ブランズ巣鴨

「巣鴨」駅より徒歩５分。
ブランズ巣鴨ってどうでしょうか？

購入を検討している方や、近所に住んでいる方など、
いろいろ意見交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

巣鴨はいいところですよね。17号沿い？をどうみるか？
それと、染井側じゃないのがどうなんでしょう。

仕様がわからないのでなんともいえないですけど、ここ安いですね！
70m2で5000万台って。。。。安すぎないですか？

ブランズでしょ？

近々だと、本駒6のブランズが割安だった気がしますけど、仕様も割合よかった気がしますけど、
ここは、、、なんだか安すぎて、逆に興味があります。

１７号沿い（１７号の渡った側に学会あり）もそうだけど、とげぬき地蔵どおりも気になるね。
下層階は特にね。４のつく日は、人通りがおおいぞ。

巣鴨は、山手線・三田線・ちょっと歩けば庚申塚（都電）があるし、
巣鴨の西友も深夜まで営業してるから住みやすくていいと思うけどね。

ここ購入した際には、サクラ温泉に行くといいですね。

ここと、駒込駅前のシェフルールもいいような気がしますけど、シェフルール駒込駅前ってどうなった？あんまり知らないデベとブランズ、利便性のどっちをとるか

戸境壁が乾式ですので安くできるのでしょう。

防音性能については
入居してみないとわかりませんね。

この巣鴨と言うのは隠れた人気エリアのようですね。　ちょっと前やってた日神なんてぼろくそに言われていたけどあっという間に完売。　

中古なんて古いのしか出ないし、このところでてたプラウドやブリリアなんて即売れてた・・　特にブリリアは1ＬＤＫで4500万弱だったような・・・　いくらなんでも高いと思っていたのにもう情報が削除されてるし・・・

ここはどうなるんでしょう・・・

そう、6さんが言うように
巣鴨・駒込はタマが少ないよね。

物件が全然流通しとらん。

駒込4丁目のパークハウスはささっと売れましたね。
巣鴨はアトレが出来て魅力が増しました。
ここも、あっさり売れちゃうのかな？

タカラレーベンも販売開始のようですがいくらくらいなのかな？　新しいシリーズ仕様のようですが場所はいいとこです。　鉄道の音がどんなもんなのかしら？

近所の住人です。
ここはJR、地下鉄、都電、都バスが使えて、地蔵通りで買い物と至便なところです。区立の清和小学校、仰高小学校も良い学校で、近くに評判の良い開業医がいます。

ただ、国道側は防音がしっかりしていないと１７号線の車の騒音がかなりうるさいと思ってください。夜も大型トラックが70-80km/hでがんがん通ります。

なお、この物件は開発過程で問題がありました。近隣の地上げ会社が敷地内の区道を区議を巻き込んで地域住民の了解を得ずに廃止、払い下げさせ、自力開発が困難になったとみるや現開発会社に売却。現開発会社は地元の高さ協定（６〜８階）を無視して１４階で建てています。本物件北側の区道が途切れているのはそのためです。経過は登記をみれば明らかです。

また、北側の広い空き地に区有地をまとめた、３０階建て１００メートルの超高層マンション開発計画があります。これが立つと風、景観、プライバシーなど、本物件にも重大な影響があるでしょう。ローカル情報要注意です。

なんだか、価格が1割くらい下がってますね。
3LDKが5000万切ってます・・・。

利便性を考えるとすごい安いですね。

でもこのスレはまったく盛り上がらないのは何でなんだろう？

>10さんが書かれている内容を考えると
安いもののなんか怖いですね。

現地見てないからはっきりわからないけど、
北側の寝室は３０階建てのマンションから見下ろされちゃうってことですね。
せっかくバルコニー付きの寝室なのに。
都内の便利なところのマンションはそんなものと割り切れればいいのかな。
どのみち採光は北側だから最初からあきらめていても、真っ暗になっちゃうのは…
許容範囲内なのか気になりますね。

上野や東京駅は駅の入り口からホームまで結構歩くけど、巣鴨はすぐホームにたどり着けるのが魅力的ですね、ここの物件の情報知っている人がいたらよろしくおねがいします。

あえてネガティブなところを書くと、
アトレは微妙で行く気がしない。地蔵通り商店街は観光客向けの店しかない。
西友もサミットも建物自体が古いのでいつまで続くかわからない。
駅前の風俗街は、子供を育てるという観点ではかなり微妙。
その他、店は多いが意外に食べるところがない。

この物件については日当が結構悪いでしょう。
南側はいまのところ大きな建物はないけど、
古い民家や商店が多いのでマンションになってしまうような気がする。
北側に開発計画があるなら本当に暗くなってしまうね・・
期待していたのだが、冷静になってみるとかまなり微妙かな。

巣鴨駅近でブランズでこの値段ならかなりお得でしょう。
北西側は今にも着工されそうだが、方角からして日当たりにはあまり影響がないだろうし。

>15
巣鴨は住みやすくていい所です。
あなたの主観はどうでもいいです。

>17さん
第三者ですが、
>巣鴨は住みやすくていい所です。
こちらほうが非常に主観的な感じがしますが･･･。

とげぬき地蔵に行った時、
地元商店街がココの反対署名やってたな。
もうずいぶん前だけど。

ほんとネガな人多いね。

＞２０

＞巣鴨でこの立地で坪230〜260万円なら結構安い印象だね

現地ご覧になりました？

ざっと見ましたが、さほどネガティブな印象は無かったですよ。何か気になる点や問題はありますか？

現地を見たのですが、近くのマンションで、ベランダにネットを張っているお宅が多かったです。
これはカラス避けかと気になりました。

巣鴨在住ですがカラスは確かに多いですね。六義園がカラスの住処になっているので、
このマンションに限らずこの地域であれば仕方ないかなと。

商店街に近いと煩いかな・・と思っていましたが、商店街は18時くらいには閑散としますし、夜は静かなので気になりませんでした。白山通り側はうるさそうですが、商店街向きのAタイプなら大丈夫でしょう。

日当たりは、南東のマンションがあるので、10階以上か商店街寄りのAタイプでないと厳しそうですね。商店街側には当分高い建物は立たなさそうなのはよかったです。

北西側はマンションが建ちそうですが、計画道路が間に入っているので距離があり圧迫感はないでしょうし、日当たりには影響ないでしょうから特に気になりません。

駅から近いのはGoodです。商店街に至近なので便利です。コンビニもたくさんあります。治安については住んでいて怖いと思ったことは一度もありません。商店街に近い巣鴨3丁目、4丁目でこの物件より近いところにマンションが建ちそうな気配はないですし、元々巣鴨は気に入っているので、Aタイプならかなり魅力的と感じました。

ただ、少し共用設備がイマイチな印象ですね。

そうですね。
たしかに共用設備は微妙な感じがします。
というか普通のＭＲに比べると明らかに資料の量が少なく、情報が足らない感じです。
価格を当初から下げたようなので、広告費削っている感じです。
なので、どんな体裁のマンションなのかいまいちイメージがつかないです。
ただ、ＭＲのＡタイプは、仕様もよいし、間取りもGOODではないかなと。
その他、最近あまり見かけないＳＲＣ（鉄骨鉄筋）なんですよね。
土地の形が変だから、ＳＲＣにしなければならないのかもしれませんが・・・。
全体的にコストはかかっていそう仕様のマンションのようです。
ニュージーランドの大地震もあり、マンションの構造にを意識が高まるかもしれません。
価格は、山手線、都営駅近のわりに安いのかなと思ったりしますが、巣鴨といっても駒込方面ではないので、妥当なのかもしれません。
あまり、このスレ人気ないのが不思議です。

北側のタワマンのはなしが出ていますが、気になってネットで調べてみました。豊島新聞というローカル新聞で2月に2回ほど記事になっていましたよ。
地元の皆さんが反対運動を始めたとか。

長谷工さんが地元のお寺に寄付金という名の買収まがいの行為をして、お寺さんが怒ったとか・・・いろいろと書いてありますよ。

しばらくは、長谷工さんも強硬着工はできないかもしれませんね。

あの広場にスーパーで来てくれたら嬉しいんだけどな。

確かに豊島新聞に書いてありますね。着工は暫く先になりそうですね。それか、15階くらいまで階数が下がるか。区有地との一体での開発を考えているなら、地元と揉めている間は手を出せないでしょう。それがなくとも、北西側で日当たりにはあまり関係ないですし、この物件とは距離がありそうなので気になりません。

共用設備はイマイチですが、さりとて設備があったとしても十分に活用するのは難しいですし、管理費が節約できるなら却ってその方がいいかもしれません。

生活の利便性なら明らかに巣鴨＞大塚、巣鴨＞駒込でしょう。それ故に、大塚のタワーに高い金を出して買うなら絶対こちらですね。巣鴨のタカラレーベンは何だか安っぽいし、電車がうるさそうですし、気がすすみません。

駒込寄りの巣鴨1丁目・2丁目はコンビニやお店が無くて不便ですし夜は暗いので、巣鴨はやはり3丁目・4丁目が好みです。26様のおっしゃるように、SRCなのは安心ですね。建築費用に金をかけたので共用設備が簡素になったのでしょうか(笑)。

なのでこの物件には強い興味があります。Aタイプは人気が出そうですね。

最近の物件でSRCは珍しいですね。私は南大塚のパークホームズと相互検討中です
生活利便性はこちらの方が良さそうですが管理費が高額なのがネックです
東急コミュニティーはどこも高いですね....

