「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理は工事や点検だけではないんだけどね。
寧ろ工事以外のことの方が難しいと思うよ。
年から年中工事をしている訳でもないしね。

工事はデベ系の管理会社でなければ話し合いで
すすめていくことは可能。

デベ系の管理会社は全て悪かな？
悪ではなく、工事の周期が早い、少し他より高いという
だけのことだね。

ディベロッパー系管理会社でも、今は50パーセント利益とったり、ひどいと20〜30万の工事でも100万以上の見積出してくる。
お気をつけあそばれ。

やはり親会社の顔色を窺がいながら仕事をしなければ
ならないんだろうね。
一生懸命会社のため、親会社のため、自分のためにやって
いるんだろうが、少しはマンションのことも考えてくれないとね。
共存共栄の精神はないのかな。

当マンションには店舗部分（店舗棟）がある。その店主（区分所有者）が管理組合あてに塗装工事の見積書を出した。それを受けて理事会（管理会社同席）が「店舗部分の修繕積立金では見積書通りの工事はできない」、つまり積立金不足と判定した。そのため、改めて店主と打ち合わせをやるとの予定が理事会議事録に記載されている。この議事録は直近の最新の理事会が終わってから数日後に発行された、２回前のものだ（情報統制。つまり、数日前に開催された理事会は一般の組合員が何も知らされない状態のまま終えられ、その審議内容・結果等もまた一般の組合員にはまだ分からない）。しかし、すでに店舗棟には足場が組まれ、塗装工事は始まっている。

当初の見積書通りの工事なのか、それならば店主が自己負担したのか、ひょっとして組合からの経済的支援（補助）ということなのか、あるいは打ち合わせで工事の内容を縮減しコストダウンしたのか。数ヶ月前の定期総会議案書等に全然記載されていない予定外の活動のひとつであり、こうしていつも事後報告で、役員たちは質問されても一切答えないから、非役員の組合員にはなかなか確かめようがない。マンション管理士は「チェックは監事の監査権行使でよい。一般の組合員がチェックしたければ組合員の５分の１以上の賛同署名を集めて臨時総会を開き、対応すればよい。」と説明した。監事は元専門委員である。

この店主が店舗棟で開業するにあたっては、事前に理事長が理事会の一任を取り付けた上で『管理者の同意書』に署名押印する旨が数年前の理事会議事録に記されている。この書類がどこに保管されているのか、当時の理事長はまだ住んでいるが答えてくれたことはなく、私は現物を確かめられずにいる。

何か怪しい。

修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要であり、
それがなければ積立金を使うことはできない。
又、塗装工事については共用部分なので管理組合が実施
すべきものであり、店舗の店主の意向は関係ありません。
勝手にやられればマンションのイメージがかわることにも
なりますので、そのために各人ではやることができないように
なっているんです。
しかし、契約書はしっかりしたものを結んでおくべきですね。

所謂下駄ばきマンションだね。
１０階以上がマンションというようなところもあるけど、
店舗と住居の組合があるから厄介だよね。

３５６さんの書き込みは質問ではないんだね。

>357

>修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要であり、
>それがなければ積立金を使うことはできない。
５年ほど前にも店舗部分のための修繕積立金を全額支出して
残高をゼロにする旨が当時の理事会議事録に記載されている。
その時も店主が提示した改修費に対して数十万円の積立金不
足だったので、後日の定期総会で私は一般組合員として「差
額をどうしたのか？」と理事長に質問したが「知らない」と
返答された。すなわち、当マンションでは店舗部分の積立金
の取崩しを理事会のみの審議で承認し、支出した実績がある。

