グランフォーラム青葉荏田北

青葉台の東急分譲より高いとは...
江田より青葉台のほうが上だと思うので
高すぎると思います。

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場所は良いですが、さすがに高いですね。
学区や商業施設のことを思いますと、
江田は青葉台やあざみ野には全くかないません。
けど東急ブランド、街並み、絶対額からして
人気物件になるんでしょうね。
これが田園都市の強さですね。

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いや、、一億は、高いと思います。
４９さんの言うとおり、東急建設が建てています。上物の値段の差はあまりないでしょう。（余談でですが、東急建設さんの屋根が中々できないから２ｘ４の建て方、なんとかならないのでしょうか。中が雨ざらしです。）
家同士も近くて、敷地のゆったり感はまるでありません。
松風台の一億前後と比べると、2割は割高な気がします。
近くの中学校用地は、慶応が購入したとか。（ちなみに荏田近辺に中学はありません。たまプラか藤が丘まで行かないとありません）
駅の周りとか商業施設を期待するところではないです。

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こちらの最低価格はいくらになるんでしょうかね？検討したいと思います
この土地ってもともとは何があったのでしょうか？農地？

ＧＦ宮崎台が汚染？研究所後だからスポット的に微量の物質が検出された
だけで大部分の土地は何も出ていませんよ？もちろん改良されているし。
何も知らない方が煽ってるようにしか聞こえませんね

鷺沼の分譲も場所は便利なところですが、ＧＦ宮崎台と比べると
道路の広さや街並みなど、見劣りしますね。スケールが違うので。
しかし青葉区は高すぎです

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青葉区（青葉台・あざみ野・たまプラ限定）は高いだけのことはあり納得で許せますが、この江田の物件が１億はさすがに納得いきませんね・・。本当に１億するのでしょうか？相場的には6000万円〜9000万円くらいでしょう。今週末に説明会あるので楽しみです。

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中学が遠いとのことですが、青葉区の学校は
だいたい皆落ち着いてるとこが多いんでしょうか？
普通に評判の良い学区だと良いのですが。

学校が近くて評判が良いというのは売るにも貸すにも良いですもんね
江田は都心からはかなり遠いイメージがあるけど賃貸相場は
どんな感じなのでしょうか・・
買ったとたん転勤になる同僚が多いもんで。

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今週末はモデルホームオープンなので、価格の発表は１１月下旬頃になると思います。
アンケートなどで、購入予定額みたいなもの書かされて、売主も値段設定に微調整を加えますから。
でも、今現在の大体の値段は聞けると思いますので、いらした方レポよろしくおねがいします。

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場所は良いと思いますが高いですね。
鷺沼と荏田北が順調に売れてしまうと、
他の分譲の価格も強気になりそうで怖いですね。
１億越えの価格付けに、まだ及び腰のように見えるので。
マンションも１億越えが始まりましたから...

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No.57様

値段設定に微調整を加える場合、数百万ほどの違いが出てくることもあると思われますか？初歩的な質問で申し訳ありません！

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今日、お問い合わせしてみました。結果、
【荏田北】
・7000万円台は皆無（断言していました）
・最低価格は8000万円半ば〜後半
・最多価格帯は9000万円台
・モデルホームなどの条件よい場所は1億越え（約1億1千万円）

次回販売区画として、近隣の林酒店の隣地があるそうですが、
こちらは8000万円台が主力となる、とのこと。
（7000万円台があるかは不明）

【鷺沼土橋】
・7000万円台は皆無（こちらも断言していました）
・最低価格は8000万円半ば（5、6、12〜16区画）
・それ以外は9000万円台
・モデルホームなどの条件よい場所は1億越え（2,9,10区画）

だそうです。たっかー。

>>59さん
要望書などで2〜300万円の微調整はあると思います。
これは新築マンションなどでも同様です。
但し、500万円以上は厳しいと思います。
理由は、荏田北も土橋も、土地の仕入れは半年ほど前に行っていますので、その時期は正にミニバブルのピークでしたから。
かなり宣伝費もかけているので、売れ残る区画は少ないでしょうが、
引き渡し以後も残っていれば、値引きの可能性（5％程度）はあると思います。

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Ｎｏ．６０様

そうですか！貴重な情報、ありがとうございました！

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江田とはいえ、駅近物件はいい値段するんですね・・・。
やはり土地を持ってる東急電鉄の開発物件よりも高めの設定にならざるをえないんですかね？

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高値で仕入れた土地を、購入者へ転嫁しようとしてるのが見え見えです。あざみ野のイデアリーナ、青葉台のノイエ松風台が敷地約60坪、最寄急行停車駅で売れ残ってるんですよ。売れるわけないじゃない。高値掴みしないよう、お互い気をつけましょうね。

