管理費が毎年安くならないのはなぜ

ええっ？

管理費も維持費も古くなるほど手がかかる分、高くなると思っていましたが？

特に維持費は最初の１０年目の大規模修繕は賄えても２０年目や３０年目は
大赤字になってしまう物件も多いようですよ。

この間の日経の記事にあったけど、デフレと言われているけど、下がっているのは車や家電製品といった耐久消費財だけど、それ以外はさほど下がっていないらしい。

それと管理費はほとんど人件費だから、下げるとサービスレベルは落ちる。

サラリーマンの賃金だって下がってますよ。
正社員になれない人の割合も増加の一途です。
管理に関わる人件費だけが下がっていないはずがありません。

管理費を下げないのは、単に管理会社が儲けたいからです。
他の管理会社を使って相見積をとれば、大幅に値段は下がります。

価格を下げて管理会社の手抜きが怖ければ、管理委託業務仕様書に、
作業内容を細かく指定すればいいだけです。仕様が満たされて
いなければ、減額するなり、支払いを止めるなりすればいいです。

毎年値段下がるわけがない
常識的に考えると古くなった方が手間がかかるから増額されたとしてもおかしくない
常識外れは組合内で白い目で見られるだけですよ

管理費ですよ。修繕の話じゃありません。
修繕費用は古くなると多く掛かるでしょう。
その修繕費用にふり向けるためにも、管理費は極力抑えるべきです。
デベが最初に決めた管理費を見直さないなんて、愚の骨頂。
デベの子会社である管理会社に食い物にされているだけです。

管理費の構成は例えば…
　１．管理員人件費
　２．委託業務費

　３．共用設備の保守維持費及び運転費
　４．備品費、通信費その他事務費
　５．共用部分に等に係る火災保険料その他の損害保険料
　６．経常的な補修費
　７．清掃費、消毒費及びごみ処理費

　８．公租公課

私の仕事はSE（システム開発・維持）で…SEのコストの大半は人件費です。
そんなSEでも維持コストは毎年５％下げさせられます
（サービスレベルを５％あげることで下げさせませんが…）

よって、３~７は技術の向上で低減して当然ですし、
１，２のほぼ人件費の費用すら、毎年同じことの繰り返しなのですから低減でしょうし…
ただ８だけは下がらないと思いますが…

もちろん「エレベータの保守をPOGからFMに変更」「植樹の成長して伐採が大変」…等マンションの築年数が増えるに従ってコスト増になる要素はありますが、一番最初に管理会社の都合で作られた管理コストは組合が普通に動いていれば当然下がるはず…と感じますが、一般的には管理費は上がる一方なんでしょうか？？

>5様の
常識的に考えると古くなった方が手間がかかるから増額されたとしてもおかしくない

具体的に大きく増額される要素は何でしょうか？
例えば電球の購入コストや電気代等は技術革新、性能アップで低減される方向になると思っていますが…

修繕費は年々上がるものだけど、修繕積立金は一定額で計画することが国土交通省のガイドラインでは推奨されている。期間ごとに増額とか、大規模修繕時に一時金徴収を計画で設定してあるケースは、未納問題を引き起こすリスクがあるから要注意。当然、物価動向を考慮して、定期的に見直しは必要だけど。

脱線でした。

>9様
修繕積立金の金額が増額されることは理解できます。

それが増えるからこそ
　修繕積立金　→　増額
　管理費　　　→　減額

で月のコストがあまりあがらないように管理コスト低減するのではと感じるのですが…

最近は管理会社変更が比較的簡単にできるようになった半面、管理会社から契約を打ち切られる
事案も増えてきたようです。

その理由として
管理費滞納の増加と未収金の放置などの理事会の機能不全や修繕積立金の資金確保難などがありますが
何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、
今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。等の理由が掲載されていました。

管理会社の言いなりにはならない毅然とした態度とともに、管理会社の適正利潤を考慮しつつ、
必要な適正サービスを検討して実行にうつせる意識の高い住民が揃っていることが
管理費低減の要のようですね

>何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、
>今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。等の理由が掲載されていました。

管理会社からもレベルの低い管理組合とは付き合いたくないのですね


>必要な適正サービスを検討して実行にうつせる意識の高い住民が揃っていることが
>管理費低減の要のようですね

中古マンションを買ううえで管理組合の意識・レベルの高いマンションを買ううえで気をつけることがありましたら教えてください。

いまイメージしていることは

　１．総会出席率が４０パーセント以上
　２．リプレースした経験がある　または　全委託ではなく部分委託
　３．理事が基本立候補で決まっている

１＆２＆３が理想ですが、そんなマンションはまず存在しないですかね？？

>10

段階的値上げの長期修繕計画見たことある？修繕積立金の増額分を管理費の値下げでカバーしようとしたら、管理費はマイナスになるよ。

実際は管理員の給与は管理費全体に占める割合からするとごくわずかなので、理事会や総会等で提案して
副収入を得る仕組みを作ったほうが効果が高いです。

例えば、来客用の駐車場にパーキングメーターを付けて有料化をはかったり、自動販売機や
移動電話のアンテナを設置したり、屋上に広告塔を設置して収入を得ている管理組合もあるようです。

