（仮称）宝生ハイツ建替え計画

でも、日テレの跡地って番町じゃなくて麹町なんだよな...

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千代田区の場合は資産価値も高いし需要も大きく、
比較するのはちょっとね。

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>>1920 匿名さん
公益社団法人宝生会と宝生ハイツ管理組合も本郷一丁目の住環境を守って欲しい。

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>>1920 匿名さん
現計画にあるように青空広場約2500㎡を設けたうえで低くするなら立派だけど、そこには触れていない点が弱いですね。

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元二親和会は堀義人さんと連絡を取っているのかも。

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> 未来永劫、子供たちから空を奪わないで欲しい。
同感です。

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>>1924 匿名さん
結局高さだけは60mで細長い公開空地風の空間とエレベーターを作って終わりって感じだとなんか萎えますね。それにそのうち人手に渡ろうものなら、また同じ騒ぎが起きるでしょう。

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学校からの距離14m、四車線道路と同じ幅をとり、南面に公開空地、緑地帯を作って中学校の前をオープンスペースにして地下部分に能楽堂という今の総合設計制度による計画は実に近隣の環境に配慮したすぐれた計画だと思う。小日向の住専に移転すればお日様がいっぱいあるのに...

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そもそも本郷一丁目のあたりというのは都心として高度地域に指定されているわけで、それを望んだ地主も多かっただろう。商業、近隣商業に指定され、高さも（かなり中途半端に制限されてはいるが）それなりに認められた地域。近隣のビルもち土地もちの住民や学校や神社もそれを知っているはずだったのに、ほとんど声を上げることはなかった。

都市計画を策定する過程で、それを容認したのに、今になって都市計画に従って高度利用しようとしたらダメだと頑張るのは民主主義的にいかがだろうか。例えば平和憲法はアメリカがおしつけたから日本人のための憲法に変えろという主張は護憲勢力からすれば噴飯物だろうが、今の都市計画は気に入らないから変えろというのとどこか似ている主張に見えるのだが....

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https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/toshi/kekaku/guideline...
に出ている日影図を見ると、またいつものようなことが分かります。
・番町小学校に影を落とすのは午前の早い時間帯だけ
・女子学院にに影を落とすのは午後の遅い時間帯だけ
どこの同じで、結局、高いのが嫌なだけなんでしょうね。日テレがイメージ図で示している公開空地は素晴らしいと思うのですがね。

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一棟でも飛び抜けて高いものが建つと、ハーモニーが乱れますからね。

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本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

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>>1932 検討板ユーザーさん
そのかねやすの前の通りは春日通りなんだけど、本郷一丁目は春日通りの南側、江戸のうちということだな。都心だとみなされるだけの素地はあったわけだ。

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>>1931 匿名さん
東京タワーはハーモニーを見出しているだろうか。

いつしか高い建物にかこまれて、飛び抜けて高いとも思われなくなった。
高度地区を正しく利用すれば、いずれこのマンションの高さと同じビルが、緑地帯に区切られて優雅に並び建つことだろう。

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いまの能楽堂の周辺を守らないといけない住環境とはとても思えない。むしろハーモニーを崩せば周りの人も新しい開発に目覚めて再開発の連鎖が起こるかもしれない。守るところはキチンと守るけど新陳代謝させるエリアはどんどん新しく変わって行ったこうが地域の為だと思う。

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守りたいのは住環境ではなく、教育環境では？

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緑地帯と言い張るのは屋上緑化部のことですよねえ

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>>1937 匿名さん
>屋上緑化部
緑地にはかわりないね。
今回は坂の高低差のある場所だったけれど、周辺に総合設計制度による建物が増えればそうでない場所もできるでしょう。緑の目に入る環境は精神衛生にいいですよ。今までは古びたコンクリ壁ばかりだった地域がぱっと明るくなるでしょう。

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緑地帯といえるのかな。森ではなさそう。

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>>1939 匿名さん
あなたから見ると、本郷給水所公苑は屋上緑化なんですね？
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/midori/kuritukouen/kouen/hongoukyu...

