管理侍への質問部屋！

>>177さん
私共のマンションも今年大規模修繕工事を実施しました。
約１年かかりました。工事費総額は、３億５，０００万でした。
戸数３５０戸です。
見える部分は殆ど補修しました、一部植栽工事までやりましたが。
設計・監理の経費は約１，５００万支払いました。
設計や手直し設計はしましたが、監理部分は常駐でもないので、そんなにやってたとはおもいません。
寧ろ大手ゼネコンの担当者の方が、常駐で朝から夜まで仕事や工事内容のチェックをされてたようです。
個人の１級建築士なんですけど、片手間で年間１，５００万ですからいい商売ですね。高いといわれていますが。
あなたのとこの設計・監理会社、工事も始まっていないのに、１年半何をされてるんでしょうね。
当然、管理組合との事前打ち合わせや設計はあるのですが。それにしても、１年半不思議ですね。

>>181様
3億5千万の工事で1500万の設計監理ですか。
うちは150戸ほどで予算2億ちょっとなので単純に計算すると割高ですね。　ただ敷地が広いのと棟数が多いので仕方ないかな。
1年半何をやっていたか具体的には私は知りませんが、管理会社と一緒なのでずっと理事会に出て来られて説明されたり、器具こそ使っていないようですが修繕の為のチェックをされたり、計画や仕様書を作ったりとやって頂いています。　この前指摘するまで契約もなく金額も誰も把握しておらず、委託業務内容も明文化されていない状況です。　やっと契約案が出てきましたが、今度は修繕委員会も理事会も「契約は来年の総会で」となっているわけです。　この状態はおかしいので臨時総会で議決して正常化しましょうという提案は却下されました。
コンサルのこれまでの仕事内容よりもこの点が気になり、どうするべきなのか、どうしなければいけないのか、こちらでご相談させていただきました。　　

営業活動で来ているだけです。
見込み客に見積もりを出すのと同じですから、お金なんか払うことありませんよ。

ついで、と言ってはいけないでしょうが、契約もなくこれだけ業務を負担されている先方の会社についても不思議に思っています。　国税あたりから監査が入ったら問題にならないのかと???　それでなくとも社内で問題にならないのか???　しかも前理事長との口頭の約束で支払は工事終了後となっていたようです。　この時は工事費の7%と約束していたようですが…　前理事長、この会社ともにコンプライアンスの問題があるのではないかと思います。　（私の会社だったらただじゃ済まないでしょう）

>>182さん
敷地は私共のマンションも広いですよ。公園あり、プールあり、ゴルフの打ちっ放し場あり、自走式の駐車場は
３９０台。
管理会社と一緒とのことですので、多分管理会社にはバックマージンは取られるでしょうね。
劣化診断も行われる筈ですが、器具も使わないでやられるんですか？
契約案が出てきたとのことで、それでやるかどうかは通常総会でということですが、それまでは、価格や業者の
選定は仮契約ということですが、総会で否決されたら当然契約はできないですよね。
多分決議されるとはおもいますが。
総会で決議されてからでないと、動けないと思うのですが、そこのところは、業者に念を押しておく必要がありますね。値段や業者選定は、総会で否決された場合は白紙になり、経費の負担はないと。
元々、設計・監理会社と契約をするのは、経費が伴う事項ですので、総会の決議事項なのですから。

うわー、すごいですね。　プールに打ちっぱなしまで...　うらやましい...

器具をつかった診断結果は少なくとも私は見ていません。　すべて目視です。　本当はここにも突っ込みたいところですがやめておきます。（No183 さんの仰るように営業活動の一部?）

これまで頂いたアドバイスを総合すると：
（1）設計監理会社にも経費が動く限り総会議決が必要
（2）総会決議がでるまでは仮契約として、万一否決された場合はこれまでの賠償責任はないものとする
（3）理事会ではこの仮契約を審議する必要がある
ということでしょうね。
ありがとうございます。

大規模修繕工事に、設計監理など必要アリマセンよ。先ずここで「ボッタクラレ」ていますね。
　　設計監理は立替工事のときに必要、法的にね。
コンサルタントも必要ないですね。無駄なお金の使い方です。
コンサルタントに書面で聞いてください。　コンサル料でどこまで責任を持ってもらえるんですか？と
答えは「責任は一切もてません」でしょう。
信頼できる元請業者に全て委ねる、その業者を探してください。

