レクセルはるひ野フォレスタ

ＨＡＬさん
エコプラザの問題はあまり気にしなくてもいいと思います。ここに反対する一部政治色の帯びた市民が騒いでいるに過ぎません。プラスチックを焼却もしませんし、万が一焼却するにしても現行のプラスチックは以前と異なり、塩ビもごくわずかしかありません。
＊＊の臭い・・・これは私は確認していませんが、何度か足を運びましたが、同様の臭いを感じることはないように思います。これは特に問題視することはないかと勝手に思っております。
売れ残るかどうか？これは私も興味をもってみておりますが、恐らく一部の物件は売れ残るでしょう。２〜３階の一部とみております。既にマンションは今年に入り供給が過剰ですからね。
ただ、はるひ野の価値はこれから決まるとおもいますので・・・変なひとに渡る？かたぎではないような人ということですか？金をもっても変な人はたくさんいるので、心配しても仕方ないでしょう。

床暖房これは知人から絶対につけたほうがいいとのすすめで付けました。
質問の件ですが・・・よく聞いていらっしゃいますね。

（１）これは全然知りませんでした。
（２）わたしがサラリーマンで妻がやってくれるので、あんまり重要検討　　　事項ではありませんでした。恐らく共働きの方は問題でしょうね。
（３）これは私も同感です。こんどＭＲに行った時に質問してみます。

バルコニーのオプションの件、まねさせて頂きます（笑）

いろいろ情報ありがとうございました。

だいぶマンションも形になってきましたね！
カワチも徐々に工事が始まり、街の雰囲気が
どんどん変わるのが楽しみです！
実は、うちはレクセルのすぐそばのマンションに住んでいるので（バレますよね）皆様とはご近所になります。
子供ともども仲良くしてやってください！
牧場っぽい臭いは、３年近くここに住んでますが、バルコニーに
出ても感じたことはありませんよ（笑）。
某幼児園に子供を迎えに行ったときに、少し感じたくらいです。
検討してもないのに、しゃしゃり出てごめんなさい。それでは。

契約済みさん
回答、ありがとうございます。

入居後につける、と簡単に言いましたが、もしも、ちょっとした工事になるようならば、管理組合に届け出など必要になるはずです。そこで考えているのは、入居後、希望者を募り、一括で取りつけるという考えです。そうすれば、一括納入、一括工事で多少安くなるのではと思っています。さらに、管理組合主導でやることで届け出など省略できるはずです。このあたりの手間は、委託会社の大京さんがやってくれると期待しています。

もちろん、ウッドデッキやタンクレストイレなど、レクセルさん関係業者が紹介するオプション商品の方が高いならば、という条件つきです。すみません、まだ先のことだと思い、正確な比較はしていません。

床暖房は通年で使う物ではないので、かける費用の割に効果が薄いとの説明を受けました。別に集計した使用者アンケート結果を裏付けに使っておられました。床の張り替えは、よく知らないのですが、入居後だとかなりたいへんな工事になりそうなので、今つけておいた方がいいような気がします。前にも書きましたが、低層階を希望している方ほど今つけるかどうかの決断は早めにしなくてはなりません。

それから、「性能評価書」なるものがあるので大丈夫だと思いこんでいるのですが、躯体などはどうなのでしょうか。数年前に倒産した建設会社が施工したマンションでは、竣工図面が行方不明になったり、２年でコンクリートのひび割れが多数みつかったり、モルタル防水がいい加減だったりと、手抜き工事も甚だしいということを聞いたことがあります。
こういうことに対しては評価書や施工会社、売り主を信頼するしかないのでしょうか。素人としては。

どなたか、詳しい方、よろしくお願いいたします。

ご近所さん
ありがとうございます。少し質問があります。

建築状況が気になって、休みが来るたびに見に行っています。そこで気になったのが、レクセルの北側道路（カスタッチ前の道路）にいつも路上駐車が見られます。そちらのマンションでは問題視していませんでしょうか。施工会社が止めるとは思えないので、近所へのお客さんか、近所の居住者の方だと思います。

レクセルが建ち、北東側の空き地にも戸建てが建つようなると、ますます車の通行量が増えると予想されます。後から住むようになる住民が言うのも何ですが、安全と防犯の点から（割れ窓理論というのがあります）、対応はなされていないのか知りたくてお願いしています。よろしくお願いいたします。

床暖房は必須と思いますよ。はるひ野は都心に比べ、かなり冷え込みますから。。。使用者アンケートなんて、どこの地域で取ったものだか分かりませんよね。とにかくこの地域は付けた方が、後々助かると思いますよ！

あろエコプラ問題ですが、一部の政治色を帯びた市民が騒いでいるのではなく、普通の住民が真剣に心配しています。何か必死にエコプラ問題を封印しようとしている方がいらっしゃいますが、実際にこの近辺に住んでいる身としては、心が痛みます。。。

ＨＡＬさん
いやこういう話が出来る方ができて本当にうれしいですね。ＨＡＬさんは小学生の子供をお持ちのようで・・・はるひ野の物件は、買いだとおもいますよ。新百合の同じような物件で徒歩１０分とあります。新百合に出るのに電車で7分徒歩3分一緒どころか、苦労しなくても新百合に出ることができます。
ご近所さんがおっしゃるように恐らく床暖房は付けたほうがいいですよ。私は今は２３区ないですが、はるひ野に近いところで育っています。冬は冷え込みます。

それとご近所さん
これは聞き流せない問題ですが、エコプラザの何を心配しているのですか？具体的にご教示願いませんか？何をするかわからないから心配だというのであれば、それはそれで問題ですよね。
何回も書いてますが、エコプラザに反対する明確な理由を書いてください。書けないのであれば物件価値が落ちるようなまねはやめてください。
私にはどうしても何でも反対のプロ市民に見えてしょうがありませんが・・如何でしょうか？