長谷工のマンションってこの事でしょうか？
http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201102/20110202_01.html

賄賂とか長谷工はやることが汚いですね。
私も好きな巣鴨の町並みを破壊されるのは嫌なので巣鴨に行った時は建設反対の署名してきます。

管理費については、高い印象があります。ほかのマンションとも比較しましたが0.5～1割くらい高い印象です。（タワー除く）
そんななか、最近でた週刊ダイヤモンドの2月26日号に載っていた大手管理会社実力ランキングで東急コミュニティーが1位になっていたのは驚きました。2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。
高いんだから、質も高いと考えるのか解釈が分かれるところではありますが、少なくとも悪くはないかなと思います。
実際何してくれるのか、いまいちよくわかりませんが（笑）あと修繕管理費も最初から高いです。これもしっかりしていると解釈もできますので、悩ましいですね。

３２です。

＞2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。


日本語になっていませんね。ごめんなさい。

2位が長谷工コミュニティーなのは？？ですが・・・

の間違いです。

巣鴨はとても交通の便がよく、いいところなので
このマンションにはとても興味があります。

構造もよく、仕様も問題ないようですね。

私も共用施設はたぶん使用しないと思うので
とくに気になりません。

ただ毎月払わなくてはならない管理費が高めだと悩ましいですね．．．

私もパークホームズと合わせて検討中です。管理費はあちらのほうが安いですね

管理費はコンシェルジュとか24時間有人管理とつけば高いのは一目ですが、ここはそうではありませんね。
管理費も一旦それで回収しますが、管理組合で見直していく（修繕費も同様）と考えると、最初の管理費、修繕費だけで判断するのも危険かなと思ったりします。
私が見た中では、住フの物件は、他より管理費が安いものが多いなという印象でした。

こちらの物件はＡタイプが人気ですね。あとどのくらい残っているのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

すでに先着順になってしまっており、気になるところです。
17号線沿いもファイミリータイプの３ＬＤＫだった気がしますが、こちらを検討している方はいらっしゃいますか？

管理費は、最初安く抑えられいても後で急に上がったりするので、最初の金額だけで比較するのは適切ではないですよね。修繕積立金も同じ。見かけをよくする為に最初は管理費・積立金を意図的に下げているマンションがあるとはよく聞きます。

管理組合で管理会社任せにせず各種費用についてキチンと相見積もりを取る等すれば費用は下げられますね。

利便性では巣鴨ですし値段も手を出しやすいので、大塚のパークホームズやタワーではなくこの物件に絞ります。

やはりAタイプですよね。第一期ではAタイプが3〜4部屋販売されたと思います。白山通り沿いは日当たりや騒音が心配です。それでいて坪単価はAタイプに比べて安いという訳では無かったので、やはりAタイプですかね。Aタイプと他で大分人気にバラつきが出てきそうですね。

こちらの巣鴨物件を見た帰りに、駒込のディプティエレメンツも見に行ったのですが、モデルルームの体裁に驚いてしまいました。今まで見た数々のＭＲの中でも類を見ない趣味の悪さ（レーベンさんごめんなさい）をかんじました。
それに比べると、ここのモデルルームはいい感じでした。駒込４丁目にこだわる人にはディプティエレメンツもありかと思いますが、利便性、間取りに関してはこちらでしょうか。
皆さんの投稿を拝見すると、駒込よりも、大塚側との比較検討といった感じですね。

前の方も書いているように、Ａタイプに人気が集中する気がいたします。

修繕費の上がり方なども合わせて他物件と検討してますが、それでもここは高すぎだと思います。

修繕費のお話で盛り上がっていますね。私もそれが気になる検討者です。
東急コミュニティーは他と違って40年スパンの修繕計画を「提案」しているとＭＲで聞きました。
その他のマンションは確か30年の修繕費がほとんどでしたので、ちょっと驚きました。
マンションに40年も住むのかなと考えたりもしますが・・・

高めに設定設定しておいて貰って、あとで削減であれば、管理組合での話も通りやすいと思いますが、最初に安いと上げるときに大変なのは容易に想像がつくことを考えると、あとは管理組合の努力次第かなと思ったりします。
あくまで計画は「提案」と営業さんは言っていたのでそんなこと思った次第です。

それと同じく、重要説明等できびしめのルールを当初に作っておいてもらうのも必要なことと感じます。
あとから禁止事項を多数決で決定するのは、予想以上に大変なことと思います。
他のマンコミでのルール改正に対する（ベランダでの喫煙、自転車等の玄関前置きなどのポーチ利用）荒れ方を見て痛感するところです。
（皆さんの内なる声を垣間見る、とても参考になるサイトです）

ブランズ六義園の方が全然良かったよね？

＞４０さんのご意見、とても参考になりました。

確かに安く始まったものを上げる話し合いよりも、どう節約して下げていくかという方が
興味がわくし、意見もまとまりやすい気がします。

営業さんにさらに詳しい話を聞いてみようと思います。

41さん
そりゃ六義園のがいいに決まってますよ比較対象じゃないですよ

向こうは本駒6ですよね。向こうも本駒6のわりに割安感ありましたが、
それでもこことは価格帯が違ったはずですよ

４３さんのおっしゃるようにブランズ六義園と比べるには、売値が違いすぎますよね。
ブランズ巣鴨は、共用設備に力が入っていないとどなたかがおっしゃっていましたが、私もそう感じます。

ただ、部屋の仕様は、興味をそそるものがいくつかありました。
パッシブキーと書いてありましたが、鍵をかばんに入れたままで鍵がかけられたり、エントランス通れたり。
今乗っている車がそれでエンジンかけられて便利なので、いいなと思いました。あとは床下収納、これはほかのＭＲでは見かけたことがありませんでした。（最近一般的になってきているのでしょうか）
携帯でエアコンやお風呂を外からコントロールできるのもいいなと。

共用設備はなくてもいいと思いますが、玄関含めた外観も資料から見ただけだと、そそられ感が余りないのが残念です。
出来てみたら、結構立派なエントランスだったりするのでしょうか。
営業さんに聞いてみようと思います。

皆さんは、どうお感じになりましたか？

週末に契約して参りました。

現在も巣鴨に住んでいますが、巣鴨は本当に便利で気に入っています。友人も多く住んでいますが、皆、巣鴨から離れようとしませんね。そんな土地なのでしょう。

・2線利用可能。山手線は遊びでも仕事でも本当に便利。山手線が止まっても三田線で都心に出られるし、大塚・駒込に行けばそれぞれ丸の内線、南北線もある。
・西友、サミットがある為、買い物には不自由しないし、飲食店が多い。その他、生活上便利な店(レンタルビデオ等)が揃っている。病院・歯医者等も沢山ある。基本、巣鴨近辺で生活が完結する。
・大塚・駒込にも歩いて行ける。巣鴨は本屋が貧弱であるが、大塚には大きくて夜遅くまでやっている便利な本屋が2店ある。大塚・駒込には優れた飲食有り。
・治安がよい。駅前に風俗街はあるが、場所が特定されているので特に気にならない。怖い人はあまりいない。

そして、この物件に関する魅力は以下の通りです。物件の近くに住んでいるので建設状況を日々確認できるのも楽しいです。

・駅からの近さ
・商店街に隣接し、コンビニも多く、生活に便利
・大塚方面への出やすさ(大塚にある本屋等に行きやすい)
・(少なくともAタイプは)日当たりがよい。朝から夕方まで一日中、日が差し込んでいる。
・収納の多さ、室内設備の便利さ
・他物件比の値ごろ感(大塚・巣鴨・駒込近辺の新築マンション比1～1.5割は安い)
・東急不動産ブランド

本スレで指摘されているように、共用設備に力が入っていないにもかかわらず、管理費・修繕積立金の高さはマイナス点と感じましたが極端な差とはいえないですし、きちんとやって下さるなら問題ないとは思います。立地的には巣鴨3丁目の方が理想的なのですが、当面、このクラスのマンションが建つ気配がなさそうです仕方ないと感じております。北西側のマンション計画は距離も離れているので気になりません。本マンションの南、南西側の建物が古いので、いつか高い建物が建ってしまうかもしれませんが、将来のことはわからないので、リスクとして割り切るしかないと感じました。

４５さん、

すでに巣鴨に住んでいらっしゃる方からの街情報や
この物件への的確なご意見は
住まいを巣鴨に考えているものとして
大変参考となるお話でした。

特に巣鴨は治安がよいとのこと・・・
子供の親としては、とても安心いたしました。


この物件をさらに前向きに考えていきたいと思います。

山手線駅でマンション購入を考えています。

大塚周辺と、
巣鴨ではブランズが駅近の物件の中では、
値ごろ感があり、気になっています。

Ａタイプが話題になっていますが
予算もあり、Ｄタイプが検討対象になりそうです。

Ｄタイプはどうでしょうか？

Dタイプは白山通り沿いですよね。

値ごろ感はありますよね。東側にマンションがありますしベランダは白山通り向きなので、おそらく日が当たるのは朝の少しの時間だけになるのでは。あと通り沿いだけに音は少し気になるかもしれません。窓を閉めれば大丈夫でしょうが。このあたりを気にしなければ、いい物件であると思いますよ。

