【福岡】大不況時のマンション購入

>>1
価格重視＆文面から判断して状況によっては流動性が高い物件を希望という前提で書きます。

・駅に近い（徒歩10分以内）
・日常生活上必要な生活インフラが徒歩10分圏内
・できれば4LDKの間取り
・100%駐車場（できれば平置き）

これを満たしている物件を安く買えれば、万が一の時でも賃貸や売却によってリスク回避できると思います。
徒歩圏内や駐車場はどなたも理解できると思いますが、4LDKというのは異論もあるでしょう。
理由としては「賃貸＆分譲で4LDKが少ない」ことです。家族が多い、親と同居用の部屋など部屋数を求める層は必ずいます。3LDKだと希望者も多いですが、競合相手も多いです。
最悪、売れなくても3LDKと同レベルの価格で売却しても大丈夫なくらい安く買えていれば問題無いです。

しかし、これらの条件を満たしている物件は高いです。
そこで、何かを妥協しなくてはいけないでしょう。
一番簡単なのが「立地」を妥協することです。ここで言う立地とは駅からの距離とかではなく、「エリア」という意味です。別スレで評判が悪いエリアで便利なところはあります。
校区が多少荒れていても、私立や高校生以上の子どもがいる家庭では関係ありません。むしろ交通アクセスが重要となります。

今であれば、高く売れると踏んで仕様が良い物件が値引きで安く買えますから、チャンスだと思います。
具体的には東区の箱崎～吉塚近辺の物件です。

わかりにくい自分の質問に的確かつ理論的にお答えいただきありがとうございます。成る程偏見を取り除けば、箱崎駅周辺は整備進んでますよね。とても参考になりました。不動産の流動性は大変気にしています。

>>1さん
理論的な説明になるほどと思いましたが、箱崎エリアは別スレにもあるように、特にファミリー層にとっては敬遠されやすいエリアだと思います。
その分、どうしても流動性は低くなるのではと思いますが、いかがお考えでしょうか。

えぇー　箱崎、吉塚？？？
ありえへん。購入層が限られ、流動性がないやん。
売りたい時にすぐ売れる物件である事が高く売れる条件でしょう。
福岡だと、一番は、藤崎近辺だと思いますけどね。
買いやすい価格で売れやすい価格だからです。流動性がある。
逆のパターンで、
大濠は、当然良い立地だけど、高すぎて普通の人が買えない価格帯になり流動性が低いため×だと思います。

私も資産形成とリスク分散を念頭にお買い得物件を探しています。個人的には駅周辺で（できれば2線以上）平米にゆとりがあり生活利便性が高いマンションが良いのではと思っています。仕様では梁が少なく天井高がポイントかなと。家と言うより便利で快適な生活スペースとして考えられる物件が流動性も高いのかな。お手頃価格としては2000万前後でしょうか。その条件なら中古で1000万円台後半から経年からも急激な値下がりは少ないと思います。

中古を買いたいのですが皆さん売りに出てませんねー。
買うのに！

これからマンション価格はまだまだ下がると思いますか？やはりアウトレットが狙い目でしょうか？

個人的には自分が住むならアウトレットが良い気がするな
投資用なら築浅中古かな

地下鉄空港線沿線の中古マンションの価格をずっと監視しているが、不況だからといって値崩れしないね
新築と比べても強気の価格設定が目立つ

先日見学に行った物件の担当営業マンの話ですが、資産価値＝駅近、とよく言われるが福岡市の場合駅地下というファクターは首都圏、近畿圏と比べれば実は重要ではなく、それよりも学校区や周辺環境など立地イメージのほうが影響が大きいといわれました。
資産価値とは単純に『人気のある物件』ということであり、駅までの距離も大きな要素として挙げられるが一位ではなく、駅から遠かろうがほかの要素で人気があれば売却時の価格の下落は抑えられるとも。
話していてとてもしっかりした営業マンで、媒体から得た情報というよりも現場で培ったノウハウでいろいろ話してくれる感じでした。ちなみにその物件は駅から徒歩8分で、決して駅から遠い物件ではありませんでした。

