駅近で買うなら、眺望求めるなら高層階を買うしかないですね。
でも、庶民には高層階は7000万以上で買えない。
ならば、割りきって低層を買うのが良いですね。
南側の駐車場って結構いびつな形していますよね。どう建てるんだろう?
南面の採光確保のために北のブリリア側にめいっぱい寄せて住戸棟を建て、
東側に事務所・店舗棟を建てると予想。
モデルルームの土地の分、距離は10メートル弱はあるので、中層階でも時間帯によっては採光は大丈夫ではないでしょうか。眺望は絶望的ですが。
低層階だと採光すら危うそう。
竣工はブリリアの1年後くらいですか。
入居1年間は工事の騒音と粉塵に悩まされ、その後は採光眺望に悩まされる…
同階層坪単価では浦和タワーを超えて埼玉最高額となった物件ですが、とんだ外れ物件になりましたね…
陽当たりと眺望がどちらも望める駅近マンションてないのですか?
エイペックス(西口2分)とコスタ(西口4分)がありますよ(頻繁に中古が出ている)。東口ならコスモ浦和ステーションフロント(東口2分)。いずれも南側は商業地ではなく住宅地なので、高い物件が建つことはありません。どれもかなり古いですが。
浦和の最高スペック物件といわれた、シティハウス浦和高砂(西口5分)は直南に商業ビル建設中で、ブリリアと同じような状況になってしまっています。
中層階以下は残念すぎるね。
でも判明が引き渡し前で良かったのでは。
>>1549
たしか前は3階じゃなかった? 今度のは8階建て。
でも微妙に東西にずれてるし規模が小さいから影響は限定的かと。
シティハウス浦和高砂の脅威は西隣にある住友の土地。
買収の行方にもよるけどかなりの高層マンションになる。
同階層坪単価では三菱浦和タワーを越えて埼玉県最高額となった物件ですが、とんだ悲劇物件になってしまいましたね。
10階以下は資産価値の下落が凄まじいでしょう。手付金放棄で損切りするのと、未入居売却で、どちらが被害少ないのでしょうね。
環境を諦められるなら、一生住み続けるのが一番かも。駅は近くて利便性はあるので。
>>1551
シティテラス浦和常盤は買収が中途半端で歪で残念な形状になってしまったので、こちらはしっかりとやりきって欲しいですね。
住友くらいの大手であれば、儲けて終わりではなく社会的な責任があると思います。
高砂岸学区であることは間違いないので、いっそ賃貸に回すという手もあると思います
駐車場東側のアパートが取り壊され、駐車場と一緒に開発されるんですね。ブリリアの東側の方が影響受けそう。
アパートが取り壊されるとの情報はありませんでしたが…
現在駐車場である部分だけの開発では?
あらあら、結構大規模な店舗兼マンションが立つんですね。
車の出しにくさを理由にここを買わなくて、助かった。
なんてこと…
これじゃさすがに…!
ブリリア購入者、息してないんじゃない?
こういうことざらがあるから、常盤をはじめとした浦和駅北西側のマンションって
価格織り込み済みの低層階以外は安易に手を出せない。
浦和マンションの検討者にはいい勉強になったのではないでしょうか。購入者の方は残念としか言いようがありませんが。
店舗フロアがあるからか、10階建なのに高さは約35m…
居住用マンションのみの物件の12階分くらいあるかな
購入の決断には至らなかった検討者です。
東京建物の営業からは「建っても7階建くらいまでなので、気になるなら9階か10階くらいより上を買っておけば問題ない」と説明されましたが、それ以上の高さの建物が建つということですか?