【参考】当管理組合の店舗使用細則より：
店舗修繕積立金は、店舗組合員の合同の申請があった時は、
理事会の承認のもとに店舗関係の修繕に使用できることと
する。

>又、塗装工事については共用部分なので管理組合が実施
>すべきものであり、店舗の店主の意向は関係ありません。
５年前に全面建て直し的改修をしたばかりで、外壁塗装を
早くもやるのか、しかも積立金不足で、と工事素人の私は
疑問に感じている。理事会議事録の表現からは、５年前も
今回も店主の積極的姿勢が読み取れるのだが、そういった
「お話」にして管理組合の役職と財布を通じての企業（管
理会社等）からのプレゼントという可能性はゼロではない
と考えている。というのは、私が理事長辞任勧告をくらっ
て退任し、その後の定期総会で従来の管理会社との契約を
継続するという決議がされるまで、ずっとシャッターが閉
まっていた店舗棟に逆に新規に入って来て、その開業を氏
名不詳の組合員８名がコソコソと手伝った経緯があるから。
かなりの政治的案件だと私は見ている。他の組合員は、私
から知らせたところで問題意識は全然なく、店舗が提供す
るサービスを喜んでいる。たくらみなら仕組んだ側は「し
てやったり」だろう。一見、いま流行りのＷＩＮ－ＷＩＮ
の関係だもの。不動産のプロの技なら、巧みすぎて脱帽。

店舗修繕積立金は細則があり、理事会の承認の下に使用できるという
ことであり、問題はないと思われます。
但し、その額をオーバーしたら店舗関係の組合員から別途徴収するのが
本筋と思われます。
後半の件は、内容が判りずらいが、シャッターが閉まっていた店舗が
開いたのだから、マンションとしてのイメージも住民の利便性も向上した
のではないですか。

規約があると思いますので、それに基づいて行動すべきです。
それから、５年前に全面建て直し的回収をしたばかりとは
どういう意味ですか？

私見では、この店舗の話も大規模修繕の「やられ方」と同質なのですよ。
業者主導で、ほぼすべてにおいて企業がコーディネートしておきながら、
管理組合が自治的かつ民主的に積極性をもって動いているように見せる。

まず、輪番制（順番くじ引き）で理事会２年目の私が偶然理事長に就任。
管理員と専門委員会が理事会を上回る権力で管理組合を運営する異常さ
に気付き、居住する全組合員に封書を配布してそれを知らせた。報復が
始まり、「辞任勧告」（規約に規定なし）を理事会に出されて私は退任、
それを見てその月末に管理員は退職し転居、会計関係の質問（下記）を
書いて私が全戸配布したら専門委員は１名を残して総退任。その１ヶ月
後の定期総会が例年通りの全議案可決承認で無事に済んでから２週間後、
入り手がいなくてずっと「シャッターが閉まっていた」店舗部分が診療
所になる計画が書面で全戸に配布され発表される。後日、説明会が地元
不動産業者を司会として開かれ、同日夜の理事会ですぐ開設承認の決議。
小売業用の店舗棟を医療施設としての建物に大改造し５年前にオープン。
地元不動産業者のブログから、上記の定期総会以前に組合員８名（氏名
不詳）と業者がマンション内の集会所にて打ち合わせをしていたと知る。

>361 >362　の各投稿の内容は、「遵法精神」そのものですばらしい。
しかし、管理業者（特に大手管理会社）の悪質な「遵法精神」の前では
見事に手玉に取られてしまう水準と言える（失礼）。法が最重要、と考
えている点では両投稿者と管理業者は同じ立場。「法が最重要と考えな
い」ように見える者を害虫のように感じて、駆除の対象としかねない。

例えば、昨年の管理規約細則等の全面改正の際、当マンションではコン
サルタントの意のままに動いて修繕工事や組合運営の実権を握ってきた
悪名高き「専門委員会」の就任要件について、それまでは総会での承認
が必要だったものをコンサルの紹介で組合が契約したマンション管理士
は理事会の承認だけでよい、と説明なくこっそり条文案を変えていた。
私が気付いて指摘したら管理士は総会承認に戻した。油断もスキもない。

店舗使用細則に「理事会の承認のもとに」と書かれているからお手上げ、
専門委員会細則に「委員会にかかった費用は、組合の負担とする。」と
書かれているから、私が「組合が負担した金額」を尋ねると答えずに辞
めてしまい、総会を無事に乗り切ると理事や監事に毎年２人ずつ就き、
会の名称を「小委員会」と変えて旧専門委員会と同じことをし続ける。
これら２つの条文の扱いから、悪質な遵法精神が少し見えていないか。

