管理侍への質問部屋！

>>119
>>120
ははは。反響があったので、再度、掲示しておきますね。
上から３つはＮハ○がホントにいいました。4番目はＴコ○がホントにいいました。（中途解約と勘違いしたかも）
5番目は理事会で委任状を使って定足数不足で決議した場合、付け込まれる可能性あり。
6番目はどこでもそうするでしょう。7番目は某中堅独立系の管理会社で実際にあったとききました。


管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

１）値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
２）理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
３）相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
４）解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
５）解約したら訴訟もありうると脅す。
６）理事長を丸め込む。
７）怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

販売関係者さん
あなたの仕事はコンサルでは？
私も正体を明かしているのですから、そろそろ正体を明かしましょう。

ん？私はホントに販売関係者ですよ。お客に管理組合が多いのです。

>>123
そうなんですね。
あまりに詳しいので、コンサルかマンション管理士の方かと思いました。
失礼しました。

>>121
今時そんな対応が組合に通じる筈はないでしょう。
あなたより、マンション管理に詳しいマンションの住民はごまんといますよ。
おまけに有資格者もいるマンションもあるだろうし。
少しは、マン管に関する勉強をしているようだが、ついでにマン管の資格まで取ったらどうですか。
チャレンジしたことはあるのかな？それとも現在進行中かな？

国交省中国地方整備局が適正化法遵守状況確認を目的に管理業者への立ち入り調査実施。
10社中4社に合計14件の勧告があったようですね。
業者の中には複数の違反が重複していたケースもあったとのこと。
管理業者はまだまだセルフチェックが不足していますね。
一方管理組合は慎重に管理業者を選びましょう。

>>125
管理侍は匿名さんには答えない方針です。

>>127
スレ主に答えをもらおうと思っていないから、敢えて匿名でいっているんだよ。
１２１みたいなつまらないレスに対して警告というか指導してやっただけのこと。

↑あらし。

>>128
あー！思い出した！昨日、期間満了の契約終了の件で、論破された人だね!
よっぽど悔しかったんだね！ドンマイドンマイ！

>>130
期間満了の契約終了の件って何？

管理侍さん
お聞きしたいのですが、悪質管理会社の名前を数社挙げられますか？
言えませんか？

>>132
会社名は無理じゃない？
どんな違反があったのか教えてもらえて、そこで会社名が出てれば自分で判断出来そうじゃないですか？

ここで出てきます。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜マンション管理業者＞
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
但し、あんまり当てにならないです。サギ、横領は大手ならどこでもありますから。

>>134
ネガティブは必ず載るものではないそうですよ。
事故などは「国交省に届けないでくれ」という内容込みの示談など。
国交省に相談に行きましたから…。
組合が届けなければ載らないもの、そうでなくとも載るものとあるんでしょうね。

>>132
国土交通省が、今後立ち入り調査をするのは、マンション管理適正化法に対する法令が遵守されているか
どうかということであり、悪質調査という訳ではないでしょう。
管業資格者は適正か、管理委託契約書は交付しているか、重要事項の説明はしているか、財産の分別管理を
しているか等をチェックするということでしょう。
特に、財産の分別管理については、今年適正化法の改正があったので、適正化法が遵守されているかがチェック事項になると思います。
管理会社の中には、まだ従来通りの財産の管理をやっているところがいっぱいあります。
支払い一任方式や原則方式とかがなくなり、イ）ロ）ハ）方式に変更になりましたから。

国土交通省のホームページに｢マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準｣というのがある。

↑それもあてになりませんよ。国土交通省の地方整備局の役人は管理会社の大嘘を信じてしまいます。労働基準監督署が労働者の味方ではないように地方整備局も区分所有者の味方ではありません。日本では裁判所のみが真に頼れる公権力です。

悪質だと思ったら裁判しろと？

そそ。行政訴訟。役人の不作為を訴える。

通常総会の議決について質問させてください。
管理規約では
議決権総数の半数以上の組合員が出席しなければならない。
議事は議長を除く出席組合員の議決権過半数で決し、同数の場合は議長が決する。
通常総会の議長は理事長。

例えば、議決権総数１００の場合
理事長を除く総会への出席者　40
理事長　　　　　　　　　　　 1
理事長（議長）への委任状 10
議決権行使書 20
小計 71

総会は71/100で議決権総数の半数以上で成立することはわかりますが
議事の決議は
理事長を除く総会への出席者４０＋議決権行使書２０＝６０の議決権過半数で決すると考えていいのでしょうか？
つまりこのような管理規約の場合は理事長への委任状は総会成立するためには重要ですが
議事の決議には同数にならなければ無意味な議決権となるのでしょうか？

「議決権」のところに
「４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。」
って書いてあるのでは?
委任状は代理人による議決権行使ですよ。上記の例なら３６票が過半数でしょ？