≫10
表示価格は不動産屋と売主が勝手に決めた価格。強気なのは当たり前。
実際の取引の際に値引き交渉（その物件が一時売れなければなおさら）
があり、外には出ない正味の価格で取引される。それが相場。

新築が値下げする今豊富な値下げ新築在庫に対抗するには
よほど引きが強い付加価値が無いと中古は希望価格では売れません。

≫11
福岡都市圏のマンションで資産価値＝単なる人気というのはこれまでの話。
今後福岡はJR博多駅開業や天神の開発を控え、駅近マンションが一般的には
資産価値をキープしやすい。相対的に、駅から遠いマンションは環境が良くても
その資産性は下落する。中央大都市同じ道のり。良く考えてください。

>>12
>駅近マンションが一般的には資産価値をキープしやすい。
だから11の人も『駅までの距離も大きな要素として挙げられるが』と断ってます。
私も不動産屋ですが『中央大都市同じ道のり。』というのには安易に賛同できません。
福岡は三大都市圏（といっても名古屋は微妙に違うが）のように鉄道など公共の交通機関が
重視されません。やはり大都市と比べると自動車文化だと思うのです。

また、マンション市況は転勤族にある程度リードされている処があって、その結果教育環境や
周辺利便が重要視されます。その証拠と言っちゃなんだけど、数年前まで福岡のお客様は
『南向き』には強くこだわらなかった。それが最近変わっているのです。

『駅地下は大きな要素の一つだがそれ以上に人気ありき』という意見には私も一票です。
中古は新築以上に需給のバランスが価格を決めますから。

確かに福岡は関東関西に比べ車社会と言えようが、これからは社会構造の変化に伴い鉄道インフラの重要性が増すのはまず間違いない。徒歩や自転車で都心まで移動できる立地ならともかく、自動車離れ、少子高齢化、郊外開発の減少、資本の都市集中、収入減、資産管理のリテラシー向上等から、明らかに住居の意味が変化する。特にマンションは比較的安全かつ都心までの移動時間が短い立地が資産的優性が高くなる。もちろん、それがマンション資産価値指針の全てではないが、駅近がデメリットになることはまず無い。福岡だけがそうならないと考える方が無理があり、藤崎、西新は言うに及ばず、一頃は田舎扱いされていた千早や春日周辺マンション、別府など七隈線沿いの物件が比較的健闘している事実を直視した方が良い。

>>3
>>4

スレ主は立地や環境よりも「価格」を重視しているんですよ？
それなりのお金を出せるならば、人気エリアの駅近を買えばいいのは当たり前です。
>>2で書かれているように、校区が気になるのは中学校まで。
高校の学区ならば吉塚・箱崎は悪い学区ではない。むしろ、公立校のレベルが幅広く
修猷館を目指す以外であれば、一番良い。
交通アクセスが良くて他の人気エリアよりも安く買える。
安く買えれば、安く賃貸に出したり安く売れる。この不況下で対象とする層をできる
限り広く取っておけるのは大きなメリット。流動性が高まる。
いくら人気エリアでも元が高ければ購入可能層は限定される。

ただし、吉塚・箱崎エリアで買うならば駅に近い事が絶対条件。
バス便だと他のエリアの方が印象が良いだけそっちの方が良い。

>>15
>>2じゃなくて、>>1でした。失礼。

>>15
吉塚・箱崎、う〜んどうなのかな。
子供が小さいファミリー世帯は、間違いなく避けたいエリアなのでいくら価格が安くても流動性は低くなるとは思うけど。
確かにDINKSには良いエリアかもしれないが。

自分なら、上記エリアを購入する位なら、他のエリアの賃貸を選択するかもなぁ。
確かに高いかもしれないけど、人気エリアの方が費用対効果も高く、お買い得と言える気もする。
価値観の違いになってくる部分かもしれませんね。

