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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
管理費等を変更することは規約の変更に当たらず特別決議を要しない
ものと解するのが相当という判決ですね。
但し、規約の別表としての解釈はあいまいな点も見受けられます。
管理費等の別表を細則の別表に変えているマンションでは当然額の変更
は普通決議ということになります。
管理費等の額や規約の変更については総会の特別決議とされているが
管理費等の額が規約に規定されていなければそれを変更すればいいの
でしょうが、それがままならないのですね。
それに裁判特に地方裁判所での判決はそのときどきによって判決が変わ
る可能性はあります。
批判者には規約や法令で抑え込むのがいい方法だと思います。総会決議は
議案に対して賛成か反対かを問う場であり、議論する場ではないですから。
その議案は出席者の決議できまりますからそれに従えばいいのです。
>>7752 匿名さん
議論する場でないならわざわざ集まる必要はないですよ。
反対演説で投票行動が変わる可能性があるので集会を開いて決議しています。思想の自由市場論に依拠した制度設計です。
>>7753さん
総会への出席者は直接出席者は少なくて、議決権行使書や委任状での
出席者が多いですよね。
それに、議案の変更をすれば議決権行使書で賛否をした者にとっては
それに参加しないことになります。
故に総会は単なる理事会案を賛成するか反対するかを問う場にすぎないのです。
総会を開催するのは規約や区分所有法で年1回会計年度終了後2カ月以内に
開催するというしばりがあるからです。
総会で反対をして議案の変更が変わることもあるでしょうが、その場合は再度
議案を作成し組合員に提案をして臨時総会なりを開催して決議しなければ
ならないでしょう。
普通のマンションの総会では議案の採決で終わりですよ。
>>7756さん
相続放棄は2カ月以内?にしなければならないんですよ。
マイナスかどうかわからない状態の中で相続放棄はしないでしょう。
マンションの資産もあるんですから。
全員が相続放棄すれば国庫にということになりますが、それでも管理費等
の請求は続きますよ。
>>7759 匿名さん
議案を出した理事長が総会の意見を聞いて反対に回ることも可能です。委任状と合わせて否決できる。
マンション管理センターはそれはできないと言ってますが、裁判したら全く問題にならないです。議案作成時にわからなかった問題点の指摘などがあれば否決するのが当たり前。
>>7762さん
総会への直接出席者が6割もいるとこは殆どないですよ。
もしそういう場合でも、総会で議案の変更はできません。
委任状や議決権行使書での出席者は議案でしか賛否を表明して
いないんですから。
再度理事会で検討して総会へ提案するしかないでしょう。
>>7768さん
相続放棄は死亡後2カ月以内に裁判所へ相続放棄の手続きをしなければ
ならないんですよ。
被相続人の近くにいなかったり、外国にいたりすれば被相続人の財産状況は
分らないでしょう。
あなたはマン管の上位合格者だったんでしょう。刀も錆びればなまくらに
なりますよ。
>>7766さん
一般論をいっているのであって、総会への出席率が高いところは
それなりの対応をすればいいでしょう。
全国のマンションでは、規約や細則を無視して総会が平然と行われている
ところもありますからね。
そういうところはそれなりにやればいいんです。
ここでいっているのは基本論ですよ。
特別決議は僅差となることが多く一人反対が増えただけで否決となる状況は少なくはない。総会での反対演説は極めて重要である。
>>7761 匿名さん 2021/03/14 11:36:28
>全員が相続放棄すれば国庫にということになりますが、それでも管理費等
>の請求は続きますよ。
相続放棄をした場合、相続財産管理人が選任されるまでは、民法940条1項の管理義務はあるが、管理費等の支払い義務はない。
【民法】
第九百四十条(相続の放棄をした者による管理)
第1項 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
思想を自由に表現できる市場さえ存在していれば,社会にとって有益な思想は自然に支持を得て,そうでない思想は自然に支持を失う。
ここでいう市場とは、管理組合においては総会のことである。
>>7755 上位さん
質問者は金がない場合の話ではなく、特別決議で可決されないと必要なお金の金額変更はできないとマンションの管理会社が言っているが、そんなことはあるのか?
マンション業界の関係者はそんな話をしている人が多いのか?多いのだとしたら、何を根拠にしているのだろうか?
