OWL TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
[スレ作成日時]2010-02-14 13:40:56
＞エアライズは新築時平均坪単価246万
今思えばまさに底値物件だったね
>>793さん
なるほど、分りやすいです。
2008年のデータだから今はもっと下がって、さらに最上位層はここは検討にもしないだろうから
実際のここの対象は１％ぐらいになってそう。
こうみると野村の戦略はうまくいったね、アウル並みの価格設定してたら今の完売ムード
はなかったでしょうから。
プラウドはサラリーマンが背伸びして買えるけど、
アウルはサラリーマンが背伸びしても買えないというのがよく分りました。
＞2008年(リーマンショックの影響を丸々受けていない年)で
＞世帯収入が556万より低い世帯の割合は60.9％というデータだから
＞現在は日本人の70％は556万以下の世帯収入ではないかな。
さすがにここの検討者にはいないと思いますが、7割の人の世帯収入が556万以下だなんて
日本やばいね～。
不動産屋は大変だわ。
東池袋2丁目のシティタワー池袋は坪230万くらいだったよ。
プラウド駒込も260万くらいじゃなかった？
目白ガーデンヒルズは300万ちょっとしてたと思うけど。
プラウドシティ池袋本町は高すぎでしょう？
シティタワー池袋ウエストゲートと値段変わらないんだもん。
あの立地なら坪単価２２０万円くらいが相場じゃないの？
確かに。近隣の中古相場はかなり落ちているし。
アウル＠300万とすると、ウエストゲート＠250万、プラウド板橋＠230万くらいが妥当な価格でしょ。
プラウドが高いからアウルはそれ以上になってしまう。
プラウドの影響はいろいろとあるんだね。
池袋は治安が悪いんだからエアライズと同じ＠246万でいいじゃないの。
富裕層は池袋なんて論外なんだから、このままだとゴーストマンションになるぞ。
ネガが凄いね。欠点を見つける洞察力に脱帽するよ。
プラウドってそんなに高いかな？
８階以上だとまだ間取りプランが選べたり
中にはオーダーで出来る部屋もあるわけでしょ。
そういう自由度って結構大きいファクターだと思うけど。
まぁ欠点は団地みたいなところかな。
外廊下だからＥＶも防犯窓付きのＵＲチックなんだろうな。
まあネガも良い情報あるけど大体意味ない思い込みのネガが多くてつまらんな。
819
あなたはどんな意味ある情報をもってるの？
財閥系ブランドマンションだし、立地、仕様も勘案すれば、プラウドの値段はまあ妥当なんじゃない。
だから、週刊ダイヤモンドでも評価されてるし、第１期で半分近く売れちゃうんでしょ。
アウルは、ブランド力は無いし、仕様もＵＲ仕様だから、立地で勝負。
アウルで決まり。＠250なら充分安いと思う。
今この掲示板見始めたらプラウドの掲示板かとおもいました笑
プラウドでは抽選の際にさくらが配置されるとか不正があるとか話題になってるけど
アウルはそんな心配は無縁だろうね、抽選なんてありえないから。
実際さくらっているんですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30126/all
確かに年収1500万円はの人は極僅かだと思います。しかし、年収1000万円前後でも6000～8000万円くらいのマンション購入者は多いです。その場合は頭金が多く用意できるかです。今住んでいるマンションも平均7000万円くらいですが、マンションの利便性、立地面などで、近隣の方が現住まいの一戸建てを売って購入した方が多いです。アウルも営業さんから、昔から東池袋近辺に住んでおり土地勘もあって、住み替えで購入した方が結構いると言ってました。豊島区民ですので優先で買ったと思いますが。現時点より安かったですしね。
HPは今回は何が更新されたの？？
プラウドはもう２次の募集がはじまったぞ。
野村は先手先手だね、１次の抽選落ちを囲い始めた。
これではアウルはおこぼれがもらえなくなるな。
野村はしたたかだよ。
それに比べてゴールドクレストは何やってんだろ？
マクロ経済がどうなるかわからんけど、このまま横ばいと仮定するなら、
3年後の中古価格は分譲価格と同じか、若干上回ると思うんだけど、どうかですね。