建築主のアイルコーポレーションって管理清掃の会社みたいですね。不動産賃貸業務はやってない様子。
新規事業に進出なのか、社宅として使うのか…。
>>1567
それはブリリア横のモデルルーム跡地の話。
駐車場が開発されるのはわかりきった話で、狭い公道とモデルルーム跡地のおかげで、常盤のような悲惨なドミノマンションにはならない。
[No.1564~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
モデルルーム跡地に何も建たなければいいのですが。
地主がその気になったらビル建てられますよね、商業地だし。
設計者の生和コーポレーションは賃貸の会社みたいですね。
分譲ではなく、賃貸物件となりそうですね。
バルコニーの10メートル先に他のマンションって、世間的には十分残念ドミノマンションですよ。常盤の某物件がひどすぎるだけで。
ここは常盤の安マンションと違って、坪単価が埼玉1,2を争う高額物件だけに、購入者のダメージは大きいでしょうね。
常盤1丁目にある、シティハウス浦和常盤と、その後ろのスターフィールドの位置関係より近いのでは。
ここもドミノ物件になってしまいましたね。某マンションと違い坪単価も高かった分残念です。
浦和は、商業地のドミノマンションのみならず、戸建エリアについても、金儲けしか考えていないデベロッパーが次々と参入し、食い荒らした結果、高級住宅地として知られていた常盤・岸町までもが極小木造3階分譲住宅がひしめき合う姿に変貌しつつあります。
住宅地としてまともな美観が残っているのは、もう、別所、高砂の一部低層区域くらいしか存在しません。
さいたま市はもう少し、都市のあるべき未来像を考え、行政として主導権を発揮すべきなのでは?現状は、まるで無法地帯にしか見えません。
モデルルームの土地とこのマンション内の車路をいれても10m程度だと思いますよ?
こうなったらあれだ、購入者みんなでお金出し合って、モデルルームの土地を買うか借りるかして更なる悪化を食い止めるべきだ。自分ならそうする。
安くないけど真っ暗ドミノになって目減りする評価額より安いだろう。
駐車場とか一時利用に貸し出せば運用益も出るし。
10mだろうが20mだろうが、残念ながら常盤のドミノマンション群の一般水準ですね。
浦和で70平米程度に7000万円出して眺望ゼロって、かつてなかったレベルの悪条件かと。
ここより駅近で構造の良い浦和タワーですら、7000万円だせば15階の眺望の開けた70平米3LDKが買えましたので。もちろん市況の違いはありますが。
高層階を買った人は引き続き勝ち組でいられますか?
モデルルームで各階の眺望を見せて貰ったけど、駐車場に建とうが建たまいが、そもそも眺望は良くない。
実際の購入者も駐車場に建物が建つリスクは重々承知でしょう。
ここのマンションを買えなかった、酸っぱいぶどう連中が騒いでで見苦しいです。
もともと前立リスクを織り込んで特に低層は安めに設定されていたと思う
常盤には壁ドンドミノもあれば、ここくらいの10mドミノもありますね。
低層は価格に織り込まれていましたので諦めはつきますが、問題は10階、11階までの中層です。
購入者がリスクを承知していても、まさか入居前にそれが顕在化するとは思わなかったでしょうね。
酸っぱい葡萄というか、買わなくてよかったという安堵の声だと思う。
この計画がオープンになっていれば、住友のシティハウスからパークスクエアへ改名した某物件のように、分譲価格は1割は安くなったはずだから。
常盤は壁ドンドミノで価格織り込み済みだから納得している方が購入していますが、こちらは価格も高い上に竣工前にドミノ決定ですからね…。
さいたま市がきちんとしない限り、浦和はどこもドミノリスクがありますね。
商業地なんだから仕方ないでしょ
手付1~2割しか払ってない人は放棄してキャンセルしたほうが傷が浅いね。
常盤壁ドンのマンションしか買えなかった貧乏人が、いつまでも他のマンションの掲示板に粘着してますね。
未練がましくて、みっともないですよ。
今となっては、常盤の壁ドンマンションを買った人のほうが先見の明があったといえるね。
購入者がこれからどうするかなんて購入者の勝手でしょ
不幸だとか、余計なお世話じゃないの
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ここって完売してる?のに何で検討板が閉鎖されないのですか?
