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マンションの管理費が毎年少しずつ安くならないのはなぜなんですか？
車や電化製品ほどは値下がりしないにせよサービスレベルが同じならば管理費は下がって当然だと感じるのですが…
[スレ作成日時]2011-12-17 23:59:49
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管理費が毎年安くならないのはなぜ
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1 匿名さん
ええっ？
管理費も維持費も古くなるほど手がかかる分、高くなると思っていましたが？
特に維持費は最初の１０年目の大規模修繕は賄えても２０年目や３０年目は
大赤字になってしまう物件も多いようですよ。
-
2 匿名さん
この間の日経の記事にあったけど、デフレと言われているけど、下がっているのは車や家電製品といった耐久消費財だけど、それ以外はさほど下がっていないらしい。
それと管理費はほとんど人件費だから、下げるとサービスレベルは落ちる。 -
4 匿名さん
サラリーマンの賃金だって下がってますよ。
正社員になれない人の割合も増加の一途です。
管理に関わる人件費だけが下がっていないはずがありません。
管理費を下げないのは、単に管理会社が儲けたいからです。
他の管理会社を使って相見積をとれば、大幅に値段は下がります。
価格を下げて管理会社の手抜きが怖ければ、管理委託業務仕様書に、
作業内容を細かく指定すればいいだけです。仕様が満たされて
いなければ、減額するなり、支払いを止めるなりすればいいです。 -
6 匿名さん
管理費ですよ。修繕の話じゃありません。
修繕費用は古くなると多く掛かるでしょう。
その修繕費用にふり向けるためにも、管理費は極力抑えるべきです。
デベが最初に決めた管理費を見直さないなんて、愚の骨頂。
デベの子会社である管理会社に食い物にされているだけです。-
1
-
7 えーてん
管理費の構成は例えば…
１．管理員人件費
２．委託業務費
３．共用設備の保守維持費及び運転費
４．備品費、通信費その他事務費
５．共用部分に等に係る火災保険料その他の損害保険料
６．経常的な補修費
７．清掃費、消毒費及びごみ処理費
８．公租公課
私の仕事はSE（システム開発・維持）で…SEのコストの大半は人件費です。
そんなSEでも維持コストは毎年５％下げさせられます
（サービスレベルを５％あげることで下げさせませんが…）
よって、３~７は技術の向上で低減して当然ですし、
１，２のほぼ人件費の費用すら、毎年同じことの繰り返しなのですから低減でしょうし…
ただ８だけは下がらないと思いますが…
もちろん「エレベータの保守をPOGからFMに変更」「植樹の成長して伐採が大変」…等マンションの築年数が増えるに従ってコスト増になる要素はありますが、一番最初に管理会社の都合で作られた管理コストは組合が普通に動いていれば当然下がるはず…と感じますが、一般的には管理費は上がる一方なんでしょうか？？
-
9 匿名さん
修繕費は年々上がるものだけど、修繕積立金は一定額で計画することが国土交通省のガイドラインでは推奨されている。期間ごとに増額とか、大規模修繕時に一時金徴収を計画で設定してあるケースは、未納問題を引き起こすリスクがあるから要注意。当然、物価動向を考慮して、定期的に見直しは必要だけど。
脱線でした。 -
-
11 匿名さん
最近は管理会社変更が比較的簡単にできるようになった半面、管理会社から契約を打ち切られる
事案も増えてきたようです。
その理由として
管理費滞納の増加と未収金の放置などの理事会の機能不全や修繕積立金の資金確保難などがありますが
何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、
今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。等の理由が掲載されていました。
管理会社の言いなりにはならない毅然とした態度とともに、管理会社の適正利潤を考慮しつつ、
必要な適正サービスを検討して実行にうつせる意識の高い住民が揃っていることが