そのほかにも、駐車場の代金を屋根つきの部分、野外、区分所有者、テナント等で料金区分を細かく設定したり、
広告塔・電波塔や電源設備の委託設置をしたりすることで一定の収入（一般会計に組み入れ）を得ている場合も
あります。

http://www.daikyo-astage.co.jp/service/community/know/qa03.html


何よりも理事会や住民がしっかりしていて自治の気概があるマンションの場合は、資産価値も高く管理費も安くなる
ので一番良いのではないかと思います

管理会社のリプレース実績が、管理組合の意識が高いとは限らないと思うな。管理会社があまりにもひどくて変更するってケースもあるし。意識が高くて管理会社とwin＆winの関係が築けていれば何も変更する必要はないしね。

>13
なるほどです、それでも下記の配分なら修繕積立金の上昇分を気持ち吸収できそうです。
1年目～
　管理費１００００円
　修繕積立金３０００円
11年目～
　管理費９０００円
　修繕積立金６０００円
21年目～
　管理費８０００円
　修繕積立金１２０００円


>そのほかにも、駐車場の代金を屋根つきの部分、野外、区分所有者、テナント等で料金区分を細かく設定したり、
広告塔・電波塔や電源設備の委託設置をしたりすることで一定の収入（一般会計に組み入れ）を得ている場合も
あります。

マンションで収入を考える・・ですか、いいですね。
それができる組合か否かは組合の意識レベルの差でしょうかね？？

中古マンションの管理レベルの違いは購入前にどうしたらわかりますか？

>>7
POGからFMになんてできないですよ

システム系の人は電子機器の技術革新と建築系の技術革新の差がどれだけあるかもわからないのでしょうね
システムは自動化できますけど管理会社はそうでもない、むしろ時代が変わればサービス増加は必要になるでしょうね
毎年5%下げるのは結局はシステムという製品で収益を実現するその業界だからだと思いますよ
製品なのに人月計算ですからそう思うのでしょうけど製品だから叩かれてるだけですよ
逆にパッケージの方が値段叩かれない非肉な状況ですからね
原価の多くが人件費なのはどこの業界でも同じですよ

修繕積立金を上げたくないのであれば
いらないサービスを削ることを考えるべきでしょうね
例えばケーブルテレビを辞めてアンテナに変えてしまうとかです

>>8
低減される具体的な根拠を考えてみてはいかがでしょう？
電化製品とかは段々下がるのは固定費考えたら当たり前です
電気代は去年より今年の方が高いですから違うようですね

>13
デベとその子会社が決めて管理費を見直せば、
それだけで大きな修繕用の財源が作れます．
３割、４割削減できるのはあたり前と言われてます．

管理費の大幅見直し後なら、修繕積立金の段階的
引き上げを当初計画より圧倒的に小さくできます．

ともかく、入居前から決まってる管理会社の
言いなりは絶対に止めましょう．
修繕積立金が足りなくなった時に、大トラブルが
発生します．

>>16
総会資料と議事録見せてもらえば大体わかる
但しそんな組合に中古で入った場合、あなたの意見などは通らないと思った方がいい

1年目の積立金はそんなに安くない
管理費1000円下げるのがどれだけ大変か一度自分でどこかのマンションで考えてみてから発言した方がいいよ
管理費は段々下がることはないから　費用を下げられる機会があるならすぐに下げるべき
後々のこと考えれば修繕積立金に全部回すことになるだろうけど
積立金のガイドラインはすまいる債の購入条件でも見て勉強した方がいい

管理組合の支出が下がるor収入が増えてって剰余金が出たら、管理費を下げずに修繕積立金に振る分けるほうがよっぽど健全だと思うけど。

>17
>POGからFMになんてできないですよ
できないケースもあるとは聞きますが…

>低減される具体的な根拠を考えてみてはいかがでしょう？
まず初年度の管理費って管理会社の都合のいいように市場競争とはあまり関係のない価格体系になっていますよね
それをその地域で一番コストパフォーマンスのいい管理会社に毎年変更していけばまず間違いなく管理コストは下がりませんか？？
翌年には新しいコスト競争力の高い管理会社がその地域に進出するかもしれませんし


>18
>管理費の大幅見直し後なら、修繕積立金の段階的
>引き上げを当初計画より圧倒的に小さくできます．

そうですよね



>ともかく、入居前から決まってる管理会社の
>言いなりは絶対に止めましょう．

しかし、私の住んでいる地域が田舎（３０万人都市）なせいか、不動産の方に聞く限り
管理会社のリプレースはおろか、部分委託にすらできている管理組合は聞かない…という話を聞きました。

関東・関西など大都市の場合は管理組合の管理レベルは一般に高いんでしょうか？？

>>18
価格見直しだけではそんなに下がらない　1~2割程度
3~4割程度下げるならサービス削減をしなければ無理

長期修繕計画はあくまで目安
工事の範囲と金額をそのタイミングごとに見直すもんだよ

>19
>管理費1000円下げるのがどれだけ大変か一度自分でどこかのマンションで考えてみてから発言した方がいいよ
確かに管理費10000円から1000円といったらコスト１０％ダウンを恒久的に保証できないと難しいですね

>管理費は段々下がることはないから　費用を下げられる機会があるならすぐに下げるべき
管理費の低減は慎重に行かなきゃだめではないですか？
区分所有者は管理値下げは許しても値上げを許すとは全く思えないから

>後々のこと考えれば修繕積立金に全部回すことになるだろうけど
>積立金のガイドラインはすまいる債の購入条件でも見て勉強した方がいい
積立金の話はネット上にもよく転がってますが、管理費の話はあまりでてこないですね。
マンション毎に状況が違うので比べにくいとは思いますが

