マンション購入と賃貸の違いは不動産投資するかしないかの違いだけ？

9です。
私が前からずっと書いていることを理解してくれていないようです。

細かい点には全部目をつぶって、>19の計算が正しいとしても、
なぜ20年で3510万円かかる物件を月12万円で貸せるのですか？
月15万円でトントンでそれ以上じゃないと利益がでません。

もしかして、大家さんは全員土地持ちで土地のコストはゼロとか、もしくは
大家さんはみんな慈善事業で損失を出しながらでも賃貸事業を行うとか
いう発想ですか？それはあまりに虫のいい想定で、19のケースだと
12万円で借りられる部屋は2360万円の分譲マンションより大幅に
仕様が悪い（ショボイ）と考えた方が自然です。

納得のいく仕様の部屋に住むなら、狭い部屋でも購入するしかないという
ことになると思います。

> 9さん

えーてんさんの場合、おそらく場所と広さ位しか頭になくて、仕様にはあまりこだわりがないのだと思います。


家も車も「住めればいいじゃん」「乗れればいっしょ」という価値観・考えの人と
「床が壁が工法が・・・インテリアが内装が・・・見た目が・・・」とこだわる人とでは
価値観が違いすぎて、話がまったくかみ合わないのでしょう。


車の場合も同じ車種でも内装の違いによって倍近く値段が違うことも珍しくないけど
そこに価値を見いだせなければ、一番安いグレードしか見ないでしょう。


何となくマンションの場合も、「下取り価格を重視するのか」「乗り心地を最優先するのか」
「ともかく安くて長持ち」という戦略で大別できるでしょうか？
それからちょっと離れた価値観に「ヴィンテージ（見た目？ブランド？）」がある感じでしょうか？


ド素人のたわごとですが、何だか動産も不動産も価値観が変わらないように感じたので、スレ汚しスンマセン

皆さん大きく勘違いしてるんだけど、中古マンションの価格査定は
土地部分と建物部分とを別個に計算したりはしません。それをやるのは戸建住宅。
（そもそも区分所有建物の敷地は、建物と分離譲渡できない制限がかかってる事が多く
　敷地「権」にすぎなかったりしますから、資産と認識しない方が無難。）

中古マンションは、土地のみの査定同様「取引事例比較法」で算定します。
即ち、査定対象と条件が類似した中古物件の取引事例をもとに、その比較によって算定します。
具体的には、普通、PCに「中古マンション査定マニュアル」をインストールして
各項目を入力すれば、一丁上がりです。

マンションの２０年後の価格なんて、わかりゃしません。
その時の社会情勢がモロに反映されます。
今後どんどん少子化進行して、マンションが余りまくることを考えれば、
マンションを資産として考えずに、実用性のみを考えた方がいいです。
せめて、管理組合の運営に積極的にかかわり、大規模修繕をきっちりやって
躯体の価値を落とさないようにして下さいね。

>22さん

9です。
ご忠告ありがとうございます。あなたの言うとおりだと思います。
ただ、ちょっと日本語はおかしいのですが、スレ主が
>買われた物件と同等の賃貸マンションを買われた場合どのくらい分譲のほうが安いのですか？
とおっしゃってたので、
当然さまざまな仕様についても同等と考慮していると思ったわけです。

仕様まで同じで、大家に儲けを払ってでも借りる方が買うより徳になるのは、
どんなケースなのだろうかと不思議に思ったわけです。
ちょっと拍子抜けでした。

なお、私の挙げた例も、大家が銀行から普通に金を借りて私のマンションを買って、
賃貸に出したのであれば、月30万円では済まないでしょう。

>21
>なぜ20年で3510万円かかる物件を月12万円で貸せるのですか？
>月15万円でトントンでそれ以上じゃないと利益がでません。

下記のマンションPERを用いると
3510 /(12×12) = 24.4
品川15.1、六本木46.9
なので月１２万円はさほど相場から外れた数字ではないと思いますがいかがでしょうか？


http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html
マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12）
ちなみに、2008年のマンションPERのもっとも低い駅（収益性の高い駅）はJR山手線の品川駅でした。70m2の新築マンション価格の平均が5,349万円で、同じく70m2賃料は月額295,270円。この場合マンションPERは15.10となり、貸せば約15年で回収でき、そこから先は単純にマンションが生み出す利益ということになります。
注）試算は賃料の上下やローンを考慮しない場合

では一方でPERが高いのはどのようなエリアでしょうか？同じく2008年の高価格帯でのランキングを見てみましょう。
マンションPERのもっとも高い駅（収益性の低い駅）は六本木で、70m2の新築マンション価格の平均が20,626万円で、同じく70m2賃料は月額366,761円。マンションPERは46.87となり、貸しても賃料の回収には約47年かかるということになります。


>もしかして、大家さんは全員土地持ちで土地のコストはゼロとか、もしくは
>大家さんはみんな慈善事業で損失を出しながらでも賃貸事業を行うとか
>いう発想ですか？
私もそれが疑問です。
明らかに赤字の賃貸物件があるのはなぜか不思議です
分譲マンションだから物件がだめってことはないはずですし・・・

間違えました

誤　3510 /(12×12) = 24.4
正　2360 /(12×12) = 16.4

んーと東京の分譲マンションと比べるとかなりいい投資物件そうです！

>22
>家も車も「住めればいいじゃん」「乗れればいっしょ」という価値観・考えの人と
>「床が壁が工法が・・・インテリアが内装が・・・見た目が・・・」とこだわる人とでは
>価値観が違いすぎて、話がまったくかみ合わないのでしょう。

　　分譲マンションの購入
　　　　　　と
　　分譲マンションの賃貸

ってケースではいかがでしょうか？

>23

>皆さん大きく勘違いしてるんだけど、中古マンションの価格査定は
>土地部分と建物部分とを別個に計算したりはしません。

しかし、（１）平米１０万円の土地に建っている５０００万円のマンションと
　　　　（２）平米１００万円の土地に建っている５０００万円のマンションとで
１０，２０年後の売却価格を比べると土地の価値の高いマンション（２）のほうが高く売れませんか？
だって土地の価値は時間とともに償却されませんから