管理費低減の要のようですね
-
12 えーてん
>何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、
>今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。等の理由が掲載されていました。
管理会社からもレベルの低い管理組合とは付き合いたくないのですね
>必要な適正サービスを検討して実行にうつせる意識の高い住民が揃っていることが
>管理費低減の要のようですね
中古マンションを買ううえで管理組合の意識・レベルの高いマンションを買ううえで気をつけることがありましたら教えてください。
いまイメージしていることは
１．総会出席率が４０パーセント以上
２．リプレースした経験がある または 全委託ではなく部分委託
３．理事が基本立候補で決まっている
１＆２＆３が理想ですが、そんなマンションはまず存在しないですかね？？
-
14 マンコミュファンさん
実際は管理員の給与は管理費全体に占める割合からするとごくわずかなので、理事会や総会等で提案して
副収入を得る仕組みを作ったほうが効果が高いです。
例えば、来客用の駐車場にパーキングメーターを付けて有料化をはかったり、自動販売機や
移動電話のアンテナを設置したり、屋上に広告塔を設置して収入を得ている管理組合もあるようです。
そのほかにも、駐車場の代金を屋根つきの部分、野外、区分所有者、テナント等で料金区分を細かく設定したり、
広告塔・電波塔や電源設備の委託設置をしたりすることで一定の収入（一般会計に組み入れ）を得ている場合も
あります。
http://www.daikyo-astage.co.jp/service/community/know/qa03.html
何よりも理事会や住民がしっかりしていて自治の気概があるマンションの場合は、資産価値も高く管理費も安くなる
ので一番良いのではないかと思います
-
15 匿名さん
管理会社のリプレース実績が、管理組合の意識が高いとは限らないと思うな。管理会社があまりにもひどくて変更するってケースもあるし。意識が高くて管理会社とwin＆winの関係が築けていれば何も変更する必要はないしね。
-
16 えーてん
>13
なるほどです、それでも下記の配分なら修繕積立金の上昇分を気持ち吸収できそうです。
1年目～
管理費１００００円
修繕積立金３０００円
11年目～
管理費９０００円
修繕積立金６０００円
21年目～
管理費８０００円
修繕積立金１２０００円
>そのほかにも、駐車場の代金を屋根つきの部分、野外、区分所有者、テナント等で料金区分を細かく設定したり、
広告塔・電波塔や電源設備の委託設置をしたりすることで一定の収入（一般会計に組み入れ）を得ている場合も
あります。
マンションで収入を考える・・ですか、いいですね。
それができる組合か否かは組合の意識レベルの差でしょうかね？？
中古マンションの管理レベルの違いは購入前にどうしたらわかりますか？
-
17 匿名さん
>>7
POGからFMになんてできないですよ
システム系の人は電子機器の技術革新と建築系の技術革新の差がどれだけあるかもわからないのでしょうね
システムは自動化できますけど管理会社はそうでもない、むしろ時代が変わればサービス増加は必要になるでしょうね
毎年5%下げるのは結局はシステムという製品で収益を実現するその業界だからだと思いますよ
製品なのに人月計算ですからそう思うのでしょうけど製品だから叩かれてるだけですよ
逆にパッケージの方が値段叩かれない非肉な状況ですからね
原価の多くが人件費なのはどこの業界でも同じですよ
修繕積立金を上げたくないのであれば
いらないサービスを削ることを考えるべきでしょうね
例えばケーブルテレビを辞めてアンテナに変えてしまうとかです
>>8
低減される具体的な根拠を考えてみてはいかがでしょう？
電化製品とかは段々下がるのは固定費考えたら当たり前です
電気代は去年より今年の方が高いですから違うようですね -
21 えーてん
>17
>POGからFMになんてできないですよ
できないケースもあるとは聞きますが…
>低減される具体的な根拠を考えてみてはいかがでしょう？
