさんの中古物件をみると築浅で利回りが7％以下、10年以上のもので8％位だから厳しいな。

シノケンの物件を融資特約付きで購入しました。
担当者からはフルローン可能だからと説明を受けました。
自己資金はあまりありませんでしたが、シノケンを信じて
購入したのですが、フルローンでの融資はおりず
2割以上の自己資金を出すなら融資OKと言われました。
そんなに自己資金はないので購入をキャンセルしようと
しましたが、融資が通ったんだから今更キャンセルできない
サラ金で金借りてでも自己資金用意しろ、自己資金用意しない
なら会社に通報するぞと脅されました。
最後は消費生活センターに相談してなんとかキャンセルでき
ましたが、みなさんも気をつけてください。

>1217さん
融資特約付きの買い付けで審査が通った場合には、ローンが満額通らなかったという理由で契約を解除することはできません。通常は手付放棄で契約解除することもできますが、このケースでは違約金を請求されることもあったと思います。シノケンは会社のイメージを損なうことにもなりますので円満に解決したと推察されます。

>>1218 匿名さん
契約書には記載してありませんでしたが、フルローンがでない場合は
キャンセルできるという議事録は残してありました。
また、銀行に確認したらお客様が望まない融資はどんなことがあっても
承認しませんという回答がありました。

円満解決と言うより渋々解決と言う感じですね。
契約書にフルローンと言う文言をしっかり記載しないと駄目と言うことですね。。

そもそも融資希望額約6000万円に対して銀行からは4000万しか出せないと言っているわけですから
融資の審査が通ったわけではありません。

>>1217 匿名さん
上場会社がそんな危ない商売するわけないだろ
他社の書き込みも必死ですね

>>1222: 匿名さん
シノケン社員さん、巡回お疲れ様ですｗ　

シノケンの社員は紳士的で顧客を恫喝するような発言はしないと信じています。しかしながら、インセンティブの割合の高い給与体系の会社では、どうしても強引に売ろうとする姿勢が見えてしまうことがあります。

>>1224さんはシノケンさんの関係者の方ですか？
>>1222さんへ、フルローンでアパート投資を進めること自体危ないと思いますが？大手はやっていないでしょ？

>>シノケンの社員は紳士的
実際に購入できた人に対してだけな
購入できなかった人や入居者には893対応

>1225さん
シノケンの関係者(社員)ではありません。
大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
大手の場合、提携先の銀行が多数あり、その中から選択できます。
４年ほど前から金利が１％を切り、昨年は10年固定で0.69%でした。
支払利息の負担が少なくなった分、建築費の回収が3～4年早くなりました。
しかし、30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。駅近の土地オーナーでもこの現状です。

>>1227 匿名さん
シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

＞大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
つまりは土地を持っていない人のフルーロンでの投資はやっていないわけで、
＞昨年は10年固定で0.69%でした。
しのけんさんの勧誘対象のフルローンになるような属性の人で、事業後継者保証人を付けられないような人でもその金利で決済がおりるのでしょうか？
＞30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。
1227さんも資産作りが目的ではリスクが高いってわかっているんですよね？
副業がおかしくなれば、本業に影響が出るのは必至です。それで本業に悪影響が出たら本末転倒です。
ある程度の頭金もしくは持ち出しができる人でないなら、やらない方が無難です。会社員の節税目的ならイデコで十分でしょ。

>>1228さん
>>シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

大手ハウスメーカーは建築費が高くサブリースするのであまり利益がでません。
一方、シノケンは低コストで建築でき、客付け力も高く、高収益です。
また、建築会社としてのこだわりに共感しています。
基礎工事から上棟、完成までの過程で外部検査機関のチェックが入り
厳重な品質管理が行われています。建売の完成物件を買われた方は
そのプロセスを見たり、現場監督からの説明も受けていないと思います。
設計も10㎝にこだわりを持ち、機能的でデザイン力に優れています。
全てにおいて完璧な不動産会社はないので、何を重視して選ぶかだと
思います。