レクセルとオーセントでのエコプラ問題や＊＊の臭いの書き込み・・・
これらは周辺にお住まいのご近所さんの情報と思われますが、219さんがおっしゃられていますように、闇雲に不安をあおり物件価値を落とすことはやめていただきたいと思います。
購入するにあたって、こうした問題があるのは認識しました。否であれば検討段階で外せばいいのですが、購入した際は一緒に反対運動に参加しましょうということなのでしょうか？

それと某幼児園の近くのマンションは臭って、ここは臭わないということですか？そんなことはないでしょう。なにか意図があるような印象を受けます。それぞれの物件の価値を落とすことはやめてください。

またまたお邪魔します！質問を頂いたみたいなので。
＞２１７さま
うちは車に乗らないので細かいことは分かりませんが、
おそらく路上駐車しているのは、マンション居住者の関係の
方ではないでしょうか？お友達とか、親とか？
確かにたまにバルコニーからチェックしていれば、駐車違反逃れられそう
ですもんね。。マンション内に数台分の来客駐車場はあるはずですが、
足りないのですかねぇ。おっしゃるとおり、あまり気持ちが良いものでは
ないので、控えて欲しいですよね！コインパーキングでも近くに出来れば
良いですね！
＞２１９さま
２１８さんは別の方ですので、お答えは控えますね。
＞２２１さま
言葉足らずですみません。あくまでも私の感覚ですので、
１００％臭いしないかと言われればわかりません。
確かに自慢できる程の嗅覚は無いので自信はありませんが
同じマンションに住むお友達からも、マンション内で臭いがしたと
は聞いたことがありませんよ！
幼児園近くにはお友達もたくさん住んでいるのに、うかつでした
反省します。。

みなさんフレスポにオープンした雑貨屋さんには行かれましたか？
新しいお店がいろいろ出来るのはうれしいですよね〜！
みなさんとは、きっとどこかでお会いするんでしょうね。
みなさんと仲良くはるひ野をいい街にしていきたいです！
それでは。

牛小屋の臭いは、海道ひだまり公園に行ったときに臭ったことがあります。線路沿いで臭った経験はありません。ちなみに、牛小屋は下記URLあたりです。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35.36.39.533&lon=139.27.52.919&s...

エコプラザで心配している人は、「杉並病」との関連性を気にしているのだと思います。多摩市は、心配しないでいいと言っているようです。検索サイトで検索すればいろいろ出てきます。
▼ 多摩市役所
http://www.city.tama.tokyo.jp/life/gomi/ecopla_kaishu.htm
▼ はるひ野町内会
http://wiki.livedoor.jp/ecopla_taisaku/d/FrontPage

路上駐車は、レクセルマンションを含め1丁目の人口・交通量が増えると、警察も取り締まってくれるのではないでしょうか。(楽観しすぎでしょうか?)

>223さん

>路上駐車は、レクセルマンションを含め1丁目の人口・交通量が増えると、警察も取り締まってくれるのではないでしょうか。(楽観しすぎでしょうか?)

現在は駐車禁止の指定がされていないので、警察は取り締まれないのです。早く指定してもらいたいです。
実際、マンション住民としても出庫する際、駐車している車で視界が遮られるので危ないです。

>牛小屋の臭い

冬場だと気温の関係か微かに臭わなくもないですが、元々田園地帯に隣接しているところなので、あまりそれを気にされても。。。
黒川・はるひ野地区の緑の多さと都心への利便性が両立している所に魅力を感じて決めた人が多いの思うので(私はそうですが。)、「冷やかしの人」がネタにし易いと思うのですが、私としては「だから何なの？」というくらいですかね。

222のご近所さん
ご近所さんはエコプラザ問題はどのようにお考えですか？

>224さん

交差点から５ｍ以内、曲がり角から５ｍ以内は駐停車禁止区域ですよね。また、駐車禁止指定区域でなくても引き続き６時間だか８時間だか以上駐車すれば取り締まれるはずです。さらに、道路交通法で取り締まれなくてもマンション住民関係者ならば、管理規約等で路上駐車をしないように取り決めることはできないものでしょうか。これは当然レクセルのマンションにも同じことが言えます。時間貸し駐車場はモデルルームの近所にある病院脇にありました。ちょっと遠いですが。

みなさん

レクセルのマンションですが、１階の一部の住戸には菜園スペースがありますね。これは気に入りました。他のマンションですが、芝生をはがして勝手に好きな花木を植えて、管理組合で問題になったという話しを聞いたことがあります。

それから、コンシェルジュやミニショップは最近の流行のようですね。高齢者や体の不自由な方にとっては重宝するものだと思いますが、うちでは利用する機会は少なそうです。これこそ費用対効果を教えて欲しいものです。

避ける訳にもいかないので、エコプラザ問題に対する個人的な考えを言います。223さんのリンクをたどって市が公表している情報を見たところ、プラスティックの加熱・溶融はしないとのことなので、大きな問題ではないと思います。臭いについても、緑の多い地区なので、土くさい臭いや生き物くさい臭いはつきものだと思います。影響があるかないかは、個人の感じ方の違いが多々あるようですので(もちろんマンション脇に立つと四六時中臭うというのは問題ですが)、そのような施設が現状あるという事実は事実として購入するかを判断されればと思います。
（デベからはその事実の説明はまったくありませんでした。当然なのでしょうが、こちらから聞かないと答えない？ 積極的に言うことではないのでしょう。）

すみません。今気づきました。コンシェルジュやミニショップの件です。デベ側（売り主）としては、これらは共用部分に場所だけ作ればいいだけのことですね。後の経費は居住者が管理費から支出することになります。それに対してディスポーザーや床暖房は大きく販売価格に影響することになるのでしょうか。数十万から数百万円くらい上がる？ それならば同じ価格でも経費が安くすむコンシェやショップを売りにするという理由がわかります。うがった見方でしょうか。

コンシェやショップの設置は決まっていることなので、物件の価値を落とす書き込みではないと思って書いています。

それから販売センターでよく見かける（私だけ？）契約済み住戸を示すバラ飾りがここではなかったのですが、どなたか理由を聞いていませんか。私が質問したときには明確な答えはいただけませんでした。