まず初年度の管理費って管理会社の都合のいいように市場競争とはあまり関係のない価格体系になっていますよね
それをその地域で一番コストパフォーマンスのいい管理会社に毎年変更していけばまず間違いなく管理コストは下がりませんか？？
翌年には新しいコスト競争力の高い管理会社がその地域に進出するかもしれませんし
>18
>管理費の大幅見直し後なら、修繕積立金の段階的
>引き上げを当初計画より圧倒的に小さくできます．
そうですよね
>ともかく、入居前から決まってる管理会社の
>言いなりは絶対に止めましょう．
しかし、私の住んでいる地域が田舎（３０万人都市）なせいか、不動産の方に聞く限り
管理会社のリプレースはおろか、部分委託にすらできている管理組合は聞かない…という話を聞きました。
関東・関西など大都市の場合は管理組合の管理レベルは一般に高いんでしょうか？？
-
23 えーてん
>19
>管理費1000円下げるのがどれだけ大変か一度自分でどこかのマンションで考えてみてから発言した方がいいよ
確かに管理費10000円から1000円といったらコスト１０％ダウンを恒久的に保証できないと難しいですね
>管理費は段々下がることはないから 費用を下げられる機会があるならすぐに下げるべき
管理費の低減は慎重に行かなきゃだめではないですか？
区分所有者は管理値下げは許しても値上げを許すとは全く思えないから
>後々のこと考えれば修繕積立金に全部回すことになるだろうけど
>積立金のガイドラインはすまいる債の購入条件でも見て勉強した方がいい
積立金の話はネット上にもよく転がってますが、管理費の話はあまりでてこないですね。
マンション毎に状況が違うので比べにくいとは思いますが
>20
>管理組合の支出が下がるor収入が増えてって剰余金が出たら、管理費を下げずに修繕積立金に振る分けるほうがよっぽど健全だと思うけど。
確かに修繕積立金の増額や一時金徴収の負担を考えたら値下げより積立優先のほうがよさそうですね。
-
24 えーてん
>22
>価格見直しだけではそんなに下がらない 1~2割程度
>3~4割程度下げるならサービス削減をしなければ無理
清掃・エレベータ管理・樹木管理の外注化などを進めても１～２割低減がいいところですかね？
あとできるとしたら内製化（マンション住人が樹木管理や清掃を行う）ですかね？？
>長期修繕計画はあくまで目安
>工事の範囲と金額をそのタイミングごとに見直すもんだよ
この金額って正確に見積もれないのはなぜなんですかね？
マンションは数100万戸あり、マンション躯体の構造はそんなにたいして変わりない（コンクリート＋鉄筋＋鉄骨）んだから
築年数、マンションの階数、（と海が近いかや道路の振動、前回の修繕結果）から簡単に修繕積立金の金額は未来２，３０年分見積もれそうですが…
正確にはマンションの状態を見ないと判断はできないと思いますが、クラックの量や錆の量などが修繕費にそんなに影響与えるんですかね？
-
-
26 匿名さん
独立系POGからメーカ系FMはやってくれますよ．
少なくとも、私が聞いたところはやってくれます．
ただし、変更時に、本来交換してあるべき部品等を
実費で交換しないといけません．
しかし、逆も真実で、ずっとメーカ系FMに任せてたら、
ほとんど部品を交換していなかったことが、
独立系に変更した時に露呈するなんていうこともあります．
えーてんさん、
私の前のマンション（東京）は３年目に管理会社を変更しました．
地方都市でも、やる気のある人間が理事長になれば
管理会社交替は可能です．コンサル会社に頼む手もあります． -
27 匿名さん
>>23 >>24
管理費の低下はサービス低下を含むことがあるから、そこは慎重に考えなければいけないよ
エレベーター外注とか適当に言うけど、メーカーなら３ヶ月に１回だけ止まるところ、１ヶ月１回になるから
それをみんなが瑣末なことだと考えてくれるならいいけど、そうでなかったら責められるぞ
現状の確認とコスト低下後の差についてはしっかり比較するのが当然
植栽も適当にやると何年か後にダメだったことに気づくことになるよ
それで結局植え替えしたら高くなってしまうことも考えられる
逆に言えばサービス変更を伴わないものやすぐに戻せるようなものに関してはすぐにやればいい
電気関係みたいな公共料金や各社への交渉はね
