ブランズ桜新町ってどうよ？

ライフ、ピーコックストア、ムスビガーデンと買い物できるお店が近くにあって良いですね。
小児科も徒歩圏内にありますので、ファミリー層も安心そう。
公園も駅も近いですし、場所的にはかなり整っていますね。

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>>121 匿名さん

住みたい
住んでしまえば壁ビューも匂いも気にならないと思うな
住みたいです

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>>122 マンション検討中さん
117と120にでした

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１Ｌで南向きはいいですね。
実際すごい明るくて驚きました。
少し予算オーバーになりますけど５階が希望なので５階が見れるのが楽しみです。
皆さんローンの審査は１１月から始める感じでしょうか？

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南側には、ケンタッキー、藤屋（パン屋さん）、CCカレー、さぼてん、ちよだと美味しそうな店舗が並んでるけど、本当に匂いは気にならないかな？
これらの店舗の高さは３階から４階建てで、排気口や室外機、ダクトだらけの湿った壁が目前に迫っているけど本当に壁は気にならないかな？

西側には、築年数５２年の日平会館（賃貸マンション）＆不特定多数が訪れるマイバスケット横手のコンテナ置場や搬入口と物凄い近い距離でお見合いだけど、本当に気にならないかな？

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一応確認はしましたが気にならなかったです。
仮に気になっても駅1分が勝ったと思います。
ご心配いただきありがとうございます。

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あと日当たりと。

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桜新町の駅近はとても憧れるけど、飲食店の排気口や室外機がすべてマンション側に向いているのは確かに気になります。5階以上が買えれば良いですけど、私には無理です。

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>>125 マンション検討中さん
確かに、南の下層は地下住戸と同じ一生もぐら生活、上層は飲食店の排気口からの臭いや室外機の騒音に悩まされそうなので無理です。相場から大幅に乖離してとてもお高いお部屋となりますが、東向き上層階を買えば良いと思います。

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正面の一戸建てのお宅は建て替えるとしたら建築基準で何階建てまでOKですか

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内装カラーが２色（ニュートラルとコンフィデンス）あるようですが、これは何を基準に決まっているのでしょうか？
タイプ（A、B、Mなど）、間取り（１LDK,２LDKなど）、階数（奇数階、偶数階など）などがあると思いますが、ご存知の方が居ましたら教えてください。

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>>130 名無しさん
準工業地域・近隣商業地域なので、絶対高さ制限はありませんが、道路斜線 隣地斜線の規制がかかるため、このマンションと同じ高さくらいまでしか建てられないのではないでしょうか。
また、準工業地域・近隣商業地域には、パチンコ、カラオケ、ボーリング、ナイトクラブ、店舗、自動車修理工場などが建設可能です。

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>>132 匿名さん
高い建物に建て替わるのも嫌ですが、駅近なので24時間営業等の飲食店の可能性もありますよね。そうなると飲食店に包囲されたようなマンションになりますね。臭いと虫が心配。

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>>132 匿名さん
一応絶対高さ制限31m、第2種高度地区ですね

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130です
お応え頂いてありがとうございます
利便性と住環境と価格、クリアするのは至難ですね

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(近所に住んでる人)
駅は隣にあるのは非常に便利だが、マンションの入口前に通行の人が多いし、夜になってもしょっちゅう騒いでます。飲食店とスーパーに囲まれてるので、匂いと騒音に気になります。落ち着いて暮らしたい私には合わないですね、、、

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>>136さん
>>夜になってもしょっちゅう騒いでます。
これは居酒屋さんでしょうか。

駅から近いマンションは、騒音が気になることもあると聞きます。
ここだと、タリーズコーヒーやまいばすけっと、スターバックスコーヒーが近くにあるくらいなので、そこまで気にならないような気もしますけど…
賃貸マンションで居酒屋が1階に入っていると声がすると知りあいから聞いたこともあるので、慎重に選ばないとと思いますね。