もちろん>23さまのおっしゃる通り、
>中古マンションは、土地のみの査定同様「取引事例比較法」で算定します。
は理解できますが、その価格の根拠は土地と建物の価値だと思いますよ
それを元にさらに過去の取引の値段も参考にして・・・ではないですか？

>24
>仕様まで同じで、大家に儲けを払ってでも借りる方が買うより徳になるのは、
>どんなケースなのだろうかと不思議に思ったわけです。
>ちょっと拍子抜けでした。
>
>なお、私の挙げた例も、大家が銀行から普通に金を借りて私のマンションを買って、
>賃貸に出したのであれば、月30万円では済まないでしょう。

６０００万円のマンションの賃料は１１万円～２６万円程度が相場みたいです

※マンションPERが１９～４７の範囲（http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html） だとすると
６０００万円／１９／１２カ月＝２６万円
６０００万円／４７／１２カ月＝１１万円

もちろんPERが４７になるのは億ションの話なので例外的ですが・・・

・・・んーしかしこれだと賃貸に出すと大赤字になりますね
なんか私勘違いしていますかね？？

>23
>マンションの２０年後の価格なんて、わかりゃしません。
>その時の社会情勢がモロに反映されます。
>今後どんどん少子化進行して、マンションが余りまくることを考えれば、
>マンションを資産として考えずに、実用性のみを考えた方がいいです。

資産価値が減りまくる分譲マンションへの投資（マンション購入）は間違っていて
実用性(含む金銭)を考えて分譲マンションの賃貸を利用するべきってことですか？

>28
また計算間違いしましたm( )m

６０００万円のマンションの賃料は１１万円～３３万円程度が相場みたいです

※マンションPERが１５～４７の範囲（http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html） だとすると
６０００万円／１５／１２カ月＝３３万円
６０００万円／４７／１２カ月＝１１万円

まだ、やってるようですね。

ファミリー向けの分譲マンションを賃貸目的で買う大家なんかいない。
ごく稀に、短期の転勤とかで貸さなきゃいけないオーナーがでるけど、
そういう人が赤字になっても貸すことがあるだけ。
赤字でも貸すことになるのは、黒字になる賃貸料の高さじゃ借りられる人が今の日本に
ほとんどいないから。高額の家賃補助を出す会社が急速に少なくなっている。
でも、こういう物件は非常に限られていて、選択肢もないので、マンションPERなんて数字
から導かれる賃料で、いつでも希望の場所で納得できる仕様の部屋が借りられると考えるのは大間違い。

しかも、こういう事情の賃貸物件だとずっと借り続けられるわけじゃないから、
借りる方も短期で引越しを余儀なくされる。

そういう物件だけを綱渡りで借り続けることができたら、
もしかしたら賃貸の方が徳になることもあるかもしれないけど、
落ち着かないし、高頻度の引越しの手間と労力を考えると、とても素直には喜べない。
そもそも、子供がいたら、こんな理由の引越しが想定される生活なんか机上の空論だよ。

デベが今後もマンションを作り続けて、大量に部屋が余って、それらがみんな賃貸に
回れば、もしかすると、一生賃貸という選択肢も現実味を帯びるかもしれないけど、
そうなる前にデベも今のやり方を変えざるを得ないから、そういう時代は来ないでしょう。

大震災で建物が壊れても、戸建は土地が資産として残るが
マンションは躯体が壊れれば、ストレートに資産価値が下がる。
大規模滅失の復旧工事しようと思っても、大規模マンションになればなるほど
住人の層が多様で、意見集約が困難→スラム化のリスクが高まる。

超高層マンションなんて、復旧工事自体困難では？

マンションは建物がマトモに管理維持されててナンボの世界。
平時ならいいが、大地震が多発する今後は「有事」。リスクは大きい。

>31
>ファミリー向けの分譲マンションを賃貸目的で買う大家なんかいない。
>ごく稀に、短期の転勤とかで貸さなきゃいけないオーナーがでるけど、
>そういう人が赤字になっても貸すことがあるだけ。

賃貸目的で買う大家がいない原因は自分が住むために買ったにも関わらず
やむおえず不当に安い賃料で貸し出す区分所有者がいるからでは？

>赤字でも貸すことになるのは、黒字になる賃貸料の高さじゃ借りられる人が今の日本に
>ほとんどいないから。高額の家賃補助を出す会社が急速に少なくなっている。

黒字になる賃貸料がそんなに高くなるとは思えませんよ
例えば１０年弱で１回引っ越しをするとして、分譲買った場合は売却時に売却手数料がかかりますから
それも含めて考えると賃貸のほうが売買の手数料はかからずお得ですからね。
分譲買えるが引っ越しが頻繁だから分譲マンションを賃貸で利用する方もいますしね。
また家賃補助が減っても、分譲マンションを会社の寮としてその寮費を給料から天引きして税金対策にしている会社もありますから、分譲マンションの賃貸の人気は下がらないと思いますよ

>でも、こういう物件は非常に限られていて、選択肢もないので、マンションPERなんて数字
>から導かれる賃料で、いつでも希望の場所で納得できる仕様の部屋が借りられると考えるのは大間違い。

んーとマンションの賃貸化率は築５年未満で平均５％
全マンションの賃貸化率は平均１３パーセント程度
首都圏の新築マンションは２０００年で１０万戸、近年４万戸売り出された
築１０年以内の築浅物件は約６０万戸あるとして分譲賃貸率が１０％とすると６万戸
６万戸が常に市場に出回っているわけではないと思いますがそんなに少なくもないかなぁ
ただ分譲新築マンションは建てられる場所、タイミングが限定されますが、
賃貸だとたくさんあるマンション（築１０年以内でも６０万戸くらい？）のどれか１戸でも賃貸に出されたらOKなので
予算と場所の広さを不動産に指定しておけば数カ月以内に借りれると思いますよ。