管理侍さん　ありがとうございます。

でも、なにか不合理なんです。原案通りでないと総会の議決ができないなんて。


他の話題が無くなったらまた、相談させてください。

>>187
責任持たせるためにコンサル頼む人なんて誰もいないと思うけど･･･
設計管理も、法的に縛りがあるから頼んでるんじゃないことくらい、みんな知ってますが･･･
信頼できる１社に全てゆだねるなんて、どんなけ鴨なんですか。
コンサル入れなくても、がんばりゃ組合独自で競争入札くらいできるでしょ。

発言がちょっと短絡的で稚拙すぎますよ。

>>187は
業者さんだよ。

＞でも、なにか不合理なんです。原案通りでないと総会の議決ができないなんて。
（招集の通知）
第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
５ 　第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

>>187
設計・監理がいなければ、仕様書どおりに工事ができてるのかをどうやってチェックするんですか。
手抜きや違う素材等が使われてもわからないですよ。
それに設計は誰がするんですか？

大規模種全工事に設計・監理は必要アリマセン。と申上げている。
そこにお金をかけるもんではないよ。
何かと、お金をかけたがる連中が居るんだよ。

↑業者さんです。

>>188
>>192
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

総会では議案の修正はできないのか？賛成、反対のどちらかしか選択肢はないのか？って話ですよね。
できますよ！
議案書の書き方次第です。
例えば、修繕積立金を5000円から1万円に上げる議案を出したとして、
そこに但し書きで、現に総会に出席した区分所有者（委任状出席は含まない）から意見が出た場合は、現に総会に出席した区分所有者（委任状出席は含まない）の多数決により、7000円-13000円の範囲内で修正できる。と書けばいいんです。
この議案に反対で出席しない区分所有者は反対の議決権行使書を出せば言いだけの話。

管理侍がこないね。。。

>>167
多くの方がレスされてますので是非ご参考になさって下さい。
私からも少しだけ。
できれば同じ組合員同士でもめたくないですよね。
しかしそのまま放置されるのはよくありません。
理事会の間違いを指摘される際には、「役員の方々のために指摘する」というスタンスでお話されるのがよいと思います。
まずは今まで理事会で努力されてきたことを認め、このままいつまでも規約等に違反するような進め方をしたら、いつか組合員に指摘され理事会が責任を負わされることになりかねない、そうなったらせっかくの努力が水の泡になってしまいます。
そこを心配して、役員の方々にお話されてはいかがでしょうか。
物事が上手く進行している時はよいのですが、何か問題が発生した場合には、管理組合内部でも裁判沙汰になります。
業者から訴えられるかもしれません。
その時に理事会が適正な手続きを取られていないと過去の決議が無効になり、理事に損害賠償責任が及ぶかもかもしれません。
その様なことを心配している、というスタンスで一度役員に改善を求めるお話をされてはどうでしょう。

>>193

大規模改修の「仕様書作りから施工者と契約まで」と「施工者と契約後から工事完了まで」の一連の作業を
簡単に羅列でいいから教えてもらえないかな。想定規模(戸数)とかもあるとうれしいね。

当然、コンサルは、使わない前提で。設計管理は、必要無いのだから。


規模は、３００戸位のイメージでいいかな。

>>168販売関係者さん
あなたのご意見は、時に画期的であり、乱暴でもありますね。
なかなか参考になります。
就任承諾書はいつも来ている理事だけに書かせるのですか？
そうするといつも来ていない理事から「就任承諾書の話を聞いていない」と言われる可能性がありますね。
そもそも既に理事として総会で承認されているのなら、今更承諾書もないでしょう。

>>173サラリーマンさん
お金を払うなら当然総会決議。
仮契約の段階で費用が発生しなくても、大規模修繕工事という多額の工事の設計監理業務であればその及ぼす影響は大きいと思われ、私なら総会決議とされることをお勧めします。

>>178販売関係者さん
うるさい理事を理事会に呼ばないのマズイでしょう。
理事会にも招集手続きの規定がありますので、それに基づく招集が求められます。

>>200
>>管理侍

総会は理事を選任しているだけです。総会決議で選任したからといって当然に就任しているわけではありません。
輪番制は総会での理事の選任を輪番表の順番で行っているに過ぎません。
就任承諾書を管理組合に提出したときに就任したことになります。
理事会に出てこれない人には、就任承諾書を出さないで下さい、といえばいいです。
そうすれば、定足数の母数に参入しなくてよくなる。理事会の委任状は無効ですから、定足数不足が常態化している場合には、こっちのほうがよっぽどまともな運営になります。

