アパタワーズ神戸三宮はどうですか？

最終的には耐震補強になるのでしょうが、外観が変わったり、部屋の面積、採光などが損なわれると資産価値は減るはずなので、そういったことが生じないような補強を要請する必要があると思います。名古屋のマンションの理事長さんも「資産価値が下がらないような」と仰っています。この点が叶わないなら金銭的保障を要求すべきではないでしょうか？

かつ、耐震強度にかなり余裕のある補強をしてもらうのが筋だと思います。

ここのスレものびてますねぇ・・

自分以外の住人さんもここで討論されていることで安心しました。
＞174・179さん補強工事で納得されるんですね？

201さんがおっしゃるように工事後の建物の外観の変化や、
部屋の面積が少なくなることに関しても納得されるのですね？

自分は嫌です。。できることなら今の内装で、建て替えがベストです。
せっかく高い買い物したんだから・・
壁が汚れている、床に傷がある、、程度のことじゃないんですよ！！

そうそう、先日の神戸市とアパからの説明会の時に、
客観的にみて、あまりにも変な質問をする”人たち”がいました。
でも、中には震災で怖い思いをされた方、ご家族を亡くされた方も
いるんでしょう。。その方たちのためにも、買い取りという線を
なくすことはいけないことじゃないでしょうか？

補修一辺倒の要望だけじゃすまない！ってことです。
ここは神戸です。。

＞198さん、、それは本当でしょうか？？
デベの誠意があるなら可能じゃない？

こういう例もありますし・・http://topics.kyodo.co.jp/feature10/archives/2006/05/post_591.html

＞さらに１９８さん
　　　　　慰謝料（損害賠償）：補修が完了した場合、住民の損害の算定非常に難しい
　　　　　ので、ほとんど不可能

って書いてますが、、慰謝料はそれだけではない。。
不安神経症になっている人もいるみたいだし、、（これは傷害？刑法か？）
いろいろな意味で迷惑料みたいなのは請求できるんじゃないですか？


あとはあのアンケートだけですべてが決まるんでしょうか？
フリーの書き込み形式。。
詳細な説明、納得できる説明がない現時点で
あんなアンケートが書けるわけがない。

補修したらどうなる？どういう補償が受けられる？
建て替えるとしたら？期間がどれくらい？その間の住む場所は？

問題、疑問はヤマほどある。。

何にしても住民通しの話し合い。。
それからアンケート。。
それに対しての住民承認をっていう具合に
進むべきじゃないですか？しかも速やかに・・・。

勝手に何人かの住民がこういう意見だから、
こうしろ！って１９８さんは書いてますが・・・。

あなたは、他の住人の人のこと考えてますか？
ちゃんとした説明がない今、希望なんだよね？
一人暮らしのご老人もたくさんいます。
わかりやすい説明が先決じゃありません？

>>200
そら、今から逃げ果せるような態度見せないでしょ。
社長にしか権限のないワンマン非上場会社だからね。
下っ端は申し訳ないと思ってても、実際の対応は別。

>>201
柱の補強等で専有面積が減れば、当然補償を求めて然るべきでしょう。
窓が潰れるケースも出てくるでしょうし
今の広さ、戸数のまま補強するのは難しいのでは？
姉歯物件のホテルで窓や部屋潰して補修してるのみました、

>>202
心情的には理解するが同じ入居者を責めるのはどうか。
入居者かどうかもわからんしな。こんなとこで怒っても仕方ない

アパに誠意を求めるのは無駄かと。
誠意があったとしてもない袖は振れぬと。
何度も書くがアパはそんな立派な会社じゃない。

＞http://topics.kyodo.co.jp/feature10/archives/2006/05/post_591.html
よく読めば、
自社所有ので建設中の賃貸マンションを自社負担で解体、建替ということでしょ
区分所有で竣工済みのここのケースには当てはまらない。

精神的補償は個人差があるから
管理組合として対処できる問題ではない

揉めれば揉めるほど、長引けばアパを利すると思いますよ。
個人的には96％なら補修で仕方ないと思います。

本当に９６％か、自分達（管理組合）で再調査するところから始めれば？
神戸市がグルになってる可能性もありますよ。

>アパにしたって
>最大限を尽くすため検討しているのでは
>ないでしょうか。
↑
本気で言ってる？

若葉、成田の工事をごらんよ。
県が中断させてなかったらどうなっていたことか。

なんせみんなで話し合いしようよ。
いつも、アパグループをののしる会になるから結構うざい。
業者を公開しろとか、どうでもいいわ。そんなことより先にやることあるんとちゃうかなぁ？？

法令に合致する補修でさっさとかたをつけて
しまいたい。これ以上、ガチャガチャするのは
いやだし、このような雰囲気が長引けば長引くほど
住民間の関係も、悪くなりそうで・・・・
住人同士の話し合いなんかしていたら、いつまとまる
かもわからない。
アパさん：補修でいから早くしてください。

補修が一番最善の選択なのかもね。

ＡＰＡによる対応がまだ決まっていないのに
ＡＰＡを非難するのは筋違いだと思います。
ＡＰＡが何もしないと明言しているのなら
わかるが・・・・
なんか、被害妄想気味になっていませんか？？？
仮にも、マンション購入時には、ＡＰＡでいいと
思って購入したんでしょう。無理難題の主張を
書くだけでなく、もう少し現実的な議論をすべき
です。
ＡＰＡ関係者がこのスレを見ていたら、してくれる
ことも、してくれなくなるんでは？？？？？
冷静に冷静に

ＡＰＡは見てるに決まってるでしょ。一応大企業なんだから。

198
あなたがいいたいのは、アパの負担で、アパによる補修だけで、この件は決着ですか。損害賠償請求あるいはその他の形の金銭請求は無理ですか。

１９８さん
たった１０件ですか？その何倍も建替えや返金を望んでる人をどうやって抑えるんですか？？

>>209
偽装をやったんだから非難されて当たり前。
万引きしておいて「代金を払うかもしれないから非難するな」と言うようなもの。

加害者はアパ、住人は被害者です。
その程度のこともわからないマンション投資家っているんでしょうか。

そうです。２０７．２０９さんは補修すればいいといってますが、うっかりではなく神戸市が偽装と判断したんです。偽装＝完成前に分かっていた。＝だまっていた。
許せますか？？

許せません。

補修、補修、早くして欲しい。と言ってる方もいらっしゃいますが、私は買取希望です。
まだ住みたい方は、そのまま住んでもらい、補修しても不安な私みたいな方は買取してもらう。

「資産価値は、補修すれば下がらない。」とアパが言ってるらしいが、買取してもらって、それをどうぞ、また売りに出してください。
果たして、買い手が見つかるでしょうか？？

>>203
こちらは分譲物件で買い取りあったようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45511/

はっきりいってここまでメジャーになった物件は転売なんか不可能ですから
一生すむ覚悟がない限り、補修でいいとか適当なとこで手打ちしないほうがいいですね。

マンション住民に残された手段は、自主的な再調査だけです

>>215
いいですね。
それなら住民みんな納得できるのではないでしょうか。
APAが補修すれば心配ありませんと言うなら、APAが買い取ってもまた売ればいいことなのでAPAにも負担はありませんしね。
もし売れないなら、それはやはり心配ないわけがなかったということで、APAの言い分がおかしいということになりますから、反論もできないでしょう。

>>218
それでいいと思いますが、仮に損害賠償を請求する場合は、現実的に転売が不可能な物件であることによる資産価値の目減り分を損害賠償額に加算するのが適切だと思われます。
宅間死刑囚が教室で子供を殺害したとき、本来なら壊れた教室を修理（血をふき取るor血のついた壁をペンキで塗る）で教室の修復は完了であるはずであるのに、立替をしたことからも明らかなように、欠陥マンションといううわさが立ったことによる資産価値の目減り分も、社会通念上考慮されるべきでしょう。

>>219
資産価値の目減りというか、一般人の補強物件に対する意識を裁判で証明するためにも
補強が完了したアパホテルの稼働率・（アパに限らず）他の補修物件の転売成功率
アパの新築物件の契約完了率等を、継続的に調査しておいたほうがいいですね。

>>221
アパに時間を与えると、どう都合が良いのか具体的に教えてください。
もしかして計画倒産とかでしょうか？

>>216
なんぼ買い取り例があっても、
ここの場合、丸投げした建設会社も倒産してるし
200戸超買い取る資力はアパにない

>>222
少なくとも個人向けマンション分譲事業は厳しい。
他方、ホテル事業は耐震偽装の影響は少ない。
なら、資産整理してホテル事業を分離する。
というのが私の考えるシナリオだが
それ以上に厳しい状態かもしれない。