すかすかのボードを見ると
尚更買う気が失せちゃうから張らないのではないんですかね。

床暖房、ディスポーザー、タンクレストイレ、ポーチは、標準装備じゃないとなんか今一歩踏み出せないな〜。
あと、２割安かったら（５０００万円の部屋なら４０００万円）決めやすいのにな〜。
上記が揃って初めて１．５割安で買ってもいいと思います。（線路側はいくら安くても。。。。。ちょっと。。。）

土地の仕入れ価格や、建築コストの上昇はかなり高いところまできていますが、消費者物価や賃金の伸びが確認されないので、「川上＝仕入れ部分＝インフレ」、「川下＝消費者＝デフレ」の構図になっているのでしょうね。仕入れ部分のインフレを消費者に転嫁できないとマンション価格の上昇はストップするのでしょうね。金利も上がりそうにないですし。。。郊外では在庫の積み上がりが懸念されているそうですが、はるひ野は郊外？？に入るの？？？他と比較できないいい町だと思うのですが、、、

＞２２９さん

玄関ポーチに門扉はありませんが、一応アルコープ（専有部分扱い）になっています。門扉があったほうがよいと私も思いましたので、ないことについて質問したら苦笑していました。

契約から日が経ちましたが、今更ながら和室→洋室の変更や、床暖房をつけておけば良かったのかなぁと考えたりするようになりました。でもどちらも階層に関わらず、工期の関係で８月中頃に申込みを締め切ったとのことでした。

当初モデルルームに行って話を伺ったときは、手がつけられてない部屋であれば間に合うと思いますとのお話でしたが、結局は私が契約した時には全て締切られていたということでした。

勿論金銭的な余裕もありませんが何だか残念な気持ちになりました。。。

>>224さん
駐車禁止の場所でなくてももしあると思いますが、車道が3.5ｍ以内の場合駐車禁止となります。
また、HALさんがおっしゃている通り、昼間（正確な時間は忘れましたが）は連続８時間夜は連続12時間の駐車で保管場所違反（いわゆる青空駐車）で取り締まることができます。これは道交法ではありませんが、罰金は4万円程度とかなり重い刑を科すことができます。
HALさん
別に選挙ではないのですから、バラは必要ないのではないですかね。かえってあった方が何か疑わしいものを感じるのは私だけでしょうか？現在売れているのは６０数個らしいですから、販売状況は絶好調とまではいきませんがまあまあらしいですよ。

231の契約済みさん

> 手がつけられてない部屋であれば間に合うと思いますとのお話でした

私もそのように聞いていました。そうですか、既に申込みは終了していますか。誤った情報を流してしまい申し訳ありませんでした。

少し質問がたまってきたので、近々販売センターにうかがおうかと思っています。休日に車で通りがかると、いつもお客さんで一杯なので、契約が終わった私が行っても邪魔だと思い、素通りしています。

そう言えば明日は弁護士の方がいらっしゃって説明会のようなものが開催される予定ではなかったでしょうか。参加の予約は入れませんでした。

232の契約済みさん

駐車に関して詳しい情報をありがとうございました。

それから皆さん、バラ飾りについて個人の感じ方は色々あるようなので、皆さんも自分なりに解釈してください。

以前、竣工日と鍵引き渡し日が同じ（近い）という問題が議論されたようですが、学校の入学のことを考えると４月の新学期前までに引っ越しは終えたいというのが希望です。

HALさん
私は夫婦2人なのでいつでもいいのですが、入居可能は3月28日からだと思います。（金曜日か土曜日）恐らくそこらの日にちは集中するでしょう。誰がいつ引越するかは、話し合いで決めるといってましたから、どうなるんでしょうね。
ここはサカイ引越センターに一括依頼？だと思います。3月下旬は高いので平日に引越できるのであれば、4月3日、4日くらいがいいのではないでしょうか。
サカイに概略で聞いたところ、家族2人〜3人の荷物で土日で（量にも夜でしょうけど）10万円〜15万円くらい、平日だと30%ほど安いみたいです。サカイ引越センターに日別の料金体系のようなものがあります。

サカイ引越センターのＨＰにです。すいません。

バラの飾りがないのは少し寂しいですね。ぱっとみてどのくらい販売されているかがわかるといいと思います。

>HALさん、232さん

224です。
駐車禁止出ない場所でも取り締まる方法があることは知っていたのですが、そのことに触れると実際路駐している人に余計な情報(昼間は12時間まで駐車しても取り締まれない)ということを知らせてしまうので敢えて触れてなかったのですが。。。
ただ、近隣の苦情があったのか、夕方警察が停車している車にマーキングしていたことはあったのですが、実際に罰則を受けた人がいるのかは判りません。
何とかしなければいけない問題ではあるのですが、一住民が思ってもなかなか全体に伝わるかどうかは判らないというところが、マンションの難しいところです。

237さん
それは大変失礼しました。早く駐車違反の道路になるように陳情するしかないですねって私はまだ住民ではないので申し訳ありません。

237の匿名さん

余計なことをしてしまい、申し訳ありませんでした。それでも、駐車車両はマンション住民とは無関係かもしれませんが、管理組合で問題として取りあげてもらうなどしましょう、お互いに。路上駐車や落書き、ゴミの不法投棄など軽犯罪をなくすことが大きな犯罪防止につながり、安全な街づくりには欠かせないと思います。

ウッドデッキの件です。概算ですが、某エクステリアメーカーのレッドシダー（天然木）を単純に１ｍ^2 あたりで計算すると約３万２千円になります。レクセルさんの紹介するオプションでは新日軽の商品で合成木材を使用し約４万円です。素材が違うので比較が難しいですが、前者は工事費は含まれず、「簡単取付」とありましたので自身で取りつけるもののようで、後者は工事費込みです。もしも個人で取りつけるならば、仕上がりや手間を考えるとどちらがいいでしょうか。さらに、あくまでもウッドにこだわるか、維持管理を考えて木質調にするか、判断に迷うところです。また前者の場合、大量発注による値引きも考えられます。もう少し考えてみます。