根拠としては、区役所、造幣局を含む大規模再開発と副都心線の開駅。
そんで、うまく売り抜けたら、今度は区役所タワーに移住。
区役所タワーが想定以上の価格ならスティ。
この将来性を大きく含んだ立地が暴落するとき、日本終わってるから、今どこのマンション買っても一緒。
どうでしょう？
忌憚なき意見を求めます。
結局一般分譲開始はいつ？
ヤフー見ても2月下旬としか書いてないんだけど！
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00066481/
もしかして来年2月！？
ここは投資マンションかと錯覚しそうな話の流れですね。
本当に上がると思うのなら、ここに書き込まずにさっさと申し込めばいいかと。
でも、そう思う人が多いならば、一期で40戸なんて数字にはならないと思うな。
ゴクレの売り方をご存じない方がいらっしゃるようで・・・
常に先行販売の名目で先着順販売を小出しに行って、正式販売時期を先に伸ばし続け、そのうちなぜか正式販売しないまま売りきれてしまうこともあるという不思議な会社です。
>>831
すでに日本は終わってるのに不動産価格がそれに追いついていない。
右肩上がりの経済が約束されていた昔の基準だよ。
今の日本は年収200万以下で働いてる人間が1000万人もいるんだよ。
就業人口6000万人のうち20％、５人に１人が200万以下なんだよ。
みなさま忌憚なき意見ありがとうございます。
>>833さん
マクロ経済が横ばいと言う前提であれば同意であると受け止めました。
2番底のくる2〜3年後が、不動産の取得の好機とお考えですね。
ただそのフレーズは数年前の底の時期に何度も聞いた話です。
リスクを取るか、回避するか決断が必要そうです。
ありがとうございました。
>>834さん
申し込みも何も、まだ申し込めない状態ですので、意見をお聞きしているわけです。
また、マンションの価値の9割は立地だと思っていますので、アウルタワーは投資的側面も
あると思います。
さらに、エアライズタワーの売り出し中古価格より安い設定ですから、上値の余地はあると考えています。
ありがとうございました。
>>835さん
売れ行きを見て完売間近に動いた方が安全ととらえました。
ありがとうございました。
>>838さん
日本終わっているのですね。
では、どうしょうもありません。どのマンション買っても不幸になります。
ただ、失礼ながら、不動産自体を取得することが間違いと言うことであれば、個別のマンションスレにいらっしゃるのはいささか場違いかと思います。
･･恐縮です。
ご不快に思われたら申し訳ありません。
ありがとうございました。
>>841
あなたにとって財閥とは、三井・三菱・住友・安田の４つしか無いんでしょう。
レスる前にネットで少し調べれば恥かかかなくて済んだのに。
匿名だから恥でもないか。
実社会なら大恥だｗｗｗ
中華帝国の財閥 VS 日本自治区の財閥
香港財閥＋上海財閥＋台湾財閥 Vs 日本国政府
2009年12月の生活保護を受けた実人員（速報値）が、前月比2万682人増の181万1335人となったことが4日、厚生労働省のまとめで分かった。不況で失業者らの受給が増えたのが主な要因。180万人を超えたのは1956年5月以来、約53年半ぶり。
受給世帯数は1万3994世帯増の130万7445世帯で、20カ月連続で過去最高を更新した。
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日本も頑張らないとね
ホントやばいよ。
中国人が23区内の不動産を買いあさっていることは事実で、彼らがいないと需給がもっと悪くなる。賛否両論あるだろうけど結局お金を持っているものが強いことを考えれば、日本人は彼らをもてなしてもっとお金を出してもらえるよう努めないといけない、悲しいけれどそれが現実。
アウルタワーも漢訳して、梟棟！
これで売り込みだ！！
棟じゃないね、塔だ。
同意。
誰のおかげで経済が成り立ってると思ってんだ。この小国風情が。
この板、野村のネット部隊が荒してるの？
どっちでもいいけど第３者としての情報
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E4%BC%9A%E7%A...
