大阪最高裁の判断

2024/7/1　産経新聞
【障害者グループホームは「住宅」　大阪高裁が和解内で異例の所見　マンションでの運営に合意】
https://news.yahoo.co.jp/articles/8752aaf721ae38356540b2c5d35317946cbc...

何か問題ありますか？

入居者に色んな人がいるのは普通のことですが？

隣人に喫煙者が来ることのほうが害が大きいと思います。

洗濯物を干せないし、エレベーターに乗り込まれたらそれだけで気分台無し。

なに言ってんの？あほちゃうか？いつものことだけどな。

？？？

害を与える人と害を与えない人の違いだと思いますが？

みんな、おかしいよ。マンションはそのマンションの管理規約が憲法みたいなもの。うちでも、居住用以外はダメと定められてる。ピアノ教室、ネイルサロンなど、全部やめさされたよ。

みんなおかしい！うちでも、ピアノ教室、ネイルサロン、みな、やめさされたよ。マンションでは管理規約が憲法のようなもの。

反映が遅かったのでダブりました。失礼しました

公序良俗に反する契約は無効です。

https://www.moj.go.jp/content/001400568.pdf

Ｑ２．どのような場合に、民法に基づいて契約の効力を否定することができま
すか。

個別具体的な事案ごとの裁判所の判断となりますが、一般論としては、公序良俗に反する契約（その契約の内容等が社会的な妥当性を欠く場合）は無効であるとされています（※１）。


これじゃないでしょうか？

>1 より抜粋

「和解条項では、ＧＨが「住宅ではない」として規約違反を認めた１審大阪地裁判決とは異なり、住宅にあたるという法的見解を明記した高裁の「所見」も示された。」

GHがマンションを購入して障害者に住んでもらっているのであれば、特に問題ないように思います。

分譲賃貸とまったく変わらないですね。

反対する理由は「障害者」だからなんでしょう？それは「公序良俗」に反します。障害者だから入居お断りってことであればね。

大阪地裁の判断は？

2022/1/20　朝日新聞デジタル
【マンションをグループホームに使ってはダメ？　大阪地裁の判決は】
https://www.asahi.com/articles/ASQ1N6KK6Q1NPTIL01Z.html?iref=pc_extlin...

－抜粋－
裁判長は、自力での避難が難しい障害者らのGHがあることで、マンションは毎年、消防法令上の点検義務を負い、将来、消防用設備の設置に伴う金銭的負担も想定されると指摘。管理組合は、管理のあり方が変わらないように、部屋の用途を管理規約で住宅に限定していたとし、GHとしての使用は「（他の入居者らを含む）共同の利益に反する」と結論づけた。

でも、それが高裁の調停で覆り、管理規約も改正されたってことですよね。

障害者グループホーム、マンションでは禁止?　「歴史的和解」で決着
https://www.asahi.com/articles/ASS713C54S71PTIL00HM.html

・・・

　障害者GHが集合住宅を使う例は少なくない。消防上の法令を互いに順守すれば共存できるとする内容で、法人側は「歴史的和解」と評価した。

・・・

>>4 名無しさん

あほです。いつものことですぅ。

大阪最高裁なんてありません。

上の賛成者は専ら住戸として使うという管理規約があっても事務所、塾、ピアノ教室などなどはいいんでしょうか？マンションの風紀がみだれそう。

管理規約に「専有部分の用途」として「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と規定されている場合は、「事務所、塾、ピアノ教室など」は、個別具体的に判断する必要はありますが、「他の用途に供してはならない」の部分に抵触する可能性が高いと思います。

これが参考になるかも。

不動産相談

ここでは、当センターが行っている不動産相談の中で、消費者や不動産業者の方々に有益と思われる相談内容をQ&A形式のかたちにして掲載しています。
掲載されている回答は、あくまでも個別の相談内容に即したものであることをご了承のうえご参照ください。
掲載にあたっては、プライバシーの保護のため、相談者等の氏名・企業名はすべて匿名にしてあります。
また、参照条文は、事例掲載日現在の法令に依っています。

2104-B-0289掲載日：2021年4月
標準管理規約採用の住宅専用マンションで、居室の一部を居住以外の用途で使用することは、絶対にできないのか
https://www.retpc.jp/archives/24613/

・・・

　マンションの媒介において、購入予定者が自宅の一部を仕事場等として使用したいという希望があるときは、対象マンションの管理規約を確認し、当該住戸の用途を確認する必要がある。居住専用とされている場合は、原則、居住以外には使用することはできない。しかし、文筆業やパソコンで作業するプログラマー、自宅を仕事場とする士業など、個人作業で騒音等がなかったり、来客はないか特定の少数者のみであったりなど、他の居住者の生活に支障を与えることがない場合は一般的には問題ないであろうが、その場合でも、管理組合に事前に届け出ることが必要となる場合もある。いずれにしても、管理組合又は管理会社に調査確認し、どの程度の使用であれば認められ、事前届出書等の手続きが定められているかも含め、確認しておくことが必要である。

