クローバーコミュニティってどうですか？

>>41 CCに管理委託中さん

おっしゃる通り、このスレにも同じ人が書き込んだのではないかと思われる不自然な投稿が沢山ありますね。
少なくとも21から26まではCCの関係者なのではないでしょうか。
他のスレにも、同様の書き込みがあって、内容からどこかのマンション管理士事務所の広報兼Web担当等という名のステマ担当者が書き込んでいるのではないかと感じます。
ステマも度が過ぎると、〇〇（鳥の名前）にも匹敵しますよね。

No.40さんの投稿、読めば読むほどおかしいです。

・内覧者ではなく、不動産屋が居住者に話しかけるって何て言って話かけたんですか？「あっ、すみません、ここの管理会社ってどうですか？」でしょうか？まるでインタビューみたいでおかしい。

・最近の売り物件は確かにありますが、人が住んでいます。内覧するにしても、住んでいる居住者のことを考えると、朝の10時前って早すぎる。

・これだけマンション管理に興味のある不動産屋なら、掲示板も見たと思います。今のフロントは、どうしてか、理事会開催のお知らせを掲示板に貼りません。M氏推奨のパウチされたお知らせを前のフロントが作り、毎回掲示板に貼っていたのですが、それを説明したのに貼りません。また、4月のお知らせや模様替えが終わったお知らせが貼ったままです。管理員のチェック不足はいつものことですが、理事会でフロントがうちに来ているのに、外していきません。掲示板をチェックしていないのでしょう。

分かる人であれば、掲示板を見ただけで、管理員やフロントの仕事がどうかわかると思います。管理員本人は、できることをやっていると思いますが、高齢であること、足・腕・指が不自由であること、事務作業ができないこと、清掃未経験であることなど、そもそも資質がマッチしていないところが問題なんです。それは、管理員本人ではなく、採用した管理会社の問題ではないでしょうか？

現在の管理員は2人目ですが、最初のCC社の管理員は、生活保護受給者でした。生活保護を受けている人でも仕事をちゃんとする人もいるのでと言われたので承諾しましたが、結局、3か月で辞めました。

マンション管理士事務所の経営や理事長代行もやっているので、管理のノウハウはわかっている、我々は攻めの提案をしますというが、それだけいくつも会社を持っていて、代表のM氏は、一体どれだけ五反田事務所にいるのだろう、フロントに仕事を教える時間をどうやって作っているのだろう。福岡のM氏もこれで大丈夫と思っているのか？福岡も犠牲者でなければいいのですが。。。

BCCメールの件は、個人情報の管理、上司・社長としての責任などの問題が含まれています。

BCCメールを受け取った際、M氏から何かしらの連絡があるかと思ったのですが、何もないので、翌日、こちらから連絡をしました。「酷いじゃないですか、こんな内容のメール。しかも、私のメアドを勝手に開示するなんて。フロントが、M氏に承諾を取って送信したと言っていましたが、どういうことですか！」と言ったところ、「私が承諾したのはBCCで送ることだけで、内容については見ていません。」とばか正直に答えてきました。

先ず、なぜCCでなくBCCである必要があるのか、内容を確認する必要はないのか、社長であるなら疑問に思わなかったのでしょうか？自分に責任があるのはBCCでの送信を承諾したことだけで、内容についてはみていないのだから自分には責任がない（=つまり、責任はフロント本人にある）とでも言いたいのか。あなたには、フロントを守ろうという気持ちがないのか？この言葉を聞いた時は、今時こんな言葉を発する社長がいるのかと、呆れるよりびっくりしました。

その後の話は、No.27に記載していますが、CC社は真に個人情報の管理というものをわかっていないのだと思う。そして、この件について考察をしていないから、次々にトラブルが起こるのだと思います。
個人情報の管理もステマも、企業としてのコンプライアンスに関わります。会社の規模に関係なく、コンプライアンスがない企業とはトラブルになる、だからそんな会社は相手にしてはいけない。今回の件でつくづくそう思いました。

ちなみに、私のメアドを開示した理由を当時フロントに聞いています。
CC社は、総会の出席票に個人情報管理の為という理由で、電話やメアドの記載を求めています。区分所有者が出席票に連絡先を記載することで、役員が連絡先として使用していいとフロントは考えていたようです。しかし、もし、私が隣の居住者をあまりよく思っていなかったとして、その隣人が理事長になったからということで突然メールしてきたらどう思いますか？また、仕事中に役員から、度々連絡が入り音が鳴るとどう思いますか？私は、両者とも「勘弁して欲しい」です。管理会社から急ぎの連絡が携帯に入るのはokだけど、急ぎでないなら、パソコンのほうにして欲しい。また、安否確認のように生命にかかわる事以外は、理事長は個人情報の利用はしてはいけない。メールを普段の連絡先として、管理会社→区分所有者はokだけど、区分所有者間で使用する場合は、本人の承諾を取ってからではないでしょうか？

私の開示されたメアドですが、メール自体の削除と、アドレス帳に登録した場合も削除するようお願いしましたが、フロントからの返信は「役員に伝えたので、削除した旨返信があったら連絡します」でした。“えっ、返信があったらってどういうこと？責任もって、削除をみとどけてくれないの？”そして一年を超した今も、CC社から削除完了の連絡がありません。（誠意があるのなら、今からでも役員に削除の再依頼をすればいいのに）