ということかと。
わざわざ、お金がなくなるまでひどくして徴収しても誰のためにもならないかなと。
それに実害を出さない方法を求めているのに、実害が出ればどうにかなるよでは。
>社会にとって有益な思想は自然に支持を得て,そうでない思想は自然に支持を失う。
希望的観測であって、決してそうではない。
悪知恵が働き、声が大きくて力の強い人間が社会の支持を得てなくても優位になる。
香港やミャンマーをみて何も感じないのかな。
もしかして中国の方?
>>7785 ご近所さん
日本の憲法は表現の自由を徹底重視して、表現の自由さえ担保すれば、軍国主義などの思想は自然淘汰されるはずという希望的観測に依拠している。ドイツの戦う民主主義との違いです。勉強しましょう。
とはいえ、多数決で決めても、少数派が従わないと内戦になる。最終的には武力鎮圧するしかないので、民主主義の実現には武力が必要になります。先日もホワイトハウスでも4人銃殺されました。香港、ミャンマーが解決しないのでは究極的にはアメリカが軍事介入していないからですね。日本の場合は最終的に原爆投下。
総会が紛糾した場合は、JPコネクション協会に相談するといいでしょう。警察OBの団体で、怖い顔をした暴力団対策担当の元刑事とかが来てくれますよ。
民主主義と暴力団はセットです。ナチスドイツの親衛隊とか日本の右翼とか。大阪維新の会も元プロレスラーの巨漢を雇って、演説会場で騒ぐマック赤坂をつまみ出していました。
完全にあちらの方ですね。
マンション管理に役に立つ書き込みなのかな。
木を見て森を見ず。
やはり刀が錆びている。
確かに、錆びているの頭の方。
別に管理侍のことをいっているんではないよ。
ほー
まだマンション管理士試験上位合格者を名乗ってるんだね。
もうそんな力はないだろう。
>>7799 匿名さん
マンション管理など普通は飽きるしそもそも簡単すぎる。ここのスレ主が暇なだけ。平成16年にマンション管理士の活用が標準管理規約に盛り込まれていて、すでに17年経過した。昔ほど管理組合スレが盛り上がらないのはマンション管理士が解決している実情があるからだろう。ご近所さんを名乗る新参者は10年遅れてるw
>>7800さん
私は暇人だから、マンション管理に関する情報の提供をしているけど
マンションの住民や理事は毎年新しい者が増えていっているからね。
繰り返し提供を続けることに意味があると思っている。
必要と思う者が読めばいいと思っているし、基本的なことが中心なので
簡単に入っていけると思っていますよ。
あなたとは考え方が違うでしょうが。
このスレタイにマンションの住民は飛びつきやすいんだよね。
>>7802 匿名さん
管理侍の質問部屋ができたのは2010年なんですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95786/1/
ここを読み返したほうが勉強になるでしょう。だいたい本当のことが書いてある。
わざわざ昔のスレを探して読む者はいないでしょう。
現在はここが入りやすいと思いますよ。
それに管理侍のスレは単なるマンションの理事連中には
難しくてはいっていけないでしょうし、あまり役には立たないと思いますよ。
現実的なものでないと活用のしようがないですから。
理論をやり取りするのは必要ないと思いますよ。もっとシンプルでないと
無理だと思います。
理論を戦わせていたころが懐かしいですね。
そのころは、管理侍さん、マンション管理士Aさん、前期高齢管理士さんとか
いましたね。
もうそういったスレは現在では期待できないでしょう。その頃はまだ発展途上
の状態でしたからバトルが繰り広げられていましたけどね。
マンション管理は奥が浅いので理論は尽きてしまったのです。
だから、初めての理事とかに対して基本的な情報の提供が必要と思っています。
ナルシスト集団の自己弁護ばかり。
大の大人が恥ずかしくないのかな。
どの面下げて語っているのか。
一度、お顔を拝見したいものだ。
恥ずかしいから匿名か。
なるほどね。
ガキの使いじゃあるまいし。
>>7807 ご近所さん
↑10年遅れの人
いまはセミナーも盛んで匿名掲示板に頼る必要がなくなっている。
https://www.kinki-mankan.com/
魅力?