管理費は駐車場代とも絡むし 管理費が溜まってきたら何百万円と修繕積立金に回すことはできる
管理費高いといっても毎年５００万円以上繰り入れるようなところもある
一概には言えない
だけど中古で買う人間や仲介業者はそんな事情も知らずに管理費と修繕積立金の金額しか見ないから
管理組合が頑張ってもなかなか資産性向上にならない 仲介業者が不勉強なのと買い手の不勉強さが悪い
工事は劣化状況も違えば、その時の技術も違うし、求める内容も変わる
電化製品で言えばインターホン周りなんてある程度早く変わるから 維持管理じゃなくて改良工事の検討になる
大規模修繕とともにエコガラスに全面変更するなんてこともあるしエントランスをリフォームすることもある
溜まったお金の中で考えることしかできないから、自分だちの希望と社会情勢の変化等々を勘案して
長期修繕計画を数年おきに見直すのが必要 -
28 えーてん
>25
>POG→FMはムリ
>途中から食べ放題に変更するようなもん
エレベータ保守会社がその地域に１か所ならばその通りだと思います
>毎年管理会社変えることのデメリットのほうが多いよ
理事の仕事は増えますね
ただ、管理会社を変える覚悟がないと管理コスト低減はあまりできそうにないですね
管理会社はリプレースする覚悟のない管理組合は黙殺されそうですし
>そしてコストがそこまで重要なら自主管理した方がいい
コストの高い全委任と負担の大きい自主管理の中間である一部委託が私には合ってそうです。
コストを下げるために負担ばかり大きくなっても仕方ありませんし
>不動産屋なんて信じたら負け
中古マンションを買う上で管理の視点で気をつけるべきことは何でしょうか？ -
29 えーてん
>26
>独立系POGからメーカ系FMはやってくれますよ．
リプレース先の有無で変更可能かは変わってきそうなんですね
>しかし、逆も真実で、ずっとメーカ系FMに任せてたら、
>ほとんど部品を交換していなかったことが、
>独立系に変更した時に露呈するなんていうこともあります．
POGと違って部品交換しても利益増えないからFMのほうが管理の質が低いってことがでてきそうですね
無償で部品交換ならばできるだけ部品交換せずにだましだましの運営を続けそうですし
>私の前のマンション（東京）は３年目に管理会社を変更しました．
>地方都市でも、やる気のある人間が理事長になれば
>管理会社交替は可能です．コンサル会社に頼む手もあります．
理事長のやる気ですね、中古マンション買ったら３年以内にリプレースはするつもり（リプレースをしたことがない場合）ですが、私のようなど素人ではむずかしいぁなあ
管理会社変更のときに反対勢力や元管理会社の理事買収は行われなかったですか？ -
30 匿名さん
見交換の部品交換って１００万円程度じゃ全然足りないでしょ
しかもそれが適正かどうかはわからないのが怖いところ
エレベーターのメンテは適当な会社もあるから
市営住宅で挟まれた事故があったのは確実にメンテが悪いよ
結局メーカーが罰せられたけど、本当に悪いのはメンテ会社
引継ぎができてないということになったけど、引き受け側に知識が無い場合の方がよっぽどか考えられる
ある程度大手のマンションでデベ系の管理委託費叩き終わってて
共用含めて設備仕様の良いところ探すのが一番だと個人的には思うよ 中古ならね
融通が効きやすいという最大のメリットがあるし
その周辺でまた同じ大手が建設した瞬間は中古価格も上昇するから
それか市営住宅みたいな分譲飼って自主管理するなら購入費も維持費も安いだろうね -
32 えーてん
>27
>現状の確認とコスト低下後の差についてはしっかり比較するのが当然
リプレースを考えると数十以上の世帯数の利害関係を調整するのが大変で…だからなかなかやらないんでしょうね
>だけど中古で買う人間や仲介業者はそんな事情も知らずに管理費と修繕積立金の金額しか見ないから
>管理組合が頑張ってもなかなか資産性向上にならない 仲介業者が不勉強なのと買い手の不勉強さが悪い
だからこそ逆にいえば管理組合の品質は高いもののそれがきちんと中古マンション価格に反映されていないものは…相対的に格安物件になるのかなぁとかんがえそんな物件を探しているところです
>自分だちの希望と社会情勢の変化等々を勘案して