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高低差を勘案すると芝給水場公園の方が近いかもしれないな

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グロービス桜蔭ができたら強そう。

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本郷給水所公苑は屋上だけど車いす用スロープがあるよね

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現状のイケてないハーモニーは不要ですね。あちこち建て替われば、北側のように美しいハーモニーとなるでしょう。

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>>1944 匿名さん
総合設計制度を使えばもっと美しくなりますよ。
弓町のクスみたいなでかい木を植えたらよくなると思うなあ。

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小石川パークタワーみたいな緑のあふれるマンションが建つといいなあ。あまり知られていないけど、東側を通る道の巨木の並木はすばらしいね。総合設計制度を否定する人は、おそらく未来永劫そういう風景は見れないだろう。

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>>1936 匿名さん
>守りたいのは住環境ではなく、教育環境では？
そもそも商業地に教育環境を求める事自体疑問があるけどね。
商業地になることになぜ声をあげなかったの？

番町の場合、規制の緩和に対する文句だから一定の大義があるんだけど、ここは規制の範囲内だというところで大義がない。しかも番町の方は麹町の日テレは建てさせるけど番町はこれからも話し合ってね、という千代田区のスタンスはバランス感覚が取れていると思う。番町の庭みたいな、番町にとっての利益になるオープンスペースを献上してくれたんだから、許すという人もいるだろうな。そういう人は声を上げないから見えにくいけどね。

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開成のある西日暮里四丁目は第一種住居地域にあるという事実を見るとね、あまりにも学校の周辺環境に無関心すぎたと思うんだよね、開成は高台にあるとはいえ、西日暮里のほぼ駅前。商業地になってもおかしくない場所なのに第一種住居地域になっているのは、おそらく都市計画策定時にちゃんと意見を述べたのだと思う。

なぜ商業地／近隣商業になるのに反対しなかったんだろうか。高度地域になることに声を上げなかったのだろうか。

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>>1948 匿名さん

本当にそれですね。

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それが宝生ハイツ管理組合が学校環境を悪化させて当然とする理由になるのですか？

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>>1950 匿名さん

との主張をしていることは、ご意見として拝聴するので、総合設計制度の改正を提案したらよいよ

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その辺りで揉めているのだろうな

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商業系の地域では、多少の日影は環境悪化とみなしません。日影を被るのが、たとえ住宅であっても学校であってもです。そういう法体系になっているので、おかしいと思えば管理組合ではなく行政に言えばよいと思います。

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>>1921 匿名さん
どちらも住所は二番町だと思います。

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まあ適法な計画に文句を言っている時点で大義がないよな。
これから都市計画審議会にかけて制度をいじるというのなら運動の大義もあるのだろうけれど、適法の範囲ということは暗黙に地域の了解がなされていると考えても決して間違いではないと思う。車を運転している人は特にこの点意識していると思うけど、法律を知らなかったでは許されないのが社会のルール。

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>>1948 匿名さん
西日暮里の高台は都市マスタープランを見ると「台地と歴史の軸」と位置付けられていました。
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/4597/d03800088_6.pdf

対する本郷一丁目は「都心複合市街地」です。教育施設を図示する一方で、それらへの配慮云々の記載はありません。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0240/6690/051_toshimasu_chiiki_...

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>>1956 匿名さん
千代田区だって都市計画マスタープランを読むと、学校だらけの神保町地域における教育施設への環境的配慮とかいう話は全くないな。なにしろ白山通り沿いの東側なんかみっちり高いビルで埋まっていて、学校も大学予備校専門学校のいずれもが高いビル校舎を建築して日当たりなんてどこ吹く風だ。リバティータワーという超高層校舎を擁する明治大学に至っては公開緑地があるので地元で好評らしいぞ（オープンハウスのときの意見に記載がある）。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/documents/17862/toshimasu-4_2.pdf

千代田区の学校はこういう問題を少なくとも表向きは気にしていないし、受け入れているという不都合な事実から目を逸らしているんじゃないかな。

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>>1955 匿名さん
法令で学校環境を悪化させよと言っているのかな？違うと思うよ。