・・・

>>19 の続き

【「専ら住宅として使用する」について】
マンション標準管理規約コメントでは、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と説明しています。

【「他の用途に供してはならない」について】
「コンメンタール　マンション標準管理規約」では、以下のように解説しています。

その利用方法が平穏さを確保できるもの（たとえば、もっぱら事務所としての利用やペンションとしての利用等）であっても、住宅以外の用途での専有部分の使用は許されないものと解される。
（中略）
ただ、自己の住戸で、たとえば小規模の華道・茶道・書道教室や学習塾を開く場合などにおいて、それが当該マンションの平穏さや良好な住環境を害しない限りにおいては許容される余地もあろう。

↑ならば、やはり、大阪高裁の判決はおかしいですね。

？？？

専ら住宅だから問題ないのでは？

「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と説明しています。

>>23

「専ら」だから面倒なんですね　

同じ学習塾でもまったくの（３～４人相手の）個人塾と個人塾でも数十人の子供を引き受ける営利目的がある　前者を禁止するのはやりすぎ　後者は確かに迷惑で禁止されても仕方ない　しかし裁判での判断は分かれるかもしれません　

障害者の方はそこに住まわれているわけでしょう？通いじゃないので、生活の本拠があるということではないですか？

>>1 匿名さん

>https://news.yahoo.co.jp/articles/8752aaf721ae38356540b2c5d35317946cbc...

のリンクを再度チェックしてみました。

全文引用しますと

大阪市の分譲マンションで障害者グループホーム（ＧＨ）を営むのは、住宅以外の用途を禁じる管理規約に違反するとして、管理組合が運営元の社会福祉法人に使用差し止めを求めた訴訟について、大阪高裁（阪本勝裁判長）で１日、ＧＨの運営を認める内容での和解が成立した。和解条項では、ＧＨが「住宅ではない」として規約違反を認めた１審大阪地裁判決とは異なり、住宅にあたるという法的見解を明記した高裁の「所見」も示された。

障害者ＧＨは、障害者総合支援法に基づく福祉サービス。シェアハウスのような少人数の共同生活が一般的で、訪問する職員らから介護や支援を受けながら暮らすことができる。障害者が地域に溶け込み、生活するための制度としてつくられた。大阪ではＧＨの約７割が共同住宅にあり、多くが同様の管理規約を持つとみられることから、ＧＨ側に不利な地裁判決の波及効果が懸念されていた。

今回のマンション（２５１戸）では現在、２戸で２人ずつが約２０年前から生活。和解条項では、この２戸の運営を認めるだけでなく、管理規約を改定し、今後マンション内で別のＧＨを営むことも届け出制で認めた。消防点検などの費用はＧＨの運営元が負担する。

法人側代理人の藤原航弁護士は和解内容を高く評価し、「管理組合と障害者ＧＨが建設的対話を重ね、制度が全国で発展していくための指針を示す内容になった」と喜んだ。

消防法令の改正に伴い、マンション内にＧＨがあることで火災対策の費用が追加で必要になるなど、組合側の負担が増えるとして平成３０年６月に提訴。１審大阪地裁は令和４年１月、運営継続は「共同の利益に反する」とも指摘し、部屋をＧＨとして使用しないよう命じていた。





「２戸で２人ずつが約２０年前から生活」ですから、この人たちの生活の本拠があることは間違いないですね。GHが住戸のオーナーで居住者は障害者の方。GHは職員を派遣し介護や支援をされているということで、大変立派な事業だと思います。他の住民の方も、この事業を陰ながらでもサポートされて、共に生活することを誇るべきことのように思います。

本件のGHは、住戸のオーナーではないようです。

>>27 匿名さん

どこかにそういう情報は書いてありますか？

>>28 匿名さん

2024/7/1　朝日新聞デジタル
【障害者グループホーム、マンションでは禁止?　「歴史的和解」で決着】
https://news.yahoo.co.jp/articles/527313ac0245490b61c981cbf826643a0dd4...
－抜粋－
一審・大阪地裁判決によると、法人は2005年までにこのマンションの2室を借り、知的障害のある6人が入浴や食事介護などの福祉サービスを受けながら暮らしてきた（その後2人が入院のため退去）。

2024/7/1　ＡＢＣニュース
【障害者グループホームの利用停止めぐる訴訟　「多様性を認め合いながら地域で共に生活」大阪高裁が和解を勧告し成立】
https://news.yahoo.co.jp/articles/e83e239aa61b5e8f5110e19a67fc548271da...
－抜粋－
約２０年前からマンションの２部屋を借りて運営されてきた障害者グループホームをめぐり、管理組合は２０１８年、利用停止を求めて提訴しました。

