マンション派 vs 一戸建て派 【ラウンド11】

>>141
＞民間投資に結びつきにくい市場性の乏しい不整形な土地や細分化された土地に関しては

これって23区東部の低地の住宅密集地域のことでは？
そういう地域が再開発までの期間打ち捨てられたとしても、
良好な住宅地の需要には関係なさそうだが。

＞この世代が今後数年のうちに、出産限界年齢に近づくので、少子化が若干軽減される、という見通し
っていうか２人で２人つくってやっとイ−ブンです。
３人目を作った時点で少子化対策に貢献したと言えるでしょう。
いまの社会情勢では３人目は無理と１４０さんは思いませんか？
住宅規模も４ＬＤＬ〜５ＬＤＫ必要になってくるし・・・
つまり、現状では１００年後に日本の人口が半分になるのは早まるか遅くなるかの違い
はあれ確実にやってくるのです。
その時、今の都心の30〜40坪程度の戸建は今の10坪〜20坪のミニコのような
存在になり、ミニコにいたっては腐っても鯛ではなく売り出し当初の４区画
まとめてでないとだれも手をつけない悲惨な状況になること間違いない。

＞つまり、現状では１００年後に日本の人口が半分になるのは早まるか遅くなるかの違い
＞はあれ確実にやってくるのです。

少子化によって人口減少は間違いなく進むでしょう。
しかし、それが>>140で言ったような理由で軽減されれば、
少なくとも我々の世代（第2次ベビーブーマー）の老後くらいまでは、
ある程度の人口水準が保たれる可能性が高いのではないかと思っています。

子供に資産を残したい人は100年後の資産価値も考えるのかな？
うちはそこまでは考えてません。
それに100年後の未来の予想をしているのに「確実にやってくる」という表現はどうかと。

＞その時、今の都心の30〜40坪程度の戸建は今の10坪〜20坪のミニコのような
＞存在になり、ミニコにいたっては腐っても鯛ではなく売り出し当初の４区画
＞まとめてでないとだれも手をつけない悲惨な状況になること間違いない。

全くの空論に過ぎないと思います。
都心にも利用価値の高い地域とそうでない地域があります。
近郊区でも同様。
人口が半分になっても世帯数が半分になる訳でもないし。

>>142

>都市部においても人口減少が本格化するにつれ、周辺部を中心に空き家や空き地などの
>低・未利用地が増加する可能性がある。

であり、「23区東部の低地の住宅密集地域」とは定義されていない。
どこであれ、自分の住んでいる地域がどういう状況になりつつあるのかを
把握しておかないと、気づいた頃には逃げ出せない可能性が…

>>144
お上は、平成18年もしくは平成27年から影響が出ると言っているのでは？
>このような人口構造の変化は、土地利用に大きな変化をもたらすものと予想される。

だから今年初の人口減少が報告されたけど、
ゆるやかに人口が減少していって、平成18年もしくは平成27年から地価に影響がではじめたとして、
そこからゆるやかに地価が変動して、地価が下がった地域では庶民が広い家を買えるようになってきて、
いつ都心部の土地が庶民価格になるのさ？バブル崩壊じゃないんだから。
そもそも都心部の土地価格はそ庶民価格になるのか？
人口減少と世帯数減少、企業数減少はリンクはするが、同様ではないぞ。
少なくともベビーブーマーは2050年くらいまでは大半が生きるし、
世帯数自体はそれまでは激減はしないと思うぞ。

大阪のように、良好なベッドタウンとと商業の中心部という住み分けの例もある。
人口減少から、庶民の住宅のニーズが都心１極集中になっていく、という予想のみを強調するのは、
浅はかだとは思わんのか？

＞どこであれ、自分の住んでいる地域がどういう状況になりつつあるのかを
＞把握しておかないと、気づいた頃には逃げ出せない可能性が…

だから短期的には人口減少=世帯数減少ではないし、人口減少=企業数減少ではない。
人口減少が本格化して、それからそれなりの期間を経て経済に深刻な影響が出始める。
そもそも経済に深刻な影響がでた時点で、都心部への住み替えラッシュがおこるとは考えにくい。