同類項のＴなんて、一軒建てさせると1割が手数料として入るらしいと聞いたから、どんな綺麗ごとでも言って勧誘するだろうな

>>1223 匿名さん
アパート所有者です。

「良い物件を紹介していただくには」というテーマで書きます。
・営業を信頼すること。質問は良いが批判はしない。
・世間話をしながら相手の会社を褒める。
・講演会に参加した時に、講演者が適任であると思えば担当営業となって欲しいと依頼する。講演する人はシノケンに限らず、ある程度のベテラン社員
・希望するエリアと予算を具体的に伝えておく。
「良い物件があったら紹介してください」はＮＧ
・自分のアパート経営に関する目標を伝え、購入する意志があることを印象付ける
良い物件は土地の仕入れの後、すぐに売れてしまいます。いかに川上で情報をとらえるかが重要です。

>>1233 匿名さん

まさにその通り。
得てして言えることは、
他力本願で建てた割には
文句は人一倍言う人は大成しません。

>>1233 匿名さん

騙された側の言い分が

私達は素人です！！

なんて豪語して被害者面する人ってどうなんだろ？
アパート持った時点でプロの経営者となることに自覚ないんだろうな。
楽して儲けるなんて手段があったら
世の中誰も働きません

騙された時は購入前だから素人だろうに

>>1236 通りがかりさん

購入するからにはプロになるんだから
勉強するのが普通だろ。
成功する人としない人の差ってそんなとこ。

1229ですけども、
1233さん、私の問いかけには答えていただけないのですね？
答えてはもらえないでしょけども、ついでに書くとシノケンさんの中古物件を見てみると築浅でも利回りが6～7％しかありません（購入経費を入れない状態で）、新築ならもう少し下がると思います。とても高収益とは言えないと思いますがどうでしょうか？
1233さんみたく属性が良く0.69％で融資を受けられる人ならそれでも良いですが、フルローン融資で金利が2.4％くらいの人だときついと思います。（1億の融資で35年返済で考えると0.69％と2.4％では1.7％違い35年間では返済額が3,500万円くらい違うから）
ここで経営者失格という言葉を連呼している人の言葉を借りるなら、、
どう考えてもフルローン（オーバーローン）の満室想定の収支計画は危険で、そんな計画を立てたとしたならばアパート経営者として失格だと思います。

>>1237 匿名さん
成功者はシノケン物件なんか買わない

>>1238さん
・低金利、高利回りの理由
私は土地代は現金払いで、建築費のみを借入しています。土地を自己所有の扱いにすると低金利のアパートローン(金利0%代)を利用できます。狭小地に3階建で建築するため土地代は安く主に建築費用となります。また、3階建ては利回りが良くなります(2階3階は家賃が高く長期入居者が多い)
・フルローンの危険性
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

>>1240 匿名さん
3階建ては2階建てより割高なので家賃が高くとれても利回りはよくなりません。

>>1241さん
建築技術の向上でアパート・戸建てとも3階建ての坪単価が2階建てとそれほど変わらなくなっています。容積率の高い地域(近隣商業)では3階建てにした方が自己資本に対する利益率が高くなります。シノケンの3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

1240さん丁寧な解説ありがとうございます。
お恥ずかしながらイールドギャップという言葉を初めて知りました。
その考えですと今のシノケンさん広告対象になるようなフルローンを組むような人だとイールドギャップが4％切るような感じになると思いますので、サラリーマンが副業でやるのには大変厳しように思えますが？
1240さんのように余裕があれば金利も安く副業として成功しやすい、逆にフルローンを組むような余裕がない人がやると金利が高くなり副業として厳しいもののように思えます。

1241さん、３階建てだと土地代の事も考えると２階建てよりも利回りが良くなるという事では？（同じ戸数をとろうとすると、３階建ての方が必要な土地購入費用が少なくなるわけだから）

1243ですけども
1240さんの意見は、アパート建築だけを頼むならシノケンさんは良いという意味ですね。

>> 3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

左右はそうでも上下は？

>>1239 匿名さん
じゃあシノケンオーナー様には成功者はいないんだな？

シノケン物件のオーナーって言ってもそれこそ一概には言えない。ただフルローンで買うようなオーナーだと先ほどでたイールドギャップが4％切る可能性が高く危険性が高まると思います。古くなれば家賃も下げざる得ないから年々イールドギャップは小さくなる一方だし。
結果フルローンは失敗する可能性が高いと。

>>1247 匿名さん
金利交渉や借り換えで金利を引き下げることはできないのですか？

>>1246 匿名さん
何をもって成功というかによりますが、このスレはおいしいかおいしくないかということなので
シノケン物件はおいしくないので、成功者はいません。

