ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

>>7077 eマンションさん
なんでそんな安いんだろ。
やっぱアップサイドはきついな。

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＞7077

地権者住戸なのに、分譲価格以上で成約事例2件くらい出てる。

ロイヤルハウジングの担当者に電話して聞いてみな。

しかし月島駅近マンションは購入したい層の需要高いな?。

やっぱり２路線が強いのかな。

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＞7077

レインズ見れないんだろうね。

レインズ見ると、事例だけでも2件でてるよ。
分譲価格から15?20%アップで成約してる。

ここは
を買った人は大勝利だね。

まあ自分は買ってないからどうでもいいけど。
月島3丁目北、南Pj控えてるけど、月島も500万/坪の時代に突入かな。

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>>7080 マンション掲示板さん
どこもそれ位上がってます

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>>7081 匿名さん

条件良い北西で10%だね。

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直近で27Fの条件悪い部屋で481万で成約取引されてるね。

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>>7081 匿名さん

契約から2年半でどこもそんなに上がっているのですか？

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>>7083 マンション検討中さん

高層なんだから条件良いでしょ。。。

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>>7084 匿名さん
スーモ見てみ。
全然乗せてない部屋でも売れてないよ。
売れたのは条件良い部屋だけ。

購入者のポジショントークがすぎるな。

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まだ内覧できるようになったばかりだからね。
低層階は特に魅力があるわけじゃないから、分譲価格以上の値段つけたら
そりゃすぐに売れないのも仕方ない。

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＞7086

グレード低い地権者住戸、いくつか成約してるよ。
レインズ見てみな。

スーモなんて、売れた部屋とか結構残ってたりしてるからね。

レインズの成約事例見るのが一番確か

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低層階の部屋が一つ成約してるね。

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>>7089 マンション掲示板さん

成約事例２つで、売出し中はほぼ分譲価格やな。
もう少し値上がりすると思ったけど、10%以下？

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>7089

売出中は分譲価格以下ではないよ。
価格表チェック＆地権者住戸も含まれてるからロイヤルハウジングに問い合わせして確認してみな。

２７Ｆ成約は分譲対比で10%アップ（売主海外いくため売り急ぎで現金客が購入）
下層階は地権者部屋だけど同じフロアの分譲部屋対比で23%アップ。

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>>7091 購入経験者さん

成約2件じゃ、まだなんともな。
スーモに出てんの安いな。

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プロや専門家の月島の評価は低いと何度も言われてるのに、なんで高く売れると思ってるのかが不思議。

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低層階は分譲価格坪３６０万円台?だったから、1LDK以外は結構単価乗せて売り出されてる。1LDK以外の低層階は分譲価格安すぎたのかな。

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>>7094 職人さん
1ldkもだいぶ乗せてますけど、2割まではないが1.7~8割ぐらい

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>>7095 匿名さん

このタイミングでその価格やと、ほぼ値上がりなしやな。2、3年で意外と上がらんもんやな。

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>>7096 匿名さん
せやな、まさに高値掴みってこと

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高値マンションなのは確かにそう。
ここを買える属性でもないのに、チャチャ入れてくる輩、マジ笑える。

現地行ったことあるのかな？
月島駅にある不動産屋行けばネットに掲載されていない部屋が多数あって、そのうち6部屋は成約してますよ。
ここで何を言われようが、２路線駅2分で買いたいという需要が高いということ。

買えないでネガってる奴らは、ネガってネガって自分の時間を浪費して下さい笑

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>>7098 検討板ユーザーさん

焦りなさんな。
そんなことしてもマンションの価値は変わらんで。

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高くなっちゃってもう買えないんだねw、かわいそうに。
ほんと、ここ見てると面白い。
完売済のマンションのその後の値段なんて立地と周辺の取引価格でしょうに…。
周りがどこも高くなってるんだから、CGPよりは安いことはあっても、価値が高いことには変わりないからw
新築買った人は先見の明があったってことで。

