保証料　一括払い or 金利に上乗せ　？

なんでもいいや。
とりあえず購入時にまったくキャッシュ持ってなかった自分にとっては
内枠で正解だったと。
これから繰り上げ年200ペースでいけるし。

繰り上げをする場合の計算は、保証料の戻りやその際取られる手数料、
繰上げの頻度、繰上げ手数料まで、様々な要素が入ってくるので、難しい。

繰り上げ手数料０円、保証料戻し手数料０円　というのも、最近あるが、
それでも、保証料の戻り額の計算法が明らかにされていないので、
まだ難しい。

条件を決めてみるとどうなるだろうか。
たとえば、３０００万３０年で借りて、毎年１００万の繰上げ、
繰り上げ手数料０円・保証料戻し手数料０円、保証料の戻しは本来戻すべき額の半額
あたりの条件だとどうなるだろう。
誰かやってみない？

昨年余裕が出来たので始めて１５０万繰上返済しました。
翌月９．７万も保証料戻ってきてビックリ
契約した時には保証料内枠だとかなんとか言ってたなと思い出してニンマリ
経年と共にそんなこと（我家の重大な感心事ではなくなった）すっかり忘れていました。

人様の家計まで心配してあげるローンオタクの人は、そのエネルギーを生かして生業にしたらどうだろうか？
と、思うのは私だけ？

すみません。横槍入れるようで申し訳ございませんが、
>>194さんの計算、最後の部分にかなりの誤解があるみたいです。
皆さん気づいててスルーしてるのかな？
手元に残るお金として、382,740円加算してますが・・
増えるのではなくて減らないだけですよ？
外枠のほうが5449円安いのではなくて、382740円+5449円安いのですが・・。

私は、住友信託で自動返済を使用したかったので、無条件で金利に上乗せです。

結局一括払いの方がお得ってことか・・

新生銀行は、保証料無し、繰り上げ手数料無し、自動繰上げ返済あり（繰上げは期間短縮型のみ）
ということで、保証料上乗せで住信と、保証料がハナから不要な新生とを比べると、
どちらが有利か難しいところでしょうか？

住信は軽減型があるので有利と思われる方もいらっしゃると思いますが、
本当にそうでしょうか？

軽減型は、軽減された分をさらに繰り上げていかないと、
期間短縮型より利息が増えてしまいます。
住信の軽減型繰上げ自動返済をされる方は、
基本的には軽減された後も同額せず返済し続けて、
万が一苦しくなった時には利息は増えるが月々の返済は軽くできる
というのがメリットだと思っていらっしゃると思います。
が、そのメリット（保険）を得るために金利に上乗せしているわけですよね。
新生にも、繰り上げた額の範囲内で融資を受けるパワーポケットサービスがあり、
万が一の対応策はあるとも言えます。
新生なら、万が一になった時だけ、総支払い額が増えるわけです。
住信は万が一にならなくても、０．２％上乗せで、
万が一になれば、さらに金利負担増により総支払額が増えるわけです。

万が一の状況にならなければ、上乗せ無しの新生の方が有利なわけですよね？
どちらが有利か、結構微妙じゃないですか？

新生の金利＝住信の金利＋０．２
なら、いいんでないの？

保証料無し＝保証料込み

ざっと過去ログ読んで、10年以内に完済なら外枠、それ以上は内枠が、総支払いは少なくなるようなんですが、私は、次のようなことを思うんですが、どうでしょうか。（銀行自体の繰上げ手数料が０の銀行利用として）

内枠で繰り上げた場合、少額ずつ繰り上げすると、保証料の戻りは手数料で相殺されて０ですよね。だけど外枠の場合は、そういう無駄は生じず、繰り上げれば、結果的に支払う保証料は減っていきますよね。内枠で、保証料の戻りが発生するようにまとまったお金にしようと思うと、その間はそのお金を手元に置いておくこととなり、その間お金が遊んでしまいますよね。外枠にしておいて、毎月１万ずつでも、コツコツと繰り上げていけば、その差はもっと縮まるのではないでしょうか。

【07さんの計算】
>融資金額2000万、期間30年、金利2.8%の場合、
>（外枠方式）保証料　382,740円、総返済額　29,584,381円
>合計　29,967,121円
>（内枠方式）
>金利2,8％に0,2%（保証料）を上乗せした場合、
>総返済額　30,355,453円
→→→差額　388,332円外枠方式が安い。