時間があれば、いろいろ負担回避に向け策を弄せるということ。

見ているよ、だから自社に不利な書き込みがあったりすると削除依頼をしている。

>>222
>なら、資産整理してホテル事業を分離する。
>というのが私の考えるシナリオだが
>それ以上に厳しい状態かもしれない。

上場企業ならそういうことも可能かもしれないが、未上場で、代表者などが金融機関や、施工業者などに個人保証しているだろうから、そう簡単な話ではないのではないだろうか？

アパの財務について関連スレッドに記事がありました。

No.636 by 匿名さん 2007/03/06(火) 12:42
金利上昇局面なので、負債総額だけでも気になる記事です↓

アパグループの連結有利子負債は５７０億円に達し、明らかな「過剰債務状態」にあるという
http://outlaws.air-nifty.com/news/2007/03/post_de07.html

しかも、同グループはＳＰＣ（特定目的会社）を１０社以上抱えており、その分を含めると負債は
さらに膨れ上がる可能性があるようだ。

同記事はアパグループ各社の決算期のズレにも注目。
これを利用した「決算操作」などの疑惑を指摘している。

パンフレット等で耐震対策ができているなどと、販売当初に言っていたものと違うものを引渡しているのだから、買戻し（購入した額で）をするのは当たり前ではないでしょうか？今回の場合買主には過失はないですし（事前の調査不足などと言っている方がおられますが、それは過失には全くなりません。）、法的には契約不履行で買い戻しをしてもらうのは十分認められます。違約・損害賠償金についてはどこまで可能かは分かりませんが、少なくとも買い戻しをしてもらうことによって費用的にも大きなマイナスはなくなるのではないでしょうか。（購入した額で買い戻してもらうのが前提ですが。）建替えするにしてもアパが建築もしくは段取りをするような物件には多くの方が住む気にはなれないでしょう。補修だけで納得される方はそのまま所有されればいいと思いますし、多くの入居者は納得できないでしょうから、その場合は買い戻しをしてもらうということにしてそれぞれで分けて対応していった方が、スムーズな様な気がします。

昨日、この掲示板を知りました。耐震偽装問題が発覚しご苦労の多いことと思います。
我が家は、アパの現在調査中物件。管理組合より、個人的な問い合わせは禁止ということで
結果待ちです。まだ結果待ちという物件が多い中、早く対応できることは有利だと思います。
我が家の結果が出た頃には、果たして交渉できる状態なのだろうかと不安です。
個人的な意見ですが、問題がないのが一番です。
ただ問題があった場合は、家族の生活環境を考えると住みながら補修ですが、安全性や音などの
問題もあり転居は仕方ないでしょう。長いローンを組んで、問題のある修理物件を買ったのでは
ないですし、一生住まうのであれば修理でいいのかもしれませんが、売却などをする場合は
修理物件の価値はいかがなものかと疑問を持ちます。新築時と同じ状態で建て替えをするのが
当たり前、建て替えられた後に、売却したい人は売却すればいい。一番正論なような気がしますが
その間、手間や時間や環境、最悪の場合は、お亡くなりになられる方もいらっしゃる方もいらっしゃるかもしれないということを考えれば、あまり長い時間を費やすことはできないとも思います。
問題は山積です。早く問題が解決され、笑顔で過ごされますことを願っています。

>>220
なおこの場合においては、アパの補修ホテルに宿泊されている方に、
このホテルが補修物件とわかった上で宿泊されているかも一人ひとりに確認を取らないといけません

アパが、もし補修マンションであっても一般人にとっては抵抗がなく価値が下がらないと言うのなら、こちらが宿泊者にホテルが補修であることを告知することは価値が下がらない行為であり、不法行為でも何でもありません。
もしアパが、こちらが宿泊者に知らせることをマンションの利用客の減少を招く行為であるといおうものなら、アパの主張「補修でも価値が下がらない」を自ら否定することになります。

皆さんにお伺いします。
仮に自主的な再調査を実施した場合
その費用は、確実にアパが負担してくれるの保証はあるのでしょうか？
訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
建替・買取・損害賠償に応じられるだけの資金力が果たしてアパにあるのでしょうか？
仮に訴訟で勝訴したとしても、アパにお金がなかったらどうなるのでしょうか？
仮に訴訟になった場合、損害賠償請求ならともかく立替を求める場合等であれば、
住人全員の意見統一が必要なのでは？
このスレを見るに、補修のみを希望されている人も少なからずいるのでは意見統一は
可能なのでしょうか？
『ない袖は振れない』という結果になることを十分考慮に入れた上で、
今後の対応につき慎重に時間を十分にかけて協議すべきだと思います。

立替だけでなく、買取についても、一部の住人だけに
認められるということは裁判上難しいのではないだろうか？
結局のところ、住民全員の立替あるいは買取を望む意思統一
が必要となってくると思う。
そう考えると、一部住人の中には、補修のみを希望し立替・買取
を望まない人もいる現状では、立替あるいは買取の方向で請求
すののは非常に困難を極めると思う。

仮に訴訟をしたとしても、最低でも４〜５年はかかる
と思います。その間に、不具合箇所を支える他の
（不具合でない）箇所にもひずみが出てくるかもしてないし
、仮に訴訟で勝ったとしても、そのときにアパが健在している
とも限らないです。
いったいどうすればいいものか。。。。。
この際、購入価格の1/2〜1/3程度で転売でもしようかと考えてしまいます。
（幸いにも投資目的で購入したので）
もっとも買い手がつけばの話ですが。。。。。

>>225
一般論ですがね。

Ａというマンション分譲会社があって
耐震偽装マンションを売って、
買い戻しや補償を求められ、新規の分譲も滞り困ってます。

そのＡ社の社長の奥さんが経営するホテル運営会社Ｂ社があります。
こちら順調に経営を続けてます。
Ａ社とＢ社は非上場のワンマン会社です

そのＡ社にお金を貸しているＣ銀行があります。
Ｃ銀行は担保を取ってますが
このままだとＡ社向けの融資は不良債権になって
Ｃ銀行は困ります。（少なくともＣ銀行担当者の成績には響きます）

そこでＣ銀行とＡ社は協議の上、
Ｂ社にＡ社のめぼしい資産を売却します。
その資金はＤ銀行に融資させます（担保付き金利高め）
Ｂ社から受け取った資産代金をＡ社は
Ｃ銀行に返済。

Ａ社　　負債だけを残して倒産→実質、補償や債務から逃れられる。
Ｂ社　　Ａ社の優良資産を引き継ぎ事業継続
Ｃ銀行　Ａ社向け融資を回収。
Ｄ銀行　Ｂ社向けの新規融資で儲かる

損するのはＡ社に補修などの債権を持つ個人だけ

あくまで一般論ですよ。実際はもっと複雑な手法とるでしょうが。

アパの財務諸表を分析するに、残念ながら、どう転んでも、
買取・建替は不可能だと想定されます。
万一買取・建替を実施したとすると、全戸数完了の前に
破綻してしまうと思います。
財閥系企業等のよほど、大きな企業でない限り、建替・買取
に耐えられるだけの資金力はないと思います。
この点、アパだけが例外なわけではありません。
こればかりは、いくらアパに過失があろうとなかろうと
どうしようもないことだと思います。
また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも
方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも
一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。
となると、補修しか方法はないと自ずと見えてきます。
その補修についても、満足がいく補修ができるかどうかです。
建物が完成してしまっている状態では、物理的に補修の手を付けることが
できない箇所もあるでしょうし、中には補修によって、住居専用面積が
変更（縮減）になる住戸も発生するように思われます。
ちなみに、このマンションは天然温泉付であるため、補修が
通常のマンション比べ、複雑であり時間もかかると思われます。
このようなケースでは、最終的には、住人と事業主（アパ）の話し合い
によって対応を進めていくものですが、住人の希望通りとならない
ことが多分にありえます。
また転売も不可能となれば、残された住人はかなりの苦痛を強いられます。
しかし、これはマンション購入に関して付きまとう、最大のリスクの１つです。
マンションを購入する以上、多かれ少なかれ覚悟するべき内容です。
そのリスクを最小限にするためにも、自己の責任において、
十分な検討を実施するべであると考えます。

買取を希望する人の分だけ買い取ると、後々どんなトラブルが起こるのでしょうか。
希望しなかった人が文句を言うはずはないし（言ってもトラブルには発展しない）。
それに、買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。

235さん
確かに、補修＋買取という実例がありますが、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
一度、財務諸表を勉強してみてはいかがですか。
236さん
人の心は変わりやすいもので、最初は買取は希望
しないと言っていても、後になってやっぱり私も
という人も少なからずいりと思います。
そういうことを考えると、企業サイドからすれば、
このような事例では、個別対応はまず行いません。
２３５さんの事例のように、最悪全住戸から買取
申請されてもいいと思える覚悟及び資金力があれば
別ですが、先ほども申し上げましたとおり、アパの
財務諸表から判断するに不可能と思いますよ。
あなたも、一度、財務諸表の基本を勉強してみてはいかがですか。

