23区内の新築マンション価格動向（その67）

80m2で1億、2億って部屋を並べたところで買える人少なくて売れないんだから仕方ない。マンション屋は売れるもの作るのが仕事だからなぁ。

60ｍ２ 3LDK、いや、50ｍ２ 3DK でいいので、6000万円くらいで、港区山手線内に売り出してよ。

みなとみらいなら…

80平米がかつての100平米のプレミア感で出てきてるよ。

基準地価が発表されましたね。
23区は、住宅地が＋4.3%、商業地が＋7.2%でした。
人件費や資材費が下落する見通しはなく、数年後まで新築マンション価格が上昇することは、確定的と言えそうです。

>>9275 匿名さん

新築マンション価格の上昇率と比較するとずいぶんと土地価格の上昇率は低いですね。

マンション価格が異常に高いのは、土地価格よりも建物価格がブギューンと上がったからと読み解けますね。

建物価格は経年で規則的にドカーンと下げていくのでこの先が楽しみです。

建物部分の経年減価なんて微々たるものですよ
地価上昇が見込める場所に買うのが鉄則と言われる理由でしょう

>>9277 匿名さん

ご存知じゃないようですから教えて差し上げますね。

中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなくても毎年2％程度、規則的に下がって行くんです。建物価格はとても理論的なのです。

経済情勢が悪化して、建築費や人件費が下落すれば算出される再調達原価も安くなり、そこに経年減価が加わり、建物価格はドカーンと下げていくのです。

マンション価格は土地価格の比重が高ければ高いほど減価せず資産性が高いわけです。

今回の基準地価で、土地価格が上がった！では表面的な事しか見えてないです。マンション価格の上昇と比較して土地価格はそれ程上がっていないという点が注目すべき事なのです。

>>9272 匿名さん
60㎡で3LDKだと昔の都営団地みたいなラグジュアリー感ゼロの生活感になりますよ。
そんなことまでして都心に住む必要はない。
地下鉄で30分も走ればもう少し広い部屋は買えます。
3LDKなら最悪でも70㎡だよ。

9278さん、中古マンション価格のご説明ありがとうございました。追加で教えて頂きたいのですが、その理論でいくと、10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、どう説明できるのでしょうか？

>>9278 匿名さん
新築／中古購入後マンションの資産性を決めるのは市価だと思いますよ。売り手と買い手の妥結点。だから資産性を図るのは難しく、そんな単純な話じゃない気が。。

>>9278
建築費や人件費が下がるってことは建築業に従事する人の身になって考えるとあり得ないんですけどね。どこかの国から奴隷でも輸入する気ですか？

つまり奴隷が建てたのが5年前くらいまでの物件か！

五年前というより十年ぐらいかな？その間に職人さんも老いぼれてどんどん引退するし、きつい職場を嫌って若者は離れていくし、労働法制も変わって職場安全や労働時間についての規制も厳しくなってきたし...何より若者の母数自体が減っているのに、移民政策は停滞中、人件費が上がる要素はあっても下がる要素は当面皆無だなあ。

アナリスト気取って色んな理由付けしてるけど、
不動産価格なんか金融情勢が全てじゃんｗ
要は銀行様が金貸すかどうかで決まるし、
金が余ればいつの時代も不動産に殺到するっていう・・・

アパートローンの蛇口は締まって警戒感高まってるし金利は上昇傾向だし、
政策減税が終わって五輪後に公共事業が激減すれば、
マンション価格なんかあっという間に下がるよｗ
もちろん必ずしもそうなるとは限らないけどね。

今は買い時じゃない！って無責任なこというつもりはないけど、
本当に迷ってる人はもうちょっと待ってもいいんじゃない？

相場が下がる補償はないけど、世紀の元号イベントがあるからね。
2～30年後を想像した場合、平成30年築と新元号1年では印象違う気がしないでもないｗ
西暦で統一されてたら全く無意味だけど・・・

東京は高くなりましたね。

＜基準地価　9月18日発表＞
１平方メートル当たりの最高額は、商業地は１３年連続で「中央区銀座２－６－７（明治屋銀座ビル）」の４１９０万円（前年３８９０万円）、住宅地が７年連続で「千代田区六番町６番１」の３９０万円（前年３８０万円）だった。

できれば、新元号のマンションがいいよね
まぁこればっかりは運次第な面があるけどw

オリンピック後の次の大きな経済対策がでてくるまでの一瞬下がる局面がくるかどうかがポイント
建築現場の実態を見れば見るほど意外と下げ無しで次の上昇局面入りもありうるけどね
確かに金融機関次第の相場ではあるが、８０年代バブル時と比べて金融機関の状況は全然健全だからね

>>9289
健全？
健全を維持する為に縮小傾向だし、地銀はあんな感じだし、
フラットの民業圧迫で住宅ローンやめるか？って噂も出るぐらいだし、
（某銀行は人件費削減もあって支店レベルでの個別対応を止めたらしい）
言うほど楽観視できる状況でもないでしょ・・・

>>9290 匿名さん
健全って、経営状況じゃなくてバブルの頃のようなメチャクチャな融資はしていないって意味では?