管理侍さんは・・・・サムライではないのですね。刀はお持ちではないのですね。

サムライの質問部屋なら、悪質管理会社の名前くらいバシィと発表できませんか？

この位やらないと腰に刀はさせませんよ。

管理侍は早朝と深夜しかきません。夜にまとめて回答してますよ。

>>135
前掲の基準を参考にされたし。

行政指導と一口いっても、重い方から、
１．免許取消
２．業務停止
３．指示処分
４．指導
５．勧告
６．助言
とある。４～６は掲載されていない。

だから、処分していないから…、な議論はナンセンス。

＞１４３です
会話をすり替えては、このスレッドも閉鎖ですね。

誰もレスしなくなりますよ。

評判の悪い管理会社といえは、合人社意外にはないでしょう。

おっと、アンカー付け忘れたが、
>>137 >>145
は、ＴＯ販売関係者さん、近所を良く知る人さん宛てだ。

このスレは、コテハン限定だから、俺もルールを守って、ノンコテハンは相手にしてねぇーわ。

はじめまして。
委任状が恐らく白紙で、当然の如く理事長に委任するとなっているとよろしくないですよ！

ゴルゴさん
処分の基準は見たことありますが
例えば
適正化法72条2項違反（指示処分）
重要事項説明書を数年配らなかったとして、地方整備局に処分しろといっても
管理会社が「毎年、全戸に配りましたけど受取証は義務付けられてませんから！」といったらお咎めなしです。
不存在（配っていない）の立証は不可能であり、存在した（配った）というなら管理会社側に立証責任があるのは明らかであり、受け取った居住者の証言が必要なはずです。しかし、役所はそういう捜査みたいなことは絶対しません。頭に来る人は、行政不服審査法に基づいて役人の不作為（処分しなかった）について、国土交通大臣に不服申し立てして下さい。

適正化法72条1項違反（業務停止15日間）
同一条件だと言って管理委託契約を更新しているのに、管理仕様がすり変わっている。
前年と見比べなければわからないが、毎年、1行ずつ微妙に変えていけば、数年後まったく別のもの。
これを地方整備局に処分しろといっても、管理会社は、「実態は不利になっていない、管理組合に有利なように運用している」といったらお咎めなし。
これは、処分が重いので、どっかの時点で騒ごうと思ってるよ。国を相手取った行政訴訟も辞さず。

>>141
入居済み住民さん
理事長への委任状は可否同数でなくても当然決議に加えます。>>142で回答されている通りです。
可否同数の場合の規定は昔の標準管理規約には規定されてましたが、わかりにくいので今の規約には記載されていませんね。

その他の本日の質問は匿名なので答える必要なし。
刀がどうのと言っている奴がいたが、自分は名も名乗らずによく言えるな。
何が「パシィと発表しろ」だ。お前が発表しろ。
最近の日本人はこういう輩が多い！

>>150
例に挙げられた２つものは、そりゃ違反だろって言いたくなりますよね。
私ですら。特に最初の例なんかは。

これから申し上げることは、このマンコミュにおいては少数派の自覚がありますので、
反論されても、まあやむなしと思っていながらも、私なりの考えを書きます。

●グレーゾーンについての行政処分についての考え方。

現実の世界では、明らかに法令違反、明らかに法令違反ではない。その間には、
黒に近いグレーから、白に近いグレーまでグレーゾーンがあります。

私は、グレーについては行政は積極的に処分していかなくとも良いと思っています。
これは、行政が積極的に権原を振りかざしていくことは、得策ではないとの考えに
立脚しています。

不動産業界ではないですが、私の所属している業界は、行政が箸の上げ下げまで
指導すると揶揄されている業界です。
従って、グレーゾーンは頻繁に行政に照会をする。こんなこと、行動が委縮するだけで
副作用がひどすぎる。そういう考えがバックボーンにあります。

グレーを黒と解釈することを当事者間でやる分には、特に問題はないですが、
グレーを黒として処分しなければ、行政側がペナルティをくらう世の中になると、
それはそれでとても怖いものを感じます。

繰り返しますが、少数派の意見としてご参考まで。

質問です。

標準管理規約の解説において
普通の扉→オートロックの扉に変更は普通決議となっています。
（配線の取り回しが目立たない場合）

オートロック扉への変更は特別決議のような気が、ずっとしているんですが、
普通決議で良いという理由（＝特別決議が不要という理由）がわかりません。
なぜでしょう？

ゴルゴ１３さん
「その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当するかどうかです。
形状とは見た目のこと。
効用とは用途。
ご質問の内容では、見た目が著しく変わることはありません。
また、用途も著しく変わることはありません（扉は扉ですよね）
従って普通決議となります。
例えば扉が壁になってしまうなら特別決議でしょう。

>>151
管理侍さま
回答いただきありがとうございました。

議決権行使書で原案に賛成が多いので、まともで微小な修正もできませんでした。

今のところまともな組合運営が続いているので、
　議決権行使書では無く委任状にするようにお願いする。
極論ですが、
　委任状のみに規約を変更する。
ことは可能なのでしょうか。
　

なる程。オートロックのキー開閉やインターフォン機能を兼ね備えた機器も合わせて増設されるのが一般的だと思うのですが、形状、効用に著しいとまでは言えないレベルが多いのでしょうか？