>>235
前にも書いたけどトーカイは
上場会社でマンション分譲は主たる事業でないから
買い取りという決断も出来た。

アパはここで買い取りなんていうたら全国で買い取り求められる。
さらに非上場で株価や上場維持の気にしなくても良い
それ以前に無い袖は振れぬのである。

「補修+買取」ていうのは事実上「買取」と同じ事。
みんなどちらか選べといわれれば買い取り選ぶでしょ。
234さんは大変いいことおっしゃっている。

＞買取といってもまた売りに出すわけだからそんなに大きな負担もないはずですよね。
一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ。
それを十分に理解しているからこそ、ＡＰＡは買取はしないと思うよ。
これだけ、マンションの供給数が増えていることだし、このマンションが他のマンション
に比べて、抜きん出て有利な点というのも見当たらないしね。

>>237
窓口を一本化するという意味での個別対応しない、はありますが、個々の契約ですから個別対応は当然ありますよ。
それから財務諸表については、何年も前ですが幸運にも税理士試験に通ったので、財務諸表さえ見せてもらえれば分析できますよ。非上場企業なのでちょっと見当たりませんが。

ところで銀行関係者とのことですが、ＡＰＡの財務諸表を見たということは担当者ですか？
それでは、ＡＰＡのキャッシュアウトは、いくら余裕があったとしてもぜひ避けたいでしょうね。

補修といっても
アパにやらせるのではなく
管理組合が選定した業者にイニシアチブをとらせて実行し
その代金をアパに出させるといった方法を要求するのがベストと思う。

建て替えだ、買い取りだと非現実的なことをいってると
何も進まず、そのうちアパが逃げ出すよ。

>>239
＞一度クレームがついた物件では、建替・補修をしても再販売は難しいと思うよ
つまり今の所有者が将来売ろうとしても売れない、ということですか？
であればなおさら買取を求める声が大きくなるのではないでしょうか。

このスレをみて、批判覚悟での率直な意見だが、
非常に高価な買い物をしているにもかかわらず、
事前調査が非常に甘い方が多数おられるようですな。
法的にはＡＰＡの責任かもしてないが、
ＡＰＡが破綻した場合等、極論すると購入者の自己責任
といわざるを得ないように感じますが。

>>243
それはすべてが終わったあとに
購入者さんが自己責任として受け止める事であって
今の段階で外野がガタガタ言うことでない。
せっかくこういう掲示板があるんだから
購入者さんはいい方向が見つければいいし
今探してる人は参考になればいいと思う。

国や市に賠償しろとか言い始めたら別ですがね。

補修が一番合理的やって！

建替え・買取を徹底要求→名古屋・三条も「じゃ、うちも！」
ゴタゴタしてるうちにアパ倒産→ヒューザ住民の二の舞

このようになる懸念が一番心配です。

建替え・買取　ハイリスクハイリターン
補修　　　　　ローリスクローリターン

補修＋迷惑料ふんだくるが落とし処じゃないですかね。
長引かすのは得策じゃないかも。

246さんの言うとおり。

強度不足について、住民に責任は無いけど、
ＡＰＡの財務状況確認して（まぁ想像つきますが）
建替え・買取の余力が無いと判明しても建替え・買取要求を続け
ＡＰＡに倒産されて結局補修すら自腹になったという場合は
自己責任といわれてしまうのでしょうか？

1戸につき直接間接入れて500万補償したとしても
全部で12億5000万近くになります。

これだけでもアパには厳しいと思う。
当然他物件もありますからね。

財務諸表出させて、払えそうにないとわかったら破産申し立てたらどうだ。
それか全体の補償額決めて
社長個人やグループ会社に連帯保証させるのもいいかもね。
それでもとりっぱぐれる可能性は高いと感じるけど

>>249
いわれるでしょうね、、、、悲しいけれど
そうなる前に打つ手はあると思うけど

残念だけど、世帯数が多いマンションでは
意思の統一の時間がかかるため、後手後手
に回ると思う。
だからこそ早々にＡＰＡが提出した補修案
にて手を打つのが最良の案だ。
皆さん、辛いけど現実を直視しようよ。
断固建て替え・買取を請求している間に
ＡＰＡが破綻した場合、断固建て替え・買取を
請求した人たちは、代わりに補修費用を負担してくれるの？
もし負担できないのなら、非現実的な主張は控えて
いただきたい。
高い理想（希望）を持つことも大事だが、この場合
は、その高い希望がすべてを駄目にする。
辛いけどこれが現実だよ。

マンション事業の粗利は20％くらいと言われています。
4000万円のマンションで言えば800万円が儲けになるわけです。
500万円程度なら負担できても不思議はありません。

アパが負担できないと言い出したら、財務諸表を出させて精査して最大限の負担をさせればよいでしょう。
当然ですが代表者の個人資産も含めてのことです。

ＡＰＡの財務状況確認してからでないと話は進まないですね
それから生かさぬ様殺さぬ様上手い落とし処を探らないと。

>>254
粗利はその通りだけど
それはこれからもマンションが売れ続けるという前提だからね。
それに莫大な借入金とその金利の前では焼け石に水だ。

さっさと補修計画出させて実行することかな、
補修計画出せると言うことは一応払えるということだから

富山県が田村水落設計の一級建築士事務所登録を取り消す

水落氏は免許取り消し後も代表取締役専務に留任していた。県建築住宅課建築指導係によると、もし同氏が役員ではなく従業員ならば、田村水落設計の処分は最も重い場合でも一年間の営業停止だった。
http://news.fresheye.com/topic/6015737/10000/

不思議なのは、公開されていないはずのAPAの財務状況を、「買い取りする力がない」「倒産してしまう」と決めつける人がいることですね。
もし関係者でないのなら超能力者でしょうか？

なぜ、補修で我慢しないといけないのだろうか？？
マンション購入にリスクがあるのは分かるが、今回の場合想定外の事であり、住民にはなんら責任はないと思う。

財務状況を見て、おそらく無理だろうというのは仮定の話であって、きちんとアパ側にも買取等の希望の意思を伝え、概算を出してもらい本当に無理なのかアパに確認をとるべきだ。

耐震偽造はあってはならないこと。住民にはなんら過失はない。
住民が弱気になっていたら、アパの思うツボだ。

258さんAPAのおよその財務状況も見当つかないなら、マンション買うのはお止め。
これくらいで超能力云々を持ち出すとは　学生さん？

２５８さんや２５９さんの言う通り。
上場企業でもないし、財務情報も公開されていない中で、アパが苦しいといわれてる方々、なぜそんなに詳しいのですか？？
アパだって補修工事やりたくてしょうがないと思うし、それなりの妥協案を考えてるかもしれないじゃないですか？
関係者でもない方がうだうだ財務状況がどうたらこうたら発言しないでいいですよ。

260！販売関係者さんなんですね。誠意みせてください。よろしくお願いします。あなたは売ったもんがちですね。勘弁してください。

>>260
「およそ」の「見当」で言っているのなら、まるで参考になりませんね。
根拠があるなら流動性比率や内部留保、キャッシュフローなど具体的な数字をあげた上でアパが倒産しかねない理由／買い取り負担に耐えられない理由を述べてください。
学生さんでもあなたの言い草に騙されてはくれないと思いますよ。

参りましたね、削除基準ギリギリでお話してるんですが
具体的に書けるわけないやん

みんなＩＰ記録覚悟で知ってる限りの情報を
親切心でいってあげてるのに
周りが見えなくなってるのは仕方ないと思ってますが
参考にならないなんて、今頃アパは高笑いですよ
そこまで言うのなら建て替えでも買い取りでも好きにすればよろしいのでは？
たぶん、管理組合は補修で折れると思うよ。
無駄な労力使わずに先に進んで1円でも多く取れればいいと思ったけど
通じないようですね。

これから先は
入居者同士でＰＡＳＳ付き掲示板でやればいいんじゃないですか
身元晒す勇気のある人いるかどうかも不明ですが

どう転んでもいい教訓になりそうですから最後まで見ていたいと思います。

http://www.sun-inet.or.jp/~tadaskai/tokusyu04.html
「問題は、この検査機関のミスについて監督者である市や県などの特定行政庁に対しても国家賠償法に基づいて公共団体の責任を問えるかについては問題のあるところですが、平成17年6月24日の最高裁判決やまた平成16年11月30日の横浜地裁判決などからは、この確認検査機関による確認手続きは、本来特定行政庁の建築主事が行う確認の事務と同様に地方公共団体の事務として行われたものだと解釈して、この欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体に賠償責任を求める事ができるとみられます。」
欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体にも責任があるようなので、アパに何らかの指導を申し出してみるのはどうでしょう？
仮にアパが倒産してもこのような判決があるのだから方公共団体に賠償責任を追求出来るようです。

