「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

一度ぐらいは利益を確定しなさいよ。
含み益だけでは資産は増えないよ。

>>20641 購入経験者さん
候投資家殿。
慌てる乞食はもらいが少ない。
果報は寝て待て( ´艸｀)。

風呂付きのアパートでは、給湯器を使って入浴できる状態にしておくことも大家の義務だ（ABC／PIXTA）

c 弁護士JPニュース
給湯器やエアコンといった賃貸物件に備え付けの設備が前触れなく壊れ、頭を抱えたことのある人は少なくないのではないか。

今年6月、X上で「給湯器が壊れた」というkimijimaticさん（＠image_jpeg）の投稿が大きな話題を呼んだ。話題となった理由のひとつは、kimijimaticさんが管理会社に対し、設備故障などによる“家賃減額”を取り決めた民法上の保障を主張していたためだ。

この投稿はX上で約1500万回表示され、14万件のいいねがついた（2024年8月現在）。
投稿者のkimijimaticさんは、取材に対し、ここまで大きな話題になるとは思っていなかったとしつつ、「対応してくださった管理会社を責めるつもりもなく、スパムリプライ等も多かったことから投稿を削除しようかとも思いましたが、X上での反応を見て『設備故障に伴う家賃減額』について知らない方がとても多いと感じ、投稿内容が誰かの役に立つかもしれないと思いそのままにすることにしました」と話す。

設備故障で家賃が減額？
実際にこの投稿を見て、「賃貸住宅における設備の故障に伴う家賃減額」について調べたという人もいるだろう。

2020年4月より施行された「改正民法」では、借主に責任がある場合を除いて、貸室・設備等の一部滅失（故障など）によって、通常の居住ができなくなれば、家賃がその滅失部分の割合に応じて減額されることとされている（民法611条1項）。

宅地建物取引士と管理業務主任者の資格を持つ貝吹仁哉弁護士によれば、同条項については、実は改正以前から、賃借物が一部滅失した場合には当然に賃料債務が減額されるというのが通説的見解であり、改正法はこの考え方を維持しつつ、賃料減額の対象となる場合を一部滅失に限らず「使用および収益をすることができなくなった場合」と定め、通説を明文化したものであるというのが主な見解だという。

実際の減額割合や免責日数については、民法改正を受けて公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」 を作成し、あくまでも目安と注意書きをした上で一般公開している。

しかしもちろん、どのような不具合であっても家賃減額の対象になるという訳ではない。

具体的に、家賃の減額措置が認められる例として「電気・ガス・水道が使えない」、「トイレ・風呂が使えない」、「エアコンが作動しない」「雨漏りする」などがあげられるが、電力会社、ガス会社、水道局といった供給元が原因である不具合の場合には減額対象にはならないと、貝吹弁護士は説明する。

「建物が老朽化していることを前提として初めから賃料を安く設定する場合もあるでしょうから、多少不便であるとか見栄えが悪い程度の壁や窓の破損であれば賃料の減額にまでは至らない可能性があります」（貝吹弁護士）

実務上は“代替手段の費用負担”なども
また、家賃の減額ではなく、代替手段の費用負担や代替品の提供という対応が取られる場合もあるという。

「最近では、インターネットが最初から使えることを売りにしている物件で、これに不具合が生じ、借主が急きょ代用したポケットWi-Fiの使用料を貸主が負担したケースもあります。

どんな場合でも、貸主ないし管理会社との間で、『賃料の減額』なのか、『代替手段利用の実費負担』なのか、減額であれば『減額割合』はどうするのかなどを、協議の上で決めていく必要があります。

株は上がったところで売り、下がったら買い戻す。
この繰り返しだよ。利益の確定はゼロで含み益だけで自慢しても何にもならない。
それに自分のことでていっばいで組合の投資に関しては二の次発言はだめだね。もういい加減組合のお金を使って投資をするのはやめたほうがいいよ。

植田ショックにコンピュータートラブル
が重なり日本株は大暴落。
組合資金は米国株の投資信託なので被害
は少ない。
長期投資なのでそのまま放置している。
含み益な減少しているが現在解約すると
税金が利益に対して２０％超差し引かれ
るので手取りは２０００万円位にはなる
。
組合員の中からは今追加投資を下意との
意見が殺到している。
イランの出方を見てからにしても遅くは
ないとの提案で保留とした。
臨時総会では承認は得た。
私の投資方法は候はしない。
個人の分は後日投稿する。
含み損がここ２週間で２０００万円減少している。今は買いで売りではない。
個人投資家の狼狽売りが大暴落を起こしていること認識できない人物は投資のは向いていないのでしない方がいい。