>>17
人気エリアを高いと思いつつも、買えるならばそちらの方が良い。
予算が5000万までの人は選べるだろうけど、半分の2500万とかになると何かを妥協しなくてはいけない。

人気エリアの賃貸を選ぶ場合も、家賃がそれなりになる（同じ仕様の物件ならば、買うより高い）から、こちらも選択できる人は資力がある（その気があれば、買えるくらいにね）

小さい子どもがいるファミリーがダメだけであれば、それ以外に対しては特に問題がない。
逆に校区が良いけど、都心部まで遠くてアクセスも悪い立地では、その小さい子どもがいるファミリーしかターゲットにならない。

昨日の新聞にもありましたが舞鶴小学校中学校の統合・建て替えが決まり、この校区（長浜から西公園まで）が一番注目だと思います。
教育環境に難があったのが解消されるからです。評判が良い浜の町病院も建て替えですね。
このあたりの地価も下がってますから、バブル崩壊後に薬院・平尾エリアでマンションブームが起きたように（中央区の人口が急増した。）
庶民でも買える価格でマンションが建つのではないでしょうか？
駅からは遠くなってもやはり福岡は『天神から徒・自転車歩圏内』で探すのがポイントだと思います。

舞鶴・長浜・港あたりは企業の遊休地が多いから、
ファミリータイプの分譲マンションも考えられますね。

現在はオフィスか賃貸マンションというイメージですが、
小中一貫校ができるなら、検討したいと思います。

不況期は都心回帰　
狙いはずばり中央区

中央区・新築・３LDK・2500万という物件は、
これから出てくると思います。　

中央区で3LDK 2500万？
水害にあうようなエリアとか、相当グレードダウン（賃貸並み？）している上に
東京並みの60平米台（しかも前半）の専有面積とかで出して来るのかな？

>>22
先着販売中のMJR大手門タワーレジデンスでも65.57m2　2,140万円からですよ。
この部屋はおそらく方位が悪い下層階とは思いますが、
これを参考にすると70平米・2500万・中グレードは、中央区でも十分視野に入ると思います。

福岡はしょせん地方都市。
一番人気と言われる百道浜でさえ、７０平米の３LDKが１０万円で借りれます。（UR賃貸物件参照）
これが本来の福岡の姿です。

この数年、中央区では富裕層向けにグレードを上げた高額物件が多ございましたが、
これからは中央区でもお手ごろな価格の物件がでると思います。

>>23
MJRはその価格のタイプは2LDKでは？
70平米といっても78平米の3LDKが2910万となっています。
70前半で3LDKだと相当苦しい間取りになってしまいます。

また、同じ百道でもUR物件と分譲物件を比較されても・・・ね。
「広さは別にして必要な部屋数があって、その地に住めれば良い」というならば、アリかもしれませんがその需要が福岡でどれだけあるか？ですね。

78平米の3LDKが2910万で売り出し中なら、実売価格は2700万だね。いや2500万かも。

都心・駅近・緑豊かのマンションで、売り主が、売り急いでいる物件を買い叩く。
これしかないでしょう。

で…どのマンション？
中古でも良いけど、何かない？

平尾のマンションを買おうかどうしようか迷ってます。
ずっと住み続けたいけど人生何があるかわからないので、売りに出した場合平尾という土地はどうでしょうか？
駅から近いといっても西鉄電車だからあまり意味ないし、主要な交通機関はバスですね。
あるいは徒歩、チャリ。
昔のような良いイメージは今は少し薄れているとは思うのですが、会社が徒歩圏内なので私にとっては便利なんです。
ちなみに浄水通りではなく山荘通りなので、坂はありません。
3LDKを2LDKにした78平米くらいの物件なのですが…
価格的には3200万くらいで納得してるんですが、道幅狭くて車が出しづらいのと、後で売れない物件だったらいやだな〜という点だけが…
あー悩む〜