まだキャンセル再販の可能性があるからでしょう。
特にここは購入者に不利な方に事情が変わったので、キャンセルが出るかもしれません。
さすがに入居前に前立てリスクが顕在化すると想定していた方は少ないでょうし。
あの立地で、前立てリスクを考慮せずに買った人なんていないと思うけどね
そりゃ、思ってたより早かったとか、そのくらいはあるだろうけど、売出中から散々リスクは言われてたんだから
これはキャンセル結構出そうだし、仮に安く買えるならチャンスだね。逆説的に解釈すれば前に建ってしまえば将来的な前立てによる価格下落リスクは避けられるし、何にせよ駅距離、学区共に浦和マンションでは最高レベル。いくらが適正か考えるのは難しいが検討の価値は極めて高い。でも、キャンセルしないオーナーのことを考えたら値引額はあまり期待できないのかなぁ?。
>>1626 マンション検討中さん
市況が販売時よりまた更に上がってますからね。販売時から同じ値段であれば駅近だし値引きせずに売れるかもしれません。入居予定者も手付放棄してまでキャンセルするかどうか悩ましいところでしょうね。
前立リスク込みの価格だったので、本件起因のキャンセルはそんなに出ないと思いますよ。むしろ、今後は景気悪化でローン組めなくなってキャンセルが増えそうな気がします。
前立てリスクはどこのマンションもあるけどさすがに買うときにわかっていたらもっと安かったとは思いますけどね。パークスクエアの例もありますから。今回は状況勘案してディベが手付金を返してくれるってことはあり得ますかね?手付金10%だとしたらそう簡単にキャンセルできる金額ではないよ
>>1629
>状況勘案してディベが手付金を返してくれるってことはあり得ますかね?
ないでしょう。
「絶対に建たない」って説明されたわけじゃないし商業地域だし。そんなヌルい商売してたら株主に訴えられますよきっと。
たとえモデルルームの土地に10階建てが建っても手付返しはないと思います。
一応さいたま市には建築による近隣の紛争を回避するための条例がありますが、容積率200%の地域を除くとありますので、この物件は条例の対象にすらならないのでしょうか。意見書を出すにしても竣工前の管理組合の結成されていない現段階では好き勝手に建てられるのを指くわえて傍観するしかないのでしょうか。
https://www.city.saitama.jp/005/003/014/004/p009267.html
https://www.city.saitama.jp/001/010/016/002/p009258.html
>>1633
傍観するしかないです。
都市計画法で商業地域は「主に商業等の業務の利便の増進を図る地域」と規定されてます。
風俗・飲み屋・ゲームセンター何でもありなのが商業地域。そういう用途は陽当たりなど関係ないので日影規制がありません。
ここが商業地域なのは購入者も納得のうえ。キャンセルがあってもごく一部でしょう。
いま騒いでるのはキャンセルを値引きで買いたい方々でしょうけど、無理ですよ。
>>1634 匿名さん
都市計画法や建築基準法ではそうですが、商業地域でも紛争防止条例の対象にはなっていますね。ただ行政に強制力がないため実効性が乏しいのと、ここの場合は所有権移転前ですから割と好き勝手に建ってしまうかもしれません。
購入者が前建て完全納得の上で購入していたというなら、
階高による価格差は説明できませんよね。10階くらいまでの中層階を買われた方はご愁傷様。
この価格で早々にドミノ化決定は悔しいね。
浦和タワーが天井低くて見送って、ここを買った人はいるのかな?
何が正解かなんて誰にも分らないね。
完璧なマンションなんて無いから。
浦和のマンションはどこも囲い感はあるし永久眺望は難しいから駅近であることが正義かと。都内へのアクセスもいいし利便性重視の人が多いだろうから駅遠物件よりはドミノになったとしても駅近のここの方が資産価値は高いんじゃないかな。中古見てても徒歩5分以内は出てきても瞬間蒸発してるけど駅遠はけっこう苦戦してるように見える。
そうですか?