>20
>管理組合の支出が下がるor収入が増えてって剰余金が出たら、管理費を下げずに修繕積立金に振る分けるほうがよっぽど健全だと思うけど。
確かに修繕積立金の増額や一時金徴収の負担を考えたら値下げより積立優先のほうがよさそうですね。

>22
>価格見直しだけではそんなに下がらない　1~2割程度
>3~4割程度下げるならサービス削減をしなければ無理

清掃・エレベータ管理・樹木管理の外注化などを進めても１～２割低減がいいところですかね？
あとできるとしたら内製化（マンション住人が樹木管理や清掃を行う）ですかね？？

>長期修繕計画はあくまで目安
>工事の範囲と金額をそのタイミングごとに見直すもんだよ
この金額って正確に見積もれないのはなぜなんですかね？
マンションは数100万戸あり、マンション躯体の構造はそんなにたいして変わりない（コンクリート＋鉄筋＋鉄骨）んだから
築年数、マンションの階数、（と海が近いかや道路の振動、前回の修繕結果）から簡単に修繕積立金の金額は未来２，３０年分見積もれそうですが…
正確にはマンションの状態を見ないと判断はできないと思いますが、クラックの量や錆の量などが修繕費にそんなに影響与えるんですかね？

>>21
POG→FMはムリ
途中から食べ放題に変更するようなもん

毎年管理会社変えることのデメリットのほうが多いよ
現実で言ったら変な人と思われるから気をつけて
そしてコストがそこまで重要なら自主管理した方がいい
むしろ戸建で全て自分で決めればいい

不動産屋ってどこかの仲介でしょ
管理会社のことがわかる不動産屋なんていないから知らないだけ
ポジティブに考えてもそれで管理会社がマンション選びのメインになられるとコントロールが効かなくなるからどこも同じことにしただけだよ
不動産屋なんて信じたら負け

独立系POGからメーカ系FMはやってくれますよ．
少なくとも、私が聞いたところはやってくれます．
ただし、変更時に、本来交換してあるべき部品等を
実費で交換しないといけません．

しかし、逆も真実で、ずっとメーカ系FMに任せてたら、
ほとんど部品を交換していなかったことが、
独立系に変更した時に露呈するなんていうこともあります．

えーてんさん、
私の前のマンション（東京）は３年目に管理会社を変更しました．
地方都市でも、やる気のある人間が理事長になれば
管理会社交替は可能です．コンサル会社に頼む手もあります．

>>23　>>24
管理費の低下はサービス低下を含むことがあるから、そこは慎重に考えなければいけないよ
エレベーター外注とか適当に言うけど、メーカーなら３ヶ月に１回だけ止まるところ、１ヶ月１回になるから
それをみんなが瑣末なことだと考えてくれるならいいけど、そうでなかったら責められるぞ
現状の確認とコスト低下後の差についてはしっかり比較するのが当然
植栽も適当にやると何年か後にダメだったことに気づくことになるよ
それで結局植え替えしたら高くなってしまうことも考えられる

逆に言えばサービス変更を伴わないものやすぐに戻せるようなものに関してはすぐにやればいい
電気関係みたいな公共料金や各社への交渉はね

管理費は駐車場代とも絡むし　管理費が溜まってきたら何百万円と修繕積立金に回すことはできる
管理費高いといっても毎年５００万円以上繰り入れるようなところもある
一概には言えない
だけど中古で買う人間や仲介業者はそんな事情も知らずに管理費と修繕積立金の金額しか見ないから
管理組合が頑張ってもなかなか資産性向上にならない　仲介業者が不勉強なのと買い手の不勉強さが悪い


工事は劣化状況も違えば、その時の技術も違うし、求める内容も変わる
電化製品で言えばインターホン周りなんてある程度早く変わるから　維持管理じゃなくて改良工事の検討になる
大規模修繕とともにエコガラスに全面変更するなんてこともあるしエントランスをリフォームすることもある
溜まったお金の中で考えることしかできないから、自分だちの希望と社会情勢の変化等々を勘案して
長期修繕計画を数年おきに見直すのが必要

>25
>POG→FMはムリ
>途中から食べ放題に変更するようなもん
エレベータ保守会社がその地域に１か所ならばその通りだと思います

>毎年管理会社変えることのデメリットのほうが多いよ
理事の仕事は増えますね
ただ、管理会社を変える覚悟がないと管理コスト低減はあまりできそうにないですね
管理会社はリプレースする覚悟のない管理組合は黙殺されそうですし

>そしてコストがそこまで重要なら自主管理した方がいい
コストの高い全委任と負担の大きい自主管理の中間である一部委託が私には合ってそうです。
コストを下げるために負担ばかり大きくなっても仕方ありませんし


>不動産屋なんて信じたら負け
中古マンションを買う上で管理の視点で気をつけるべきことは何でしょうか？

>26
>独立系POGからメーカ系FMはやってくれますよ．
リプレース先の有無で変更可能かは変わってきそうなんですね


>しかし、逆も真実で、ずっとメーカ系FMに任せてたら、
>ほとんど部品を交換していなかったことが、
>独立系に変更した時に露呈するなんていうこともあります．

POGと違って部品交換しても利益増えないからFMのほうが管理の質が低いってことがでてきそうですね
無償で部品交換ならばできるだけ部品交換せずにだましだましの運営を続けそうですし

>私の前のマンション（東京）は３年目に管理会社を変更しました．
>地方都市でも、やる気のある人間が理事長になれば
>管理会社交替は可能です．コンサル会社に頼む手もあります．