>>9289 匿名さん
東京の不動産動向は読みにくくなってきましたので、インバウンドで好調な大阪や博多に軸足を移す計画でしたが、土地勘の無いところに手を出すか、次の上昇局面を待つか難しいですね。

>>9291
最近無茶苦茶な貸し付けしてた銀行と、
無茶苦茶な書類で融資引っ張った不動産屋が問題になったばかりだろｗ
上のほう（色んな意味で）は既に警戒感強めてると思うよ、
庶民バブルは遅効で襲ってくるからね・・・

家賃保証を信じて相場の1.5倍の高値でアパートを買った情弱サラリーマンにも問題あるけどね

そもそも今はバブルなんでしょうかね？
全国の住宅地の基準地価は、－0.3%ですよね。
適正化が進んでいるだけでは？

バブルであって欲しいという買えない方々の願望です

タワマン格差ってこんなに大きかったの?

https://www.mag2.com/p/news/371180

ビットコインはバブルだったかもね

新築マンションのみバブルに一票。商業地が高くなっているのは納得。路面店舗の売上増→賃料上昇、企業の売上増→オフィス賃料上昇の結果だから納得。駅前や駅近再開発タワマンの土地は商業地。事業やるわけではない住宅が事業用地と同じ舞台に上がってしまい、その結果とんでもなく高額になってしまった。それでも買う人がいるから仕方ない。そのあおりを受け、あまり上がってない住宅地にあるマンションも、商業地マンションに引きずられて高くなってしまった。戸建て用の小規模住宅地はあまり上がってないんだから、マンションだけ異常に高い状態。

つまり商業地域のを買っときゃいいんですね！

しかし、バブル期を上回るほど銀座のお店ってはやってんのかね
最近、中国人をあまり見ない気がするんだけど

>>9297 匿名さん
広さ含めて条件全く違うのに、こんな一律的に金額で比較して何の意味があんの？
比較分析としては最低クラスの陳腐な記事で、執筆者の程度が知れるし、下衆な雑誌のゴシップ記事レベルだけど。

私のまわりは今はマンションは高すぎだからとりあえずオリンピックが終わるのを待つという人ばかりですよ。

>>9302
>広さ含めて条件全く違うのに、こんな一律的に金額で比較して何の意味があんの？

意味があるも何も、広さ、価格差等に極端に開きがあるから格差に繋がるという話

学歴、出身、職種、職歴、勤め先.etcでも違いがあるように
賃貸物件で言えば同じ建物の中に家賃15万のワンルーム住民と家賃100万の住民が住んでるようなもんだから格差があるでしょうね、ってこと。

>>9303 匿名さん
そういう層は、仮に新築が今より高くなると中古の購入を検討するんですかね？
買い控え層が一定程度存在するのであれば、不動産市場は底が堅いことにはなりますが。

>>9303 匿名さん
仮にオリンピック後に新築マンションが安くなってきた時に、その人たちは本当に買えるのか。もっと待てばもっと下がると欲が出る。相場が下げ始めたとはっきりしたら、それはそれで買えなくなると思う。

>>9304 匿名さん
で、それに何が意味あんの？
ただそれだけの要素でマウンティング煽るだけの何ら生産性のないクソ記事でしょ。

こんなもん書く方も書く方だし、読む方も読む方だし、そもそもこのスレの趣旨に何らそぐわない一切価値のない情報。

今の東京都心部のマンション価格は高止まりなのか、スルガ 銀行等の不祥事をきっかけとした下落トレンド入りしたのかどちらなんでしょうね

>>9308 匿名さん
スルガ銀行融資は投資マンション向け融資じゃないし、そもそもリテラシーある人はあんなボッタクリ金利の融資なんて受けないから、実需も含まれる都心マンションの価格云々には関係ないんじゃない？

オリンピック後は消費税増税も含めて景気は悪くなる。開発復興が一巡して建築費が安くなる。とまあここまで仮に行ったとしても、それから価格が下がった土地が仕込まれてマンション計画が立ち、建設されて購入までって言ったら10年は先になりそう。それはもう待つってレベルじゃないような気もするよ。

金利水準と賃料水準に見合った形でマンション価格が調整されていくに一票。
物件価格から賃料水準が決まるって意見もあるだろうけど、賃料水準は上方硬直性があり極端に値上がりはしないはず。
表面的にインフレ気味とは言え、今後の消費増税や社会保険料の増加を踏まえると手取りベースは大して増えないからね。
商業地はその名の通り商売を行うことを前提としてるがゆえに、足下のインバウンド需要や五輪効果で集客が期待されて値上がりするのは、そこそこ理に適っている。
しかし、マンションは商業地であってもそこで商売ができるわけでなく、自己居住目的か賃料収入目的かキャピタルゲイン狙いであるため、長期保有目的なら高値でジャンピングキャッチしてると言えないだろうか。
気づいた人が利益確定売りを始めた辺りから、マンション相場は調整または下落局面に入るだろう。

>>9311 匿名さん
これだけ値上がるのは実需より投資の物件が多いんだろうかね？
ワンルームでなくファミリー向けを投資用に買えるなんてスゴイなぁ〜

五輪後に景気悪化の根拠薄いんだけどね。

世界経済が引き締めサイドに動くので海外投資家の日本への投資額も徐々に巡りが悪くなるってのは分かるけど、五輪は全く関係ない。
都心に限っては渋谷大手町日本橋始め五輪に関係なく再開発は続くし、価格下落が怖いなら都心の好立地に手を出すのは悪手では決してない。

人口減少根拠の人もいるけど、今も20年後も東京都市圏は世界最大規模の人口です。ますます都心に人が集まってくるってだけ。

>9299：名無しさん
>9311：匿名さん

違うと思いますよ。

駅近マンションを買えない一部の人が暴れていますね。

もう駅近好立地は滅びつつある。各銀行の支店が潰れればあるかな？っていってももう結構潰れた後だよね。

>>9309
蟻の一穴って言葉を知らんの？
火種なんか色んなとこで燻ってるでしょ・・・
そもそもがドーピングアベノミクスなんだからさ。
金融機関の動きをみてると若干の潮目を感じるけどな。