企業のマンション観とは、基本的に「法が最重要」なのでしょうから、
規約や細則を道具としてひとつの管理組合を法でガンジガラメにして
おく。組合の資金は組合の物だとか、組合員の物だと考えてしまうと
間違う。そういう組合も存在するが、組合の資金は企業の物だという
マンション管理組合が全国に多数あることをぜひ知っていただきたい。
この手のマンションにも企業（≒理事会）に逆らう自由と権利が組合
員にはあるのだ、と業者が諭すのはいかにも上から目線で、おかしい。

企業は強い。恐らく全部合法。最奥部には何かがあるのかもしれない。

理事長の変更は理事の互選でやるが、理事の解任は総会の決議が
必要ですよね。
専門委員はその都度選定されるのではないですか。専門委員会は
理事会の単なる諮問機関であって与えられた事項について検討するだけ
であって、その他の権限はありません。単に意見をきくだけのこと
ですから。
店舗の入居については理事会の承認だけでオーケーでしょう。
委員会の細則に委員会にかかった費用は組合の負担とするのは当たり前
じゃないですか。
その費用には補修工事とかはまったく含まれません。理事会から与えられた
検討をするための費用のことですよ。
お茶代とかコピー代とかですね。
それ以上の費用が必要なときは、理事会の承認が必要ですよ。
遵法精神は両サイドも当然必要です。
小委員会も理事会の承認がなければ委員も委員会も開催できないでしょう。
こんな基本的なことがきめられてないんですね。だから問題が起きるんです。る
規約や法律はまもらなければだめでしょう。

やはりトラブルマンションは、規約や細則が順守されていないか、
規定がされていないかというのが大きな要因かもね。

住民の人材も大きく影響しますよ。
無関心は敗北だ。

トラブルの主因は法（憲法、区分所有法、規約細則）というより
カネ（会計）。修繕積立金や管理費をねらってたくらみを法的に
研究し、実践する個人や組織がマンションの内外に現れ、巣食う。

遵法精神でいえば、私のそれのほうが本当の遵法精神であって、
理事会や組合が掲げるそれはウラのある悪意の遵法精神だろうと
私は孤立的だが現状をそう見ている。

「理事長解任や管理員解任は総会で問う必要がある」との指摘も
副理事長（規約上、理事長の私を補佐する義務があったが違反）
をトップとする理事会及び管理組合員たちは無視して乗り切った。

>364 のコメントの大半は「監事」が言うべきことだと思われる
が、違法行為を黙認したり書類にメクラ判を押して承認すること
が当マンションの監事の役目である。内部ではそれで通用するが、
実は外部でもそれで通用し、ほとんどが支持もされる。

法に瑕疵があるからそれを改正しようとすれば専門家や理事会、
専門委員に阻まれる。だから役職者選任方法を変えるとか自分で
手を挙げて就こうとしても、阻止される。理事会の方針や実績は、
明らかな管理規約等への違反であっても組合員多数に承認される。

そうなってはいけないはずのことが、すべて構成員自身によって
可決承認され続けている。これだから悪の華が咲き続けている。
「少数でも仲間を作れ」との助言忠告を規約的に言い換えれば、
「自薦立候補不可、他薦立候補可」。仲間が要求を下げてくれる。

組合会計は謎そのものだ。こんな組合運営でも外部に支持される。
「役員は皆、本業の片手間にやってるんだから厳しく求めるな」
とは、私に対する警察官の発言である。管理業者は大喜びだろう。

会社は法を悪用しようとばかり考えているのでは、と、私は思う。
このようなマンション管理の完成には法で脅す発想も欠かせない。

専門委員会の検討対象が、理事会の責任と権限を超える事項である場合や理事会活
　　動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細
　　則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要である。

　　この規定は設けてないんですか。

理事長の解任は理事会で、管理員の解任は理事長が行うのが
全国のマンションの基本ですよ。勿論管理会社の従業員の場合は
管理会社が人事異動等はやりますが。
まず自分の知り合いや過去の良識のある理事長等に対して資料を
作成してメールボックスに投函してはいかがですか。
何もしなければ解決は絶対にしないでしょう。それを変えられる
可能性のあるのはあなたではないんですか。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやるですよ。