シノケンさんの提携先金融機関だからオーバーローンで借りられる訳だから、借り替えは難しいんじゃないかな？
完全に無理とは言わないが金利交渉も難しいと思う。
そもそも100万円の資金でアパート経営ができると考えること事態が勉強不足だと思う。

成功とはなにか
失敗とはなにか

不動産投資で成功したかどうかはフローとストックの両面からとらえることができます。前者はキャッシュフローと損益計算書がプラスになっているか。後者は物件の時価評価となります。シノケンで5年前に立地の良い物件を取得した人は買値と同じかそれ以上の価格で売却できるケースもあります。一方で空室率の上昇や家賃の下落で取得価格より大きく値を下げる物件もあります。私はアパート経営でインカムゲインを得ることを目的としているので売却はしません。話は変わりますが、シノケンのオーナーは30代の方も多く、若い投資家にとってはアパート経営という無形の財産(ノウハウ)を得ることになります。しかし、株式と違って金額が大きく、失敗すると次に進むのに多くの時間を要します。不動産価格が高騰している現在「買わない勇気」も大切です。

批判も擁護もＧＷですかね？

>>1253 マンション比較中さん

すまん。
家族サービスが大事なんだ

お勧めの雑誌を1冊紹介します。
家主と地主　出版社 全国賃貸住宅新聞
月刊誌で690円　Amazonで注文できます(送料無料)
私は興味のあるトピックのある時だけ購入しています。
主に地主向けでしたが、最近はサラリーマン大家さんにも
役に立つ情報が盛り沢山です。地域のコミュニティに参加
できる情報もあります。広告ではなく、客観的な立場で
書かれており、実践大家さんのノウハウが詰まっています。
Amazonで星4つ評価の月刊誌です。

実際にシノケンさんが言う98％の入居率の母数はどれくらいあるのかな？

>>1266 匿名さん

シノケンの一棟ものはＬＰガス専用。震災時に復旧が早いとかいって売りにしてるようだけど、今時ＬＰ物件なんて、古くなると競争力がなくなるのは目に見えている。建築時に、ＬＰ業者に設備代を押し付け、シノケンの利幅を大きくしているだけ。築古になると、オーナーが客付けに苦労するのが目に見えるようだ。

>1270さん
LPガスは入居者にとって割高になり、負担をかけることになります。しかし、大家にとって大きなメリットもあります。建築時に都市ガスを設置した場合、工事代は高額です。また、水回りの点検や給湯設備の交換などのメンテナンス費用も負担していただけます。

会社勤めの人からすると、
住居は手当がでるが、
ガスに手当はでないからなー。

まぁ、風呂釜がないから
ある程度の金額で済むかもしれんがね

〉1271さん
大家のメリットなんて借り主にとってはどうでもよいことです。入居希望者に対して大家のメリットがPRになりますか？
LPガスはマイナスポイントにしかならないでしょ。

>>1273 匿名さん
は？大家がメリットないと
アパートなんてやらんよ？

入居者が決まらないと家賃が入らんよ？
誰が好き好んで古い物件でかつガス代も他所より高い物件に入る人がいるのかな？
家賃をそれなりに下げればいる

ネットで部屋探す場合、今時、ＬＰガス物件にチェック入れる人間いないだろう。建築費は、ＬＰガス業者泣かせて安く上げた分のほとんどをシノケンが吸い上げ、少しだけ大家に分配してくれるとだけ。客付けの苦労は大家が嫌というほど味わうことになる。シノケンによる、シノケンの為の手法。昔の大家がやってた方法を、シノケンやタテルが再現しているだけ。

athome,Suumo,Homes等の検索条件で顧客がチェックを付ける頻度の高い15～20項目程の設備は新築時に必ず設置します。大家側が要望するのではなく、ハウスメーカーや工務店のパッケージ商品となっています。一方、LPか都市ガスはあまり問題になりませんし、Suumoでは検索項目として元々設置してありません。さらに大都市圏では備蓄タンクから近いため、LPの価格は比較的安価になっています。結局。大切なのは立地とスペックに見合う適正な家賃が設定されていることだと思います。