ところで、あんたはなぜ自分のマンションのことをここで書き込みをしているのかな。
どうせ誇張された書き込みがされていると思うがね。
ここで自分のマンションの積立金を投資に回しているといっているが、組合員にも反発者がいるようだしね。そこまでしてやる必要があるの。
私は個人で株の投資をしているが、早めに売り抜けたので、５，０００万円超の利益を得ることができた。昨日仕込んだのがかなり値上がりをしているので、また笑いがとまらなくなるようだ。今週中には３，０００万円ぐらいは稼げそうだ。
株は短期勝負がいいね。

組合の資金を運用するにはより安全性が求められます。

資金の５分の４を残して一昨日の
相場は一番底とみて買ったが、
怪しい雲行きである。
昨夜の米株も予想に反して急落だ。
二番底は確実だがその先が読めない。
ナンピンを５回繰り返す覚悟だ。
それでも太陽が昇らないときは当分は休憩をさせられる。
一年位は蔵にしまい込む。
儲けは先送れだ。
イランの出方でさらに遅れる可能性が出てきた。
候投資家の投げ売りがさらに進んでいる。
売りつくした時がさらなるチャンスが訪れる。
ここで持ち株を売ったものが敗者となる。
大物フアンドは豊富な資金で待機している様が見えてきた。
その兆候は見えている。
探りの子手ぶりで５分の１を投げてみた。

株は毎日上がったり下がったりしている。例えばソフトバンクでいえば、今日の安値は７，１１８円、高値が７，６９０円、１万株の場合は５７２万の差がある。１日でもこれだけの利益が得られるのだから、１年も凍結しておくのはばかげてる。含み益だけにうつつを抜かしていては絶対にもうかることはない。
株の売買は証券会社に５銘柄ぐらい提案をしてもらい、その中から自分で判断して購入価格と時期を決める。提案株については、アナリストの意見もいれてもらう。何も素人が知ったかぶりをしてすべてやる必要はない。
どうも分からないのが、資金だが、それは修繕積立金ではないのか。工事は近々計画はされていないのか。積立金が余っているのなら、別に資金の運用をして儲かる必要はないと思うがね。工事が始まれば元での資金はなくなるよ。

組合剰余金の資産運用をしているのだが、個人資産の運用も報告してみます。個人の件は公開したくはないのですが事情が事情ですので公表してみます。
ソフトバンクグループの株を数か月位前に１株５０００円で１００００株購入しました。
２週間くらい前に１株１１０００円で全株売りました．
現在は７０００円位まで急落しました。昨日の決算報告では赤字幅は縮小したものの上がると見たが急落しています。
買い戻しには次期早々とみて検討中でう。
一昨日の暴落時にはETFを相当購入しました。今は静観中です。
二、三番底があるかもね( ´艸｀)

修繕積立基金はそのままのマンションが多いよね。勿体ないんじゃない。利息を計算してみて下さい。

損をするよりはいいんじゃないの。

国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。これでいいのだろうか。

建設工事費デフレーター - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

○年度次（Excel形式） （令和6年5月31日付け）

建設工事費デフレーター（2015年度基準）
defnendo_240531.xlsx

８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9

>>20652 購入経験者さん
損をしているよ。

修繕積立金は将来のインフレを考慮して資金計画を立てているが、
そのインフレには追い付かず一部のアホ政治家は円安が悪いような表現で日銀の政策のプロに圧力をかけた。
ボンボン育ちの渡欧大卒は圧力に負けて忖度して利上げは危険な時期に利上げしたのが株の大暴落を起こした。
建前は超インフレを抑えるとのことだが、そうは、問屋が卸しません。
一度上げた円も再度急落中で再度為替介入をしなければならなくなる。
取り返しがつかない。
手持ちの組合の剰余資金はほっておくと目減りして大損をするのが理解できない管理者が多い。
不足分は組合員から強制的に徴収できるからそんな甘ちゃんになる。
十分足りたはずの積立金が、
いざ修繕費を見積もらしたら、
人件費と材料費の高騰で資金不足に怠って修繕延期。手持ち資金を預金でほっておけば損をしていることにキズかないあほがいる。開いた口がふさがりません。頭は飾り物ではない。使うものだ。

>>20653 匿名さん

・誤記訂正

（誤）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9
（正）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｒ列（建築補修）⇒ 123.9

輸入品を引き下げたい一念から次期早々の利上げと為替の介入等々を強行した。こんな時期に利上げはしてはいけないと踏んでの投資であるが意に反した。お上のする事には逆らいはしないが判断をあっやまるとどうなるかを知らないのは罪である。利上げ発表後の総裁発言がヘッジファンドの円買いと株売りが頻発して歴史的暴落を招いた。我々は売らないで含み損で住んでいるだけで損益が確定していないので我慢すれば日はまた昇る。しかし、初心者NISA投資の方々は冷静さを失い解約して損をしている方もも多いみたい。私の仲間は売らないで持っている。今回の暴落の回復は戦争と南海大地震がなければ早いと判断している。組合員や組合には損害がないように心がけている。超インフレは嫌でも襲ってきます。