地上波

あのう、「土地神話」って何ですか？
「土地は絶対下がらないぜ」っていう妄想のことですか？

土地は人口減少に伴ってゆるやかに下がっていく可能性があります。
それを待っている人は都内の土地を60歳や70歳ましてやそれ以上で購入する気だろうか。

私はマンション派がよく言う「時間を買う」つもりで戸建を購入した。
人生の後半でさらに広い家を購入出来てもそこには感動はない。
私は今の30坪以上ある家で十分だ。

>>150
激しく同意

>>151
サンクス。

戸建てには生涯住むつもりだけど自縛はしないつもり。

なーんか不思議だね。都心は無理だから近郊と言っておきながら、
都心が下がる要素は頑なに受け入れない。国は大きな変化と予想
しているし、戸は都心部への誘導（政策）を宣言しているし。
喜んでいいと思うけど？期待しないで待ってるくらいの気持ちは
あってもいいと思うよ。

>>153
時間かかるよ。
あなたはいつまで待つの？

>>154
待ってないよ。そうやって自縛はしないってこと。
いつでも柔軟に対応できるよう貯金はするし。

>>155
貯金して待つは良いですね。
失礼しました。

>>154
都心部への誘導って言っても、このスレや不動産業界で使われる「都心」とはニュアンスが違うよ。
23区内くらいの意味だと思われ。

だから都心の土地が多少安くなったからって、
外周区や、それに隣接する郊外辺りの昔からの住宅地は別に過疎化もしないし、無価値にはならないよ。

都内西南部で、調布、三鷹、狛江、二子玉より内側を選んでおけば問題ないと思うけどね。

人口減少でゆるやかに地価下落傾向が続いていくという予測は誰でもできるが、
その時の経済状況は？
ゆるやかにインフレも進行するんでないの？

東京は人口減少時代はまだまだ先のはなし。

八王子市でさえ急ピッチで人口が増えてるんだよ。
当然駅からバスの地域の分譲もわんさか多い。

東京都市郡島部の人口ピーク予測は平成２７年。
あと１０年は人口が増え続けるし、
10年後から急に減り始めるわけでもないし、
駅遠地域のゴースト化が問題になるのも更にその先の話だろうね。

157〜159を読んで、このスレにも健全な常識人が居ることを知った。

バブル崩壊に端を発する地価の下落や、さまざまな減税で住宅が購入しやすくなった上に、
都心に程近い埋め立て地のマンションが格安で分譲されたので、人口減少もはじまったことだし、
もう少ししたら庶民も都心に住めるかも？って思っている人も多いが、それは大きな間違いだよね。

実際まだまだ都心の人気地域は庶民には手も足も出ないし、近郊の人気地区ですら相当の高値。
しかも東京の人口減少は10年後から、それまでは増え続ける。まだまだ高値が維持されるだろうね。
埋め立て地のマンションはもともと需要のなかった地価の安い地域を活性化するひとつの試みに過ぎないから、
成功も不成功も結果を見てみないと分からないと思う。地価の下落局面で評価が高まるのか？
もしくはいち早く打ち捨てられ、不人気の地域になってしまうのか？計り知れないと思う。

人口減少老齢化社会の影響が庶民の住宅事情に反映するのは、まだまだ先の話であって、
私個人は2050年までには死ぬと思うのだが、それまでに都心の地価が庶民並みになるとは思えないな。

土地神話が健全だとは思わないけど。

>>157
東京都が考えている都心部は、
首都高速中央環状線の内側みたいですよ。
憶測で言いたいのはわかるけど。

ごめん2050年じゃまだ70コソコだ。2060年までには確実に死ぬと思う。

>>162
へぇ〜そうなんだ。何年を目標に？
首都高環状線の内側だけの地域って、もし東京の人口が半分になっても足りなくない？

いろいろと妄想膨らましてないでさ、東京都のホームページ見たら？
当然、首都高環状線外側〜近郊の設定もある。

>>165
どこに書いてある？職住近接を目指すとは書いてあるけど、
住宅地の大半をセンターコアに誘導するとは書いてなかったけど。

>住宅地の大半
大半？　いつのまにそういう話し？

東京都のＨＰをくぐってみたけど、そういう話しなら、
センターコアで「重点的に都心居住を推進する」と書いておるが。

今までの流れ読んだ？
最近は近郊や23区隣接の郊外に庶民でも一戸建てが買えるようになったが、
将来的には人口減少の影響で地価がさらに下落し、庶民も都心に住むようになるかもしれないから、
今買った近郊や23区隣接の郊外の将来的な資産価値はどうなるのかね？という議論の中で、
私は都心の地価の下落には時間がかかるし、
少なくとも10年、20年程度で都心の地価は庶民に買えるような程度にまでは下がらないのでは？という主張をしたんだよ。
そしていくら東京都が都心部へ住居を誘導する目標を作ったとしても、
近郊や23区隣接の郊外の良好な住宅地がゴーストタウンや貧民街のようになることはない、ってな事を言ってた訳。