やはり最初の規約や細則に不備があったんだろうね。

>368　の「このような規定」は法そのものに瑕疵がある典型ではないか。

当マンションの管理規約の（専門委員会の設置）：
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。

実質的にマンション管理士が作成し、管理組合が検討もせず承認しただけ
の規約や細則ですら、上記の通り「その責任と権限の範囲内において」と
書かれている。これは当たり前でしょう。「（理事会の）責任と権限の範
囲外において」などという事態はあってはならず、想定する必要もない。
条文の世界では上記のように書いておいて、施行・実行の世界においては
ちゃっかりと「範囲外」のことをやってしまう。これがトラブルのひとつ。

この施行・実行の世界で発生した「範囲外」のことに対応しようとしたら
３６８の条文案になるのだろうが、その内容は専門委員会による理事会の
凌駕を「総会の決議」を根拠にして許すということ。いくら総会の決議で
あっても、やってはいけない類の承認かと思われる。よって条文案は不要。
３６８の条文案を入れて「専門委員会の支配」を明示するのは愚かだろう。
ちなみに「総会の決議」を入れても専門委員会に対する歯止めにならない。
今のところ、それを歯止めに使うような管理組合員たちではない。

「この規定は設けてないんですか。」は 、>>368 氏の間違いである。

>>368 の場合は、「専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。」が正しい。

>369

>理事長の解任は理事会で、管理員の解任は理事長が行うのが
>全国のマンションの基本ですよ。
「自主管理」の名のもとに管理組合で管理員を雇用していた。
当時の『管理員業務委託契約書』を見ると、前文で「～管理
組合（以下「甲」という。）」、「管理員（以下「乙」とい
う。」と明記されている。

契約の解除については、上記『契約書』の（契約の更新）：
甲および乙は、本契約の有効期間が満了する日の３か月前までに、その相手方に対し、書面をもって、本契約の更新について申し出るものとする。ただし、甲および乙から申し出がないときは本契約は従前と同一の条件をもって更に１年更新されるものとする。更新された契約についてもまた同様とする。

この「本契約の有効期間」とは、契約初年度の「７月１日～
６月３０日」と書かれている。
以上から、契約の当事者のうち、「甲」は管理組合というこ
とになるが、それが理事長ひとりを指すのかは不明である。
管理員の雇用をテーマにした当時の理事長は私だが、理事会
に諮らず単独で契約解除の申し出をすることは考えなかった。
まず理事会（毎回、管理員が同席）で話に出し、そのために
専門委員らの攻撃を受けるなどして最終的には全組合員に文
書で知らせた。理事会も総会も私の提案を議題にせず避ける
ことによって支持しなかった。理事会はまず私に辞任勧告を
発して理事長を辞めさせ、すぐ後で管理員の辞職願いを承認。
その１か月後に臨時総会をやって従来の管理会社と契約続行。

上記の『契約』の文言に「３か月前までに」とあるでしょう。
任期１年の理事長が就任して業務を始めるのは、定期総会後
なので当マンションでは「６月」。管理員との契約期間は、
「６月３０日」が尻尾。したがって、新理事長が独断専行し
たとしても、あるいは理事会等をまとめても「３か月前まで
に」申し出ることは不可能。こういう法的仕組みが悪意ある
遵法精神のマンション管理版テクニック。

>まず自分の知り合いや過去の良識のある理事長等に対して資料を
>作成してメールボックスに投函してはいかがですか。
>何もしなければ解決は絶対にしないでしょう。それを変えられる
>可能性のあるのはあなたではないんですか。
>マンション改革、あなたがやらずに誰がやるですよ。
７年前から実践してきたが、管理組合が企業の方針通りに動く
ことしかしないマンションでは「焼け石に水」。企業は強い。

>>371さん
専門委は理事会の単なる諮問機関です。単に意見を聞くだけのものであり、
決定権はなく専門委で調査等されたものを理事会で検討して、修正も含めて
参考となる判断材料にするものです。
細則変更は総会の普通決議が必要であり、専門委設置に伴い必要となる経費、
専門委の報酬や、建築士の採用等の経費は総会で決議されているでしょうから、
それを上回る場合は総会の決議が必要となります。