>>157
法律で書面による議決権の行使が認められており、規約による別段の定めは不可と思われます。

ゴルゴさん
効用に関しては扉が扉である限り基本的には変更ではありませんね。
逆にオートロックやインターホン機能のある扉を開放状態の扉に変更するなら、防犯効果および利便性の低下ということで効用の変更に該当するかもせれません。
形状に関しては例えば普通の扉がシャッターになるくらいが著しい変更ではないでしょうか。

普通の扉がシャッターになるのは普通決議です。
大規模修繕工事でさえ、普通決議で決議されるのが大半ですよ。

>>157
規約で定めなくても、総会の召集通知に出欠通知をくっつけて配りますよね。（切り取り線をはさみで切って出す方）
その出欠通知の欄に、現状は「出席」「委任状」「議決権行使書」と書いて〇を書かせてますよね。
これを「出席」「委任状」だけ書いて配ればいいです。議決権行使書を手書きで持ってくる人がいたら有効に扱えばいいですよ。ほとんどの人が委任状に〇を付けてくれるでしょう。

>>普通の扉がシャッターになるのは普通決議です。
とんでもない。特別決議です。
シャッターでは子供や年寄り、車椅子のひとが開けることは難しいでしょう。
非常時にも問題です。

>>163
次のうち、特別決議が必要なものはいくつありますか。
　①バリアフリー化工事で、階段にスロープを併設し、手摺を追加する工事。
　②耐震改修工事で、柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻きつけ補修する工事。
　③構造躯体に壁や筋交いなどの耐震部材を設置する工事で、基本構造部分への加工が小さいもの。
　④防犯加工で、オートロック設備を設置する場合（配線を空き管路内に通している場合）
　⑤防犯カメラ・防犯灯の設置工事。
　⑥光ファイバー・ケーブルを通す工事。
　⑦外壁補修工事、屋上防水工事、給水管取替え工事。
　⑧消防用設備、エレベーター設備の更新。
　⑨窓枠、玄関扉の一斉交換工事。
　⑩高置水槽の撤去工事。

　※分りましたか？

『共用部分の変更に該当する場合には、区分所有者と議決権の各３／４以上の決議
　　（特別決議）が必要になる場合があります。改正された標準管理規約コメントでは、
　　過半数決議（普通決議）でよいものとして、次のような場合を想定しています。
　　ただし複数の工事が重なる場合や内容が専門家の判断が必要なケース等、基本的には
　　各工事の具体的内容に基づく判断によることとなります。』

バリアフリー工事
・建物の基本的構造部分の加工を伴わずに階段にスロープを併設したり、手摺を追加する工事
耐震改修工事
・柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻きつけたり、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいもの
防犯化工事
・オートロックを設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さいもの
・防犯カメラや防犯灯の設置工事
ＩＴ化工事
・光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合
計画的修繕工事
・鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等の防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備・共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事
その他
・窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、すでに不要となった高置水槽等の撤去工事
・小規模な集会室、駐輪場、駐車場の増改築

コピペにはコピペで回答！

管理侍さん、
はじめまして。2点質問させてください。　今年から輪番の理事が回ってきました。
理事は11名、監事1名ですが、何度か理事会出席者が監事を含めて6名で「理事会成立」を宣言し、議決の際にも監事さんが挙手をされ1票と勧請されています。規約では監事も役員ですが、理事会は理事で構成するとなっていてこの状態は以上だと思うのですがいかがでしょうか?
うるさいことを言う奴と思われるの厭なのでこのまま放置しておいた方が良いのか...
もう一つは、現在大規模修繕の準備をしていますが、前代理事会から設計監理方式をとりコンサルタントを管理会社系の会社に依頼すると決めて進めて来ています。総会での採決もなかったし、書面による契約も結ばれていないので私が理事になってからこの点を質問しました。契約案は出てきましたが、理事会の決定は「来年6月の総会に施行業者選定と主に議案にかける、それまでは仮契約でこのまま進める」というものでした。規約では「修繕積立金の取り崩しは総会の議決事項」なのでこれはまずいのではないかと思うのですが、やはりほっといた方が良いのでしょうか?　
前理事長の影響が強く「今までやってきたことを否定できない、あともどり出来ない」というのが今の理事会の様子です。
私には規約を飛び越えて暴走しているように見えて仕方ないのですが...　ながなが申し訳ありません。

管理侍は夜しか来ません。
下記は、ご参考までに。

理事会は成立していません。
ずっと出てこない理事に辞任届けを書かせるか、いつも出ている理事に就任承諾書を書かせるかどちらかの方法がいいですよ。
就任承諾書を出さない理事は、そもそも理事になっていないと主張できます。（定足数の母数にカウントしない。）
仮契約は総会で否決されたら本契約に至らず、破棄されるんでしょ？
問題ないと思いますよ。

