投資型ワンルーム分譲マンションなのに定額水道料金とは。

東北地方の分譲マンションの管理会社に勤務しています。上下水道料金の金額は地域によりかなり異なるためスレ主さんの対象マンションの住所地を市まででよいので教えてください。併せて管理会社がキチンと答えないなら、管理費は滞納してください。滞納すれば管理会社からアプローチがあります。支払い続けていると納得していると解釈されかねません。遅延損害金を加算されたら回答をいただけないため留保している旨答えてください。自振なら残高不足にしておけば充分です。こんな内容の回答が長期には及ばないはずなのでせいぜい次月まとめて払えば良いだけです。とりあえずあなたに請求してくる管理会社に確認しましょう。ちなみにこれは水道供給規定があっても無くてもとれる対策です。

ご意見ありがとうございます。
＞3
水道メーターに関してはご指摘の通りです。
管理規約に水道供給規定の項目はありませんが、「費用の負担」の項目の中で、「1．管理費2．修繕積立金3．水道料金等」と書かれています。
定額料金としての金額の表示はありません。
収支報告書として収入の部の決算額が659233円と、不思議なことに端数が出ています。この件も管理会社に問い合わせしていますが、10日経過した現在でも回答がありません。
支出の部の決算額は365472円です。
収支の差額293761円を次期水道料金として繰り越しているのであれば話も分かるのですが、繰り越しをせず、一般会計の中で処理しています。
つまり、水道料金として徴収したお金を管理費として処理しているのです。
管理費は6500円/戸、15.3㎡/戸ですが、水道料金の余剰金も管理費として計算すると7316円/戸となり、管理費の㎡単価が478円となり、近辺の同物件と比べて突出しています。
築30数年の古い建物ですから特別な管理も必要とせず、管理巡回をしているとは言っていますが、一度も会ったことはありません。
築30数年の建物ですから全室売却済み物件ですが、投資対象物件のためオーナーが県外の方が多く、それをいいことに、巡回管理もかなりいい加減な管理がされています。
掲示板の基板は朽ち果てて下半分が腐っていることから察すると、無残な姿で何年も放置されていたのだろうと思います。
掲示物にいたっては、ガムテープで雑に張り付けてあったり、駐輪場の屋根はトタン波板なのですが錆果てて、所々に穴が開き、無残な姿です。
放置自転車も多くあり、とても巡回管理をしているとは思えません。
以上の件も含めて疑問点を管理会社に問い合わせているのですが、担当者からは回答が返ってきません。
＞5
相手管理会社の担当者にはすべての疑問点を質疑として提出しています。
後々のためにメール文書でやり取りしています。
最後のこちらからのメール送信から10日程経過していますが進展がありません。
他にも疑問点はたくさんあるのですが、話が複雑になるので定額水道料金の件に絞って皆さんのご意見を伺いたいと思っています。
宜しくお願いします。

>5
>スレ主さんの対象マンションの住所地を市まででよいので教えてください。
香川県の高松市です。
同じ高松市に一棟オーナーの知人がいます。
彼にワンルームマンションの一戸毎の水道料金を聞いたところ、平均値で1200円前後だと言っていました。
＞5通りがかりさんにお聞きします。
1、総会前に渡される収支報告書の詳細な資料は管理会社に対してどのあたりのものまで請求可能ですか。（例えば支払い時に発生する領収書などの写し）
2、議案書に対する決議ですが、総会出席者は30戸中3戸（3名）でした。後の27戸（27名は）文書による回答です。議案内容に修繕積立金の改定でオーナーに負担がかかる議案もあったのですが、不思議と反対意見がなかったようです。反対意見は私だけでした。そこで、文書による議案事項の各オーナーからの回答を見せてほしいと管理会社の担当者にお願いしたのですが、弁護士と同伴しないと見せられないと拒否されました。穿った見方をすれば、議案事項の採決なんて管理会社の手の中で自由に操れるものだと感じました。本当の採決結果を知るための何かいい方法はないのでしょうか。余りにブラックBOXが多く、懐疑的にならざるを得ません。個人的には管理会社の交代も含めて検討していますが、今年の3月に組合員になったばかりの新参者ですので難しいところです。
いい知恵があればお聞かせくっださい。