徒歩5分圏内のマンション、コスタ、浦和タワー、シティハウス浦和高砂、レリア浦和、リベール浦和、ずっと数ヶ月以上も動きなく売れ残ってるようですけど。
>>1637 匿名さん
浦和タワーは浦和タワーで、天井2.4mでギロチン梁だからね。
完璧なマンションが無いのではなく、浦和には無いというべきだね。都内にはほぼ完璧なマンションは沢山あるわけだから。言い換えるとそれだけの購買力がないとデベロッパーには見られてるということだろうね。
ギロチン張りか、竣工すぐドミノで資産価値期待薄か…
ここ数年、浦和西口にはまともなマンションがありませんね。
安定志向なら古くてもエイぺ、コスタかな。
>>1644 匿名さん
すみません、具体的にどこですか?割とこまめにチェックしてますが、思い当たらないので名前を挙げてください。
水面下の取引だったというならそれはそれでよいです。こちらの参考にはなりますので。
>>1641 匿名さん
エイペックス、コスタは築年数考えると割高かなぁと。管理費、修繕費かなり高いですし。それならばブリリアの高層階の方がいいかなと思っていますがキャンセル出ないんですかねぇ。
駅近、築10年内、大手物件だと東口のプラウド浦和東仲町ガーデン、パークホームズ浦和東仲町、パークハウス浦和東仲町あたりがありますがなかなか中古市場に出てこない印象です。
>>1647 匿名さん
東口のそれらの物件は、出た瞬間即売しますよね。最近の事例だとプラウドガーデンは分譲時の15%増しでも1,2週間で売れていましたし。
エイペックスとコスタは浦和のランドマーク物件なので、駅近で新築が出ていない時期だと価格が高騰します。管理費は普通ですが、修繕費は確かに高いですね。
駅徒歩5分以内の築浅大手物件だと西口は浦和タワーとシティハウス浦和高砂とここくらいしかないですね。勝ち組
浦和タワーは天井低いしシティハウスは天井高いくらいしか特徴ないし、浦和にしか住みたくないならともかく、都内ならもっと仕様が豪華なマンションはいくらでもありますよ
西口再開発マンションに住み替えだと竣工後5年程度で買い替えですかね?思い切り残債割れしそうです・・・
ヨコですが、西口再開発は本当に5年後に完成するんですかね?まだまだかかりそうな‥
ここから西口開発への住み替えを意識する人多いと思うけど今回の前建てが資産価値にどれくらい影響するかによるよね。せめて前建てが決まってからの売出しだったら価格も抑えられたのだろうけど
シティハウス浦和高砂も、ここも、ドミノになってしまって、被ることになった部屋は頭金相当積んでいないと残債割れで西口再開発への買い換えは難しいでしょうね。
特に再開発の計画が具体化してからだと、高値でさばけなくなるので。
>>1650 匿名さん
不動産の表示に関する公正競争規約を調べられるとよいかと。
ここは6分表記しかできないので、売却の際の5分圏内メリットが享受できないのが痛いです。利便性的には4分物件ですが、資産価値的には6分物件です。
浦和西口のリセールバリューランキングは、今のところ浦和タワー、エイペックス、コスタ、ブリリア、シティハウスの順じゃないですかね。他は駅から離れる物件になってしまうので東口の駅近物件の方がリセールバリューは高そうです。
ブリリア6分だとパークハウス浦和レジデンスは9分ですな。
平均坪単価の割に、外観は普通のマンションですね。
もうちょっと凝った造りにできなかったものか。
ここって公式ホームページもないみたいだけど、いつまで検討スレあるんですかね?
もしキャンセル住戸が出たらいくらなら買いますか?前建て分考えると坪230?240くらい?