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東急は街作りが とても上手なので
田園都市線沿線が ブランド化したのだと思います。
その点 昔からこの地に住んでいる地域住民としては
資産価値を上げて頂いたので感謝してます＾＾

地名の由来等を調べてみると解ると思いますが
所詮 江田ですよ！
現在のイメージだけで惑わされる事なく
適正な評価できる目を養いたいと思います。

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64さん、助言ありがとうございました。
私なりに、地名の由来と昔の様子を調べました。
大手のデベロッパーは、昔から安値で放置されていた土地を上手に開発していくもんですね。
そうした事情も含めて、納得のうえで購入すべきでしょう。

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実際に現地に行った方、購入を検討している方はいらっしゃいますか？

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事前説明会に行ってきました！

資材も最高級品を使用しているため
８千万後半の価格になる旨 説明を受けました。

確かに モデルルームを見る限り 良さげでした。
が．．． 絶対 高い！
だって４０坪強の土地で キツキツの建築
しかも急行の通過待ち駅ですよぉ〜

日々の買物等の利便性も 決して良いとは言えず
イメージ戦略だけで 簡単に購入する程
我が家は経済的余裕が無いので 見送ることにしました。

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>>67さん

では、価格については>>60さんの仰るとおりってことでしょうか？
うーん、やっぱり高いですね・・。残念です。
周辺の住宅街の町並みのよさは捨てがたいのですが、
まず予算ありきの我が家も対象外のようです。

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急行が停まらない駅近物件が
ここまでいくとは。
市ヶ尾駅近のエマージュの価格と
比べると悔やみます。

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田都線は急行も各停も差がないですからね，
むしろ急行の止まらないほうが，
駅前の雰囲気が良くなるという意見もありますからね．

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江田、便利ではないですが、こじんまりとして暮らしやすいかも。
静かに暮らせそうです。

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>69
エマージュは、今から考えると安かったですね。
南道路、50坪弱で7000万ちょっと、残念です・・・。
江田よりも、市ヶ尾の方が駅前はよかったです。
今のうちの予算ですと、8000万はきついです。
江田から藤が丘の間で、
我が家の予算にあうものがでてくるのを願います。
もうすこし、価格を何とかしてほしいです。

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東急ではないけれど、地元のけっこう評判の良い建売業者の家を二年前に購入しました。藤が丘駅から１０分、４５坪で６０００万弱でした。うちにとっては厳しい値段でしたが、今だったら、どこも買えそうもないです。上がりすぎた反動で、あと２年位したら少しまた下がるのではないでしょうか？

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73さん、同感です。
4年前青葉台駅徒歩13分、松風台60坪強で9000万円弱で購入、今分譲してるのが1億超えです。上がりすぎた反動で、あと２年位したら少しまた下がるのではないでしょうか。一生住み続けるつもりなので、固定資産税のこともあるので、上がって欲しくないです。

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JU市ヶ尾（東急）に１戸売り出し物件ありますよ。
市ヶ尾駅徒歩１５分で住所は大場町。
あざみ野に抜ける道があるので買い物は車であざみ野が近いです。
土地４２坪・建坪約３３坪で６８５０万円　車２台の駐車スペースがあります。
近所に田んぼと小山がありのどかな雰囲気です。
徒歩圏が魅力だと思います。
施工は東急建設で青葉荏田北プロジェクトと同じ施工です。
１階リビングのエアコン付物件です。

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JU市が尾はどう考えても高いですね。6850万円ですか。
周りはのどかですが、谷地で雰囲気が暗い。
開発道路の切り替えしスペースに面しているので、皆が車の頭を突っ込みます。
落ち着かないし、夜なんかは眩しいでしょうね。
そしてどう考えても値段が500〜1000万円は高い。
住所は大場町ですが、大場町の土地坪単価は90万円ですから、
90*42＝3780万円（土地）。
公道には面していませんから3500万円位が妥当な金額として、
建物も見ましたが、2300万円位でしょう、良くて2500万円。
東急でなければ6000万円位のモノでしょうね。
今はいいけれど、中古になったとき、ああいう建売が真っ先に値段が下がって行く物件です。

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現在エマージュの北側の山を切り崩し宅地造成が進んでいます。売主はオリックス、販売は１年以上先と思いますが、待てる人にはよいかもしれません。なんといっても駅徒歩圏で眺望も抜群です。

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エマージュの北側の山の宅地造成しているんですね。
エマージュで気になった点は
エマージュ内はきれいだけど周りがちょっとって感じでした。
北側もきれいになることがわかっていれば・・・
南道路6500万くらいでなかったでしたか？
抽選にあたっていればと悔やむばかりです。