福岡のCK社は、かつて関東に進出したことがあったそうですが、九州と関東でやり方が違っていた為ということで、失敗をしたそうです。それで今回、M氏とタックを組んだと言っていましたが、本当に、このままM氏とやっていて大丈夫なのでしょうか？メールの返信がない、問題解決しない、個人情報管理、フロントの資質、フロント作成の管理規約案を原本と思い込み管理規約を改定、善管注意義務違反により定期総会不成立。COMシステムがなければ、目も当てられない。

>>44 CCに管理委託中さん
そちらの組合さんが管理委託契約を結んだ相手はCC社なのですよね。
それなのに業務は福岡の別法人CK社が行っていて、肝心のCC社はなにもしていないのですか？
管理の不手際から損害が生じた場合、どちらの会社に責任を負ってもらうのでしょうか？
責任を負うといっても、資本金が300万しかなければ、負いようもない感じもしますが。会社がつぶれてしまえば、それっきりなのかもしれませんが。
CC社のM氏と福岡のCK社がタッグを組んだ、というのも、会社法的にはどういうことなのか…？

理事長として云々とか色々書かれてますが…。
現管理会社からCC社に変更した元理事長ですが、個人情報云々の問題、信じられませんね。きちんと手順踏んで対応頂きましたし、管理組合が顧問的に、契約している弁護士ともお会い頂いて、弁護士からも太鼓判頂きましたよ。

売物件持ってる不動産会社担当もこちらに変更して良かったと言ってるくらいです。

非難云々より、理事長なら歩み寄って知恵を出し合う。理事長独断で出来ることではないし、メールがBCCで送られたという、抑の理由が一方的で理解できませんね。

今まで大手の管理会社でしたが、かなり酷いものでした。規約違反はする、議事録も都合良く改竄するという、組合にとってマイナスなこと多々、その中で、管理会社変更までかなり早いスピードで対応下さったのは、それなりに培ったノウハウあるからだと思いますが。

45 匿名さんへ

CC社は、この掲示板の最初に書いてある通り、福岡のCK社のM氏とマンション管理士のM氏が共同代表でやっている管理会社です。管理会社とマンション管理士が立ち上げた会社なので、”タックを組んだ”という表現をM氏が使っています。
なので、もちろん当管理組合はCC社と管理委託契約を結んでいます。五反田のCC社と福岡のCK社は兄弟会社になっていて（=グループ会社）、経理については、CC社がCK社に委託しています。

BCCメールに始まった不祥事ですが、五反田のM氏が返事をしない、約束したことをやらない、フロントに嘘をつかれた(NO.32に記載)等あったので、事情を話して対応をお願いしようと福岡の共同代表(CK社のM氏)に電話をしましたが、「憶測でものを言えない」「BCCメールのことは五反田のMが謝罪したと聞いた。これ以上、この話をするのであれば管理委託契約を解除します」と言われ、話を聞いてもらえませんでした。

五反田のＭ氏がダメでも、もう1人代表がいるのだから大丈夫だよねと思っておりました。しかし、福岡と五反田で定期的に報告会はやっているものの、実務については五反田に任せきりのようで、東京のフロントに取り次いでもらうことしかしてもらえませんでした。

46 お世話になった通りすがりさんへ

おっしゃる通り、BCCメールのことは本当に信じられません。BCCで送ることをあっさり承認しているところをみると、普段からBCCでどこかにメールを転送しているのでしょうか？顧客の個人情報は一体どう管理しているでしょうか？

>きちんと手順踏んで対応頂きましたし、管理組合が顧問的に、契約している弁護士ともお会い頂いて、弁護士からも太鼓判頂きましたよ。
→おっしゃっているのは、リプレイスに至るまでのことですよね？私も初めてのことでしたが、すんなりと臨時総会まで進むことができました、いくつかの違和感を残してですが。。。
ここで書いているのは、主に、リプレイス後の管理が始まってからのことです。実際管理が始まって、それまで聞いてきた通りになっているか、ちゃんと見ましたか？例えば、うちは昨年1月から管理開始になりましたが、管理委託契約書が古かったです（2016年当時、おそらく2010年版をベースにして作ったまま）。リプレイス前は大手の管理会社に入ってもらっていたので、法令の変更があるごとに管理委託契約書は改定をしていて最新のものでした。しかし、CC社と契約することで、何年も前の古い内容になるのはどうかとフロントに伝え、結果、フロントと私で最新版に改定を致しました。平日は仕事をしていますが、12時過ぎまで起きて、誤字脱字や書き方の確認をし、何度も何度も見直しをし、数か月かかって最新のものにしました。
この時のフロントに、契約書の更新は、M氏がやっているのではないのか？と聞いたところ、「M氏は関わってません。私が1人でやってます。」と返ってきてびっくりしました。いくら小さい会社(この時は、M氏のほかフロントは2人)とはいえ、顧客との契約書は社長が作るのではないのか？こんな仕事までフロントに丸投げか？フロントはいつも忙しいのだから、契約書くらい社長がやるものじゃないのか？と思いました。管理委託契約書を改訂したので、次回契約更新時までに重説も改定しておいてねと伝えましたが、配られたものは前と同じものでした。

<リプレイス中に感じた違和感>
①メールの返事がないときがある、または遅い。

②管理会社変更の説明会の下書き案を作ってくることになったのですが、全く送って来ず、連絡しても返事もこず、どうしようとこちらはおろおろするばかりで、配布予定日の前日、とうとう福岡のM氏に電話してM氏のことを伝えようとしていた時に、M氏より説明会の下書き案が送られてきて、平日でこちらは仕事もある中、慌てて内容の確認と印刷・配布をするはめになった。