理事長のやる気ですね、中古マンション買ったら３年以内にリプレースはするつもり（リプレースをしたことがない場合）ですが、私のようなど素人ではむずかしいぁなあ

管理会社変更のときに反対勢力や元管理会社の理事買収は行われなかったですか？

見交換の部品交換って１００万円程度じゃ全然足りないでしょ
しかもそれが適正かどうかはわからないのが怖いところ
エレベーターのメンテは適当な会社もあるから
市営住宅で挟まれた事故があったのは確実にメンテが悪いよ
結局メーカーが罰せられたけど、本当に悪いのはメンテ会社
引継ぎができてないということになったけど、引き受け側に知識が無い場合の方がよっぽどか考えられる

ある程度大手のマンションでデベ系の管理委託費叩き終わってて
共用含めて設備仕様の良いところ探すのが一番だと個人的には思うよ　中古ならね
融通が効きやすいという最大のメリットがあるし
その周辺でまた同じ大手が建設した瞬間は中古価格も上昇するから

それか市営住宅みたいな分譲飼って自主管理するなら購入費も維持費も安いだろうね

SECとかだったらある程度どこの地域でもあるでしょ？
「エレベーター　保守　地域」　とかで検索すれば他にもいろんなところ出てくると思うよ

>27
>現状の確認とコスト低下後の差についてはしっかり比較するのが当然
リプレースを考えると数十以上の世帯数の利害関係を調整するのが大変で…だからなかなかやらないんでしょうね


>だけど中古で買う人間や仲介業者はそんな事情も知らずに管理費と修繕積立金の金額しか見ないから
>管理組合が頑張ってもなかなか資産性向上にならない　仲介業者が不勉強なのと買い手の不勉強さが悪い
だからこそ逆にいえば管理組合の品質は高いもののそれがきちんと中古マンション価格に反映されていないものは…相対的に格安物件になるのかなぁとかんがえそんな物件を探しているところです


>自分だちの希望と社会情勢の変化等々を勘案して
>長期修繕計画を数年おきに見直すのが必要

ちなみに一般的に長期修繕計画は区分所有者の要望を基準に制作し修正されるものなんですか？
管理会社がつくったものを単にはんこ押しているだけのイメージでしたが
あと、「維持」ではなく「改善」目的の修繕費の使い方をする場合、３／４か１/２の区分所有者の賛成がいるはずですが、「改善」は人によってそれを必要とする人と必要としない人がいるので調整がとても大変そうですね

>30
>エレベーターのメンテは適当な会社もあるから
>市営住宅で挟まれた事故があったのは確実にメンテが悪いよ
独立系のほうが安いのはわかりますが、この辺り↑が怖いです

>ある程度大手のマンションでデベ系の管理委託費叩き終わってて
大手のマンションの委託管理費は値下げ済みなんですね

>その周辺でまた同じ大手が建設した瞬間は中古価格も上昇するから
そういう傾向があるんですか、勉強になります。

>それか市営住宅みたいな分譲飼って自主管理するなら購入費も維持費も安いだろうね
そこまで落とすとアパート賃貸でもいい…となるので一部委託くらいの中古マンションがいいかなと感じています。

>31
「エレベーター　保守　地域」　とかで検索すれば他にもいろんなところ出てくると思うよ
エレベータの種類も購入時に確認してみます

>32

長期修繕計画は管理組合が主体になって見直すもの。管理会社や必要によってはコンサル会社からアドバイスを受けることはあるけど、言いなりになってたら食い物にされちゃう。某大手財閥系なんかはそういうとこでも儲けてるしね。

ちなみに管理計画も同じく管理組合が主体で立案するもの。管理会社は管理組合の方針に従って、業務の委託を受けるだけ。これも管理会社が主体になって、言いなりになってたら食い物にされちゃう。

>>32
資金計画がダメになるような長期修繕計画なんかに納得できるか！
って管理会社で作り直しすることは多々ある　普通はそこらへんの話し方も考えながら持っていく
管理会社的にはその計画よりも工事金額が高くなると責められることがあるので、高めに出してる
そんでも予期せぬ材料高騰とかで超えることもあるんだけどね

将来的な管理費とか云々を重視するのであれば、大規模マンションであることは絶対条件
管理費の下げ方というのは基本的には交渉ごとになるから、大規模の方が強い
修繕についても、規模が大きい方が当然のことながら交渉しやすい
その反面、理事会が機能してないとみんな身勝手でバラバラになっているところもある
そこらへんは掲示板を見るなり、総会や理事会の議事録見るなりでのご判断

大規模で年間１回の理事会で、総会のいろいろな提案が否決になっているようなら要注意
もっとひどくなってくると、特別決議の３/４集まらないから、いろいろ決議できなくなる
リプレースもひとつの目安だけど、みんな無関心で理事長の独断で変えて居住者の意見バラバラとかは人間関係的に最悪
新しい管理会社がダメということはその時の理事長を批判することになってしまうから、みんな何も言えなくなる
雨降って地固まる　というようになっていて、いろんな活動しているマンションが管理的には最もいいと思う
そのためには議論がある程度活発にされているかがひとつの判断じゃないかな

まぁ適当に一つ損しなさそうな立地条件の物件買って、勉強していくのが一番だと思いますよ
不動産にしろ管理会社にしろ比較は難しいですし、悪いと思ってもどうせ慣れますから