上記ってあくまで30年間で比較した場合ですよね？
もしローン実行の1年後に宝くじで2000万当たったとして一括返済したらどっちがお得ですか？やはり一括ですか？

微妙だね。手数料とか考えるとね

当初固定期間優遇型、10年（2.1％）で、
3320万円のローンを検討している者です。
10年以内に完済を計画しておりますが、
その場合外枠と内枠（+0.2％）どちらの方が総返済額を抑えられますか？
どなたか教えて下さい、よろしくお願い致します。

>>215
215さん、当初固定期間優遇型10年で2.1％ってどこの銀行ですか？

＞216さん
八十二銀行です。

>>215

うーーん。

３３２０万のローンを１０年以内で返せる人間が、
３３２０万１０年に対する保証料の内枠・外枠の
差を気にするか・・・

ボーナス返済なしとして、月々３０万以上返済。
しかも保証料は３０万程度。

そこまで金に固執するなら自分で計算すれば〜

保証料一括の場合、繰上げしても、保証会社手数料があるので、殆ど戻ってこない、と聞きました。

NO.218様
旦那と私でダブルインカムなもので。。
なので、頑張って返済すればそれ位で完済できるとふんでいます。

NO.219様
手数料でほとんど戻ってこないのでしたら、
内枠方式で頑張って返済した方がお得なのでは？と思っております。

長らくの論争のまとめ：要は下記２つのケースの比較を区別せず議論したため世にも醜いののしりあいになったわけです。（物件価格:2900万、諸費用:100万想定、借入れ金額3000万）

1)手元余裕資金ナシのケース（下記2行の違いは本当です）

ＳＭＢＣで3000万円を3.0%+保証料上乗せ分0.2%＝都合3.2%で借りようと思っていた。ところがＭＴＵＢに同条件でと思い相談したところ、「本体2900万についてのローン（=本体ローン）は保証料（＝ほぼ60万）上乗せができませんので、3.0%です。ただし一括で払わないといけないはずの保証料は諸費用ローンの枠で貸せますよ。諸費用ローンの利息は本体ローンと同じ3.0%です。」とのこと。この場合における「ＳＭＢＣの3000万＠3.2%とＭＴＵＢの本体ローン2900万+諸費用ローン160万、都合3060万＠3.0%のどっちがお得?」

2)手元余裕資金アリのケース

「ＳＭＢＣで3000万＠3.0%＋保証料先払い(=60万）とＳＭＢＣで3000万円＠3.2%（保証料先払いナシ）のどっちがお得?」

私の体験は1）のケースだったので、08さんのツッコミはなるほどと思いましたが、よくよく考えてみると別の事象について語ってるので議論は永遠に平行線ですね。

P.S. 08さん。関西弁での下品な言葉使いは謹んでください。同じ関西人として恥ずかしい限りですよ。（笑）まったく・・・

変動で組んでるんだけど、金利上がったら、返済総額増えるから、
損じゃねえのかな？
これから２０年で３５００万借りて、１０年で返すつもりなんだけど。

２２３だが外枠だと減るんじゃないの？こんなオレはバカか？

自分は保証料上乗せの条件付きで審査が通りました。
信用低いなら、保証料の分まで融資額増やすリスクを生む意図が分かりません・・・

私は最初、保証料一括で申込みしましたが上乗せに変更予定です。ここを読んで一括の方が得だと思い込んでいたのですが、何パターンかで計算してみたら上乗せの方が得でした。繰上返済をしていったらかなりの金額差になりました。
一括にする保証料を上乗せにして借入れ金に当てるなら、上乗せの方がかなりの確率で得なのでは？
例えば2000万借入れ　2.25％　保証料60万　上乗せの場合は+0.26

この場合は上乗せにして借入れを1940万　2.51％

これだと上乗せの方が総返済額は少ないですよね、多分。

保証料を用意するのが難しい場合　上乗せにして借入れ2300　2.25％
この場合は一括の方が得ですよね。

これであってるかな。

ケース・バイ・ケースだと思いますが、私は外枠方式で正解だと思いました。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_64.htm

先払い」「分割払い」どちらが有利でしょうか？

両方式を取り扱っている金融機関では、借り手側が２種類のうちから好きな方を選べるのですが、はたしてどちらが有利となるでしょうか？融資額や返済期間によってケースバイケースとなりますので、一概には判断できませんが、銀行の担当者に尋ねてみると、外枠方式のが有利といった返答が多く返ってきました。住宅ローンはその性格上、長期にわたる返済となるため、返済が続くかぎり保証料も支払い続けなければならない「内枠方式」は不利になりやすい、というのが主な理由です。

http://money.jp.msn.com/Columnarticle.aspx?ac=fp2007051000&cc=01&a...