>長期修繕計画を数年おきに見直すのが必要
ちなみに一般的に長期修繕計画は区分所有者の要望を基準に制作し修正されるものなんですか？
管理会社がつくったものを単にはんこ押しているだけのイメージでしたが
あと、「維持」ではなく「改善」目的の修繕費の使い方をする場合、３／４か１/２の区分所有者の賛成がいるはずですが、「改善」は人によってそれを必要とする人と必要としない人がいるので調整がとても大変そうですね
-
33 えーてん
>30
>エレベーターのメンテは適当な会社もあるから
>市営住宅で挟まれた事故があったのは確実にメンテが悪いよ
独立系のほうが安いのはわかりますが、この辺り↑が怖いです
>ある程度大手のマンションでデベ系の管理委託費叩き終わってて
大手のマンションの委託管理費は値下げ済みなんですね
>その周辺でまた同じ大手が建設した瞬間は中古価格も上昇するから
そういう傾向があるんですか、勉強になります。
>それか市営住宅みたいな分譲飼って自主管理するなら購入費も維持費も安いだろうね
そこまで落とすとアパート賃貸でもいい…となるので一部委託くらいの中古マンションがいいかなと感じています。
>31
「エレベーター 保守 地域」 とかで検索すれば他にもいろんなところ出てくると思うよ
エレベータの種類も購入時に確認してみます -
35 匿名さん
>>32
資金計画がダメになるような長期修繕計画なんかに納得できるか！
って管理会社で作り直しすることは多々ある 普通はそこらへんの話し方も考えながら持っていく
管理会社的にはその計画よりも工事金額が高くなると責められることがあるので、高めに出してる
そんでも予期せぬ材料高騰とかで超えることもあるんだけどね
将来的な管理費とか云々を重視するのであれば、大規模マンションであることは絶対条件
管理費の下げ方というのは基本的には交渉ごとになるから、大規模の方が強い
修繕についても、規模が大きい方が当然のことながら交渉しやすい
その反面、理事会が機能してないとみんな身勝手でバラバラになっているところもある
そこらへんは掲示板を見るなり、総会や理事会の議事録見るなりでのご判断
大規模で年間１回の理事会で、総会のいろいろな提案が否決になっているようなら要注意
もっとひどくなってくると、特別決議の３/４集まらないから、いろいろ決議できなくなる
リプレースもひとつの目安だけど、みんな無関心で理事長の独断で変えて居住者の意見バラバラとかは人間関係的に最悪
新しい管理会社がダメということはその時の理事長を批判することになってしまうから、みんな何も言えなくなる
雨降って地固まる というようになっていて、いろんな活動しているマンションが管理的には最もいいと思う
そのためには議論がある程度活発にされているかがひとつの判断じゃないかな
まぁ適当に一つ損しなさそうな立地条件の物件買って、勉強していくのが一番だと思いますよ
不動産にしろ管理会社にしろ比較は難しいですし、悪いと思ってもどうせ慣れますから -
-
36 匿名さん
えーてんさん
どなたが書いてましたが、独立系POGからメーカ系FM
は変更時のメーカ系メンテナンス会社からの請求の金額が
まったく読めません。
そこで、メーカ系FMから独立系に切り替えるときに、
独立系にいつでもPOGからFMに変更できることを
確約させることがベストじゃないかと思います。
それができないレベルの独立系に任せるのは危険かと。
管理会社変更時の抵抗ですが、
元地権者の入居者等が少し不満を口にしていただけで、
大した影響はありませんでした。
元の管理会社は費用を下げるだとか、新サービスを
無償にするとか言い出しましたが、私達の場合は、
単に費用の問題ではなく、信頼を失ってたので
無駄なあがきでした。
私も大いに不満を持っていたのですが、理事長もかなり不満を
持っていたので、変更は割りとスムーズに進みました。
総会での理事長の委任状による権限は大きいので、
やはり理事長次第だと思いました。
そうそう、新しい管理会社候補の資料や臨時総会開催の
資料の配布を管理人に拒否させる等の嫌がらせはされました。 -
38 えーてん
>34
>ちなみに管理計画も同じく管理組合が主体で立案するもの。管理会社は管理組合の方針に従って、業務の委託を受けるだけ。これも管理会社が主体になって、言いなりになってたら食い物にされちゃう。