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>78
エマージュ、今から考えれば、納得価格だったと思います。
子供が電車通学しているため、駅までの道で、
エマージュ近辺に不安があり、やめました。
Ｈ17年の春の時点で、南道路の物件は、7000万ちょうどくらいでした。
各期ごとに、売れ残りがでていたので、
抽選にはずれた人がいたと知って、意外です。
うちは、南道路だけの物件を何回も見に行き、
営業マンと何度も話しました。
抽選に当たった方が辞退したとか、
ローンキャンセルとかで、２回、直接買いませんかと、
連絡がありました。
78さんには、そういった連絡がなかったのでしょうか。
それ以降も、南道路物件は7300万前後でだったと思います。
あの街の雰囲気で、あの値段では、出てこないでしょうね。

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現地行って知ったんだけど、公立中学まで遠すぎ。電車通学するしかない、って今時ありえん。だからこの辺私立に行く分けかと納得。

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昨日の日経に載ってましたね。
慶応の小、中、一貫校が江田にできるそうです。
やはり、あのグランドは慶応が買ったようで、
そうなると、環境がますますよくなり、
地価も上がるとコメントが載ってました。
江田に、急行が止まるなどということもありえるかも。
通学時間限定で、なんて、夢でしょうか。

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江田に止まるなんて、絶対やめてほしい！！それじゃ急行じゃないよ。

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この辺りの地価は、坪120〜150万円。140万円以上は、南道路のかなり良い条件です。この現場の物件だと120〜130万円が妥当って気がします。敷地４０坪で一億円前後は、割高だと思います。
場所は、駅からは少しありますが丘の上ですし、みすずが丘まで歩いて数分ですので、コンビニや有名なケーキ屋、パン屋もすぐです。
週末の朝などこのようなお店でモーニングなども楽しめます。
中学は、私立に行く方が多いですね、やっぱり。

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桐蔭は新しい慶応に比べ学生数数倍、市が尾にも止めてくれ。そしたら川崎市営地下鉄との乗換駅になる宮前平にも止める、ってことは宮前平から市が尾まで全部急行止まる。ひかりが事実上のこだまになっている東海道新幹線を想起させるね。

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検討の結果、価格が出る前に購入を見送る事にしたのですが
度々、営業担当の方から連絡を頂きました。

当初の販売予定額より、多少低めの設定になった様ですが
検討されていた方々は どうされたのでしょうか？

物件によっては ７千万代も有るとの説明を受けました。

この物件に近くに ダイワハウスが土地を販売していますし
アライエの物件等々 慶応の件が発表されたのを前後して
江田界隈の物件が 数多く出てきた様ですね。

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うーん、それでも高いんじゃないでしょうか・・・。
荏田北の土地売りで坪１３０万円というのがずっと残っていますから、
まあ、１１０〜１２０万円というのが妥当な値段かと。
建物も坪６０万円位じゃないですか。
そうすると７０００万円〜８０００万円というのが、
売れる（皆が納得すライン）ではないですか？
荏田、市が尾の徒歩圏は、大体こんなもんだと思います。
いずれにせよ、一番条件的にＮＧな区画でも７０００万円後半もするのはまだまだ高い気がします。

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土地や家は、同じものがあるわけでないので一人でも、その条件で買う人が居ればいいので最初は高めに値付けするのは当然でしょう(他の商品でもそうですが、、、）。私もリ○ブルの仲介で家を売りましたが、最初は、査定額より１０％以上高い値付けを提案されました（結局査定額位で売れました）。
ここは、モデルハウスが出来たのが7月ですが、問い合わせた方には、価格が出てるようですが、中々価格を公にしませんね。交渉の価値はあり？
８０００万円台（はじめに書いたように皆が納得する必要はないと思いますので）で指値で交渉ってのはいかがでしょうか。

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>>87
高値をつけるのは自由ですが、それによりお客が離れていくことも確か。
例えば本当は８０００万円でも売っていいかと思っていながら９０００万円で売り出したりすると、
その予算帯でないからという理由で見向きもしない人がいます。
そこで上手いこと９０００万円で買ってくれる人が見つかれば良いですが、
結局８０００万円で売るのであれば、最初からそう言った方が購買層も厚くなり、良い買い手を選べ、スムースに売れます。
また、何ヶ月も売り物件としてインターネットやチラシに載ると「売れない物件」のイメージがついてしまい、
ますます客足が遠のくので、あまり吹っかけるのは却ってマイナスです。

