理事長VS理事VS組合員

管理組合って何でこんなにスピードが遅いんだろう
遅すぎて一人で進めてたら文句言われるし何も出来ない
さっさと進めたいのに出来なくてもどかしい

>>81 名無しさん
私も同意見。
あーでもない、こーでもない、余談が入って時間切れ。結論まで長い。

>>82 SKYさん
何故なんでしょうね。ゆっくり過ぎて疲れます
さっさとやろうとすると早いだの分からないだの

輪番制で任期２年の役職持ち回りなら、やる気も適正も不問に等しいはずなので、現状維持の一辺倒でもおかしくないだろうということです。

しかし、ありふれたこの持ち回り制ですら策略というか、副作用がある場合があるので要注意。つまり、承認の署名や押印の数々をこなして任期をまっとうすると、基本的には誰もが現状維持派になるという点。渡ったら引き返せない橋とでも言えそうですが、「自分はそうなってしまわないか」とか、ほぼ全員がそんな意識などカケラもなく就任し任期満了で退任しています。

気付かずに何でも承認してきた総会が悪いと言われれば、反論は難しいです。それを見越して企業と組合幹部で仕掛けてくるのですから、他の一般組合員たちは本来なら利用されたことへの不満があるはずですが、上記のシステムも作用してむしろ賛成し黙認です。平時でも何千万円、大規模修繕時なら数億円のお金が動くマンションです。改革には危険が伴います。

SKYさん
いつもご意見を拝見しています。

４月末には理事長に就任されると思いますので、
私の経験から少しアドバイスさせていただきます。

１．総会の出席通知・委任状・議決権行使書を提出されない方へ、
督促をお勧めします。
経験では、督促しないと６０％前後の提出、督促すれば８０％以上の提出になりました。「そんな事で連絡してくるな」と怒る方もいますが。

２．現理事長へは、長年の就任されたことへの感謝と慰労を表明し、総会議事録に記載することをお勧めします。
現理事長も最初は良い理事長だったのだと思うからです。
長期政権になってチェックが入らなくなったこと。
８０歳代になって今の時代感覚と合わなくなったこと。
昔は現理事長のようなワンマンでルールを無視するが、
弱い立場の人には人情がある人は人気がありました。
感謝と慰労を述べておいた方が、新理事長の足を引っ張らないと思います。

３．新理事長になりましたら、合意形成を重んじ、慎重に物事を進める事をお勧めします。今までは現理事長の間違いを正すのが役目でしたが、新理事長は最終責任者になります。拙速に事を進めて落とし穴に落ちないようにしてください。

今までもよく頑張ってこられましたが、これからが本番です。
健闘と成功を祈っています。

>>85 某管理員さん
アドバイス有難うございます。
中々物事が上手く進まず、相変わらず苦戦続けてます。
今現在、総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。

総会議案書って理事会にて話し合って作成した物だけど、前理事長から全否定くらった。
で、既に配布済みなのに「理事長がダメって言ったから辞めよう」って方向に…

えっと……理事会決定事項を一個人が引っくり返せるんだっけ？
ここまで言ったら、総会多数決で決定だと思うのだけど・・・。
そもそも今回の議案書って私が作る物では無く、理事長の仕事だよね？
任務放棄した理事長が何か言える立場か？2021年度業務計画が白紙になったのだけど……。
総会文書配布しなおす？

今回の理事、結局新任は居なくて自動継続な理事メンバー。それを知った理事長が来て、
「Ａさんに会計やらせろ。Ｂさんに名簿管理させろ」だの人事に口出ししてきた。
理事会決議の部分だよね？ここ、多数決だよね？
隙を見て、現理事もクビにしようと目論んでるんだけど無理なのかなぁ？


本当に「名前だけの理事」とか「形式だけの書類」とかやめたい。
会計報告書とか大事かもだけど、残高証明要らないでしょ？
通帳コピーで十分だと思うし、残高だけ知っても無意味だし・・・
理事会でそこは皆が納得してくれて進めたハズなのに、理事長の一言でダメになった。

防犯カメラレンタル、更新期限が迫てたから解約しちゃったけど……。
契約見直し、場合によっては業者変更または購入って事で議案出してるのに･･･
「激安ショップは信用ならない」ってさ。
で、５年前の機種のまま自動更新？既に130万払ってますけど・・・再度５年？
その機種、今なら買っても１台１万円以下じゃないか？
そこを理解出来ない理事って何なんだろう？
「壊れてないから勿体ない。まだ使えるのに再度お金払うのはおかしい。」
レンタルってタダじゃないぞ。「いや、でも・・・」って何が分からないか分からない。