>>6 スレ主
専用水道（簡易専用水道）で貯水槽方式は理解しました。
私のマンションと同じ方式のようです。
私のマンションは2か月に一度管理会社による検針を行い
後日使用料金表を住民のポストに投函します。
水道料金算定方法は、お宅の地区の水道供給先の料金算定
方法に基づいて料金を計算するようになっているはずです。

専用水道（簡易）の場合は各戸に給水された水道メーター
で検針して料金を計算して使用料金と基本料金を合計して
各戸に請求します。
留守宅で使用が発生していない部屋の分は基本料金のみの
請求になります。

上記の件は分譲マンションであれば通常は水道供給規定の
中にルール化していなければなりません。

この件は法令の強行規定ではありませんので組合員の合意
でルール化することが自由にできますので一律一戸２，０
００/月が法令違反になることはありませんが、
道義的には問題になりますので、組合員で話し合って水道
供給先の専用水道の水道料金算出に従われた方が良いと思
います。

収支報告の記載方法は一般会計（管理費会計）の、
収入の部には、管理費と駐車場使用料と水道使用料は別々の項
目にして、
支出の部には、定額委託業務費等とは別に水道料の支払いの項
目を設けられたほうが良いでしょう。

収入の部合計から支出の部の合計を差し引くと今月の剰余金が
発生して、かけることの1年（12か月）で年合計から今年の剰
余金が計算できます。これが一般会計の来期の前期繰越金にな
ります。

上記等の不正等を証明するには、まず、押さえておきたい書類
等を記載しておきます。
分譲当時の原始管理規約、各期の総会議案書（臨時、会計報告
含む）、管理委託契約書、重要事項説明書（平成13年施行の適
正化法以降の分）、入居者名簿、区分所有者名簿、管理費・修
繕積立金組合員別負担割合表、駐車場・駐輪場区画別使用料一
覧表、等々です。
特に会計報告は面倒ですが各期の分をエクセルに落とし込んで
計算をやり直して比較表を作成しますと、大概は不正が浮き出
ます。これが証拠になります。

上記の件は素人の組合員には少し難しいかもしれませんので一
応目を通しておけば徐々に理解できるようになります。

長々と失礼いたしました。ご検討を祈ります。
その他注意事項はありますが、お互いに頭が混乱してはいけま
せんのでここらへんで失礼いたします。

>5

異議で支払い拒否するなら、法的な手続きをした上での方が確実かな。

8です、追記
専用水道（簡易）の各戸にあります水道メーターは水道法により
7から8年くらいで交換をしなければなりません。この部品代と交
換費用は組合負担です。

水道直圧方式でスト水道検針もこのメーターの部品と交換費用は
７から8年くらいに水道供給策が水道法に基づいて費用を負担し
てくれます。
しかりに、専有部分にメーターがあるのであれば住民の公平性か
らして水道供給先の使用料算定基準に従うべきでしょう。

＞匿名さん
水道料金の徴収方法について管理会社の女性担当員にメールで質疑しました。その時の問答集です。
私【水道子メーターが各戸毎についているのに使用料を無視して定額徴収するようになったいきさつを教えてください。】
管理会社担当【申し訳ございません。弊社は当該マンションを建てておりませんのでわかりかねます。】
私【水道メータの件は建築業者ではなく、建物の管理会社が扱う事項です。そんな常識的なことを知らなかったのですか。大問題ですよ。】
管理会社担当【・・・】
管理会社からは要領を得ない回答で小ばかにされてるようです。
問題解決の姿勢すら伺えません。
担当者を飛び越して上司と相談した方がいいのでしょうか。

>>11 スレ主
30戸のワンルームマンションで投資を目的とした組合員の
多いマンションで10戸位が空き部屋であり、
管理会社もいい加減さが目立ちます。
よっぽど組合員はしっかりしないと投資が無駄になります。
空き部屋の客付けも不動産屋が積極的に動いてくれないの
ではありませんか。
予想される管理上のトラブルは賃貸借の仲介業者は嫌がり
ます。
住んでいる組合員だけでも管理をしっかりして信用を付け
ないと不動産屋からも見放されて借りてもいなくなります。