③CC社は、大手の管理会社のように住戸件数で勝負しているのではなく、管理の質で勝負をしていると言われました。小さい会社でまだ受託件数が少なくても、管理の質は負けていないと。
しかし、管理会社変更の説明会で、M氏がこんなことを言い始めました。「おかげさまで、ほぼ毎月1件の割合で受託件数が増えています。このままでいくと、来年には受託件数が30件になります。」と。受託件数が30件だろうが、20件だろうが、やることをやってくれればいいし、CC社はちゃんとやってくれる会社と思ったからCC社に変更するのに。しかもまだM氏の他、フロントが２人しかいなく（入社1～2年の新人と3～4年の計2人）、30件も引き受けられる状況にないのに、受託件数が30件になりますなんて言っていいのか？嘘ではないけど、ほぼ不可能の状態でそんなことを言うなんて。。。受託件数で勝負していないといいながら、結局、受託件数を気にしているんだよねと思いました。なので、4か月後の重説の際、M氏に聞いてみました。「どうですか、あれから受託件数増えましたか？」「いや～、それがなかなかうまくいかなくて。会社が小さいからとか。。。」とあっさり回答してきました。ほらね、先のことはわからないのに、「なります」なんて言っちゃいけないよね。

臨時総会でリプレイスが決まってからは、NO.31に書いた通り、理事会同席をすっぽかされてしまいました。

>非難云々より、理事長なら歩み寄って知恵を出し合う。理事長独断で出来ることではないし、メールがBCCで送られたという、抑の理由が一方的で理解できませんね。
→この言葉、そっくりCC社に送ります。こちらは早期に問題解決しようと動いてきましたが、お願いしたことをやらない、嘘をつく、勝手なふるまいをして余計に問題を大きくしてきたのはＭ氏です。

>今まで大手の管理会社でしたが、かなり酷いものでした。規約違反はする、議事録も都合良く改竄するという、組合にとってマイナスなこと多々、
→前にも書きましたが、欠員の役員を補充しないまま理事会を開いていたことが発覚し、これにより、前期の定期総会を開くことが出来ませんでした。これは、管理規約違反になり、善管注意義務違反です。議事録も、その場で議論していないことを記載してきたので、私のほうで指摘をしたところ、本人は承知の上で書いていました。

>>47 CCに管理委託中さんへ

CCに管理委託中さんの場合、CK社とCC社の関係が非常にあいまいなところにリスクがあるように感じました。CK社は福岡という比較的小規模な商圏において地域密着で、そこそこの実績を着実に積み重ねつつあるようですが、CC社の方は曖昧模糊といった感じですかね。いくつかHPがあるようで、書いてあることが法的にどういうことなのか、理解しがたい内容もあります。
CC社のサイト（複数存在する？）のあるページでは、CC社はCK社のフランチャイズだと書いてあります。タッグを組んだ、というのは、フランチャイズに加盟した、ということなのであれば、CC社はCK社のフランチャイズ加盟店です、と書くべきなのです。ですが、国交省の管理会社登録では、CC社の代表はCKのM氏となっています。CCがCKのフランチャイジー（加盟店）であれば、フランチャイザーとフランチャイジーの代表が同じ、ということになるので、それも変な話ですが。

言葉遊びのように曖昧な表現を多用する会社は要注意ではないでしょうか。不当表示に相当する可能性もあります。タッグを組んだ、というのがフランチャイズに加盟した、ということであれば、今度は「兄弟会社」とは、結局なんなのか。結局、責任者が不明確、資本金300万、管理業協会や管理費等保証機構未加入に加入していないので管理費等を別口座に移し替えているのであれば、それらの保全はできないということになりますね。
更にリプレイス説明会でのCC社のM氏の説明は虚偽または組合員に誤認を与える説明と言える可能性もあります。
受託棟数やその伸び等は、CC社の契約履行能力を組合員が判断するための重要な内容ですが、事実に基づかず、あたかも毎月1棟増える等の断定的な説明を行ったのであれば、M氏の事実に基づかない説明により、組合員が適切な判断を下せる筈もない状況においてなされた総会決議ですので、それ自体、無効になるかもしれませんね。
一度、然るべきところに相談して、仕切り直しをするのもありかもしれないと思いました。

49 匿名さん

お返事ありがとうございます。色々と調べてくださったようで、非常に嬉しいです。この掲示板でCC社のことをあれこれ書いておりますが、CC社へ管理委託を検討している管理組合があるのであれば、いい面だけでなく、よくなかった意見も上げておくべきと思い書いております。

まだまだ、たくさん話があります。
先に書いた善管注意義務違反に繋がる話がこれからで、no.29の内容と繋がっています。前回は、ダイレクトに言葉を書いた為、削除されたと思うので、注意しながら書こうと思います。

>>50 CCに管理委託中さん

リプレイスのきっかけはなんだったのでしょうか。お差支え無ければ教えてください。
自分は、以前、マンションの管理会社とは全く関係のない事項について、ある事務所（なんとかセンターという名前）にちょっと問合せをしたことがあるんですが、問合せ事項に対する回答はともあれ（箸にも棒にもかからなかった）、なぜか管理会社の変更を考えていないか、とシツコク聞かれ、CC社を薦められたのですが、自分のところは今の管理会社に全く不満もなくて、なんでそんなにごり押ししてくるのかという疑問があったわけです。
それが凄く不思議で、このスレにたどり着きました。