根拠法は下記のとおり。
民法第643条
委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
「相手方に委託」しているのが総会決議で、「相手方がこれを承諾」するのが就任承諾書提出です。
会社の顧問弁護士にきいてみて。間違いないから。

>輪番制は総会での理事の選任を輪番表の順番で行っているに過ぎません。
>就任承諾書を管理組合に提出したときに就任したことになります。

どちらも不適切です。理事等の役員は管理者同様に総会で選出すべきもの、
更に、総会に役員候補者として自薦、他薦の段階で受任意志を確認する機会が得られる。

>>203
販売関係者さん
役員選任の総会議案に賛成の意思表示（委任状の提出含む）をしていたら、その方は就任に承諾したと解されるのでは？
また、総会議案に反対していたとしても、その議案が可決し、その後互選で役職を決定し役員として活動していたのなら、当該役員会は結果的に就任を承諾したとみるのが自然ではないでしょうか。
最初から現在に至るまで一貫して就任を拒否していたのならわかりますが。
今回のご相談のケースで今更就任承諾書を全員から取得するというのは現実的ではないと思います。
輪番制は一般的に役員候補者を輪番で選んでいるだけですね。

当該役員会は→当該役員は
失礼。入力ミスでした。

＞輪番制は一般的に役員候補者を輪番で選んでいるだけですね。

それは形式的な問題で、輪番制の実態は拒否権のない押しつけ制度で委任関係は成立していない。

>>207
ありがとうございます。私の賛同者が現れてくれました。
輪番制の実態を考えれば、就任承諾書提出で理事就任の真正意思を確認し、提出しない人は排除していく運営が必要です。理事会が毎回、定足数不足では運営ができませんから。
そもそも、会社や公益法人の登記でも理事の就任承諾書は添付書類になっていますよ。
総会議案書や総会議事録に名前が載っていることが理事の就任意思の確認になるとしたら、就任承諾書に代えて総会議事録添付でも登記は可能なはずですが、却下されるでしょう。

販売関係者さん

より良い組合運営のために、それいった運用が良いというのは理解できます。
が、法的な解釈として合法か、または正常な運用ができるかというところに疑問があるので質問いたします。

区分所有法第71条には次のように書かれています。

第三章　罰則
第七十一条 　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
一
：
七 　理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき。

規約に役員の定数があるのが通常だと思いますが、総会で定数のとおり役員が選出され、その後就任していないとするならば、それは欠員であろうと思います。
総会直後から全く就任すらしていないのであれば、次の総会まで不補充で運営していく合理的な理由は見当たらないでしょう。
つまり、販売関係者さんが提唱されるやり方は、区分所有法には必ずしも沿っていないように思われます。

もちろん、このような条項が実際は適用されない、罰則が適用されることなどないということは存じています。
ただ、理事会の正当性について紛争になったときに難しいのではないかと思いますが、この点はどのようにお考えでしょうか？

>>209
うちの管理組合の規約では、理事の定数は「若干名」なんです。つまり、何人でもよい。
定数が3人と決まっている場合でお答えしますね。
区分所有法で書いていないことは会社法類推で裁判しますので、
会社法に置き換えて考えます。
Ａさん、Ｂさん、Ｃさんが現に理事をやっていたとして、
総会で新しい理事のＤさん、Ｅさん、Ｆさんが選任された。
就任承諾書はＤさん、Ｅさんが提出し、Ｆさんが提出しなかった。
このとき、Ａさん、Ｂさんは退任、Ｄさん、Ｅさんが就任。
Ｃさんは任期切れですが退任できません。（後任が決まるまで退任できないことは規約にも書いてあると思いますし、会社法では法律に書いてあります。「権利義務取締役」といいますけど。）
現理事は、Ｄさん、Ｅさん、Ｃさんです。
Ｃさんの代わりにＡさん、Ｂさんのどっちかが残ってもいいですよ。
これはじゃんけんできめる。