タワマン節税に始まって爆買いときて金余りで都心のマンション買われてるんだから、
実需中心になったら半値になるよ、実際数年前まで都心は坪300で買えて400も出せば選べたんだからｗ

ただ実需層にとっては待つのも行くのも辛い時期なのは間違いない。
減税低金利を目一杯活用して長期固定で買うのも選択肢としては仕方ないと思う。
不動産屋じゃないけど支払い総額は同じって見方もできるからね・・・

半値になるかね？
新築マンションの価格は地価と人件費と建設費でほぼ決まります。
地価も人件費も建設費も半額になると予想しています？
それとも、人件費や建設費は変わらず、地価が半額以下に暴落と予想？
数年前が安かったから、というのは根拠として薄いのでは？

>>9318
もちろん倍になる可能性もあるんじゃない？
政府主導の物価上昇が長期に渡って継続すると思うなら一日も早く不動産買ったほうがいい。
昭和40年代に買った人は皆儲かってるはずだからね。
中国人に代わって中東勢が日本を買いにきたらもっとヤバいことになるｗ

上げても下げても変わらずでも、予想するのは楽しいね！

まあこの記事で書いてあることが現実的だな。
人為的に作られたバブルだから、いつかは弾ける。

http://lite.blogos.com/article/326528/

庶民の中国人が、大阪を買いあさり始めたとか言ってたな。

>>9321 匿名さん

地価が上昇している理由や数年前より新築マンションの供給数が激減していることに触れていませんね。
いかにも素人が発想しそうな文章ですね。

7000万如きでバブリーだとか。
このご時世、所得が増えてない奴らは、救えない負け 組だろうて。

賃料はじっさいの需給で決まる一方で価格は金融条件で決まるので将来をどう読むかで判断は大きく変わるな
人口減少だといって、イスカンダルみたいに本当に最後の一人まで減り続けるとも思えないのだが

都内のマンション価格は7～8年前に戻る兆しあると思いますか？
桜台や江古田の辺りに住まいを希望しているのですが
数年前の価格を見ると4000万前半で販売しており、現在は5000万～です。
いまいち現在の価格で買うべきか判断できておりません。
今購入するのは馬鹿を見るのでしょうか。

値切れ。
いや、冗談抜きで。

時計の針は戻りません
職人さんの給料も鋼材の価格も7-8年前の価格には戻りません
マンション適地も増えませんし住宅需要も一気に半減したりはしません

手厚い住宅補助や社宅など現在の住宅費が少ないのであれば様子見という選択肢もありますが
市場価格で賃料払っていて、必要に迫られているのであれば、迷わず買われた方がいいと思います

>>9323
業界に被れたアナリスト（単なる予想屋）より、
素人のシンプルな疑問のほうが的を射てる場合も多々あるｗ

都内で6千どころか7千万越えだよ？誰が買うの？っていう素朴な疑問でしょ？
都心玉突きも一段落してそろそろ買い手不在に突入してもおかしくはない。

実際都心の希少エリアはまだまだ堅調だけども、
周辺エリアのファミリータイプは売れ残りが目立ってきてる・・・
追加の玉もないから引き渡し後にいつも間にか売れてたりはするけどね。

>>9327
マンション価格って値切れるものでしょうか。
物品をつけてくれたり端数くらいかと思っておりました。
中古マンションなら大幅に値切れるでしょうか。

上がるのか下がるのか誰も解らないんだから
自分の所得が上がる自信のある人は買い、
自信のない人は見送れば良いのではないかね。
ははは。

>>9326
そろそろ危ないとは思ってるけど先のことはマジで分からん・・・
2割程度ならまだマシなほうでしょ？北部西武線と聞いて納得ではあるけど・・・
（もちろん悪い意味ではない、都心や人気エリアは1.5倍どころか倍もある）

低金利を加味すれば十分妥協できる範囲だとは思うけど、
売れ行きが芳しくなさそうなら1割ぐらい指値喰らわせてやれ。
５パーぐらいで納得しちゃダメだぞｗ

最近 低層マンションも３ＡＲ以外は人気ないっすね。てかそんなとこの低層とか買えないけどW

山手線駅近か中央線駅近のタワマンは依然人気がすごいね。売れ残りもほとんどないしW

>>9333 匿名さん

初耳です

まぁ将来有望な高輪でさえ低層 売れ残ってるからなぁ。
番町にはそもそも低層ないし、ほかに目ぼしいところもおもいつかないけど。

>将来有望な高輪

高輪は再来年から新航路飛行機の下の街。
高台だから港南よりも、飛行機に近付くんじゃない。

城南五山とやらも昭和で廃れたよね。
番町は中規模マンション乱立からタワマンの流れでようやく追い付いてきた。
3A以外は今後こうなってくるのは時代の必然かもね。

後からではどうにもならない、立地や敷地規模、共用部の豪華さを考慮して買っとくことが重要だな

>共用部の豪華さ
釣りですか？

今のマンションは建築費が上がっているけど住戸のグレードが上がっているわけではない、人件費は上がっているけど職人の技術が上がっているわけではない、全て購入者に価格上乗せのシワ寄せが来ている。