>>167さんにお答えします。スレ主は匿名の方には、返事しないとのことですので。

　まず１点目ですが、監事は理事ではありません。理事会への出席は可ですが、議決権はありません。
　当然、この理事会は成立しません。

　次の大規模修繕工事に関しては、まず工事施工会社をどの方法で選定するかを決めなければなりません。
　１）見積り合わせ方式２）入札方式３）匿名随意契約方式とありますが、どれにするかは、組合で決めます。
　設計・監理方式とは、１級建築士又は設計事務所に設計や工事の状況等をチェックしてもらい、建設会社が
　契約通りの工事をしているかを監理していくものです。
　通常、大規模修繕工事については、建設会社を公募し、設計・監理会社に同じ仕様書を作成してもらい、各
　建設会社にその仕様で見積り額を提出してもらうのが普通のやり方です。
　勿論、建設会社を決定する時は、総合評価方式等を採用され、専門委員会で評価して点数の一番高かった業者
　を決めるのが一番いい方法ではありますが。
　まだ、施行建築会社は決まっていないようなので、これから公募なりして募集されたらいいと思います。
　設計・監理会社もしくは、１級建築士については、余程評判が悪い業者じゃなければ現在の業者でもいいので
　はと思います。
　設計・監理会社についての費用は、工事費総額の５％程度（１億なら５００万程度）ではないでしょうか。

販売関係者さん、
回答ありがとうございます。
やはり理事会は成立していない(根拠は監事は理事会を構成しない、従って出席理事が理事定員の半数に達していない)のですね。　本来なら監事さんがこの点指摘されるべきなのでしょうが、上述のようにご自身が理事として議決に参加されています。　さてどうしたものか?
仮契約の件ですが、仮契約といえ契約ですので業務の委託・対価は発生することになりますよね?　たとえば総会で万一否決され業者を変更する場合はこれまでの費用を清算しなければならないと思います。これは積立金の取り崩しに直結するし、否決されなくても積立金の取り崩しに結びつくので契約(仮契約)締結前に総会決議が必要なのではないかと思ったわけです。　(すでに業者さんは施行業者公募などの実務に入っておられます。)　問題なければよいのですが。
2点とも、このようなことを言うと「今まで一生懸命やってきたことを否定するのか!?」という雰囲気なのでグレーンだけどまあいいだろうということならそれで流したい気持ちもあり、でも間違ってると指摘するべきなのか悩んでいます。　

>>169さん
ありがとうございます。　167・170です。
理事会成立については理解できました。

修繕については施行業者はおっしゃられている中の入札方式で進めています。
疑問はコンサルタント(設計監理)業者の選定・契約にあたって総会の議決が必要かどうかです。一度は臨時総会開催の話も出たのですが、修繕委員会と2期目の理事さんたちを中心に「振り出しに戻すのか」など異論が出て総会議決のないまま仮契約(仮契約も契約と思いますが)で進めるということになっています。　これって許容範囲内でしょうか?
(スレ主さんの回答も是非伺いたいので名前を変えました…)

>>170
状況は私とほとんど同じですね！
「義を見てせざるは勇なきなり」
間違ってると指摘すると間違いなく、逆ギレされますが、
裁判するぞー！と言えば黙ります。
ほんとにもめたらここで相談して下さい。

仮契約の停止条件が「総会決議」になっていたら問題ないですよ。
（条件成就で契約締結）
総会決議がなければお金払わないんですよね！と念押ししといたらどうですか？
否決でもお金払うんだったら騒がないとだめです。

同じような状況の方がおられるとは...なんだか一人じゃないってわかるとホッとしました。　ありがとうございます。　全く近所付き合いということもあり「勇」は出しにくいですね。　正論だとしても正義だけを振りかざせば「蛮勇」、まして昨年まで苦労して来られたのは事実ですし。

仮契約の停止条件については私も考えていましたが、総会否決の場合は支払わないというのはなるほどですね。目からうろこでした。　当然支払い義務があるものと思っていたので...　
今から蒸し返すのも嫌なので、仮契約の審議の際に提案してみます。　否決でもお金を払う(仮)契約ならやはり総会決議が必要という理解で良いのですよね？　

管理費会計に予備費があるでしょ？そこから、例えば交通費名目で小額の出費なら理事会決議でいいかも。
必ずしも修繕積立金から払うとは限らないと思いますが。。。

＞やはり理事会は成立していない

成立してないのだから大声で言ってやったらいい。何で怖がるのか？
折角理事になったのだから「理事会改革の大なた」を振り下ろしたらいい。
そしたら理事会であなたを罷免する決議採るかもしれないけど、理事辞められるからもっけの幸い。
面白いからやってみたら？
俺は今は理事じゃないけど、先般理事会相手に大激論して一部の理事を怒鳴りつけてやった。

>>173さん
監事の役割が理解されていないようですので、監事と理事会の役割等をはっきり認識させるべきでしょうね。
入札方式は、ただ見積もり価格が一番安い業者に決めるということなので、その際同じ条件（同じ仕様書）で
見積りを取らなければ何の意味もないですから、そこを確認しとくべきでしょう。
設計・監理会社を決めるには、総会決議が必要なのは当然のことです。経費が伴うのですから当たり前のことです。
総会の決議を取らずに勝ってに仮契約を結び、総会で否決されたことにより、損害賠償等が発生したら、その責任は
その契約を結んだ者ですので、その賠償金はその者が支払うことになるのが法的解釈です。