専門家ぶって論評をしているが、政府や日銀の担当はプロだよ。判断を誤っているとかいっているが、素人ごときでプロを批判するなよ。
政府はいろいろ検討したうえでの判断なんだよ。素人が懸念していることも当然検討しているよ。
今回は暴落したから売らないといっているが、今まで儲かっていたんならなぜ利確しなかったんだ。その時売却していれば今回の値下げでその資金を使って投資できたんだよ。一体いつになったら利確するんだよ。
回復するといっているが、平均株価が５万円にでもなると思うのかな。それと為替相場も１７０円とか１８０円になるのかな。

>>20653 匿名さん
>国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。

○２０１５年の建築補修費：１００　⇒　２０２３年の建築補修費：１２３．９
○２０１５年の修繕積立金：１００　⇒　２０２３年の修繕積立金：１００

１００／１２３．９≒０．８０７　⇒　約８１％　では？

>>20659 匿名さん
そうですね。

目減りしている分は修繕費不足にそな得て値上げをしなければならないが、できないので修繕を先遅れに追い込まれている。その間に漏水等のトラブルがないのを祈りたい。

ドル円は放置しておけば２００円はあり得るし天井知らずだ。そうさせないための介入だからできなくなるとどうなるか想像しただけでも恐ろしい。そういう国はたくさんあるよ。大規模修繕どころではない。よって組合の遊ばせている資金を運用した方がいいよ。目減り分くらいは稼げる。

気の利いた理事長は組合の剰余金を運用して管理組合に貢献したいと思っている方は意外と多い。
そんな方が投資に目を向けて下さればマンションは自主性を持った資産価値のあるマンションに代わる。
株式等に投資してはいけないといった法律はない。
能力のある組合であれば積極的に取り組んでみる価値はある。
この歴史的暴落の時はチャンスであることを身をもって体験できる。
めったに起こる事例ではない。

今の株価は暴落はしてないよ。暴騰しているといってもいい。日経平均が７，０００円台から４万円台まで暴騰したんだよ。いずれ２万円台に暴落する。為替相場が２００円になるとか言っているようじゃ大した知識はないね。
組合の資産に手を出さずに投資は自分の金でしろ。一度も利確してなくて利益ゼロなのに含み益だけで勝負しているのは笑えるよ。

大規模修繕工事費は、３～４年前と比べると４０％以上高騰している。円安による材料その大幅アップや工賃の増が大きな要因だ。
しかし、ここにきて工事費の値上がりは頭打ちとなっている。いずれ落ち着くよ。

>>20665 購入経験者さん
そうであればいいが、その逆だね。人件費を削るかデノミを起こすかだよ。
一時の落ち着きはあるが上がり続けないと日本は破綻する。

株式市場は下落、上昇、急落、急騰、暴落、暴騰、を繰り返しながら右肩上がりに上昇する。従って長期、積立、分散がより利益を上げる確率が高いといわれている。富裕祖で投資をマイナーに考える人物はいない。むしろ積極的である。貧富の差はここから生まれる。

現在の株式市場の変動の動きは日本はひどいが世界的な動きだ。特に米国の国債の逆イールドの解消で市場は恐怖を感じている。その動きはVIX指数がコロナショック時よりも高い。暴落といったのはここ数日間での暴落で史上初めての経験とプロは言っている。ここで株に仕込んだ人は大儲けするはずだ。月曜日からの動きが気にはなるので私は臆病だから静観を決め込んだ。この暴落はハリス候補の台頭も一因とみている。今は世界の経済と政治は複雑すぎる。

>株式市場は下落、上昇、急落、急騰、暴落、暴騰、を繰り返しな
>がら右肩上がりに上昇する。
その逆があるのは知ってる？右肩下がりにさがっていく。
日経平均株価が10,000円から40,000円になり、また10,000円になる。株価は上がったり下がったりの繰り返しだよ。

１０年から２０年チャットで調べましょう。短期、中期、長期、、上がったり下がったりしながら上昇している。くだらんけどね。自称であってもプロの投稿ではない。プロの指導的投稿がないし待ちたい。
最近は暴騰暴落の連続で悩ましい。組合資金も一時は１億２千万投資して７０００万円の含み利益が半分になった。また、言われそうだけどね、含み益７０００万円で売ればよかったのにと批判される。そのうち徐々に上昇するし組合員の合意のもとに利確するかも知れないし持ち続けるかもしれない。私は日経平均が３０００円の時の信託を親から相続してそのままにしている。

規約（法律学）にウエートを置いたマンション管理を少しでもいいから政治的発想と経済学にもウエートを置いてもらいたい。さすれば組合員の経済低負担も軽くなる。規約規約と後ろ向きで鬱陶しい。