>>1278 匿名さん

そうです！その通りです！

Sケンの物件って不動産の情報サイトでドシドシ検索できるんだけど
なんですぐ売り出してるの？
築浅ばっかりだけど
５年未満でも平気で売り出しに出てる
税金関係ないくらい元もとれんのか？
それともキャッシュが回らなくなったとか？
どっちにしてもｺﾜｲネ

〉1278さんへ
シノケン物件はガス代に設備代がもぐらせてあるから、安くならないでしょ？
それとも無条件に変更することができるのですか？

>1281さんへ
途中で契約変更することはできません。シノケンの場合、建築請負契約と同時に管理契約もします。変更すれば契約違反となります。一方で管理を一括委託することによって非常に有利な条件で建築することができました。そのため、近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元しています。

知り合いがシノケンの物件買ってメガ大家になってました。
HMより安く建築できて品質はそこまで変わらないらしい。

羽振りはいいし成功するならシノケンが一番だと思います。
融資が厳しくなっていますが、まだ融資はでますし早く不動産投資をはじめた方がいいです。

>>282 匿名さん
> 近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元
100,000円の物件でようやく5,000円ですか。

都市ガスと電気のセット割での方が、
還元率高そうですね。

電気もガスも同じ会社だから割引あるんじゃないの？
シノケン子会社だからそういうプランないの？

電気・ガスセットだとガスの割引あり
ttps://www.shinoken.co.jp/press/media/view/245

>1284さん
電気代無料物件もあります。
施工：ハウスメーカーＳ社
新築時に太陽光パネル16Kを屋根に設置
1か月発電量平均６万円
４世帯なので１世帯当たり約1.5万円分電気代無料
節電した入居者には残りの金額をキャッシュバック
家賃は近隣の同スペックの物件と同じです。
最新のセキュリティシステムも付いています。

どこの賃貸の話をしているの？

>1288さん
失礼しました。
シノケン以外の物件の記載は
しないようにします。
シノケンに太陽光パネルの設置
を依頼したら断られました。
しかし、最近ではパネルを付け
ている物件もあります。

シノケン物件で購入後に太陽光パネル設置しました。
シノケンには設置するよとことわりを入れて工事は
別の業者であれば特に問題ありません。

シノケンさんの入居率98％の元になる管理物件戸数は何軒位でしょうか？

フルローンで金利2％位だと、6％の利回りで98％の入居率でも10年位たって家賃が1割位下がると赤字になるね。
イールドギャップを説明してくれた方が話してくれたように、新築で8％近くの利回りはないとダメだね。

>>1291 匿名さん
たしか3万戸とかだった気がします、、、

シノケンで建てた知り合いがサラリーマン卒業してました。
年収1700万らしい。

>1294さん
年収ではなく家賃収入ではないでしょうか？
１棟６室で純利益は年間100万程度
自分の土地に建てても年間200万円程度
1700万円の利益を得るには相当の戸数が必要です

家賃収入（売上）とキャッシュフロー（利益）は
違うってやつだな。

昔からの土地持ちでもなけりゃ、
別の稼ぎ口があるかよほどの考えなしか
どっちかやろ。

所詮伝聞なんで掘り下げようもないがｗ

1700万円の年間家賃収入だと1戸6万円として24戸
フルローンだった場合キャッシュは約200万円。
自己資金5000万円で約500万円くらい。
会社辞めて大丈夫なの？

シノケンお勧めの3棟買い増して年間家賃収入1700万って感じだろ？フルローンだと支払いをしたあとは50万くらいしか残らんだろ？空き室がでればそれすらも残らないし、単なる釣りだなぁ。

カボチャの馬車、ゴールデンゲイン、ガヤルドの物件を営業マンに進められていましたが、
シノケンにしてよかったです。融資が閉まり始めてるから不動産投資したい方は急いだほうがいいですよ。

1299さんへ、利回りはどの位とれそうですか。

>>1301 検討中さん
シノケンオーナーもチェックしてもらった方がいいかもですね。

シノケンは第三者によるチェック体制をとっているので大きな不具合が見つかる可能性は低いと思います。

>>1303 匿名さん

それなら大安心ですね

>>1303 匿名さん
誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

1229さんへ、
利回りはどれくらいとれそうですか？

第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね？

それとも違うんですかね？

>>1305さん
>>誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

施工上のチェックはしますが、音漏れチェックはしません。音の問題を解消するには設計段階での対策が必要です。羊羹(ようかん)形の部屋の配置ではなく、中階段や水周りで仕切ります。また、防音材を入れる方法もあります。私は費用対効果を考えながらシノケンとの話し合いで設計を進めました。しかし、木造である以上、完璧な防音はできません。完璧な防音を求める入居者は高い家賃を払ってもＲＣや重鉄の物件を選びます。