>>1669 マンション検討中さん
うーん。多分ないと思いますよ。
駅近高級路線で来ているので、値引きは皆無かと。
高く買ってくれる一人を待つと思います。
坪230と言ってる時点であり得ないから、中古か他の駅の物件を探したほうがいいですよ。
実際キャンセルは出ているんですかね?日照はさておき、この立地だと相当な需要はあると思います。
駅近で通学区良しだからね。あまり周りの雰囲気はいいとは言いにくいけど利便性は高いよ。前建ては商業地域だから仕方ない
駅近で利便性が高いのは確かだけど、ドミノ化決定で販売価格に見合う価値があるかというと無いだろう。
ドミノ前提の販売価格で買ってたら、後悔は無いだろうけど。
ドミノ化の影響で資産価値が1割以上落ちるなら、手付けを放棄してキャンセルした方が賢明だと思う。
分譲当初のパークスクエア浦和常盤と同様に、ドミノ化リスクが目に見えてたはずなのに。
でも、浦和駅徒歩5分圏内かつ高砂小学区は希少だからね。
目が眩んでも仕方ないのかもしれない。
ドミノといってもパークスクエアとは次元は違うけどね。あっちは手を伸ばせば届きそうな位置関係だから。でもまぁ事前にわかってたらここまで強気な価格設定はできなかっただろうけどね
>>1677 匿名Mさん
当初から価格設定は強気と言われてましたからさすがに平均坪単価を維持するために高層階の坪単価を上げるのは難しく、前建て分かってたら全体では下がってたでしょう。しかもブリリアの場合はほぼ平行に前建てになるため、中層階以下の多くの住戸が日照面で影響が出るのではないかと推測されます。
ただキャンセルしたからといって今は浦和周辺でろくな新築物件がないうえに中古もかなり強気な価格設定になってますからとりあえず住み始めてどうしても嫌なら多少のコストを覚悟で住み替えを検討する方が良い気がします。
>>1678 マンコミュファンさん
キャンセルするのが、色んなコストや手間を考えるとベターな気がする。
ここのデベロッパーは、ドミノ化情報を掴んでなかったのかな?本当に。
パークスクエアの件があるし、疑心暗鬼になる。
>>1679 口コミ知りたいさん
べつに売るときに前建てリスクはありませんなんて説明してないでしょ。疑心暗鬼も何も駅近の商業地域なんだから周辺環境変わるのなんて当たり前。
色々文句つけて、価値下げたい他社営業の人やキャンセル待ちで安く買いたい人で、いまだにこの掲示板賑わってますね。
>>1682 匿名Mさん
土地を買収したデベなら、目の前の建築計画を事前に察知しててもおかしくないと思うけどなぁ。
公示されていない都合の悪い事実を敢えて説明する義務はないから、「前建てリスクを否定しない」で統一する方針にした?
実際のところは分かんないけどね。
>>1683 評判気になるさん
例えば事前に察知する方法思いつきますか?
土地所有者を調べることもできますが、1回1場所につき600円かかるので、毎回行うのは現実的ではないです。
「商業地域=主に商業等の業務の利便の増進を図る地域」
住みたきゃ住んでもいいけど陽当たりとか静かさとかには配慮しないよ、という地域です。
こちらも最初から利便性以外の要素は求めてません。
ここでドミノがどうのと言ってる方々はキャンセル部屋を安く買いたいのでしょうが、出ないと思います。
駅遠で前建ては資産価値的には辛いものがありますが、駅近はそこまで影響ないんじゃないですかね。
>>1694 特定Mさん
特定Mさんに変名してますよ。
マンションエンジンというサイトで確認すると、ガーデンハウス浦和常盤は平均坪単価300とありますよ。
私はブリーフ派です。
>>1695 eマンションさん
このつまらない切り返しは確実だね。
販売した上層階4,5戸の平均価格だよ。あれ
マンション全体ではない。
もう少しだけ平均坪単価は下がりますよ。
んで、ここの平均坪単価は300万円ではないでしょ。
浦和も川口の東口みたいに商業ビルとマンションが入り組んだ雑多な街になっていくのでしょうか。
変わらない街が浦和の魅力だと気に入ってましたが、そうも言ってられないですね。
>>1698 匿名さん
リセールで残債割れして、資金が足りなくなりそう。
余程の余剰資金が無い限りは、終の住処にするしかないよ。
日当たりや眺望を度外視すれば、駅近なだけに高齢になっても住み易さはあると思う。
>>1700 マンション検討中さん
ドミノが無ければ資産価値アップに信憑性があったけど、ドミノ込みで資産価値アップは無いだろう。
目の前にマンションが建ったら分かるよ。
現実が。
まぁ言うほどのドミノではないよ。モデルルームの土地があるから。悲観するほどではないね
前建て物件の建築計画からすると
東側の部屋と上の階は、被らないので
全てがドミノと言うわけではありませんしね。
こことシティハウス浦和高砂は、浦和最高級ドミノマンションという不名誉なマンションになってしまいましたね。
シティハウス浦和高砂の前のビル、かなり立ちあがってきましたね…これは結構キツイ。
浦和駅徒歩5分圏内非ドミノ築浅大手は浦和タワー、プラウド浦和東仲町ガーデン、パークハウス浦和東仲町くらい?