で、東京都の資料を読めっていう高飛車な君の意見を聞いて、読んでみたけど、
どこにもセンターコア内に東京都民を全部詰め込もうなんて方策は載っていなかった。
センターコアに大半が住めるような状況にならなければ、近郊、23区隣接の地域は資産的に安全圏だってことでしょうが。

いくら重点的にセンターコアへの居住を誘導したって、許容量というものもある。
そしてそれは10年20年程度で実現できるとは思えないし。10年後までは東京都の人口は増える、という予想もある。

それにだいたい、センターコアは商業地と中高層住居地域としての誘導、
外周区、23区隣接の郊外である、東西南北コアは低中層住居地域としての誘導、と書いてある。
それならば、なおさら近郊や23区隣接の郊外は良好な一戸建て用地としての価値を保つことになるのでは？

私の憶測ですが、ビルダーがねらっているのは多摩ニュータウンなどの老朽化した街だとおもいます。
人口３０万人の入居を計画していましたが、現在は１８万人で、団地用の敷地が余っています。
そのような状況のため、老朽化した団地を取り壊してまとまった土地に非常に格安な戸建てを提供するのではないでしょうか。
バブルの時、稲城の向陽台の建て売りは８０００万円で売り出していましたが、現在では５０００万円台でより敷地の広い建て売りを売っていますので

２０１６年夏のオリンピック誘致に成功すれば、多摩地域を含む東京の土地資産価値はきっとあがることでしょう。

オリンピックバブル？

素直に知らないので質問するが、オリンピックで地価が上がることなんてあるの？

現在の北京市、
愛知万博の瀬戸市、
長野オリンピックの長野市、
どれも資産があがりましたね。
資産価値が上がる用件として、インフラの整備があると思います。
老朽化した東京オリンピックの体育施設の立て替え以外に、多摩モノレールの延伸、国道１６号、環状道路の拡張工事
首都高速道路環状線などなど

>>173

インフラの整備って、誘致が決定したら色々再開発とかが活発になるってことですかね？そりゃ大歓迎ですね。

でも今進行中の工事だけでも数十年かかりそうだから、
競技場の増設や旧競技場の建替えなんかだったらいくらでもやれそうだけど、
その他に高速やモノレールの新規路線まで手が回るのかなぁ。

連続スマソ。

んでも、田無、三鷹、調布、狛江、二子玉あたりがつながるような路線でも作ってくれたら、
西側は凄いことになるな。まぁありえんだろうが。

南北道路は可能性ありですな

多摩川の東京川をさかのぼる路線是非計画してください。

２３区では何とかプラスに転じていますが、
近郊や郊外はなかなか反転しませんね。
１７年も多摩地域の地価はマイナスのようですし。
地価上昇の好材料がなければね。
まー、オリンピックバブルは歓迎できないでしょう。

179ってヴァカ？近郊って23区内の事を言うよね。普通。
それに調布市とか郊外でも数年前から横ばいで、今年の公示地価上昇しましたけど。
武蔵野や三鷹なんてとっくに反転上昇してるし。
間違えて4年前の新聞でも読んじゃったんですかね？

近郊は、武蔵野や三鷹とかの地域だと思うよ。
（郊外って、三鷹を指すのかなぁ？）

少し調べてみた。
全体で見ると多摩地区は１・９％の下落で、地価の上昇地点は１９ヵ所しかない。
上昇地点が武蔵野や三鷹であれば否定はしないが、皆が皆、そこに住んでいるとは
思えない。（下落している土地が多いのでは？）

>>180
近郊等の定義はどうでしょう。

バブル期あたりまで、西船橋、松戸、浦和、田無、国立・町田・長津田・東横線全部、戸塚あたりまで近郊、
津田沼、我孫子、大宮、所沢、八王子・本厚木、中央林間、大船あたりが郊外って言ってる不動産関係者
いっぱいいましたし。