>>231さん
遅いレスで恐縮ですが、恐らく建築基準法の関係で詳細まで当局に届けなければいけない。もし変更があれば届出が一からやり直しだからではないでしょうかね。だから期限を厳しく区切ったのでは？

でもここって完成物件は床暖房はなしで売り出すのでしょうか？

以前、坪単価の話題があり、この辺りは160万円くらいだという話しがあったと思います。ネット情報だと、はるひ野の2005年築の中古マンションが坪160万円で売れたようです。物件情報の掲載がなくなりました。もちろん、ネットの裏の、売り主と買い主の交渉段階で値下げがあったことは否めません。単純に売るのをやめただけかもしれません。部屋を見たわけでもないので、プラス査定の評価があったかどうかもわかりませんが、中古でもそれで売れるのならば、新築はもっと高くなって当然かなと思います。いかがでしょうか。

オーセントには契約数がのってました。第二期の第二次？が終了して果たしてどのくらいの成約数になっているのでしょうか？どなたかご存知ですか？
また、ここはフラット35Sの対象物件ですが、申し込みされたかたいます。またフラット35の％はどのくらいにしようと思っておりますか？

７割いってないくらいだと聞きました。

７割って１００件ぐらいってことですか？
ホームページで販売直前に出てくる情報だと、一期販売で確か２０件？で、二期販売で１５件？二期二次で７件だったと思うんですけど。
モデルルームに花がついた一覧表もないし、ほんとのところはどうなんでしょうかね？

売れてるんですか？

20＋15＋７＝42件？それは少し少ないのではないですか？
私が今月上旬に聞いた時点では、60件強聞いていたので、オーセントと比較してもちょっと少ないのではないですか？
70件強という見方が正しいのではないですか？そうでなければ、これだけの売りしぶり先方はやってる場合ではないでしょ。

それはさておき、どうでしょ。みなさんフラット35S等申し込みは済みましたか？

二期二次で売りに出ていた７件は結局売れなかったんですかね？

ホームページを見たら先週の２６日ぐらいで締め切りだったのですが
先着順販売に変わっていました。

やっぱ売れてないのかな？

駅から近いし、駅前開発が進んでショッピングセンターもできるし、自然があって環境もいいし、利便性はいいと思うんですけどね・・・

二期二次が完売できなかったということではないでしょうか？第一期だって完売はしていないのですから・・・
まあ７０件弱というところが、オーセントと比較しても実際のところでは？
もちろん好調ではなくとも不調ではないのではないですか？高い部屋もほとんど売れているらしいですしね。

オーセントとの比較です。モデルルームには行っていないので、新聞の折り込みちらしからの情報です。

私が考えるオーセントのいいところは、
床暖房、スロップシンク、門扉付き玄関ポーチ、全戸トランクルーム、リビングの開口部は天井まであること、ゲストルームがあること、駅から平坦なこと、公園がすぐ隣りにあること、などでしょうか。
ただし、部屋の広さは１種類、５畳の部屋は使いにくい、１４１８の風呂（これで十分という人もいます）、などには不満があります。それから、小中学校とショッピングセンターの間の空地が気になります。
坪単価は、１６７〜２１４万円です。

レクセルが勝っているところは、
部屋の広さを選べる、廊下や扉の幅が広い、１６２０の風呂、一部菜園スペースがある、くらいでしょうか。ポイントとしては高くないですね。線路沿いは大きなマイナスです。
坪単価はもしかしたらこちらが安いかもしれません。最高値の部屋でも２００万円を切ります。

部屋の広さや間取り等、もっと違っていて選択肢があったなら、オーセントも考えたかもしれません。またレクセルの価値を下げてしまうようなことを書いてしまいました。９０平米よりも狭い方がいいという方、もっと広い部屋を探しておられる方、こちらでいかがでしょうか。

私は諸事情で１００％銀行借入です。

次世代型オール電化採用してて、ペットの足洗い場があって・・・一部ですが菜園スペースもあるし、部屋の広さを選べるし、外観も良さそうだし、、、なかなか良いと思います。
ただ、電車の音はどうですかね。
線路沿いに住んだことがないのですが、ここは踏切音はないので、電車通過音だけだったら気になりませんかね。駅に近くてスピードも落ちてるし。
新聞折込広告の現地周辺完成予想CGに「はるひ野保育園予定地」というのがありましたが、「はるひ野保育園」はいつ開園する予定でしょうか？

ＨＡＬさん
わたしは隣に公園があることがポイントが高いとは思いません。なぜなら昼間の公園はポイントが高いと思うのですが、夜は一変して、チンピラまがいの若者がたむろして、花火や大騒ぎをする可能性が高いと思うからです。
一方レクセルのほうは線路沿いこれは大きなマイナスとは思いますが、階数によって大分異なると思います。線路ということで人の立ち入りはありませんし、安心感もあります。
私は神経質なほうで、電車の必ずくる仕方のない騒音よりも、無神経な車や人の話し声のほうがきになるタイプなので、あんまり気にしてません。

みなさん
メリット、デメリットは人によって感じ方に違いがあるようです。
・オール電化、これは２世帯で住まれる方、あるいは今後高齢者となったとき、安全面から考えてポイントが高いですね。
・私はペットを飼っていないので気づかなかったのですが、足洗い場もあるといいですね。飼っていない人にとっても、共用部分に泥等を持ちこまれなくていいと思います。
・公園については、たまり場にならないように地域の問題として考えていかなければなりませんね。
・電車音ですが、夜のトンネルからの反響音が心配です。普通ならば、踏切りがない駅近ですので、スピードは落ちていますが、多摩急行とトンネルの存在は残念です。ただし住んでみなければ、はっきりしたことはわかりません。もちろん棟や階数によって違うでしょうから。そういう点からも完成（内覧会）前の完売が急がれるところでしょうか。