↑山荘通りなら辞めておいた方が無難かもですよ！！

まじですか！
中央区は土地勘ないので正直よくわからんのです。。
でも、なしてダメ？

徒歩10分以内なら平尾も人気あると思います
ただ78平米で3200万は高い気がします

イロイロ見て回った中では安い方だったです。
ブリリアとか動物園の横の物件とか、ベックリするほど高くて…
確かに値引きもすごいのですけど、坂がイヤでやめました。4000以上はムリですし。
平尾辺りの物件は内装や設備が、金持ち向けになってるみたいな気がします。
外観は普通でも、部屋に入った途端キラキラゴージャス。ダウンライトだらけ〜って感じですか。
他の区のマンションとは何か違うんですけど、同じ設備で百道とかだったら軽く4000〜4500なので安いかとばかり思ってました。
今から着工だとグレード下げて、設備はイチランクコストカットされそうなのでリーマン位に既に工事中だった物件ばかりを見て回っています。

もう少し検討してみます。レスありがとうございました。

仲介業者です。

平尾で新築の坪単価１４０万円前後なら妥当ではないでしょうか？
時期の問題もあるとは思いますが。
１年ぐらい前の積水さんが１７０万円ぐらいだったと思うので。（値引きありで）
中古ならもう少し安いでしょうけど。

どんなもんでしょう。

>>仲介業者さん
レスありがとうございます。
質問があります。
私の勝手な思い込みかもしれませんが、平尾は転勤族の賃貸需要がなさそう？ではないですか？
地元民はみんな持ち家志向だし、天神、博多駅とは微妙に遠いのでそんな先入観あるんですが、違いますか？

福岡の駅近の駅って、地下鉄かJRのことですか？
地下鉄七隈線はあまり価値ないですか？

質問ばかりでスミマセン。

横レスすみません。
七隈線はまだまだ価値は低いんでは。
資産価値でいうと、やはり空港線がダントツじゃないでしょうか。

県内転勤族なので鹿児島線沿線に買いました。
でもやっぱり住みたかったのは空港線の大濠公園あたりです。

転勤により昨年福岡市へ。
次回転勤があっても、子どもも中学生に入ることも考え
ついて行くのもむずかしいかな・・と家を購入しました。

県外から来たものにとっては、空港線に勝るものはないように思うのですが、
こちらの方はバスの利用志向が高いのに驚きました。
多少時間はかかっても、バスがいいとのこと。
私はせっかちなので、多少の時間には思えないのですが・・。


我が家は地下鉄空港線の駅チカで探しました。
確かに他に比べたら高いです。
特に学区が人気の地区は・・・。

大人だけだったら中央区だろうね、と主人と話していましたが、
子どものいる現在の状況、将来、歳をとって車を使わない場合など考慮し、
西新、藤崎界隈となりました。

お友達に浄水通りの方がおりますが、確かに静か。おしゃれなお店も多いです。
でも、坂がすごいなぁと。車を利用する間は良いですが。

小学校ものんびりしている雰囲気を受けますが、
さほど中学の評判がいいとは聞かないのは、私立に行かれる方も多いと聞きました。

反対に、早良区の空港線沿いの中学は公立でも熱心さがちがうと
塾にてリサーチ済みです。そこらへんも転勤族の方が集まりますよね。


ということで、大人だけなら中央区。子どもの教育環境は早良区でしょうか。

>>27さん
確かに、仲介業者さんが言われてあるように、平尾の新築マンションで坪140万円であれば安いのではないでしょうか。
平尾・浄水あたりのマンションは仕様も他のエリアに比べてもワンランク上でしょうし、人気エリアで新築時に安く購入できれば売却時に大赤字になることは考えにくいと思いますよ。