＞ＡＰＡ関係者がこのスレを見ていたら
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/res/65-93

過去ログ読みましたが、これだけ問題が表面化しているというのに、
問題に目をつぶり、うやむやにしようとする手法は同じですね。

アパのような未上場の企業で、社長が全面に出てきている企業だから、財務内容は、社長か会計士ぐらいしか分からないだろう。
多分役員も借入金の内訳や金利等、細かくは教えられていないのでは？
だから、>>260さんの言われる事は、根拠がないと思う。

もっと社長が前面に出て
記者会見の場で今後の見通しを説明すべきだと思う。

＞２６８さま
神戸物件以外の住民。
今日アパの社員（アパの社章あり）の方がいらしたので、マンション内共用部分に
ついて質問をしました。
道路上で、突然声をかけたのも悪かったけど、年配の男性なので、まだ調査中物件なら説明までする必要はないけれど「ご心配をおかけしています。」とか何か一言あってもいいと思ってしまった。
はじめて見た方だったけれど、主婦なんて、何もしらねーんだろうーよという感じ。
日頃、お世話になってる管理の方々など、ご親切な方が多いだけに、余計に感じたのかも
しれませんが・・・　突然失礼しました。

>>268
雑誌ではあんなに良い事を言っているのに、自分が売ったマンションには無関心。
住人の前に出て直接謝罪や意見を述べて欲しいものです。
でも、また奥様が黒い涙を流して同情を誘ったりするのかもしれませんけど。
住人はその涙よりも、耐震補修してその後に希望者には購入価格で買い戻しする等の具体的な発言が欲しいのでは？
誌面だけではなく、実際にこの耐震偽装問題に対して男気を見せて貰いたいと思うのは私だけでしょうか？

>>254さん
『財務諸表』なんて、少し見る角度を変えれば、変わってくるものですよ。例えば、資産として土地を持っていても、それを現金化するのには、手数料や税金がかかるでしょう。ましてや、現金かを急ぐと、売れる金額でも足下を見られ、安くしか売れない可能性が高いでしょう。
でも、帳簿上の金額は高いかもしれませんが。
それと含み益とかいいますが、それは工場などの長期所有物件ではあるかもしれませんが、アパなどのデベロッパーの販売用の土地には含み益なんてほとんどないでしょう。

それと、『代表者の個人資産も含めて』住民が契約したのは企業としてのアパ、代表者は個人的にアパのマンション購入者と個人保証をしていれば別だが、この場合代表者は関係ない話。

国交省に
ERIの処分を求めては？

ERIの責任がはっきりすることは
住民にとってもアパにとっても
プラスになると思う。

270さんへ、若葉、成田の工事がストップしている時でさえ何のコメントも無い。まして心配している契約者を無視するかのようにワールドカップ観戦へ行ってします。今年はイタリアだと聞いていますが、とにかく売ってしまった物、そして契約してしまっている物件はもう知りません。と言った感覚の持ち主だと思います。そして管理人といっても下請け会社の人だと思います。

>>272
直接住民が処分をもとめるのではなく
被害住民→許認可した特定行政庁（>>265）→ERI　みたいな流れになるのでは？
ERIは「確認検査機関による確認手続きは、本来特定行政庁の建築主事が行う確認の事務と同様に地方公共団体の事務」を代わりに行ったのですから、住民の被害は特定行政庁が窓口となって（ERI)に損害賠償を求めるのが筋だと思います。

先日の説明会できちんと補修すると
明言していたのだから、それでいいじゃない
ですか。もし、建て替え・買取等請求しているうちに
ＡＰＡが破綻してしまったら、建て替え・買取を請求
している人たちは、自己資金で補修してくださいよ。
そうでなければ、住人間で法的紛争に発展することも
あると思いますよ。

ＡＰＡが破綻してしまったら名古屋三条の住民にもとばっちりが・・

ヒューザーマンションの住人の方の
二の舞はごめんだぜ。
①補修のみを請求するもの
②補修+慰謝料を請求するもの
③建て替えを請求するもの
④建て替え+慰謝料を請求するもの
⑤買取を請求するもの
⑥買取+慰謝料を請求するもの
等、各住人の意思を記名式で明確
にし、仮に、③④⑤⑥に断固こだわって
いる間に、ＡＰＡが経営不振に陥った
場合は、しかるべき責任を負担して
もらうというのはどうでろうか？
③④⑤⑥に断固こだわる以上、ある程度の
覚悟においてこだわって欲しい。

この件が長引くと居住者同士の
雰囲気も悪くなりそうですね。
このスレをみるに、もう既に、
居住者同士で対立しているし・・

>>277
＞＞仮に、③④⑤⑥に断固こだわっている間に、ＡＰＡが経営不振に陥った場合は、しかるべき責任を負担してもらうというのはどうでろうか？
>>265　さんの投稿にもあるように「欠陥建築確認が出された場所の地方公共団体に賠償責任を求める事ができるとみられます。」となっているので、その責任は住民ではなく特定行政庁の責任ですよ。
もしアパが破綻しても特定行政庁や建設会社等々にその責任が回るだけでしょう。

>>279
＞＞とにかく専門家に間に入ってもらい、ＡＰＡを調査し、無難な落とし処を模索して欲しい。
そうですね。その専門家はアパに告訴騒ぎを起こされた藤田氏が適任でしょう。

>>277
「仮に、③④⑤⑥に断固こだわって
いる間に、ＡＰＡが経営不振に陥った
場合は、しかるべき責任を負担して
もらうというのはどうでろうか？」
その論が成り立つならば、経営不振の風説に惑わされて③④⑤⑥の交渉の権利を失うという事になります。
破綻すると客観的な証明がない以上、「ある程度の覚悟」などの発言はしない方がよろしいのではないか。

>>279
こんなところで煽っても誰も実際に乗らんよ。
いくら何でも考えすぎ
ここで揉め事誘発しなくてももう起こってるよ

セカンドハウスとか投資でとにかくややこしいことはごめんなので
さっさと終わって欲しい人から
30年以上ローン抱えて永住を考えている人まで
購入者の中の格差大きすぎ。
何のことだかさっぱりわからん人も含めれば、
理事長に白紙委任する人が過半数でしょ

>>280
アパ建設から一括発注（丸投げ）受けた大木建設はここの施工中に倒産してます。
国や市訴えたら基本的に支援してもらえなくなりますよね。
最後の手段ですかね。

アパ相手でも国や市相手でも裁判までやるなら管理組合じゃなくて
個人単位で考えないととてもじゃないけど纏まれない。

取れるのも補修の他に
引っ越し代+仮住まい代+トランクルーム代+迷惑料50万くらいが精一杯でしょう
（誘導やありませんで補修したらこの辺が相場かと）
専有面積が補修によって狭くなったらその分も補償してもらわないと。
狭くなるだけならいいけど住戸によっては窓がなくなったり
最悪、部屋ごとなくなるかも、それに対する補償もいるよね。
部屋がなくなるならその分補償してもらって逃げ出せるか。

>>282
客観的証明？
あんたのいってることは

みんなが「そのきつねうどんは熱そうだから気をつけてお食べ」といってるのに
「じゃ温度計持ってきて計ってその温度でやけどするかどうか証明しろ」

といってるのと同じだよ。

少なくともあなたに発言するなという資格はありませんよ。
そういうならご自分で掲示板お作りになればどうですか。
気に入らない発言は消せますし。

しかるべき責任などと言い出したら、例えば、補修で済ませたが結局後日問題が起こった場合（地震による被害、資産価値の低下など）には、補修を主張した人はしかるべき責任を負担してもらうという言い方もできますね。
別にそうしろというわけではありません。
そんなことを言い出したらお互い様できりがないですから、メリットとデメリット、それからアパの経営状態などの資料を集めて議論をし、意見をまとめることでしょう。
一番まとまりやすいのは補修＋慰謝料 or 買い取りの線なのかなあ、とは思います。

そもそも、行政にも責任があるのでは、
次回ＡＰＡによる説明会のときに、行政
の担当者にも参加させて責任所在について
明確にしてはどうか？

>>284
そのきつねうどんとやらは非公開で見た人はAPAの役員や取引銀行などごく一部しかいないので、熱そうかどうかなど判断できないのですよ。
なのになぜかこの掲示板ではAPAが破綻するかのように断言する人がよく出てくるので、みなさん不思議に思うのは当然だし客観的証明も当然求められるでしょうね。

まあ、APAが買い戻しをするとしても、そのマンションはもう一度販売するか、でなければ賃貸マンションとして所有するのでしょうから、一時的に支出はあるとしても実際にはそんなにダメージはないと思いますよ。