>>7 スレ主さん
おつかれ様です。住所地のご連絡ありがとうございます。内容にボリュームがあるので分けて投稿させていただきます。まず先にお伝えしたいことはダメな管理会社は個人情報保護法をたてに絶えず開示を拒みます。管理組合の情報はただの組合員ということをたてに開示を拒みます。スレ主さんは本来スレ主さん自身の利害である自身の水道料金に特化して進めるべきです。そうすれば自ずと次のステップに進みます。いきなり全体に手をつけても無理です。そして次にやるべきは理事長さんの確保です。理事長の要望に答えない管理会社はまずありません。逆に理事長を経由しないと全く対応しない管理会社も普通にあります。そしてスレ主さんの管理組合は残念ながら理事長は管理会社とズブズブか利用されるだけの存在である可能性が高いと思います。その際は自身が理事長にと思われるでしょうがスレ主さんのマンションはそう簡単にはなれないと思います。話しがそれましたが、まずはスレ主さんの水道料金の算出方法を聞いてください。これなら当事者の個人情報ですから大丈夫です。
なぜこの料金になるのかです。総会決議等によるものであればその議事録等裏付けとなる写しも要望してください。そうでないと支払う根拠がないため払うことができないと伝えて下さい。あとスレ主さんは短気を起こさないでください。怒ったり責めて正論を言ってもその場の溜飲が下がるだけで何も進まないばかりか、相手を頑なにさせます。スレ主さんが正論なのは間違いないのですから、進めたいならしたたかに堪えて情報を集めて全貌を把握して下さい。それから怒っても決して遅くありませんから。

＞13　通りがかりさん
ご進言、ありがとうございます。水道料金は組合員全体の問題でもあるので理事長に相談したいところですが、当組合に理事長は存在せず、監事だけです。理事長の役割を果たしているのは実質は管理会社のようです。監事さんと連絡を取りたいと連絡先を聞いても教えてくれません。管理会社の担当者とはメールで連絡を取って質疑しているのですが、水道料金の件に関しては調査しているとの一点張りで、2週間たっても返答は貰えません。故意にはぐらかそうとしている節が見え見えです。
こちらも腹を据えて長期戦で構えることにしました。当分の目標は正常な水道料金徴収に戻すことに絞ります。組合員全体の利益になることですから、進展の望みはあると思っています。

スレを挙げて以来、高松市で他のワンルーム分譲マンションで水道料金の定額徴収している物件を調べてみた。なんと驚くべきことに、そのすべてが穴吹ハウジングが管理している物件だった。住民から不満が出ていないのが不思議だ。他の一般的なワンルームにおける水道料金を知らないのだと思う。さらに驚いたのは、マンション管理組合理事長が管理組合員ではなく、管理会社が代行していることだ。この点については違法性の疑いもあり、調査中です。穴吹ハウジングのワンルームマンション以外の分譲ワンルーム物件は、子メーター検針を管理会社が検針し、検針結果で利用者に請求しているようだ。

>15
＞住民から不満が出ていないのが不思議
穴吹ハウジングさんの場合、管理会社運営とともに入居住民の斡旋もしている。分譲投資型ワンルームマンションの場合、オーナーにとって入居者がいないという事は致命的になる。つまり、斡旋業者はオーナー（組合員）の弱みも握っている。入居者不在が続くとオーナーは利益どころか、不要の管理費や修繕積立金、定額水道料金などで大赤字になる。だから、管理会社でもあり、斡旋業者でもある穴吹ハウジングに表立った不満も言えないのが実情だ。それと、入居者さえ確保できれば不満も少なくなるだろうが、その斡旋能力が不足しているから家賃設定を下げることもお構いなく提案してくる。オーナーへの殺し文句、「家賃が高いから入居者がいない」を殺し文句として使う。それでも入居者がいないとなると、さらに家賃設定を下げる。挙句の果ては、家賃＝管理費＋修繕費＋定額水道料金となり、利益はゼロだ。それでも入所者がいればましな方だ。また、別な方法としてリフォームを薦めてくる。管理会社の息のかかっているリフォーム業者を使い、法外な料金を請求される。それでも何年も入居者が得られず、挙句の果ては大切な所有物件を手放す羽目になる。オーナーの希望価格で売れればまだましだ。売れないと価格を下げることになる。それでも売れないとさらに価格を下げる。オーナーがのたうち苦しんでいるにも関わらず、管理会社は確実に管理費等が徴収できる。まるで蟻地獄とはこういう状況だ。
蟻地獄から抜け出す手段は一つある。蟻地獄の原因を排除することだ。