>1308さん
>第三者によるチェックって、
>シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

検査機関には２種類あります。個人が戸建て住宅を買う際、消費者の立場で検査する会社。建築業界向けに検査を請け負う会社。シノケンの場合は後者の可能性が高いと思われます。しかしながら、施工ミスを意図的に見落とすことはありません。もし、不正があれば、建築士の免許を失効されることもあります。検査には多額の費用がかかり、検査をしていることは信頼できる会社の証です。

構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6％位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか？

>>1300
実質利回り8.5%、金利2%、30年ローン
これでも多少持ち出しがでますが・・・残債が減れば売れるし問題はないです。

>1311さん
首都圏の利回りは、わかりませんが私の地域では６％台が多いと思います。しかし、新築プレミアム価格の家賃に管理料を含めた金額で利回りを計算しているため、実際の利回りはかなり低くなります。木造物件には新築８％ルールがあって、この基準を満たさないと融資に応じてくれる銀行は少ないです。今、不動産物件は最高値の状態にあり、都市部で新築８％物件を見つけるのは困難です。

私もシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で5%後半から6%くらいでした。

1212、1313、1314さん、お返事ありがとうございます。
1314さん、新築で6％切っていたらフルローンでは赤字なのでは？

>>1315 匿名さん

あとは買主のマーケティングにかかっているのでは？

アパートは新築時には　それなりに入居者はいます。問題は時がたってから。
現在　世の中にはどれほどの空室があるか、試しに知っている駅で検索してみたらどうでしょうか。

家賃保証もかなりいい加減なものだという事件もありましたね。いくら契約違反だと訴えてみても、それなら会社自体がつぶれてもいいのでしょうか、といわれればそれまで。

いずれ資産形成ができるといっても　３０年完済の場合　築３０年です。マンションなら価値は1/3、まともな家賃収入が期待できるでしょうか？

スマートデイズ、レオパレス・・・だんだんぼろが出てきましたね。　

土地持ちが上物を建てて　アパート経営しても苦しんでいるのに、新築フルローンは正気の沙汰とは思えません。通常でも表面利回り5％いかないのでは？
さらに固定資産税、所得税増加、維持費等、家賃下落、完済後の物件の値下がり等を考えたら、株でも買った方がいいのでは？

>>1318 匿名さん

買うか買わないかは個人の自由。
買わない方に仕向けるのはいかがなの？

アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で３０年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常３～４％で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。

まず自分が建てようと思う駅　近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12ｍ2位のワンルームなどは２万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3％としても３０年なら元利均等で１．５倍、元金均等なら２倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお３０年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。

>>1315
6%だと1億借りたら4000万の赤字だな。
アベノミクスで資産築いた人もいるから挑戦してみるのもいいだろう
借金で命まで取られることはないしな。（団信除く）

知り合いもシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で3%後半か4%くらいでした。

建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか？
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか？
１０年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね？　

>>1324 匿名さん
そういう
儲かるなら自社でやるべき
のような事業自体を否定する論理は
やめて欲しい。
話にならないよ。
それを言ったら日本経済はどんどん縮小していき、雇用も減り、多数の浮浪者が続出するよ。

>>1325: 匿名　

なぜやめてほしいのですか？　痛いところだからですか？　　業者さんですか？

企業の目的は「利潤の追求」です。自分の会社がいかに儲かるかを考えて行動するのです。

自社の利益をさておいて　日本経済、ましてや日本全体の雇用などを考えて行動するような会社はありません。
あってもつぶれているでしょうね。

それこそ　話になりません。

>>1326 匿名さん

間違った捉え方しないでください。
しかも利潤の追求であれば
第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。
至極当然だろ？

あと業者呼ばわりとか稚拙な発言やめてくれ。顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。
失礼だぞ。