>>１年ぐらい前の積水さんが１７０万円ぐらいだったと思うので。（値引きありで）

積水さん高い・・・

最近は、これだっ！！！って物件が全く無いですよね～
この要素はいいけど、ここが駄目・・・
立地はいいけど、間取りが駄目とかさ（笑）

とにかくこれから先、重要な事としては
買った価格より高く売れるって事は、
まず「ありえない」ってのを念頭に置く事です
資産として「取らぬ狸の皮算用」していても
いざ１０年先・２０年先、売却しようとした時には
ぼろくそ低価格で買い叩かれます（笑）

その時もうけるのは仲買人（不動産屋）や
登記事務処理する司法書士とかで
所有者本人の手元には、ほとんど残らないのが現実ですよぉ

だからこそスレ主さんが求めてる様に
品質は２流・立地２流でも
「格安で購入して→いざと言う時→激安でスピーディに売却」ってのが
最もクレバーな不動産投資かもしれません

人それぞれの趣味ではあるけど
たかが建築物ごときで必死にローンを組み
生活や娯楽を節約したりするのでは
「本末転倒」ですよ
極端な話二千以下の「キャッシュ買い」できる程度の価格の物件が
一番良いのでは？
高い物権が売れない・・・って事が定着してくれば
土建屋も、より安価で買いやすい２流の物件を企画する様になるでしょう。

投資なら価格は需給で決まるから今後需要が増える可能性がある所を買うべきだと思います。
思いつくのは、再開発エリアです。
千早、人工島、六本松、箱崎、九大学研都市位でしょうか？
九大学研都市は、タダの田舎町になりそうなのでパス
人工島は、人工島問題にアレルギーがある人が多そうなのでパス
千早、箱崎、六本松が良いと思います。
この当たりの訳あり中古があれば一番じゃないかな？

グランドメゾンって値崩れしにくいですかね？

場所にもよるんじゃない？

もう、どれ買ったらいいかわからん…

博多方面へＪＲ通勤考えてる人は千早はやめといた方がいいです。
朝ラッシュ時は千早に着く頃には超満員で、そこに無理やり乗り込むしかないですが白い目で見られますし、今後増発等をしようにも線路を複々線にでもしない限り無理なので希望はありません。
福岡空港・博多・天神へ乗り換えなしで行ける空港線沿いがベストですが、その点からすると今後の列車増発等に余裕のある筑肥線沿いの九大学研都市あたりは狙い目だと思います。ただし筑肥線沿いも福岡市内である周船寺までにしといた方が良いでしょう。
九州新幹線全線開通で在来線特急が減ることで快速や普通の増発に余裕ができる南方も良いかと思いますが、南に関しては行き先が博多か天神かでＪＲか西鉄の選択になると思います。今のところ西鉄沿いの方が人気ですが、新幹線開通後は変わってくるかもしれません。

　あの位の混みようで白い目で見られるなんて、嫌がらせの書き込みとしか思えません。

朝８時の時間帯で平均６分間隔の運転ですよね。増発は可能ではないのでしょうか？

関東や関西みたいに特急などが別の線路を走ってれば３分間隔でも可能なんじゃない？確かに現状では無理っぽい・・・。

私は千早駅前と、大野城春日の西鉄JRダブルアクセス可能な駅周辺地域が二流だけど動く不動産の宝庫と考えます。

それぞれ通勤が便利なこと、博多駅再開発と直結していること、小中学校の程度、日常の買い物が便利だからです。

年収の5倍から6倍程度の価格の物件を探されてみては。
地場は先行き不安なところもあるでしょうが、大手に比べれば価格はそれなりかと。

エリア的に･･･個人的には･･･

東区：香住ヶ丘、千早、香椎
博多区：特になし
中央区：特になし（中古であれば、赤坂、大濠）
早良区：高取、百道、藤崎、小田部
西区：九大学研都市駅
南区：大橋、高宮

ｊｒは混雑緩和のためロングシートの車両を大幅に増やすらしい。