51 匿名さん さんへ、

51番の匿名さんは、49番の匿名さんと同じ方ですか？

マンション管理のことで相談にのってくれるところはたくさんあると思います。
例：個人のマンション管理士や管理士事務所（初回無料）、東京都のマンション管理士会、マンション管理業会、東京都マンションポータルサイト、マンション管理センター等
何とかセンターは、マンション管理センターのことでしょうか？私もここを一番よく利用します。今回の役員欠員に始まる定期総会不成立、善管管理業務違反のこともここに相談し、聞かれたのでCC社の名前を報告しました。「どこだ、そんな管理会社は。」「CCという会社です。」「えっ、ぐ○ー○○コミュニティ？」「違います。五反田にあるC○ー○ーコミュニティです。」という会話をしました。マンション管理センターは、国交省の指定を受けたところで、公平中立な立場でのアドバイスをしております。どの相談所でもそうですが特定の管理会社を推すようなことしないと思います。

リプレイスのきっかけですが、簡単に言えば、前管理会社（受託戸数1、2を争う、NH社）の対応に不満だったからです。大きく上げると下記2つになります。
・フロントマンの資質
・高いマージン

NH社のことを問われれば、語り尽くせないほどたくさんのことがありますが、いつも、問題が起こり、管理会社と対立しなければなりませんでした。きっかけは、2016年の大規模修繕工事の際の臨時総会議事録の誤記載（どこぞやのマンションの総会議案書をコピペし、工事内容をそのままにして上程）がきっかけでした。その当時は理事で、管理会社の言う事に「うん」と頷いていればいいと思っていたのですが、この誤記載をきっかけに「この管理会社に任せておいたら大変なことになると気付き、わからないからと黙っているのはよそう。間違ってもいいから、意見は言っていこうと」決めました。
しかし、問題が解決することはなく、上司の課長さんが前任フロントマンの不備を認め、一時期代わりにフロントになってくれることもありましたが、1年のみで、また前の状態に戻ってしまいました。

管理会社を変更しようにも、大方の管理会社は同じように修繕の際に高いマージンを付けていると事が多く、いいフロントマンに当たればいいが、そうならない場合もあり、どうしようかと頭を抱えていた時に、ネットをググっていて、CC社を見つけました。修繕工事の際にマージンを取らない、管理組合・理事会のサポートをしてくれる、理事会に有利な提案をしてくれるということで、直ぐにM氏に連絡を取りました。

CC社のホームページでもそうですが、他の管理会社を批判した上で、CC社は違うといい、「管理会社は会社の規模や人数ではない。私達は管理の質、正直ベースで仕事をしています。わからないことは何でも聞いて下さい。」と言いながら、最初のフロントはたぶん、そのまま福岡のCK社のやり方をしていたんだと思います。これについては、M氏が一部業務を教えていなかったことを認めています。

2020年前にCC社にリプレイスした管理組合があれば、重説や管理委託契約書、定期総会議案書、CC社になって改定した管理規約を見返してみるといいと思います。
このような契約や規約に特有の言葉使いや漢字があると思いますが、それらが使われていないところが多数ありました（○掲げる、×揚げる）。たぶん1人で書いて、十分な見直しをしないまま管理組合に配布。管理組合も専門的なことはわからないからそのまま上程。
審議に必要な、3/4の出席議決権がなかった為、3月の臨時総会では審議見送りになった規約の改定では、理事会の資料をコピペして作成したのでしょう、新案にM氏のコメントが記載されたままや、条番や項番の間違えもあり、何がどう変わるのは不明な箇所もありました。とはいえ、前フロントマンが作成した規約改定案を現行規約と間違えて作業をするとことからして、CC社ではどのようにして管理組合の資料を保管しているのだろうと思いました。

「なんとかセンター」ですが、配管に関することであれば、M氏の知り合いで○○○○センターというのがあります。知り合いはたくさんいるようですが、言っていることと実際やっていることが同じかまでは知らない（=わかりようがない）のだと思います。

※CC社のご本人より、書き込みをしていることの非難のメールがあましたので、実名は伏せております。読みづらい点、ご了承ください。

>>52 CCに管理委託中さん

本当にお疲れ様です。書きたいことも書けない、というお気持ちが行間からヒシヒシと読み取れます。CCに管理委託中さんの努力と頑張りがいつか実を結ぶことを心から祈っています。

CC社が工事のマージンやリベートを取らない宣言をしている、とのことですが、普通、リベートはどこの会社でもあからさまに取らないと思います。工事のマージンについてですが、管理会社が建設業の免許ももっていて、管理会社であると同時に建設会社でもあり、社内に多くの技術者を抱えている場合には、マージンというより、管理会社（建設会社）が元請けになるので、元請けが自社の分も貰うというのが普通ではないでしょうか。工事の内容によって、元請けが果たす役割が大きければ、多くなり、あまり手間がかからないものであれば、安くなりますが、元請けと下請けの分配比率については、その力関係もあるのでなんとも言えないです。自分は、建設業ではないですが、似たような業種の会社関係なので、大体似たりよったりかと思います。