で1327さんは、最近多,フルローン利回り6％の物件で,35年間完走出来ると思いますか？

>>1328 匿名さん

先に俺の質問に答えろ

＞＞1327: 匿名

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

やはり業者さんのようですね。　稚拙？　どちらが？　

＞＞顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。失礼だぞ。

そのままお返しします。

>>1329: 匿名

>>先に俺の質問に答えろ

質問て何？　これ？

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

第三者って何？　もしお客のことだとしたら、第二者は誰？？？
第三者がお客だと仮定して答えましょう。

当然です。企業とはそういうものです。だからこそそんなに儲かるものをなぜ自分でやらないのか、とこちらが疑問を投げかけているのです。

はい、当方への質問ではないけれど、答えましたよ。
では1328さんの質問にお答えください。できるとすればその内容も具体的にお願いします。

>>1331 匿名さん

答えになってないよ、
業者呼ばわりは失礼じゃないのか？業者じゃねーぞ？

＞＞1332: 匿名

なんでそんなにむきになって否定するのでしょうか？
ますます業者に思えますよ。

はやく1328さんの質問に答えてくださいよ。

それこそ失礼ですよ。

指定された回答者ではありませんがお答えします。
購入価格7000万円　年間家賃収入420万円　利回り6%
平均入居率90%　家賃下落率1%　平均金利2.5%　35年返済
以上の条件でシミュレーションすると
初年度は収入420万円　支出420万円　利益0円
しかし、35年間の収支はマイナス4000万円となります
楽待のシミュレータを使用して試算しました。


　

＞＞1334: 匿名さん　

なるほど。自分も質問者ではありませんが。

6％であればこのようになるわけですな。ただ７０００万の物件で月３５万　入居率９０％がクリア可能か、厳しいところではないでしょうか？
加えて税金（固定資産税、所得贈による所得税、住民税、健康保険増加分、個人事業税）は考慮されているか？
修繕、維持費は？
また金利2.5％は資産状況のいい借り手でないと・・。

自分の感覚的にはきわめておおざっぱには７０００万フルローン３５年ならほぼ同額の持ち出しという感じです。
３５年後には築３５年となりますので、物件価値も・・・。

まあフルローンはとても投資には・・・というのが自分の考えですね。

>>1333 匿名さん

だから私は業者じゃないんですよ。
そんな失礼な発言あり得ないですよ。
社会人でしょ？

パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？
儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

シノケンなら銀行もローン組ませてくれること自体が、賃貸経営のシステムが安全な証明になりますね。

1338さんは都合の悪い事はガン無視だなぁ。
高リスク,低リターンだから問題だといっているのに。
銀行が融資するから大丈夫？な分けないだろう、駄目でも回収出来るように借りての収入をチェックするんだろ？
最低限新築で8％の利回りがとれる物件じゃないとな。

>>1338: 販売関係者さん　

業者じゃない、業者じゃないって・・思い切り業者じゃないの。

＞パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？

作ったパンが食べきれないって（笑）？　あんまり笑わせないでくださいよ。
どうしてもパン屋で説明したいならこうでしょう。

ある会社がおいしいパンを作ろうとしましたが、どうしてもできません。そこでフランチャイズにして人に作らせ、販売することにしました。でもおいしくないから売れません。そのうち立ちゆかなくなったお店から相談を受けました。それなら、と　お店を買い取りまた別なお客に中古で売ることにしました。頭いいですね。はじめのお客からはロイヤルティーや仲介手数料でもうけ、次のお客からも同じように・・。リスクはとらずに何度でもおいしい（パンはまずくても（笑））。
はじめの店長が聞きました。「そんなにおいしいパンなら　どうして自分で作って売らないの？」
その会社は答えました。　「だって食べきれないもん。」・・・と（大笑）。



＞儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

「消費」って何？？　　アパートなくなっちゃうの？？
業者ならもう少し勉強してくださいね。

それから銀行についていうならば、しばらく前から超低金利というより日銀の金利はマイナス金利です。ということは銀行が余ったお金を日銀に預けておくと金利分のお金を払わなくてはいけません。だからどうしてもお金を貸したくて仕方がありません。でも住宅ローンは金利が低いから　アパートローンの方がおいしい。建設屋の多少のことには目をつぶるでしょう。それだけ金利も高いわけだし。同じ穴のムジナって訳だ。
バブルの時だってそうでした。むちゃくちゃな融資をしたあげく　総量規制で地獄へ真っ逆さま。