どちらがお得？

では、外枠方式と内枠方式はどちらが「お得」なのでしょうか。最初に何十万円も支払うことより、毎月に分散したほうが負担感が「軽い」と感じる方もいるかもしれませんが、試算した結果は以下の通りで、2000万円を10年借りた場合も、3000万円を30年借りた場合でも、外枠方式の方が保証料は少なくてすみます。

頻繁に繰上返済を行なう人なら内枠方式も候補に
数字だけを見ると外枠方式に軍配が上がりそうですが、頻繁に繰上返済（期間短縮型）をする場合などは、内枠方式が有利になるケースもあります。それは、金利上乗せで計算するため、実質的に借りた期間分しかかからないためです。

>>228様
私は外枠一括で支払いしました。
現在、繰上げ返済をする毎に保証料が返還されています。
（どのように計算されているかはわかりませんが・・・）
実質的に借りた期間分しかかからないため内枠方式の方が有利に
なるケースがあるとの事ですが、保証料の返還分を考慮しましても
繰上げを頻繁に行う場合は内枠の方が結果的に有利になるのでしょうか？

（１）契約した銀行のローン利率が他行と比べて約０．１〜０．１５％程
低いので、内枠方式にして単純に０．２％の上乗せをしても、ほとんど他行の利率と変わらなくなる点、

（２）繰上げ返済を行うと予め納めてある保証料からも「手数料」としてその都度徴収される。その回数が多くなればなるほど、銀行が有利になる点、

（３）銀行の担当者が、いろいろと計算してくれた結果、
「10年程で返済が可能ならば、だんぜん内枠方式のほうが得！」だと内枠方式を薦めてくれた点、

（４）同じく銀行担当者が、
「繰上げ返済して保証料が戻ってくることをあまり考えないで下さい！ほんと、期待するほどのたいした額は戻ってきませんから・・・」と言ってくれた点、


から、内枠方式をとりました。

>>230
228にあるサイトをご覧下さい。

>>232様
228様のレス内にあるサイトを確認させて頂きました。
私が返済しております銀行は1万円〜の繰上げ返済が可能で
手数料も0円です。実際に保証料も繰上げ分が返還されました。
一括で支払いしました保証料の約3分の1以上は既に戻ってきました
ので結構大きな金額です。（返済1年半で数十万円戻ってきました）

借り入れ銀行、手数料、借入年数、その他諸条件によって外枠、内枠
が良いのかは違ってきそうですね。
ありがとうございました。

ローン保証料は、短期での繰り上げ返済が出来ない場合は
一括で支払うほうが安上がりになるとは思いますが、
ローン保証料を分割（金利0.2%増）にするのと
ローン保証料一括分を物件ローンに混ぜるとのでは
どちらが安くなりますでしょうか。

この度、住宅ローンを組むことになったので、エクセルで保証料内枠、外枠を比較してみました。

[条件] 物件価格: 3000万円。保証料以外の諸費用は自己資金で支払う。
それに加えて、保証料相当額574,110円の自己資金がある。

(A)保証料外枠: 574,110円一括払い、ローン: 3000万円、金利: 2.8%（全期間）、30年返済
(B)保証料内枠、ローン: 3000万円、金利: 3.0%（全期間）、30年返済、574,110円は年利1%で30年間運用
(C)保証料内枠、ローン: 29,425,890円（3000万円 - 自己資金574,110円)、金利: 3.0%（全期間）、30年返済

上記の条件で繰り上げ返済をしなかった場合、30年後完済時点までのキャッシュアウトを比較すると、

(A)44,950,531円（一括保証料574,110 + 元利44,376,421）
(B)44,759,234円（元利45,533,048 - 手元資金574,110 - 運用益199,704）
(C)44,661,683円（元利44,661,683）

30年と期間が長いため、繰上げ返済や借り換え、買換えといったイベントが起こる可能性は高いですが、そういった要素を除くと、内枠で金利+0.2%であれば保証料相当額を頭金に入れて借入を抑えるパターンが、一番安くなりました。

ちなみに、(B)のパターンで(A)と損益が同じになるケースは、30年間の利回り約0.048%、運用益8,407円になります。
また、当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済すると、完済までのキャッシュアウトは44,145,092円（元利44,145,092）となります。（返済期間は29年1ヶ月に短縮される）

>235 で重大な間違いがありました。

30年後完済時点までのキャッシュアウト
(C)45,235,793円（元利44,661,683 + 頭金574,110）

当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済
(B-2)44,719,202円（元利44,145,092 + 繰上資金574,110）

(A)と(B)の比較では、(B)の運用益ゼロでも、30年間のキャッシュアウト差額は8,407円と
誤差の範囲にとどまり、納得いくのですが、(C)は(A)(B)と比べると約28万円も
不利な結果となったのが意外です。