＞２８５さんに同意。

ほんと、アパの財務状況が明らかになってない今、アパの言い分の「補修」をそのまましてしまうのは、納得がいきません。

きちんと、住民同士が議論する場を管理組合が設け、早急に方向を決めるべきだ。
一体、今度、いつ住民説明会が開催されるのだろうか？？

一番まとまりやすいのは補修＋慰謝料 or 買い取りの線なのかなあ、とは思います
その通りだと思います。

勝手に補修で話をまとめないで欲しい。

>>287
そこまで信用しないなら
ご自分でお調べになったらどうですか？
調査会社に依頼するもよいし、
素人でも手を尽くせばある程度のことはわかりますよ。

あと、きつねうどんは非公開ではありませんよ。
秘密結社でないのですから
財務諸表見るまでもなくアヤシさ満載だったから私はやめたのです。
それが感じられませんでしたか？
感じられないからお買いになったのでしょうけど

アヤシさの一例として
地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？
それも35年にわたってですよ。
保険会社でも地震保険で1000万程度しかでないんですよ。
私はこれに対する明確な説明を求めたがはぐらかすばかりだった。

最後にこのスレで補修で纏まったってそうなるとも限らんし
まあ、意見一つとしてみればいいのでは
入居者同士の情報交換なら住民板かクローズドの掲示板でどうぞ

>>289
あやしいというのと、破綻懸念があるというのは、似ていますが違う話なんですがね。
その程度のことを混同しているようでは信用しないほうがいいでしょう。

素人でもある程度は調べられるでしょうから、それを見て判断するのが一番ですね。
この掲示板のうさんくさい書き込みで判断する人は多分いないと思います。
アパをアヤシさ満載というあなたが、ご自分の書き込みのアヤシさに気がつかないのはとても残念なことです。

何もわかってないねえ。
もうすぐわかるよ。

>>290
そんなストレートに書きませんよ。訴えられますからね
それくらいのこともわかりませんか？

私は逃げることも可能ですから早く終わらせた方がいいですよ。
買取や建替と非現実的なこといって何も取れないより
無駄な労力かけずに取れるだけとったらどうですか？
といってるだけでけす。

私をアヤシイというあなたが
アパのアヤシサに気づかず、
何千万円ものお買い物をされたとは残念というかなんというか。。。
私のカキコを疑うくらいの用心深さが契約の前にあれば良かったですね。

>>289
＞＞地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？
それが出来ないほどの客観的状況で地震元値買取保証しているならば明らかな詐欺ですよ。
出来るからその証拠を書面化して発行しているのでは？

２８９さんはもう入ってこないでいいですよ☆
特に２９２のカキコはちょっとケンカ売ってるのかなとしか思えない。
何千万の買い物して残念とか、ちょっと言いすぎじゃないですか？ちょっと目にあまります。
ちなみに地震元値買取保証なんて保険会社でもないのに可能だと思いましたか？といいますが、
保険会社が保証するんですか？？保険と保証って一緒ですか？？そんな保険あります？？
地震保険はありますよね。保証を保険会社がやりますかね？？

>>295
喧嘩売ってきたのは290の方だよ。
それと同じことを言ったまで。削除依頼するなら290も一緒にね。

保証でも保険でも
要はお金が出るかでないでしょ？
財務諸表の公表義務もない非上場企業の数百万-数千万円の35年間保証に
いったいどれだけの支払い確実性や意味があるのか？
生活の根幹に関わる保証をそんなものに頼っていいんですか？
保証あってもこちらはそれに対する担保も取れないんですよ

それにこのアパの保証は
アパが修繕や管理を行い続けることが前提。
大規模修繕を他社に依頼したり、管理会社変えたりすると保証が消える。
つまり、アパの言うなりに大規模修繕や管理を続けないと
この保証の対象にはならない。
これはアパの担当者に確認した。

それでもアヤシくないですか。
反論くださるなら内容に対してください。
言葉尻捕まえて反論してる暇あったら、
もう少しご自分たちの状況を考えた方がいいですよ
ここで私を論破したところで1円にもなりませんよ。

いずれにしても、若葉・成田だけの損害でも、300百億とも400億とも言われてるから
苦しい状態に間違いはないと思います。
正直、よく持ちこたえてるなぁって思います。

論破してどうこうじゃなくて、掲示板の根拠不明な書き込みにまどわされずに、自分たちで資料を集めて自分たちで考えて決めましょう、ってことでしょ。
それが当然だしそれでいいじゃないですか。

ここをAPAの人が見ているのはほぼ間違いないだろうと思いますし、そうしたらAPAの人が、APAの負担が少なくなるように誘導しようとするのではないかと思うのも当たり前です。

実際にそういう人がいるかどうかわかりませんが、どっちにしても自分たちで考えて決めればそれでよしです。

あ

ここかなぁ？

http://news21.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/news2/1169702246/1-100

もうすぐわかるよ。
いい会社だからね〜。

＞前にみれたアパ告発サイトも消えてるところが多いし

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/

部外者ですが、もし役に立てば。

帝国データバンクの調査報告書という会社の経営状態などをリサーチしたものがあるのですが、アパマンションの調査報告書はH19.4.25付の調査報告書があるようです。決算はH19/1期まで収録。アパ本体はH19.2.6の調査報告書があり、H18/2期決算まで収録。
私は中身は見ていませんが、アパの支払い能力を知る上で参考になると思います。
住民の皆さんでなんとか手に入れてみるといいと思いますよ。

>>277
このような解決策はどうでしょう？
まず、中規模地震で破損がおこる事を緊急避難的にアパによる補修を受け入れるが、その補修が終わり改めて②③④⑤⑥のアパとの話し合いを管理組合が代表して住民と話し合いをする。
一時に全てを決めるのではなく順を決めてアパと話し合ってみては如何でしょうか。

冷静なご意見。そうですよね。すぐに決定するべきものでもないし。

でも、この程度の強度不足であれば、補修で十分法的には対応できます。

>>307
この程度の強度不足でないアパのホテルも、補強で十分法的には対応できます。
アパホテルも補修によって完全に瑕疵が修復されたという扱いですが

どのような意図に基づく書き込みか？あなたの真意を測りかねます。

アパが補強工事をしてしまえば、違法建築にはならないので、その後慰謝料の請求や買取の裁判をやっても、勝ち目はないということですよね。

すごい発言が、ありますねぇ。。
建て替え、買い取りを要求する人に、
アパがつぶれたときに補償しろだぁ?

根本が違うでしょ？？


まずは住人どうしで、決定、、多数決でしょうが・・・
それに納得しない人をいかに説得するかとかを
真剣に考えるのが先決で、ここで脅し文句を言うのは
すごく腹立たしいことです。。

ただ補修が最良の選択だとしても、
精神的に耐えられない人もいますよね？
（前回の話し合いの時に発言されてましたよね？）

その人たちのために、買い取り相応の対応は
希望してもいいんじゃないでしょうか？

そうじゃないと、ますますややこしくなりそうなんだけど・・
そう思いませんか？？

>311さん
そのとおりです。。住民が決めるんです。。
その住民のうちの何人かが、ここで横暴とも思える発言があるもので、、

まぁ、、しっかり考えなきゃいけないのは自分も含めてですが、、
住民の対策チームを募集されていましたが、、
ここでいろいろ言ってる人は、そこに参加するのでしょうかねぇ?

是非参加してもらいたいものです。。

>>309
耐震補修した後は違法建築物にはならないでしょうが、補修をしない前の（違法状態で）売買をしていた事が宅建業法？（消費者保護法？？）に抵触するのでアパが補修だけで話し合いを打ち切ることは出来ないと思われます。
「緊急避難で補修をしてその後に詳細な話し合いをする」と言う双方の承諾（勿論論書面化）があるならば、それをほかすことはないでしょう。

>>313
その書面だと、「話し合いをする」ことは義務になりますが、逆に言えば、
話し合えばそれでアパは義務を果たしたことになりかねません。
もし慰謝料・買取交渉を後回しにするなら、アパが逃げられないような書面、逃げたら訴訟できるような書面を作らないといけません。弁護士などの専門家に相談して作ったほうがいいと思います。
行政にも、その場合どう対応するかを確認しておいたほうがいいですね。
今なら行政はアパに勧告している状態ですが、補修が終われば行政は関わりませんと言われるとかなり弱くなりますし。
そういう危険性をなくすには後回しにしないのが一番だとは思いますが、もしそうするならそこまで考えたほうがいいです。

色々ご意見出てるけどもしアパが破綻すれば、
全て無駄骨になるんだね。
又、今後の対応が交渉によって進む以上、
明らかにアパ側に主導権があるね。
交渉といっても、相当な時間・労力がかかるね。
弁護士を通して交渉する場合、その費用はかなりの
ものになるね。（訴訟ではないから、弁護士費用を
アパに負担させるわけにもいかないしね。）
交渉をやめて訴訟になったとしても莫大な時間・労力
がかかるよね。
更には、完全に住民に有利な判決が出るとも
限らないしね。
今年も熱い夏になりそうだ。