>しかも、こういう事情の賃貸物件だとずっと借り続けられるわけじゃないから、
>借りる方も短期で引越しを余儀なくされる。
定期借家契約ですっけ。
その代わり家賃が下がるから・・・
また当分帰ってこない場合で貸し出しする場合は通常の賃貸になるので、
ずっと借りれるでしょうし（賃借人を追い出すのはかなり大変・・・）
もちろん、絶対に1か所に住みたいって場合は購入がいいでしょうが


>そういう物件だけを綱渡りで借り続けることができたら、
>もしかしたら賃貸の方が徳になることもあるかもしれないけど、
>落ち着かないし、高頻度の引越しの手間と労力を考えると、とても素直には喜べない。

高頻度ってまあその人の価値観で引っ越しをとても嫌がる人にとっては賃貸はNGでしょうね
ただ、転職なり離婚なり子どもが増えたり卒業したりでその場所に居続けることが必ずしもメリットにならないこともあるので、手軽に引っ越しできるほうがよいケースもたくさんありそうですね

>そもそも、子供がいたら、こんな理由の引越しが想定される生活なんか机上の空論だよ。
子どもがいたら成長とともに部屋数を増やして、就職して出て行ったら部屋数減らして…
と同一校区内なりで適切なマンションを１０年おきなりに引っ越すほうが合理的では？

>31さまの考え方もわかるのですが、
（１）家を保有する非金銭的なメリット　と　（２）賃貸でいる金銭的なメリット
（２）は定量的に求められますが、（１）は個人個人の価値観で（１）の大きさで
購入するか賃貸するか変わるのでしょうね

>32
>大震災で建物が壊れても、戸建は土地が資産として残るが
>マンションは躯体が壊れれば、ストレートに資産価値が下がる。
>大規模滅失の復旧工事しようと思っても、大規模マンションになればなるほど

土地代は残るかなー
ぎりぎり解体費は用意できそだけど解体に反対する人が出たらどうするんだろ

>住人の層が多様で、意見集約が困難→スラム化のリスクが高まる。
とくにタワーマンションはやばそうかも

>33
>マンションは建物がマトモに管理維持されててナンボの世界。
>平時ならいいが、大地震が多発する今後は「有事」。リスクは大きい。

所有より利用のほうが賢い方法なんですかねぇ

9です。

私の例に挙げたマンションはPERは20未満です。
品川と同じかどうかは一覧がどこにあるのかわからないのでわかりませんが、
青色マークなので品川と同じ最低ランクの場所です。

ということで、やっぱり買ったケースの方が大幅に得ですね。
スレ主の計算は諸経費や金利が大幅に過大評価なので、得の幅はもっと大きいです。

あと、他の方も言ってますが、私のマンションや周辺のマンションに
賃貸の方はほとんどいませんでしたよ。社宅としての使用はありましたが。
うちのマンションは100戸弱で1戸のみで、狭い部屋でした。
数ヶ月どころか何年待っても、私の持っていた部屋と同じ広さ（85平米超）の賃貸は
その土地では見つかりませんよ。

>36

>私の例に挙げたマンションはPERは20未満です。
>品川と同じかどうかは一覧がどこにあるのかわからないのでわかりませんが、
>青色マークなので品川と同じ最低ランクの場所です。

資産価値の高いマンションを買われたんですね

>ということで、やっぱり買ったケースの方が大幅に得ですね。
>スレ主の計算は諸経費や金利が大幅に過大評価なので、得の幅はもっと大きいです。

はい、購入時の諸経費は１０パーセントも要りませんし、変動を利用することでもっと低金利になりますね

>あと、他の方も言ってますが、私のマンションや周辺のマンションに
>賃貸の方はほとんどいませんでしたよ。社宅としての使用はありましたが。
>うちのマンションは100戸弱で1戸のみで、狭い部屋でした。
>数ヶ月どころか何年待っても、私の持っていた部屋と同じ広さ（85平米超）の賃貸は
>その土地では見つかりませんよ。

賃貸化率が低いマンションなんですね
マンションにも賃貸に出す方が多いケースと売却するケースがおおいケースとあるんですね。

>36さまは一般平均的なサラリーマンが３５年ローンでマンション購入することには肯定的ですか？

9です。

まず、一つだけ断っておきますが、私が例に挙げた物件が6,00万だったのは7年前ですから、
試算は7年前の時点での試算ということになります。
現時点で、同じ物件が新築であれば2,00万以上は高いでしょうから、もう少し賃貸の方に有利
になるとは思いますが、購入の方が徳になるという結論は変わらないと思います。

スレ主の書き込みで気になったのは、分譲マンションの平均賃貸率というのを持ち出してる
点です。これって投資用のワンルームマンションとかも含まれてるんじゃないのですか？
少なくとも、都心の住宅地のファミリー向けマンションに賃貸されてる部屋なんかほとんど
ないです。75平米以上の広めの物件は借りたくても出物がまずありません。

今は地方在住ですが、やはりファミリー向けマンションに賃貸の部屋はほとんどなく、
あっても1LDKのような狭い部屋だけです。都心の住宅地と状況が違うのは、長期の売れ残り
を抱えるマンションが結構あることです。この売れ残りマンションの一部の残室が
ごっそり賃貸用にまわるケースがあります。その場合は、賃貸業者に格安で払い下げられて
いるのでしょうから、そういう部屋を借りられれば、賃貸の方がコスト的に有利になる
ケースはあるでしょうね。31さんが最後に書いてるのはそのことだと思いますよ。

>一般平均的なサラリーマンが３５年ローンでマンション購入することには肯定的ですか？
私は今めいっぱい住宅ローンを借りてますよ。だって住宅ローン控除で逆ザヤですもの。
逆ザヤが解消する状況になったら、すぐに返済してしまいますけど。
まぁそういう特殊事情を置いておくと、その人の状況次第というところでしょう。

広い部屋に住みたければ、賃貸の出物がないので、これはローンを組んででも購入するしかないです。
値段も高いので、売却する必要がでれば「たぶん」大損です。このリスクと広い部屋の快適性×居住期間
の期待値とのトレードオフで、自分で決断するしかないでしょう。