修繕積立金が多少高くなろうが安くなろうが家計にはほとんど影響はないだろう。
積立金の額自体が些少なんだしね。
含み益が7,000万円あったのならその時に利確してた方がよかったね。そしてその資金で下がった株を買う。含み益はなんのプラスにもならない。何故うらないのか理解できない。そしていつ売るのかも分からない。永遠に持ち続けていれば損もしないけどね。

修繕積立金不足で大規模修繕費の節約をせざるを得ないマンションが続出している現実を知らない。
優秀な理事長のマンションでは組合剰余金の投資で費用を捻出している。
できないマンションは値上げで対応しり、借り入れをせざるを得ない事態。
保険も値上げラッシュ。
金融引き締めもできない情勢で地政学リスクや大地震がなければ株が暴騰する勢いであるが。
南海大地震注意報では現在は相場には影響はしていない。
今は買いで売りではない。

修繕積立金の値上げ値上げといっているが、今までの平均的な積立金を確保しているマンションであれば、戸当たり17,000円から３０％アップとしても５，０００円程度のことだからね。これでも足りないというのであれば、全国のマンションで大規模修繕工事はできないよ。現在も大幅アップといっているが、大規模修繕工事は行われているしね。知識を知恵に変えて工夫をして工事は現状の積立金の範囲でおこなわれている。積立金を使って投資をしていくばくかの利益を得ても大した金額にはならない。それが分からないあほがいる。

三菱ＵＦＪ信託銀行が、畑違いの、分譲マンション管理組合向け、外部管理者事業を始めるのは、修繕積立金の信託運用の狙いがあるのかも知れませんね？

工事をする前の修繕積立金の総額が１０億円でそのうち１億円を投資に回したとしてその利益が５０％でたとしたても税引き後は４，０００万円にしかならない。総額の０．４％になる。
僅か０．４％程度稼いでも住民の負担の軽減にはならない。元数字の小さいマンションでは金額はもっと微々たるものにしかならない。工事は全くしないで全額１０億円を投資に回し稼ぐだけ稼ぐつもりかな。

人件費と物価高騰が怪しい。物価の件は政治問題になるがハリス大統領の誕生で少しは収まる。マンションの老朽化に伴うスラム化等への対応のためには組合資金の保有残を増やすことは重要事項でありそのための組合資金の運用である。目先の事には囚われてはいけない。組合員の負担を少なくして増やす努力が必要。そのための投資。

組合員の負担を少なくするために投資で稼ぐ。必ず儲かることが前提となっているね。
目先の事にとらわれてはいけないといっているが、大規模修繕工事や大型設備の更新工事等をやれば積立金を使わなければならないので、いつまでも含み益云々はいっておられないよ。それに投資に回すほど余裕がある修繕積立金をもっているマンションは全国にはほとんどないしね。しっかりした長期修繕計画書の作成はされていないんだろうがね。大規模修繕工事は〇年、給水設備の交換は、エレベーターの更新工事、玄関ドアの交換、消防設備、インターホンの更新等々

われわれ人間の生活をコントロールしているのは誰かを知らないと政治と経済は語るに落ちるのです。

>>20678 購入経験者さん
余剰資金の1０分の1のなのでご心配なく。

今臨時総会が終了。
組合の余剰金は資金を生んでいないとの組合員の苦情に対し、
分譲当時の修繕積立基金は僅かな利息で放置されているのに対して１億２千万の投資で上下の変動にかかわらず３０００万円の含み益が出ている。
これにあやかって、もし当時１２億円を投資していたら３億円の含み益になるとの意見で投資を進めるようにとの組合員の総意で可決されました。
今週の米国株の下落のタイミングを見図って同ファンドを購入することが可決された。お楽しみに報告をお待ちください。
富裕マンションになり組合員が喜ぶのを楽しみにします。

大規模修繕工事の計画はないのかな。
怖いマンションだな。

楽しみにお待ちください？何を楽しみにしていればいいんだね。よそのマンションの投資のことにはまったく関心がないよ。
工事がされているのかどうかには関心があるけど。

>>20683 購入経験者さん
おまえはアホだ。
お前のために投稿しているのではない。
勘違いするな。
その他の管理の知識を披露すればいいよ。管理についての優秀さは認めている。
非常に良い管理をしてくれそうだ。
私は生粋の商人です。
賛成した組合員はみな喜んでsる。
これからは日本もNISAのお膳立てをした政策の考えに従うものが勝者となる。