その通りだと思います。
>35
>資金計画がダメになるような長期修繕計画なんかに納得できるか！
>って管理会社で作り直しすることは多々ある
そんな管理組合が理想です
>その反面、理事会が機能してないとみんな身勝手でバラバラになっているところもある
>そこらへんは掲示板を見るなり、総会や理事会の議事録見るなりでのご判断
了解です
>もっとひどくなってくると、特別決議の３/４集まらないから、いろいろ決議できなくなる
賃貸率５０パーセントみたいなマンションは今後どうなるんですかね？？
>まぁ適当に一つ損しなさそうな立地条件の物件買って、勉強していくのが一番だと思いますよ
>不動産にしろ管理会社にしろ比較は難しいですし、悪いと思ってもどうせ慣れますから
マンション購入は固定費が高いので勇気がいりますが、買わないとわからないこともあるかなと思います。了解です。
-
39 えーてん
>36
>そこで、メーカ系FMから独立系に切り替えるときに、
>独立系にいつでもPOGからFMに変更できることを
>確約させることがベストじゃないかと思います。
>それができないレベルの独立系に任せるのは危険かと。
なるほどですね、参考にします
>管理会社変更時の抵抗ですが、
>元地権者の入居者等が少し不満を口にしていただけで、
>大した影響はありませんでした。
住民からの不満はあまりなかったんすね
>単に費用の問題ではなく、信頼を失ってたので
>無駄なあがきでした。
管理会社に無関心な組合員ばかりだと”信頼を失う”ことすらなさそうなので、
管理組合のレベルは高いところだったのですね
>総会での理事長の委任状による権限は大きいので、
区分所有者の委任状には
・理事長に従います
って形になるんでしょうか？
>そうそう、新しい管理会社候補の資料や臨時総会開催の
>資料の配布を管理人に拒否させる等の嫌がらせはされました。
そのような嫌がらせをすればするほど元管理会社の継続はなくなっていくのになんでそんなつまらない事をするんでしょうね
>37
>大手でなおかつ管理費が叩き終わっていること ね
なるほどです -
40 匿名さん
委任状は委任相手を記載できるけど大方理事長になるよ
そんで理事長が30票持ったりする
それで多数決になるからほとんど理事長の思い通りになる
それで逆に言うと少数意見を潰すことになるからギリギリ賛成多数みたいな場合は反対意見をしっかり聞いたり場合によっては見送るバランス感覚が必要になる -
-
47 匿名さん
共有スペースの充実さや防犯面でも賃貸よりいいと思います。
間取りの変更ができるものがあったり、コンダクターがいたり、眺望が良かったりなどまあ＋α―的な部分は大いにあると感じています。 -
49 匿名さん
えーてんさん、36です。
私は東京のマンションから、この春に地方のマンションに移って来たのですが、
確かに、地方都市の方が管理会社へのお任せ度が高いと感じます。
総会は管理会社のフロントマンが司会してました。
前の東京のマンションじゃ考えられません。
理事会も四半期に１回です。理事提案の議題は過去になく、
住民から議題を募ったりもしていません。
あと、今の地方都市でマンションを探していた時に、
中古物件も見て回りましたが、築後10年前後なのに、
デベが決めた低レベルの修繕積立金の月額のままで、
長期修繕積み立て計画すらないマンションが
ほとんどでした。ちょっとショックでした。
今住んでるマンションの総会で突っ込みまくったので、
３期目である今期の理事になる羽目になりました。
なったついでなので、管理費を大幅に削減して、
将来の修繕積立金不足のトラブルを未然に防ぎたいと思ってます。
ということで、えーてんさんの２，３歩先を歩いてる気がします。 -
50 匿名さん
うちのマンションは修繕積立金、毎年ちょっとずつあげていくように変更しました。
が、本当に大変でした。
こんな経済状況ですので、反対される方もいらっしゃいました。
ただ、将来的に大規模修繕で大きな一時金を払うよりは、ということで納得していただきました。
これはもう理事長の力が大きかったですね。
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