本来の資産価値とは直接関係ない所で金額が上乗せされているから、市況が悪くなり、本来の資産価値に収斂する相場になれば、昨今に売り出された新築マンションは暴落する。

割高な価格で住宅ローンを組んだ無知な方々は自己肯定のために相場は上がり続けると言うが、いずれ青ざめて後悔する日がくると思います。
どうしても買わざるを得ない場合は周辺の中古相場、賃貸相場を周到に分析し、高値掴みを避けること。

個別の要素が強いマンション市場、特に最近は新陳代謝ラッシュが進む都心部。
あなたの用いる指標は100%無駄とは言いませんが、有用とは言えません。

今買っちゃいかんのはブランドマンションだと思う、特にスミフ。理由はディスポーザーとか本来の品質が保ててないから。仕様が戻ったら偽ブランド扱いだよあんなの笑

地域による差はあれど、都内の新築価格は明らかに下げ始めた

本来の資産価値ってなんだ？職人が昔の低賃金に戻って鋼材など商品価格も暴落すれば実現する価格？来るといいねぇ

港区だけは一向に下がりませんねえ。
マネーが集中しているから当然といえば当然ですが。

マジ？どこが下がってるの？煽りとかじゃなくて教えてくれ。

マンマニさんの記事にあったような…。
千代田区、中央区も値下がって（横ばい？）いたのを見ましたよ。
港区だけ上がっていましたがこちらはもはや高級物件しか供給されなくなってきた区ですから、当然の結果かも。

>>9340 匿名さん
暴落しますかね〜
職人の人件費が暴落するときは、あなたの給料も暴落しますよ。
株価も上昇しているし、地価の暴落もなさそうですけどね。
ただ、金利は確実に上がりそうです。

渋谷区なんて山手線外側でも坪800万が普通になってますが、いつ下がったんですかね？
代官山、南平台、元代々木町…2年前まで坪500万で手が届いたエリアですが

義務教育はゆとり教育、就活のときはリーマンショック、社会に出たら若手は低賃金。その中でも必死で貯めて用意した5000万、これなら都心にマンションっと思ったけど、マンションの価格が跳ね上がってた。ツイテナイ。

最近出た地価見るかぎり向こう2、3年は値下がる気配ゼロですね。都心部の商業地は軒並み10%とか上がってて人件費の高騰も下がる気配なく。。

「下がる下がる」という煽りは安く買いたい人たちの願望だからねえ
回転させて手数料儲けたい不動産屋の願望でもある

将来デフレになるだろうか、インフレになるだろうか、そういう観点で考えたらどうだろう。日銀の金融緩和政策が今後、インフレになるまで続くとしよう。出口政策を採用したとしてもそれはデフレに戻らない程度にとどまるだろう。すると恐るべきスピードでインフレへと突き進む経済は、想像以上のインフレへと進むかもしれない。

家賃相場はうなぎ上りに上がり、誰もマンションが買えなくなる時代、マンションを持っている人こそが勝ち組となるかもしれない。

まあこの国の莫大な借金を薄めるためにも、政府としてはインフレに持って行きたいのは明白ですからね。

そういう意味では順調にインフレが進み、マンション価格も賃料も人々の給料も上がってきてるんだよね

人手不足で一部の業界では給料が上がってるが、それは激安の賃金が少しマシになっただけ。
高騰したマンションを買える層に仲間入りできるわけじゃない。
今の雇用環境でインフレになるとスタグフレーションになって最悪な結果になるよ。
それはヨーロッパや韓国ですでに起きてること。

デフレのままで全員が貧乏になるよりはマシです。
パリやロンドンなど世界の主要都市はどこも東京よりマンション価格は高いです。
また、激安だった職人さんの賃金が上がっただけなので、マンションの建設費が下がる可能性も低いでしょうね。

戸建と比較してマンションだけが異様に値上がりしてるって点に注目ね。
人件費の高騰も鉄筋関係の職人だから。

>>9358 匿名さん

マンションが戸建てと比べて激しく値上がりしてるのは人件費というより土地代だよ。ただでさえ纏まった土地が少ない上に、今はそれをホテルと取り合いだからね。土地の運用としてはホテルの方が圧倒的に儲かるから、そいつらに負けないように土地買おうとすればアホみたいに高くなる。

>>9357 匿名さん
土建屋はマンションが売れさえすればいいからそうだろうな。
だが、スタグフレーションになって貧困層が生活できなくなれば治安が悪化するし、政治も不安定になる。
昔、ナチスみたいなファシストが政権を取れたのは、ドイツ経済が悪化したからだから。

ホテルは五輪後に供給過剰になるだろうね。

>>9357 匿名さん
東京も渋谷六本木は中国人等の外人需要で賃貸購入ともに騰がり続ける可能性が濃厚でしょ
観光インフラのある北海道京都大阪沖縄あたりもその延長線上
日本人目線からは老人好みの不動産を買っとけば相対的には安全かと
今40代50代があと20年経ったらどこに住みたいかの時点で先読みした物件選びがじゅうようですね

>>9361 匿名さん
今、北海道京都大阪沖縄に来てる観光客は東京オリンピックと関係ある？
オリンピック後も観光客は増えるし地価は上がるよ。
世界の人口は増えるし所得も増えるからね。