普通、旧財閥って言ったら、まずは財閥と名指しされて解体の対象となった三井、三菱、住友、安田をいい、それに継ぐ持株会社として解体の対象となった大倉、浅野、古河、渋沢、野村、日産、日曹、理研、日窒、森までというのが常識ですね。
それ以上は財閥の概念ではない。
837さん
ゴクレの売り方って、そうなんですか！？
第一期は3月中旬より先送りにしないで欲しいですね。
のびのびになっていたその第一期ですが、今回40戸で3,898万円～10,570万円。
最多価格帯は4,800万円台・5,700万円ですって。
先ほどのバトルは、『 プラウドは旧野村財閥系だが、不動産会社の分類上は財閥系ではない 』ということで引き分けと言う事で、アウルタワー検討者の皆さんこれからもネガティブキャンペーンで仲良く行きましょう。
何で第一期が４０戸なの？
板橋は３００戸売りますよ。
４００の間違えですか？
総戸数比べたらお互いそんなもんでしょう。
ネガティブとポジティブをまちがえてしまいました。ｍ（_ _）ｍ
>常に先行販売の名目で先着順販売を小出しに行って、正式販売時期を先に伸ばし続け、
>そのうちなぜか正式販売しないまま売りきれてしまうこともあるという不思議な会社です。
銀座に見に行ったときに価格帯の上限と下限しか見せてもらえず
しかもハッキリ価格が書かれていなくて百万円単位で丸めて書かれていて
何でこんなことをするのかと正直不思議に思っていたが、
837のレスで目的が分かった気がする。
デベの理屈で言うと、価格表を出さずに売ることは、他の検討者に
値段を見せずに売ること。どの部屋がいくらで買われたか分からない。
いくらで売ろうが、バレない限りは誰も文句を言わないわけだ。
要するに、下から上の価格が5000万～5500万と書かれている部屋だったら
間の部屋はいくらで売っても良い。
人気のある部屋だったら、検討者に「値段が決まりました」と伝えて、
元々5200万で売るつもりの部屋だったとしても、本人が気に入ってるなら
5300万で売っても良い。
売上を最大化するのが目的なんだったら、この売り方はスゲー腑に落ちる。
・・・・・と思った。
株？マンションなら物が残るがここの株じゃ価値０になる可能性の方が高いんじゃない。
利益重視で客のことは二の次なのか、買ってしまえば後は知らないということですか。
空気が雑然としていてたまに行くと息苦しくて
池袋時代には何回か暴力を使って問題を解決しなければならないこともあったし
チンピラみたいなヤツ、若くなくてもガラの悪い人間が多いから住むのはムリだな。
転売や中古も、管理費が高いと売れないよ。
897はどこの賃貸アパート住まいなのかな？
パークコート麻布十番では地権者は建て替えるまで50年か100年か管理費が０円らしく
購入者がその分、割高管理費を一生負担し続けるようです。
今でている中古も管理費０円で売り出していて、地権者じゃなくても引き継がれるみたい。
もちろん管理費は０円ですが共用施設はすべて使えます。
ここは管理費が高額ですが、地権者へ似たような優遇扱いがあるんですか？
麻布十番もアウルと同じ管理会社でした。
管理費が高いのは分かってるけど、修繕積立金も、タワーマンションの必要額500円/m2に足りないよね。
少なめに、数年後に半分近くの水準まで上がるとしても、管理費と合わせて何と５万円超え(笑)
(管理費409円＋修繕積立金241円)×80m2＝52000円
こりゃあ、転売はかなり難しいんじゃない。
ここは金持ちしか買えない価格設定だから５万なんて小金は気にしてなさそうだ。
ここより管理費が高い高級マンションでは管理費が高いなんて文句はでていない、
むしろ高い方が安心という人も多い。
池袋だから騒いでるんだろうな。
買えない輩が騒いでるだけ。
たとえ金持ちでも管理費5万円は致命的な高さだと思いますが。
年収5000万とかあれば小金でしょうが、ここのターゲットだろう層→1000万とか1500万の年収の人間にはかなりきついはず。
管理費5万円（1億4000万円？）の部屋を1000万とか1500万の年収の人が買う？
もっと現実的な間取りで売り煽ろうねｗ
>>888さん
構造的にデベは利益重視で買った客のことは二の次になってしまいます。
土地を仕入れてから以下に早く資金回収をするかがデベの仕事ですからね。
それはゴールドクレストだけじゃなく、どこだって同じだと思います。
普通は売りやすくするために管理費や修繕費を安くするものですが、
アウルは管理費が高止まりなので修繕費を無理に安くしてバランスをとっていますね。
過去レスで死ぬほど言われてますけど。
管理費や修繕費が入居後に安くなることはありませんから、修繕費の将来のアップ分を考えると
比較的近い将来に80m2で5万円どころでは済まなくなる可能性が高いでしょうね。
それを分かった上で買うなら、大いに結構なのではないでしょうか。
管理費5万だと122㎡の部屋だぜ。
アウルにそんな部屋ないけど。
仮に管理費＋修繕で5万としても108㎡（1億2000万円？）の部屋になる。
常識で考えて年収1500万のが買うわけないだろ。
みなさん管理費が高いと心配されてるみたいですが安心してください。ロールスロイスやベントレーやマイバッハを購入する人が燃費や税金や駐車場代を心配しますか？ですからご安心ください。