75平米以下の3LDKで満足できて、現在でも売れ残りマンションが多数あるような所では、
割安な賃貸物件が近い将来潤沢に出回るのかもしれません。ただ現時点では、自分の望む立地に
自分の望む仕様の部屋が簡単に借りられないので、ローンを借りて購入するのは止むを得ない
と思います。もちろん、ここまではファミリー向けの話ですよ。

単身者や住居に拘らないDINKSは長期の住宅ローンなんて借りない方がいんじゃない。
仕様に拘る必要がないだろうし、狭い部屋ならアパートと紙一重の安い賃貸マンションもあるだろうし。
まあ、前に誰かが書いたようにそういう低仕様マンションを中古で買い叩いて購入というのが
一番コスト的には優れていそうです。物件の管理状態だけは十分に気をつける必要がありますが。
この場合は35年住宅ローンは要らないでしょう。どんな人でも10年とか15年のローンで買えると思います。

家賃払って年金生活ってこれからは厳しいですよ。
現役の時になんとかローン払っておけば、老後はラク。
賃貸と分譲じゃここが全然違うよ。

細かい数字は良くわからないんだが、何歳まで生きるかによっても違ってこない？

例えば９０歳、１００歳まで住み続けるときに、たとえスラム化しいても管理費等の
支払いだけで済めば、年金だけで最低限の生活はできるという点も大きいのでは？

人生、理詰めじゃ割り切れないですからね。
５年後に無収入になるかも、と思ったら返しきれないローン組んでは買えない、普通は買わない。
逆に年齢的に５年後は無収入になり、それまでローン完済可能なら買っとけ、という対極も成立可能。
極論するなら、家族に家を残すつもりで団信頼みに、返す宛のないローン組む奴も中にはいるだろうしね。
不動産購入損益の黄金率は叩き出せても、個人の事情ってバイアス度外視してたんじゃ絵に描いた餅でしょ。
家族持ち（子の有無でまた異なる）と単身者、東京と地方、二十・三十・四十代、個々の想定寿命。
これを斟酌せずには数式は算出し得ないのだと思う。

管理費「等」と書いてあるから、修繕積立金と税金は含まれてるんじゃないですか？
そういったもの込み込みでも、さすがに同レベルの賃貸を借りるよりは安いでしょう。
もちろん、築数十年の風呂なしトイレ共同のアパートよりは高いかもしれないが。
大規模修繕時に多額の一時金を集めるような管理の悪いマンションは避ければいいよ。

>38

>スレ主の書き込みで気になったのは、分譲マンションの平均賃貸率というのを持ち出してる
点です。これって投資用のワンルームマンションとかも含まれてるんじゃないのですか？
>少なくとも、都心の住宅地のファミリー向けマンションに賃貸されてる部屋なんかほとんど
ないです。75平米以上の広めの物件は借りたくても出物がまずありません。

築１０年程度のマンションは通常債務超過で売却できないためやむえず賃貸に出すケースが多いですが、
あなた様のマンションは値落ちが少なく、債務超過でないので売却が可能なため賃貸で貸し出す人がいないんでしょうね

>今は地方在住ですが、やはりファミリー向けマンションに賃貸の部屋はほとんどなく、
あっても1LDKのような狭い部屋だけです。

戸数はそんなに出ていませんが、分譲マンションの賃貸もいくらかはでてます。
・・・が確かに数は少ないですね、たいていはアパートですし、築浅マンションはすくないかな

>私は今めいっぱい住宅ローンを借りてますよ。だって住宅ローン控除で逆ザヤですもの。
>逆ザヤが解消する状況になったら、すぐに返済してしまいますけど。
>まぁそういう特殊事情を置いておくと、その人の状況次第というところでしょう。

現金で払えるが、税金対策であえてローンを組むってやりかたですか、うらやましいです

>値段も高いので、売却する必要がでれば「たぶん」大損です。このリスクと広い部屋の快適性×居住期間
>の期待値とのトレードオフで、自分で決断するしかないでしょう。

大損というのはマンションの価値下落が大きいということですか？

>75平米以下の3LDKで満足できて、現在でも売れ残りマンションが多数あるような所では、
>割安な賃貸物件が近い将来潤沢に出回るのかもしれません。ただ現時点では、自分の望む立地に
>自分の望む仕様の部屋が簡単に借りられないので、ローンを借りて購入するのは止むを得ない
>と思います。もちろん、ここまではファミリー向けの話ですよ。

なるほどです

>まあ、前に誰かが書いたようにそういう低仕様マンションを中古で買い叩いて購入というのが
>一番コスト的には優れていそうです。物件の管理状態だけは十分に気をつける必要がありますが。

この辺は住居に求める性能とコストを比較してなんでしょうね

>39

>家賃払って年金生活ってこれからは厳しいですよ。
>現役の時になんとかローン払っておけば、老後はラク。
>賃貸と分譲じゃここが全然違うよ。

分譲マンションにかけるお金を貯蓄できるので老後は賃貸のほうが安心ですよ
分譲マンションという物件で資産を持つより現金で持つほうが流動性が高いですし、地震火災等のリスクが現金のほうがはるかに小さいですからね

また購入後に転勤や倒産等があった場合、購入していた場合はダブルローン等で悲惨な状況になりますが、
賃貸の場合はそのような環境変化に対して強いですからね

ただ、住宅の性能を重視される方については分譲がいいかもですが・・・

>40
>細かい数字は良くわからないんだが、何歳まで生きるかによっても違ってこない？

>例えば９０歳、１００歳まで住み続けるときに、たとえスラム化しいても管理費等の
>支払いだけで済めば、年金だけで最低限の生活はできるという点も大きいのでは？

マンションの広さ次第ですが、子育てが終わった後に夫婦２人なりではもてあます広さのマンションだと
管理費等の負担が多くなりすぎて大変ですよ
例えば３０歳で新築マンション購入して９０まで済むとしたら築６０年
修繕積立金の金額がとても高くなりますから、老後を考えると３，４LDKのマンションを保有し続けるのはよくないですね

>41
>人生、理詰めじゃ割り切れないですからね。
>５年後に無収入になるかも、と思ったら返しきれないローン組んでは買えない、普通は買わない。
>逆に年齢的に５年後は無収入になり、それまでローン完済可能なら買っとけ、という対極も成立可能。