>>208
理事を輪番制でやることが規約に謳ってあれば、その規約を遵守する義務があるのは当然のことでしょう。
その規約が成立した時点で、輪番制の理事を承認したということでしょう。
みんなが、正当な理由がなくて理事をやりたくないといったら、理事会はどうなるのですか？
誰がマンションの管理をしていくのですか。
輪番制の理事候補は、事前に打診というか連絡がある筈です。そして総会で承認されて、理事の互選で
役員を決めるというのが一般的です。
その時、特別な事由があれば、それを現理事長に申し出て、それを理事会に諮り、認められれば、理事候補は
外れるでしょうが、勝手にただやりたくないはみとめられないでしょう。
マンションという団体の生活をしていて、共用部分の管理をしていかねばならないのですから、屁理屈をこねるのは
やめた方がいいですよ。
委任は規約の中に謳ってあるので、承諾はされているのです。
理事に選任されたけど、その職務を全然履行しない者に対しては、ペナルティ料を課せばいいでしょう。

＞輪番制の実態を考えれば、就任承諾書提出で理事就任の真正意思を確認し、提出しない人は排除していく運営が必要です。理事会が毎回、定足数不足では運営ができませんから。

委任関係のない輪番制そのものを、後から申し訳程度に繕う姿が就任承諾書提出で、輪番制も就任承諾書提出も適法ではない。

>>210
あなたのマンションは小規模なんですね。

＞その規約が成立した時点で、輪番制の理事を承認したということ
＞勝手にただやりたくないはみとめられない
＞委任は規約の中に謳ってあるので、承諾はされている

こりゃまた遵法精神に乏しいのが現れたな！
こういうのがもっともらしいこと言ってくると理事会運営は難しい。

理事の委任は承諾が必要。
理事を委任することとが規約の定められてるからといって、それで承諾したとは到底いえない。
これは純然たる法律行為だよ！

「やりたくない」かどうかの理由が妥当かどうかの判断は個人の主観でとやかく言えない。それと個人の無責任という判断、認識、非難とは無関係。

＞みんなが、正当な理由がなくて理事をやりたくないといったら、理事会はどうなるのですか？誰がマンションの管理をしていくのですか。

こういう人に対しては、
「おまえがやれよ」
というのが正しい処置。

>>213
90戸くらいですけど、小規模？若干名っていうのは5人でも10人でもいいんですよ。
>>211
規約に輪番制って書いてあるんですか？うちは規約には「理事は総会で選出する」ってなってるだけで、輪番表を総会で決めただけ。選任の順番に過ぎない。
規約で決めてる場合は、どうなんでしょうねえ。。。病気で辞任もできません。制限能力者（旧禁治産者）になっても理事のままなんですかね。うちは規約で決まってないので申し訳ないですが、検討しません。

>>215
若干名とは一人の場合を含んで、不特定のあまり多くない人数をいいます。
大阪府の定義では、若干名とは、１～３名を意味するといっています。
輪番制が規約に謳ってなくても、総会決議事項は、議事録に掲載されているのであり、遵守事項だよ。
理事候補が病気や転勤、介護等で理事になることが困難な場合は、本人が希望すれば、理事会の承認を
得て理事を辞退することができるとかの理事会運営細則もないの？
うちの管理組合でも、理事は総会で選任するとなっているけど、理事会の運営細則で、理事の範囲・理事の任期・
理事の定数・役員・正当な理由がなく理事を拒否又は理事会への出席が年３回以内の者については、○○のペナルティを支払うものとする・理事候補選出区分表・欠員に対すること等が決められているよ。
小規模マンションだから融通はきくんでしょうね。

>>215
あなたのとこのマンションは小規模だから、なあなあでいけるのかもしれませんが、大規模マンションともなれば、
規約や使用細則ではっきりしておかないとトラブルが発生しますのでね。
いろんな人間がいますので。

>>216
若干名とは、日本国語大辞典
〔名〕ほんの少しの人数。数名
うちの規約では若干名ですけど、総会決議で6人いますよ。

>>217
大規模でいろんなひとがいて、いい加減なことができないというならね、
きっちりやるために、管理組合を法人化すれば、私の言ってる意味が良くわかるはず。
理事の就任承諾書は、法人登記の添付書類で出してもらわなきゃ、登記できません。
輪番表を定めた管理規約や総会決議議事録は添付書類（証拠）になりません。
区分所有法は実体法で、それを手続き面で担保するのが登記法。

管理侍さん　販売関係者さん
大変勉強なります。それにしても匿名さんが多いですね。
管理侍さんは匿名さんには返答されないようですし、
販売関係者さんも匿名さんには返答されないようにされたらいかがですか？