このマンションの東隣に近接している
マンションが、風水上の、いわゆる
「良い気」の流れを塞いでしまっているような
気がしてなりません。

ここから先の話は根拠のない話なので
根拠にこだわるかたはスルー願います。

財務諸表の話が出てるけどその数字鵜呑みにするとエラい目に遭うよ。
「アパ　決算期　ズレ」ググってくれ。
決算期のズレを使った操作はどこでもよくある話。

http://kikko.cocolog-nifty.com/kikko/2007/01/post_cb4c.html
のビッグトークwの引用
＞来年開業予定のこのアパホテル〈横浜関内〉は
＞SPC（特定目的会社）による開発型の証券化方式で
＞ノンリコースファイナンスでの事業であり、
（中略）
＞昨年、赤坂本社隣接ビルもこの証券化の手法で取得しましたし、
＞江東区東雲の四十四階建てマンション事業もSPCで計画しています。

淀屋橋もＳＰＣでしたね。
要するにアパ本体には銀行の基準でお金貸せませんから
事業ごとに証券化や分譲前提のＳＰＣ作って、そこに出資や融資しましょう
もしアパが潰れても事業丸ごと担保に取ってるからとりっぱぐれないし
ノンリコースだから金利も高めというわけ。

アパにしても事業ごとにリスク限定されてるし、
本体の借金増えてないように見えるしね。＜ここポイント

証券化でホテルやれば、投資なしでどんどん売り上げは増えるけど
証券に対する配当支払もどんどん増える。借金なら貸せば終わりだがこれは永遠。

特別目的会社は証券化や分譲終わって出資者に配当すればおしまい。
あとの保証は共同売り主のアパ本社がするみたいにはなってるけどね。

要するに「持たざる経営」というか「持たなさすぎる経営」。
アパ本社というのは分譲時点で顕在化しないリスクを請け負う会社。
アパホテルは証券化した物件の収益を演出（支払い）するための会社というわけ。

マンションデベはどこでもリスク負うだけの会社かもしれないけど
ここの場合はそれが極端すぎる。
分譲終わった時点で実際に利益を手にした特別目的会社は配当して解散するわけだから。
三宮の場合はそうじゃないけどね。

今のようにリスクが顕在化したときのアパグループは脆いと思うよ。

>>314
そうですね。ふと思った提案だったのでフォローありがとうございます。
あくまでも補修は危険回避的な処置であって売り主側の誠意である買い取り等の交渉は双方が打ち切らずに続られる事が大前提です。
その補修の如何によっては補修だけで良いと思っていた買い主も買い取りを希望するやもしれませんし。
全国のアパMSの理事会にも意見を聞いてアパの今後を話し合わないとならなくなるのかも知れませんね。
いずれにしても、このMSだけの問題ではなく全国のアパMSにも派生する訳ですし、全国のアパMS理事会がここの事を気にとめて（直接は無関係でも）資産価値（ネームバリュー）に傷が付かないようにと全国のアパMS住人が総会等々で声を上げるのも一考かと思います。

なんかなあ、非現実的正論が飛び交ってますが
一部でも買取となったらみんな買い取ってくれとなるでしょ。
たとえば補修のために特定の部屋を壊さないといけないとかなら別だが

精神的にどうこういう人は個々に話し合いなり裁判なりでやって貰わないと
管理組合の仕事の域超えてるし、収拾つかなくなるよ。

あと、いくら書面にして、住民側有利な内容でも
実現可能性が担保されないと意味ない。

弁護士入れてやってそれにかかる費用や労力と
それによって得られる結果が見合うものかをよく考えてやらないとね。

無関係のアパの住人は早く終わってくれと思ってると思うがなあ

>>319さん
そうだなー
>無関係のアパの住人は早く終わってくれと思ってると思うがなあ
だから早く部屋を買い取ってくれたらいいだけですよ。
その上で、補修などをしてもらい、再販して下さって、御縁があればまた購入したらいいだけですよ。
アパはなぜもっとスマートに対応できないのんだろう？
そうすれば、弁護士の費用や労力も掛けなくてすむのに。

>あと、いくら書面にして、住民側有利な内容でも
>実現可能性が担保されないと意味ない。

これは、それに見合うだけのお金を法務局に拠託しておいてもらったらいいと思います。

>>320
それが非現時的といってるんだが

＞アパはなぜもっとスマートに対応できないのんだろう？
＞そうすれば、弁護士の費用や労力も掛けなくてすむのに。

法的支払い責任、買取責任もないのにお金払いたくないからですよ
アパにすれば補償のこと思えば弁護士費用くらいしれている。
裁判持ちこん貰う方がごちゃごちゃ交渉するより楽と考えてるのでは？
確定判決でれば仕方ないから払いましょうと。
その時点で払えるかどうかは知らないけれど

すでにアパは個人向けマンション分譲はあきらめたでしょう。
個人売るよりファンドに売った方が楽ですからね

＞これは、それに見合うだけのお金を法務局に拠託しておいてもらったらいいと思います。

供託ですねえ。でもそんなことアパはしてくれませんよ、残念ながら。
確定判決でも出れば別ですが

そんなことよりできるだけ早く、1円でも多く取って終結することが
住民最大の利益だと思いますよ

こんなこと言うとアパ側の工作といわれるでしょうが
アパ側の工作なら
裁判やれ、建て替え買取で徹底抗戦とあおるでしょうね。
なぜならその方が揉めてくれて逃げる時間稼ぎできますから

>>317
証券化についてはあまり詳しくないようですね。
いくつか訂正しておきます。

＞アパ本体には銀行の基準でお金貸せませんから
＞もしアパが潰れても
例示のような開発型証券化の場合、倒産するかもしれないようなオリジネーターはスキームに入れません。むしろ信用力があると見た方がいいですね。

＞ノンリコースだから金利も高め
逆ですね。金利は安いです。その分メザニン部分の収益性が高いのでメザニンを出しているであろうアパは少ない資金で高収益をあげることが出来るのです。
これがアパがSPC方式を使う理由。

＞借金なら貸せば終わりだがこれは永遠
証券化だと期間は決まってますよ。永遠なんて証券化は存在しません。

＞マンションデベはどこでもリスク負うだけの会社かもしれないけど
＞ここの場合はそれが極端すぎる。
これも逆ですね。証券化することでリスクは外部に負担させることができます。
つまりアパはリスクを少なくしようとしている会社だと言えます。

>>321さん。
と言う事は、アパはもうマンション事業から撤退するんでしょうね。
と言う事は、東三条の人や名古屋の人よりも早く、建て替えや、買い取りの訴訟を起こした方が有利になりますね。

こう考えると訴訟がいいのかもね

>>321
先日仙台で高層マンション事業を開始していますから、分譲マンション事業から撤退する気はなさそうですよ。
それに、今はファンドも住居系への投資は及び腰になってきましたから、ファンド売りだけではやっていけないでしょう。

裁判を起こしても、アパ側は「被害者」というスタンスは変えないでしょうね。
あくまでも、水落の計算ミスによる強度不足であると主張すると思います。
購入者に対して誠意があるなら、静岡の会社のように、即刻買い取っているはず。
北海道の○友不動産の件のように、長期化する可能性は大だと思いますが。

>>318　このMSだけの問題ではなく全国のアパMSにも派生する訳ですし、全国のアパMS理事会がここの事を気にとめて（直接は無関係でも）資産価値（ネームバリュー）に傷が付かないようにと全国のアパMS住人が総会等々で声を上げるのも一考かと思います。

東京のアップルタワーの鍵の引渡しがほとんど済んだ後に、こちらの発表がありましたが、
水落設計でない物件の購入者の方たちは、どうやら自分たちのことは全く心配していないようです。
このコミュニティーの掲示板を見ていただければ、分ると思いますが・・・・・

>>326
最終的な責任は
建築主にあります。

その最終的な責任を、取ってくれればいいけど・・・
それができるような会社なら、最初からこんなことにはなっていないだろうし。
あと何件出てくるかも心配です。

あの大手でさえ、こんな状況です。

http://hokkaido.nikkansports.com/news/f-hn-tp6-20070216-157453.html

↑
構造計算書偽造　浅沼　荻島
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3503/

どちらにしろ動きがあるのは、アパの役員たちがイタリア旅行から帰ってきてからだと思います。
ここの住民の方たちだけは、泣き寝入りしないで頑張ってください。

>>326
でも瑕疵担保責任は無過失でもアパにあるから、裁判ではアパが自分も被害者と主張しても、歌詞担保責任には関係ない話。

よくよく検討しましたが、私は一人でも必ず、買取+慰謝料
請求訴訟を提起します。このまま泣き寝入りはやはり
耐えられない。たとえ裁判費用・時間がいくらかかろうと
近々に提起するつもりです。