＞監事と理事会の役割をはっきりさせるべき
そうですね。いずれにしてもこれは必要ですね。
＞入札方式は同じ仕様書で
そのように進んでいます。　この点コンサルタントはしっかりしていると思います。　(問題は総会決議を経ていないことですが)
＞設計・管理会社を決めるには総会決議が必要
おっしゃる通りだと思います。　根拠は「修繕積立金の取り崩し」だと思います。
全体にわかりやすいアドバイスをいただいてありがとうございます。　少し自信が持てました。

>>174様
コンサル料は全工程で約1300万ほどを見積もってきています。　これまでほぼ1年半活動してもらっていますので1/3としても400万以上です。予備費・等では対応しきれない額と思います。
ただ、おそらく否決ということは99%はないと思います。　ここ10年ほど総会の過半数は委任状ですので。
リスクはないとは言えませんが、ほぼない状況の中で私が悩んでいるのは「だからいいのだ」と言えない「正しいことをやっていない」状況です。
Ni.175 さんの言われるようにやれればいいのでしょうが、輪番で回ってきて大鉈を振るうのはちょっと気が引けるし、若いころにこの理論でずいぶん失敗してきましたので...　まして近所のこと、家族もありますし、出来るだけ協調したいと思っています。
色々とご意見ありがとうございました。　大変参考になり、勇気も持てました。

>>175
全体としては賛成ですが
>>そしたら理事会であなたを罷免する決議採るかもしれないけど、理事辞められるからもっけの幸い。
これは無理ですよ。理事は総会で選任されてるから理事会で罷免はありえないです。
理事会で理事長をヒラの理事にすることはできますけど。（理事長は理事の互選ですから。）
よくあると聞いてるのは、うるさい理事は理事会に呼ばなくなるんです。こういうときはどーするんでしょうね。
管理侍ならわかるかも！

　　>>１７４　　販売関係者さん
＞管理費会計に予備費があるでしょ？そこから、例えば交通費名目で小額の出費なら理事会決議でいいかも。
必ずしも修繕積立金から払うとは限らないと思いますが。。。


嘘をついてはいけませんよ！！　とんでもない事を口にされましたね。
どうして、嘘なんですか？？

>>160
管理侍さま

ありがとうございました。扉は扉ということで了解です。

>>177さん
私共のマンションも今年大規模修繕工事を実施しました。
約１年かかりました。工事費総額は、３億５，０００万でした。
戸数３５０戸です。
見える部分は殆ど補修しました、一部植栽工事までやりましたが。
設計・監理の経費は約１，５００万支払いました。
設計や手直し設計はしましたが、監理部分は常駐でもないので、そんなにやってたとはおもいません。
寧ろ大手ゼネコンの担当者の方が、常駐で朝から夜まで仕事や工事内容のチェックをされてたようです。
個人の１級建築士なんですけど、片手間で年間１，５００万ですからいい商売ですね。高いといわれていますが。
あなたのとこの設計・監理会社、工事も始まっていないのに、１年半何をされてるんでしょうね。
当然、管理組合との事前打ち合わせや設計はあるのですが。それにしても、１年半不思議ですね。

>>181様
3億5千万の工事で1500万の設計監理ですか。
うちは150戸ほどで予算2億ちょっとなので単純に計算すると割高ですね。　ただ敷地が広いのと棟数が多いので仕方ないかな。
1年半何をやっていたか具体的には私は知りませんが、管理会社と一緒なのでずっと理事会に出て来られて説明されたり、器具こそ使っていないようですが修繕の為のチェックをされたり、計画や仕様書を作ったりとやって頂いています。　この前指摘するまで契約もなく金額も誰も把握しておらず、委託業務内容も明文化されていない状況です。　やっと契約案が出てきましたが、今度は修繕委員会も理事会も「契約は来年の総会で」となっているわけです。　この状態はおかしいので臨時総会で議決して正常化しましょうという提案は却下されました。
コンサルのこれまでの仕事内容よりもこの点が気になり、どうするべきなのか、どうしなければいけないのか、こちらでご相談させていただきました。　　

営業活動で来ているだけです。
見込み客に見積もりを出すのと同じですから、お金なんか払うことありませんよ。

ついで、と言ってはいけないでしょうが、契約もなくこれだけ業務を負担されている先方の会社についても不思議に思っています。　国税あたりから監査が入ったら問題にならないのかと???　それでなくとも社内で問題にならないのか???　しかも前理事長との口頭の約束で支払は工事終了後となっていたようです。　この時は工事費の7%と約束していたようですが…　前理事長、この会社ともにコンプライアンスの問題があるのではないかと思います。　（私の会社だったらただじゃ済まないでしょう）