えーてんさん
どなたが書いてましたが、独立系POGからメーカ系FM
は変更時のメーカ系メンテナンス会社からの請求の金額が
まったく読めません。

そこで、メーカ系FMから独立系に切り替えるときに、
独立系にいつでもPOGからFMに変更できることを
確約させることがベストじゃないかと思います。
それができないレベルの独立系に任せるのは危険かと。

管理会社変更時の抵抗ですが、
元地権者の入居者等が少し不満を口にしていただけで、
大した影響はありませんでした。
元の管理会社は費用を下げるだとか、新サービスを
無償にするとか言い出しましたが、私達の場合は、
単に費用の問題ではなく、信頼を失ってたので
無駄なあがきでした。

私も大いに不満を持っていたのですが、理事長もかなり不満を
持っていたので、変更は割りとスムーズに進みました。
総会での理事長の委任状による権限は大きいので、
やはり理事長次第だと思いました。

そうそう、新しい管理会社候補の資料や臨時総会開催の
資料の配布を管理人に拒否させる等の嫌がらせはされました。

>>33
大手でなおかつ管理費が叩き終わっていること　ね
基本的に高いけど融通が効きやすいのと社員階層が多い分ダメな時にネチネチ上司、そのまた上司、そのまた上司、という形が取れる
担当者を変えていけば当たりの人間がいる確率も高い

>34
>ちなみに管理計画も同じく管理組合が主体で立案するもの。管理会社は管理組合の方針に従って、業務の委託を受けるだけ。これも管理会社が主体になって、言いなりになってたら食い物にされちゃう。
その通りだと思います。

>35
>資金計画がダメになるような長期修繕計画なんかに納得できるか！
>って管理会社で作り直しすることは多々ある
そんな管理組合が理想です

>その反面、理事会が機能してないとみんな身勝手でバラバラになっているところもある
>そこらへんは掲示板を見るなり、総会や理事会の議事録見るなりでのご判断
了解です

>もっとひどくなってくると、特別決議の３/４集まらないから、いろいろ決議できなくなる
賃貸率５０パーセントみたいなマンションは今後どうなるんですかね？？

>まぁ適当に一つ損しなさそうな立地条件の物件買って、勉強していくのが一番だと思いますよ
>不動産にしろ管理会社にしろ比較は難しいですし、悪いと思ってもどうせ慣れますから
マンション購入は固定費が高いので勇気がいりますが、買わないとわからないこともあるかなと思います。了解です。

>36
>そこで、メーカ系FMから独立系に切り替えるときに、
>独立系にいつでもPOGからFMに変更できることを
>確約させることがベストじゃないかと思います。
>それができないレベルの独立系に任せるのは危険かと。
なるほどですね、参考にします

>管理会社変更時の抵抗ですが、
>元地権者の入居者等が少し不満を口にしていただけで、
>大した影響はありませんでした。
住民からの不満はあまりなかったんすね

>単に費用の問題ではなく、信頼を失ってたので
>無駄なあがきでした。
管理会社に無関心な組合員ばかりだと”信頼を失う”ことすらなさそうなので、
管理組合のレベルは高いところだったのですね


>総会での理事長の委任状による権限は大きいので、
区分所有者の委任状には
　・理事長に従います
って形になるんでしょうか？

>そうそう、新しい管理会社候補の資料や臨時総会開催の
>資料の配布を管理人に拒否させる等の嫌がらせはされました。
そのような嫌がらせをすればするほど元管理会社の継続はなくなっていくのになんでそんなつまらない事をするんでしょうね

>37
>大手でなおかつ管理費が叩き終わっていること　ね
なるほどです

委任状は委任相手を記載できるけど大方理事長になるよ
そんで理事長が30票持ったりする
それで多数決になるからほとんど理事長の思い通りになる
それで逆に言うと少数意見を潰すことになるからギリギリ賛成多数みたいな場合は反対意見をしっかり聞いたり場合によっては見送るバランス感覚が必要になる

>39

委任には白紙委任と代理委任があって、代理人（代理人となれる人には条件あり）を指定して代理委任することもできる。あと、欠席の場合でもそれぞれの議案について賛否を議決権行使書で意思表明することもできる。

>40

それ、うちのマンションで去年あった。ある議案で、総論は皆が賛成だけど各論になると意見がまとまらずに、賛否が拮抗しそうな雰囲気だったので、理事長が議案そのものを取り下げ。今年仕切りなおしをして、やっと決着。

>40,41,42
勉強になります。
委任状には
　
白紙委任と代理委任

があり議決権行使書で意思表明も可能なんですね。
理事長への白紙委任を集められれば理事長が好き勝手に組合運営できますね。

管理会社が理事長に毒まんじゅうを配りたくなる理由がわかります

>>43
いわゆる独立系のところは理事長にお金払うらしいね
理事長独断でやると前にも書いたけど
管理会社批判≒その人批判になる
それで管理が悪い場合は意見出ないか個人攻撃

住み手としては理事長はある程度御輿にのってるだけの人がいい
理事は意見だしてくれる人が良いよ

なんだかいろいろあるのですね。
マンションにも。
管理費や修繕費や、毎月のローン以外の出費を考えると賃貸の方が良かったかなと思うのは浅はかでしょうか。

>>44
>それで管理が悪い場合は意見出ないか個人攻撃

なぜ自分ができの悪い理事長の代わりになろうとするケースが少ないのでしょうか？
そうやって理事長を奪い合えばよりよい管理化できると思うのですが

>>45
私はその辺のマンション自体の費用自体が高いのがネックになっています。
しかし、ハードもソフトも賃貸とは比較にならないくらい優れているから憧れています

共有スペースの充実さや防犯面でも賃貸よりいいと思います。
間取りの変更ができるものがあったり、コンダクターがいたり、眺望が良かったりなどまあ＋α―的な部分は大いにあると感じています。