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どう読めばそう解釈できるのか。逆は必ずしも真ならず。

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学校環境を守れと言うのを言ってもいいことになるよね。

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会話不成立。逆は必ずしも真ならず。

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>>1957 匿名さん
神保町から駿河台にかけては学生街とされていますよね。環境的配慮がないどころか、ごちゃごちゃした街並みが学生街と合っている感すらあります。

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>>1960 匿名さん
一学校法人が東京都や文京区で決定した都市計画に叛旗を翻しても、なかなか覆らないと思います。

こういう自分ひとりでは解決できない難問にぶち当たった時に最も効果ある処方箋は、自分が変わることです。環境のよい場所に移転するとか、自分も負けずに総合設計制度でタワー校舎を建てるとか、泣いて叫ぶよりもやれることやるべきことが実はたくさんあることに気づきます。好戦的な市民活動家に相談するのではなく、経験のあるデベロッパーに相談すればよかったのに...

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本郷菊坂に大きな空き地ができています。今ならまだ何も建っていないので、等価交換で学校を移転するチャンスだと思います。

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>>1964 匿名さん
あそこは三井不動産が賃貸住宅を建てます。既に計画の概要が掲出されています。

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>>1964 匿名さん
宝生能楽堂を菊坂に移転させてあげればよかったですね。三井不動産が。

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>>1966 匿名さん
能楽堂がよそに移転してもここに高さ69mは変わらないというのにそのようなことを書くとは、相当心を病んでいらっしゃいますね。1963さんも書かれていますが、ご自身の環境を変えられてはいかがでしょうか。

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能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？
やたらその辺りを突っ込んでくる人がいますが

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能楽堂があるから今回の計画になっていることと、宝生会の地元町会への交渉がうまくないことに起因しているのではないですかね

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>>1968 匿名さん
現計画は能楽堂が低層階を使ってくれるおかげで細い建物にできています。高さ69mの壁は越えられないので、能楽堂がなければ高さ69mはそのままでもう少し太い建物になってしまいます。つまり周囲の日影は増えます。

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>>1970 匿名さん
元・周辺住民さんの日影が増えるの主張の繰り返しですが、そのような断言はできないのですよ。現に、宝生ハイツ管理組合は、総合設計を適用すれば日影が改善できるとの説明をしてないようです。

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書き込み内容が理解できませんでしたが、高さと容積が一定の場合、低層部分の容積が減れば高層部分の容積が増えるのは小学生でもわかると思います。総合設計を使っても使わなくても計算上は同じでは？

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総合設計で容積率の緩和（1.5倍）がされていることが分かってないですよね。それで日影が改善されるとは断言できないです。小学生ならそのことが分かってなくて仕方ないです。

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私これに一般論で答えているだけで、総合設計のことはなにも言っていませんが。能楽堂のありなしに関係なく、高さ制限は69mまたは46mですよね。

>能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？

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>>1971 匿名さん
>そのような断言はできない
ちょっと計算してみたんだけど、建築お知らせ看板によると敷地面積3,076.65㎡、延べ床面積25,388.12㎡とあるので延べ床面積÷敷地面積で容積率を計算すると825%余となる。これを400％にまで下げたとすると、ざっくり計算して同じ建坪に9階～10階建ての建物が建つことになる。建築面積をもう少し小さくするともっと高くできるだろう。少なくとも今より高い建物が建つのは間違いない。少なくともお隣さんレベルでの日当たりは20階建てと大してかわらないだろう。意地悪して覗き被害を懸念する学校に配慮すると称して棟間距離をギリギリまで詰めることも可能だが、今度は阻止不能だろう。

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念のため書いておきますが、
総合設計を使う：能楽堂があったら高さは最大69m、能楽堂がなかったら高さは最大69m
総合設計を使わない：能楽堂があったら高さは最大46m、能楽堂がなかったら高さは最大46m

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結論として、総合設計制度に反対して半分の高さになったとしてもお隣さんへのメリットはほとんどないので、何がやりたいのかさっぱりわからない。

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近隣住民が反対したら、今の制度すらハードルが高いと不満の声のある老朽マンションの建て替えを全て阻止できてしまう前例ができたら、除却しようとしても取り壊し資金もない、打ち捨てられた老朽マンションの墓場が都内の方々にできるだろう。そんなことが許されるべきではないと思うがいかがだろうか。