「今、設備問題で色々調べたりあるから協力して欲しい」
って話したら「手伝ってと言われたら手伝うんだからちゃんと言ってよ」と返された。
「だから調べて欲しい。エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、
業者調べてプレゼンしてくれ」って話した所、
「そんなの言われても他のマンションは管理会社がやってるじゃん。内のマンション向きじゃないよね」って・・・。
やっぱり話が通じない。

前理事長のワンマン独裁政権が正しい物だと本気で思えてきた。

＞総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。
議決権行使書２８枚はSKYさんの努力を認めているわけです。
２８世帯には総会出席の要請をしてください。
未回答７１世帯には、議決権行使書の督促をしてください。
総会文書配布しなおす？より、その方がいいです。

＞任務放棄した理事長が何か言える立場か？
それでも総会未成立なら、理事会で話し合って決めた総会議案書を、
任務放棄した理事長が議案書を全否定し、
総会が開催できなかった責任を問うべきです。
長年理事長をやってきたことには感謝するが、
今が理事長退任の花道と伝えるべきです。
退任後の理事会に不安があるなら、
監事に就任し理事会を監査するよう提案してください。
監査は、決算書を承認する権限と、
理事会に不満があれば臨時総会の開催を要求する権限をもっているはずです。
理事会については、半数の新任役員への交代を提案した方がよいです。
期の途中での交代も可能なはずです。
役員就任が無理な人を除き、
全員が一度は役員に就任すべきで、
適時交代が必要です。

＞防犯カメラレンタル
勤務のマンションの例だと、
録画機、モニター、カメラ７台、エレベータ内カメラ信号変換器３台で、
７年前旧カメラシステムとの交換で、買取１４０万円でした。
今までの故障修理は、カメラ２台交換で約３０万円、
録画機SSD、HD交換各１回で約２０万円。
買取の方が安いが、８０歳以上の管理員で対応できるか。
高額でもレンタルの方が無難かもしれません。

＞エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、
これは、管理会社のベテランフロントでも半年はかかる案件です。
８０歳の理事長ではほとんど無理です。

一気に改革するのではなく、
理事長交代と役員半数交代から進めるしかないのでは。

万一、理事長がまたやる気を出して来たら、
副理事長として会計と名簿管理を含め実務を握って、
今の理事に渡してはダメです。
どうしても渡せと言うなら、
理事を半数交代させて、交代した理事に渡してください。

ともかく、応援しています。

某管理員さん必死ですね。
あわよくば、管理のお手伝いでも目論んでいるのかな。
個人事業主の管理会社で超法規的解決を得意とするフロントさんではね。
まさに、〇〇エナ稼業ですね。

＞87 某管理員
＞ともかく、応援しています
〇〇エナ稼業のお手並み拝見といきましょうか。

区分所有者の多くを含む世間は、マンションの管理員をいまだに（テレビドラマ等の）「管理人」のイメージで軽く見ていると思います。しかし、かなり以前から、管理会社のほうでは「管理組合運営マネジメント」の現場担当者として送り込んでいるフシが見られます。理事会や総会の事務作業、周辺の不動産屋にとっての窓口、役所や地元の警察からの連絡などなど、いつの間にか理事長をしのぐ実権を手に入れていた管理員というケースもあります。

管理規約等の法的な設計としては、組合の会計業務を管理会社に委託し、管理事務所での出納などの「現場会計」を管理員への委託業務に含めておく。なおかつ、管理会社出身のその管理員を組合の雇用に変えて給与は組合が支払うものとし、組合と管理員の間で「管理員業務委託契約」を締結しておく。組合の会議に毎回同席することも管理員の業務としておけば、大規模修繕工事を含む各種の大口契約見直しや、場合によっては理事会の議事進行の遅さから感じられた理事１名の不満をキャッチして見逃さず、手下の元役員らと協働して辞任に追い込む等々。こうしたマンションでは残高証明や組合の通帳原本の確認は行われておらず、逆に言えば、最低でもそれらをやって組合会計をガラス張りにできていれば「予防」には有効だと考えられます。