ごジョーダンでしょ。
気が向けばどこにでも行きますよ。
>お前はここにはくるな。
ごめんねーごめんねー
>7811みたいに自作自演すれば永久にレスは途絶えないだろうな。
こっぱずかしいのか、スレ主だとは名乗らない。
このスレはなくなることはないよ。
10,000レスになったら考えてもいいけどね。
自作自演?
何寝ぼけたことをいっているんだい。
>何寝ぼけたことをいっているんだい。
自作自演でない証拠でもあるの?
匿名さんで投稿するのは自作自演隠しのための初歩的な戦術。
主に知能が遅れた方が用いる。
突っ込まれると逃げやすいからね。
匿名にするのは、ややこしいことに係りたくないからだよ。
ここでの書き込みに熱中はしたくないからね。
気楽にわかっていることだけを書き込んでいるだけ。
わざわざ調べてまでして書くことはしないよ。
もし間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと
思っている。
それに対して対抗しようという気もないしね。
それをみて皆さんは情報の収集や勉強をしていけばいいんです。
>間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと思っている。
嘘つけ!
>それに対して対抗しようという気もないしね。
単に、対抗しうる知識不足なだけ。
情けない~
お前はここにくるなといっているだろう。
粘着質な嫌われる性格なんだな。
お前がくると邪魔だからまたお前が嫌いな建物設備に関する情報の提供に
切り替えるよ。
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。
しかし、排水縦管(共用部分)の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。
給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(1週間程度)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることも検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管
共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
築30年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。
【知識不足の例】
給排水管の枝管部分に関して、規約共用部分を持ち出すところ
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線がある。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
れていません。
給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
及ぼす危険性があります。
マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
も多くなってきております。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
となってきます。
マンションで資産価値や快適なマンションライフ、並びに住民間の
トラブル等を回避するためには、漏水問題を解決しなければなりません。
必ずやってくる問題ですので、早めに対策を考えておくべきでしょう。
うちは塩ビ管だから錆びることはないので配管の更新工事は必要ないと思っ
ている方もおられるでしょうが、築年数の経過とともに、地震等で継手
部分に緩みが出てきたり、塩ビ管にひび割れが生じてきます。
*では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。
そこで、費用負担については、
1)住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
2)事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
なってきます。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
3)尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
出てきます。
*では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
そこで、費用負担については、
1)事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者(区分所有
者)は支払っていく。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
2)事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
なってきます。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
3)尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
出てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
取り組む事例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
*では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
そこで、費用負担については、
・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者(区分所有
者)は支払っていく。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
(2019年3月5日・最高裁判決)
・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。
修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
使うことがあるかもしれないというものです。
それに電気一括契約の総会決議は電力・ガスの自由化の問題ですよね。
それと専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのとは別物です。
民泊問題も同じこと。
うちのマンションでは管理規約に民泊禁止にしているよ。
専有部分のことなのに総会決議で決めている。
民泊を認めるといろんな弊害がでてきたときに
禁止することができなくなる。
※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
に取り組まなければならない重要事項です。
ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
結びついていき、資産価値の減少となります。
この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。
工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
やるほうがずっと効率的です。
しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
変わりはありません。
配管の交換は絶対やらないとだめだよ。
マンション管理は奥が深い。
>>7831 匿名さん 修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
>修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
>使うことがあるかもしれないというものです。
・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
・区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。
マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
(2019年3月5日・最高裁判決)
ちょっと内容が違っていますよ。
共用部分の変更は総会決議です。
専有部分の管理を管理組合としてやる場合というのは、経費の負担だけ
の場合です。
雑排水管の高圧洗浄は管理組合がやってませんか。そこは専有部分の配管
をやってますよね、管理費の中から。
専有部分の管理を管理組合がやる場合は規約共用部分にするんですよ。
>>7840 マンション管理士試験上位合格者 2021/03/25 09:03:20
>専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。
これらは、規約共用部分とはなり得ない。
うちの場合は専有部分の配管を規約で共用部分にする記載は
ありません。
それがあるのは下階の天井に上階の専有部分の配管がある場合でしょう。
築年数のかなり経っているマンションしかありません。
区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。
例えば住居の1つを管理員室とか集会室にするとかですね。
僕は批判はしないけどね。
スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。