893さんの話はアウルでも十分にありえる話なので
知っている方がいたら教えていただきたいです。
ここは分譲用の住戸ともともとの地権者の住戸（事務所？）
とで、はじめから完全に分けられている仕様になっていますが
意外と地権者の方たちの住戸について知らないですよね。
私も聞かなかっただけではありますが、地権者も管理費や修繕費が
同じなのかどうかも全く知りません。
麻布十番と同じで地権者は管理費０円じゃないの？
だからアウルは高額管理費だと認識してました。
知ってる方、情報お願いします。
９０７
知ったかぶりしてるわりには答えられないんだな。
>麻布十番、地権者は管理費０円
>更にその地権者から譲渡された新区分所有者も管理費０円
常識では信じられない話です。正確な情報がないので完全に否定も出来ませんが。賃貸住戸部分か何かの勘違いでは？
管理費の定めは重要事項説明の内容に入りますので、事実なら新規購入者は納得した上でマンションを買ったと言う事です。
重要事項の説明なんて誰も聞いてないわな。
>>909
信じられないって言われても事実みたいですけど。
パークコート麻布十番は賃貸はないはずです。
http://www.nomu.com/mansion/523459/
契約した方も重説なんか隅々まで読んでないと怒ってますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43248/all
年収１千万円超えてても、サラリーマンが負担できる管理費と修繕積立金は合計して、せいぜい４万円だろう。これ以外に、車保有者の駐車場代３〜４万円や共用施設の利用料があるわけだから。
となると、新築時点では、サラリーマンでも背伸びすれば買えるアウルも、数年後、修繕積立金が引き上げられていると、購入できる層は限られてくる。
それでも、大型の３ＬＤＫなら、富裕層が買うかもしれないが、管理費などで４万円を超えている２０坪くらいの２ＬＤＫを中古で購入する人は、かなり少ないんじゃないかな。買い叩かれるだろう。
まあ、そういう事情もあるから、他住戸と比べて、低い価格設定にしているんだと思うけど。
転売するなら、３〜４年以内が勝負と考えてる。
９０９さん ９１０さん
重説を隅々まで読んでいないというのはありえないでしょう。
これは宅建主任者が買い手に必ず書面をもって説明しないといけなくて、
説明の省略は絶対不可です。
売り手が違法に省略していない限り、聞いていない、読んでないは考えられません。
>>912
再開発で権利変換をした場合、もともとの住民で戸建て住まいの人にとっては
今まで払わなくてよかった管理費、修繕費が負担になりますのでそういう減免措置を
行うことは珍しくはありません。
ただし同じ建物である特定の部屋のみ管理費を無償にするのは無理があるので
通常棟を分ける事が多いようです。五反田のグランスカイなんかも地権者用の
低層棟が別にあります。
棟を分けた場合、地権者用の住戸の管理費を無償にするとして、そのお金はどこが出すのでしょう？ご存じでしたら教えてください。まさか何の管理もしないというわけにはいきませんから、ランニングコストはどこかが支払っているわけですよね。
>893さん
地権者が入る物件で問題なのは、優遇措置について限りなく不透明だからと聞いた事があります。
確かに、地権者の管理費を他の住人が全額負担しようと、表に出ないものは誰もわかりませんもんね。
>今でている中古も管理費０円で売り出していて、地権者じゃなくても引き継がれるみたい。
>もちろん管理費は０円ですが共用施設はすべて使えます。
これはお買い得ですね！私は高くて買えませんが、買いそびれた人にとっては超ラッキー物件では？
ただ、他の住人にばれた時に肩身が狭くなりそうで怖い～。
そんな地権者優遇の規約なんか、後で変えてしまえば済む事じゃないんでしょうか？変更出来ない縛りの様なものがあるのでしょうか？
>917さん
どうもご回答ありがとうございます。そういう仕組みなんですね・・・。勉強になります。ここは低層階が地権者ですから、うまくやりくりできるんでしょうね。新規購入者に乗っかってこない限りは。
アウルの管理費が、地権者の分まで入っているかどうかまでは、ご存じないですよね？
>918さん
宅建業法では、確か規約に対する重大な変更をする場合は、所有者の3/4以上の賛成がどうとか・・・という話だったと思います。簡単には変えられないでしょうね・・・。
それ以前に、はじめから管理費みたいなものを払っていないという既得権益を守ることで、アウル建設に賛成した地権者もいるでしょうし、入居してから理事会でひっくり返されることを許容するはずはないし、阻止する手段を持っていると考えた方が正しいと思うのですが、どうなんでしょう。
地権者優遇の規約があったとして、６０８戸中、１３５戸が地権者用住戸となると、規約の改定もなかなか簡単にはいかないんじゃないでしょうか。
いろんなあつれきを生みだし、住人同士がいがみ合うようなことになりかねない、とか。
結局、うやむやな状態のまま、、、
たしかに、今まで、そこに住んでいた人は、管理費や修繕費を払っていたわけではないから、納得できないだろうけど、戸建てでも、管理費や修繕費的なものは、かかっていたとは思うな。