契約後にもかかわらず他の物件の広告を見ていますが、やはり１００％いいマンションは見あたりません。ということで、入った後何とかしようと思っているのですが、ディスポーザーは浄化槽の工事がいるし、洗車場は水道管工事がいるし、そうとう難しそうです。集合玄関前の車寄せですが、２０ｃｍの段差は何とかなると思うので、ガラス戸にぶつけないような工作物をつけとけばいいのかなと思います。

はるひ野保育園は来年４月開園と聞いています。先月から工事は始まったようですが、募集開始時期や職員確保等の詳しい情報は私も知りません。

電車音の件です。
いま一番うるさいのは、多摩急行で使用している営団地下鉄の車両です。
各駅停車はそもそも速度が遅く騒音が低いですし、小田急車両の急行も静かです。営団地下鉄が車両が古いので、静かな車両に更新されることを期待中。レクセルの中での場所にもよりますが、意外と京王線の音のほうがうるさかったりもしますよ。

253さんは一戸建てにお住みですか？それともマンションでしょうか？マンションの場合は何階にお住みでしょうか？

公園の件、くどいようですが、私の経験上たまり場となるところがある以上、いたちごっこになる可能性が大です。夜だけではなく最近、子供の声がうるさいとのことで、噴水が停止されたところがありましたよね。
歩いて数分ってところが一番なのではないでしょうか（ひとそれぞれですが）
ところで、レクセルも３期分は一部の部屋は値下げ（最低価格が4300万円〜4100万円に引き下げられている。）されてますね。

マンションを購入する際、いい部屋がなくなるといわれ契約しましたが、第１期に購入するメリットってあるんでしょうか？
まだお部屋沢山？残ってそうですし実際に値下げされてるので、急がず待っていた方がよかったのかなと思ったりもするこの頃です。

すこし説明が不足していたので・・・
恐らく値下げをしたのはオーセントコートの２階近辺でしょう。全体を下げた訳ではないです。あくまで条件のあまりよくない部屋だけということです。
もちろん、255さんがいうようにいい部屋はなくなるでしょう。完成してから１割程度引いて買うか、あるいは定価でも欲しい間取り、階数を買うかは本人次第です。すでに半分は売れているみたいですから、３月に残った物を買うときは（残ったとしても）みんなが避ける物件のみだと思いますよ。

万一、売れ残った場合、賃貸になる可能性はありますか？

売れ残ってしまった場合、売り主に管理費と修繕積立金の支払い義務が生じるはずです。ですから早く売りたい、売れないのであれば売却益は二の次で賃貸に出す、という可能性は高いと思います。賃貸だと、管理費は借り主に請求できます。家賃収入マイナス修繕積立金は利益になるはずです。
賃貸で住まれる人が、愛着をもって住んでくれるかどうかわかりません。仮のすまいだから、管理規約も守ってくれず、隣り近所とのつき合いも悪くなる、ということがありそうです。偏見かもしれませんが、そういう人が借りることのないように願ってます。

>ＨＡＬさん

売主が、一部賃貸にした場合ですが、管理費、修繕積立金共に所有者である売主が払うことになります、賃借人は家賃に含まれた形で間接的に管理費等を払うことになりますが、直接請求することはできません。
管理規約を守ってもらえるか疑問ということですが、分譲マンションを賃貸する場合には、規約、使用細則等を遵守する旨誓約書を管理組合に提出させる様な一文が、管理規約に入っているはずなので手続き上は心配ありません。

>>258
売れ残った場合に、売り主に管理費と修繕積立金の支払い義務があるってホント？？確認した方がいいと思いますよ。
部屋が売れてない時点で投資回収もできてないのに、そんなリスクを負わないと思いますから。

>>260
分譲後は売主さんといえども、沢山いる建物の区分所有者の一人になりますから、特別扱いされる訳ではありません。
引渡し直後も残り物件を販売している時は例外的に免除されていると考えていた方がよくて、それも長期に渡るそうな場合は請求しないと、修繕積立金の予定額が変わり不足分は売主以外の区分所有者に負担が増加します。
お金は払わないのに、管理組合の総会では議決権が発生するというおかしなことにもなります。

まあ、将来起こるかどうか判らない話を続けていてもなんなので、そろそろエントランス部分の工事が始まるのか、道路に面した部分にも枠組みがされて、ブルーシートがはられました。

260さん
261さんのおっしゃられるように、売れ残り住居については売り主が管理費と修繕積立金を支払う義務が生じます。管理規約を見ましたが、別段の定めはないようです。
261さんがおっしゃっている「例外的な免除」が一般的かどうかは知りませんが、売れ残った場合、法律上は売れた住戸と同様、引き渡し開始後から支払わなければなりません。当然、議決権も持つことになります。

以前、私が書きました賃貸人に管理費の支払い義務があるかということですが、確かに259さんのおっしゃることが正しいようです。区分所有者と同質の「管理費」の支払い義務は賃貸人にはありませんね。すみません。

ちなみに駐車場使用料については、７割の充足率で予算だてしていると売り主さんからうかがいました。

この話しはやめようということですが、お詫びと補足をさせていただきました。

近所にお住まいの方
現在、幼稚園はどういったところに行かれていますか。あるいは、どこの幼稚園バスをお見かけになられますか。ネットで見たところ、以前、ここでだったか話題に出た諏訪幼稚園と、文化女子大のすみれ幼稚園がヒットしました。来年度の募集はもう終わったようですが、参考までに知りたいと思っています。よろしくお願いいたします。

たびたびすみません。また間違えました。No.262の文中の「賃貸人」は「賃借人」の誤りです。お詫びして訂正させていただきます。

先日、久しぶりに前を通りかかりました。
だいぶできてきましたね！
小高いところに建っているせいか、とても大きくみえます。

ホームページより＾＾
　・第３期：２０戸
　・先着順：１２戸

>>263
>HALさん

はるひ野に来ている園バスは十数園あるらしいということですが、
知っているところでは、
諏訪幼稚園、すみれ幼稚園、柿の実幼稚園、夢の森幼稚園、錦秋幼稚園
東京大谷幼稚園、やのくち幼稚園、梨花幼稚園、緑ヶ丘幼稚園などです。