>>9359 匿名さん
駅徒歩7分くらいの住宅用地では競合が起きず土地の値段はあまり上がってないよね。それがマンションになると高いという

ホテル立地の土地かどうかで運命の分かれ目になってるってことね
民泊を旅館既得権益者におもねて違法としたのは痛いね

連休中、首都高渋滞。

山手トンネル走行中、首都直下が来ないように祈った。

自宅だけじゃなく、車にも非常食が必要かもしれない。

>>9363 匿名さん
増える人口はアジアやアフリカの貧困層。
外国に遊びに行ける人たちじゃない。

没落したくなきゃ山手線徒歩5分以内に買っとけ

世界の海外旅行者数は、1995年が5.2億人、2015年が11.8億人で、2030年には18億人になると見込まれています。

中間層の定義は様々ですが、世界の中間層の人口は2015年に10億人程度だったのが、2030年には20〜30億人に増えると予想されています。

日本は観光資源には恵まれてるから羽田成田からの都心や地方へのアクセス時間やコストを改善する努力を続ければそこそこなんとかなるでしょ
ただ、外人や日本の高齢者から興味を持たれないとこは危ないな

為替動向次第。円高になったら微妙。

日暮里をもっとホテルや商業施設だらけにしよう

高齢者の話は的外れなのでおいといて、利便性が確保できないとこはアウトかな。
メトロのみなら徒歩5分圏内に2路線は欲しい。

品川新駅(泉岳寺)、虎ノ門、銀座、日本橋、六本木と大規模再開発が続くエリアに出やすいところが狙い目ですかね。
日比谷線と浅草橋が両方使える人形町とか、浜松町や田町あたり？

浅草線はいいとこ通ってますが、若干深いんですよね。。。

浅草橋浅くないですか？東銀座、宝町、日本橋くらいしか使ったことないですけど。
大江戸線は深いですね。

浅草橋じゃないですね。浅草線です。

>>9375 匿名さん
JRもメトロもとなるとその辺りですかね。
中央線なら飯田橋が鉄板でしょうけど。

>>9375 匿名さん

子育てに抜群の環境ではなさそう。そこを加味すると少しだけ郊外が人気？

>>9380 匿名さん
痛学は一番嫌がられますよ

山手線&メトロ利用可能で徒歩圏に住宅地がある駅は意外と少ない。
利便性重視の風潮に過度に犯されて、雑居ビルに囲まれてでも住みたい人が多いのが現状ですが。

一生カーテン生活のお見合い住宅地より、ＪＲ＋メトロ駅近高級タワーの方が人間らしい生活ができると考え始めた合理的なファミリーが増えた結果でしょうね。

山手+千代田線+再開発の西日暮里にスミフが建つけど絶賛売れ残り中ですぞ！

日暮里周辺はイメージが悪すぎるからなー。
千代田線は都心を貫通しているからメトロの中でも便利な路線だし、山手線ももちろん便利ですけどね。
とはいえ、西日暮里の物件に7000～8000万円は払いたくないです。

屑物業や皮革産業の集積地ですからね
まぁ、そういうことですな

山手線沿いというのはわかりやすいですが、とらわれすぎると選択肢が狭まる気がします。日本橋界隈など、山手線に関係なくても便利な場所はあるわけで。

山の手線ではなく総武線ではダメですか？
総武線の水道橋、東京メトロ丸の内線・南北線の後楽園、都営三田線の春日が利用できるエリアはどうでしょう。

>>9280
マンションの価格は、一般的には比較事例法で決まります。具体的には、「周辺のマンション価格＋それより優れたところ（駅近とか日当たりなど）の評価－劣ったところ（建物の老朽度など）の評価」ということになります。この中で確実に変化していくのは建物（土地部分は除く）の老朽度です。概ね年に2％（耐用年数を50年として毎年２％ずつ減価していき最後は0になる）程度です。
一方、周辺のマンション価格は経済金融情勢によって概ね決まります。リーマンショックや経済バブル崩壊などで景気が悪化すればマンション価格は低下します。逆に雇用環境が良くなれば（リストラ不安も低下し、賃金も上昇するなど）マンション価格も上昇します。景気が悪化しても大幅に利下げがなされれば借金がしやすくなってマンション価格が上昇することもあります（逆も真）。
>9278さんの言っていることはそういうことです。『中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなければ毎年2％程度、規則的に下がって行くんです。』

『10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、どう説明できるのでしょうか？』
具体例は知りません。特に、リーマンショックの後か前かは大きな違いがあるかもしれません。
しかし、それだけ経済金融情勢が変化したということでしょう。その間ゼロ金利になりました。また、実は、経済金融情勢には経済構造も含まれます。つまり、日本では平均賃金の上昇は鈍くても、富裕層が急ピッチに増加しているということです。なぜ急速に増えているかについては、長くなるので省略します。

山手線以東は雑居ビル囲まれ感と昨今の災害を考えると住環境としてはどうなんでしょう。。

それであれば山手線挟んで逆サイドの中野荻窪エリアの方が住環境としては良い気がしますけどね。
中野なら東西線始発、荻窪なら丸ノ内線始発で確実に朝座れるし、中央線で東京新宿一本。帰りは東京駅ならこれまた確実に座れる。
さはに、地盤も武蔵野台地で盤石と最近の豪雨地震災害リスクヘッジとしてもOK。

>>9389 匿名さん
9277さんが仰る「中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなくても」と「中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなければ」は根本的な考えは同じですが意図は異なるんじゃないかなと。
9389さんが仰るように「あくまで経済情勢等が現在と変わらないことが前提であれば」という話なら理解できます。

>>9391 通りがかりさん
補足ですが「経済情勢等が現状と変わらないこと」はあり得ず、土地、資材、職人人件費、金利、マンション購入検討層とその資産賃金等は常に動いていきますよね。そういう全体の動向に鑑みて、マンション価格が上がる／下がるの議論こそ意味があるかなと。