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3年で相場は2、3割上がってるのに以外とリセール上がってないな。
もうちっと上がると思って買ったんだけどな。

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埋立の限界ですよ

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>>7108 匿名さん

その理屈だと舎人が湾岸より高いのかな？

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今低層階の地権者住戸で分譲価格単価対比で＋１０?１５パーアップ。

上層階は、15?以上アップだと思うから坪単価４５０万から後半くらい。角住戸は550万で売りに出てる。

部屋のグレードは高い(昨今分譲している物件と比べると、目の錯覚か、ここ晴海グレードすごい高く見える)。

これから月島3丁目PJ北と南の価格が3ー4年後に発表されるけど、間違いなく500万/坪超えので部屋が多数販売されるだろうから、当然MTGも底上げされて、中古で500万前後に行くと思う。そうすると単価的には分譲対比で＋20パーくらいかな。

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>>7110 住民板ユーザーさん2さん

わーいわーい。
逆に月島3丁目PJ北と南がPTK並の価格だとオワタやけど、まぁスミフやし大丈夫やろ笑

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低層階角部屋、三井のリハウスが売ってたやつ、また売れたみたい。

ロイヤルと合わせて既に9部屋も転売で売れてるぞ！

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2、3年前だから２割くらい上がると思って買ったけど、正直いまいちだな。
これから上がると良いんだけど、月島三丁目はもはや折込済みだろうからしばらく賃貸運用かな。

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何というか、2.3年で2割も上がると思ってる方の見込みが甘すぎると思う。バブルやでそれ。

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>>7114 住民板ユーザーさん1さん

CGPは7年くらいで2倍になってるけど。
バブルの意味も知らんの？

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交通利便性以外に特色ないのに、高値がいつまでも続くわけないでしょう。おもしろみが皆無な街、実際に住んでみても駅近以外の満足度がかなり低い。

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>>7116 匿名さん
ここ買えんかったのか。
虚しいネガやな。

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印象で語らずにデータに基づいて話してくれる？

住まいサーフィンの沖さんの動画に、上昇するマンションの見分け方、ってあるから見てみたら？

収益還元で価値は決まるわけ。
賃料単価が上昇傾向のマンションを買わないとダメ。
単価上昇傾向の駅とか知ってるの？

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>>7118 マンション掲示板さん

たしかに。そう考えると月島より檜町とか番町が良いですね。

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>>7116 匿名さん
住んだことないくせに…笑
あ、住めないのかw、ごめんごめん。

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7119

番町の賃料単価上がってないよ。

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>>7116 匿名さん
月島の立地や利便性はもちろんのこと、逆に大型ショッピングモールなどなくビジネス街でもなく、この落ち着いた感じが好き。ごちゃごちゃした街には住みたくない。

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>>7122 匿名さん
わかります。
3年月島住まいですが、治安◎、交通の便◎、一通りの病院とスーパー(24時間営業も)が点在し、図書館も郵便局も役所の出張所もあり、公園もあり、昔ながらの神社もあり、子連れだとご年配の方に話しかけてもらえるような温かさがある。
新たにおしゃれカフェもできつつあるし、個人的には区内小学校の特認校制度も魅力的(スクールバスの発着もあり！)で、大好きな町です。

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>>7123 マンション掲示板さん

とりあえず、買ってよかった以外の言葉がないですね。

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初めてのマンション購入、知識はなかったがピンときて即決。共用施設がショボいが、立地は満足。徒歩2分で生活がほぼ完結。

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月島って月島内の転居めちゃくちゃ多いんだよね
ここも地権者除いても半分近くが近所じゃない？
それだけ住めば魅力的な街ってこと