今年度はマンション等の建設が重なるので、園児の安全が確保される様に
関係する幼稚園に連絡する様に売主さんには要望が出たので、
モデルルームにいる販売担当者は知らなくても企画した時の担当者は、
１年前の状況は判っているはず（？）です。

>>263さんへ

すいませんが、
「今年度はマンション等の建設が重なるので、園児の安全が確保される様に関係する幼稚園に連絡する様に売主さんには要望が出たので、
モデルルームにいる販売担当者は知らなくても企画した時の担当者は、
１年前の状況は判っているはず（？）です。」

何が言いたいのか分かりませんので、もう少しわかりやすくお願いします。

>>269さん
267です。

判りにくい表現で申し訳ありませんでした。
売主の扶桑レクセルさんの中でも、現地で販売する人と建設前に企画する
人は別の部門の人なので、モデルルームの担当者の方がその場で判らなくても、社内で確認して教えてもらえるのではないかという意味です。

はなぶさ幼稚園と平尾わかば幼稚園も園バスが来ています。

少し名前を変えました。括弧書きで立場をはっきりとしました。

幼稚園情報、ありがとうございました。やはり近所に幼稚園はなく、バス通園をされているようですね。子供を急に迎えに行かねばならないなど万一の時には、タクシーを利用することになりそうですね。車を持っていない人は。

今日の読売新聞にコンシェルジュの記事が出ていました。やはり高齢者にとっては便利なもののようです。コンシェルジュ派遣業者との契約を、これから見直してみます。

駅前にバディスポーツ幼児園がありますよ。高いですが。

フロントサービスとミニショップ業務については管理会社（(株)大京アステージ）が再委託し（(株)アスク）、共用施設の予約等の受付業務、クリーニング等の取次業務、クリーニング業者等の紹介業務、台車等の貸出業務、ミニショップ業務を行い、平日は１３：００〜２０：００、土、日、祝日は１０：００〜１７：００まで勤務するという契約です。ミニショップの商品はアスクが提供し、売り上げはアスクに入ることになっています。

基本的なサービスは無償で受けられ、外部業者への実費や商品代は当然ながら有償です。

費用として月額３０万円弱、支出予定です。１戸あたり単純計算で約２,１００円になります。もしもこのサービスを中止すると、月２,１００円、負担すべき管理費が安くなります。費用対効果、マンション価値という点から考えてどうでしょうか。ちなみに規約の変更には４分の３以上の賛成が必要です。

この１戸２千円という金額や勤務時間等は他のマンションでも同様でしょうか。平日午前中はいないようです。夜遅くまでやっているのは助かりますが。勤務時間を増やせば、当然費用もかさむと思います。いかがでしょうか。ご存じの方、お願いいたします。

>>273
一般的にフロントサービスなどは、管理委託契約によるので、契約更新のは、過半数の賛成で行なわれます。
管理規約の改正は、総区分所有者・議決権の各３／４以上の賛成が必要ですが、使用細則や管理委託契約書は出席組合員の過半数で変更できるのでそれほど難しいものではありません。
管理規約中に、管理会社名やサービスを特定する項目が入っていると、変更することが大変な作業になりますが、大手の分譲会社ではそのような姑息なことはしないのではないでしょうか？
(購入者ではないので中身まではわかりませんので。)

それよりも難しいのは、フロントサービスなどは販売する時の売りの一つなので、それを期待して購入された人もいる関係上、入居後意見をまとめることの方が大変だったりします。

ＨＡＬ（契約ずみ）さん、随分詳しく調べていらっしゃいますね。見直すことは良い事だと思います。ただ、時期がはやいような。実際に運用してみてから、良しあしがでてくると思うのでそれからでも良いのでは。

とはいっても、各戸、管理費から2100円の負担って随分大きいですね。

274さん、275さん
「実際に運用してみてから」とおっしゃるのはもっともです。ただ、月2100円払うだけの利用価値があり、マンション自体の価値が上がるのかという話しです。「（フロントサービスを）期待して購入された人もいる」と思いますが、以前書いたように、このサービスは販売時のイニシャルコストには影響していないような気がします。ほとんどが運転経費です。つまり入居後にかかってきます。そこで、契約内容が我々の出す費用に見合ったものなのかを知りたかったということです。

再委託契約会社名は管理規約の中にあります。ただし「が行う予定である」とは書いてあります。コンシェルジュの勤務形態および詳細な業務内容は「管理委託契約書」です。管理委託契約書の内容は特に変更できるとは書いていないので、最低でも入居後２年間は、同じスタイルでやっていくことになるのでしょうか。

「入居後意見をまとめることの方が大変だったりします」とおっしゃるとおりだと思います。私個人としては、そんなものいらないと思っていますが、妻の話しでは、初めての土地であればこそ、紹介業務など気軽に聞ける人がいてくれると助かるそうです。暫くすれば近所に友人等もできるので問題ないということですが。ということで、すでにあるのであれば、費用に見合うだけのものであってほしい、そうでなければ、入居前に規約等を改正しておいて見合うものにしておけないか、と思ったまでです。入居前であれば、売り主さんの計らいで変更できるような気がします。入居前の規約あるいは管理委託契約の改正はどうやってやるのでしょうか。

蛇足です。マンションの価値は高い方がいいという話しを聞きますが、万一転売するときになった時や賃貸に出す時のことを考えてのことなのでしょうか。

入居前であっても契約後だから難しいような気がします。売主さんに相談してみてはどうでしょうか？

>>276 HALさん
管理委託契約は入居時に短期の契約を結び、
その後管理組合の設立総会で、「管理委託契約」の重要事項説明があり、正式の契約という手順になるかと思います。