訴訟を提起するなら、補修の実施前
がベストと思います。仮に補修が実施
されてしまうと、訴えの利益がなくなる
恐れもあります。

ちゃんと買取に応じているところもある。
　　　　　　↓

http://www.asahi.com/special/051118/TKY200704240345.html

>>337
耐震性を入念に確かめて買ったのに強度不足
消費者契約法違反では？
http://www.geocities.jp/shouhishahogo/gisou4.htm

＞＞337
36世帯と、本物件の世帯数では、買取総額が全く違ってくると
思いますので、比較検討の対象にはならないと思います。

M社長（会長）宅はテレビにも出た西麻布の大邸宅。
金沢の大豪邸も面白い帽子かぶった女性がテレビで芸人に家事手伝いさせてたっけな。
北陸にある本社会長室にも入ったことあるが、ものずごい自動ドアで（口じゃわからんだろうが）
私も大手含めいろんな会社の役員応接は見たが、あれは相当凄い。そういや自衛隊の写真があった。
何年も前に聞いた話だが、バブルにも傷つかずキャッシュだらけで困ってるってさ。当時ね。
今や隔世の感があるねぇ。資力は十分と思ったのだが、さてどうなんだろ。

信金上がりの生真面目な、お金に対して先見の明があるというか、
当時田舎の会社ながらも極めて嗅覚のある人だと思ってたけど
なんともいえない危うさ（エキセントリックさ？）は感じたなぁ。
行動が先に動くと言うか。。今や結果論になっちゃうけど。
大阪のタワーはTMK（=SPC)みたいですけど、ここはどうなんだろ、、、
老婆心ですが、被害者の方には誠意ある対応をして欲しいなぁと
真摯に思います。

>>339 その前に、会社の体質が比較にならないのでは？

大豪邸見せびらかすのも、応接室が豪華すぎるのも
それくらいしか見せるものがないからじゃ？
演出としては上出来だがね。

姉歯事件では発覚後すぐに
ヒューザーやシノケンの社長が記者会見したのに

札幌の浅沼・荻島事件とか
今回の水落事件とか
記者会見もありませんね。

札幌の浅沼・荻島事件は大手物件が多数絡んでたから仕方ないよ。
それに只でさえ瀕死の北海道経済の息の根を止めかねない。

水落事件は一応黒い涙会見はやったよね。
まぁあとは全調査が終わった時点で総括の会見くらい欲しいわな。

>>344

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45347/res/86-105

をみると、まさにこの問題の根深さを感じます。こうなると、
単に政府による情報の隠蔽というよりは、やはり、あまりにも
問題が大きすぎて、マスコミもパニック対策で報道しないのかな、
とも思えてきます。藤田氏が言うように、数百万棟の偽装物件が
日本にある絶望的な状況なのかも知れない。しかし、それでも
報道すべきではないのかな。できるところから対策をするしか
ないのだから。

昨日、前を通りがかったのですが立派なマンションですね
きれいだしホテルかと思いました。
ここって管理費や修繕費っていくらなんですか？

>>343
言っとくけど相当キャッシュあるよ、ここ。地方でのデベでは考えられない体力。数字書くとまずいが。

一応「あったよ」にしとこう。

被害に苦しむ皆さん頑張ってください。

耐震偽装補強工事済マンションて付けても、なかなか転売できないだろうから、
最初から買取で交渉するのが一番いいと思う。

有利子負債６００億以上を完済してから言ってください。

>>353
普通企業は、借り入れがあるもの。
その借り入れを返す資金を、新たな投資に向け、借り入れ金利より多くの利潤を生むように経営するのが経営者。
無借金企業って、トヨタ位じゃないかな。

>>354
トヨタは無借金経営ではありません。
「無借金経営は悪である！ 」
http://www.aibsc.jp/SJ/200601/business/tokusyu01/index.shtml
トヨタ自動車の長期資金調達額は、8兆5,470億円（17年3月期：連結ベース）。

マンション業者は特に借入金が多い業種だね。
マンション1戸が原価3000万円として、100戸なら原価30億円。
普通は全額借入金で事業するので（借入金の金利より事業の利益率が格段に高いから）、これが20カ所あれば600億円。
アパくらいの規模の業者ならその程度の借り入れはあって当然だろう。

ドイツやイタリアに行っている場合ですか

社員が売れないからって必死すぎるなｗ

俺はもちろん社員ではないが、やはり、良いことも悪いことも事実として情報を持っていなくてはならないと思う。
有利子負債６００億円でも別にそれが経営上普通のことなら、何もここで殊更、問題があるように書く必要はないと思う。

問題は関連会社の決算時期を見事にずらして企業内飛ばしの疑惑が濃厚なことでしょ。
販売環境はこれからアパは上手く回転できるとはとても思えないし。

そうそう、マンションの構造計算上のＮＧ箇所が
わかってきています。
要求すれば、アパ側はどこが不備なのか
知らせてくれるということです。。
専有部分のＮＧ箇所を聞いたって人がいるみたいです。

数カ所程度ある模様。。

詳細はわかりません。。

>>360
>問題は関連会社の決算時期を見事にずらして企業内飛ばしの疑惑が濃厚なことでしょ。

未上場の企業がグループで決算期をずらしていようが、どうしようが、肝心の決算書が非公開なのだから、そんなお化粧する必要はない。
つまり、株主や役員、金融機関ぐらいのほんの１部の人にしか見せない、非公開の決算書をなぜ、不正して企業内飛ばししなくてはならないの？

そんな事する意味がない。
貴方は、少し、何かの見過ぎ。

>>362
いや、一応金融機関に決算書を良く見せるため、という可能性はあります。
もうひとつの可能性としては、関連会社間の操作で利益額を圧縮する、というのも考えられます。
つまり、「見た目より儲かっていない」可能性もあるし「見た目より儲かっている」可能性もある、としか言えないですね。

それより気になるのは専有部分のＮＧです。場合によっては専有面積がへるかもしれないってことですね。

>>362
少なくとも金融機関は毎期見せろといってくる。
その数字に疑義あればお金貸してくれないし下手すりゃ回収。
逆に疑義なければ返済滞らなければ、実際は危なくても金借りることも出来る

お得意の特別目的会社で融資や出資募るときに
決算書くらい開示しないといけないでしょ。
十分飛ばしする意味あるよ。

普通は関連会社のも全部出させますから、難しいでしょうね。
決算期が違うと当然何か操作してないかチェックしますから。

それよりも節税のために利益圧縮している可能性の方が高いと思います。

みなさん、、アパの資産についていろいろ書いてますねぇ。。

自分としては、そこは補償の意味で重要ですが、、
今後の対応の問題点や、現在の状況の把握を
したいと思うんですが、、、

アパの資産とか、わからないことを
ここで、つらつら書いても仕方がないと思いませんか？

アパが借金だらけだ〜
アパは金持ってるぞ〜
なんて誰もわからないんでしょ？

憶測だけが先行している気がします。。

ここは本当に９０パーセント台なのだろうか？

姉歯物件、市の発表は強度６３％・住民調査は５０％？

5月29日14時39分配信 読売新聞

　元１級建築士・姉歯秀次被告（４９）による耐震強度偽装物件で、国土交通省と横浜市が一昨年１２月、耐震強度６３％と発表した「グランドベイ横浜」（横浜市鶴見区、１０階建て）のコンクリート柱内に、木くずが混じるなどずさんな施工不良などが見つかっていたことがわかった。

　住民側が依頼した設計事務所が調査したもので、ほかにも耐震壁の強度が過大に見積もられていることを指摘しており、強度が建て替えの対象となる５０％を割り込む恐れも出ている。横浜市は「評価の前提が違っており、強度低下はありえない」としている。

　同物件は、都内の開発会社「ヒューザー」（破産）が建築主で、１９９９年１１月に同市が建築確認。施工は「東鉄工業」（東京都新宿区）だが、実際は建設業法違反などで摘発された熊本県の「木村建設」（破産）に丸投げされていた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070529-00000406-yom-soci

これが、適応できたら・・・。

　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070524-00000091-jij-pol

>>368
耐震偽装の発覚後、横浜市が東鉄工業に指示して構造計算書を再計算。その結果、０５年１２月、耐震強度は６３％とされた。当時はコンクリートの状況などは調べておらず、住民が耐震補強工事に向けた現況調査を第三者に依頼していた。

さらに、横浜市の再計算結果をチェックしたところ、全戸の中央部分にある壁について、耐震壁としての強度が過大に見積もられていると指摘。この結果、建物の強度が基準の２〜４割程度に落ちる可能性があるという。

調査を担当した浜田幸慶・１級建築士は「横浜市の再計算結果は、耐震壁と見てはならないところに強度を持たせており、明らかに不適切だ」と話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070529hg02.htm