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>>7126 住民板ユーザーさん8さん
うちも月島からの転居組です。
まさにおっしゃる通りで、月島は子供からお年寄りまで住民の年齢層が幅広いですし、実際住みやすいと思います。(保育園は激戦ですが…！！)
他にも、お弁当屋さんやお総菜のお店が意外と充実していること、東京駅にも都バスで20分弱(乗り換えなしで楽)、民間学童の選択肢がいくつかある、たまにテレビの取材や雑誌の撮影に出くわす(ただのミーハー)、魚仁のお刺身500円と文化堂で月イチ大市の黒毛和牛299円/100gは神！など、共働き家庭にも嬉しい環境です。
細かいアピールポイントは他にもまだまだありますが、月島タワマン住まいと知られても「もんじゃで有名な下町なんです」と定型的な返しができるのも大変都合が良くて気に入っています(笑)

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地権者中古でも10%増くらいで売れてますね。
入居時で値上がりしてるマンションは安心感あるよな。

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目の前の建て替えは決まった？

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>>7129 匿名さん

そんなの話あるの？

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>>7126 住民板ユーザーさん8さん
それではグループ会社内で利益を付けあってるのと同じです。外から来る人たちがメインの街じゃないとマンション価格が上がるわけないです。
それと、たいていの東京の街は住めば魅力的ですので、月島に限ったことでもないです。

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>>7112 マンコミュファンさん

成約価格どのくらいですか？

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>>7131 匿名さん
横から失礼しますが、最初外から来て、住んでみたら月島が予想以上に魅力的で、また月島内で転居してる人も結構いるんですよ。月島⇔勝どきの転居もよくある話。
ここ検討板なんだから、そんなに月島否定したいなら他のマンション検討したらいかがでしょう?

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>>7129 匿名さん
その書き込みは誹謗中傷に該当するから、開示請求するけど良い？返答無ければ年内にします。

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>>7133 匿名さん
私も中野(JR中野の近く)から引っ越してきてから2回引越しましたがずっと月島です。麻布十番に住みたかったけど月島で妥協して、そしたら想像以上に良くて住み続けてます。>>7122さんがおっしゃる感じで色々ちょうど良いんですよね

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都心なのに生活コストが安くてGOOD。浮いたお金で投資信託を購入して資産も増えてます。

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>>7131 匿名さん
住んでる人は出ていかずに外から来てるんだから十分上がると思うけど
外からたくさん来ても同じだけ出て行ったら上がらないでしょう？

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>>7134 名無しさん

中傷？？どゆこと？？目の前のフロリスは築50年超え、月島一丁目市街地住宅も築40年越えだぞ？？ここを検討してた人はみんな気にしてた話だぞ？？古くてすでに背が高いのにどんな形であれいつまでも建て変わらないなんてありえないんだから、単なる普遍的な質問なんだけど？

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>>7138 匿名さん
決まった？と聞いて、あたかも計画があるように見せたことは問題でしょうね。
ネガとしても、もう少しリテラシーが必要かと。

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フロリスは土地の所有者数人、建物所有者（URとリブマックス)、テナントは住宅、マンスリーマンション、オフィスで貸し出されていて、普通借、定借とテナントごとにバラバラです。

旧耐震の建物なのでURとしては、五年後を目処に補強工事をするのか持分売却とするのか、今後の運用方針を決定させるそうです。

権利関係複雑（一回の焼肉屋等テナントもいる)なので、この先の建て替えも難しいでしょうね。

仮に建て替えが起きたとしても容積率の消化を既にしているので現況の建物より高く立つことはあり得ません。

MTGを購入する際に営業の方にメールで質問した回答がこれです。
念のため自分でも謄本を全部取得して確認してます。
この先々で、目の前に今よりも高い建物ができたら嫌ですからね。高い買い物ですから、それくらいはチェックしましたよ。

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7140

地権者？

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>>7141 マンション掲示板さん

地権者は購入しないよ笑

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すごい執念だね。

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>>7140 マンション掲示板さん
月島1丁目最後のタワマンの価値は高いね。