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見てきました。私は1分の価値を買いに行こうと思いましたが、残念ながらそれを覆すほど居住性低くリセールも???のためやめます。南はKFCの臭いで全面アウト、かつ3階まではほぼほぼ日照見込めませんら、西は向かいのボロマンションと年中向かいあい日照見込めません。東も3階までは一軒家とこんにちは、また駅前なのでかなり人通り多いです。協力者住戸になっている6,7階は地権者が住むため、また1,2階は地権者が収益物件を回すためにできており、そのために東急と地権者が建てた物件て感じがしてならなりません。
それでこの価格、、現地をしっかりと見た上で厳しいと感じました。確かに駅は近いですが、、

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ブランズをパスして新築となると、パークハウスのほうで検討されるのですか？　桜新町は用賀より街に賑わいがあり、暮らしやすい反面、駅から徒歩圏で、決定的な物件が意外に見当たらない気がします。

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>>139 マンション検討中さん
残念ですが徒歩3分程度の築浅に流れます。

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>>138の情報を見ていると4～5階に人気が集中するのかもしれませんね。
駅から徒歩1分の距離だと便利な反面、やっぱり色々ありそうです。
中でも揚げ物の匂いはちょっと厄介しれません。
KFCだと年中ほぼ無休なこともあってずっと続くのでしょうし。
こういう環境だと外干しはちょっと躊躇うのでは（もっとも最近は部屋干し・乾燥機利用の方も多いでしょうけど）。

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24時間換気をすることを前提に考えると、揚げ物の臭いがあるのは、よほどの人でない限りアウトな物件と思います。換気は止めるという方もいらっしゃるでしょうが、暑い時は当然換気をしますし、これからの季節も結露などを考えると一時的には止められても、ずっとは無理でしょう。コロナ対策の換気もやめられません。

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100戸超の大規模住戸とこちらの様に50戸に満たない物件のメリット、デメリットをご教示ください

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それはもうそれぞれ異なると思うし、メリットもデメリットも人によって異なってくるとは思いますよ。
あまりに大きいと、管理組合の話し合いがまとまらないから
大切な話し合いで意見が複数に分かれるといつまで経っても何も決められないとかあるし、
50戸位だと、スケールメリットが働きにくいというのはある。
何を大切にするかによって、見え方は変わってきますよ。

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>>143 評判気になるさん

主なメリット
1.住んでる人の顔が見える
2.人の出入りが少ない
セキュリティ面でも安心出来る
3.エレベーターがすぐ来る

デメリット
1.規模のメリットがない
当然ながら管理費、修繕積立金など集まる額が違います。
2.居住者サービスの充実度合の違い
3.高層階がない

こんな感じちゃいますか

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>>138 内見したさん
貴重な意見たいへん参考になります。　私も見てきたのですが、午前中だったせいか匂いはなかったのですが、何時頃だと匂いがすごいのですか？おしえていただけるとうれしいです。

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桜新町、いい街ですよね。洗練された街という感じです。ただ、ここの南側と西側だけは桜新町らしさが全くなかったです。

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１２月７日に現地モデルルームなどを内見してきました。午前中だったためか、南側の部屋でもケンタッキーの匂いなどなかったのですが、匂いや音が気になった方、何時頃か教えていただけますでしょうか。静かだなと思ったのですが、時間によって違うのでしょうか。

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一時的に見学した際に臭いが無くても、時間帯や風向きでどうなるかが不明です。
図面でどこから外気を取り入れるのか確認すべき物件だと思います。
もし、臭いが気になるなら、無理して購入すべきではないと思います。
マンション内の他の部屋からの臭いもあります。住んでみてダメなら賃貸に回せるような資金力がないので、私達は撤退します。

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賛否さまざまな意見がありますが、他の全てが犠牲になったとしても駅距離を取る人は一定数いると思います。
不動産は1人買い手がいれば売買成立します。
駅目の前という圧倒的な個性は、リセール時でも差別化要素になり、案外化けるかもしれません。

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前建に囲まれ、商業地域の立地条件なら、わざわざ桜新町でなくても良いのでは？

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みなさま　貴重なご意見をありがとうございます。大変参考になります。
臭いのことや駅距離など、、もう一度よく考えます。値段も高めですし。

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ここと用賀のピアースなら確実にあちらを選ぶかな。モリモトは大手ではないが、立地と仕様は素晴らしいと思う。逆に大手なんだからもっと頑張れって思っちゃうね。