リアルは話では５年後に収入が半分になったらどうするか・・・辺りですかね
失業、倒産はあっても再就職するでしょうから…
年収半分になったらローン払えるもんですかね、１０年くらいのローンで組んでたら可能かな…

>極論するなら、家族に家を残すつもりで団信頼みに、返す宛のないローン組む奴も中にはいるだろうしね。

生命保険替わりって使い方できませすね、賃貸と違って

>不動産購入損益の黄金率は叩き出せても、個人の事情ってバイアス度外視してたんじゃ絵に描いた餅でしょ。
>家族持ち（子の有無でまた異なる）と単身者、東京と地方、二十・三十・四十代、個々の想定寿命。
>これを斟酌せずには数式は算出し得ないのだと思う。

オーソドックスなケースでは

【１，２LDK賃貸】
２５才～結婚

【３，４LDK分譲】
３０才～子ども２人産む

【１，２LDK分譲or賃貸】
５０才～子ども２人出ていく

と住み替えするのがベストでしょか？？



>43
>管理費「等」と書いてあるから、修繕積立金と税金は含まれてるんじゃないですか？
>そういったもの込み込みでも、さすがに同レベルの賃貸を借りるよりは安いでしょう。
>もちろん、築数十年の風呂なしトイレ共同のアパートよりは高いかもしれないが。
>大規模修繕時に多額の一時金を集めるような管理の悪いマンションは避ければいいよ。

新築で最新設備の賃貸を引っ越していくのと築３０年なりのマンションに高い修繕積立金を払い続けるのどちらがいいでしょうか？
建物の構造（断熱、防音）ではマンションの圧勝、設備のよさでは新築賃貸・・・って感じですかね

>>45
4人家族が住むような賃貸マンション、例えば地域によって幅があるので月12万～16万だとすると住宅ローンの返済＋管理費等と同等以上な場合が多いですよ。
購入よりも多くの貯蓄をできるとは思えませんが。
だから住宅雑誌とかでたまに特集される購入と賃貸は生涯でかかる費用はどっちが得なのかでは、70数歳くらいから賃貸の方が費用が上回りその後は差が広がる一方なのです。
賃貸の良いところはその時の自分の財政状況に応じて住居のレベルを下げることができることです。
購入と同等に近い生活を常に望むのであれば転勤に強い、住環境が悪かった時に移動できるがメリットでしょうかね。

>4人家族が住むような賃貸マンション、例えば地域によって幅があるので月12万～16万だとすると住宅ローンの返済＋管理費等と同等以上な場合が多いですよ。

例えば月１２万円の家賃のマンションの購入価格はいくらぐらいを想定していますか？

>だから住宅雑誌とかでたまに特集される購入と賃貸は生涯でかかる費用はどっちが得なのかでは、70数歳くらいから賃貸の方が費用が上回りその後は差が広がる一方なのです。

それはマンションの劣化を大きく無視しているからですよ
新築マンションはすむに従って
　１．修繕積立金が上がり続ける（築４０年、５０年のマンションの積立金はかなりたかいです）
　２．マンションの性能が相対的に劣化する

分譲マンションってリフォームで投資しない限りは性能はあがりませんよね（劣化によりちょっとずつ下がる）
賃貸で住居の性能を上げる必要がないならば

２０１２年　家賃１２万
２０２２年　家賃１１万
２０３２年　家賃１０万

という風にコストを下げられますよ。

つまり分譲マンションに住み続けるのと同様に住宅性能アップが不要ならば、・・・住宅の劣化を認められるなら家賃が下がる。
つまりあなたさまの仮定（７０歳から得）は正確ではないよ。
単純に同じマンションに賃貸に住み続けるのと買うのとでは４０年も続ければ分譲のほうが得だろうが・・・

また５０歳と７０歳ではマンションに求める性能（例えば手すりの有無や段差等）が違いますから
５０歳に適しているマンションを７０歳になっても保有し続けていることに意味がありますか？

何と言うか分譲マンションに限らず戸建てにも通じることを書いていますね。
当然戸建ても劣化しますしそれなりのレベルを維持しようとなるとかなりのお金を必要とします。
49にとっては住むなら賃貸以外ありえないのでしょうね。

自分の住んでいる付近では、築5～6年位までの築浅は高いけど、それを超えると築10年も築20年も
中古価格にあまり差がないです。それを超えて、築40年を超える1970年代～80年代前半物件は大幅
に安いという価格形成です。

そのせいか、近所では60平米程度の駅近の分譲(2LDK/3LDK)を売る代わりに賃貸に出して
75平米前後の新築または築浅に住む方が結構いるように感じます。家賃でローンを支払う感じですね。

それでも駅近は人気が高いみたいで、４年以上待っていたり、知人友人を通した紹介が無いと
ほとんど出回らないみたい。



本当は駅近で、それなりの広さの一軒家がコスト的にも一番いいのだが、そんな物件があったら
とっくにマンションになってる。

スレの流れとは関係ない質問ですが、同一物件で「現在賃貸中」という物件が大幅に安く
出ていたことがあるのですが、何か問題があるという事でしょうか？

同じ位の広さで階もそれほど違わずに、一方はリフォーム済みで4880万円、
他方は「現在賃貸中」で3800万円(端数は忘れました）というのは普通でしょうか？

中古の値付けは売り主さんが自由に決められるので差がつくことありますよ。
中古は値段が叩かれることが多いのでそれを見越して初めは高めに設定することが多いそうです。

素朴な疑問。スレ主は近々マンション買う予定あるの？なんだか蓋然性の話ばかりで本人属性が一向に見えないのだが。
人生いろいろ、万人に正解な不動産なんてないだろ。結婚するかもしれない子供作るかもしれない失職するかもしれない早世するかもしれない、
それ全部にフル対応して、しかも金銭面でそれ以外の選択より得する話、なんてないと思うが。
シミュレーションばっかりで買えない人になりませんように、老婆心ながら。