>>9388 匿名さん
中央線の利便性はメトロに似てるからね。
飯田橋ならいいと思うよ。

>>9393 匿名さん

>>9388の辺りは飯田橋の隣ですが・・・。まあ1つの駅に集約されているに越したことはないですけどね。しかし飯田橋は住むのに適しているのかな。

パークコート千代田富士見がありますよ、お客様

そう、あの事故物件が。

ね。
好きなマンションだったのに、本当に残念。
どことなく陰鬱な感じになったよね、あそこ。

タワーで事故が起きるのは仕方ない
むしろ自殺者いないタワー探す方が難しい
たまたま表沙汰になっていないところも多いだろうけど、5000人住んでたら数年に一度はコンスタントに出るもの
管理会社も大手なら事後対応マニュアルまで作ってるものよ

>>9390 匿名さん
中野や荻窪は生活感もあり、買い物も充実していていいですよね。
特に荻窪はルミネやタウンセブンの食料品は。
でも最近の物件は高すぎて。
実際住んでいて、JRは便利だけど、JRの駅近はやっぱり高いし、中野駅南口の再開発タワマンなんてすみふで70平米１億を軽々超えそうな
予感だから、だったら都心アドレスに憧れるぞ。
私は文京区、千代田区、日本橋辺りに憧れています。

>9399
中野・荻窪でその価格なら都心はもっと高いわけで・・・
同じ値段なら条件を下げて古い物件か駅遠になるしかないんですよ

>>9400 匿名さん

>>9400 匿名さん
それは分かります。
なので規模や駅からの距離、タワーではないは妥協できます。

中野の再開発南口1分タワマン70平米1.1億、
文京区のメトロのみの物件徒歩5分、規模は100戸未満、70平米9500万ぐらいの比較ですかね。千代田区や日本橋界隈でもこのくらいの価格のものありますよね。

>>9398 マンション検討中さん
そうなの？怖いわー。

10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、経済情勢・不動産情勢の問題で、建物は年2％減価するというのは理屈ではあっても現実はこのようにはならない、と言うことですね。都心では新築マンションが坪500万円すれば近隣の旧耐震マンションでも250～300万円しますが、多分そのマンション、当時は坪100万円くらいだったのではないですか。

>>9403 購入経験者さん
理屈に沿って現実がウロウロするだけで最終的には理屈通りになるの。建物2％減価は長年の事例を積み上げた理屈で、建物の寿命が延びない限り変わらない。マンション価格の上げ下げは建物減価を飲み込む土地価格の影響でしかない。

>>9404 名無しさん
RCの寿命が37年というのは短すぎでしょ。技術の進歩で寿命は倍くらいに伸びてると思うよ。

見えるところの仕様がこんだけ落とされてるんだし、見えないところの仕様は…って思っちゃうよね最近

>>9401 匿名さん
日本橋界隈も室町や本町ならいざ知らず、人形町くらいならその値段で購入可能じゃないですかね？仰られてる日本橋界隈が室町本町を指してたらすみません。多分70平米1億の議論なら、浜町や馬喰町みたいな何ちゃって日本橋は検討外とは思いますが。。

しかし最近の中央線の勢いも凄いですね。
中野荻窪吉祥寺三鷹だけかと思いきや、国分寺ですら坪400万超になるとはね。まぁ国分寺は某利益追求デベ×駅直結タワマンの賜物ですが。笑

>>9406 匿名さん
唯一 タワマンだけは新築に限るよねえ
許せて5年前までのものかなあ

馬喰町、浜町は70平米8000万～9000万ですね。ショボいデベ選べばもっと安くなるかも。
人形町・小舟町は9000万～11000万、室町はマンション供給ないですがパークアクシスプレミアの賃料見るともっと高いですかね。
予算1億あればまだそこそこの場所買えると思います。

要するに郊外も上がってきてるから早めに買った方がいいとの結論

もう1000万上げていいから低仕様マンションいい加減にしろ。こんなんリセールも糞もないだろ、ガッカリされるわ。

デベが高品質高価格の物件を出すのをヒヨってるのが嫌だよね～。
結果ショボい仕様の割に中途半端に高い価格で満足度低いと。

>>9412 匿名さん
青田売り禁止レベルの仕様だよね

室内仕様は数百万程度でマックスまで引き上げれますが、躯体は無理ですよね。

おそらく皆さんが言う仕様とは、後者を指しているはずですが、具体的にどの辺りがしょぼいのでしょうか。

タワーマンションに限っては躯体は日進月歩で、中古の性能など足元にも及びませんし…。
やはり低層住宅のお話ですかね。

そうか？だいぶタワーもショボいの増えてきたけど？

>>9414 匿名さん
天井高、通路の室外機置場、ポーチ…
この辺がショボい。
気密性や換気機能はアップしたかな。

天井は昔のタワマンは梁でデコボコでしょ

てか通路の室外機置場って、何？w

>>9417 匿名さん

コレですよ。
https://mituikenta.com/?p=1666

なんか潮目変わったよね

三井健太さんのブログはよく読みますが、業界挙げて品質のグレードを下げてきていた場合、どうしたらいいんでしょうか？買わないのが良いという事でしょうか。それとも都心からはるばる遠い物件を買わねばならないのでしょうか。