ということは、CC社はもともと建設業免許も持っていないので、元請けになれるわけもなし、建築士がアルバイトか非常勤で来ているかもしれませんが、それだけで代金を請求できるほどの仕事ができるわけもないので、「マージン」を受け取れるだけの業務は発生し得ないのではないでしょうか。「マージン」を受け取らないのではなく、受け取れないというか。
工事について、少々心配なのが、今後、CC社のお友だちのなんとかセンターとか、一般社団なんとかとか、NPOとか、一見、中立的に見えるような団体がなぜか出てきて、そこが必要かどうか分からないような工事について仕切っていくような流れになるではないか、ということです。そういった団体がもし出てきたら、技術陣容や実績などをよく精査されてみてはと思います。

零細な管理会社にしてみれば、自社が工事の元請けになることは能力的にできず、技術者もいないので工事業者を紹介するわけにもいかないわけで、管理組合が自分で発注して、もし瑕疵が出ても管理組合が自分で責任をとる、というのが一番楽でしょうね。零細な会社の場合、工事瑕疵によってマンションに多大の損害を与えた、等という時にも責任の取りようがないですから。ただし、工事に入り込まなければ収益も上がらないので、一見中立そうに見えるような団体を連れ込む、という可能性もあるかもしれません。

前管理会社からのリプレイスにおいて、CC社以外の候補は選ばなかったのでしょうか。
臨時総会といっても、多くが委任状等となると、臨時総会にCC社を新たな管理会社として迎えるという議題を上程してしまいさえすれば、もうCC社で決まってしまうことになります・・・。
次にリプレイスする際には、管理会社に求める資質について事前によく取りまとめ、それを基に複数社の候補を選んで、その中から組合員全員に選んでもらうような形にしてみてはいかがでしょうか。
会社の体制からして、金庫などもあるのかどうかが心配ですね。通帳や印鑑の保管や出納業務、会計処理あたり。CC社の社員が現金の取扱いをしてもよい等となっていては、そういうこともリスクとなりそうです。300万の資本金しかなければ、いざとなれば、会社を潰して、それっきり、ということ世の中には多々あります。
新米のフロントが2名だけでは、多岐に渡るマンションの管理運営について十分な支援を受けることは、正直言って難しいように感じます。

他の組合員ともよく相談されて、仕切り直しをするなどもあり得るのではないでしょうか。なんどでも改めるに憚る必要はないですし、新しくリプレイスした会社がしっかりした大手等ですと、前管理会社時代の会計書類を全て洗い直してくれるため、下手な監事に監査させるよりずっといいと思います。無料ですし。

53 匿名さん さんへ

CC社のことを推してきた件ですが、推すような場合は、CC社との関係性を言うこと、宣伝を頼まれたと言った上でないとコンプライアンス違反になると思います。前述のマンション管理センター等の方たちは、もちろんマンション管理士等の資格は持っていると思いますので、コンプライアンス違反をしたら、所属するセンターが処罰の対象なることはわかっていると思いますので、軽率にそのようなことはしないと思います。

「なんちゃらセンター」の件はどれくらい前のことだったのでしょうか？
私がCC社へのリプレイスへ動いた2019年頃は、大手の管理会社が収益の薄い管理組合との管理委託契約を切る事体が始まった頃でした。それまで10件くらいの受託数だったと思いますが、この頃から毎月1件の割合で受託管理組合が増えていき、コロナで伸びが止まりましたが、最近また件数を増やし、念願の受託件数30管理組合に到達していました。なので、「なんちゃらセンター」が入ってきて受託件数に貢献する必要はないと思うのですが、どちらかというと、管理会社と管理組合の間に入って、色々悪さをしてくる可能性があるということですね。

これまでのことでいうと、管理会社が小さいと工事業者の伝手がないのか、他のマンションで採用した会社を推してきます。CC社が持ってきた見積りの業者で消防設備点検を行ったのですが、機器点検ではなく総合点検をしてしまい、また、駐車場に無断で車を止めていた等がありました。しかし、排水管清掃の際にまた同じ会社の見積りを持ってきたので、間違えや勝手な振る舞いがあったのに何でまた同じ点検業者にするのかと言ったのですが、ここがいいからとごり押しされたという件がありました。現在行っているエントランスの補修工事でも、福岡のCK社が使用している業者の東京事務所から見積りを取ってきました。結局この東京事務所の業者で工事をしていますが、見積りでは10日となっている歩行者誘導員が最初の4日しか来ず、工事はあと数日で終わるのですが、一体どうなっているのか？現地管理員は東京事務所の人がやっているといい、10分や20分見回りに来るだけなのに、1日20,000円となっていました。あれこれ不満を言ったら、「養生の件も含めきちんとしろと色々いうのであれば、大手の会社でやることになり、工事費ももっとかかりますよ！」と言い返されてしまいました。マージンを取らないと言っても、ある業者をひいきして使うことで業績数アップに貢献することになりますよね。その裏で色々な動きがあるかまではわかりませんが、知らずのうちに業績数アップに加担させられていたら嫌だなと思いました。CC社のことを相談に行った先でも、マージンを取らないといってもバックマージンもあると言われました。今の時点でマージンを疑っているわけではないのですが、うそのない金額でちゃんと工事をして欲しいと思いました。

前の管理会社(NH社)についてですが、間違えを起こすことを気にしている感じがありませんでした。彼らは相当数の仕事を点検・工事業者に発注しているので、それを武器に管理会社のミスも彼らにカバーさせていたので、自分達が痛い思いをすることがないからなのでしょうね。言い換えれば、大手の管理会社だと、何かあってもどうにかしてくれるともいえるのですが、これが零細企業だとそうはいきません。管理会社のミスは自分達でどうにかしなければならず、出費をするわけにいかないし、自分がカバーするにも限度がある為、かなりの抵抗をしてきます（清掃員の件など）。マンション管理士が始めた管理会社と聞くと、管理組合に悪くなるようなことはしないよねと思っていたのですが、現実は違うのだなと実感しています。（当たり前のことですが、M氏をマンション管理士で雇っているわけでないので、味方になってくれることはないですよね）