>>919さん
再開発のスキームはいろいろありますが、地権者（すでに権利変換しているので
正確には元地権者ですが）は通常、従前権利持分をあらかじめ決められた変換率
にしたがって権利変換します。
地権者が従前権利を変換して共同取得した店舗部分を共同所有し、それを外部に
貸し出すことで賃料を得て管理費に充当するなどしているという可能性は
あります。管理費に充当できるようなキャッシュを有無権利を従前権利を変換し
たといえるかもしれません。
このあたりはＭＲで詳しく説明してもらえると思います。
あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。
>921さん
>あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。
あいまいな記憶のまま書いてしまいました。
ご指摘の通りです。どうもご訂正ありがとうございます。
建物の区分所有等に関する法律
（規約の設定、変更及び廃止）
第31条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
アウルの地権者もビップ待遇なのか、それはガンだな。
>>925
にあるように規約の変更は３／４以上の賛成でできますが、
その変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、
その承諾を得なければならない。」とあります。
特別な影響とはどのようなケースがあるのかについてはいろいろ過去判例
がありますが、管理費無料→有料というのは特別な影響と判断されるかも
しれません（駐車場無料→有料は特別な影響であると判断された例があります）
であるので３／４以上が賛成しても、該当する地権者が承諾しなければ
規約の改正はできないということになります。
アウルの地権者は管理費無料、駐車場無料なの？
不確かな情報で色々言ってもしょうがないんだけど。
別にスレたててやってくれないかな？
>>928
営業さん？地権者さん？
別スレたてる意味がまったくわからん。
他人に頼るんじゃなくて自分でスレたてて盛り上がれば。
こんな時代だし、あまり他人に甘えずできることは自分でやろうよ。
＞９２８さん
ここで話すべき、思いっきり重要な話題だと思いますが。
＞他のどなたか
営業の人に聞かれたことある人いませんか？
それか、優先分譲を受けた人は重要事項説明を受けていると
思いますので、そこに書かれていませんでしたか？
アウルタワーは地権者用も購入者用も同じ建物だけど、下層階とそれ以外とはセキュリティから何まで全く別個と考えてよさそうなので、パークコートやグランスカイと同じスキームでやってるんでしょうね。
販売側に聞いて教えてくれると良いですが、「そんなの知ったことじゃない」と突っぱねられることになる気がしますが。←こういう言い方はされないにしても
結局ここ売れてる物件なの？
確かに非分譲（地権者）部屋は重説にも管理費等は載ってません。よって、管理費は地権者は０かもしれません。その分が分譲者に上乗せされていると考えるのはもっともで、高い管理費になっているのかもしれません。でも、そこは納得して買うしかないと思います。もともとその場所に権利を持っていたのですから管理費も払えというのは難しいかもしれません。地権者は強いですね。但し、修繕積立金については、しっかりと地権者用部屋も積立金が明記されています。これはもともとそこに住んでいても修繕費は掛かるので、地権者も分譲者も同等ということです。
載ってないなら、
重要事項説明会で質問するのが当然でしょう？
質問する人がいないんですか。
地権者が優遇されるのは一般的ですけど。
>918さん
地権者の方の管理費、修繕積立金についていろいろ心配されているようですので、
契約時の資料を確認したところ、修繕計画に基づく修繕積立金の収支計画では、
全体共用分と住宅共用分別に、それぞれ部屋のタイプごとに修繕積立金の金額を
出していて、それぞれ部屋の個数は全体共用分638戸、住宅共用部分608戸として
集計されているので、多分地権者住戸と事務所部分も含めて試算してあるよう
です。
ということは、当然地権者の方からも、もらう計画になっているので、管理費も
同様に地権者がかからないということは、アウルに関してはないように思われ
ます。
ちなみに、修繕積立金は皆さんの心配されるように、少しずつ増額していく計画
になっているようで、全体共用分で30年の計画の間に5年後に3.8倍、15年以降で
7.4倍に、住宅共用分で10年後に4.1倍、20年後に7.2倍、30年後には10倍になる
ようです。ローンを組む時はこの分も見込んでおかないといけないですね・・。
(最初の5年は全体共用分と住宅共用分とそれぞれ20円/㎡です)
ただ、これはあくまで当初の計画なので、当然見直しされていく可能性があると
思います。
結局まとめると地権者は修繕積立金は平等に払う。
管理費についても平等の支払いを期待したいが、現実は地権者は管理費０円の可能性が高い。
地権者分の負担のおかげで管理費が高いがそれが気に入らないなら、ここは買うなということですね。