改革指向の人が理事長だろうがヒラの理事だろうが単なる組合員だろうが、基本的には誰も味方はせず、管理員の望むように行動しました。なのに、マンションとしては理事長を筆頭とする管理組合の運営が一切の瑕疵なく法令遵守で遂行されてきたことのみを示す議事録等の文書を残せていますから、改革指向者≒反乱者とされてしまいます。「寄らば大樹、長い物には巻かれよ」は当たり前という組合です。

＞90 匿名さん
何が言いたいのか、さっぱりわからない。
某管理員さんでしょ？

>>87 某管理員さん
度々のご回答有難うございます。
私としてはこの掲示板を含め様々な方からアドバイスを頂き、総会案については
自信を以て作り上げ、報告してますので信念を曲げるつもりはありません。
今回の議案書で新理事を継続募集とうたってます。
とは言え、形式的な理事では無く実労チームの募集。
［規約見直し変更プロジェクト］［防犯関連設備調査プロジェクト］［給排水設備更生工事プロジェクト］［エレベーター関連］［保険契約関連］［人事・報酬関連］等々、他、議案があればその都度企画立案して頂く。
こんな感じで議案書盛り込んでますが、前理事長曰く「そういう物は理事がやるものだから部外者入れるな」と・・・
で、86に書いたような話になるのだけど、「理事で出来ないくせに理事だけでやろう」と言う矛盾発言。指示してくれたらやると言うが、業者調べすら出来ない。
マンション内に保管してある過去の工事履歴すら見ない。

今回、防犯カメラは一括見積を取ったのだけど、
８台５年レンタルで総額80万～95万程度でした。
現状４台で130万。自動継続で+130万は勿体ない。
型落ち品ですからねぇ。最低限、機種変更はしないと納得いかない。
型落ち品を使うなら値下交渉しないとダメだと思う。
買取なら１台あたり4～5万。５年保証付き。5年毎に買い替えてもお釣りがくる。

結局のところ、新旧理事長の対立としか見られて無く、
何を言っても「理事長に対する嫌がらせでしょ」くらいであしらわれる。
中身の話をさせてくれない物かねぇ？

SKYさん
議案書の内容に関心しました。
実労チームを作って個別に改革していかないと行き詰まってしまいますね。
管理員は裏方なので表には出ませんが、
規約見直し、防犯関連設備調査、給排水設備更生工事は担当しました。
改善する熱意と調査が必要なことはよくわかります。
信頼できる外部アドバイサーも必要になるかもしれません。
問題は新理事募集で応募があるかです。

防犯カメラについては良く調べられていて、感心しました。
参考にさせていただきます。

頑張れ！某管理員

［香水］の替え歌が頭の中ぐるぐる回る(@_@)

別にきーみを求めてないけど
横に居ーると目障り
君の無ー知と　無責任な発言のせいだよー！

＞95 SKYさん
前理事長も同じ思いだと思いますよ。
誰に対してかはお想像にお任せします。

>>96 ご近所さん

ですね。
相手の立場にならないと分からない事って多いです。
そして、無駄に知識が付くと余計に面倒になる
└(T_T;)┘

問題は私のモチベーションが落ちてる事だな。

>中々物事が上手く進まず、相変わらず苦戦続けてます。
>今現在、総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。

議案出しすぎな気がします。とりあえず理事長だけ決めて、通帳と印鑑だけ確保してからでいいと思いますよ。
そうすれば、前理事長の意見は、１区分所有者の意見として扱えるから。

議決権行使書で賛成で通ったなら、そのまま押し通すしかないと思うけど。

＞結局のところ、新旧理事長の対立としか見られて無く、
＞何を言っても「理事長に対する嫌がらせでしょ」くらいであしらわれる。

改革は、味方が多数いる状態でないなら、一気にやると概ね失敗する。
優先度をつけて、1個か2個程度だけに絞って、ちょっとずつやったほうがよいですよ。

＞「だから調べて欲しい。エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、業者調べてプレゼンしてくれ」って話した所、

PCも使えない世代に、正論で無理なことを要求しても反発をくらうだけ。
防犯カメラの件で、私ならお金のことはおいておいて、今使っている防犯カメラと今の防犯カメラのパンフレット持ってきて、読んでおいて程度でお願いする。それで興味をもってもらえれば、古いカメラがダメなことを理解する。

マンション評論家SはYouTubeで管理組合の汚職は多いといつも話していますね。