でも、どうせ買うなら・・ということで日当たりの問題もないAタイプに人気が偏ってしまうのでしょうね。AとDでそこまで価格差はないですし。
人気が偏ると不人気なタイプは値下げがありますかね〜。

Ａタイプを検討する前は、Ｄタイプがいいなと思っておりました。間取りも価格もコンパクトで、染井霊園側も開けており、とても気に入っておりました。
17号の騒音はちょっと気になりますけど。

北側にペンシルビルがあり、そちらは階層の高い所でないと開けてはきませんが、あまり気にはならないと思います。
Ｄタイプは、ベランダ側がエコガラス（遮熱か断熱かはわかりません）が採用されていると説明を受けたので、ポイント高かったです。
それ以外のタイプはエコガラスではないのが残念です。
最近の新築マンションはＬｏw-eガラスが多くなってきていますよね。

我が家は、収納の関係で背伸びしてＡタイプを購入しましたが、Ｄタイプも評価は高いのではないかと思います。

Dタイプはベランダが広めですよね。Aタイプはベランダが小さいですよね。
見合いも無くて開けているので結構魅力的ですよ。確かに染井霊園の向かいで春は桜で楽しめそう。
リビング中心に各部屋があるのも使いやすそうでいいですね。
日当たりや騒音はマイナスポイントですが、でも4000万円台中盤で買えるなら問題ないでしょう。

ただ、やはり日当たりや騒音の問題が少ないAの方が魅力的かな。坪単価はAもDもあまり変わらないんですよね。そうすると、どうせ買うなら背伸びしてAで、という気持ちが出てきますね。これだけA人気が高いと、他のタイプはいずれ値引きされるかな？

そろそろこの掲示板に契約者が出てきましたね。購入された皆さん、おめでとうございます。他マンションのスレに比べると書き込み数は少ないですが、この物件を凄く気に入って買われたような方が多い印象があります。そういった人達が多いといいマンションになりそうですね。

最初はうちもD タイプを検討しました。他のタイプと違って将来建物が建っても日当たりのリスクが少ないからです。うちは早起きでないのでA タイプにしました。営業さんに質問したことはきちんと答えてくれたし、わからないことは次回会うまで調べてきてくれたので納得して契約しました。他の物件ではろくに物件について答えられないところもありました。

契約された方はAタイプが多いですね。他のタイプの方はいらっしゃらないのでしょうか？

先週末Ａタイプを購入したものです。
契約者の皆さま、よろしくお願いいたします。

４５様のコメントがまさに的を射ており、思わずうなずいてしまいました。
私は、巣鴨とはゆかりもなく、今までとげぬき地蔵に2度ほど来たことがあるだけのご縁でしたが、今回は2週間程度で購入を決めました。
マンション自体の魅力は、４５様を始めとする皆様のコメントに同じくであります。
最後の決め手は、山の手線、都営地下鉄への距離が大きなポイントでした。私の場合は、山の手の内外をあまり気にしませんでしたので、このロケーションは魅力的でした。

営業さんにお聞きしたところ、Ａタイプの売れ行きはとても良いらしく、上のほうの部屋はあとわずかとのことでした。
４７様がＤタイプをご質問されていたと思います。
かくゆう私もそうですが、Ｄタイプから検討を初め、Ａタイプに乗り換えられる方が多かったようです。
そんなこともあり、Ａタイプに人気が集中し、現在Ｄタイプはまだ余裕があるようでした。

地震大変ですね。。鉄道の復旧が待たれます。

巣鴨に住んでいるので、帰宅前にこのマンションの状況を見てみましたが、特に問題は生じていないみたいですね。安心しました。

今の巣鴨の自宅も本棚の本が落ちいていた以外に特段被害がありませんでした。友人から「巣鴨は地盤が固い」と教えられたことがあったのですが、そのおかげなのでしょうか。

オフィスは高層で流行の免震構造で、酷く揺れたので今でもかなり地震酔い気味です。安全かもしれませんがかなり嫌になりました。大塚のタワーは免震ですが、ブランズはそうではないので、やはりそういった観点でもこちらを選んで良かったと思っています。

今回の度重なる地震で、マンションの地中基礎部分がどうなっているのか気になります。
バタバタしているので、ＭＲにもいけておらず、どういう状態なのかもよくわかりません。
巣鴨は地盤が固いと前の方もおっしゃっているので、あまり気にする必要はないかもしれませんが、東急さんにもしっかりと状況調査をお願いしたいと思います。

MRより「検査したが何の問題もなかった」との連絡がありました。
工事は地震後も、普通に進んでいますよ。翌日土曜日も普通に工事していました。
海沿いでもないし地震の影響も無かったので、この物件の建築は粛々と進んでいくんでしょうね。

今回の地震により、マンションに対する見方は大きく変わっていくのでしょうね。
当然、耐震性はかなり厳しくみられるでしょうし、津波や液状化から海沿いの物件はかなり厳しくなりそうです。また、都心からの絶対的な距離についても、いざ徒歩で帰ることを考えると、徒歩2～3時間で帰れないような場所は厳しくなってくるでしょう。でタワーマンションについても見方は変わるでしょうし、あと、オール電化もちょっと・・という方も増えてくるのではないでしょうか。

ブランズ巣鴨は、災害に強い山手線沿いで、都心からも歩いて帰れる距離にあるので、そういった点では相対的にはプラスではないでしょうか。もっとも、余震や原発問題が一段落した後でないと、当面、マンションを買うようなマインドは落ちてしまうのでしょうね。

地震後の土曜日にも工事をしていたとありますが、今回の地震による耐震構造への影響は調査済みなのでしょうか？
どなたか営業さんから写真等のついた調査票を見せて頂いた方はいますか？

都内は震度5強ですし、液状化の湾岸沿いを除けば築浅マンションに被害が出ているという話は聞かないので、巣鴨の建築中のこの物件には、まあ影響は出ていないのでは。気になるなら営業の方に照会するのがよいと思います。

地震による直接的な被害はないにしても、ガソリンをはじめとした、物資は不足しているので、工期の遅れが心配です。最後の方になると工期を気にして突貫工事になり、マンションの質が落ちてほしくないものです。工期が、遅れてもいいから、しっかりしたものを作るよう要請しようとおもいます。

買手にとっては引渡しが遅れるのは問題ない為、延期してでも無理なく安全に進めて欲しいですね。

もっとも、売主としては決算の都合(3月決算)もあるので、平成24年2月下旬の引渡し予定日から
延長できて1ヶ月程度でしょうが・・また、地震・停電・原発により世間的にマンション購入の
マインドが落ちている中で、スケジュールを変更しようものなら、契約者からの値引き要請・
クレーム等のトラブルが生じるおそれがあるので、売主側は怖くてできないでしょうが・・

ガソリン不足は程なく解消するでしょうし、NIPPOはJXの子会社なのでそこは問題ないでしょう。
一方、建設資材の調達は少し心配ですね。被災地の建築需要は強く、資材価格は上昇するでしょうから。
ただ、資材価格が上昇したとしても、売主(東急)と購入者との売買契約で価格転嫁はできず、
我々の負担は変わりません。通常、施工主(東急)とゼネコン(NIPPO)との請負契約上も、
資材価格上昇による請負価格の変更はできないようになっているので(最近はスライド方式も
あるみたいですが)、そうするとゼネコン(NIPPO)と下請けが被る可能性があり、その場合、
手抜き工事が怖くなってきます。

まあ、NIPPOクラスになれば、着工時に建築期間中の必要資材は、価格も含めて全て押さえることが
できるでしょうし、東急もきちんと見るでしょうから、このマンションの建築にはあまり影響は
無いとは思いますが。

工期の遅れが出るかもしれない通知が来ましたね。こういった状況なら仕方ないでしょう。

工期遅れも仕方がないと思います。

その分確実なものをきちんと立てていただいて
気持ちよく入居したいものです。

同じく。皆様と同様に、私は引渡し時期への拘りはありませんので、予定工期は気にしないので質の高いものを作って欲しいです。

地震後、耐震関係で色々調べていますが、パンフレット・重要事項説明書その他資料等から、(おそらく)外壁はシングル配筋、(おそらく)ドアが耐震枠ではない等、少し地震時に心配な部分もあります。色々調べると、確かに巣鴨は23区の中でかなり地盤が強い地域のようですが、契約前にボーリング結果は見ていませんでした。これらについて営業の方に確認されている方はいらっしゃいますか？

色々なスレに張られていますが、ご参考。
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1103/31/news008.html

実際のところ、少なくとも短期的には国内の復興需要で資材価格は高騰するでしょうし、中期的にも中国の人口動態は2020年がピークでそこまでは資材需要は強いと思います。コストの積算でいえばマンション価格は上昇するでしょうし、今の値段を維持するにはより安い工法を採用せざるを得なくなるのでしょう。きちんとした工法で作られている震災前に着工・販売された築浅物件の希少性は高まるような気がします。資材高騰下で今までと同じ価格水準のマンションが出ていたら疑うべきかと。

また、今回の震災を受けて、いざという時に歩いて帰れる都心から近い物件、地震に強く津波の影響も無く液状化の不安の無い内陸・高台の物件、災害(停電)に強い山手線・中央線沿線の物件は相対的に好まれるでしょうね。