>47
そのあたりが分譲マンションの利点なんですね

えーてんさん、36です。
私は東京のマンションから、この春に地方のマンションに移って来たのですが、
確かに、地方都市の方が管理会社へのお任せ度が高いと感じます。
総会は管理会社のフロントマンが司会してました。
前の東京のマンションじゃ考えられません。

理事会も四半期に１回です。理事提案の議題は過去になく、
住民から議題を募ったりもしていません。

あと、今の地方都市でマンションを探していた時に、
中古物件も見て回りましたが、築後10年前後なのに、
デベが決めた低レベルの修繕積立金の月額のままで、
長期修繕積み立て計画すらないマンションが
ほとんどでした。ちょっとショックでした。

今住んでるマンションの総会で突っ込みまくったので、
３期目である今期の理事になる羽目になりました。
なったついでなので、管理費を大幅に削減して、
将来の修繕積立金不足のトラブルを未然に防ぎたいと思ってます。

ということで、えーてんさんの２，３歩先を歩いてる気がします。

うちのマンションは修繕積立金、毎年ちょっとずつあげていくように変更しました。
が、本当に大変でした。
こんな経済状況ですので、反対される方もいらっしゃいました。
ただ、将来的に大規模修繕で大きな一時金を払うよりは、ということで納得していただきました。
これはもう理事長の力が大きかったですね。

>49
何十歩も先を行かれていますね
抵抗勢力はでてこないですか？

>50
何年目でどのくらいあげようとされたんですか？

36です。
抵抗勢力は住民内からは出ていませんが、
管理会社と下請け業者があまりに酷いです。

住民からいろいろと話を聞くとトラブル
ばかりなので、説明を聞こうと業者を呼びつけると、
いらんと言うのに管理会社が慌ててでしゃばって来ます。
業者は業者で管理組合へのトラブルの申し開きを平気で
拒否するレベルです。
それなのに、東京のマンションの倍近い値段を
取っています（全部業者に渡っているとはかぎりま
せんが）。

まあ、住民が管理に無関心だとこうなるという見本の
ようなところです。

>51さん
12年目で1.2倍です。
本当は試算だと1.5倍にしないと厳しかったのですが
払えないという方も多かったので一先ずこの数字です。
次の総会で毎年少しずつ上げていく形にしようという事になりました。

こんな経済状況ですと修繕積立金値上げは難しいかもしれないですね。
管理費の値下げ自体は難しいのでは？と思う部分もあります。
法定点検の費用や管理人さんの人件費など、
結構かかるものが多いですよね。

管理費はデべが最初に決めたままなら値下げの余地はいっぱいあると
思います。子会社の管理会社がぼろ儲けできるように決めているはずですから。
ただし、この値下げの余地は、販売時に信じられないぐらい低く設定されてる
修繕積立金の方に回さないといけないので、毎月の住民の負担額は減らせないと思います。

しかし、最初の管理費を見直さないでいると、ただ単に管理会社をぼろ
儲けさせるだけで、住民は将来より大きなトラブルを抱えることになります。
修繕費が足りなくなってから、過去の管理費の払いすぎに気がついても、
一度管理会社に払ってしまったお金は返してもらえません。

いるもの、いらないものを選別する必要があるのですが、
素人的には本当にいるもの、全く必要ないものの区別が正直自信をもってつけられません。
住民にもそういうものに詳しい人もいませんし・・・。
こういう時はどなたに相談すればよいのでしょう？

>52
お金が無駄にかかって大変そですが、住民がそれでいいというなら仕方ないですね

>53
払えない方が１人でもいたら値上げとても難しいですね
ある程度最初から修繕積立金は高い方がいいかもですね

>56
いらないものの判断って区分所有者毎に異なるから調整が大変そですね

剪定や掃除を区分所有者に金渡して安くやる方法なんかがよいかななんてかんがえますが

消防設備・EVの法定点検、
排水管の清掃、植物の剪定、機械式駐車場のメンテナンスなどなど
結構ランニングコストはかかりますよね。
電気代が上がると共用部の電気料金の負担も上がりますし…。
年々安くなる要素が全くないです…。

>59
マンション管理会社の方でしょうか？
この20年ぐらい日本の人件費は年々下がってます。
管理費の大半は人件費関連の費用ですので、
下がってあたりまえです。
現に、ビル管理業界では業務内容はそのままで、
管理費は年々下がっています。

住民が管理に無関心なのをいいことに、
マンション管理会社の懐に入っているだけです。

数年に一回相見積を取って管理会社を見直せば、
徐々に下げていくことは可能でしょう。ただし、
一回目は劇的に下がるでしょうが、それ以降は
管理会社変更の手間に見合うだけ下がるかどうかは疑問です。

誤解の無いように注意しておきますが、あくまでも管理費の
話です。修繕費は別です。管理費を下げた分で修繕積立金を
増やしておくのがベストでしょう。

年々管理費が減るのかな？とも思いますが…
私が住んでいるマンションは入居当初からついていたサービス系のもの
（医療相談サービスなど）
を切りましたけれど、それでも管理費が安くなるほどではなかったですね。
内のマンションは管理費を下げて修繕費割合を増やしましたが、
携帯電話のアンテナを屋上に立てて、その収入があるのが大きいなと思っています。