>>367
そんなまともな話がここで出てくる方が不自然な。
憶測ばかりですよ、そういうことにしといた方がいいね。
って、まだアパから何の提示もないの？

アパの株主は帽子おばさん夫婦だけだから、万一倒産しても、困る株主たちはいないので、
不二家や日興コーディアルのように、救済される可能性は低いですよね。
銀行は、きちんと担保を取っていれば問題ないし。
本社ビルや帽子夫妻の自宅の登記簿を調べるのが、一番早いんじゃないでしょうか？

>>372
何か違う。
日興コーディアルは、粉飾決算で上場廃止になる可能性があったが、結果上場廃止にはならなかった。
不二家は上場廃止とか、倒産とかの問題ではなく、商品管理の仕方を、パン屋さんに指導してもらっただけ。
銀行って１００パーセント担保とっっているわけではない。
担保で融資している部分もあるが、信用で融資している部分もある。
だから、銀行は貸倒引当金を計上するんだ。
本社ビルや、社長夫妻の自宅の登記簿を見てどうするの？
本社ビルなどは、金融機関の抵当権が設定されているだろうし、自宅は個人資産なら、アパという会社とは、関係ない物。
それに、抵当権の設定者が分かっても、あまり意味がない。
なぜなら、その物件が、いくらの担保価値があるかは、登記簿謄本では分からない。
それは路線価や、実際の不動産の取り引き価格を調べるしかない。

>>372は、分からずに書き込んでいるだろう。

皆さん　冷静になって下さい。
アパに金があるなしではなく、アパが被害住人に対して十分な誠意を持って対応するのかしないのかを問うべきです。
確かにそれをする為にはお金が必要です、しかし私財を売ってまで（担保にれてまで）それに対応するなら誠意のある会社として、次の分譲物件も好評になるでしょう。
ここでもめればもめるほど、他の分譲物件に少なからず影響を与えるでしょうし、経営的にも損。
あれだけ雑誌では良いことを言っているのだから、買い取りを即決して貰いたいものです。
買い取って（権利関係をフリーにしてから）補修して再度販売すれば良いことですよ。
勿論、補修した後もそこに居たい人には再度買うかまたはアパと話し合って予め再度住みたいと言って交渉しておく事も出来るようにしておけばよい。
しかし、ここまでになっても誠意の無い対応みたいだけれど、そこが住人さん達のお怒りに繋がっているのが分からないんだろうか？

新潟の東三条も名古屋も、進展あったのですか？
ぜんぜん、話題に上らないですが、多分そのままなのではないでしょうか？

>>28-30
水落事件が新聞報道されたのは
ちょうど１年前のこと。

その間にデベや行政が
誠実な対応をしたのか疑問です。

もうホームページ消えてるけど
アパガーデンコート徳丸？の管理トラブルみてたら
あの程度のことも解決できないのに買取なんてとてもとても。

ここでアパは決算書を誤魔化してるとか帳簿操作してるとか書いてるのを少々見かけるのだが、
アパマンションの住民はアパと警察に、アパの名誉毀損ってことで告発して、書いてる奴ら全員警察に逮捕させたほうがいいよ。

もしアパが動かなかったら、ここにかかれていることについて真実ってことで、アパの他のマンション購入者と結束してアパ法廷闘争にいける。

>>378
例えば、レスナンバーは、何番の書き込みが、アパの名誉毀損にあたるのでしょうか？
確かに、あぶなさそうな、書き込みは多くありそうですが、具体的にはどの様な発言がアパの名誉毀損に当たりそうでしょうか？

名誉毀損とか、どうでもいい。

買取して欲しい。

ここに、登記簿がどうとか財務内容がどうとかよく書いてますが、本当はたいしてくわしくなさそうな人ばかり（笑）
専門知識をさらけだすならみんなの周りでお話してくださぁい♪

そろそろ早く次のステップに進んで欲しい。アンケートとってその後どうするのかな。
早く住人で話し合いがしたい。あのへらへらした理事長さんってこんな問題の途中で、
役員の総会がありましたよね。そこで、理事長を留任したくせに、全然たよりないというか
腹立ちます。しっかりしないなら辞退して欲しいです。

↑
匿名でMS一階の公的掲示板に「アンケートを取ったようですがその後どうなるのか？」と掲示無許可でも貼りつけて、その後の流れを問いただしてみては？
みんな知りたいはずですので無許可でも公的な意見になると思います。

>>382
本人の前でいってやれ
こんなところでしかいえないのは卑怯だよ

なんかなあ、
今度は名誉毀損とか言い出して便所の落書きにあたるのかよ。
方向性間違ってないかい？

>>383
無許可でとっていてはそのアンケートが本当に住民の意見を反映しているか検証できないため、公的な意見となることはありません。

>>378
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44836/
↑
手法は同じですね。

やれ名誉毀損がどうとか、よくアパの内部なり擁護者が被害者前にしてぬけぬけと掲示板で書き込めるよな。もっと他に誠意持って全力ですることあんだろ。人としてどうかと思うわ。

被害者の皆さん頑張ってください。

本問題については、このマンションに
とって非常に重要な事項ゆえ、理事会
委任事項とせず、臨時総会を速やかに
招集して、マンション住人全員で納得
のいくまで議論をするべきです。

>>386
無許可でアンケートを取るのではなく、「公的に取ったアンケートをその後どのように扱い、またどのような方向で行動するのか？」と無許可で掲示板に意見を貼り付けたらどうか？ってことでしょ？
それをみんなが知りたいはずですから公的な意見として取り扱って貰えるとの意味だと思いますが。

>>388
自力救済は禁止されているから、アパに瑕疵担保責任が在るからと言って、アパの名誉を毀損してもいいとは、法律は言っていない。

アパの瑕疵担保責任とアパを不当に名誉毀損しても良いということは別問題。

>>388
もしここでアパの名誉を毀損することを、容認し進めるような書き込みをし、その書き込みを見た人がアパの名誉を毀損する事をすれば、名誉を毀損することを勧めた人は、名誉毀損教唆罪に問われるかもしれません。

社員また関係者がどんな工作を掲示板でしようが現実はこれ
http://images.google.co.jp/images?q=%E3%82%A2%E3%83%91%E3%80%80%E5%81%...

>>392
意味不明。議論を訳分からない方へ持って行こうとしてるね
それが目的かい？

普通に考えてアパがこんな便所の落書き相手にするわけないやん
名誉毀損ネタはスルーで

というか、今APAが名誉毀損で掲示板訴えたら、大爆笑だけどな。

しかし「アイツ実は金持ってるんじゃないの？」が名誉毀損ねぇ。

名誉毀損とかトンチンカンなこと書いてると余計に反感買うの、わからんのかね。

脅しのつもりなのかね。それで批判が弱まるとでも思ってるのかね。信じられん。

あとな、自力救済って、占有者や動産を勝手に排除するわけじゃあるまいし。意味分かってんの？

誰も見たことのない、決算書を想像し、事実ではない予想を書き込み、アパの業務を妨害すれば、偽計業務妨害罪に問われるのではないだろうか？

そう言えば、>>394は、
>議論を訳分からない方へ持って行こうとしてるね
と議論をしているように書き込みながら、
ここは、
>こんな便所の落書き相手にするわけないやん
と、ここへの書き込みが、議論ではない様に書いているが、これはつじつまが合わなのではないだろうか？

その他

悪戯目的で2ちゃんねるなどの匿名掲示板に「〜駅に爆弾を仕掛けた」などと書き込み、威力業務妨害罪で逮捕される例が増えている。町内会の掲示板のようなものでも不特定多数が目にする可能性があれば相手の了知可能性（脅迫）や公然性（名誉毀損）が認められるからである。

>>398のように、

その他

悪戯目的で2ちゃんねるなどの匿名掲示板に「〜駅に爆弾を仕掛けた」などと書き込み、威力業務妨害罪で逮捕される例が増えている。町内会の掲示板のようなものでも不特定多数が目にする可能性があれば相手の了知可能性（脅迫）や公然性（名誉毀損）が認められるからである。

を、
その他

悪戯目的で2ちゃんねるなどの匿名掲示板に「アパは借金だらけ」などと書き込み、偽計業務妨害罪で逮捕される例が増えているのでは？町内会の掲示板のようなものでも不特定多数が目にする可能性があれば相手の了知可能性（脅迫）や公然性（名誉毀損）が認められるからである。

に読み替えれば、どのように解釈したらいいだろう？

だめだこりゃ。

逆に何を持って事実ではない予想とあなたは言ってるのか。
金がないことを知っているとでもいうのかい？
そもそもあなたは何の目的で書き込みをしているのかい？

で、自力救済の意味分かったの？今度は何が業務妨害なの？
もし関係者なら、もっと人としてすることあるだろ。