管理オタクの意見もごもっともです。
頑張りたまえ。俺は嫌だけど。

マンション専用庭一面に人工芝や虫除けのシートなどを敷いても良いのでしょうか。

>>20682 購入経験者さん
ないマンションは存在しないよ。

>>20686 マンション掲示板さん
どこが悪い。いいに決まっているでしょう。当たり前のことを投稿するなよ。オタクさん？

こちらはテラスハウスという4戸の家が連なっている特殊な共同住宅（それが６棟合計24戸）で、駐車場など1/24で共有しています。おおよそ築５０年。建物の土地はそれぞれ1/1の土地の上にそれぞれの専有の建物があり、壁のみ隣の家とくっついています。敷地権は存在しません。今までで数回大規模修繕はしています。我がテラスハウスも多分に漏れず修繕積立金が足りなくなり、ギクシャクしております。今、マンション管理組合認定制度を取得するのか、議論しているところです。しかし、そもそもテラスハウスはマンションではなく長屋なのでは、と私は思っているのですが。建物を増築している人、マンションのように建物の共有を主張する人もいて共通認識が持てずにいます。このテラスハウスはマンションなのか、一戸建ての連棟の長屋なのか？調べたいのですが、何をどのように調べたらいいのか？素人の私にお知恵を頂けないでしょうか？よろしくお願いします。

バブルの頃は財テクブームで修繕積立金を株式投資や投資信託で運用して潤っていた時代もありました。しかし、バブル崩壊で大損して総会が紛糾、投資信託を提案した理事長や理事がそのマンションに住めなくなったという泣くに泣けない出来事もありました。

この20年ほどでそのようなマンションは皆無になりました。

>>20690 職人さん
バブル崩壊で大損したとは限らないよ。
おお得した投資家もいるよ。
直近の大暴落（歴史的暴落ともいう。）
では仲間では含み益の減少はあったが
ナンピンや、底値買いでおお得しそうな
人が多い。
私はナンピンで切り抜けたのでむしろ利
益が出ている。
組合資金１２億円は投資信託を購入した。もうすでに含み益が出ている。
そのうち投稿します。
今日は外国人の機関投資家の日銀の為替介入で大量の売りを強制させれれて莫大な損を出している。
よって当分は売りがなく暴騰している。戻るまでは尺取虫である。

>>20689 テラスハウスですさん

以下のようになると思います。
１．建築法規上は、「長屋」である（「共同住宅」ではない）。
２．専有部分（構造上、利用上も区分された建物の部分）を有するので、区分所有法に定める「区分所有建物」である。
３．区分所有建物に「人の居住の用に供する専有部分」が１戸以上あれば、マンション管理適正化法に規定する「マンション」に該当する。
４．敷地は分筆され、それぞれの区分所有者が所有している。
５．つまり、「敷地を分有している長屋」（いわゆる「テラスハウス」）形式の「マンション」である。
６．更に、「駐車場など1/24で共有している」ということから、６棟で構成される「団地」である。

>>20690 職人さん
土地と株は含み損位でビビッて売るな
である。
当面の生活費以外は投資しろである。
バブルの崩壊でビビッて売るから損が
確定する。
私は投資分の現金は絶えずナンピン用
に待機させている。（個人用）

>>20692 匿名さん
ありがとうございます。

修繕積立金の投資信託での運用を総会議案化し、提案するのが住んでいる組合員主体の理事会ではなく、外部管理者（第三者管理者）なら、大損しても、提案した外部管理者がサヨナラするだけで、組合員の人間関係に禍根を残さず、有望かもしれない？！

＜外部管理者の例＞
https://www.tr.mufg.jp/ippan/release/pdf_mutb/240605_1.pdf
2024年6月5日
　株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ
　三菱UFJ信託銀行株式会社

　株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ（…）の連結子会社である三菱UFJ信託銀行株式会社（…）は、新事業として“マンション管理組合向け外部管理者事業”を開始することといたしました。

１．概要
　事業名称　　　マンション管理組合の外部管理者事業
　事業概要　　　分譲マンションの管理組合における、従来の理事会に代わって、三菱UFJ信
　　　　　　　　託銀行が“外部管理者”を受託
　事業提供開始　2025年度（予定）
　運営主体　　　三菱UFJ信託銀行

ありがとうございます。

修繕積立金の投資については、外部のプロに委託し、提案されたものに対して理事会や専門委員会で検討してきめるのがいいね。住民では責任が取れないよ。

組合資金投資フアンド名
netwingsGSテクノロジー株式フアンドBコース（為替ヘッジなし）
投資年月日２０２４/０８/13（月）
投資金１２億円
基準価格　31,459円
口数　　　38,144口
計算方法
基準価格×口数
31,459×38,144＝1,199,972,096円
口座残金＝27,904円

２０２４/０８/１６（金）評価額
規準価格　33,692円
33,692×38,144=1,285,147,648円
含み益（税金除すく）
85,175,552円

経済指標次第では解約もあり得る。

>>20692 匿名さん
ありがとうございます。勉強になります。建築法規上は長屋で、しかし、テラスハウスという形式のマンションということですね。マンションの定義やテラスハウスの定義も場面によって変わるんだということが分かりました。