多摩センターなんかも、ど郊外というよりは、距離的には近郊なんだけど、まだ郊外、でもいずれは開発
されて近郊扱いに！というイメージだったかと思います。
今でも、調布、吉祥寺あたりは近郊だと思ってる人も結構多いと思います。

＞全体で見ると多摩地区は１・９％の下落で、地価の上昇地点は１９ヵ所しかない。

国立、府中等、特殊な人気駅周辺を除くと上昇地点は23区隣接の市部がほとんど。
つまり、23区とそれに隣接する市部の地価は横ばいから上昇に転じている、と言える。
つまり都心部の地価のみが上昇していて、他は軒並み下落、という時代が収束したということ。
多摩地区といっても広い。調布と八王子をひとくくりにして語ることになど意味はない。

普通都心と言えば、厳密には3区。
不動産業界では副都心も加えて、5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）を都心と表現することが多い。
山の手線内側をすべて都心と表現するような人もいる。
近郊はそのような都心を除いた23区。
それ以外は郊外。
調布や吉祥寺、狛江あたりは23区隣接の郊外。府中、国立あたりは純然たる郊外。
八王子まで行くと郊外と言うよりも地方都市と読ぶ方がしっくりとくる。
横浜も郊外というよりも地方都市の部類。

>183
不動産業界の説法は、一般的ではない気がします。

ttp://www.sankei.co.jp/edit/kenban/tama/050921/kiji01.html
多摩地域と使っていますし、不動産関連や他の報道でも同様です。
さっと受け入れる情報としては、その括りで十分だと思います。
多摩地域では武蔵野、三鷹、調布を除くすべての市町村が下落。とあり。
上昇は３市だけ、つまり３市で１９ヶ所だと理解できますが。
前年は２ヶ所とあり、地点は増えているようですが。

八王子市を地方都市とは言うのは、なじみがありませんが。
横浜市も地方都市とは言うのは、なじみがありませんが。
首都圏整備法上の近郊（郊外）です。
ttp://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/04/040712_2/01.pdf
私はこちらの方が、しっくりします。

調布を多摩地区と言うなというのは、心情的に持っているんだな、
とは理解しました。
個人的にはゆかりがあるのだろうと、勝手な予想ですみません。

俺は狛江在住だけど、郊外だと思っているよ。
目の前に野川が流れていて、鴨の鳴き声で今朝は目が覚めた。
どう考えても郊外だよ。
便利だけどね。

>調布を多摩地区と言うなというのは、心情的に持っているんだな、
>とは理解しました。

違うよ。全然理解できてないね。調布も郊外。ただ地価は上昇してる。
西側の23区に隣接している市部は全部で何市？そのうち、三鷹武蔵野調布市が上昇してます。
23区外でも地価の下落が止まって、上昇がはじまったってことじゃないの？
あくまも郊外を広い範囲で全体としてひとくくりにして、郊外の地価はまだまだ下落している、と言いたいのか？
普通は、郊外でも23区に近い地域で、地価の下落は止まってきている、って表現するのじゃないのかね？

>>187さん
23区に隣接している市のことね。つまりは杉並の隣の三鷹、武蔵野、世田谷の隣の狛江、調布、とかの事。
地価は一部の人気郊外を除いて、ほぼ都心から離れる程に安くなっていくから、杉並、世田谷で数年前から反転上昇、
それに続いて、武蔵野、三鷹、調布あたりの下落も数年前に止まり、今年上昇に転じた、という事は
つまり23区隣接の郊外の地価は、23区の地価と関連性がある、という事を言いたかった訳です。

都心近郊は反転上昇、郊外は続落、という表現では2極化のようなイメージですが、
実際は23区隣接の郊外とそれよりもさらに郊外では、現時点での様相が違うということです。

このような23区内の地価と関連性を持つ地域が今後どこまで広がるかは分かりませんが、今の時点では、調布三鷹あたりまでの地域は、
数年程度の遅れで23区内と似たような地価推移をしているので、資産価値として急落する地域ではない、という事が言えると思います。
つまり調布三鷹あたりが今後上昇から再び下落に転じた場合、世田谷、杉並あたりも少し遅れて同様の下落が起こりうるのではないかと。

で、189はいったい何が言いたい？