そう考えていくと、この物件は震災の教訓を踏まえても選ばれる物件に入ってくるような気がします。デベロッパーも施工も一流ですのでその点も安心感はあります。

ローンを活用するので1年後の金利水準等は気になるところですが、日本政府・日銀は当面、低金利に誘導するでしょう。高金利にしたら国債金利上昇で完全に財政破綻しますから・・・復興完了まで諸外国の理解も得られるでしょうし。少なくとも短期金利は維持でも低めに誘導されるでしょうから、上手く変動金利・短期固定金利のローンを組み合わせていけばそんなに不安感は無いように感じています。

私も上の64さんと同意見です。地震前に契約しているので、質を落とすことは契約違反なので、お得だったと思います。これから作る物件は同じ仕様なら高くならざるをえないのではないのでしょうか。

>>64さん
山手線と中央線が災害に強いとはイメージだけで、実際そうとは言い難いですね。
この二線は地震当日早々と運休（見合わせではなく）決定し、シャッターを閉めていましたよ。
他線はなんとか夜半には終日で運転再開したのに、いかがなものかと思いました。
また中央線は中野から荻窪までは木造家屋が沿線付近に密集しており、
防火対策の上からはむしろ危険地域と聞いていますが。

64さんでは無いですが、11日に運休したのは山手線・中央線だけでは無くJR東の全てでしたよね。
JRの友人曰わく、私鉄・地下鉄とは距離も路線数も乗客数も違って確認すべき点が多すぎるし、仮に復旧したとしても当日に全路線は無理で、中途半端な場所までの復旧に留めてトラブルになるのを避けたかったらしいです。

山手線と中央線はJR東の自家発電と東電の二重での電力供給体制になっていて、両路線は優先的に電力供給がされることになっています。

現に14日は私鉄・地下鉄や多くのJRが大幅な運休やダイヤの乱れに追い込まれる中で、両路線は通常の8割以上の本数で運行してました。あまりに乗客が殺到したので混雑で遅れていましたが。この優先的扱いは夏場の停電拡大時も変わらないでしょうから(自家発電で動きますし)、その頃には両路線の強さ、優遇具合がよくわかると思いますよ。

う～ん、でも結局山手線は他が動いているのに、動かなかったっていうのは事実ですし・・・。
１４日の８割以上の運行は東京メトロもしてましたよ。
客観的事実をふまえると、そこまでJRを持ち上げなくてもと思いますが。

ただこの物件は三田線も使えるのでそれは良いですよね。
やはり２路線以上が使えるというのは大きなメリットですね。

ソメイヨシノの発祥の地が近くにありますね、この物件のあたりお花見スポットがたくさんあっていいですね。

線路沿いと墓地？

今、震災や原発の心配で心折れそうになっていても
桜はちゃんときれいな花を咲かせてくれます。

マンションの近くで心を癒すことができるのは
ありがたい気がします。

巣鴨のご近所におすまいの方
桜以外にもいろいろな情報を教えていただけると嬉しいです。

染井霊園はソメイヨシノ発祥の地として一見の価値有り。JRの線路沿いはそんなに大したことは無いですが。

あとは六義園のしだれ桜は見事。染井霊園から徒歩10分強で王子の飛鳥山公園があり、そこの桜もかなり凄い。そして飛鳥山公園から石神井川に降りると、川沿いの桜がずっと続いています。10km近くは続いているのでは。これは圧巻です。毎年、この時期はそんなルートで散歩しています。今週末も当然その予定です。

このマンションは横から見ると、随分細く見えますね。単なる見学印象ですが。

週刊文春に巣鴨は地盤が固いと出ていましたね。上でも書かれてますけど、すごく安心ですね。

巣鴨は生活インフラが整い、山手線沿線で二線利用可、この物件は駅近でSRC造で耐震性も強そう。資材価格は上昇していて相場は上がりそうだけど、この物件は着工済で値段も変えられないでしょうし、かなりいいですね。
値段もお手頃なのでかなり前向きです。

巣鴨、駒込エリアは山手線の中でも一番の高台です

一番の高台ではないでしょ。
でもここ最近の震度をみていると大手町より１クラス揺れが少ないのは確かです。

巣鴨は武蔵野台地のはしっこの本郷台地にあります。

↑勘違いですよ。

新宿駅が一番。
http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/g.09.001.html

78さんではないですが、79さんのリンク先は本当ですかね？
巣鴨と駒込の間は平坦なので9mも差は絶対に無いと思います。
巣鴨から大塚は結構急な下り坂があるのに2mしか差が無いのもかなり違和感有りです。
駅長室の位置とか、各駅の比較不能な場所で比較しているんですかね？
駒込から高田馬場まで自転車で走っているので、
その感覚では、巣鴨＝駒込＝池袋＞目白＞高田馬場＞＞大塚です。

尚、以下の掲示板の書込みを見ると巣鴨・駒込が最も海抜が高いとあります(これ自体にソースはありませんので信憑性は眉唾ですが)。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94741/43
>No.435 by ご近所さん　2011-03-16 20:36:15
>
>目黒駅は山手線の中で3番目に海抜が高いようです。1,2番は巣鴨駅、駒込駅あたりで武蔵野台地でやはり目黒駅は駅直結高台立地は希少です。
>駅ホームが地下みたいになっているのもそのせいです。駅前もそのせいで電車の音が気になりません。

79です。

確かに巣鴨・駒込の９ｍ差はおかしいですね。
リンク先の参照元は　『標高は Google Earth （画面の下に表示された所在地の標高）』だそうです。

駅ごとの標高差はわかりませんがこちらの標高のが正確のようです。
http://www.takitan.com/map-kouteisa.html

標高が一番高い駅は、新宿のようです。

高架駅と地下駅などがあるのに比較すること自体無意味だと思うけど・・
まぁどっちも地盤は良さそうだけどね

MRでは、契約者には工事の進捗状況の定期的な報告書が
届けられる話だったのですが、まだですかね。

引渡しはやっぱり三ヵ月くらい遅れるんですかね。。。

今のところ普通に工事が進んでいるので大丈夫では？

いよいよＡタイプが完売のようですね。これからは、Ｄタイプが順番に売れていくのだと思います。
やはり、皆さんの予想通り、Aタイプはとても人気だったようです。
地震の不安は続きますが、巣鴨の地盤が再認識され、マンション購入を検討される
多くの方々が、ブランズ巣鴨に興味をもってくださればよいと思います。

Aタイプ完売したのですか？MRから連絡があったのでしょうか？
地震を挟んだのに順調ですね。地盤の硬さやSRC構造なのが安心ですね。

８７です。

契約が完了しているとまでは言っておられませんでしたが、
ほぼ完売（Ａタイプのみですが）に近い形だとのことでした。
低層階もすでに契約完了とのことでしたので、まずは一安心しています。
これからも、震災に対し地盤、ＳＲＣ工法が評価されるといいですね。

また、営業さんのお話では、すでに契約されている方は、５％据え置きとのことでしたので
安心していますが、消費税が時限立法として３％上がる話も出ています。

そのあたりの駆け込み需要もあるかもしれません。

入居時期に空室が多数・・・というのは寂しい限りですから、
これからＭＲも、このスレも賑やかくなっていけばよいなと思います。

販売スケジュールに震災が被ってしまったにも拘わらず、
震災後1ヶ月でここまで売れたのは大健闘ではないでしょうか。

東京の西側に比べて巣鴨自体あまり人気が無い地域で派手な抽選にはなりませんが、
周辺住民や名より実を取るタイプの人が好むので巣鴨の物件は堅実に売れていく印象です。

この物件は高台の良好な地盤、都心からの距離、二線利用可、山手線、駅近と震災後でも好まれますし、
西側の物件に比べれば2割くらい安いので手も出しやすいのも販売順調の要因でしょうね。

標高が気になるということで、
日本を探して水位を設定すれば自分の住みたい町がどれだけ安全かがわかります。
http://flood.firetree.net/

販売用不動産の消費税は引渡し時に課税されるので、引渡し時点で税率が上がっていれば、
それ以前に契約していても本来は上昇後の税率の負担になる筈です。
ただ、以前3%から5%に上昇した時は特例措置で税率上昇以前に契約していればOKでしたので、
今回もそうなる可能性は高いと思います。89様の営業の方のコメント通りであれば
特例措置が設けられなくても売主が負担してくれるのでしょうか。

Aタイプの完売、喜ばしいですね。震災後、マンション販売は二極化していると聞きますが、
90様のおっしゃる通り、震災後に好まれる物件の条件を充たしているのが強いですね。
第一期の販売スケジュールに完全に重なり心配しましたが、本当によかったですし凄いと思います。


Dタイプも朝日がよく当たりますし、形もよいので売れていくでしょうね。
BCタイプは日当たりが心配なので少し時間がかかるかもしれません。

もともと50戸少々で住人も少ないので、契約者が増えても掲示板は今までのように週に数件くらいで
推移していくのでしょうね(笑)

Ａタイプがそろそろ完売とお伝えしましたが、公式ホームページをみると
いまだに７０１号が売りに出ていますね。まだ、正式には決まっていないのかもしれません。
不確かな情報をお知らせしてすみませんでした。
もともと、７０１号は１期で最初に販売済みになっていたと記憶しておりますので
何かの事情があったのかもしれませんね。
いずれにしても、７階当たりは眺望も抜けており、すぐに販売されるものと
思われます。
巣鴨近辺のマンコミを眺めていると、震災以降地盤のよさを求めて
興味をもたれている方が増えているように思えます。
ブランズ巣鴨の場合は、地盤とマンション自体には不安は無いのですが、
前に聳え立つ老朽マンションのヒビが気になるところです。
マンションの工程進み具合を見に行くたびに、そちらに目を奪われてしまいます。
そのマンション以外に、マンション近辺に震災の影響は一切感じられないのですが・・・。