>>16 匿名さん
私は分譲マンションの管理会社任せはこのような事態をを招くと
思ってマンション管理士会に加入して役員になった。
管理士会の役員は管理会社や建設・設備業者とズブズブの関係でした。
役員から村八分に会い役員を辞任しました。
管理会社と管理組合の役員の関係はウインウインの関係であると
嘯いているマンション管理士が多いことにウンザリしました。

ウインウインの関係も中身によりますが、何も解決しようとの努力も
していないのに、
最初からウインウイン論をぶちまけるマンション管理士の下心が見え
見えです。

的外れの投稿ですが、スレ主さんの努力を期待します。
近くであれば現場を見たいのですが、高松とは遠いところに住んでい
ます。

質問・管理費、修繕積立金は、管理費等タイプ別負担割合表に基づい
　　　て専有部分の床面積に割合で徴収されていますか。？
　　　３０戸すべてが同タイプであれば管理費等は定額（一律）に
　　　なります。調べてみてください。
最後の一言マンションの資産価値は賃料収入が安定的に保証される
物件だと思います。
10室の空きはなんらかの欠点（管理上も含む）があると見ます。

＞17匿名さん
＞16です。
私はスレ主ではないので質問にはお答えできかねます。スレ主さんに聞いてみてください。管理会社と管理組合の関係は対等ではないと思います。管理組合はご主人様であり、管理会社はご主人様に雇われた召使です。その関係はウィンウィンが望ましい関係ではありますが、どちらかといえば、管理組合が主体の関係でなければなりません。管理会社が主体では本末転倒です。召使の存在がご主人様の利益を損なうようであれば、ご主人様は召使にお暇を出して有能な召使を雇う権限があります。スレ主に見られるような組合員による理事長不在の管理組合は珍しく、正常な状態を早く取り戻すべきです。スレ主のマンションはまさに主客転倒という言葉が相応しい状況だと思います。

投資型分譲マンションで子メーターもあるのに定額水道料金？
絶対におかしいし、そんな状況を許している管理組合の方もそれ以上におかしい。
健全なマンション管理運営を指導している地方整備局に相談するといいよ。
管理会社と管理組合がつるんでいるような気がする。

>>5 通りがかりさん
管理費等（水道代を含む）を滞納するとこの管理会社は
水道をロックして停止しますので、
困るのは居住者でしょう。この手はお勧めしません。

空室で家賃も入らない上に使いもしない水道料金を2000円も支払うのは余程のまぬけなオーナー。

>>21 口コミ知りたいさん
オーナーが管理会社だとするとつじつまが合いますが、
区分所有者一覧表と住民一覧表の提出を求めなさい。
個人情報保護法で断るか、悪法ですね。

区分所有者一覧は登記情報サービスで入手できます。住民一覧表はプライバシーの面から無理です。
所謂、一部の不利益を被る区分所有者がいることは確実ですので、一部組合員の不利益を無視した管理行為となり、定額水道料金制度そのものが区分所有法に関して違法行為です。
弁護士と損害賠償請求について相談すべきです。

>>23 匿名さん
区分所有者一覧を登記情報サービスからの入手方法を教えてください。
登記情報サービスの所在地、連絡先電話番号等です。
もう一つ質問します。
簡易専用水道システムで区分所有者が長期外泊で不在届を提出したのですが、水道使用はありませんが、水道基本料を払っていなす。
これも違法行為になりますでしぉうか。