マンション管理において理事長や役員や他の組合員が個人的に責任を負わされるときは規約や区分所有法の規定を守りさえすれば責任を問われることはございませんのでご心配はご無用と存じます。

>>20698 匿名さん
投資金が１２億円ということは、修繕積立金はいくらなの？それに大規模修繕工事や大型設備の更新工事はいつやるの？以前は約１割を投資に回すといっていたようだけど。

最終利益を出すときは、特定口座だろうから利益の２０％の所得税と証券会社への売買の手数料を差し引いてださないとね。

>>20702 マンション検討中さん
何度も言いますがこの信託な購入時のみの手数料で利益の確定時には利益に対して２０％超の税金がかかります。
今回の場合はわがマンションでは修繕積立金以外に修繕積立基金を別に保管していますのでその一部を投資の回しました。
以上

２０２３/０９/１５投資分については.
本日２０２４０８/１８（土）現在の
含み益はは３３，０２９，０６４円
（税金等は除く）です。
日本株の歴史的暴落よりも米国株は健全に推移しています。
景気後退懸念も和らぎました。
日本は相変わらず為替介入を継続しているようで円が買われて日本株が売られています。
そのうち外国人投資家が買いに転じてくるでしょう。
日本株は変動が激しく外国ヘッジファンドの餌食になっていますので妨害介入をしているのでしょう。
日本の政治家は円安のなると円買いを強制したり、
円高になると円売りを強制したりしてそのいきさつを理解していない。
次回の日銀政策会議と米国のFRBの利下げが重なると日本株の暴落が懸念される。
当ファンドのはさして影響はないでしょう。

今度は含み益が3,300万円ですか。
修繕積立金の現在の残高はいくらあるんですか。投資金は１２億円もあるといっていますから、修繕積立金の額が知りたいですね。日経平均株価がいずれ１万円を切ることは想定していないのですか。株価は繰り返していますよ。
１９９５年　20,000円
２００３年　　8,000円
2008年　　18,000円
2010年　　　8,000円
2015年　　18,000円
2024年　　42,000円
投資は専門家に提案させ、それを理事や専門委員で検討して買うかどうかの判断をしたほうがいいでしょう。素人のあなたでは無理があります。ただのしったか君ですよ。

比較にはならないが日経平均が４２０００円時には含み益は７０００円超でした。
次回の日銀政策会議では日銀の値上げは早め実施で恐怖を経験したので実施は遠のいたと思うがFRBは値下げを実施するものと思う
トランプ有利に予想が上回ると値下げは遠のく。最近は地球ばかりの情報が目に付く。
北極の永久凍土が温暖化で恐怖のウイルス等が人間を襲いだしたらと思う( ´艸｀)。
今日は久しぶりに休める。
素人投資家には先詠みが困難。
池上彰先生の頭脳がいただきたい。
一部の天才トレーダーがうらやましい。トレードは控え気味である。

>>20705 マンション検討中さん
１９９５年　２０，０００円
２０２５年　４２，０００円
貴方の資産は倍以上になった計算で
現金の価値は半分になっている。
売らずに持っていれば倍になった。
難しくはないが、単純計算。
９，０００円未満で元本割れである。
安くで買って高くで売る。
解りやすい解説ありがとう。

日経平均は変動が激しいので長期投資のは向かない。
株主の比率が日本人は少なく外国人投資家が多いので適当に操られる。
最近はNISA等で増えたとはいえ政府の目論見は外れて米国株式フアンドを購入している。
これも円売りに加勢してドル高円安を引き起こす原因である。
ケインズ経済学に行政の介入は必要として世界の中央銀行が市場操作には怠りないので昔ほどはひどい暴落は防げるらしいが信用はしてはいけない。
投資はあくまで自己責任である。
日本株は利益を早く損切も早くで難しい。金相場とは反比例する。

直近の大暴落はプロも予想を外した。
日銀の政策金利の値上げは９月と予想していた。
トランプの貿易関税の増額や円を下げないといけない等や河野大臣や他の閣僚の円買い介入の圧力発言等々が重なり利上げと同時に円買い介入を発動した。
利上げは早めになっただけでいいとして日銀総裁の発言が市場を狂わせた。
遠かれ早かれ予測をしてはいたが早すぎただけである。
火消しにナンピンナンピンの連続で資金が底をつけだしたが直前に上昇が始まり現在は黒転した。
日本株は油断も隙も無いが来週は外人が帰ればいいが当分は尺取り虫でしょう。大統領選と日銀とFRBの行動からは目を離せない。
政治経済のニュースと経済指標次第では解約の準備もしている。損はしない。