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>>1976 匿名さん
そんな単純な問題ではないようです。分かっている人は分かっています。念のため書いておきます。

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>>1975 匿名さん
ここの指定容積率は400％ですが、総合設計制度を使う場合は最大1.5倍の600％までOKとなります。825％－600％＝225％分はエントランスホール、共用廊下、駐車場（一定割合まで）など、容積率の規制に含めなくてよい部位です（容積率不算入）。現行法ですと専有部以外はほぼすべて容積率不算入となっています。

このような緩和がされ出したのは1990年代以降です。なので、それ以前に建った現宝生ハイツの容積率は400％のはずです。もし総合設計制度を使わずに建て替える場合でも、550％分くらいまでは容積を増やせそうです。ちなみに、バルコニーは元々床面積や容積率に含めていません。

専有部の比率は70～75％くらいのケースが多いです。専有部の比率は賃貸だとレンタブル比と言います。ここの例だと600%÷825％＝72.7%ですね。

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>>1979 匿名さん
ぜひ教えてくださいよ

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>>1980 匿名さん
一般的な議論では合ってますが、個別具体的に容積緩和の事情は変わります。

いずれにせよ、容積率が増加するため、総合設計の適用で日影が改善されると言い切れないことに、お気づきになってはと思いますが。

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>>1980 に日影の話などこれっぽっちも入っていませんが、なぜそれを持ち出す？　いろいろ混乱していませんか？

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過去レスでずっと書込みされていることですよね

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ひょっとして建て替え案として考えられるプランA、プランB、プランC…などを比較しているのですか。それなら個別に考える必要がありますが、我々部外者はそんなの知らないから高さを一定、容積率を一定、総合設計を使う使わないといった具合に何かを固定したうえでほかの値を動かしてみるといった比較しかできません。

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総合設計を良しとする人は日影の改善を主張しますが、それは断言できないし、現に、宝生ハイツ管理組合は周辺住民に日影が改善すると説明していないようです。

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なんだか＊＊＊＊の信者を脱洗脳している活動家の気分になってきた...

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カると教団の教義じゃあるまいし、そんなに必死になることかね。

容積率不算入をうまく使うと550％ぐらいにできるということなら単純計算で同じ建坪
で1３階建てぐらいはいけそうですね。

総合設計制度を活用しないと高さは低くなるから遠くの家の日照は改善するけれど、隣の日照を現状と同じにするにはおそらく４階建てぐらいには抑えないといけない。ということは、容積率400％は4階建てしか建たないと誤解しているんでしょうね。

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でも、4階建てではなく、実際には13階建てが可能ということのようです。残念。

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過去レス見たら分かるけど、宝生ハイツを擁護する人が総合設計で日影が少なくなると書込みしまくっていたね。

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>>1990 評判気になるさん
>総合設計で日影が少なくなる
結果として隣接地でそうなる制度です。公開空地を設けるイコール建物を細くするですが、高さや容積のボーナスにより細くなった以上に高くなるので、日影は隣接地で縮小、遠方に拡大します。縮小分の最大1.5倍くらい拡大します。

昔は敷地いっぱいに建てるケースが多かったのですが、文京区の今風ですと中央に寄せて建ててその分高くしています。ここの例でいえば、仮に総合設計を使わない場合、昔の設計なら11階建て、今風の設計なら13階建てになると思います。総合設計を使った20階建てが隣接地に及ぼす日影と比べて、13階建てなら建築面積が同じなので日影も同じ、11階建てなら建築面積が大きくなるので日影も大きくなるはずです。

総合設計制度を使わなくても旧耐震建物の建て替え特例で容積率を稼ぐことができるようなので（実例が少なく知識が追い付いていません）、「総合設計を使うな」という主張は的外れだと思います。総合設計制度は公開空地を設けるのが目的ですが、旧耐震の建て替え特例は建て替え自体が目的で喫緊の課題の位置づけなので、反対運動で覆すのは容易でないと思います。

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マンション再生まちづくり制度なんてのもあるんですね。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/05suishin-kaigi/05suis...