なるほど。

>法人は2005年までにこのマンションの2室を借り

ですね。

法人が賃借人ということですね。でも、居住の実態があるので、「専ら住宅」に該当し、規約違反ではない。「管理規約を改定し、今後マンション内で別のＧＨを営むことも届け出制で認めた。消防点検などの費用はＧＨの運営元が負担する。」のであれば、マンション側も追加の必要経費はGHが負担してくれ、マンションの活用にもなり、まさに玉虫色の判決のように思います。

何か具体的に不都合はあるのですか？

住民の方が要介護になられたら、介護サービスを受けられますよね。高齢化社会ですから、お互い助け合い、マンションも有効利用できて良いのではないでしょうか。

うちのマンションはまた貸しを禁止してるから駄目ですね。

>>30 匿名さん
>まさに玉虫色の判決のように思います。

大阪高裁は「判決」を出していません。
和解勧告です。

失礼！

和解でした。

>>31 匿名さん

オーナーと賃借人との賃貸契約がどうなっているかではないですか？

マンションの管理規約でそこまで制限できるのでしょうか？

オーナーはGHの事業を理解して賃貸契約を結んでいると思うのですが？

>先日の新聞によると大阪高裁はマンション内で介護施設をしてる件に合法と判決を下したと。当該マンションの管理規約では、ダメだったらしいですのに。翻って我がマンションでも起こりうるかも？どう対処すべきか？悩みます。

特に問題ないのではないですか？むしろ積極的に管理規約を改正し、増加費用の負担をしてもらうなどして障害者や高齢者のシェアハウスを受け入れるようにした方が良いように思います。

逆に受け入れることによって、管理費が滞納されるような限界マンションにならなくて済むでしょう。大規模タワマンのスラム化を心配する人もいるご時世ですから。

>>31 匿名さん

このGＨの件は、また貸しではありません。

あと、GHが関わることによって孤独死の問題も避けられますよね。孤独死されてしまうと、居室の後始末や相続人探して大変なことになるとテレビ番組でやってましたよ。

孤独死は、実はびっくりするほどある！高齢入居者の孤独死対策
https://smtrc.jp/toushi/landlord/column/2022_03.html


[NHKスペシャル] 孤独死や行方不明…住民高齢化にどう備えるか | 老いる日本の“住まい” 第2回 マンションに迫る2つの“老い” | NHK

>>31 匿名さん

管理規約で専有部分の転貸(また貸し)を禁止することは、区分所有権を制限することになるので、定めても無効になると思います。

規約を改正して積極的に受け入れることに何か具体的に問題があるのですか？

>>39 匿名さん

どのレスに対しての質問ですか？

レスに関わらず問題があると思われる方への一般的な質問です。

>>41 匿名さん

「規約を改正して積極的に受け入れることに」ある問題とはそれが「改正かどうか分からない」からですよ。

改正かどうか分からない？

改悪になったかも知れないという意味でしょうか？具体的に何が問題なのか説明いただかないと、禅問答みたいになってしまいます。

もちろん当事者間で歩み寄って調停は成立するものですから、当事者間では合意済みで、外部がどうこう言う問題ではないですが、ここで問題意識を持って取り上げられた方は、何を具体的に問題とされているのでしょうか？教えていただければ、意見交換がスムーズになると思いますよ。

以前にも「調停」という言葉が出ており気になっていましたが、本件は「調停」ではありません。

あと、「玉虫色」の意味もお調べになったほうが・・・

>>44 匿名さん

>以前にも「調停」という言葉が出ており気になっていましたが、本件は「調停」ではありません

申し訳ないです。調停委員が参加したものと思っておりました。玉虫色も両側が満足できるという意味で使っていましたが誤りですね。

で、

>「規約を改正して積極的に受け入れることに」ある問題とはそれが「改正かどうか分からない」からですよ。

についてのもう少し詳しいご意見は？

>>46 匿名さん

>>>42
>「規約を改正して積極的に受け入れることに」ある問題とはそれが「改正かどうか分からない」からですよ。

　↑　これは、わたしの投稿ではありませんし、特に意見はありません。

皆さん和解に納得されているならば、それでいいのでは？

>>38 匿名さん

そうすると民泊もよいということになるのでしょうか？

区分所有法第31条では、規約の設定変更又は廃止は議決権の3/4以上の
賛同および利害関係者の承諾が必要となってますね。それをクリアしてるなら
問題ない（もちろん当マンションの管理規約にもよりますね）ですが、最高裁は、そこまで、踏み込んでませんでしたね。これを契機に、区分所有法、標準管理規約、マンション管理規約がなしくずしになりそうですね。弱者にはものを言いにくい面もあります。