>50
>何と言うか分譲マンションに限らず戸建てにも通じることを書いていますね。
>当然戸建ても劣化しますしそれなりのレベルを維持しようとなるとかなりのお金を必要とします。

十分な賃貸住宅が供給されている場合で、部屋を自分好みに改装したい欲求が小さい場合は賃貸のほうが金銭的には有利ですね。

>49にとっては住むなら賃貸以外ありえないのでしょうね。
確かに金銭的には賃貸有利ですが、高性能な分譲マンションと保有することに憧れがある感じですね。
ありえないことはないです、分譲と賃貸の違いを勉強しているところです

>51
>自分の住んでいる付近では、築5～6年位までの築浅は高いけど、それを超えると築10年も築20年も
>中古価格にあまり差がないです。それを超えて、築40年を超える1970年代～80年代前半物件は大幅
>に安いという価格形成です。

地価が高いので建物の償却がマンション価格にあまり影響を与えないんですかね
４０年超えについては建物の劣化以外に施設がいまの時代に合わなくなっているんですかね

>そのせいか、近所では60平米程度の駅近の分譲(2LDK/3LDK)を売る代わりに賃貸に出して
>75平米前後の新築または築浅に住む方が結構いるように感じます。家賃でローンを支払う感じですね。

教えてほしいのですがどうして売却せずに賃貸に出すのでしょうか？
建物価値の低下と管理費等と税金を考えると売ってしまったほうが得な気がしますが・・・
税金対策ですかね

>それでも駅近は人気が高いみたいで、４年以上待っていたり、知人友人を通した紹介が無いと
>ほとんど出回らないみたい。

人気の土地だといい物件は賃貸では出回ってないんですね

>本当は駅近で、それなりの広さの一軒家がコスト的にも一番いいのだが、そんな物件があったら
>とっくにマンションになってる。
コスト的にいいのはなぜなんですか？
駅近に戸建ては土地のコストが高いなぁと感じますが

>52

>スレの流れとは関係ない質問ですが、同一物件で「現在賃貸中」という物件が大幅に安く
>出ていたことがあるのですが、何か問題があるという事でしょうか？

>同じ位の広さで階もそれほど違わずに、一方はリフォーム済みで4880万円、
>他方は「現在賃貸中」で3800万円(端数は忘れました）というのは普通でしょうか？

私も気になります
確か、住居用のマンションを一度でも賃貸で貸し出しすると収益物件になり…
例えば
　住居用の価値　…　月額賃料の２００カ月
　賃貸用の価値　…　月額賃料の１２０カ月
程度になると聞いたことがあります。

なんでなんですかね？？

>54

>素朴な疑問。スレ主は近々マンション買う予定あるの？なんだか蓋然性の話ばかりで本人属性が一向に見えないのだが。
>人生いろいろ、万人に正解な不動産なんてないだろ。結婚するかもしれない子供作るかもしれない失職するかもしれない早世するかもしれない、
>それ全部にフル対応して、しかも金銭面でそれ以外の選択より得する話、なんてないと思うが。

・・・その前提ですと賃貸が有利（賃貸は変化に強いですからね）
しかし、分譲マンションがほしいなと思ってこのとぴをたてています。

>シミュレーションばっかりで買えない人になりませんように、老婆心ながら。
ちなみに54さまはどのくらいシミュレーションされてから買われましたか？
おっしゃる通り購入は勢いも大切・・・というか勢いないと買えないとあ思いますが…

ちなみに私が買おうと思い準備していることは…
　１．マンション管理士、管理業務主任者、宅建の資格を取得（または同等の知識を保有）
　２．マンションの構造について人に営業できるくらいの知識を持つ
　３．物件価格の３割を準備
１と２は年内に完了しそうですが、３は時間がかかりそうです。

家族の人数が確定した後にすぐに購入できるように準備しておきたいなって感じです。

長いの書きすぎ・・・

（競売スレにも同じことが言えるが）原理原則に忠実すぎるタイプは実戦には向かない。


以上

>58
>長いの書きすぎ・・・
ごめんね、まとめ下手で

>59
>（競売スレにも同じことが言えるが）原理原則に忠実すぎるタイプは実戦には向かない。

原理原則を十分学び、臨機横柄にその知識を使いこなせるようになってから実戦に行くのでは？
あなたさまはどのようにして実戦に向かったの？

臨機応変だと思いますがそういうものはある程度の知識を得た後に現場で実践しないと身につかないですね。

なんだか赤本（過去問題集）全問正解できるまで入試受けない受験生みたいだな(笑)。
最初は法学部、経済もいいかも、商学部は…ってその都度、対策練り直す作業に振り回されてズルズル浪人延長タイプっぽい。

限りないから消えるけど、模試（シミュレーション）で満点取れても実際の試験で不測の事態が起こったら意味ないよ。不測の予測が希望って気持ちは解るが。
大学合格がゴールじゃなくスタートってのと同様に、マンションも買ってからがスタートだから。
シミュレーションはいくらでも自由だけど、不動産も買い時があるしローン組むにも適正年齢がある。
最終決断は自分で下すしかないから、他人の意見宛にし過ぎず話半分で頑張ってください

>61
>臨機応変だと思いますがそういうものはある程度の知識を得た後に現場で実践しないと身につかないですね。
臨機応変…ですね、失礼しました。
やはり知識を得てから実践というやり方がよいですよね

>62
>なんだか赤本（過去問題集）全問正解できるまで入試受けない受験生みたいだな(笑)。
全問正解レベルを目指すよりも、バランス良くマンションのことを勉強したほうがいいですよ
物件だけ、立地だけ、内装だけ、設備だけ、管理組合だけ、ローンだけ…を完璧に理解するよりも
全般をまんべんなく学ぶべきだよ

>最初は法学部、経済もいいかも、商学部は…ってその都度、対策練り直す作業に振り回されてズルズル浪人延長タイプっぽい。

？

>限りないから消えるけど、模試（シミュレーション）で満点取れても実際の試験で不測の事態が起こったら意味ないよ。不測の予測が希望って気持ちは解るが。

まずは模試で満点を目指すべきだよ
実際の試験では不慮の事態が起きるのに、模試すら赤点だと話にならないからね
不測の予測に勝手な楽観主義はひどいめにあうからその立場だとマンションを競売で取られちゃうから
気をつけてね
まあ気をつけて慎重になりすぎても購入ができないから、こだわりすぎるのも問題だけどね