周辺の土地も一緒に再開発すればよかったのに...

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>>1992 匿名さん
マンションだと、マンション内で意見をそろえるだけで大変そうです。

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宝生会が4割占めているようだからなあ

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>>1993 匿名さん
というより、近隣からの反対が起こりにくい配棟計画とか、大胆な公開スペースとか色々自由度が高くなりそうですよね。多分マンション管理組合もですが、デベロッパーがかなりガッツり関わるケースを想定していそうですね。

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>>1991 匿名さん
今の計画は割と建物を真ん中に寄せて建てて上から見て四角くしていますよね。でも東側とか目の前に建物があるので、住戸に最大限最良の採光をとるために、私なら建物を薄く幅をとって板マン風にして東北方向に寄せ、低い能楽堂を南西側にもってくると思います。構造面を考えると能楽堂を取り囲むようなくの字に近い湾曲した計画を想定しています。隣地学校側に内廊下を配置してのっぺらぼうのコンクリの壁にしてプライバシーを守る配慮もできます。高級感を出すためにダークな色調で仕上げます。それを見てダークな気分になるかもしれませんが。もちろん、そういう計画にするかは中の人しかわかりませんが、総合設計制度を採用しないならそういう建て方もあるという私の考えです。

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>>1996 匿名さん
>板マン風にして東北方向に寄せ、
現実にこうなっているケースが多いですね。

住居系の地域では日影規制が厳しめなので、建物を建てる際に北側を低くしたり空けたりすることで周囲への影響を抑えます。

商業系の地域では逆に日影規制が緩めなので、南側を空けることで、つまり自力で日照を確保する傾向があります。

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本郷PHプレミアフォートのようになるのでは。

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>つまり自力で日照を確保する傾向があります。
興味深い例を見つけました。本郷台中学校の西隣に建つマンションは、学校側（東）にはギリギリ迫っている一方、反対側（西・バルコニー側）に空間を設け、向かい側に高層建築が建つことに備えているようです。

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建てる側の言い分だな。後から建てる側にも周辺への十分な配慮がいると思うがね。

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>>2000 匿名さん
都市計画法では、住居系の地域は確かに配慮が必要だけど、商業系ではそこまで求めないという内容になっていますね。そういうことを規定するための法律です。

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>>2000 匿名さん
商業／近隣商業になど最初からしなければよかったのに...
地元の人の大半はそれを望んでいたのではないでしょうか。用途地域決定の過程で組織的な反対運動はなかったようですし。

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番町でいまやっているように、まちづくりについてしっかり話し合う場所が必要ですね。

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業者任せで近隣説明会を打ち切るような施主だからね。

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話し合いという名の反対運動だからね。

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近隣説明会の前から何度も説明をし要望を聞いて今の計画におちついたんだろうから、近隣説明会を開く段階ですでに主要な話し合いが終わったと考えてよいだろう。

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>>2000 匿名さん
>後から建てる側にも周辺への十分な配慮
だったら下手に出てお願いベースでやんわり要求をしていればよかったのに...

総合設計制度を潰して建物を小さくするという危害を加えてしまったら、そっちがそう出るならこっちはこうしてやるよ、みたいな話にならないといいが。共産党は戦争反対、護憲平和の党なんだから、憲法で守られた個人の財産権を守り、紛争を鎮める努力をするべきではないのか。

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桜蔭学園の資料のよれば、
>6 月５日、6 日の近隣説明会、さらに本郷１丁目の町会（元二親和会）の要望により 6 月 16 日にも近隣説明会が開かれました
とのこと。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/0cd30a2237454a9757...