これは法人の新規販売でも同じ。
ほとんどの人は、まず値段で射程圏内か確認しますから、
あまりにも現実離れした値付けをすると一気に引いてしまいます。
その物件を条件（最寄駅からの距離、土地・建物の広さ）だけ見た人の
半分くらいが適正価格と思うであろう値段を最多価格帯に持って来るべきです。
特に多棟現場の場合、>>86さんの「皆が納得する値段」というのは大事ですよ。１５棟現場で３棟しか申し込みがなかったら、折角検討していた人にも不安を感じさせ、考え直してしまいますから。
この掲示板で見る限り、高いという意見しかなく、高いけどここがいいから検討していますという意見がありませんから、明らかに値付けを失敗しましたね。

それから価格を発表していないのは、まだ販売前だからですよ。
決して指値を考えて発表しないわけではありませんので。

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値付けが失敗だったかは、販売開始後でないと分からないのでは？
確かに高いと思いますが、ここの近くでダイワハウスが建築条件付きの
土地販売しています（http://www3.daiwahouse.co.jp/bunjo/kanto/33200/aobakuedakita/）
坪140万円以上です。
場所的には、こちらの方がかなり良いと思います。
88さんのように良心的な方が珍しいのでは？
売る立場だったら、数がある訳でないので即日完売より、多少時間が
掛かっても高く売れた方が良いと考えると思いますよ。
一件で売値が1000万違うと利益率はかなり違いますから。

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>>89
これ相当前（半年〜１年前）から売っていますよ。まだあったんですか。
高いから売れてないんでしょ？

>そこで上手いこと９０００万円で買ってくれる人が見つかれば良いですが、
って言っているとおり、「すぐに」若しくは「多少のディレイで」買ってくれる人が見つかればいいですけどね〜。
今は皆さん相場やら勉強していますから、特に難しいですよ。
別に私の考えは良心的でもないと思いますけどね、むしろ現実的ですよ。

法人にとっても１年も残れば「中古・未入居」になって値引きせざるを得ないし、
そこまで引っ張らなくても、売れるまでの人件費、広告費、固定資産税（個人の居住用ではないから軽減は一切ありません）、借り入れ（いわゆる運転資金）
の利息も掛かりますし、そのうちグループ会社に仲介にでも出せば3％の仲介手数料まで掛かりますから。
これだけの経費と労力を掛けて、１年後に値引きして売るのと、
最初から適正価格よりちょい高め（ここがポイント）で「完売御礼」で売るのとどちらがメリットあるか。
後者の方が、利益も上がるし、ブランドイメージも守られますからね。

要は、「少し相場からは高いけれど、○○がいいから買いたい」って思わせるギリギリのラインを設定するのがプロなんですよ。
ドン素人が欲の皮つっぱらかして自宅を売却するのとは訳が違うんですから。
この物件みたいに、過半数の人が高いとしか思わないような値付けじゃ、プロの仕事じゃないんですよ。
２００人見にきたら１９０人は冷やかし、残り１０人が検討して
そのうち成約になるのは１人いればいい方なんですよ、不動産の販売って。

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なんだ、業界の方のコンペ叩きか！

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はいはい、バカの一つ覚えだね〜。

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当初の販売価格予定より かなり値下げの雰囲気ですが．．．
実際の処 どうなるのでしょう

いくら慶応の小・中が開校すると盛り上がっても
坪数や方位を考えると 駅から徒歩圏内と言え
７千万前半が妥当だと思うのですが
私の考えは 世間知らずでしょうか？

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ここの物件大分出来上がってきましたが、本当に軒と軒の間が狭い
ですね。南側の道路に面していない家は、リビングに陽が射しませんね。
周りの家が大きな家が多いので、ゆとりの無さが目立ちます。
奥の方の家は、93さんが言うように７０００万前半が妥当だと思います。
敷地が５０坪＋なら９０００万円でも理解できますが。。。

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確かに、一番見栄えのいいモデルホームでさえ、キッチキチで庭なんてないですよね。
みんなが高いと思うなんて、買う人いるのかねえ・・・。

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また販売開始が延びたんですね。
来年の1月中旬になりました。今年の夏位からずーと先伸ばしになって
ます。工事もあまり一生懸命やってる感じもしません。
何かあるんでしょうか。

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>96
ただ単に売れそうにないから、先延ばしにしてたら
それが裏目にでたみたい。
株安、不景気・・
今売りに出しても、まずうれないでしょう。

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物件を見に行きましたが、殆どが8,000、9,000万円台で土地面積、建物面積を考えると割高な感じがいたしました。いくら田園都市線の徒歩圏とはいえ、先行き不透明な経済情勢を考えたら売れ残る物件が結構出るかもしれませんね。

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値段が割高なこともそうだけど
間取りも５畳しかない狭い部屋があったりで
使い勝手が悪そうです。

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この物件、どうなったんでしょう？

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