MRは盛況でした。震災後でも選ばれるマンションですね。

駅周辺に西友とサミットがあるからあんまり気にならないけど、とげぬき地蔵商店街は普段の買い物にちょっと使いづらい感じ。
楽しい場所なんだけどやっぱり半分以上は観光用って感じのお店なんですよね。
ただ何だかんだ言っても山手線の駅まで徒歩10分以内、池袋まで2駅というのは魅力です。

このマンションいいですね。
やられたーという感じです。

週末に契約しました。皆さん、よろしくおねがいします。
このスレッドはすごく参考になりました。ありがとうございます。
ＭＲは凄く混雑していましたね。Ａタイプは完売と聞きました。

決めたポイントは巣鴨駅から近い、耐震性、価格の3点です。

巣鴨は何するにも便利で、治安もよく、駅から近いこの物件は魅力です。
先日の地震のような万が一の時でも都心から余裕で歩いて帰れる距離であるのもいいです。
ブランド力では駒込４丁目や巣鴨１丁目あたりには負けますが、
住みやすさでは大差は無いと思います。

耐震性は、建築士の友人に聞けと言われたことは全て聞き、全て納得する回答がありました。
このスレッドで言われている巣鴨の地盤の良さはその友人も認めています。
また、私は専門家ではないので詳細なことはわかりませんが、
構造面は本当にしっかり作られているようで、友人も太鼓判を押しています。

価格は、巣鴨３丁目、４丁目あたりで大手の売出し事例が少ないですが、
駅近の大手ブランドの３ＬＤＫが５～６千万円は割安に感じました。
この近辺の物件は６千万円超えてきますからね。

なかなか良い住民が集まっているようですね。
良いマンションは良い方が集まります。
スレッド見ていてそう思います。

97様、宜しくお願い致します。

やはりAタイプは完売でしたか。ホームページからも消えてますね。2LDKの物件は少し時間かかるかもしれませんね。

決められたポイントは私も同感です。私は震災前の契約であったので、その後の地震で耐震性の点が非常に心配になったのですが、その後独自に調べたり、MRの営業の方に聞いて、地盤も含めた耐震性ではかなり安心できることがわかり、ホッとしていました。建築士の方が太鼓判というのは心強いですね。

巣鴨在住ですので暮らしやすさ、便利さは強くオススメできますよ。

すぐ近くの長谷工が建てるはずだったマンションの建設が地元の反対により中止になったそうですね。

完全に中止ですか？震災の影響でタワー型を敬遠する動きも見られるので、
計画の見直しをせざるを得なかったのでしょうね。

もう5年以上駐車場の状態で放置されていますし、マンション立地として中々の好立地ですので、
落ち着いたらまた開発計画が復活するのでは？

個人的には方角的にこのマンションの日照には影響はないですし、
便利なスーパーや保育所がテナントに入るなら寧ろいいかな〜と思っていました。

巣鴨の景観が破壊されると権力のあるお坊さんから強い反対があったそうです。
ちなみに長谷工のタワマン建設が中止に決まったのは震災前です。

震災前に中止になっていたのですね。失礼しました。高岩寺が反対したという震災前の記事は見ていましたが中止にまでおいこまれていたんですね。

近くの日産自動車の跡地にもマンションできるね。
伊藤忠だったかな。

日産自動車跡地なら建設できそうだね。
あそこは巣鴨というよりも西巣鴨って感じだし。

まあ、けどタワマンは無理だろうね。

長谷工のタワーマンションは中止になったのですか？

区議会議員選挙直前にポストに入っていたある候補者のパンフレットに
｢景観を害するので区に働きかけて計画を止めさせる｣ような記載があったので、
まだ計画自体は残っているのだと思っていました。豊島新聞の記事も高岩寺が反対したという内容だけだったような。

ソースはありますかね？

私が直接関係者に聞きに行ったのでソースはありません。
ごめんなさい。

いえいえ関係者に聞かれたならそれが一番確実ですよ。
有難うございます。
しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

＞しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

はい、多分そうだと思われます。

日産跡地なら４方向が開けた物件になるのかな。
良さそうですね

日産跡地は駐車場部分の約1,000㎡を伊藤忠に売却し、店舗部分は引き続き使用し続けるみたいだね。
まだ建築確認済表示看板は出ていないよね？
敷地面積から推定すると20～25階建てくらいかな。

巣鴨駅からも歩けないことはなさそうだね。グローリオタワーよりも人気になるかな。

日産のところは建築看板が表示されていました。
地上19階地下1階、敷地1000平米、延床6953平米、施工は三井住友建設、竣工は平成25年6月予定でした。
巣鴨駅からは10分強くらいかな？

近隣住民の反対の看板が立っていました。時間がかかるかもしれませんね。

19階ってまた微妙な高さだな。一応タワーになるのか

私も見に行きましたが、日産のあたりは巣鴨と西巣鴨の
どちらからも結構歩きますよね。パークホームズ巣鴨のすぐ近くで、
あそこは巣鴨駅徒歩12分と表示されていたので、同じくらいでしょう。
ちょっと遠いかな。白山通りの向かい側にコープがあるのでそれは便利そうです。

敷地の取引価格は8.4億円と出ています。
http://www.tn-carlife.co.jp/release/images/101025.pdf
ブランズ巣鴨は坪75万円、パークホームズ巣鴨が坪70万円くらいでしたから、
これよりも少し下げてくるかもしれませんね。

西側？に隣接する家が大きな反対の看板を出していました。
確かに風や日照に大きな影響が出そうな位置にあります。

このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

75万円、70万円とあるのは坪単価でなく平米単価です。失礼しました。。

Dタイプ検討中です。すごくいいので悩んでます…。書き込みみても悪い要素なさそうですし。ちなみに、ご契約された皆様、サービスとかはありましたか？

>>118様

私は第1期の通常スケジュールで契約した為か
特別なサービスはありませんでした。
販売スケジュールが佳境を迎えるにあたり
徐々にオプションサービスが増えだしたりするものなので、
交渉してみると勝ち取れるかもしれませんね。

この物件について、専門家の友人の協力を得て構造面を
かなり調べましたが、地盤はかなり良好で、
杭や基礎の工事も十分過ぎるくらいしっかりやられていますし、
配筋やコンクリートにもこだわっていて、SRC構造ですし、
耐震性・耐久性はかなりの水準だと判断しています。

ソフト面では設備は十分揃っていますし、品があり良質な感じが気に入ってます。
共用設備が簡素なのが弱点かもしれませんが、
実際使わないのも多いことを考えるとちょうどよいかもしれません。
これは好みの問題かと思いますが。

価格面は、山手線外側でかつ高級立地ではないということもあってか、
他物件比抑えられているのは有難いですね。

土地のブランドに拘らなければ、大手ブランドで仕様がグッドな巣鴨駅近の
便利な物件ですので、お得感はあると思います。
契約後も情報収集の為に他物件を見ていますが、
やはりこの物件が最も気に入っています。

こんなに和やかで有意義なスレッドは珍しくありませんか？

周辺環境や物件についても、概して「良い話し」ばかり。
そして、私自身も「良いマンション」だと一応納得して
契約しました。

でも、心配性の私は、なんかどこか「見落とし」が
あるんじゃないかと心配になります。

気づいたことがあったら、是非教えてくださいね。

はたからみててもおだやかな珍しいスレッドであると思う。巣鴨の住人としてはうれしい。

だからこそ、自画自賛でネガを煽るような書き込みはやめた方がいい。良いと思えばそれでいいんじゃないかな。

No.120です。
　
そうですね。自分の選択を信じます。
ありがとうございました。

当方も３月の一期で契約いたしました。
たしかに１２０様のコメントにもあうように
穏やかなスレだなと安心もし、嬉しくもあります。
この機会に、改善の余地有と思う点と、残念だなと思う点を挙げてみたいと思います。

以前このスレでも書いたのですが、いろんなマンションを見てきたうちでも
管理費は高いなという気がします。
（コンシェルジュ、24時間管理ではありませんので・・・）
しかし、これはこれからご一緒になる皆さんと良い知恵を出すことで
解決できるものと思っております。
（と、皆様にもアドバイスいただきました）

また、窓がたくさんあり採光が望めると思い、Ａタイプを契約いたしましたが、
これからは節電を意識していかねばならず、ガラスが多い分室温が気になるところです。
最近は複層ガラスの上をいく、エコガラスがいろいろなマンションにも設置されてきておりますが、
残念ながらＡタイプは、複層ガラスとなっています。
今の悩みは、これからの節電時代に向けて、遮熱のためのエコシールドをどのようにしようか？？
であります。(シールを張るもの、液材を塗るもの等ありますよね）
下手をすると温室状態も想定（冬の冷気も・・・）されますので、皆様どのように対処されるのか
と思う次第です。

ちなみにDタイプは、一部エコガラスを使用していると営業さんから聞いたことがあります。
一部とはおそらく居間の一番大きなサッシュと思われます。
どうして東向きがエコガラスで、南西向きが複層？？と疑問に思った覚えがあります。
でも、これはこれからＤタイプを検討される方には、良いお話かと思います。
うろ覚えなので、正確さを欠いておりますが、ご興味ある方は営業さんに確認してみて
ください。（また、Ｄタイプは17号に近く、音の懸念はごもっともと思います）