管理規約は、入居時に全員の合意を取り設定される手順になるかと思います。

入居前に管理規約等の変更が可能かということですが、売主である宅建業者さんに問い合わせした方がいいと思いますが、
多分、管理規約案の提示や管理費等の金額は、契約前の重要事項説明の項目でもあるので、変更の内容によっては、既に契約した人の全員の合意がないと変更するのが無理なのではないかと思います。

隣のオーセントではキャンペーンやってますよね。ここの売れ行きはどうなんでしょうね。ところで、今さらなんですが「マンションズ」にＣＡＳＢＥＥ川崎に本物件は総合ランクが４つ星になってます。（他はオーセントも含め３つがほとんど）どこに差があるのしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？

オール電化などで省エネだから、その分評価が良くなっていると聞きました。それだけかな？

↑
比較検討中です。

星４つならとっくに完売しててもいいような気がしますが。やはりサブプライムに起因する株価下落及び消費マインド低下が、こののどかなはるひ野にまで影響しているのでしょうか。最近は、世田谷の物件にも売れ残りが出ていて家具付きで販売しているようですよ。不動産株やREITも暴落しているので、ちょっとまた決断には足踏みしちゃいます。世界的に政策金利が引き下げられる傾向にありますし、１０年国債の利回りも1.5％を下回っています。利上げはまだまだ先でしょう。焦る必要もないような気がしてきました。

サブプライム問題は今年の八月、マンションが峠に差し掛かっているといわれはじめたのは６月あまり関係ないのではないでしょうかね。ただ単純に需要と供給と思います。が、

279さん
私がここを決めた際のポイント（違い）です。

１．設計と売主・施工がそれぞれ違う
　⇒決定的なポイントでした。
　　売主と設計とが同じ業者の場合、牽制が効きません。

２．売主と販売者が同じ
　⇒かなり大きなポイントでした。
　　ＭＲで質問した際の「売主に聞かないと判らない」という
　　セリフが全く無く、スムーズに交渉できました。

３．この時節ゆえ、鉄筋コンクリートで真面目に造っている
　⇒非常に大きなポイントでした。
　　タワーマンションでも無いのにＡＬＣ壁を使い、本来使うべき
　　コストを削減しているマンション等は選びませんでした。
　　（ただし、他に比して高額となりがち。痛い。）

４．防音設備が整っている
　⇒線路脇だからこそだとは思いますが、防音サッシはポイントでした。
　　現在、某学校付近ですが防音設備が無く、ヒステリーな先生のマイク
　　音、吹奏楽、運動会等、非常に五月蝿いので。また給食の匂いも毎日
　　は辛くて。

５．フラット３５「Ｓ」が使える
　⇒このマンションだからこそでしょう。ローン利率減額は大きい！

６．２駅利用可

７．トンネルが怖い。前のマンションの路駐が多い
　⇒これはココの嫌なところです。

以上です。

契約者だけにイイとこばっかり書いてますね（笑）
嫌な方は読み飛ばしてください！

ＡＬＣ壁ってどんなものですか？詳しく教えてください。

>>286さん

ありがとうございます。こういったことが四つ星になった要因にはいってるのでかね？
フラット３５はローンのどのくらいの割合にしようと考えておられますか？（ちなみに私は５０％程度にして後は変動金利にしようとしております）でも長期金利１１月は下がりましたが、来年３月の金利できまる訳ですし大きなスパンでみれば金利は上昇傾向にあると思うので心配です。

＞２８７さん
ＡＬＣとは何かについては、ネットで検索すれば
すぐわかりますよ！ＡＬＣは、コーキング（継ぎ目？）が磨耗すると、
そこから雨などが入り込んで劣化したりするみたいですね・・・。
ＡＬＣ壁になっているところは、シングル配筋よりも強度が
劣るらしいです！こわ！

>287さん

ＡＬＣ壁については、住まいサーフィンの
碓井民朗氏のメルマガ「良識あるマンション」
（過去ログも読めます。13号、57号ぐらいに書いてあります）

３期販売も先着順になってますね。
こりゃー相当売れ残るな。

誰か今現在の販売状況知ってる人いますか？

今の時期に３期完売なんて難しいでしょ。２０戸売ってたんですよ。そんな物件他にありますか？
あなたは検討中と書いてありますが、売れ残った物件の値引き販売を狙っているのですか？景観の悪い場所なら残ると思うますよ。

＞293
先着順ということは、登録したけど契約しなかった人がいるということですよね？3期完売が難しいなんてことはありません。だって申し込みがあった部屋しか売り出していないんですから。。。

たぶん２９２さんは、この物件が売れていても
「この物件は売れてないよ」と知らしめたいのでしょう。

自分の気に入った部屋を買ってしまうか、
待って待って、気に入らないけど安い部屋を買うか、
その人次第だと思います。

>>295さん
さすがに私も売れている物件に対して「売れていない」なんてことは
いいませんよ。
それじゃあただの狼少年じゃないですか。

私がこの物件を売れていないんじゃないかと思った理由は、
前回の２期のときに１２戸ぐらい売り出してその後先着順になったし、今回の３期についても先着順になったので、そう思ったのです。

２９４さんがおっしゃるように、普通は申し込みがあって買うよといった人の部屋から売りに出すわけですからその出した分については売れるはずです。しかも２０戸ぐらいならふつうに売れて生きますよ。


モデルルームにはバラのボードもないし、
２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知っていらっしゃいますか？

オーセントのほうはこの前見た限り６割から７割ぐらいって感じでしたよ。

>>294さん
あなたは292さん＝295さん？

＞3期完売が難しいなんてことはありません。
どうしてそのようなことがいえるのですか？根拠はどこにあるのですか？当該物件のように郊外型で、同規模のマンションで期分け販売している物件で、完売する事例はたくさんあるのですか？もしあれば具体的事例を数例でいいので教えてください。