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>>7140 マンション掲示板さん
>>容積率の消化を既にしているので現況の建物より高く立つことはあり得ません
誤りです。マンションの共用部容積率不算入は平成9年からです。建替えるマンションは71年築の現マンションより延床をかなり拡大できます。さらに店舗を廃止し住居のみで建替えるなら、共用部容積率不算入と合わせて、現状よりかなり高く建てられるはずです。

さらには、隣接する土地を併合して表の清澄通りに面した土地にできれば、容積率600、500％の地域で広幅員の清澄通りに面してますから容積率を目一杯使えますし北側の日影規制も不要です。南に面した陽当たり、眺望も良好なマンション用地になります。

現状のマンションの空室率も高く収益性が落ちている事や、土地権利者の数もそれほど多くなく、一帯利用で大化けする土地ですから、現土地所有者も建替えをやらない理由はありません。

25、26、27街区はいずれタワマンになるでしょう。デベのいうことは本当に適当ですから真に受けないように。

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＞7146

清澄側の地権者謄本全て確認しました。
40名以上です。ちょうど真ん中くらいの敷地は新築の戸建側立っていてファミリが住んでいます。また清澄側に賃貸用のRCマンションがいくつか立っていてどれも普通借です。したがって用地買収には相当の時間を要します。

店舗無しのプランとありますが、昨今中央区では一定規模のマンション建設においては、生活利便性施設を設けなくては開発許可がおりません。

更には2020年末に中央区の月島地区の地区計画の変更も行われており、デベロッパーにとって分譲マンション建設は事業採算上更にハードルが上がっています。

清澄反対側に中高層のコンパクトマンションが並んでいますが、事業社側ので採算性と、現実的な土地買収の可能性も含めてせいぜいその規模のマンションしか立ちません。

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>>7146 匿名さん
完売したマンションにケチつけなくても良いでしょ笑
本当に適当なのはあなたでは？

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3年近く前に販売したマンションは入居時には、周辺相場並みに上がるのよね。
上げ相場の青田買いって、現住居も高く売れて最高。

逆回転のリスクはあるからギャンブルだけど、ここは大正解やな。１割くらい上がってる。

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清澄寄りの敷地全体でのタワマン建設が仮に決まったとして、今の規制でどの程度までなら建てられるんでしょう？
確かこれまでの容積率緩和が1.4倍だったと思うので、敷地面積ほぼ一緒だしミッドタワーグランド の1/1.4(70%強)で単純計算すると23階建てくらいですかね？
もちろん建築面積や共用部の割合にもよりますが

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>>7149 匿名さん

3LDKがあっという間に無くなってる。

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>>7147 マンコミュファンさん
広幅員の清澄通り沿いを高度利用しない手はないのです。老朽化した小規模建物の価値はゼロ、細い路地に面し細分化された土地の価値はむちゃくちゃ安いです。それをまとめてタワマンや高層建築物に出来れば金の生る木です。そんな確実に儲かる開発をURや不動産屋がやらない訳ないじゃないですか。

もちろん時期は読めません。どこまで敷地を拡大できるかも不明です。老朽化不動産も相続で代替わりすれば再開発に協力する者も多いです。あなたが力説するRCマンションの普通借ですが、老朽化で耐震性に問題ありという正当事由があればもちろん、なくても割高の立退料支払いで容易に追い出せます。法的にもなんの問題もない。借家人は十分な立退料を支払えば反対する者はいません。割高な立退料を払っても事業全体の利益からしたら大した影響はないのです。新築戸建てもその価値に見合った額を補償するし、新しく建つタワマンの床と等価交換することもでき問題もありません。

住む環境が守られていない商業地域に不動産を買うリスクを軽く見すぎでは？
時代によって法は変わるし条例も変わります。マンション建替えを容易にできるようにこっそりと法改正が進んでいる時代ですよ。地区計画なんて必要に応じて区議会で変更できます。2020年末に実際に変更したんでしょ？