一方、東京都の資料によれば、
>近隣説明会は、2回（平日1回・休日1回）以上開催
とあります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

2回でよいところ3回も開いたというのは、丁寧な対応なのではないでしょうか。

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千代田区でやっている日本テレビ通り沿道まちづくり協議会は非常にオープンですばらしい。特に反対する人が一方的に叫んだり怒ったりするだけでなく、推進したい人も一定の意見を述べることができ、賛否両論がきちんと明記されているのがすばらしい。結局日本テレビ跡地に90mの建物を建てて社会的な課題（みんなが集まれる緑地広場の整備とか麹町駅のバリアフリー動線の問題とか）を解決するのが最良とすんなり納得できる。（反対する側は具体的な代替プランをとうとう最後まで示せなかった）

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日本テレビ跡地は周辺住民の希望に沿って150mから90mに変更してくれましたね。

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詳しくないけど
>希望に沿って150mから90mに変更
って、ルール策定の際に150mではなくて90mが採用された、ではないでしょうか
。

ここは46mというルールが確定しているので、今の段階では変えられないかと。同様に総合設計制度を使って最大1.5倍までOKというルールも変えられない。

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>>2010 匿名さん
花を持たせてくれたんだな。誰も最初から150mが建つとは思っていなかったんだろうと思うよ。90mに反対する動きを牽制するために150mという衝撃的な言葉を拡散させて、90mと言う数字を出すと受け入れ易くなる。放送広告業界では常識的な手法だね。

ここも60mと最初から宣言しないで90mとか言って騒ぎをおこし、そののち、ごめんなさいみなさんのお気持ちを汲んで60mにしますとか言えば受け入れられたかもしれない。

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ただオープンな場所で話し合ったとしても、元の高さ、敷地面積で建て直すというのは、明らかにコストが高くなるし、住民の負担が大きすぎる。実質建て替えるなと言っているようなもので、世論の支持は集まらないだろう。老朽化して設備の老朽化や不具合が頻発している様子をを切々と訴える住民の言葉が広まったら、おそらく世論はそちらの方に同情しただろうな。

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たとえば70を超えた老人に向かって、借金して自分で建て替えるのが普通だろう！とか面罵したとしたら、どうだろうか。私はそういう人を支持することはないだろう。オープンな場所で本当にそういう話ができるかどうか、よく胸に手を当てて考えてほしい。

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一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね

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行政の喫緊の課題は、旧耐震建物をなくすこと。建て替えのハードルは、戸建てならオーナーは1人だから低いけど、マンションはオーナーが大勢いて反対が2割を超えるとNGになるので、高い。加えて旧耐震のマンションは容積率オーバーになっているケースが多く、そもそも建て替えが困難です。

こうした事情があるので、特に旧耐震のマンションを建て替えることに対する行政の支援は手厚くなっています。

旧耐震建物がやっかいなのは、耐震性が低いことというより不明であることです。

・旧耐震基準：震度5強で中破しない
・新耐震基準：震度5強で中破しない　かつ　震度6強で大破しない

旧耐震建物が震度6強に見舞われた場合、無傷かもしれないし大破するかもしれない。どうなるか分からない点が問題なんです。

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>>2015 評判気になるさん
>一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね
集合住宅は共用部も多いし、そもそもSRCなので建て替えの単価が高い。また自分の所有権の及ぶ範囲だけ建て替えればいい戸建てと異なり、集合住宅は負担ができる一部の住戸だけを建て替えるのは不可能だというところが異なる点かな。年寄りなので借金ができないからワシはパス、とか言われると、全体が建て替え不能となる。

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ごね得ってことね。

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耐震性の問題だけでなく、排水管や水道管の不具合、雨漏りや漏水などで基本的な住戸性能を維持できないのも老朽マンションの問題点。こうした問題がある場合には要除却認定を受けてマンション建て替えに際して容積率の緩和を受けられる。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

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現実問題として地震で住めなくなるほどの被害を受けるのはだいたい旧耐震だということ。将来大震災が起きた時に、そういうマンションがたくさんあると一部は倒壊して多くの人命が失われるほか、居住不能のマンションが少なからず出て、それを我々の税金で家を用意して住まわせてあげなければいけない。みんな自分は関係ないと思っているかもしれないが、実は回り回って私たちが負担しなければならないことになる。新耐震に民間の力で建て替えればこうした災害時の負担は減るわけで、もっと他の有意義な用途にふりわける税金が増える。

これは一マンションの建て替えの問題にとどまらず、すこぶる社会全体の問題なんだ。

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