>>296さん
郊外型の同型物件で売れている物件はどこなのですか？売れていない物件の目安は上にも書きましたが、期分け販売で完売続出している物件があればご教示ください。（20戸が一ヶ月弱で普通に売れている物件はどこなのですか？普通に売れたら、144戸しかないのだから半年くらいで完売ですよ）

＞２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知って　いらっしゃいますか？
　
ほぼ正確だとは思いますが、３期販売前が５０％程度だったとのことでしたので、現在は６０％程度ではないですか？少しオーセントより遅れているといったイメージですよね。

住宅情報ナビのレクセルの販売個数が、知らぬ間に３期販売３０戸になっていましたね。
昨日までは２期１２戸、３期２０戸先着順ってなっていたのに。

２戸売れたんですかね。

後、何戸残っていますか？

若葉台駅からも工事しているマンションがみえますね。多分、レクセルですよね。小高いところに建って願望はそさそう・・・と思いました。
夜は隣？近くのマンションの明かりも煌々として明るくてきれいですね。こちらのマンションも同じ感じになりますかね。

12月15日、16日に大京エルデザイン主催のオプション検討会が開かれますが、みなさんいきますか？何を購入、あるいは検討する予定でしょうか？

大京エルデザインのオプション展示会はひどいというよりも客をなめているのではないかというものでした。
現物はほとんど何もないし、片道2時間ほどかけていったような収穫はなに
もありませんでした。営業マンも顔を一回もださないし、客をなめているとしか思えませんね。先が思いやられます。応対したおばさんは何も分かってないし・・・

よかった〜。
伊藤忠にしといて。

別にこの催しがひどかったという訳で、他のところは全く問題なしです。各論を捉えて、隣の物件がよかったということにはならないと思いますよ。あなたが本当にオーセントを購入しているのであればね。
一応誤解があるようなので・・・

あちゃ〜、ホームページ見ると相変わらず先着順住戸が
いっぱい残ってますね〜。

こりゃー完成しても半分ぐらい残っちゃいそうですな〜。

ちなみに伊藤忠のほうは後２０件ぐらいです。

目指せ完成前完売！！

オプション会の感想です。確かに現物は特に置いておらず、戸棚と表札とカーテンが少しくらいでしたね。いつもの２階の部屋でこじんまりとやっていました。お客さんの入りは盛況だとおっしゃっていました。

私たちに対応してくれた女性の方は、きちんとした仕事をしてくれました。現物がないものについては後で見本を自宅に送ってくれると約束してくれました。また、最大の利点は、商品取付け後に後払いでよい、という点です。手付けも払っていないので、まだキャンセルもできると思います。年末、何かとお金の出ていく時期で助かりました。

補足です。
競争して何になるのでしょうか。自分が気に入ったら買う、気に入らなかったやめるでいいじゃないですか。マンションの資産価値、ということを言う方もおられますが、転売を考えなければ、他人が評価する価値は関係ないと思います。確かに、一般的な評価の低いマンションに住んでいる住民は、やはりそれ相応の評価しか受けなくなるということはあると思いますが。それでも自分が気に入った部屋で、よいマンションにしていけたならば、それでいいと思います。

>>305さん
あなたは荒らし？
仮に信じるとすれば、なんでオーセントを契約しているのにここをそんなに気にしているのですか？伊藤忠って連呼してるけど、そんなに伊藤忠ブランド気に入ってるのですか？伊藤忠のどこを気に入ってるのでしょうか？
木を見て森をみずという言葉知ってますか？最近の鉄筋の足りない物件にしても某有名会社ですよ。
オーセントは全部同じ物件で、ほとんどが家族もちと聞いてます。あなたのような人間に育てられた子供はどう育つのでしょうね。それにオーセントの後２０件って、あんな大々的キャンペーンやってるのにそんなわけないでしょ。どちらも順調ではないんですよ。（恐らくオーセントのほうが少し売れているだけ）
だけども環境は学校は隣あわせ、公園も隣（チンピラもどきがたむろしそうな）あわせ、あんまりいいとは思いませんけど？

HALさん
本当に手付金を払っていないのですか？恐らく部屋を確保するためには、すくなくとも５％（万が一デベが倒産した場合に戻ってくる額）は入れなくてはいけないのでは？
いつ契約なさいました？私は7月に契約、8月には払いましたが・・・

３０８さん
説明が足らなかったようでごめんなさい。払わなくてよい手付け金とは、オプション商品の手付け金のことです。部屋の手付け金は当然支払っています。

HALさん
私のはやとちりでした。申し訳ありません。オプションについてはその後私もきちんと対応していただきましたので、不満はありません。

バルコニーみなさんどうします。
①なにもしない？
②タイルを取り付ける。
③ウッドデッキを取り付ける。
④その他ホームセンター等に依頼する。

バルコニーの件です。

自分で
> ②タイルを取り付ける。
> ③ウッドデッキを取り付ける。
とすれば、時間に余裕があり、器用な人ならば安くできていいと思います。そうでなければ、
> ④その他ホームセンター等に依頼する。
ことになりますが、この場合、管理組合に届け出が必要な工事になるのでしょうか。タイル等を置くだけであれば、許可を得る必要はないでしょうか。どなたかお教え願います。

バルコニー部は、皆さんご承知の通り排他的使用が認められている共用部分です。個人で取りつける場合、避難はしごのハッチがある住戸では、ここを避けてタイル等を敷かなければならないので注意しましょう。

というわけで私は、手間と仕上がりを考えて、オプション会で申しこんできました。

>>307さん。来春からご近所になる者です。あなたオーセントにも同様の書き込みしてましたね？もうやめましょうよ・・・

私達はレクセルが気に入って契約しました。彼らはオーセントが気に入って契約しました。

私たちも自分が吟味して契約した物件を住まない人からけなされたら腹が立つし彼らもそうでしょう？何でいちいちオーセントの近くの公園にチンピラ云々の文言が必要なんですか？ましてたまり場になったらなったでオーセント住民が通報するなりするでしょ？

もうねはっきり言って近所なんだから仲良くしましょうよ！