>>20709 匿名さん
訂正
トランプ発言円を上げないといけないに訂正。

時々登場する自称投資のプロさんにお伺いいたします。
日銀植田総裁がジャクソンホール会議には欠席との報道を受けて驚きです。
真相を知りたい。数日も為替介入が盛んにおこなわれているように見えます。
マスコミは介入についての報道はしてくれません。日経平均は変動が激しいです。
日経平均２２５連動のレバレッジの仕込みのタイミングが計れません。

日銀の円買い介入に歩調を合わせたヘッジファンドが大量の日本株を売却して大金を手に入れて安い円を買い。その逆を転々と売買を繰り返す。日銀の手の内がバレている。当分はこのサーフインで遊べばいいよ。米国株の動きはいつもの通リでしょう。

そういうことは、証券会社に聞けば詳しく教えてくれますよ。素人が勉強しても所詮限界があります。

組合員（理事等）が投資判断をして、失敗すれば、法的責任がなくても、後々、陰口を言われたり、住みにくくなるリスクがある。

売買のルールを総会決議の細則に明記し、証券会社に提示、条件に合った商品を機械的に購入すれば、組合員個人のリスクがない。

・高格付け（Ａ＋以上）の社債
・１回当たりの購入額上限、約〇億円
・償還までの期間、「〇年まで」

＜参考リンク＞
武蔵小杉の「タワマン」修繕積立金の運用で2億4000万円　巨額の利益を築いた「売買」の意外なルールとは | 概要 | AERA dot. (アエラドット)
2024/08/16
https://dot.asahi.com/articles/-/231097

自分の言葉で語れ。人まねは非力な証拠。

日銀総裁の国会での答弁が見ものだ。間違いではないがテクニック不足。実務の経験不足。自腹を切った投資経験不足と言っておく。本来ならばジャクソンホール会議への出席日である。

ジャクソンホール会談へ出席すると今回の日銀利上げの理由よりも発言内容に対する質問が問題で政府の圧力があったのではと予想する。
暗にこの歴史的暴落は総裁発言にありと認めているようである。
今日から忖度アナリストが責任回避を避けるために黒田総裁のマイナス金利問題に挿げ替えだした。
このアナリストは信用してはならない。市場の落ち着きには時間がかかる。NISA初心者は辛抱強くコツコツと積み立てればそのうち日が昇る。
落胆することではない。
大不況が来た暴落ではない。
今後このような暴落があり得る。

>>20714 匿名さん
おまえは陰口が怖いのか。
それでは大型マンションな管理者は務まらないよ。時と場合には体を張ることもある。

組合投資ファンドは現在日銀の為替操作で円が買われて高くなり米国市場が開きだすと円が売られて円高方向に動き出し。ここ連日米国株が高騰しても為替差損で含み益が減らされる。米国株が急落すると為替差損との相乗効果でさらに含み益が急激に減る。植田ショックの火消しでやっきになっているが外国のヘッジファンドも裏をかき相場の変動が激しく安定を欠いている。我々素人は手が出せないでいる。待つしかない。安値で刺していた指値を解いた。

円売り、ドル買い、ドル売り、円買いが交互に展開されている。この様子では米国株は小幅高で為替差損で利益は望めない。日本の政局と米国の大統領選の落ち着くまではこの様かもしれない。トランプ当選とみてのポートフォリオを組み直さないといけないのかどうかを思案中である。

ドル買いと円売りが大量に取引されている。犯人はだれだ？

ここは投資のスレかい。

20719 匿名さん

そのソースはどこからもってきたのか。どうせ証券会社や銀行のプロからの情報を受け売りしているだけだがね。自分の考えのようにするなよ。あんたにはそれだけの力はない。プロの情報を検討するのはいいけどね。

組合資金の投資の行方を占っている。
円は買われて株も買われてそのうち円が売られて株が売られる。
ジャクソンホールでのパウエルはハトのなるか鷹になるかを占っている。
組合に損はさせられない。勝敗が決まる。

組合の金は税金みたいなもの。損をしようが得をしようが組合員には直接には関係がない。損をしても修繕積立金にはほとんど影響はない。住民も関心をもっていない。

２５日移動平均線を５日移動平均線が支えて株価が５日間踊っている。
明日のジャクソンホールでパウエル発言の内容で株価は暴騰する。
大暴落の含み損を一挙に取り戻す。暴落を恐れて手放した株が暴騰する様を見たくない人が多いはずだ。
この経験を糧にして挑戦するものが勝者である。
そのためには当座の生活費までを株に投じてはならない。
あくまで剰余金で挑戦してほしい。
組合資金の剰余金を組合員の同意のもとで投資した。楽しみである。

昨夜の米国史上を見ていると市場はジャクソンホールでのパウエル発言をタカ派とみてネガテブな受けをしている。
よって今週最終相場はかなり下降するのではと心配している。私はポジテブである。焦点は９月の利下げを２５か５０かに二手に分かれた。
私は２５だが、５０であってほしいとかすかな望みを抱いている。
組合投資資産の大幅含み益を望んでいる。その後解約か継続かを総会に諮る。