>>373さん
自主管理の管理員の解雇に関しては、理事長が理事会に諮り解雇すれば
いいと思います。
但し、その定めがされていれば、それに基づいてやらざるをえません。
管理員の解雇やそれに伴う細則の変更議案の作成をするときに、管理員
が会議の席にいると理事の発言に影響するでしょうね。
契約内容に無理があるのなら、新理事長が次期の契約を３ヶ月前にやれば
いいんではないですか。
直ぐに決着しようとするから無理が生じるのです。

>理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検>討させることができる。

理事会の責任と範囲内においてという意味は、細則の変更や委員の報酬額の変更は
総会決議で、建築士の採用は理事会権限でやれるとしても、その費用については総会
決議されているだろうから、その範囲内という意味であり、拡大解釈して理事会が
経費増等全てやれるというものではありません。

専門委員会の検討対象が、理事会の責任と権限を超える事項である場合や理事会活
動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細
則の制定が必要な場合等は、総会の決議が必要である。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

修繕委員がそんな面倒なことはしないでしようね。
全て管理会社におんぶにだっこだから。
だったら、不平不満はいわないことですね。

>375

>契約内容に無理があるのなら、新理事長が次期の契約を３ヶ月前にやれば
>いいんではないですか。
>直ぐに決着しようとするから無理が生じるのです。
任期１年の理事長が業務開始から９か月になるまでに管理組合の理事会で
話をまとめて、管理員への業務委託契約を解除する手続きをとれ、という
主旨かと思う。警察署の刑事課知能犯係のデカも同じことを私に説教した。

私も見くびられたものだ。その機会が任期中に訪れることくらい百も承知。
しかし、どうやって根回しをする？　マンション内には１０戸に１人の自
治会の組長もいて、実質的に自治会の事務所的機能も持つ「管理事務所」
の住み込み管理員（常駐１５年）に情報が集まる。組合とは防災でも連携。

結局、理事長として堂々とやった。管理員と専門委員の反撃はすごかった。
就任２か月過ぎの８月上旬に臨時理事会が設定された。私の提起ではなく、
他の理事たちが私が掲げていたテーマ「管理員雇用問題」をやると言って、
さも自発的に理事長を助けようという形で総務担当理事が私の耳に入れた。

設定の日時ではマンション内の集会所は自治会が使う予定になっていた。
私が「よく会場があいたね」と言うと総務理事「開いたんですよ」と微笑。
当日午後７時の開会時刻に自治会長が「来ちゃったわよ！」と議場乱入し、
数名の仲間と「傍聴したい」と言い出す。議論の上ご退場。２０分の浪費。
次には総務理事が私の理事会議長役を奪う形で、私がその２週間前に全組
合員に「管理員雇用問題」を知らせた文書を議題にすると言い出し、強行。
この新司会者は会議の終盤にちょろっと「管理員雇用問題」に言及して、
他の理事が「『契約書』を見ていないからここで判断できないね」と発言、
このテーマで臨時の会議を設定したのに「審議継続」が結論という矛盾。

以上のすべてが管理員の組合運営テクニックである。実行役は仲間の住民。
この会議の翌朝、全組合員のポストに「理事長が配布した管理員雇用問題
の文書は理事会の承認を経ていないから無効」とする全役員署名の連判状
が投函された。この日、グループに入っていない組合員は気付いただろう、
「あの管理人は始めの数年管理会社から来た。企業が後ろに控えている」。

私の理事長就任を承認した総会では、管理組合の法人化も事業計画だった。
しかし、管理員の仲間が多く役員になった次期の理事会はその初会議にて、
全会一致で「法人化見送り」を決議した。総会は何の歯止めにもならない。

当時、管理員は組合の会計も仕事にしていた。組合は同時に「会計のみ」
を管理会社への業務委託の対象とする変則的な契約を続けていた。

理事会に管理員と専門委員の意見は聞く必要もありません。
又、理事会の議長は理事長となっていませんか。
管理員を理事会に出席させる必要はありません。それをやるのは
管理会社のフロントでしょう。
うちのマンションでは、理事会や専門委員会に組合員はオブザーバー
として出席はできるように細則化されていますがね。
マンションの集会室は組合員のためのものです。当然優先順位は
理事会というか管理組合です。次に自治会や親子会、愛好会等と
なっています。
自治会はマンション管理に対しては全く権限はありません。自治会の
メンバーは占有者や賃借人も入っているでしょう。
それに住民の全てが自治会には加入していないでしょう。
逆に自治会に理事会が介入したらどうなるんですか。