35年で借りても、実際は35年かけて返さない予定の人が
内枠にするんじゃないでしょうか？

と言うか、35年かけて返済する人の方が珍しいですよね。

外枠にしようと思っているのですが、
保証会社が倒産してしまった場合、支払った保証料はどうなるのでしょうか。
預金のように保全対象ではないですよね？
だとすると、倒産したら、銀行が別の保証会社を設定して、
もう一度保証料を支払わなければならないのでしょうか。
また、過去に保証会社が倒産したことはあるのでしょうか？

ご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

このスレ最初の方が変だけど、結局保証料は全額一括払いになったのね

なにも考えずに一括の方が得と考えたので外枠でしたけど
このスレ読んでると内枠で保証料分を元本減らした方がよかったかなと思う。

２９００万を３５年１．６８％　保証料５９８４００円
より
２８４０万を３５年１．８８％　保証料込み

にした方が合計払い込み額では約１９万ぐらい込みのほうが得なんだよなぁ。
繰上げ返済すると保証料返還手数料もかかってくるみたいなので余計不利なんだよなぁ。
しかも元本減ってる方が気持ち的にも楽だしさ。
ちょっと失敗したかも。

一括でした方が得な事ってあるかな？気休めの為にもなにかない？

エクセルで計算してみたのですが、35年掛けて返済していく分には
外枠の方が総支払い少ないんじゃないですか？

気休めですけど・・・。

３５年全期間固定で３０００万を借入て３％の利息で返済したとすると、総支払額は約４９１１万円となります。
（保障料の６１．８万を含む）
また保証料分を頭金に組み込む事で借入金額を２９３８万円に抑え、内枠計算にて３．２％の利息で返済すると、総支払額は約４８８７万円となり２４万円ほど得する。
また借入額を保証料分引かないで手元に残したとして３０００万円借入たとすると約４９９１万の返済額となりますから８０万円ほど損になる。
保証料分の費用使い方で得したり損したりとかなり変わるもんですね。

>>242は、ローン返済額（元本＋利息）だけを比較した場合。

実際の「総支払額」は、

> 保証料分を頭金に組み込む事で借入金額を２９３８万円に抑え、内枠計算にて３．２％の利息で返済
→元本2938万円＋利息1949万円＋保証料61.8万円＝総支払額4949万円（38万円の損）

> 借入額を保証料分引かないで手元に残したとして３０００万円借入たとすると
→元本3000万円＋利息1991万円－手元資金61.8万円＝総支払額4929万円
　（18万円の損　※ただし61.8万円を35年間運用できる）

保証料の内枠と外枠は、総支払い額がが少ないのは、外枠になります。しかし、途中までは、保証料内枠の方が元本の減り方が早いです。それは、保証料を頭金として入れることで利子がかかる元本が少ない為です。しかし、途中から利息0.2%分安い保証料外枠が逆転します。それはいつでしょうか。■借り入れ金額3000万　別に60万の保証料または頭金とします。

1)保証料外枠
　60万を保証料として支払って、3000万を金利3％で借りる場合
2)保証料内枠
　60万を頭金にして、2940万を金利3.2％で借りる場合

で比較します。

185回目(15年目)で逆転が起こります。

1)の保証料外枠は、185回目の時点で
　ローンの支払額：21,395,133円
　残り元本：20,499,061円

2)の保証料内枠は、185回目の時点で
　ローンの支払額：21,581,209円
　残り元本：20,314,586円

　ローンの支払額は、1)の方が2)より、186,076円安く支払います。
　残り元本は、1)の方が2)より、184,475円多いです。

　差額は、1)の保証料外枠の方が、1601円安くなります。

186回目からは、保証料外枠の方が、ローンの総支払額が少なくなり、元本の減り方も早いので
これ以降は保証料外枠の方がローンの支払額が少なくなりお得です。

なので保証料内枠は、15年以内で返済する人にはお得となります。

また、繰上返済時には、保証料返還手数料5250円を取られる場合が多いですので、そちらも考慮する
と、1年短縮で5250円とすると、20年短縮で105000円必要になります。
なので15年～25年以内ぐらいで繰上返済する場合は、保証料内枠の方がお得かもしれません。


ただし、これは考え方ですが、保証料は、お金を借りる為の経費と割り切って、毎月の支払額が少ない
保証料外枠にして、毎月の支払額が少なく、元金の減り方が早い方が良いと考えます。
・上手く繰上返済ができれば、大幅な借金が減る。
・上手く繰上返済ができない場合は、保証料の総支払いが少なくすむ。
・給与が下がるようなことがあっても、月の支払いが少ない分支払いやすい。
といったメリットがあるかと思います。