>>182さん
敷地は私共のマンションも広いですよ。公園あり、プールあり、ゴルフの打ちっ放し場あり、自走式の駐車場は
３９０台。
管理会社と一緒とのことですので、多分管理会社にはバックマージンは取られるでしょうね。
劣化診断も行われる筈ですが、器具も使わないでやられるんですか？
契約案が出てきたとのことで、それでやるかどうかは通常総会でということですが、それまでは、価格や業者の
選定は仮契約ということですが、総会で否決されたら当然契約はできないですよね。
多分決議されるとはおもいますが。
総会で決議されてからでないと、動けないと思うのですが、そこのところは、業者に念を押しておく必要がありますね。値段や業者選定は、総会で否決された場合は白紙になり、経費の負担はないと。
元々、設計・監理会社と契約をするのは、経費が伴う事項ですので、総会の決議事項なのですから。

うわー、すごいですね。　プールに打ちっぱなしまで...　うらやましい...

器具をつかった診断結果は少なくとも私は見ていません。　すべて目視です。　本当はここにも突っ込みたいところですがやめておきます。（No183 さんの仰るように営業活動の一部?）

これまで頂いたアドバイスを総合すると：
（1）設計監理会社にも経費が動く限り総会議決が必要
（2）総会決議がでるまでは仮契約として、万一否決された場合はこれまでの賠償責任はないものとする
（3）理事会ではこの仮契約を審議する必要がある
ということでしょうね。
ありがとうございます。

大規模修繕工事に、設計監理など必要アリマセンよ。先ずここで「ボッタクラレ」ていますね。
　　設計監理は立替工事のときに必要、法的にね。
コンサルタントも必要ないですね。無駄なお金の使い方です。
コンサルタントに書面で聞いてください。　コンサル料でどこまで責任を持ってもらえるんですか？と
答えは「責任は一切もてません」でしょう。
信頼できる元請業者に全て委ねる、その業者を探してください。

管理侍さん　ありがとうございます。

でも、なにか不合理なんです。原案通りでないと総会の議決ができないなんて。


他の話題が無くなったらまた、相談させてください。

>>187
責任持たせるためにコンサル頼む人なんて誰もいないと思うけど･･･
設計管理も、法的に縛りがあるから頼んでるんじゃないことくらい、みんな知ってますが･･･
信頼できる１社に全てゆだねるなんて、どんなけ鴨なんですか。
コンサル入れなくても、がんばりゃ組合独自で競争入札くらいできるでしょ。

発言がちょっと短絡的で稚拙すぎますよ。

>>187は
業者さんだよ。

＞でも、なにか不合理なんです。原案通りでないと総会の議決ができないなんて。
（招集の通知）
第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
５ 　第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

>>187
設計・監理がいなければ、仕様書どおりに工事ができてるのかをどうやってチェックするんですか。
手抜きや違う素材等が使われてもわからないですよ。
それに設計は誰がするんですか？

大規模種全工事に設計・監理は必要アリマセン。と申上げている。
そこにお金をかけるもんではないよ。
何かと、お金をかけたがる連中が居るんだよ。

↑業者さんです。

>>188
>>192
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

総会では議案の修正はできないのか？賛成、反対のどちらかしか選択肢はないのか？って話ですよね。
できますよ！
議案書の書き方次第です。
例えば、修繕積立金を5000円から1万円に上げる議案を出したとして、
そこに但し書きで、現に総会に出席した区分所有者（委任状出席は含まない）から意見が出た場合は、現に総会に出席した区分所有者（委任状出席は含まない）の多数決により、7000円-13000円の範囲内で修正できる。と書けばいいんです。
この議案に反対で出席しない区分所有者は反対の議決権行使書を出せば言いだけの話。

管理侍がこないね。。。

>>167
多くの方がレスされてますので是非ご参考になさって下さい。
私からも少しだけ。
できれば同じ組合員同士でもめたくないですよね。
しかしそのまま放置されるのはよくありません。
理事会の間違いを指摘される際には、「役員の方々のために指摘する」というスタンスでお話されるのがよいと思います。
まずは今まで理事会で努力されてきたことを認め、このままいつまでも規約等に違反するような進め方をしたら、いつか組合員に指摘され理事会が責任を負わされることになりかねない、そうなったらせっかくの努力が水の泡になってしまいます。
そこを心配して、役員の方々にお話されてはいかがでしょうか。
物事が上手く進行している時はよいのですが、何か問題が発生した場合には、管理組合内部でも裁判沙汰になります。
業者から訴えられるかもしれません。
その時に理事会が適正な手続きを取られていないと過去の決議が無効になり、理事に損害賠償責任が及ぶかもかもしれません。
その様なことを心配している、というスタンスで一度役員に改善を求めるお話をされてはどうでしょう。

>>193

大規模改修の「仕様書作りから施工者と契約まで」と「施工者と契約後から工事完了まで」の一連の作業を
簡単に羅列でいいから教えてもらえないかな。想定規模(戸数)とかもあるとうれしいね。