熱いところ申し訳ないけど、物件によるからね。

当物件が３８０のようになってしまった経緯の推理：

第一回大規模修繕工事の際に設計コンサルタントが管理会社の紹介で管理組合と契約開始。その時に専門委員会が創設され、建物の情報だけでなくマンション内部の状況がコンサルにも把握される。特に、管理会社雇用の初代管理員が数年後に高齢引退になる点に目を付けられる。

初代管理員が引退。後任に管理会社雇用で二代目が着任。住民たちは初代のイメージから「前と同じだろう」と無警戒。他方、組合活動としては「自主管理導入プロジェクトチーム」が組織され、専門委員会細則、管理員業務委託契約及び取扱い内規などの法的整備、規約改正が進められる。目玉は二代目管理員を管理組合雇用に変えることだが周知されず、大半の住民は無関心かつ無意識のまま承認。

自主管理導入は、管理会社＋設計コンサルタント＋二代目管理員＋プロジェクトチーム（専門委員？）の四者がたくらみ、経済的メリット（利益の山分け）をねらったと思われる。初代管理員引退までは管理会社への全部委託で値上げが続いており、住民は値下げを求める声を上げていた。この要求に対する業者からのカウンターパンチ（対抗策）が、「会計のみ」委託で管理会社との関係を「値下げ」して継続しつつ、物件内部の運営は管理員に牛耳らせるという自主管理案だろう。

このようにして各物件の情報が把握され、それぞれの状況に応じて支配のやり方が考案され適用される。ケース・バイ・ケースとなるのは当たり前。区分所有者はくれぐれも警戒されたし。

【参考】同じ趣旨のことをわかりやすく述べている他物件の秀逸レス：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/res/1155/

大規模修繕工事で最も重要なポイントとなるのが設計コンサルタントの
選定です。それを相見積も取らず、業者説明会もなく管理会社推薦のコンサルに
決めてしまったことがそもそも大きな間違いでしたね。
コンサルの重要性の認識不足でしたね。それから、その後専門委が設立された
とのことですが、これも順序が逆です。
何故管理会社に雇用された管理員をマンションで雇用したのかも理解できません。
管理員業務委託契約にしても、理事会で決めるべきです。総会決議は必要ないでしょう。
今からでも簡単に理事会でやりなおせばいいんです。
管理会社との委託契約の更新に関しては、管理会社は内容が変更になる場合は全員に
重要事項の説明文を配布して、尚且つ説明会を開催しなければならないと法律で
決められていますのでそもそも契約の更新は無効ですよ。
それから、管理員がマンション管理に口を出すのはだめですよ。
全て住民の無知と無関心からきていると思いますが、それだったら積立金の値上
に対しても不平不満はいわないことです。

管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
無効ですね。
裁判にすれば勝ちますよ。

>381 >384 >385 に書かれているような法的規範・条文に逸脱した現実があるから投稿によって指摘しているのに、その投稿内容に対し逸脱されるべきでない”元の規範”を記述されても「それは承知しているが、どうしたら守らせることができるのか？」と疑問が湧くばかりである。

ある物件では管理組合員が自腹を切って裁判所に提訴（総会決議無効確認訴訟）し、仲間を作って多数派にならなければ排除できないと言われていた管理会社から契約解除の申し出を勝ち取ったという。

組合役員が、例えば「一の位の数字が合わない。どうしよう」と会計を気にするくらいなら、他の業務部門においても違反行為はしないだろう。しかし、そう単純でもなく、私が理事長だった時の会計担当理事は「言われた通りに押印しないと管理人さんが怒るんです」と電話してきた。

全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが劇的な改善は見られない。逆に支配グループを中心として「迷惑」とか「名誉毀損」と言われて脅される原因になる。警察は後者を通じて企業（≒管理組合理事会）の活動を守る立場が基本である。

関連の専門的資格を取得せよ、ともよく助言される。全国津々浦々の各マンションの管理組合で必ず有資格者が１名はいないと物件を魔の手から守れない、というのも「本当か？」と思う。