１００％の希望マンションはないと、承知した上で本物件購入されている方々だからこそ
多少の不満は知恵を絞りましょう！とお考えなのではないでしょうか。

私が契約したのは震災前で、決してそれほどまでに地盤、土地の高低を気にして購入した
つもりはありませんでした。ただ、後々調べてみてやはり安心できる立地であることが
わかるにつれて、上に書いたようなことは些細なことであることを痛感したものです。

時代によって、マンションの善し悪しの基準も変わってきます。
オール電化、タワーマンションがもてはやされたりしたのも、ついこの前のことです。
それ自体、もちろん悪いものではありません。
かくいう私も、本マンションを選ぶ直前までの比較物件はタワーマンションでした。
ただ、天災という一つの事象が、家を建てようとする方々の目を、地盤や土地の高低等々に
向けている時期であることが、このマンションスレにも現われているのだと思います。

マンションスレにを読むたびに、とても温かく思慮深い皆様のコメントを嬉しく
読ませていただいております。
立地、マンション構造とても大事です。
でもそれ以外は、マンション装備よりも住まわれる方々のお人柄が、楽しく暮らすためにとても
重要な要素であるような気がいたします。

そして、そんな気にさせてくれるマンションであると思っております。

＞＞123
騒音ってそんなに気になりました？白山通りの交通量は多そうだけど
そこまで聞こえてくる物なのかな？
それにしてもここに住んだら駅からの行き帰りが楽しそうですね。微妙に最短距離ではなくなっちゃうけど帰り道にとげぬき地蔵の商店街を通るのっていいな。

営業さんによれば、Cタイプも完売とのことです！

順調ですね。

確かにCタイプは人気でそうな感じでしたよね、特にパっとしたところがあるわけじゃないんだけど、守備範囲が広そうというか。
贅沢を言えばもう少しJRの巣鴨駅側に近ければ良かったとも思うけど、利便性と駅側より多少は静かな環境が両立してると思えば良物件なのかな。

この物件よりも駅に近い巣鴨3丁目、4丁目で
すぐにちゃんとしたマンションになりそうな土地がないんですよね。

マクドナルドの裏あたりに駐車場がいくつかありますが、
どれも土地が狭い。
駒込4丁目も一通り開発は一段落した感があり、
地上げから入らないとなさそうなので、
しばらく巣鴨の駅近マンションは建たないような気がしています。

公式ホームページにDタイプがなくなりましたね。
Dタイプも完売かしら？

どうでしょうね。以前営業さんに聞いた際は通り沿いなので一番時間がかかりそうな旨でしたが。

Dタイプは3LDKとしては少し狭いので、間取りを変えて広めの2LDKとした方が人気が出そうな気がします。

さすがにDタイプはまだだと思いますよ。
おそらくいま先着順になっているものだけが
表示されているのではない
でしょうか。
まだこれから販売するものもあるでしょうから。
Cタイプ早かったですね。Bタイプと広さはほぼ同じでしたが
金額にお得感がありましたよね。
実際建ってみないとわかりませんが、日照に違いでもあるんでしょうか。

この調子で販売されていけばよいですね。

この近所の白山通り沿いのマンションに住む者です。

音について参考になればと思い書き込みをしております。
私の部屋は白山通り向きですが、窓を閉めればまず音は聞こえません。
窓を開けると当然音はします。でも、夏場に窓を開けて生活していも、
生活には支障は無く、テレビの音や会話がかき消させるようなことは無いです。
そんなレベルだとお考え下さい。

地上では、地蔵通り商店街まで入ればほぼ気になりません。
建物が遮るからです。このマンションのエントランス付近は、
遮るものはないのでそれなりに聞こえるとは思います。

線路近くに住んでいた経験がありますが、電車の音の方が
室内に響きますね。また、タワーマンションの中層、
高層階は遮るものがないせいか、かなりうるさいです。

なお、128さんのおっしゃるとおり、
巣鴨の駅近にはすぐに分譲マンションになる用地は無いようです。
3丁目の緒方病院近くにまとまった駐車場がありますが、
真ん中にステージファーストが建ってしまった為、
分譲マンションは無理でしょうね。

このマンションは冷やかしで見学に行きましたが、構造がいいですね。
実はダブル配筋であることやコンクリートの強度の高さ、
遮音性への気配りなど、ＨＰやパンフレットでは強調していない
構造面の良いところが結構あるように感じました。

１ＬＤＫの購入を検討されている方いらっしゃいますか？
ＨＰを見ると1203号室のみとなっていますが、それ以外はまだ販売されていないということですか？

＞１３３
私が４月に営業さんから聞いた話では、１ＬＤＫの残りは２部屋で、１部屋は売り出し中、もう１部屋は現在対象外とのことでした。

134さん
安いなりには理由があるということ？
建築基準法はクリアしているのでまあ問題ないでしょう・・

どういう読み方をしたら136のような思考になるんだろう。

このマンションを購入する方は安くて見栄えがよければいいんじゃないでしょうか？
関心度がないのであまりネガレスもなく購入者・購入予定者だけの穏やかなレスなのでしょう。
西友側の大手デベの２件と違いそれなりの価格だから売れるのでしょうね。
仕様を下げ下げで高価格！それでも何とか完売？したようですが。
PHとかブランドを気にする人が多いんですね。

私がこの物件を買うにあたって少し悩んだのは、日当たりについて、どんな物件でも日当たりや眺望は将来にわたって保証されるわけでないので、山手線まで近く、フラットな土地、などは将来も変わらないので、この物件にしました。人によってどこに重きを置くかは違いますからね、

巣鴨の物件はどれも派手な人気はないけど地味に売れていく印象。
ブリリア巣鴨もそんな感じで、リーマン直後なのに結局数ヶ月で完売した。

元々、巣鴨・駒込のような東京の北側は、同じ山手線の目黒・大崎の
南西側に比べて世間的な関心度は圧倒的に低い。値段も違う。
都心からの距離や高台であることなど共通点は多いのに。
なので過去の物件のマンコミュスレで盛り上がっているものは
ほとんどない。

巣鴨は江戸時代は白山通りの北東側は武家屋敷、南西側は町人街があり、
昔からきちんと街が形成されてきた。
なので巣鴨には生活インフラが一通り揃い、風俗まである(笑)。
交通や街自体の利便性が極めて高いので街は成熟したまま衰えず、
土地自体が平坦で暮らしやすいことも相俟って
住み始めると気に入って住み続ける人がかなり多い地域。

北東側の駒込4丁目や大和郷のあたりは、武家屋敷の名残で
広い敷地の家が多く、資産家が住み続けるかマンション用地となり、
近年、駒込4丁目は大手のそこそこの高級感のマンションが
相次ぎ開発された。

一方、南西側の巣鴨3丁目や4丁目あたりは町人街だったので、
普通大きさの戸建てが多く、中々まとまった土地にはならず、
分譲マンションの出物がかなり少ない。
2000年以降の大手の物件だとパークホームズ巣鴨、グローリオタワー、
ブリリア巣鴨くらいか。
ただでさえ出物が無いのに駒込4丁目あたりと比べて地価が安く
相対的に安い価格で販売される為、よほど値付けを間違えなければ
地元民を中心に安定的に売れる。
でも世間的な注目度は低いので(笑)、派手な抽選にはならず
じりじりと売れていく。最近は、地震の影響で高台や都心から
近い地域が評価されるので、少し注目度合いは上がってるのかな。

また、巣鴨に住む人自体、見栄えなどの高級感へのこだわりはあまりなく、
利便性を重視する傾向が強いので(「名より実」)、
大手ブランドでそれなりの仕様で作れば、まあ普通に売れる。

巣鴨の分譲マンションはそんな歴史を繰り返している気がする。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E0...

これってマンションに使われる事ないんですかね。
放射線のマンションが建ってはアウトですね。
ちゃんと検査してくれれば安心できるんですけど。

Dタイプもあと2戸くらいらしいです。
夏までには完売できそうな勢いですね。

いまのところ、それほど工期の遅れはないみたいですね。

ＧＷ明けにＭＲに伺った時には、半数以上の成約と聞いておりました。
その時点ではＤタイプはこれからで、２戸ほどの成約だったかと記憶しております。
その後も順調に売れているようですね。

１４０様のおっしゃるように、地味にではありますが、着実に売れていっている
のがわかりますね。

Bタイプでも、子供一人で夫婦1部屋でOKなら問題ないかと思います。
リビングも広いですし。
私は仕事の関係で書斎を作りたいので3LDKにしました。ライフスタイル次第だと思います。

または子供が大きくなったら買い替え又は賃貸に出す前提にするか。
子供が小さいなら部屋を与えるのは先でしょうから。
この物件だと資産価値も大きく下がらないでしょうし、賃貸の需要も強いと思います。