この負担は地権者の人数がある程度存在する限り法律上変えられない、一生負担し続ける。
＞管理費についても平等の支払いを期待したいが、現実は地権者は管理費０円の可能性が高い。
勝手にまとめるなｗ
確かに、重要事項説明書には、部屋のタイプ別にしか書いてないので、非分譲の分の管理費が
この中に含まれているかどうかは分かりませんが、管理費の口座に事務所共用分の管理口座が
別にあるので、当然、住宅部分の非分譲の分も管理費がかかると思います。
(事務所の地権者だけかかって、住宅の地権者だけかからないというのもおかしいと思いますし・・)
でも、結局どちらも金額は明確にされてはいないので、優遇されているかどうかは不明です。
＞９３３です。
以降の皆さんの書き込みを見て重説では不明でしたので管理規約集で調べました。分譲・非分譲・店舗・事務所の全ての区画ごとに、持分割合・費用負担割合・議決権割合が定めてありました。もちろん現時点では（案）ですが。ということは全ての区画の区分所有者はその割合に応じた管理費用を負担しなければならないと思います。よってアウルは管理費用については地権者と分譲者では平等といえそうです。＜管理費は地権者は０かもしれません。＞の書き込みは撤回します。すみませんでした。
重要事項要説明書読んでもわからないってことは、重要でないってこと？
まぁ、どうでもいいといえばどうでもいいんだが、やはり気になる。
>地権者分の負担のおかげで管理費が高いがそれが気に入らないなら、ここは買うなということですね。
そういうことか・・・
＞939
＞全ての区画の区分所有者はその割合に応じた管理費用を負担しなければならないと思います。
断定できず、思いますと書かれているということはそれだけ管理規約集や重要事項要説明
が曖昧に書かれていてどうにでも解釈できるようにするための思惑が見え隠れします。
営業や地権者からしたら曖昧にして一生話題にもしたくないのでしょう。
地権者だけ0円あるいは大幅安の管理費だとしたらイメージ悪くなりますし、
実際一生購入者が地権者の分まで管理費を払うのは抵抗あるでしょうからね。
それが嫌なら買うなと言われればそれまでの話なのですが。
まあ麻布十番のようにふとっぱらな金持ちが集まれば気にしないのかな。
アウルの管理規約も重要事項も知らない私が言うのもなんですが・・・893さんの伝え方が今一上手でなかったのではないでしょうか？
このねたでネガやってる方には邪魔して申し訳ないですが、アウル検討者で誤解されてる方が居たらいけないので。
例えば、同じマンション棟の同じ住宅部分の５０１号室が新規購入者で管理費３万円なのに、５０２号室や６０１号室が旧地権者の優遇で管理費０円になり、更に転売しても次の所有者が管理費０円を引き継いで、新規購入者が旧地権者の管理費を一生負担する！なんて事は“絶対に”ありません。
麻布十番スレも見ましたが、「タワーマンション」と「ガーデンマンション」と言う２つの全く別のマンションのようです。敷地を共有しているでしょうから団地ではありましょうが。
タワー棟が通常の管理費、中層棟が管理費０円マンションと言うものであって、地権者だけが管理費０円の優遇を受けているのではありません。
ただ地権者が優先的にどちらのマンションを所有したいかを選べただけです、そして殆どの旧地権者は管理費０円マンションを選んだということ。
何故管理費０円かと言うと、（地権者優遇措置だから！では無く）中層棟マンションに収益事業を持たせて、その収益金で管理を賄うからです。
中層棟住民も（全体）団地組合管理費は払わなければなりませんし、収益事業が不調なら自分達が管理費用を捻出しなければなりません、タワー棟の住民が負担するのではありません（だって他人の違うマンションですから）。
それと３/４以上で規約を変更できると言われますが、敷地を共有しているだけで別のマンションだとしたら、タワー住民に中層棟の議決権はありませんから無理です。団地管理組合でも二棟の共有部分の問題しか決議出来ません（管理、建替え等を除く）。
その点を麻布十番スレでは、不公平だとか新規所有者が負担させられると怒っている方が居ますが、（ど素人と言ったら失礼ですが）殆どの方が解っておられないようです（もしかしてネガ隊の方たちかも）。
アウルタワーも住民管理組合と事業用管理組合で管理費に差はあると思います。
でも民間オンリーの開発なら地権者が一人でも反対したらアウトですが、ここは豊島区の「東池袋四丁目第２地区第一種市街地再開発事業」で、決まった以上はゴネる地権者がいても最後は土地収用で決着ですから、恒久的地権者特権などは無いのではないでしょうか。
まあ私も麻布十番契約者じゃないし素人だし細かい事までは判りませんので間違いがありましたら教えて下さい、素直に謝ります。
しかし、ネガの方たちはいいネタ見つけると徹底的に利用しますね。
先ほど、
新規購入者が旧地権者の管理費を一生負担する！なんて事は“絶対に”ありません。
と書きましたが、これは法律上出来ないと言った訳ではありません。はっきり言って規約で定められます。でもそんなマンションありませんと言う意味です。
＞９４１さん
しかし、ネガの方たちはいいネタ見つけると徹底的に利用しますね。
とも書いてありましたが、重説も管理規約集も見てないのに「管理規約集や重要事項要説明