浦和タワー買った人が一番ラッキーかもね。
浦和タワーはもともとすぐ真南に10階そこそこのマンションが建っていますよ。
V字配置なので、ドミノ感は少ないですが、ドミノと言えばドミノです。もちろんブリリアやシティハウスよりはマシですが。
浦和タワーは、駅徒歩5分以内でこの程度のドミノなら許容範囲じゃない?
天井低いの我慢すれば良かったーって後悔している人も多いはず。
西口再開発なんて何回目の計画改訂か知らないけど、実質的に何も進んでないしね。
だいぶ建物できてきたけど、あまり外観がかっこよくないですね。
>>1711 匿名さん
当時はかなり高値で度肝を抜かれましたけど悩むくらいならさっさと買うのが正解でしたね。再開発マンションもどこまで時期が後ろずれするかわからないし、早く買って残債を減らすのが得策だと思います。まぁ今はろくな新築マンションがないので悩ましいところですが。
バルコニーの隔て板が薄いとテンション下がりませんか?最近のマンションは重厚感ないんですよね。壁とか柱見ると明らかにコンクリート量が少ない
現地見たけどあれくらいの距離の前建てなら資産価値としては何も問題ないな。モデルルームの敷地の方が要注意だ
まあブリリアの裏で日陰になってる家を見たら文句は言えないよね。
この冬の時期は朝から晩まで真っ暗だよ。
高砂小 岸中 駅近だけで買い
キャンセル部屋の再販は?
キャンセル部屋出たんですか?
24時間ゴミ出し不可でも欲しい
資産価値はあると思うけど住環境は最悪だよね。浦和はどこもそうだけど。ゴミゴミしてて日当たりが悪い
SUUMOに賃貸で2件出ていますね。
23万と19,7万円
現地見て来ました。
色味のせいなのでしょうか、、
坪320万の高級感を全然感じられないのです。
場所もゴミゴミしてるし、ややドミノですし、、中古で坪300でも、選ばないなーと感じました。
「酸っぱいブドウ」のキツネの心理。
完売してるのに、マイナスなコメントはずっと続いてますね
キャンセル部屋狙いのネガ?
価格相応の重厚感がないのは、敷地一杯に建ててるせいかな。
あと、ランドマーク性もない。
以上が、浦和タワーとの外観での大きな違い。
ただ、浦和タワーは、天井が低いのと、バルコニーにシンクが無いのがネックだった。
何を妥協するかだね。
今時のデベロッパーは、立地で売れるマンションを建てる際は、漏れなくスペックを落としてくるからね。
一々捨てセリフ吐かないと気が済まない人って病気だよ
自分を認めてほしいのだろうけど承認要求が強いのは敵を作るだけだよ
>>1728 口コミ知りたいさん
マンションは1年以上前に完売しているのに、捨てセリフ吐かないと気が済まない病気な人達がうろつくくらいなら、早くこの掲示板閉鎖して欲しいですね。
9階の3LDKがこみこみ23万円で賃貸に出ているね。9階だと前建ての影響を受けることが判明したので、住まずに賃貸運用かな。
妥当な選択だと思います。住環境は良くなくファミリーで住むのには向かないですが、利便性は高い立地なので。
確かに重厚感や高級感はないですね…
この安っぽい飲み屋雑居ビルのようなエントランスはどうにかならなかったのか…
エントランスの壁面緑化は、かなり高級感ありませんでした??
エントランス、高級感は分かりませんが、確かに居酒屋新装開店!という感じといえばそうかも。
エントランスや駐車場の配置がパークスクエア浦和常盤と同じですが、パークスクエアより高級感はありますよ。
買えない人の負け惜しみコメントばかりですね。
浦和タワー買うべきだった?
内覧会に同行してきましたが、北側の部屋、窓際の下がり天井がひどい。
窓が肩の高さ以下までしかなく、採光がほぼない。
モデルルームで分かってはいたことですが、浦和タワーの梁のほうが大分マシに感じました。
リビングはこちらの方がよいですが。
4月から浦和は羽田新ルート直撃で70デシベルの騒音が降り注ぐ街に様変わりするからね
どこ買おうが等しく***だよ
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
本スレッドは閉鎖させていただきました。
今後につきましては、以下住民板のスレッドをご利用いただけますようお願いいたします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636432/
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今後とも、宜しくお願いいたします。