安すぎるのには訳があると見送ってしまった・・・。
失敗したかも。

価格の安さは、私にはむしろ興味を引くものでした。

最初のころ、１１様がおっしゃっていたように、当初の値段から１割
程度下げたとＭＲで聞きました。
最初のころによくある販売予定価格との比較だと思いますが。

なぜ安いのかは何度かＭＲ訪問しているうちにわかってきたのですが、
宣伝広告費を落としている印象でした。
ＭＲに数行っている方は、お気づきかと思いますが最初に行ったときにもらう資
料の内容がとても少なかった（あまりお金がかかっていなかった）と記憶しています。
最初に行ったときは、資料はバラで渡され、
ブランズの名前入りの紙袋さえくれませんでした。
その後、こちらから「ください」とお願いして快くいただきましたが（笑）


小さい規模のマンションですから、大規模マンションの宣伝広告と比べてはいけないと思いますが
それを考慮しても・・・と感じました。
パソコンで普通見ることができる眺望イメージなどもなかったと思います。
営業さんもそんなたくさんいませんよね。

しかし、そのあたりも無駄に宣伝広告等をせずに、価格を抑えるといった
（というか、価格を下げたので、宣伝広告を抑えざるをえなかった？のかもしれませんが・・・）
姿勢の表れと近いして、契約に踏み切りました。

実際、このマンコミュを始めとするネット広告では、ブランズ巣鴨がよく出てきますが
それ以外の広告はしてないのでは？？と思えるほど粛々と販売されている感じです。
都営地下鉄の階段に広告看板がありますが、これも契約完了以降に見つけたくらいです（笑）


世の中的には決して安い価格のマンションではありませんが、界隈のマンションと比較して
価格が低くなっているのには、そんな理由もあるのではないかと思われます。

ネット広告の露出が多い（のかはわかりませんが）んであれば、当然このスレを
ご覧になる方も多いと思われます。
そんな意味では、このマンションを検討される方にも、とてもよい印象を持っていただけるような
スレになればいいなと、心から思うのであります。

戸境壁が乾式なのが残念。真剣に検討したけどリスク避けたく断念しようと思ってます。

重量の問題があるので乾式壁にせざるを得ないのでしょう。
堅牢性という観点ではプラスです。
また、乾式壁137mmだと250-260mmくらいのコンクリ壁と同じくらいの遮音性と聞きました。

たしかに乾式壁は、気になりました。

いろいろ調べると遮音性については、１５１様のおっしゃるように
思います。
ただ、壁を叩くようなことをすると、この場合は駄目なようです。
そのあたりはマンションで生活をするする上で、気をつけなければ
ならないところですね。

とはいえ、小さいお子様がいらっしゃるようなご家庭では、ご心配な部分
ではあるかと思います。

１４階建で乾式壁は最近は多いですね。
２０階以上の高層マンションなら理解できますが、明らかに経費削減です。
１０年前にこのマンションの近くの１５階建のマンションに住んでいましたが戸境壁はコンクリートでした。
手狭になったので高層マンションを購入しましたが、やはり乾式壁でしたが隣の掃除機など軽く壁にあたる音が非常に気になりました。
現地に行ってみましたが細い道沿いに長細く建っていて反対側の商店が影で暗く、現場に立っている人と商店の人と口喧嘩をしているのを見かけました。
ＭＲは行っていませんが、キッチンや浴室・玄関等天然の大理石や御影石などを使用しているのでしょうか？
トイレもタンク式？もちろんディスポーザーもないですよね。
ブランズ本駒込は良かったのですが・・・

道路そんな狭いか？
反対側もマンションで圧迫感はあるが、
道幅は5メートルか6メートルあるよ。

ＭＲ見に行きましたが、トイレはタンクレスでしたね。
たぶんこの物件のターゲットは、駅近という利便性は求めるものの、そこそこの設備でそこそこの値段がいいと考えている層なんでしょうね。

>150

乾式壁は、今ではどのマンションでも使われていますね。何のリスクを懸念されたのか知りませんが、それでは対象となる新築マンションなんてないでしょう！？
地震で認識された二つのリスク（液状化、高層住宅）とは無縁だし、都心からも歩いて帰れる手頃な物件とお見受けいたしました。

巣鴨は山手線で、上野や池袋の間に位置していて、それらの駅ほどメジャーではないし。むしろイメージとしては地味だと思います。だから、若干安い面もあると思います。文京区もいいと思いますが、自分の予算内で条件に合うところを選べばいいのでは。巣鴨周辺を30回くらいは、早朝、昼、夜と足を運びました。自分にはいい街だと思います。

Dタイプ、やはりあの立地特に斜めの構造はいただけません。Aタイプが残っていればと思いますが・・・残念です。

乾式壁が増えてるのは事実だけどこれはそうじゃない物件も山ほどありますね
ここの場合はコストというよりSRCで重くなった分を軽減させてるのでしょう。

乾式壁は遮音性能的にはコンクリとあまり変わらないとの数値が出てますが
ただはめ込んでるだけなので施工会社の技量に左右される部分がかなりあります。
また地震でも結構簡単に壁がずれたりします。

まあでも完璧な物件を見つけるのは難しいのでどこかで妥協するのも仕方がないのでは
とも思います

昼前と先程の2回、MRの前を通りかかったら傘が10本くらいあってかなり混み合っている感じでした。

Bタイプも概ね目処がたってきたとのことで、完売は結構早いかもしれませんね。

庚申塚の近くの昭和歌謡ショーというラーメン屋にいきました。テレビで紹介されたことがあったので、モデルルーム見てから食べました。化学調味料を使わないあっさりの、醤油と塩、結構おいしかったです。

28日、29日とオプションの相談会があるからかもしれませんね。
沢山の人がきていたのは。

オプションはどれもこれも高いので、悩んでしまいます。

ときわ食堂が近くていいな！　毎日行きたい。
http://r.tabelog.com/tokyo/A1323/A132301/13012336/

昭和歌謡ショーって味薄すぎない？

ときわ食堂は安くて旨くて本当にいいですよ。
遅くまでやっていて便利なので、週2回はお世話になっています。

オプションは、悩んだ末に結局は無償ポイントの範囲内としました。
事後的に設置することのできるものも多く、
量販店などで揃えた方が安そうなものも多かったですし。
標準プランでもかなりに便利そうですので、
10年後くらいにリフォームする際に適宜取り替えようかなと考えています。

標高を調べるには↓がかなり信頼できそうです。＋-10%?

http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE_II/index.php

ここのコンクリートはどこの会社のものなのでしょう？

流石にそんなところまど調べて購入している人いないだろうから(笑)、
本当に気になるならMRに問い合わせてみなよ。
ただ施工会社も下請けをどこを使うかを施主に教えることは少ないと思うが。

＞＞164
基本的に自炊がメインだったとしてもこういうお店が近くにあるのは何かと便利ですよね。
さすがにこの辺で洒落た感じは望めないけどじっくり周辺を散策したら面白いお店や場所がたくさん見つかりそう。
そんな雰囲気の街なのに山手線の駅から5分というのも嬉しいな。

マンションの販売も好調みたいですね。
すでに３５戸以上売れているようです。
東急さんも最初は竣工後にゆっくり売るつもりだったようですが
予想以上の売れ行きスピードだといってました。
竣工前に完売するといいですね。

大塚のタワーと駒込寄りのレーベン物件と比較して買っているのでしょう。
ここが一番安いし、価値落ちそうにないもんな。

簡易騒音計を持っている友人に周囲の音を調べてもらいました。

白山通り歩道の車道寄り・・70-75dB
Dタイプのベランダ南東部の下付近・・60-65dB
Aタイプの南東側ベランダ下付近・・55-60dB
北西側駐車場真ん中付近・・55-60dB
Aタイプの北西側ベランダ向かいの住戸付近・・55dB

いずれも昼間に白山通りで車が流れている時のものです。
部屋の中に入ればまず音は聞こえないでしょうし、
普通に窓を開けても支障はないレベルでは。

管理について、知人の住んでいるマンションは管理会社が、プライベートだからということで鍵を預からない みたいです。 一人暮らしの方が中で具合が悪くなって困っても外からは壊して入るしかなかったみたいです。管理については考え方が違うでしょうが、この物件の場合は退職後のいわゆる雇われ管理人でなく、社員の人が管理人のようなので、管理費に見合う仕事をしてほしいものです。きちんとメンテナンスすれば、マンションはもつみたいですから。ちなみに知人のマンションはダイア建設が潰れ、管理会社だけが、存続しているところです。管理はただ安ければいいのではなく住んでいる皆でいい管理にしていきましょう。

郵便局の奥に　手打ちそば　菊谷　が移転してきたよ。
http://r.tabelog.com/tokyo/A1321/A132103/13028664/

さらに食が充実。

気づかなかった。来週あたりに行ってみます。

この近辺では、このマンションの白山通り挟んで向かいにある
鉄板焼きの「汎」や、夜なら焼き鳥の「もん家」がオススメです。

>>172
このマンションの契約者はしっかりとした方が多そうですので、
安心しています。是非、管理組合をきちんとワークする形で
運営していきたいですね。
私も専門知識を活かして貢献していきたいと思います。

売主の東急さん、かなり評判悪いみたいですが。

私は蕎麦が好きなので、菊谷行ってみます。

少し古いですがこんな記事が。5月にすごく売れたんですね。

http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110611/biz11061118010012-n1.htm

変わるマンション選び　利便性よりも地盤…武蔵野台地に脚光
2011.6.11 18:00

　東日本大震災後、首都圏のマンション選びに“変化”が起きている。従来の利便性や周辺環境、設備ではなく、地盤の強固さや耐震設計、職場に近いなど災害時を想定した理由を重視。震災前に人気を集めた湾岸エリアの超高層物件が敬遠される一方で、東京・八王子や多摩などの「武蔵野台地」エリアが脚光を浴びている。湾岸エリアでは値下がりの兆候も出ており、今後の市場動向に影響が出るのは確実だ。