が曖昧に書かれていてどうにでも解釈できるようにするための思惑が見え隠れします。」といった勝手な解釈はしないでください。規約からは居住用の区画については分譲者・地権者の区別は無く同じ条件での管理費負担ということがわかりますが、店舗・事務所は居住用とは別の管理費用が定めてあり、居住用と比べると優遇されているのか、逆に営業区所のため管理費用が高いのかまでは、アウル全ての管理費の収支計画の資料はなく、またあったとしても私個人ではマンション管理の専門的な知識が無いため判断できません。ということです。
なんかしっくりこないな。
過去管理費の話題が多々ありましたが、ここやスマッチ含めて、高額管理費になった理由
管理費の詳細については明示されてないんですよね。
そういう経緯があるのでネガの方や検討者の方が今回の問題を高額管理日の理由として納得
するため結びつけたのかも。
みんな本気すぎ笑
特にネガの人は興奮気味だね。
けどなぜ管理費が高いのかは知りたいね。
管理費の内訳って普通は契約をする頃にもなれば開示してもらえるのが普通ではないのですか？
内訳がブラックボックスになっていて、見えないからこその疑問あり邪推ありですよね。
確定はしていないにせよ、理由があって今の管理費になったのですから、それを知った上で検討したいものです。
管理費についての詳細を知りたいのなら契約することだね。
検討者でもないのに知る必要ないでしょう。
＞９４７さん
契約時点では修繕計画は見れますが、管理費の詳細については入居説明会（２３年１月予定）での説明ではないでしょうか。その場では管理委託契約、収支予算などの説明があり、この流れはどこのマンションでも普通同様だと思います。管理費の金額は分かって契約をしますが、その中身の詳細まで契約者でもない（何の権限も無い）人に台所事情まで見せるようなことは普通しないと思いますが。
＞953
なぜ検討者だからって知ってはいけないの？
普通はHPで確認できる施設、サービスと管理費を見て納得し詳細まで聞こうとは
思わない人が普通かもしれません。
しかしここのようなレベルの施設、サービスでこれだけの高額管理費を請求してる
タワーマンションは存在しないのですから聞いてるのではないですか。
【一部テキストを削除しました。管理人】
マンションのスペックが分からず買うか？俺は買わない。
モデルルームを見れずに買うか？俺は嫌だ。
それと同じで管理計画や修繕計画を知らずに買うか？という話でしょ。
知らなくとも気にせず買う人もいるだろう。
それはそれで本人がいいんだから買えばいい。
そういう人が多いなら、アウルは売れる。
中には不安だと言って買わない人もいるだろう。
買わない人が多ければ、アウルは売れない。
それでいいじゃない。
俺は管理費の内訳詳細を知った上で検討するのは当然だと思うけどね。
９６１さん！
私も同感です！
確かに知らないで高い買い物したくないですよね。
９６１さんが営業さんに聞いてこちらで教えてもらえませんか！
どなたかアウルが賃貸物件として出た場合の賃料相場について教えてくださいませんか。
エアライズで賃貸の実績があるとすると、それに近似した賃料と考えて差し支えないでしょうか。
エアライズとアウルでは管理費の金額が違いすぎる。
賃料＋管理費はエアライズと同じような水準になるんだろうね。
アウルを分譲で買って賃貸に出した場合、管理費負担が重い分だけエアライズより不利でしょう。
管理費負担が違うんですね。
それぞれは平米辺りいくらなんですか？
↑
過去スレ見ましょう。
>967さん、968さん
レスありがとうございます。
管理費についてですが、家主さんが支払っている管理費と、借りている人が支払っている金額には差がないでしょうか？
前に分譲マンションに賃貸で住んだことがあるのですが、私が支払っていた管理費は正規よりも安かったです。また修繕費名目の支払はありませんでした。今まで賃貸マンションに住んで修繕費を支払ったこともありません。これって普通ですよね？
例えばですが、アウルタワーを賃料収入目的で買ったときには、通常の家主さんは管理費の設定をどうしているのか知りたいと思っています。推測ですが、管理費の差額や修繕費って、家主さんが支払っているのでしょうか…？
たしかにネガですな。
これはおそらくシティタワー要町契約者でしょう。
変なのが張り付いている。
＞９７１
賃料や管理費の設定はオーナー次第。
管理費で３万は取れないだろうから
１～２万円程度に抑えるか、それか０にする
ことになると思う。
家賃・管理費含めた総額は相場に頭をおさえられる。
家賃に上乗せで吸収できないなら差損はオーナー持ち。
グランディアで検証すると
http://www.tes-c.com/rent/jr/14.html
ここでは45m2で管理費10000円、
管理費@233、
修繕費@107、
合計@340円×45＝15300円、
実際より5300円安いです。
エアライズと比べた方が良さそうですが、
賃貸の情報が見つかりませんでした。
>>976
エアライズあるよ。
http://rent.homes.co.jp/search/btsg=3001/freeword=%E3%82%A8%E3%82%A2%E...