>大学合格がゴールじゃなくスタートってのと同様に、マンションも買ってからがスタートだから。
そう勘違いする人が多いんだけど、そういう人が債務超過になってマンションを売るに売れなくなるんだろうね

確かにマンションの管理組合を中心にマンションを維持管理していくことは大切だけど、まず度のマンションを購入するか、
債務超過とならないように頭金を準備できるかなど買ったあとでは手遅れなことを事前にちゃんと学ぶべきだよ
マンションを購入することを決めるだけなら簡単だけど、ローンを払うのはあなた自身だからね

>シミュレーションはいくらでも自由だけど、不動産も買い時があるしローン組むにも適正年齢がある。
適正年齢かぁ、まあローンが組める上限はあるからそれは気をつけたほうがいいよね

>最終決断は自分で下すしかないから、他人の意見宛にし過ぎず話半分で頑張ってください
正解
判断は自分で、ここでは知識、考え方を学ぶことが重要だね

こういうスレが読みたかったです。
独身の友人が老後のためにマンションを買っておきたいと貯金していますが、マンション購入が本当に将来の安心に繋がるのか密かに疑問でした。
私はいろいろな土地に暮らしてみたいという好奇心が強く不動産への欲も無いので賃貸向きだろうと思いつつ、賃貸より購入した方がお得なのかと気になっていました。
損得だけで考えるとそれほどの差は無いという感じでしょうか。
オーナーの皆さんが良い物件をなるべく安く貸して下さるとありがたいです。

冷や水だけど

>オーナーの皆さんが良い物件をなるべく安く貸して下さるとありがたいです。

良い物件でなくても、あるならなおさら高く貸そうと考えるのが所有者です
（その分、高く払ってるわけだから）

>57
一昨年その３つの資格をトリプル合格しました。
宅建は簡単でしたが、管業とマン管は宅建とは似て否なるもの、
かなり難しかったです。勉強時間はハンパじゃなかったですが。

マン管や管業の勉強しちゃうと、マンションのマイナス面が強く認識され
購入意欲が削がれちゃいますから、ご注意を。

マイナス面とはどのような？

住まい選びは結婚などに似たようなところがあると思う。
あまり考えすぎると結婚できない。
でも、最悪を考えすぎてずっと独身で可もなく不可もなくと
できちゃった結婚でも結婚してみるのとどっちが幸せか、
人にもよると思う。

ちなみに自分は離婚したが、結婚経験や子供がいることには
幸せを感じている。
ひょっとして独身で全てを仕事に注げばかなり上に行ったかも
しれないが。

あと１０年以上死なない予定であれば現金で買える範囲でマンション１戸買っても損はしないよね。

>64
>こういうスレが読みたかったです。
ありがとうございます、トピたてたかいがありました。

>独身の友人が老後のためにマンションを買っておきたいと貯金していますが、マンション購入が本当に将来の安心に繋がるのか密かに疑問でした。
ケースバイケースとは思いますがお金の件だけで考えると分譲はそんなことが多そうです。

>66
>一昨年その３つの資格をトリプル合格しました。
>宅建は簡単でしたが、管業とマン管は宅建とは似て否なるもの、
>かなり難しかったです。勉強時間はハンパじゃなかったですが。

尊敬します、１年でトリプルも可能なんですね。
合格率どれも１０％以下なのに…
合格された後どんなことにその資格は利用されていますか？

>マン管や管業の勉強しちゃうと、マンションのマイナス面が強く認識され
>購入意欲が削がれちゃいますから、ご注意を。
勉強すればするほど物件に対する希望が上がっていき、どの新築マンションを見ても悪い点がすぐ見えるので
衝動買いは難しいです・・・。

>68
>住まい選びは結婚などに似たようなところがあると思う。

面白いたとえですね

賃貸　→　事実婚
分譲　→　結婚

って感じですね。

一緒に生活して家族になることは一緒ですが、書類上でつながっているかつながっていないか…が違う

>あまり考えすぎると結婚できない。
本人がいいなら事実婚（賃貸）でも問題なさげですね

>ちなみに自分は離婚したが、結婚経験や子供がいることには
>幸せを感じている。
これは”今”も子どもがいるから感じるのでしょうから
分譲を買って売却した場合はその幸せは感じれなさそうですね

>69
あと１０年以上死なない予定であれば現金で買える範囲でマンション１戸買っても損はしないよね。
１０年だと手数料うんぬんで賃貸のほうが金銭的に得なケースが多いと思いますが、なぜ損しないですか？？

転勤により新天地に越して2年。主人の勤務地もどうやらこの地に落ち着きそうです。
現在は賃貸暮らしですが、賃貸を続けるべきか、分譲を購入すべきか迷ってます。
問題は資金の面で不安がある事(主人の会社はボーナス・退職金なしなんです(涙))と、
将来何かあった時に売却できるかがネックとなっています。
こちらで皆さんの書き込みを参考にさせていただきますね。

>72
転勤の確率が低くなると家を買いたくなりますね

よければ資産の何割を不動産資産として保有されようとされているか教えていただけませんか？

どうなんだろう…
四年以内に直下型大地震来ると
東大地震研究所の先生に断言されちゅうと
四年待ってから購入したほうが良いような…

いまから未来４年と１０年後から４年間とどちらの方が地震が来る可能性が高いですか？

こんな地震活動期なら家なんて購入する気がおきない。
賃貸がいいな

四年以内に70％…。

何だか、確実に四年以内に来ると断言できない感じ。
断言するなら、100％は人智としては無理だと思うから、99.9999…％と言い出すのでは。
但し、個人的には巨大地震は必ず来ると思うので、明日にでも全く想定していない所に来る可能性はあると思う。