これでもわからないかなぁ？誰が儲かって　誰が落ちていくのか。

私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか？批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、

>>1340 匿名さん
だから自己責任だろ？

難しい話はいらない。シノケンさんが8％位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6％位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い｡自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。

大家として成功するには心の余裕や他者への思いやりが大切です。

フルローン大家として成功するには、8％の利回り(イールドギャップで6％)が必要だなぁ。
保証のない入居率98％の宣伝文句は全く意味をなさない。

>>1350 匿名さん

イールドギャップってなに？

少し前に説明してくれたものが有るから、詳しくはそれを読んで見てください。
俺もそれで知って言っているだけだから。

>1351さん
以前に投稿した資料です。

名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

私の豆知識

大東と東建は名古屋を地盤として成長した企業
ケチで慎重派が多く、節税対策に関心のある県民性

シノケン、TATERU、アイケンは福岡発祥の企業
新しいものや流行に敏感で、開放的な県民性

真逆のタイプの企業。
名古屋の人と福岡の人はソリが合わないことも
私の主観で明確な根拠はありません。

まぁ不動産投資に限らず、始めなければ成功も失敗もないですからね。
日本人は保守的なので、なにも始めない人が多いのかもしれません。

>>1354 匿名さん

あ、だからシノケンを支持されてる方で
理論的な話をされるのを嫌う方がいらっしゃるのですね

元々相続案件でアパート建てるのに、なぜか資本も土地もない
乞食サラリーマンがフルローンで借りてアパート経営する事自体がおかしいって気がつかないのか？
融資も建築も管理もシノケンがやってくれるから相続に使うなら手間がかからない良企業だよ。

１億円の新築物件を３５年フルローンで購入した場合、おおざっぱにですが総額１．７～２億円支払うことになるでしょう。
３５年後の物件の価値は土地付きアパートでは上物の価値がほぼなくなりますので、だいたい２分の1，マンションであれば1/3となります。
検討するにあたり、考慮しなければならない要素です。

シノケンで建築したアパートは収益性が高く、建築費をおよそ１０年で回収できます。１０年固定金利(0.9%)で借り、１０年後に全額繰上返済できる予定です。税金対策と収益と両方の目的で運用できます。シノケンも建売物件の販売には今の市況で限界がありますので、地主向けの建築にも注力した方が良いと思われます。建築技術、客付・管理ともにしっかりとしており、地主にも満足を与える企業だと思います。ただし、高齢の地主は大東の名は知っていても、シノケンは知らない方が多く、認知度を高める必要があります。

知名度上げるなら、ＣＭよりもまずは一部上場だろうに。
いつまでジャスダックいるんだか・・・。

シノケンの宣伝に「２億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産２億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
２棟で　資産　２億２７０４万円　　家賃収入１３０２万円（月１０８．５万円）自己資金２００万円

「家賃収入－ローンの返済」が２００万円（１棟あたり１００万円）を超えるので３８才（４人家族）の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。

自分にとっては不思議なことだらけです。例えば

1　３８才で自己資金２００万円しか用意できないサラリーマンに２億を超える融資をどこがするのか？
2　「家賃収入－ローンの返済」＝収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか？
　大家は通常　諸費用を家賃の２割とみる。（２億４千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ　かに収入が増えたことによる（実際は返済になってしまうのに）所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他　いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代）
　　とすれば２００万のプラスどころか当初より６０万のマイナスとなる。
3　さらに１０年後　２０年後　３０年後の対策はどうなっているのか？
　　家賃は下がり　空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
　　当初より手残りマイナスと考えられ得るが　このマイナスがどれくらい膨らむのか？
4　２億円の資産というが、３５年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの１億円くらい　　ではないのか？しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの　　　か？

これは積極的かどうか、とか　勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士　ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。

結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね？同じ投資だし。

５０００万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か？

生涯平均年収６００万円２３歳から４０年間働くとして生涯収入が２億４千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい２億円です。
５０００万円の物件２．５％３５年で借りればだいたい支払総額は８５００万円くらいです。ほぼ半分。

これを家賃でどのくらい補っていけるのか（もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと）ということですが、これほどのことを人任せにできるのか？

よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか？もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。

相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。

>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー？

信じれるものは自分のみ。

>>1364 匿名さん

相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。

てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ

税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。