>>9420 匿名さん

タワマンで良ければタワマンを選ぶのが正解では？共用施設のグレードはイマイチでも住戸のグレードはまあまあだと思います。

>>9420 匿名さん
都心から遠い物件の仕様はさらに低下していると思います。基本価格に比例するので

この記事を見ると東京都の新築マンションの年収倍率は約13倍、中古マンションでも約11倍らしいですね。おかしな相場ですね。
自分が都内で新築マンションを買った際は年収の5倍以内に収めましたが、単なる箱に年収の10倍もお金をつぎ込むなんてありえませんね。

https://www.re-port.net/article/news/0000056978/

「グローバル化社会の進行」「高齢化社会の進行」「格差社会の進行」等により、社会経済がこれまでの歴史のなかでは未経験の局面に入ってるわけだから、日本の不動産市場が歴史的に未経験の局面に入ったとしても不思議ではないかな。

どうしても買いたければ中古でいいんじゃない。
それか比較的安い新築か、郊外で諦めるか。
津田沼タワー、今リーズナブルで出ているから悪くないと思う。
70平米、4000万台、倍率高そうではある。

給料倍にしない企業が悪い

平均年収が700万ぐらいでもいいとは思うわ。

>>9423
平均ってのが曲者で、都心レジデンスが平均を押し上げてる側面は多々あると思う。
もちろん周辺のファミリータイプも便乗値上げされてるんだけど、
近年所謂長谷工系と言われるファミリータイプの売れ行きが芳しくない気がする。
バブル期に外側に向かって住民移動は起こるのはあるあるだけど、
それでも限度ってのがあるからねぇ・・・

待つのが必ずしも得策とは思わないけど、一旦リセットして頭金を積み増す方向でもいい気がする。
業者は買い（造り、売り）続けないと干上がっちゃうから待つ奴はヴァカってディスるけどねｗ

東京都や首都圏マンションの価格が上がっているのは、狭義の都心マンションが平均を押し上げているのは間違いないでしょうね。山手線の外側は下がり始めてるようにも、都心便乗で上がっているようにも見えますが。

3Aや六本木のマンションを普通のサラリーマンが買えることが異常であって、多摩川や隅田川を渡れば70平米5000万円のマンションが買えるのが適正な価格形成でないか

>>9430
同感だね。
ただマンション事業者も厳しい立場だし、進んで値を下げることは考え難いｗ

結局政治主導だったり外圧しかないんだけど、
そろそろ戸建てパワービルダーの巻き返しに期待したいところではある。
駅遠で仕様もショボくて狭くて価格も高い現状ではマンションのメリット皆無だもんｗ

>>9431 匿名さん

新築マンション建設中のあちこちの駅前で、オープンハウスの若者が戸建営業してるね。これだけマンション高けりゃ一部は戸建に流れるのが自然かな。

3階建戸建てが中心になって、マンションの方がここ10年ぐらいは高いですもんね。
あの急な階段がどうも無理で。

オプレジは他のより柱を細く、壁を薄くしたりして安く仕上げているそうです。

地場業者が開発した１種低層の駅近戸建なんかは、リーズナブルな値段（つっても6〜7000万はするが）でひっそりと売られて完売しているからね。
実需での住宅取得者は、今のマンション相場を冷ややかに見てるのでは。どことは言わんが、派手に宣伝しても売れ残ってるマンション多いし。

>>9433 匿名さん
オープンハウスの3階建て建売りは確かに安っぽいね。階段も急かもしれない。350以上でマンション探してる人は建売じゃなくて注文住宅かな。土地探しから間取りと仕様決めてとなると面倒くさそう。やっぱマンションがいい！とまた戻るわけだ。

そもそもいい場所に土地が出ないからね。戸建てもいいんだけど20坪切ってくると階段室の比率が増えてきてかなりの狭苦しさを感じるようになる。ご近所づきあいが濃密になりがちだしゴミ出しの面倒とか屋根や外壁の修理とか色々と考えると戸建てもなんだかな〜って感じですね。

2022年の生産緑地問題と絡めて上手いこと行政が主導して、
良質な戸建てが供給されるといいね。

戸建てで多少立地の条件を下げて、駅徒歩10分以内、30坪の二階建て、都内のそこそこの駅としたら、マンションよりかなり高くなるから、やっぱりマンションで駅徒歩5分以内戻る。

二階建ての知り合いですら、ワンフロアで生活していると言っていた。

やはり年取ると階段の上り下りが億劫になるので駅近のマンションは魅力的ですね
できれば雨に濡れずにスーパーや駅に行ければ申し分なし

>>9438 匿名さん
ちなみにこの知り合いはまだ30代の子育てファミリー。
小さいお子さんがいて、階段も少し心配があるかも。
子供の足音を気にしなくていいのは戸建てのメリットですね。

>>9433 匿名さん
そんなことしていいの？笑オプレジってマンションでしょ？

>>9441 匿名さん
オプレジは戸建てを沢山販売していますよ。
柱が細いとかは実際に施工している人から聞きました。
法律の範囲内でのはず。
まあ建売だからね。

あ、レジはマンションの名前につけているということですね。
まあ安いなりでしょうけど、なかなか良い立地のものもありますからね。

>>9443 匿名さん
そうそうオプレジはオープンハウスのマンション。オープンハウスの建売はそんな感じなんですね。地震とかどうなんだろ…東京中心だから起きてみないとわからないのか…。

オープンハウスの建売戸建を比較のために何件か見ましたが、微妙な立地に微妙な価格設定なんですよね、微妙というか絶妙というか、笑。
めっちゃ囲まれてる戸建も、左右上下に他人が住むマンションも大差ない気がしましたが、維持管理を委託できてワンフロアで生活できるマンションを選びました。一国一城の主になれる戸建か、価値観の違いですよねー。