>>219
了解です。昼間は、管理侍がいないのでサービスしてるんですけど、疲れるので、匿名さんには回答しないようにしますね。

>>218
法人化しても何のメリットもないし、理事の登記とか無駄なことはする必要はないよ。
管理規約は、組合の最高自治規範であり、組合員はそれを遵守する義務が生じます。
そして、区分所有法は民法の特別法であり、民法に優先します。規約は、区分所有法に準じて作成してありますのでね。規約に別段の定めをすることができるという区分所有法では、法律に規約が優先するということですよ。
輪番制の理事候補が、第１回目の会議に参加して、役員候補を選出するのに参加するということは、受任の何もの
でもないでしょう。
通常の理事の決め方は、理事候補が集まり、そこで役員を決めておき、総会で理事が選任されたら、休憩をして　　理事会を開き、役員を決めるやり方が普通だけどね。
それに、使用細則も規約と同じことですよ、ただ、普通決議と特別決議の違いはありますがね。

>>220
匿名は殆どが私なんですけどね。
管理侍さんしか答えないのであれば、このスレはすぐ止まってしまいますよ。
管理侍さんに答えを求めていないから、わざわざ匿名にしてるんだけどね。
管理侍さんとは違う見解というか、別の考えがあってもいいでしょう。単なるフォローの意味もあるけどね。

輪番制なんて、赤信号、皆で渡れば怖くないと同様に無責任体制の典型です。
輪番制には委任関係は勿論、責任も発生しません。

管理侍はコテハンのほうがおもしろいといって
そういうルールにしただけのこと。
少しコメントしとくが、
私のところは規約で輪番制にしてるわけではないので、規約できめてるとこの話はよくわかりませんね。
輪番表を普通決議で決めてその順で選任してるだけ。
管理組合法人の登記の添付書類は法定のもの。
真正意思の確認に足る証拠かどうか、法人化していなくても評価基準にはなるといっているだけ。
管理規約と管理規約の同意書の添付で理事就任登記が可能ならあなたの話もわかるけどねえ。。。

ということは、総会に委任状で議決権行使しても、受任者の承諾書がないと議決権が無効ということか！
ということは、うちの総会は毎回成立要件を満たしてない！

>>225　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２２４のいっていることは極論をいっているだけのこと。
彼の論法でいけば、日本の殆どの管理組合の理事の選出方法は、違法ということ。
まあ事前に、理事候補の委任状を取り付ける方法もあるけどね。

>>225
問題の本質は、理事会の定足数不足をどーすんのか？ということ。
選任されても、出てこない人がいっぱいいるんだよ。
そういうところは、理事会で委任状を使ってることが多い。
これは民法104条の復委任になるので無効だ。（通説）
原理原則を考えたら、そもそも、総会での理事選任のあと、ほんとに本人は就任を承諾してるのか？って話になるでしょ。総会議案書も総会議事録もみてないんじゃないのか？と。
出てこないんだったら、辞めさせるか、就任してないことにするしかない。
出てこない人を合法的に排除し、定足数の母数から排除する方法を提言してるだけだ。

>>227
全く理解してないんだね。
理事の代理出席を規約に盛り込めばいいんじゃないの。
理事会は、２分の１以上の出席で、議決はその過半数で成立する。
但し、理事の定数は決められていれば、それが不足したら（転勤や病気等で）補充すべきだよ。
あんたのところは、若干名とか訳の分らない定数を決めてるのが問題なだけ。
選任されても、出てこない理事がいっぱいいるあんたの組合は、どうしようもない組合だね。
ペナルティを１回に付き、１万ぐらいとったらどうなの？裁判では、２，５００円だったけどね。
委任だ復委任だと、そんなことばっかりいってるから、あんたのとこの理事は出席率が悪いんだよ。
法律論を述べるわりには、いい加減な規約になっているしね。
理事の定数が若干名でいいということは、１人でもいいということだからね。
出てこなかったり、受諾しなかったら、一人で好きなように管理していけばいいよ。あんたの組合はそれでも規約上は成立するんだからね。
おもしろい組合だね。

管理侍さんは、腰に刀を差していないらしいですね。
だからこのスレはピリッとしないんですね。
侍は商人（販売関係者）とつるんでは、ナマクラになりますよ。

>>228
規約が変えれるんだったら何の苦労もない。
規約を変えるためには、理事会運営の正常化が先決。
管理侍も言ってるが理事会決議を正常にやらないと
管理会社に攻められる可能性がある。（解約の決議など。）
あなた、他の管理組合の理事会とか総会に出たことがあるのか？
自分の世界だけしかしらないんでしょ?
あなたのいうようなおもろい管理組合っていうのは管理組合の半分以上あるよ。