リプレイスの際は、CC社の他に1社を選び、総会にかけましたので、ほぼ全員から賛成をもらいました（自ら外部区分所有者にも電話をかけて、出欠票の提出をお願いしました（苦笑））。CC社がダメだったらどうなるのだと言ってきた居住者もいましたが、M氏に言われたとおり「ダメならば、またリプレイスすればいい」と答えました。反対の人がいても、最終的にCCでよかったねと言ってもらえばいいんだよとM氏に言われていたのですが、Noを突きつけたのは、CCを推した私自身となってしまいました。

CC社の問題は、過剰な宣伝と、対応できるフロント数や経験も備わっていない状態でリプレイスを推し進めていったこと、M氏の上司・代表としての資質なさだと思います。

１）マンション管理のスペシャリストがスピード対応（各マンションに経験豊富な担当者がつきますので、～）
　→フロントは、敢えて業界未経験者を採用していて、半年もしない内に1人で理事会をやっている。このような中、どうしたらスペシャリストと言い切れるのだろうか。上司のサポートがしっかりしていれば、善管注意義務違反を起こす事態にはならない。

２）新旧理事会役員の引き継ぎが円滑にできるための、引き継ぎ全般の支援を行います。
　→役員を辞任したことを、本人の身勝手と言い放ち、後任理事は辞めた本人が見つけるものだとし理事の補充をしないまま理事会を開催。管理規約により、後任理事を補充するまでは辞めた理事は理事としての職務をする必要があるとされているにもかかわらず、理事会への招集をせず、引継ぎにも呼ばなかった。どんなことがあれ、仕事は仕事としてやる義務があると思いますが、感情を優先して仕事をされるようです。

３）うそも何もないです。何でもお答えしますので、質問して下さい。
　→これまでM氏やフロントに何度も質問をしましたが、話し合いを拒否してくるばかり。どうしてこうなったか、どうすればこうならなかったかを振り返ることはないようです。

CC社にリプレイスすれば、無駄な出費がおさえられ、管理会社との対立も起きることはないから、経験のない区分所有者が役員になっても安心して任せられると思っていました。M氏が言ってきたこと、約束したことを実行し守っていれば、本当に画期的な管理会社になると思っていましたが、今の状態では難しそうです。

マンション管理業協会には加入してない管理会社は分譲
マンションの管理を出来ないわけではありませんが、
保証機構の保証は受けられませんので、委託費を出来高
払いにすれば安全ではあります。
管理業協会に加入をしていない理由を調べられた方がい
いでしょう。
加入しないメリットとデメリット等もマンション管理士
であれば理解できると思います。
デメリットとすれば保証機構を利用できないことぐらい
でしょうか、
メリットとすれば協会員の会社は元々古い不動産屋体質
でその束縛を除外して自由な営業活動に専念できる。
等々若い代表の考えが見え隠れしている。
委託先の組合は他の大手の管理手法の欠点を埋めた管理
を要求してみたら以外にいい管理が出来そうです。

55 マンション検討中さん へ

保証機構(=マンション管理業会)が古い不動産体質であることは、私も相談をしていて思いました。M氏はかなり斬新的なことを言ってくることがあり、管理規約を無視・意訳するような発言をしていることもあるので、マンション管理業会のような硬い団体に所属するのは無理かもしれませんね。
現在、Ｍ氏から返事が返ってこない状態なので、保証機構のことを聞くことは無理と思います。ここに投稿していることでへそを曲げていらっしゃるようです（苦笑）

>委託先の組合は他の大手の管理手法の欠点を埋めた管理を要求してみたら以外にいい管理が出来そうです。
→中堅どころで（CCの件でもう零細企業は懲り懲りです）、そんな管理会社があればいいけど、今後何年も安心して任せられる管理会社があるのでしょうか。

No.32からの続きになります。

フロントとBCCメールの件は理事会で話さないと約束をしていたので、M氏の発言を受け入れたつもりはなく、フロントとBCCメールの件を解決していこうと思っておりました。しかし、この理事会後、フロントが「BCCメールのことはもう終わった」と発言するようになり、取り合ってもらえませんでした。BCCメールの中には、私のメールアドレスの削除や、前フロントが誤って区分所有者に案内した件もあり、解決しなければいけないのに、話を聞こうとせず、きつい言葉で言い返してくるようになり、話ができない状態でした。

「申し訳わかなかった」発言の翌月の理事会前日、フロントが管理人室に来ていたので、理事長を辞任してからできていなかった引継ぎもありフロントに声をかけ、最初は普通に会話をしていたのですが、どうしても過去のこと=BCCメールのことに触れることがあり、だんだんフロントの顔つきが変わっていくのが見て取れました。