採算性は、計算しなくても儲かる事業なのは明白です。なんせ土地が安すぎ、建物価値もなし、普通借の立退料は住居中心で安く済む、原価のかからない事業ですから。土地買収、再開発組合結成の可能性は正確には見積もれませんが、開発事業の収益性が極めて高いのですからデベは何が何でもやるでしょう。彼らはそれが本業です。

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>>7150 検討板ユーザーさん
>>今の規制でどの程度までなら建てられるんでしょう？
分譲するマンションの平均単価を上げるためには、少しでも高層化した方が有利ですから目一杯高く設計するでしょう。そのために建築面積をできるだけ削る等の工夫をしてきます。許容される容積率もあの手この手で緩和させるでしょう。商業地域内で少し奥に入った建物よりも、幹線道路沿いの建物が低くなるのは都市計画上よくありません。建築する建物にインフラや特定用途を併設して容積率緩和を受けられる仕組みを使い（将来導入される仕組みを含む）、MTGと同じか高くなるよう設計すると思います。

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この規模の再開発なんて話が出てから10年以上かかりますからね
あったとしても15年後とかかと
あとは南東にムーンアイランドタワーがあって高層でないと抜けなかったCGPに比べて、ここの土地は20階でも余裕で抜けますから、建てるにしてもそんなに高い建物に固執しないとは思います
縦に伸ばせば伸ばすほど同じ床面積でも建築費は高くなりますし

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>>7151 匿名さん
一億以下の３LDKはすぐ売れちゃうみたいですね。

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>>7152 匿名さん
なんでそんなにむきになれるのか！凄い情熱ですね！
仰る通り、時期は読めない、ので成立しないのでは、と思います。

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ここは販売時に比べてどれくらい上がってますでしょうか？
詳しい方教えていただけるとありがたいです。

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>>7158 匿名さん
時期が読めないというのは、来年なのか5年後なのかが分からないという近い将来的の中でのことです。

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うおー！

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>>7159 匿名さん

確かに気になりますが、不動産屋さんでレインズの成約価格見せてもらうしかないかと。

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>>7162 マンコミュファンさん

流石に上がってんじゃね。

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ここなんでエレベーター13人乗りにしなかったのかな。めちゃくちゃ小さく感じる。

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>>7164 マンション検討中さん
エレベータですが定員を減らして数を増やすのが最近のトレンドですね。マンションはオフィスと違って使う時間がバラけるので。

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>>7165 匿名さん

エレベーターは金食い虫ですから、修繕費が低いのは良いことだと思いますよ。

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>>7165 匿名さん
乗りましたか？かなり狭く感じますよ。ケチらずに13人2機にした方が良かったと思います。

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>>7167 マンション検討中さん

コンセプト的にキッズルームもなく、ベビーカーをあまり想定してないので、維持コストのかからない仕様になってると聞きましたよ。

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確かにベビーカーを想定した仕様ではないらしいですが、小さな子供のいるファミリーは普通のマンション並みに多いですね。
あの狭いエレベーターでよくベビーカーと一緒になりますが、窮屈。

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>>7169 匿名さん
買う前のご自分のリサーチ不足を掲示板に書き込んで、恥を晒さなくても。

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民度の低いマンション

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>>7171 マンション検討中さん
完売した物件をネガっても何もかわりません。
あなたの心が荒んでいくだけですよ。

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>>7169 匿名さん
私はエレベーターでベビーカーと一緒になったら、笑顔で乗れる人になりたいです。

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>>7163 通りがかりさん
そりゃ上がってるよ。まぁスミフができてからが本番でしょ。

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>>7173 匿名さん
誰もベビーカーは非難していなくて、単純にエレベーターが小さくて、スピードも遅いかなと。大きくて広い方がベビーカーにも良いと思うよ。ただ、そうなると原価は上がるし、維持費も高くなるのかもね。

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>>7175 マンション検討中さん
大丈夫、お前がこんなところで言っても、エレベーター一生変わんないから！

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このスレを荒らしてるここを買えない人達に聞きたいんだけど、このマンションの良いところと悪いところをそれぞれ10教えてくれないかな。

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