当然、コンサルは、使わない前提で。設計管理は、必要無いのだから。


規模は、３００戸位のイメージでいいかな。

>>168販売関係者さん
あなたのご意見は、時に画期的であり、乱暴でもありますね。
なかなか参考になります。
就任承諾書はいつも来ている理事だけに書かせるのですか？
そうするといつも来ていない理事から「就任承諾書の話を聞いていない」と言われる可能性がありますね。
そもそも既に理事として総会で承認されているのなら、今更承諾書もないでしょう。

>>173サラリーマンさん
お金を払うなら当然総会決議。
仮契約の段階で費用が発生しなくても、大規模修繕工事という多額の工事の設計監理業務であればその及ぼす影響は大きいと思われ、私なら総会決議とされることをお勧めします。

>>178販売関係者さん
うるさい理事を理事会に呼ばないのマズイでしょう。
理事会にも招集手続きの規定がありますので、それに基づく招集が求められます。

>>200
>>管理侍

総会は理事を選任しているだけです。総会決議で選任したからといって当然に就任しているわけではありません。
輪番制は総会での理事の選任を輪番表の順番で行っているに過ぎません。
就任承諾書を管理組合に提出したときに就任したことになります。
理事会に出てこれない人には、就任承諾書を出さないで下さい、といえばいいです。
そうすれば、定足数の母数に参入しなくてよくなる。理事会の委任状は無効ですから、定足数不足が常態化している場合には、こっちのほうがよっぽどまともな運営になります。

根拠法は下記のとおり。
民法第643条
委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
「相手方に委託」しているのが総会決議で、「相手方がこれを承諾」するのが就任承諾書提出です。
会社の顧問弁護士にきいてみて。間違いないから。

>輪番制は総会での理事の選任を輪番表の順番で行っているに過ぎません。
>就任承諾書を管理組合に提出したときに就任したことになります。

どちらも不適切です。理事等の役員は管理者同様に総会で選出すべきもの、
更に、総会に役員候補者として自薦、他薦の段階で受任意志を確認する機会が得られる。

>>203
販売関係者さん
役員選任の総会議案に賛成の意思表示（委任状の提出含む）をしていたら、その方は就任に承諾したと解されるのでは？
また、総会議案に反対していたとしても、その議案が可決し、その後互選で役職を決定し役員として活動していたのなら、当該役員会は結果的に就任を承諾したとみるのが自然ではないでしょうか。
最初から現在に至るまで一貫して就任を拒否していたのならわかりますが。
今回のご相談のケースで今更就任承諾書を全員から取得するというのは現実的ではないと思います。
輪番制は一般的に役員候補者を輪番で選んでいるだけですね。

当該役員会は→当該役員は
失礼。入力ミスでした。

＞輪番制は一般的に役員候補者を輪番で選んでいるだけですね。

それは形式的な問題で、輪番制の実態は拒否権のない押しつけ制度で委任関係は成立していない。

>>207
ありがとうございます。私の賛同者が現れてくれました。
輪番制の実態を考えれば、就任承諾書提出で理事就任の真正意思を確認し、提出しない人は排除していく運営が必要です。理事会が毎回、定足数不足では運営ができませんから。
そもそも、会社や公益法人の登記でも理事の就任承諾書は添付書類になっていますよ。
総会議案書や総会議事録に名前が載っていることが理事の就任意思の確認になるとしたら、就任承諾書に代えて総会議事録添付でも登記は可能なはずですが、却下されるでしょう。

販売関係者さん

より良い組合運営のために、それいった運用が良いというのは理解できます。
が、法的な解釈として合法か、または正常な運用ができるかというところに疑問があるので質問いたします。

区分所有法第71条には次のように書かれています。

第三章　罰則
第七十一条 　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
一
：
七 　理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき。

規約に役員の定数があるのが通常だと思いますが、総会で定数のとおり役員が選出され、その後就任していないとするならば、それは欠員であろうと思います。
総会直後から全く就任すらしていないのであれば、次の総会まで不補充で運営していく合理的な理由は見当たらないでしょう。
つまり、販売関係者さんが提唱されるやり方は、区分所有法には必ずしも沿っていないように思われます。

もちろん、このような条項が実際は適用されない、罰則が適用されることなどないということは存じています。
ただ、理事会の正当性について紛争になったときに難しいのではないかと思いますが、この点はどのようにお考えでしょうか？

>>209
うちの管理組合の規約では、理事の定数は「若干名」なんです。つまり、何人でもよい。
定数が3人と決まっている場合でお答えしますね。
区分所有法で書いていないことは会社法類推で裁判しますので、
会社法に置き換えて考えます。
Ａさん、Ｂさん、Ｃさんが現に理事をやっていたとして、
総会で新しい理事のＤさん、Ｅさん、Ｆさんが選任された。
就任承諾書はＤさん、Ｅさんが提出し、Ｆさんが提出しなかった。
このとき、Ａさん、Ｂさんは退任、Ｄさん、Ｅさんが就任。
Ｃさんは任期切れですが退任できません。（後任が決まるまで退任できないことは規約にも書いてあると思いますし、会社法では法律に書いてあります。「権利義務取締役」といいますけど。）
現理事は、Ｄさん、Ｅさん、Ｃさんです。
Ｃさんの代わりにＡさん、Ｂさんのどっちかが残ってもいいですよ。
これはじゃんけんできめる。