※ここで話しが反れますが、BCCメールをしたフロントから現フロントに変更になった際、M氏に2つのことをお願いしました。
現フロントは、福岡CK社での研修後、五反田事務所での勤務が始まってまだ2ヵ月程でした。M氏からまだ独り立ちできていないと言われましたが、わからないことは会社に持ち帰って確認をするなど、サポートをしてくれればいいですと回答しました。そして2つ目は、前フロントとのことは引きずらないで欲しいことをお願いしました。現フロントとはこれから管理が始まるので、トラブルは発生していないのだから、前フロントとのことを引きずって欲しくないことを依頼し、M氏からも了解しましたと返事をもらいました。しかし、数週間後に現フロントと電話で初めて話をした際、随分きつい口調でしつこく回答を求めてきたので、M氏に「様子がおかしい」と連絡をしたところ、「前フロントが感情たっぷりの引継ぎを現フロントにしてしまったそうです。申し訳なかったです。」と言ってきました。お願いしたことなのに、どうしてやってくれなかったのだろう。私にとっては大事なことだったのに。。。もちろんM氏から改めて、2人に私の要望を話してくれたと思っていたのですが、その後も現フロントのきつい態度が続いていたので、話さなかったのかもしれません。※

管理人室で段々現フロントの顔つきや言葉がきつくなっていき、以前の電話の時のような不快な態度になるなと思われたので、この場を終わらせたほうがいいと思い、管理人室を出てごみ置場に移動したのですが、副担当の男性と2人でずっと後ろをついてきて、その間も私の言葉に強い口調で言い返し、ごみ置場に入ってからも言い合いになり、この状況を回避しようとしているのに後をついてきて、どうしてわかってくれないんだろうと思い「どうしてこんなことをするんですか？（=やめて欲しい）」と言いましたがやめてくれず、こちらは何もかもあきらめモードで言い返す気力もなくなり涙も流れていた中、強硬手段で部屋に帰ろうとエレベーターを押したところ、前に立って「逃げるのか！」と言われました。「BCCメールのことを諦めるのか、それとも管理委託契約を解除するのか！」と言われました。BCCメールのことは約束を破ったのはそちらだし、管理委託契約については、理事会で決めることだし、どちらも答えられるわけがない。しかし、答えないからにはこの場を離れされてくれないならどうしようと考え、M氏と面談をさせて欲しいと言ったところ、受け入れられ、部屋に戻ることができました。何とも言えない不快さと嫌悪感の中、茫然としていましたが、夕方になりM氏との面談の連絡が来て、面談すると言ったことを思い出し、そもそもM氏がBCCメールの回答をしてこなかったことや、理事会で「申し訳なかった」発言をしたことでこのような事態になっていて、面談をしたところで愚痴しか出ないし、これまでの経緯からM氏から建設的な回答はないと思ったので面談はしないこと、当日をもって役員を辞任する旨をフロントに告げました。そのメールを送り、始めてフロントから「本日はいろいろと不躾に申し上げてしまい、気を悪くされてしまったかもしれませんが、私なりに○○マンション様のマンション管理をもっと良くしたいと思いからお伝えしたことです。」と言葉がありました。自分がしたことが”不躾”という軽いもではまったくなく、度を超えたパ○ー○○○○○○になることが分からないのかと思いました。コロナ禍の中、男性2人でずっと後ろをついてきて、何をいっても否定で返し、やめて欲しと言ってもやめず、部屋にも返そうとしなかったこと。理事会で話さないことの約束もやぶり、釈明をしてこないだけでなく、M氏の発言に追随して辞任まで追い込んだこと。ハ○○○○○までやられては、もうCC社とやっていくことは無理と思いました。

前フロントも現フロントも、個人の問題が多少あっても、上司や社長がしっかり管理監督していれば、このようなことは起こらないと思います。M氏がCC社の他、マンション管理士事務所等もやっていることは承知していましたが、では果たして、CC社にどれだけ出社していたのでしょうか？前フロントが感情たっぷりの引継ぎをした際、M氏は会社にいたのでしょうか？現フロントが電話口で怒鳴ることが何回かありましたが、その時五反田事務所にいたのでしょうか？M氏に連絡をすると、いつも「電話で○○フロントに確認しました」と回答が返ってきます。「何かあればそばにいるM氏に相談をしてやっているんだろうな」というのは、私の妄想でしかなかったようです。

以上が、削除されたNo.29の内容になります。

役員を下りて、残り理事長1人となり、後任理事を補充して理事会・総会をやってくれればと思っていたのですが、理事の定数を欠いたまま理事会をやり、それら不備を私がフロントに指摘したことで、初めて定期総会が不成立になることに気が付いたようです。これがあと数日遅かったら、3か月以内の総会実施ができない状態であったにも拘らず、フロントからはメールの返信はないし、ありがとうの言葉もないし、挙句の果ては、「自分のわがままで辞めたんだから、後任理事は辞めた本人が見つけるものだ」と言い返してきました（←本気でそう思っていたようです）。善管注意義務違反であったこともこの時点で自覚がなかったようです。他の定期総会で忙しく、よく確認ができていなかったとフロントが弁明してきましたが、重要なのは、CC社でこのフロントをサポートする人はいたのかということです。本来なら、M氏がサポートしなければいけないはずで、これは、現フロントに担当が変わった際に私がM氏にお願いしたことです。私が役員を辞任したのが12月の理事会前日で、1月2月の理事会では、M氏が同席をしていたそうです。2月の決算理事会で後任役員たちが参加をしたそうですが、M氏がオリエンテーションをやり、その資料にしっかりと理事会成立の確認として「監事を除く理事の過半数(2名)の出席が必要」と記載をしていました。辞任後にM氏自身が理事会に参加し、オリエンテーションもしていながら、理事の定数割れをしていることに気が付かないとは。。。