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>>153
同感です。この価格帯の仕様やデザインはモリモトさんがトップクラス。SUUMOランキングとかでも表れていますよね。

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揚げ物の匂いがきになるという意見がちらっとみられましたが、
窓を開けていたら匂いがするような環境なのでしょうか？
多少なら気にならないかもしれませんが、強く匂うようであれば対策を考えなければならなさそうですね。

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近所に住んでますが、土日の夜は、Kaldi上の屋上バーベキューの声が結構うるさいですょ。

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近所に飲食店が多いと多少のにおいはしてくるのかな。
特に焼き肉店があったりすると煙ってくる可能性はありますね。


揚げ物のにおいがするというのは換気口の場所も影響しているのかもしれません。
自宅で料理する方が増えていますから、仕方のないことだと思いますが・・・

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この物件の値付けを見ていると、駒沢駅前のシティタワーが割安に思えてきますね。
桜新町と駒沢は街並みも異なるので、好みはあるかと思いますが、単価だけを比べると過去は同等or少し駒沢の方が高かったと思います。
246の騒音vs商業地の音・臭いとデメリットもそれぞれ抱えているわけで…

あちらも当時(2018年後半?2019年前半)は高すぎると言われていたことを考えると、この調子で相場が上がっていけば、ここの価格も数年後には適正だったと言われるんでしょうかね。

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Bタイプの間取り良いですね。
洋室１のが7畳もありますし物置もあって収納もたくさんあります。
夫婦での暮らしは十分だと思いますし、使い方によっては子供一人いても良いかなという印象です。

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徒歩4分のマンション に住んでます。近商エリアなんで、帰宅後の夜は、高層階(タワマンではないです)でも、中華、ステーキ屋、ファーストフードの匂いが非常に気になってます。店舗外で喫煙する人のタバコの匂いもあります。角部屋なんで、匂いがしてきたら、通り沿いの吸気口を閉じて、別部屋の吸気口、窓を少し開けて匂いを出しています。

なので、KFCは好きですが、毎日匂いがするとなると結構キツイと思います。

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ここ平均単価いくらくらいですか？

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>>161 マンション検討中さん
下に予定価格記載されていますが、坪500万円前後ですね

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坪500万！！！？
もう普通なんですかこの辺りでは、、

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>>163 マンション検討中さん
普通ではないですね。笑
周りの物件と比べても、飛び抜けて高いです。

でも、この物件の売れ行きは大手各社さんも注目してるんじゃないですかね。
完売すれば、駅近なら坪500万円でも売れるという証明にもなりますからね。

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狭くて高いのは非トレンドなのに、売れたらすごいですね

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1LDK竣工販売探していますが5000万近くでびっくり、、
もう都内では4000万あたりでの物件はほぼないのでしょうか。

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>>165 匿名さん
売れ行き好調みたいですよ。
条件の良い部屋は抽選だったみたいです。
やはり、駅近は良いですね。

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ここでも、モリモトＰＲチラホラ。

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坪単価が神楽坂あたりと同じなのは、普通に納得できます。
環境の好みの差はありますが、ブランド価値はほぼ同じかなと。

駒沢、桜新町、用賀が強気の価格でも即完状態にあるのは、
駒沢公園を中心としたプチセレブ的な街として人気が高いこともあるでしょうが、
同一エリア内の戸建てを売却して転居する高齢者層も多々見られるからです。

この方々は
事業協力者と似た感覚で、ほぼ等価交換、あるいは少しプラスぐらいで購入出来てしまう層で、しかももともと地元なので情報が早く、動きが早いんです。
畑だった時代から住んでいた一家の三代目、４０年ぐらい前に戸建てを購入した７０代。
ーーこの土地から離れたくないけれど、もうマンションの方が便利でいいや、という世代ですね。

これが、強気でも完売する一因でしょう。

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桜新町と駅1分って食い合わせ悪い気がしますが…
閑静な街に住みたいなのに、ほぼ大通り沿いって

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第1期で、1LDK中心に残り13戸ですか…
買えない外野が色々言っていますが、あっという間に完売になりそうですね（笑）

世の中そんなもんです。

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圧倒的駅近とはいえ、桜新町で坪500万円の時代ですか…
どう考えても投資用には合わない価格なので、実需のニーズが根強い証拠ですねぇ。

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専門家も以下リンク先のように書かれていますが、新築マンションは今後も下がる材料がありませんからね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/91faf64a224b6b1a1895be7635cb353cb774...