>>208
理事を輪番制でやることが規約に謳ってあれば、その規約を遵守する義務があるのは当然のことでしょう。
その規約が成立した時点で、輪番制の理事を承認したということでしょう。
みんなが、正当な理由がなくて理事をやりたくないといったら、理事会はどうなるのですか？
誰がマンションの管理をしていくのですか。
輪番制の理事候補は、事前に打診というか連絡がある筈です。そして総会で承認されて、理事の互選で
役員を決めるというのが一般的です。
その時、特別な事由があれば、それを現理事長に申し出て、それを理事会に諮り、認められれば、理事候補は
外れるでしょうが、勝手にただやりたくないはみとめられないでしょう。
マンションという団体の生活をしていて、共用部分の管理をしていかねばならないのですから、屁理屈をこねるのは
やめた方がいいですよ。
委任は規約の中に謳ってあるので、承諾はされているのです。
理事に選任されたけど、その職務を全然履行しない者に対しては、ペナルティ料を課せばいいでしょう。

＞輪番制の実態を考えれば、就任承諾書提出で理事就任の真正意思を確認し、提出しない人は排除していく運営が必要です。理事会が毎回、定足数不足では運営ができませんから。

委任関係のない輪番制そのものを、後から申し訳程度に繕う姿が就任承諾書提出で、輪番制も就任承諾書提出も適法ではない。

>>210
あなたのマンションは小規模なんですね。

＞その規約が成立した時点で、輪番制の理事を承認したということ
＞勝手にただやりたくないはみとめられない
＞委任は規約の中に謳ってあるので、承諾はされている

こりゃまた遵法精神に乏しいのが現れたな！
こういうのがもっともらしいこと言ってくると理事会運営は難しい。

理事の委任は承諾が必要。
理事を委任することとが規約の定められてるからといって、それで承諾したとは到底いえない。
これは純然たる法律行為だよ！

「やりたくない」かどうかの理由が妥当かどうかの判断は個人の主観でとやかく言えない。それと個人の無責任という判断、認識、非難とは無関係。

＞みんなが、正当な理由がなくて理事をやりたくないといったら、理事会はどうなるのですか？誰がマンションの管理をしていくのですか。

こういう人に対しては、
「おまえがやれよ」
というのが正しい処置。

>>213
90戸くらいですけど、小規模？若干名っていうのは5人でも10人でもいいんですよ。
>>211
規約に輪番制って書いてあるんですか？うちは規約には「理事は総会で選出する」ってなってるだけで、輪番表を総会で決めただけ。選任の順番に過ぎない。
規約で決めてる場合は、どうなんでしょうねえ。。。病気で辞任もできません。制限能力者（旧禁治産者）になっても理事のままなんですかね。うちは規約で決まってないので申し訳ないですが、検討しません。

>>215
若干名とは一人の場合を含んで、不特定のあまり多くない人数をいいます。
大阪府の定義では、若干名とは、１～３名を意味するといっています。
輪番制が規約に謳ってなくても、総会決議事項は、議事録に掲載されているのであり、遵守事項だよ。
理事候補が病気や転勤、介護等で理事になることが困難な場合は、本人が希望すれば、理事会の承認を
得て理事を辞退することができるとかの理事会運営細則もないの？
うちの管理組合でも、理事は総会で選任するとなっているけど、理事会の運営細則で、理事の範囲・理事の任期・
理事の定数・役員・正当な理由がなく理事を拒否又は理事会への出席が年３回以内の者については、○○のペナルティを支払うものとする・理事候補選出区分表・欠員に対すること等が決められているよ。
小規模マンションだから融通はきくんでしょうね。

>>215
あなたのとこのマンションは小規模だから、なあなあでいけるのかもしれませんが、大規模マンションともなれば、
規約や使用細則ではっきりしておかないとトラブルが発生しますのでね。
いろんな人間がいますので。

>>216
若干名とは、日本国語大辞典
〔名〕ほんの少しの人数。数名
うちの規約では若干名ですけど、総会決議で6人いますよ。

>>217
大規模でいろんなひとがいて、いい加減なことができないというならね、
きっちりやるために、管理組合を法人化すれば、私の言ってる意味が良くわかるはず。
理事の就任承諾書は、法人登記の添付書類で出してもらわなきゃ、登記できません。
輪番表を定めた管理規約や総会決議議事録は添付書類（証拠）になりません。
区分所有法は実体法で、それを手続き面で担保するのが登記法。

管理侍さん　販売関係者さん
大変勉強なります。それにしても匿名さんが多いですね。
管理侍さんは匿名さんには返答されないようですし、
販売関係者さんも匿名さんには返答されないようにされたらいかがですか？

>>219
了解です。昼間は、管理侍がいないのでサービスしてるんですけど、疲れるので、匿名さんには回答しないようにしますね。