安くしなくてもいいから、無用な経費を切り詰めて翌年度に繰越すべき。
管理会社はまず自分たちの利益を確保した上で、予算を組んでいる。
住民はマンション管理の素人だか、管理会社に対抗できないが
管理組合側に立ってくれる助っ人として
マンション管理士という国家資格がある。
弁護士なんかよりずっと安く相談に乗ってくれるよ。

やはり下記サイトの管理費見直しドットコムで管理費の無料診断をしてもらって下さい！

http://kanrihi-minaoshi.com/

＞６３さん
そんなサイトもあったんですね。
でも結果が出たらどうしたら良いのでしょう。
まず住民さん全体に声をかけるのか、個人で管理組合に申し立てするのか。
でも、漠然と積立をするよりどういう場合にどれだけ必要になるのか内訳などをはっきり知っておいた方が気持ちがいいですね。その上で値上げなら承諾せざるを得ない場合もあるでしょう。

一住人の考えですけど、マンションも時が経てばネンキが入るし、その分いろんなところにかける費用が増しちゃうのかな。

少し傷んだものを直すのは安い費用で済むけど、かなり傷んだものを直すのはもっと高い費用がかかる、そんな感じで考えると安くならない理由にも納得がいくのだけれど、事実はどんな感じでショ。

最初から若干高めでもいいからコンスタントに同じ料金、ていうほうが気持ち的には受け入れやすいかも。

戸建てで住んでいた時、両親が不意の修繕でお金の工面にあたふたしていたのを覚えているので、マンションの修繕費については良いシステムだと思います。

管理費についてはこれから電気代が上がる事を考えると今のご時勢では下がることはないでしょうね。
人件費を削って管理費値上げをする会社があれば良い業者だなと思うんですが、この局面でどんな対応をするのかは一つの管理会社を見極めるポイントになるかもしれません。

余談ですが、自分の会社はこの電気代値上げの動きを見守るために今年はボーナスカットで商品値上げをしないことに決まったのです・・・

管理会社を切って自主管理にすれば安くなりますよ。

4月から企業だけでなく、マンションの共用部の電気代もあがるそうですね。
共用部の電気代は管理費から支払われるので、値上げはあっても値下げはなさそうです。
管理費を下げるには、利用していない電灯を外す、思い切って需要のない共用施設をなくす、
などの対策が必要になってきそうです。

>68
そうそう、共用部が値上がりになるニュースすごく気になっていました。
元々昨年の節電の時から電球を減らすなどして節電はしてきましたが、
値上がりしたんでは本当に困りますよね。
ニュースで見ていると、大規模マンションの場合、1世帯辺り年間3000円の負担増です。
今までもサービスなどで削れるものは削ってきましたが、
これ以上は難しいです…。

集めた管理費を投資顧問に預ければ全て解決。
某社なら利回り年8％。

なんて恐ろしい事を（笑）

管理費は年々安くなるかな～？なんて疑問を持ちつつも、
いらないサービスを切ったり、
節電したりと一応は対策のしようがありますよね。
ウチのマンションも24時間医療相談の契約をやめました。
総会で聞いた限りですが、だれも使っていなかったですし、
あることをほとんどの人が忘れていましたから。

私が住んでいるマンションでは共有部で「水のオブジェ」（噴水のようなもの）があったのですが
そちらを廃止しました
電気代も水道代もかかりますから
切れた電機はLEDに順次切り替えたり、
植物の剪定業者を安い所に頼んだり、
管理費を下げる工夫はいくらでもあると思いますよ

住人の中に職業柄詳しい人がいたりするとコスト削減できる部分というのはあっという間にわかるので他の住人とも情報を共有したいところではあります。

それで削減できる部分の提案を行えるなら是非とも申請したいところですが。

マンションにずっと愛着を持ち続ける為にも、極端に管理費が高いマンションに関しては金額の調整をして欲しいと願うところでありますね。話し合いの場が定期的に欲しいかなと。うちは今のマンションが好きでぜひ永住したいですから。

>>72です。
実は住民の中に商売で庭木などを扱っている方がいて、
その方のご紹介で敷地内の剪定を現状よりも安くしていただけるところを
紹介していただきました

話し合いの場が年に1度の総会位しかないですが
議案提示して話し合いがうちのマンションの場合は積極的に行われています

良い感じで管理組合が機能していて羨ましいです。
ウチは総会の度に意見が割れてしまって大変ですから・・・。
色々な世帯の集まりなのでしょうがないですけれどね。
それに委任状で済ませる人が少ないからというのもあるのでしょうね。

ちょっと違った話題なんですけど⇒途中でマンション内に共用施設が新設されたりした場合というのはそれに伴って管理費が上がったりということはありますでしょうか。いや、今検討しているマンションがあってですね、需要が変わって途中で違う共用になるんじゃないかなっていうスペースがあるんですよ。その場合は住民全員に説明会とかが開かれて管理費アップの話があるのかなと思いまして。

家の近くのマンションは昼間なのに廊下の電気が点いているよ。
昼間も点いてると電気代がかかるだろうね。

>76
費用増加についての話がもしされないのであれば、
その辺りは突っ込んで聞いてみた方が良いと思います。

私が検討しているマンションはカフェの業者が入る予定らしいのですが、
売上次第ではなくなるようですので
そのような事は他人ごとではないですね…。

＞需要が変わって途中で違う共用になる

がどのようなことをイメージしているのかわかりませんが、
店舗が入っていて店舗が閉店になった場合は
家賃収入の他に駐車場代も無収入になってしまったので
修繕計画の立て直しになってしまった。