大手デベロッパーが供給する桜新町史上初の駅徒歩１分という圧倒的な差別化が図られた本物件は特に然るべきでしょう。

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この物件が、数多の物件を評価してきたモモレジさんのブログに掲載されてました！

https://mansion-madori.com/blog-entry-7736.html?sp

かなり条件の良さそうなお部屋ですが、近隣駅前で供給物件と比較しても、目に優しい価格とのことです。
相場通りか安めの価格設定なんでしょうね。

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営業の方でしょうか？
さすがにこの価格で安めというのは無理があると思います。
ディアナ用賀の方が高いかもしれませんが、どちらも決して優しい価格ではありません。

あまり誤解を与える表現は避けるべきかと。
少し高いと思うけど、駅距離が圧倒的に近いからイーブン、と割り切る必要があります。

私見ですが、多少高くても利便性を得たい人にはいい物件というのは事実だと思います。

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ディアナコート用賀の方がいいですね。デザインや間取り、周辺環境含めて。中古でもこっちが欲しい。

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またモリモトPRがちらほら…

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桜新町駅までマンションから徒歩１分。
確かに便利な立地にあるのですが、価格を見てびっくり。
この周辺の相場ってこれくらいするものなのでしょうか。
間取りなどはごく普通な感じですし、このままの価格帯だと完売って
まだ先になりそうなのかなと思いました。

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確かに安くはない。
が、当面は２０２５年まで下がる理由がない。
著名な住宅評論家、沖さんの記事をご参照のこと。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a42f012b40c0673634048bf80b9eba4f2a95...

買いたい人は、あと５～６年賃貸にして、賃料を捨てれば良いのでは。
果たしてそこで、これからの更なる値上がりと賃料分を上回る大暴落が起これば。。。ですが。
どうせこれからも毎年上がり続けますので、クオリティ高い分譲資産をさっさと買ったほうが実需にも資産作りにも良いかと。

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とうとう、あのマンションマニアさんのブログでも取り上げられましたね！
残り戸数も少ないので、あっという間の完売でしょう。

https://manmani.net/?p=35061

このご時世に希少過ぎる人気沿線、人気駅から徒歩１分のハイグレードマンションですから。

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また営業か…
マンマニさんの記事もさすがにちょっと恣意的な内容すぎるかと。

良い物件だと思うけど、やっぱ高いよ…

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桜新町昔住んでました、落ち着いていていい街ですよね。しかし高い…こんなに上がってるんなら賃貸でもいいかなって思いますけど、駅徒歩圏1分なら買っても資産性は十分なんでしょうね。広さもそこまでないので、dinks向けでしょうか

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マンマニさんの記事は決して恣意的なものではなく正当な評価だと思います。前例のない、そして将来的にも出てくる可能性が限りなく低い徒歩1分の希少性抜群の物件ですから、もっと強気の価格でもよかったと思いますが、竣工売りだからこそ実現できた割安な価格設定だと思います。このような物件は、販売時は高いと言われていても、将来的に遡ってみれば割安だったと評価され、売出し待ちが何人も出るような物件になるでしょう。そのような明るい将来を見通せる人は、マンマニさんの言うとおり、迷わずGOだと思います。

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なんか、擁護があからさま過ぎてちょっと怖い。
平均単価に騙されちゃいけないって…
明らかに条件悪い部屋(日当たり絶望、飲食店真裏等)が単価下がっているだけで、まともな部屋は@500超えですよ？
これで割安というんなら、モリモト物件以外の具体的なデータください。

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隣駅徒歩３分、周辺に徒歩１分、２分の物件が複数あるため、本物件と異なり、全く希少性もない物件ですが、坪単価はこのレベル感みたいですよ。
まともな部屋（前建て、建て替えリスク等がない４階以上）は、平均すると＠500位ですね。
本物件の希少性を踏まえると＠500超は当然かと。