>>9442 匿名さん
オープンハウスの名誉のために言っときますが、柱の太さはあれが普通です。3階建てなら構造計算もして耐震性もありますので構造材は問題ないです。問題なのは内装や外壁、雨仕舞いあたりが安かろうですね。安いですから仕方ないですが。

オープンハウスにニトリの家具を置いて暮らせば、デフレのお城の出来上がりですな。価値観は人それぞれなので、家にカネを掛けたくない人の選択肢が用意されているのは素晴らしいと思いますが。

いや、オープンハウスも十分高いけどね笑

8年前ぐらいの青山のマンションは坪300ちょいぐらいで他のデベより安かったけどね。
今は他のデベと比べて安いっていう印象はない。
ある意味、それなりのブランドを確立したのかも。

単なるマイナーデベに成り下がった印象
価格も物件によっては三井三菱と大差ないしね

CMのおかげである程度メジャーではあるとは思うけどね。

供給棟数1位とかじゃなかったっけ？どれも小さいけど。

今中古を買うと、新築当時より高い金額で買わされて馬鹿を見るんじゃと気が進みません…

>>9453
新築買ってデベが儲かるのは許容できても、中古買って個人が儲かるのは引っかかる
どっちも一緒のことなのだが、心情的に乗り越えられない人は多い

>>9453
馬鹿を見ないように勉強して調べて見る目を養えばいい。
転売益がたっぷり乗った業者や投資筋の中古は避ければいいし、
何より今の馬鹿げた新築相場に躊躇すると思うぞｗ

500円の昼飯でも多少悩むだろ？
その10万倍考えても十分お釣りがくるんだから横着せずに頑張れｗ

価格下落を期待している書き込みが多いけど、押し目待ちに押し目なしだよ
世界の経済情勢と国内の政治情勢からしてほぼ議論の余地はないかと

価格下がったら下がったでもっと下がると思って永遠に買えないんですよ。

http://www.tokyo-first.jp/

モデルルーム住戸とはいえ、久々の値引き情報だね。
竣工1年か・・・今後も増えそうな予感。

久々？世田谷区の駅遠や馬喰町あたりではバンバン値下げしてるよ
単に値付け間違えた物件が局地的に苦戦してるだけの話

タワマン買ってこんな情けない話にならないように。。。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15363338/

占い部屋は値引きされてるよね。売れ残りの新築マンションでいいのかって話だけど。キャンセル住居が手付け放棄分安く売り出されるのが理想なんだけどねぇ。

中国の不動産バブルが弾けることを見越して日本に不動産を買うという選択肢はあるんじゃないかな。彼らにとっては安全な資産逃避先だと思う。

世界情勢は意外と悲観の方に振れる可能性もあるからね
しばらくは何が起こっても大丈夫なように守りのスタンスでいるべきだね

不動産で儲けようなんてバカなことは考えないこと。
不動産業者の餌食になるだけだから。

将来不安を煽り、原価の倍近い高値で契約させ、４％の金利の地銀をはりつかせ、家賃補償をうたってサラリーマンをかもっているアパート販売業者のCMをよくみかけますよね

投資と自宅は分けて考える必要がありますね。
自宅であれば、空室リスクもないし住宅ローンも格安ですね。
株価が上昇しており、さらに地価が上がり続ける可能性はあり、買うのを待つリスクも考えるべきでしょう。

>>9466 匿名さん
不動産は投資としては今は買い時じゃない。
自宅用は必要な時が買い時。
必要なのに買わないのって、買えない以外の理由は理解できない。

>>9465 匿名さん
家賃保証してるのが、詐欺会社かどうか、小さい会社の保証なんかあって無いようなもの。シェアハウスの件は、買主に相当の過失がありますよ。

90年バブルも今の家賃保証アパートも、要は銀行金利を大幅に下回る利回りにしかならない高値で買ってる買い手の問題なんですよね
売り手や銀行の責任を追及する前に自分の見識に問いかけるべきなんだよね

カネの行き先が無いんだよね、株か不動産しか無い。他に何かある？

国内を見れば、不動産3000兆円、株式500兆、預貯金保険1000兆円くらいの感じですかね
金利がゼロなら、やはり利回りや配当の高い不動産と株にカネが流れるのは当たり前だよな
ただ人口減少論を煽るから過度に不動産と株を怖がる人々が多いので結果として経済がうまく回らんのかもな

ロケット！

>>9471
自分は、若い世代の人生に対する期待度が低いから、経済が上向かないんだと思う。
人口減少で不動産の価値が下がるというのは、自分も考えているんだけど違うかな？

千代田、中央、港、渋谷、品川くらいまではまだまだ再開発等で勤労者も居住者も増加し続けるよ
そして将来的に人口増加政策に転換し全体的に人口が増えはじめる頃には不動産所有者と不動産賃借者の割合が1:9くらいになってるよ

>>9473 ご近所さん
日本全体で見ると確実に不動産の価値は下がる。
ただ一律に下がるのではなく、極一部の人が集まってくる所と大部分の過疎化する所に別れる。
その極一部の人が集中する所になる鉄板は都心。
議論になるのは、その周辺がどこまで勝ち組になるか?です。

都予測で32年で人口のピークが足立区、葛飾区、江戸川区の3区。57年まで増え続けるのが千代田区、港区、中央区。江東区は52年まで増加。