あとはよろしく。
お隣は即日完売のようですね。
前のレスにあったように、売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、知らない間に売れていってるんです。案外売れ行きは大差ないかも知れませんよ。
>売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、知らない間に売れていってるんです。
ではなぜ違う売り方をしていても実際は売れ残った物件がたくさんあるのですか？
ここは願望的な観測、書き方が多い。
ここ人気ないね、こんなにプラウドと差があるとは予想できなかった。
プラウドとは差があるもなにも、売り方が違うから、売れ方も違って当然です。客層も違います。なので比較しても意味がありません。
意味ないと思うならスルーすればいいのに、できない理由があるのかな。
私は両方を比較していますのでこの話題は続けてほしいです。
979＝984さん
>売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、知らない間に売れていってるんです。
→
ではなぜ違う売り方をしていても実際は売れ残った物件がたくさんあるのですか？
売り方が違っても問題は結果ですよね？
ゴクレの売り方にお詳しいようですけど、売れてない結果をどうとらえてますか？
話題を潰すんではなく論理的に反論をしましょうよ。
ここがそんな状態なら、
勝どき物件も苦戦かな。あちらはペット問題まであるし。
979＝984です。デベに対してとやかく言うのは、まだよしとして、契約者の方に対して余り逆なでするようなことを言うのは控えませんか？お互いにいがみあっているわけではないのですし、何も生みません。今のままだと、みんなで寄ってたかってという感じがします。
アウル近辺のマンション家賃相場は坪13000円（平米4000円）くらいじゃないのかな。ただこれは普通の築古マンションの相場でアウルなら最低でも坪15000円（平米4500円）、高層部分なら坪20000円（平米6000円）以上も楽勝だと思う。エアライズよりも間違いなく格上だからエアライズの家賃相場より高くて当然でしょう。この場所なら一発で賃借人は決まりますよ。でも大手相手にサブリースが安心だね。
ただ賃貸収入や利回りだけを追求するなら、アウルで年５％より中古ワンルームで年１０％の方がいいと思うけどね。まあ人それぞれだけどね。
追加だけど、賃料は家賃プラス管理費で出したほうがいいと思うよ。管理費は大家の義務で賃借人には関係ないけど管理費分を上乗せしたいんなら、家賃のみで管理費０円ってするより、豪華な設備で管理費は高いけど家賃は勉強してますってね。そのほうがいいと思う。
サブリーズなら関係ないけどね。まあ人それぞれだけどね。
988さん
契約者のふりをした営業マンが根拠のない買い煽りをするのだから仕方ないです。
契約者スレに書き込まず検討者スレばかり書き込むのもおかしな話、988さんも騙されないように
気を付けてください。
掲示板運営者談
営業マンが「契約者に成りすまして良い投稿ばかりされているケースもあり、発見次第全ての投稿を削除するといった対処を取らざるを得ないことも多数出て来ております。」
https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
さすが賃貸仕様マンション。契約者さんは強気だね。
でも、平米６千円は夢見すぎでしょう(笑)
そんだけ出すんなら、わざわざ東池袋には住みません。
さらにいえば、駅距離を考えると、新築プレミアムが無くなれば、エアライズより賃貸相場が高くなることも無いよ。
確かにOWLのように管理費が高い場合、賃貸に出した際の管理費は
どうなるのか気になってました。
これくらい管理費が高いと、損失が出ないような賃料設定が難しいですね。
989さん
サブリースって、メリットに比べてデメリットが多い気がするのは私だけ？
アウルタワーで坪２万の賃料なら妥当じゃないの。８０㎡で家賃４８万円なら入る人いっぱい居そうだけど。
絶対厳しいでしょう。
それ、超スペック高い住友のラトゥール新宿あたりと大差ない賃料です。
５２階部分、南側、角部屋って条件付いても無理っすか？
坪２万だとオフィスと同等に近いレベル。
とても無理ですよ。
そんな優良なお客さんを抱えられたらいいですね。
80平米で48万円！？たかぁ～！！？
まぁ、そんなもんでしょうが、しかし・・・
ここって賃貸目的で契約した方が多いんでしょうか？
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