今朝の河口湖の昨年以来二度目の地震は富士山のそばなので、想定している東海地震とは全く違うタイプ？

地震の影響がないそれなりの賃貸でないとダメなんだろうね
安かろう悪かろうにしか住めない人は
倒壊の危険と隣り合わせ
それなりの賃貸だとマンション買って
ローンを払った方がいいのか？と考えて悩むね
新しい方が地震には強いだろうし

余裕のある人なら質のいい分譲賃貸に住んで
貯金もしっかりしつつ
地震が落ち着いてから買うのがいいかも

30年以内に何％って話なんだから、４年で来なければ５年目以降の確率が上がるだけでは。待ってるうちにローン組める年齢上限接近。

新しいの買っても地震一発で資産価値低落必至（湾岸に顕著）、何年まで旧耐震基準と同様に築何年以上は○○震災経過と警戒対象になる予感。

倒れない程度には質のいいボロマンション（旧耐震）買って、修繕に大金かけるより建て替えに賭け→売却した持ち分原資に分譲賃貸、巨大地震が終息したら再購入。でど？

>待ってるうちにローン組める年齢上限接近

そうなんだよな～
キャッシュで買えるか
頭金相当貯めないと…

ローン返済分の資金を賃貸料で返済で失うのだから引っ張りすぎると老後にキャッシュで（買える）買うしかなくなる。
でも老後の短い期間だけ快適な暮らしをするのと人生の半分をそうするかの差は大きいよ。（賃貸でも快適であれば差はないが）
老後にキャッシュで買うくらいなら賃貸生活を続けて、マンションを買うつもりで貯めたお金で贅沢な生活をした方が幸せになれる気がする。

老後に賃貸生活を続けようと思っても、大家さんは年金だけで他の収入がない家庭には拒否するケースが多いです。

実体験ですが、義理の両親（年金暮らし）を東京に迎えようとして不動産屋にいったのですが、当初お金を出せばすぐ借りれると思っていましたが、借りるのが私達夫婦でないとわかると　６０代以上の方OKの物件はほとんどなく（OKはだいたい老朽化物件）、何とか大家さんに私達が家賃を払うからと不動産屋から説得してもらい交渉で借りれました。

現実は甘くなく、もし私が大家でもいつ死んでもおかしくない、また収入がない不安定な方々には貸さないと思います。

年が行くと、どちらかが足が不自由になったりする場合もありますので、その時にEV付バリアフリーマンションや１Fアパートを借りようと思っても高齢者OK物件は特に競争率が高く、私たちは苦労しました。

今買うか買わないかは別として、高齢者で持ち家がないのはかなりやばいですよ。覚悟が必要かと。

インフレになっても払えるだけの預金を集めておき、建て替えなどの何らかの理由で追い出されたときにも対処できる余裕が欲しいですよね。結局、子供が泣くことになりますよ。

それか割り切って都営マンションの抽選を毎回受け、移り住むかですね。

高齢化が進んで、年をとっても貸してくれる物件が出てくるとは思うけど
大家にとっては「死んだらどうするか？」がついてくるから、
子供のいない人とかいても交流が乏しいと、なかなか難しそう。

大地震来たら、住宅ローン返済免除してくれないかなぁ

昨年、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」ができたので、徐々に「高齢者が賃貸を借りにくい」という状況は改善されると思います。契約切れの時に高齢であるがために更新が出来ない現状がありますが、終生契約なども出来る賃貸住居も増えるみたいですよ。

>終生契約なども出来る賃貸住居

不人気物件だから出来る（受ける）わけだよね、現実的には。人気物件だったらそこまでしなくても貸せるし。

入居した時点で老朽物件、そこで死ぬまで住めますと言われても
好立地だったら有り得る建て替え退去で一時金ゲット、って選択肢もなく
ろくに手の入れられてない物件ともども死期を待つのみ、みたいな話に思えてならない。

いや、この高齢者優良賃貸マンションのセミナーに、出た事あるんだけど
来てた人の多くが病院関係者。
今後は経営苦しい民間病院が、高齢者賃貸マンションを併設する事例が増えそうだよ。
但し郊外。

病院関係で住むところを提供するなら
それなりの設備があるイメージだけど
そうすると高そうだね

療養型病棟が廃止になるから、その穴埋めみたいなもんだろうね。看護師を揃えるなどの施設基準がないから、ヘルパーだけいればいいなら安く運営できるし。

施設基準はキッチリあるはず。
介護関係もやるんでしょうから当然入居者数に応じて看護士人数も決ってるでしょう。

看護師をそろえる基準はないはずですが。
高齢者向け優良賃貸住宅の制度は廃止になってますが、同様の仕組みが「地域優良賃貸住宅」制度として各自治体の判断において運営されています。
ようは高齢者が安全に安心して居住できるように、「バリアフリー化」され、「緊急時対応サービス」の利用が可能な賃貸住宅であって　良質な賃貸住宅を、民間活力を活用して供給促進するための制度　というのがたてまえで、税優遇や助成がでるものです。
看護師をそろえる基準はありません。老健や特養ではありませんから看護師や医師はいる必要ありません。。グループホームがその制度を利用しているケースは多いと思いますからヘルパーはいますが、いざという時（医療が必要なとき）はあんまり役にたちません。病院としては作るんであれば普通老人保健施設（老健）建てますよね。
言葉悪くいえば、介護が必要な老人をいれる箱ですね。

不動産仲介の世界はいわば早い者勝ちであることはよくわかります。
しかし建物を一定程度見極めないと、
建物は個別に品質のバラつきが大きいがゆえ、
たまたま大きな問題がなければよいものの、
一定の確率で課題のある物件も出まわっている｢ ロシアンルーレット市場 ｣
であることもご理解ください。
「売れ筋物件は早い者勝ち」で失敗する不動産投資」 http://bit.ly/wQrH6B

不動産投資について学びたいならココがオススメ♪
http://www3.hp-ez.com/hp/hudousantoushi/page1

ロシアンルーレット市場って怖いですね。何度も住み替えできる予算が無い者には当たったら最悪です。そうならないためにも勉強が必要というわけですね。一生の暮らしがかかっているわけですし。度胸のない者は賃貸で気楽に暮らすのが良いのでしょうか。