>>50 匿名さん

最高裁？？？

50です。
最高裁は間違い、大阪高裁でした！ちゃんと、最初から読まずに失礼しました。

>>39 匿名さん
>規約を改正して

どのような規定をどのように改正するのでしょうか？

うちのマンションでは少人数の塾でも大問題になり住民は塾を近所に移しました
介護施設なら良いんですか？

専ら住宅として利用する長期の居住と生徒が通う塾とでは全然違う。

>>3312 匿名さん
別に、玉里さんがスパイ行為をしているわけではありません。何か確証があってのことでしょうか？具体的にそのような行為がありましたら教えてください。蛇蝎の如く嫌われていると自称される○○さん。

>>39 匿名さん

問題はありません。

本件の管理組合は、GHに管理規約に違反するとして退去を求めた後、民泊の禁止等とともに、「専有部分をグループホームに供することの禁止」を総会決議で可決し、管理規約に規定しています。
したがって、>>26 の記事中にある「管理規約を改正し、～」とは、「この規定を廃止し、～」という意味ですね。

>>53 匿名さん

わかりません。

>>58 匿名さん

結局高裁の指導でGHに有利なように和解したんだよね。

だったら第三者が文句を言う筋合いではない。

判決が確定したとしたら今後はGHが介護のために集合住宅を介護者の住宅として使える。

すまん。判決はでてないから、そこの部分は取り消すが、和解例として参考にされることは間違いない。

管理規約１２条１項について、大阪高裁は地裁の判断と異なる法的見解を示して、和解勧告をしていることが重要なポイントです（つまり、判決まで進むとすれば、地裁判決とは異なる判決になることを示唆している）。

管理組合側は敗訴になりかねないから、費用負担があればOKと和解したのかな？まあ書かれていないことを詮索しても仕方がないが、例の宗 教 団 体の訴訟でも、念書のようなものが無効とされていたが、必ずしも契約書や管理規約の文言に一字一句束縛されるということはない。

＜管理規約１２条１項について＞

【大阪地裁の判断】
管理規約１２条１項の「住宅として使用」といえるためには、「生活の本拠として使用」されていることのみならず、「管理規約で予定する『管理の範囲内』で使用」されていることを要する。

⇒　本件GHが存在することにより、マンション全体が「特定防火対象物」となり、その結果、建物全体に消防設備を設置しなければならなくなり数千万円もの負担が及ぶ可能性や、防火対象物点検等の金銭上・手続き上の負担が生じるといった将来の抽象的な可能性から、管理規約で予定された「管理の範囲外」であるとして、「住宅として使用」することに該当しない。
⇒　本件GHは、本件管理規約１２条１項の規定に違反し、かつ、区分所有者の共同の利益に反する行為である。


【大阪高裁の見解】
本件管理規約１２条１項にいう「住宅として使用する」に該当するか否かは、あくまで「生活の本拠として使用」されているか否かによって判断すべきであり、「管理規約で予定されている『管理の範囲内』にあること」も要件とする根拠はない。

⇒　本件GHは、利用者の「生活の本拠」として使用されているから、本件管理規約１２条１項に違反せず、かつ「共同の利益に反する行為」にも該当するとはいえない。

ネット情報

ネット情報
丸パクリ

極めて妥当な高裁見解ですね。

自画自賛ですかぁ？

>>68 匿名さん
>自画自賛ですかぁ？

どのレスに対して、どのレスが「自画自賛」なのでしょうか？

さすが高裁です。

高裁の見解を褒めています。

自画自賛ではないのでよろしく。

>>70 匿名さん

>>70 さんは、>>67 さんですよね？

>>64 匿名さん
　>本件GHは、利用者の「生活の本拠」として使用されているから、本件管理規約１２条１項　住宅として使用するに違反せず、かつ「共同の利益に反する行為」にも該当するとはいえない。

大阪高裁の論点がずれてます。［規約１２条１項　住宅として使用するに違反せず］
マンションの管理規約の［住宅として使用する］は、区分所有者が、専ら住宅として使用することであり、グル－プホ－ムに貸し出した時点で商用目的になります。貸出先が、身体障碍者施設であろうと乳幼児施設であろうと、専ら区分所有者の住戸として使用されていないのは明らかだと思います。

当事者は論点がずれていないと理解して和解しているからそれで良いのでは。

20年も住宅として住んでおれば問題ないでしょう。

分譲賃貸でも同じですから。

人に貸し出した時点で商用目的になるのなら賃貸できない。

短期の又貸しは民泊不可なら駄目だけれどね。

>>76 大阪最高裁さん


？？？

>>76

鳥の調べ＝匿名ちゃん＝匿名はん