湾岸値下がり兆候

　「眺望のいい湾岸部の物件を買いたかったが、見送ることにした」

　都内の賃貸物件に住む３０代後半の男性会社員は、震災後に湾岸エリアの物件購入を取りやめた。

　大手不動産会社の販売担当者は、「被災地の揺れや津波による被害も衝撃的だったが、首都圏の住人には、千葉県などの湾岸部の液状化と、震災当日の“帰宅難民”のショックが大きかった」と話す。

　最も影響が懸念されているのが、震災前は“即日完売”が相次いだ湾岸エリアの高層物件だ。液状化に加え、エレベーターが停止した場合の避難の難しさや高層階の大きく長い揺れが、イメージダウンとなった。

　不動産経済研究所によると、２０階以上の超高層マンションの４月の販売戸数は、前年同月に比べ８割も減った。不動産流通の東日本レインズによると、千葉県の浦安・習志野地区で３月の中古物件販売が３割減となり、その後も低迷しているという。

　野村不動産は５月に千葉市稲毛区で、震災後初となる湾岸エリアの新規物件を売り出した。１期分２２２戸は即日完売となったが、最低価格２３４０万円という設定に対し、業界では「周辺相場より安い」（関係者）と、値崩れを懸念する声が出ている。

　みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは「今後、湾岸エリアの価格は１、２割落ち込む可能性がある」と指摘する。

歩いて帰れる

　一方で購入希望者の注目を集めているのが、武蔵野台地だ。多摩川が運んできた土砂が堆積した扇状地に関東ローム層が積み重なって形成された。東京都区部の西側から武蔵野、多摩エリア、埼玉県所沢市などが含まれる。「地盤が強固で世田谷エリアなど古くから高級住宅地となってきたが、さらに内陸部へと人気が広がっている」（不動産大手）という。

　野村不動産が４月２９日に売り出した東京都八王子市の「プラウド八王子」は、５月７日の締め切りまでにモデルルームに６１４組が来場し、全４８戸が即日完売。“武蔵野台地人気”をうかがわせた。

　東京都心部でも、震災後に売れ出した物件がある。東急不動産が２月に売り出した豊島区の「ブランズ巣鴨」は５月の契約が前月から倍増した。

　おしゃれなイメージがあるとはいえないエリアでも、ＪＲ山手線沿線の物件は、「いざというときに職場から歩いて帰宅できる立地が評価されている」（業界関係者）という。

安全・安心アピール

　売り手側も変化している。従来は好立地や周辺の住環境、豪華な設備を前面に出していたが、震災後は、「安全・安心」のアピールに余念がない。

　東急グループが販売する目黒区の地上４２階建て高層物件では、モデルルームの来場者に、地盤の強固さのほか、揺れ軽減装置や停電時にもエレベーターが稼働する非常用電源などの災害への備えをまとめたパンフレットの配布を始めた。目黒区が発行する被害を予測するハザードマップも希望者に配っている。

　住友不動産は１１日に発売した調布市の物件で、飲料や食料、スコップ、拡声器など災害時用備蓄品の詳細を記したパンフレットを配布するという。

　不動産経済研究所によると、首都圏（１都３県）の４月のマンション新規発売戸数は、各社の自粛が響き、前年同月比２７％減の２３３６戸と、４月としては過去３番目の低水準に落ち込んだ。ただ、消費者の購入意欲は、震災前と変わらず高い。

　「揺れで倒壊したマンションは少なく、耐震・免震性能が改めて見直されている」との声もあり、同研究所では、５月には４６％増の５５００戸まで回復するとみている。

　大震災は、消費者の「住まい」に対する考え方に大きな影響を及ぼした。人気物件や人気エリアの概念が大きく変わっていくのは間違いなさそうだ。マンション業界も変化への対応を迫られている。（今井裕治）

今思えばこの物件のAタイプは｢買い｣だった。
地蔵通り側で音の問題はないし、バルコニー2つあるのもよい。
価格も巣鴨駅近と思うと中々安かった。
しばらく賃貸でいいやと思ってスルーしてしまったがちょっと後悔。
巣鴨駅近で暫く分譲マンションは建たなそうだし。

以前話題になった日産跡地は行く度に反対ののぼりが増えているね。予定通り建築できるかな？

売主の評判が悪いところは、後々心配。住友も同様に。

１７７さんの挙げてくださった記事を読んで、

この震災の直前に契約してしまった自分に
手放しで喜べない気持ちが心のどこかにあったのですが
いろいろと総合的にみるとやはりいい買い物ができたのでは・・・と思えるようになりました。

安心と安全・・なんといってもすまいにはこれが一番重要な気がいたします。

地盤の固さとSRC構造がいいよね。武蔵野大地で山手線ってかなり希少価値があるよね。

そのかわり乾式壁も使ってコストカットしてる

価格も周りに比べ安いのですから乾式も仕方ないと思いますよ。

乾式でいいことなんて一つも無いけど安いなら仕方がないね

物件を判断するうえでやっぱり自分の足を使っていくつも物件を見るのが大事ですね、足を運ばないとわからないことも多いし、足を運んでみて住みたい地域かわかるし、巣鴨はいいところだと思います。

このマンションが面している道路と地蔵通りの交点にある電気屋の建物にシートがかかったね。
建て替えるのかな？
詳しい情報お持ちの方はいますか？

このマンションの南側ではあるので高さ次第では日照への影響はあるかも。

まあ単独では高い建物建てられなさそうだし距離もあるのであまり影響なさそうな気がするけど。

14階建てなら乾式壁が普通。

私の住んでいるマンションは１５階建で３０CMのコンクリート壁。さらに免震構造。
でも価格は４０５万円／坪。南向きの億ションは６４０万円／坪。
乾式壁は高層マンションは仕方がないが、１５階建で乾式はただのコストダウン！

＞14階建てなら乾式壁が普通

そんな訳ないよ、ただのコストカット

ここの場合コストカットもあるけど、SRCだから重量を削ったんでしょう。
結局どこかにしわ寄せわ来るんだよね。乾式壁なんてすぐ凹むし、ズレるし
遮音性能劣るしいいこと無いかと..

ま、いいじゃないですか、私はそんな高い物件買えないし、山梨県にいたことがあるから例えが適当かわかりませんが、「人は石垣人は城、情けは味方、仇は敵」要するに武田節では、建物よりも、人を重視してるわけですね、まあまだ全員お会いしたわけではないけど、このマンションの契約者や検討中の方々は今まで、大人の対応ができているわけだし、今後もよろしくお願いします。

ケチ付けてる人は買う気はなさそうだし、買わないのなら書かなきゃいいのに。。

こういうこと言う人よくいるよね、物件について批判的なこと書かれるのが気に触るのなら
掲示板なんて見ない方がいいよ

同じコストダウンでも
乾式壁は、ボイドスラブよりはましだと思う。
上下はしんどい。

ブランズってブランドとしてどうなんですか？
トップグループじゃないけど、２番手グループでは
良い方なのかな？？

ウソや根拠のない中傷ならとかく真実書かれて文句言うとか
ここの契約者さん煽り耐性なさすぎかと・・

壁くらいしかネガる事が無いなんて、珍しいマンションだ。

ボイドスラブは小梁をなくせるメリットがあるからいいけど、乾式壁はメリットが見つけられないよな

まあ、設計上の必然のようなものでは？
細い長方形の土地で14階建をSRCで作るなら、
戸境壁は重量を減らしたかったとのだと思います。
乾式壁にご指摘の通り色々と問題はあるのは事実ですが、
軽量化により、耐震性の更なる向上にはつながっているとは思います。

もっとも、ご指摘のとおり乾式壁は特に施工次第で遮音性に
不安が出てきてしまう可能性がありますので、
内覧会などできちんと確認が必要と思いますね。
また、事後的に隙間ができる可能性もありますので、
この点も注意が必要とは思います。

ただ、角部屋だと、戸境壁に接しているのがキッチンや
お風呂であったりして、そもそも隣戸の音が気にならない
間取りになっている場合もあり、神経質になる必要が無い場合も
あるとは思います。

いずれにせよ、予算や立地などの制約条件の中で選択する以上、
完璧な物件というのは出てこないので、何かをあきらめるしかないですよね。
乾式壁をマイナスと見られるのはよくわかりますし、
その一点だけで議論すれば仰せごもっともとしか申し上げられませんが、
この物件を買うか否かは、乾式壁のデメリット以上に、
他の項目にメリットを感じられるかどうかでしょうね。

過去のレスを見ると、契約者は総じて価格面・立地・SRC構造に魅力を感じ、
乾式壁のデメリットには目を瞑れているのでしょう。
勿論、それが許容できない人もいるのでしょう。
人それぞれとしか言いようがありません。

林田力じゃないけど東急関連の物件は東急不動産＆コミュニティの悪評をどう捉えるかじゃないですかね
ここもリバブルの営業さんはいい人だったけど、売った後は関係ないわけだし
上記２社の評判はすこぶる悪い、デベ満足度調査でも評価は低いですしね

買ったあとに付き合っていくのはこれらの会社なのだからやはり吟味は必要かと思います