さあ困ったね。他の組合員と同じく、おとなしく従っておこうか。

４分１以上の署名があれば臨時総会を開催できますよね。
ただ、資料を配り啓蒙活動を行うだけでは無理があります。
まず何人かで臨時総会を開催することを考えるべきです。
仲間がいないと改革はむずかしいですよ。
住民は無関心で、さわらぬ神に祟りなしというスタンスですから。
私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
手足として使いこなせないのかが理解できません。
それから、啓蒙活動を行う時は要点をわかりやすく、高飛車でなく
住民目線での資料でなければみんなは敬遠しますよ。
それがあなたの書き込みにも現れています。
私が丁寧な言葉を使い、質問者のあなたが高飛車ですよね。

>>385
>管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
>重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
>無効ですね。
>裁判にすれば勝ちますよ。

これで、なぜ契約が無効になるのですか？

>全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが>劇的な改善は見られない。

７年も啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
その内容に問題があったと思いませんか。
あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
何故かを考えたことがありますか？
まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
親しい住民に聞いてみてください。その内容について。
単なる批判になっていなかったか、住民に考えさせるものになっていたか等を。

>>388さん
管理会社との委託契約を更新する場合は、全く契約内容に変更がなければ
重要事項を管理者に説明し、組合員に配布すればいいとなっています。
ただ、契約内容に変更があれば、重説を組合員全員に配布するとともに、
説明会を開催しなければならないと適正化法で指導しています。
変更内容のいろんな解釈があり、裁判でも揉めている点はありますが。

「無効となる」と書いているから質問をしているのです。
無効となる根拠を教えてください。

>>391さん
ＰＡＲＴ２からの引っ越しをしてきましたね。
根拠はあなたが調べてください。検索すれば分かるでしょうから。
そして、正解を書き込んでみなさんに教えてやってください。
あなたは自分の考えは書き込まないのですか。
それぞれいろんな書き込みをする中で勉強をしていくのですからね。
私もですけどね。

>>391さん
ひとつだけ情報を提供します。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の第７２条①～⑤の
内容を読んでみてください。

第七十二条 　 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令 で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除 く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に 対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明を させなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び 当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。

３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。

５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない

マンション管理業者への規制がどうかしましたか？
これが、どう契約の無効に繋がるのですか？

そろそろ専門家面はお止めになったら？
あなたの恥は、マンションの恥でもあるのです。

>>395さん
相変わらずあなたの意見はかきこまず、単に批判するだけなんですね。
法律違反して契約されたものは無効と判断しますが、あなたの意見は
どうなんですか。
まさか適正化法は法律と思っていないんではないんでしょうね。
これからはあなたの書き込みには一切返事はしません。ＰＡＲＴ２から
何の進歩もないんですね。
ＰＡＲＴ２ではいくら書き込んでも、誰も答えてくれないでしょう。

間違いを指摘されているのが理解できないのですね。
お気の毒に・・・

マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。
在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＜マンション共用部ＬＥＤ化のメリット＞

　　　１．長寿命である。 設計時間　４０，０００時間　　一般蛍光灯　１２，０００時間
　　　２．電気料金の削減ができる。
従来の照明とＬＥＤ照明の電気料金比較
　８０戸～１００戸のマンションでは、６２％の削減となっているとのこと（伊藤忠ケーブ
　ルシステム（株）ホームページより
　　　３．ＬＥＤランプは、紫外線が出ない為虫が集まりにくい。
　　　４．交換作業や廃棄物処理等のコスト削減になる。
　　　５．二酸化炭素排出削減効果がある。

　＜ＬＥＤ照明の課題＞

　　　１．共用部分の導入に関しては、普及が始まったばかりで、まだ割高でもある。
　　　　　現在、かなり安くはなってきた。電気代を安くするか、納得いく値段になるまで待つか
　　　　　ということになります。工事費についてはいつやっても変わりません。
　　　２．ＬＥＤは時間とともに暗くなります。５年で７０％の明るさになるといわれています。（２４
　　　　　時間つけっぱなしの場合）
　　　　　寿命は長いが、照度が低くなるので交換は必要です。
　　　３．既存マンション設備では、器具交換や安定器バイパス工事などの課題もあります。
　　　４．器具・電球一体型の場合には、電球交換の際にも工事が必要となります。