しかし、計算してみたが、借入額が大きいほど、外枠の方が得になる。
100万につき2万円が相場。
3000万だと、60万が保証料
5000万だと、100万が保証料

5000万の人が100万を保証料か、頭金で使う場合

1)5000万の借り入れ　100万保証料　金利1％
2)4900万の借り入れ　100万頭金　金利1.2％

としたら、1)の方が圧倒的にお得だ。

なので保証料内枠は、借り入れ額が少なくて、繰上返済15年～25年向け用かと思う。

>> 保証料分を頭金に組み込む事で借入金額を２９３８万円に抑え、内枠計算にて３．２％の利息で返済
>→元本2938万円＋利息1949万円＋保証料61.8万円＝総支払額4949万円（38万円の損）

保証料内枠で０．２％取られているのに、更に別枠で保証料取られるのかい。

＞> 借入額を保証料分引かないで手元に残したとして３０００万円借入たとすると
＞→元本3000万円＋利息1991万円－手元資金61.8万円＝総支払額4929万円
＞　（18万円の損　※ただし61.8万円を35年間運用できる）

計算式中の手元資金って何。？
実際、金融機関に支払う総支払額は約４９９１万じゃないの。

＞２４４さん、ちゃんと検算しましたか。？

元金が多いほど、金利0.2の影響が大きくなる。
保証料は単純に100万で2万とかだが、金利は同じ0.2でも元金が大きいと大きくなる。
単純計算ですが
　・3000万の
　　利子1.0％　：35,579,790円
　　利子1.2％　：36,768,684円　※1,188,894円多い


　・5000万の
　　利子1.0％　：59,299,791円
　　利子1.2％　：61,281,206円　※1,981,415円多い


　・1億の
　　利子1.0％　：118,599,750円
　　利子1.2％　：122,562,671円　※3,962,921円多い

100万につき保証料2万とすると
　3000万：60万
　5000万：100万
　1億　　：200万

保証料分を頭金にして内枠にしても、借入額が多い程、0.2の差は大きく圧し掛かってきます。

借入額が少ない、15年～25年ぐらいで繰上返済できる方が保証料内枠がお得という感じでしょうか。

>>246

> 保証料内枠で０．２％取られているのに、更に別枠で保証料取られるのかい。

失礼。保証料ではなく頭金だね。

> 計算式中の手元資金って何。？

購入時の手元資金61.8万円は、最終的に費用として支出していない。

たとえば、手元に2万円ある人が、100万円のモノを

1)保証料外枠2万円を払い、全額ローンで購入
　→総支払額: 保証料2万円+ローン元本100万円+利息

2)2万円を頭金にして保証料内枠（利率UP）で購入
　→総支払額: 頭金2万円+ローン元本98万円+利息（保証料込み）

3)保証料内枠（利率UP）で全額ローン
　→総支払額: ローン元本100万円+利息（保証料込み）-手元に残る2万円

＞1)保証料外枠
＞　60万を保証料として支払って、3000万を金利3％で借りる場合
＞2)保証料内枠
＞　60万を頭金にして、2940万を金利3.2％で借りる場合


＞1)の保証料外枠は、185回目の時点で
＞　ローンの支払額：21,395,133円
＞　残り元本：20,499,061円

＞2)の保証料内枠は、185回目の時点で
＞　ローンの支払額：21,581,209円
＞　残り元本：20,314,586円

この計算でいくと、ローン支払総額はローンの支払額+残り元本という事になるのかな。1)の場合はさらに保証料をプラス）そうすると1)は42,494,194円になり2)41,895,795円なる事になりますね。
残り元本って、金利分を差し引いた金額の事じゃないかという突っ込みは置いといて、随分とお得なローンがあるもんですね。

＞・3000万の
＞　　利子1.0％　：35,579,790円
＞　　利子1.2％　：36,768,684円　※1,188,894円多い

＞　・5000万の
＞　　利子1.0％　：59,299,791円
＞　　利子1.2％　：61,281,206円　※1,981,415円多い

＞　・1億の
＞　　利子1.0％　：118,599,750円
＞　　利子1.2％　：122,562,671円　※3,962,921円多い

＞保証料分を頭金にして内枠にしても、借入額が多い程、0.2の差は大きく圧し掛かってきます。

内枠分の計算での元本はいくらで計算しているんですか。
それと最初に支払う保証料の一括分は考慮に入れないのですか。
なんだか作為的なものを感じるのは私だけでしょうか。