★パークホームズ駒沢大学★

Ag　3LDK　80.63㎡　管理費（月額）26,370円　修繕積立金(月額)14,510円
1階　10818万円　坪単価443万円

A　3LDK　80.63㎡　管理費（月額）26,370円　修繕積立金(月額)14,510円
2階　10888万円　坪単価446万円
3階　11188万円　坪単価458万円
4階　11588万円　坪単価475万円

B　3LDK　73.49㎡ 管理費（月額）24,030円　修繕積立金(月額)13,230円
2階　9388万円　坪単価422万円
5階　10788万円　坪単価485万円

C　3LDK　67.49㎡ 管理費（月額）22,070円　修繕積立金(月額)12,150円
2階　8588万円　坪単価420万円
5階　9888万円　坪単価484万円

D　2LDK　61.75㎡　管理費（月額）20,190円　修繕積立金(月額)11,120円
2階　7888万円　坪単価422万円
5階　9088万円　坪単価486万円

F　3LDK　68.84㎡　管理費（月額）22,510円　修繕積立金(月額)12,390円
2階　8788万円　坪単価422万円
3階　8988万円　坪単価431万円

H　2LDK　55.75㎡ 管理費（月額）18,230円　修繕積立金(月額)10,040円
2階　7588万円　坪単価449万円
3階　7788万円　坪単価461万円

I1　2LDK　64.23㎡　管理費（月額）21,000円　修繕積立金(月額)11,560円
4階　8588万円　坪単価442万円

K　2LDK　75.15㎡　管理費（月額）24,570円　修繕積立金(月額)13,530円
6階　11988万円　坪単価527万円

L　2LDK　62.19㎡　管理費（月額）20,340円　修繕積立金(月額)11,190円
6階　9688万円　坪単価515万円

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営業 vs 検討中さん？の構図で盛り上がつていますね。
色々な観点があって大変勉強になります。

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冷静になりましょうよ。
お隣の駒沢でも2年前の駅1分が坪450万、直近の駅3分も同じく坪450万なのでここの坪470万が割安なわけないんです。もちろん、どちらも大手です。
この物件との比較でいえば246が近いのは飲食店との近さでデメリット相殺ですし。

桜新町のこれまでの最高単価は4年前の413万(駅4分)なので、遥か上をいく挑戦的価格と言えます。
これから始まる駅7分も坪410万くらいみたいですし。

用賀1分の某M社さんが坪470万円の暴利で売り切った実績がありますが、あちらの方が環境良いのは事実(M社PRではありません)。

以上を全て勘案すると、この物件の価格は割高と思料します。

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条件悪い住戸の単価が下がり、条件良い住戸の単価が上がるのはどの物件も共通のことであり、平均単価は、他の物件との比較において、その物件全体の割高・割安を判断する重要な指標になると思いますよ。

因みに、坪500万円を超えてるのは、ぼぼ1LDKだけなので明らかに事実誤認かと思います。。

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>>188 マンション検討中さん
確かに坪500万越なんて、ペントハウス的な住戸除けば、上層階の一部1LDKだけですね…

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駅近であれ、どんなにオリジナリチキンが好きでも、毎日KFCの匂いはきつい。ダクトの眺望はきつい。机上は結構。資産性という名の牢獄には住みたくない。しかし、それに惹かれる人もいる。理解できないけど。

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>>185 匿名さん

ちゃんと数字以外の要素も確認しましたか？
PH駒沢大学は6階部分は全ての住戸が南向きワイドスパン若しくはルーバル付きです。
それに、6階だけ内廊下になっている特別仕様です。
6階が突出しているだけで、4階より上の平均で@500にはなりません。
3階以下でも前建懸念も影響を受ける住戸とそうでない住戸が当然あります。

希少性の差と言いますが、駒沢1分のタワーが@450であることと比較されたら抗弁できますか？
国道と首都高が近いことは言い訳になりませんよ。
こちらも飲食店が目の前なんですから。

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>>187 通りがかりさん
5年前のヴィークステージ桜新町を含め、坪413万円を軽く超える住戸を含むマンションはいくつも販売されてますよ。。

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>>191 匿名さん
分譲の時期が異なるのですが。。

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>>193 マンション検討中さん
CT駒沢は確かに2年前ですしね
振り返るとあちらは今となっては割安だったということですか