続きは、また後日とします。

>>56 CCに管理委託中さん

本当にお疲れ様です。

とりあえずマンション管理業協会の会員企業かそうでないかについてですが、同協会にはもしかすると古い体質があるのかもしれませんが、各管理組合が各管理会社の状況を客観的データで比較することができるのは、現状では管理業協会が開示している会員企業情報からだけでしょう。会員会社は管理受託戸数の伸びから財務状況、資格所持者数までかなり細かく開示しなければなりません。国交省の登録だけでは、そこまで分かりませんしね。仲介不動産屋も会員会社が管理を受託している物件は、安心して仲介できるというメリットがあります。管理業協会の会費は非常に安いのに、会員になれば信用度がぐっと上がるためため、特に零細な会社は加入したいと思うのが普通です。

ただ、入りたくても加入審査に通らなければ入れず、正会員になれても協会の（管理費・修繕積立金）保証機構に入るには更に厳しい審査があります。重要なのが財務の健全性ですが、それら他、「収納保管業務処理基準を、遵守していること又は遵守することができること」「コンプライアンス体制が整備されていること」等。CC社が入っていない理由はその辺ではないでしょうか。

>>57 CCに管理委託中さん

読ませていただいて、事態は想像以上に深刻で、早めに手を打たなければ、マンション自体乗っ取られるのではないかと、他人事ながら心配になりました。

特に、引継ぎ最中の「管理員室で段々…」以降のくだりで、複数のフロントに脅迫的、威嚇的行為を働かれたところは、とっても怖くなりました。差しさわりのないところを書かれていてもそうなのですから、本当はもっと怖い思いをされているのですか。もう警察に相談してもいいくらいの状態（刑事事件になる状態）だと判断したら、躊躇しない方がいいですよ。

心配しているのは、「辞任に追い込まれた」というところです。理事の定員から、比較的小規模なマンションのようですね。リプレイスの時も、かなり強引なやり方でCC社を新たな管理会社に据えることができたわけですから、今後、「理事のなり手がいない」等の口実をでっち上げられ、総会（普通でも臨時でも）に管理者の外部第三者起用を可能にする規約でも通されたら、本当に大変なことになります。

外部第三者起用ということで、理事長代行等にM氏やM氏の息がかかった外部第三者が就任してしまえば、後はやりたい放題でしょう。
今現在で、できることは、理事会の開催日時と理事会議事録を開示させて、そのような議題が上程されようとしていれば何としても食い止めることです。監事と一刻も早く相談してみてはいかがでしょうか。

>>41 CCに管理委託中さん
投稿全て読む前に「管理人」はいません「管理員」がいます、のくだりであなたの面倒臭さがわかります。話し全体に影響を及ぼさない箇所への執着。

>>58 匿名さん へ

色々とアドバイスありがとうございます。
マンション管理業会のHPを再度見てみました。
その中で「当協会の会員は全国のマンションの92％以上を管理しています。」とあり、昨年においては、92.5%の分譲マンションから管理業務を引き受けているとありました。福岡と五反田のC社は、残りの7.5%になるということですね。

前管理会社(NH社)の時相談をしたことがあるのですが、相談員が年配の男性で、管理会社よりの意見で話し方も頭ごなしだったのであまりいい印象をもっていませんでした。マンション管理業会の会員をみたら、大手管理会社の社長たちの名前が連なっており、なるほど身内で構成されているのであれば、理事を務めている管理会社の相談には否定的なのかもと思い、それ以来利用しなくなりました。

HPには、保証制度やマンション管理員斡旋、相談業務（管理会社からの相談にも対応）などがあり、やろうとしていることはかなりいいものがあると思いました。登録制度についても、正規会員はおっしゃるように、会社としてかなり求められるものがあり、ハードルが高いと思いましたが、活動内容をみれば管理会社にとってのメリットもあり、月4万円の会員費はひどく高いというものではないと思いました。「コンプライアンス体制が整備されていること」も求められる要因の一つとしてあり、今となっては当たり前になっていることがCC社にないに等しく、本当に予想外のことと痛感しています。

会社であれば、大小の規模に拘わらず、コンプライアンスはあるものだと思っていた私にとっては、未だ持って開示したメールアドレスの削除をしない、話し合いをしない等々の出来事は、全くの予想外でした。それでも、その時点で気が付き、改善していってくれるのだろうと思っておりましたが、誹謗中傷・カスタマークレイマーと一括りにしているところは、今の世の中、こんな非常識な会社があるんだなと本当に開いた口がふさがらない状態です。

M氏はかなり自由奔放にお仕事をされているようで、そのような方にとっては、マンション管理業会は無用な存在なのかもしれません。それならば、それ相当の時間を裂いて自身で会社を作っていく必要があり、一からフロントを育てることや、法律改正を理解しフロントの実務に反映させること、自社の管理委託契約書や重説の更新、コンプライアンス体制の確立もそうだし、フロントや管理組合からの相談にも対応すること等、やらなければいけないことはたくさんあります。福岡のCK社からコンスタントにヘルプが1人入っているようですが、それもフロントレベルなので、M氏の補佐にはならないと思います。マンション管理士や理事長代行、他にも管理組合からの相談にも積極的に対応している中、上述のような会社作りをする時間があるのでしょうか？BCCメールや、「申し訳なかった」発言、ハ〇〇〇〇〇、善管注意義務違反等という結果を見れば、”回っていない”のは明らかと言えるでしょう。ご自分の実力を過信しているように思えて止まないのですが。。。