結局、当面１０年間限定という名目で管理費が月数千円上がった
新しい店舗が入っても駐車場の空きが目立つようになってきたので
おそらく１０年後も値下がりは期待できないだろう

カフェやミニショップが敷地内にある物件ってありますよね、そういえば。
普通に繁盛する分には良いのですが、
撤退した場合には管理費にも大きく影響があるのですね…。
色々と難しいですね。

敷地内にミニショップがあったりカフェがあったりする物件もありますが
そういう事も踏まえて考えて行かないといけないんですね。
本当に便利でみんなが使う物ならともかく
そうでない場合は管理費に直結してくるんですね

ミニショップは結構使うかなと思いますが、
カフェは確かに継続がどうなるのでしょうね？

来客があった際には便利そうだなぁなんて思いますが。

敷地内の業者運営のものだと
クリニックや保育園は安定性があって良さそうですね。

外部の利用者も見込めるような施設だと継続性がありますね。
住民のみですと最初は物珍しくて使用していても
よっぽどのことがない限り飽きてしまいますから…。

うちのマンションも24時間医療相談サービスを管理組合で入っていたのですが、
誰も使っていないことがわかり1年で辞めました。

最初は本当にいろいろとサービスが付いていますよね。
更新のあるものは自然と契約を切って行っている感じがしますね。
今は私の住んでいる所では電球とちょっとずつLEDに替えています。
行政から補助金も出るのでそれを利用しています。

管理費、高いですよね。
管理会社ごと変えた方っていらっしゃいますか？
管理会社を変えるのも結構手続きが必要で面倒なんですよね。
あちらが造った資料を基に管理規約を作ったからなんですけれど…。

うちのマンション、管理会社を変えるのがすごく大変ですよ
やはり規約をきちんと読んで承認しないとダメですね
うちの管理組合みんなで反省しています

うちのマンションもいらないものは切って、
その分は修繕費に回しています

>No.85さん

管理会社を変えるのは、大変ですよ。
でも、それに見合う管理費削減がありますので、
どうせやるなら、早いほうがいいと思います。

管理会社を変えるとして、他の管理会社はどのように決めれば良いのでしょうか？
ごくたまに「管理会社変えませんか？」とビラが入っていたりもしますが、
自分の知らない所だったりしますし。
住民の中でつてを探してみてから、という感じでしょうか？

>No.88さん

候補の管理会社は、No.89さんの言う通り、理事でチョイスします。
チョイスは、現行と同条件で見積りし、数個まで絞る。
その後、総会で決定です。

ただ、管理会社を変更する理由を管理組合に納得してもらう必要があります。
大きく動くのは、そのあとです。

88さん89さん、ありがとうございます。
今の管理会社はお金の件でかなり不満があるので
（管理費滞納した部屋の次の権利者が、滞納分を免除してくれと言ってきたときにそうしましょう！と言ったり）
住民の中でもかなり不満が募ってきているので、
自分が順番で来年理事になる予定なので、
その時に他の理事さんと話し合ってみようと思います。

管理費は毎年は安くはならないのでは？と思います。
どうしても固定費がありますから、限界があると思います。
ウチのマンションの場合は、管理人さんの時給もそんなに高くないようですし・・・。
これからは電気料金がのしかかってきますね。

管理費が高いマンションは売れないのでしょうか。
うちは大した共用施設もないのに機械式駐車場と二戸一エレベーターで、高額だと不動産屋に言われました。

機械式駐車場のメンテやランニングコストにお金がかかるのでしょうか？
交換時の為に積立をしているとか？
そうでなければ管理費が高額な理由はわからないですね・・・。
売るとしたら影響はあると思います。

修繕積立金が安過ぎる物件は敬遠したいです。
管理費が高い物件も嫌ですね。
でも、管理費の方は住んでから見直すことが
いくらでも可能です。
修繕積立金の支払い額の増額は民度が低い
マンションではなかなか通りません。

でも、民度が低くなりそうなマンションほど、
当初の修繕積立金が低く設定される傾向がありますね。

最近見た中にも、当初の修繕積立の平米単価が65円（70平米なら4500円程度）で、
最終的にはそれを8倍に値上げしないといけない上に、
節目節目で修繕積立一時金の徴収もあるという、すごい物件もありました。
どうなるんだろアレ。

築１５年のマンションです。フジテック製の油圧式の7階建でフルメンテス毎月62,000円ですが、今年に高いと伝えたところ、50,000円になりました。

>>97さん
そうなんですか！！
うちのマンションは地区１５年です。
メンテはフジテックさんでお願いしています。
ただ単に値段を下げてもらったのでしょうか？
それともフルメンテナンスからセレクトタイプのメンテナンスになったのですか？

エレベータのメンテナンスって割り引いてもらえるものなのですね。
ただ単に「安くして」といったワケではないですよね？？
色々とテクニックを教えていただきたいです。
固定費が少しでも安くなったらうれしいですよね。
その分、修繕費に回したいですし。

機械式の駐車場のメンテナンスも

結構固定費としてはかかってきそうですよね

なかなかオール平置きの駐車場って

見かけないですけれど

平置きの方が将来的にもコストがかからないですね