だとしても、さすがにここが割安というのは言い過ぎかと
検討している大半の人たちは安いとは思ってないでしょう

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ここ全然盛り上がってなかったのに。いよいよ、焦り始めたな。

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なんだか、少し前と打って変わって擁護する人が増えましたね（笑）
契約された方か、関係者の方でしょうか。
過剰な批判も擁護も検討者を惑わせてしまうので、両極端ではなく様々な角度の意見が欲しいですね。

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いよいよ最終章が近くなってきたのか、盛り上がってきたな。
年始には残り13戸だったが、すでに11戸。

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>>197 匿名さん
まだ、そんな残ってるんですね。だから、テコ入れしてるんですね。

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長年住んでいますが、こちら実需エリアです。
桜新町の住環境が気に入って住んでおりますので、坪単価云々言う方々は住まないで良いと思います。気に入ったマンションがあれば、たかが１千万、２千万など誤差の範囲内。
売る気もさらさらありませんし、売らざるを得なくて損が出ても痛くも痒くもありません。
そういう人達が住むエリアです。

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同じ駅近でもサンウッドの方が掘出し物感あったなぁ。だいぶ前だけど。
サザエさん通り沿いだし。そっちの方が希少性高いよね。

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>>200 マンション検討中さん
サンウッドとブランズは比較にならないレベルだと思いますよ。。圧倒的にブランズの方がよい。

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>>201 マンション検討中さん
確かに二つを比較するとブランズ一択ですね。

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もうすぐ残り9戸になりますね。

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サンウッドの7階中古が出てたけど瞬間蒸発でしたね。

確かにグレードとかは圧倒的にブランズでしょうが、コスパ考えた総合的な評価は…

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割安とか言うから反感を買うのであって、普通に売ってれば高くてもある程度時間かければ売り切れる物件だと思いますけどね。
変にPRしすぎると逆効果な気がする。

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>>207 マンション検討中さん
いえ、梅ヶ丘見ればここが盛り上がってないことに気付きますよ。

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>>209 匿名さん
プラウド世田谷代田のスレは桁違いの盛り上がり様ですね。
本当に検討している人がそこまで多いかは定かではありませんが。

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飲食店真裏なので臭気と害虫などの衛生環境が気になりました。また、すぐ近くの地下を田園都市線が走っているので、振動や音などがないか少し心配です。

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残ってるのって1LDKですか？

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>>212 マンション検討中さん
2LDKも若干あると思いますよ。

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物件や設備クオリティは高そう。
立地も1分なので、メリデメはあるものの許容、あとは予算さえ合えばという感じになるのかな。

ちょっと興味あったけど残り少なそうなので、見送るかな。

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予算、1番の問題ですよね…
この辺の物件の中で、圧倒的に高い。
この価格なら都心に住めるんじゃないかと頭をよぎってしまう。
桜新町、すごく良いところなんですけどね。

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リビングインの部屋が多い間取りが目立ちますが、皆さんその辺は気になりませんか？

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>>205 匿名さん
普通にモデルルーム訪問したら教えてくれますよ(笑)
誰でも知りうる情報です。

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ここ、天井高いくつですか？
天カセ付けるために無理やり下り天井にしている物件多いから、気になる。

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坪単価（所謂バランスシートのアセットサイド）でしか不動産の価値を図れない人達が多数居るようですが、バランスシートの調達サイドやインフレ率などをご理解いただいてからコメントしていただいほうが良いかと思います。

●年に供給されたどこそこのマンションが坪単価幾らなので、それと比較すると本物件は高い安いなどいうコメントは、素人間満載で稚拙過ぎてお話になりません。

過去何十年遡ってインフレ率、調達金利など比較してみてはいかがでしょうか。
金利だけみても、現在は史上最低水準を更新しておりますし、当然インフレにより、建築コストも人件費も上昇しています。
マンションの高い安いは、バランスシートとNOI利回りで決まります。

繰り返しますが、過去物件との比較は意味がありません。（されるなら相当なモデル分析が必要になります。）

現在販売されている同一モデル条件のマンションで議論されるべきです。
ご参考になれば幸いです。

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>>215 マンション検討中さん
都心も値上がりが続いているため選択肢がほぼ無いに等しいですね。。

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