最近の米国市場は失業率の増加や物価の下降等で金利は下がると株価が上昇していたが逆相関で下落する傾向にあるのが心配であす。これは景気の後退を市場が心配しての株売りが先行しているとみている。
なかなか難しい局面には来ているようではある。プロの方の屈託のない意見が欲しい。組合資金を守るための方策を探っている。

本日衆院財務金融委員会閉会中審査での日銀植田総裁の明日に欠席のジャクソンホール会議を控えた時の発言に注意。
頭の良い方の失策に対する正当化発言を注意深く見ることである。
本来はジャクソンホールへの欠席は異例である。
建前と本音を使い分けるペーパー秀才の顔が見たい。
テレビも放映を務めて避ける方向でしょう。
迷惑なのは我々投資家である。税収も減るよ( ´艸｀)。

>>20728 匿名さん
証券会社のアナリストや経済評論、日銀とかのプロのスペシャリストがこんなスレにきてアドバイスする筈がないじゃないか。そのアドバイスはお金を払って受けるべきだよ。証券会社のアナリストにも強弱がある。取引額が大きい顧客に対してはより上位のアナリストが対応してくれるよ。１０億以下では無理だけどね。それもいつまでも確定しない顧客は相手にされないしね。本当に上客で、損失した場合は次は間違いのないものを紹介してくれて損は取り返せるよ。故に金持ちは益々栄える。

相談相手は多い方がいいが固執しないことが重要。
今日は取引はしないで仲間との懇談に精を出す。つまり.勉強会だ。
自分の考えを持たない投資は辞めたがいい。
我々は米国の中央銀行の手の中で踊らされている。
投資とマンション管理の共通点を見いだせない管理者やマンション管理士等は失格。

円買いドル売りが行使されだした。
ジャクソンホールでの問題化を緩和させる手法。仕方ない。
株式投資は人間とは異なり嘘はつかない。だから勝負の世界は厳しいのだ。相場は正直である。VIX指数やSOX指数に絶えず現れる。

２０２４/０８/１３
組合資金１２億円を投資分の現在
（２０２４/０８/２２）の評価額　
口数３８、１４４×基準価格３３、３６４＝１、２７２、６３６、４１６円

投資は実力を認めてくれるし正直だ。

ジャクソンホールでの発言内容は寝てしまい聞いてはいない。
今朝のニューヨーク三指数はダウがプラマエナス０で推移してナスダックは１％超上昇しているが為替で円は売られて円高であるので昨夜も盛んな介入が行われたと推測する。
日本のインフレを懸念した動きだが仕方ない経済事情でわある。
迷惑なのは円安であれば組合投資先も相当の利益を生むのだがそれは抑えられている。
当分は我慢の二文字で終わりそうだが、日本株はEPSが最高値を付けていることから底値は重く上昇基調であるからまだ救われる。
超インフレの時代を迎えて手許現金の目減りはこれまで以上に進む。
投資の目を向けないとこれからの若者の財布の中身が超寂しさを感じるようになる。組合の剰余資金も然りである。

２０７３５の続き
しかるにジャクソンホールでのパウエル発言はハトであった推測する。

>>20735 匿名の訂正。
失礼しました。
ダウを今確認しましたらプラマエ０ではなくプラス４６２でした。。
パウエル発言は超ハトであったらしい。発言内容は未確認ですが。

>>20733 匿名さん
以前は１２億のうちの約１億を投資に回すといっていたが、いつ１２億の組合資金を投資に回したんだい。それに、修繕積立金はいくらかも答えていない。大ぼら吹きはやめなよ。大規模修繕工事や大型設備の更新工事はいつやるのか。ただ投資だけに関心があり、大規模修繕工事については殆ど触れていない。投資をするのはそれらの工事をするための修繕積立金の負担を軽減するためなんじゃないか。必要修繕積立金がいくら必要なのかもわかっていないだろう。しっかりした長期修繕計画が作成されていないからわからないだろうがね。みていてかわいそうなマンションだね。住民は不安でいっぱいだよ。修繕積立金ぐらいは住民で負担すればいい。

投資は含み益だけではなんのプラスにもならない。確定してなんぼのものだよ。組合資金を何十年ももっているだけではだめだ。その資金は工事のために積立られたものだろう。住民の負担を減らすのであれば、計画性をもって必要な額を算出しておかなければむやみに投資投資だけではなんのためにいくら負担軽減するとかがみえてこない。まったく組合管理ができない無能力者だ。

１２億円の投資は以前に投稿済である。
現在は合計１３億２千万円を投資している。勿論組合員の同意は得ている。貴方の投資手法を否定はしません。私は長期投資が主な投資手法です。利益が得られる銘柄への短期取引には損切はしないでナンピンで対応するので損をしたことはない。