【福岡】大不況時のマンション購入

>>1
価格重視＆文面から判断して状況によっては流動性が高い物件を希望という前提で書きます。

・駅に近い（徒歩10分以内）
・日常生活上必要な生活インフラが徒歩10分圏内
・できれば4LDKの間取り
・100%駐車場（できれば平置き）

これを満たしている物件を安く買えれば、万が一の時でも賃貸や売却によってリスク回避できると思います。
徒歩圏内や駐車場はどなたも理解できると思いますが、4LDKというのは異論もあるでしょう。
理由としては「賃貸＆分譲で4LDKが少ない」ことです。家族が多い、親と同居用の部屋など部屋数を求める層は必ずいます。3LDKだと希望者も多いですが、競合相手も多いです。
最悪、売れなくても3LDKと同レベルの価格で売却しても大丈夫なくらい安く買えていれば問題無いです。

しかし、これらの条件を満たしている物件は高いです。
そこで、何かを妥協しなくてはいけないでしょう。
一番簡単なのが「立地」を妥協することです。ここで言う立地とは駅からの距離とかではなく、「エリア」という意味です。別スレで評判が悪いエリアで便利なところはあります。
校区が多少荒れていても、私立や高校生以上の子どもがいる家庭では関係ありません。むしろ交通アクセスが重要となります。

今であれば、高く売れると踏んで仕様が良い物件が値引きで安く買えますから、チャンスだと思います。
具体的には東区の箱崎～吉塚近辺の物件です。

わかりにくい自分の質問に的確かつ理論的にお答えいただきありがとうございます。成る程偏見を取り除けば、箱崎駅周辺は整備進んでますよね。とても参考になりました。不動産の流動性は大変気にしています。

>>1さん
理論的な説明になるほどと思いましたが、箱崎エリアは別スレにもあるように、特にファミリー層にとっては敬遠されやすいエリアだと思います。
その分、どうしても流動性は低くなるのではと思いますが、いかがお考えでしょうか。

えぇー　箱崎、吉塚？？？
ありえへん。購入層が限られ、流動性がないやん。
売りたい時にすぐ売れる物件である事が高く売れる条件でしょう。
福岡だと、一番は、藤崎近辺だと思いますけどね。
買いやすい価格で売れやすい価格だからです。流動性がある。
逆のパターンで、
大濠は、当然良い立地だけど、高すぎて普通の人が買えない価格帯になり流動性が低いため×だと思います。

私も資産形成とリスク分散を念頭にお買い得物件を探しています。個人的には駅周辺で（できれば2線以上）平米にゆとりがあり生活利便性が高いマンションが良いのではと思っています。仕様では梁が少なく天井高がポイントかなと。家と言うより便利で快適な生活スペースとして考えられる物件が流動性も高いのかな。お手頃価格としては2000万前後でしょうか。その条件なら中古で1000万円台後半から経年からも急激な値下がりは少ないと思います。

中古を買いたいのですが皆さん売りに出てませんねー。
買うのに！

これからマンション価格はまだまだ下がると思いますか？やはりアウトレットが狙い目でしょうか？

個人的には自分が住むならアウトレットが良い気がするな
投資用なら築浅中古かな

地下鉄空港線沿線の中古マンションの価格をずっと監視しているが、不況だからといって値崩れしないね
新築と比べても強気の価格設定が目立つ

先日見学に行った物件の担当営業マンの話ですが、資産価値＝駅近、とよく言われるが福岡市の場合駅地下というファクターは首都圏、近畿圏と比べれば実は重要ではなく、それよりも学校区や周辺環境など立地イメージのほうが影響が大きいといわれました。
資産価値とは単純に『人気のある物件』ということであり、駅までの距離も大きな要素として挙げられるが一位ではなく、駅から遠かろうがほかの要素で人気があれば売却時の価格の下落は抑えられるとも。
話していてとてもしっかりした営業マンで、媒体から得た情報というよりも現場で培ったノウハウでいろいろ話してくれる感じでした。ちなみにその物件は駅から徒歩8分で、決して駅から遠い物件ではありませんでした。

≫10
表示価格は不動産屋と売主が勝手に決めた価格。強気なのは当たり前。
実際の取引の際に値引き交渉（その物件が一時売れなければなおさら）
があり、外には出ない正味の価格で取引される。それが相場。

新築が値下げする今豊富な値下げ新築在庫に対抗するには
よほど引きが強い付加価値が無いと中古は希望価格では売れません。

≫11
福岡都市圏のマンションで資産価値＝単なる人気というのはこれまでの話。
今後福岡はJR博多駅開業や天神の開発を控え、駅近マンションが一般的には
資産価値をキープしやすい。相対的に、駅から遠いマンションは環境が良くても
その資産性は下落する。中央大都市同じ道のり。良く考えてください。

>>12
>駅近マンションが一般的には資産価値をキープしやすい。
だから11の人も『駅までの距離も大きな要素として挙げられるが』と断ってます。
私も不動産屋ですが『中央大都市同じ道のり。』というのには安易に賛同できません。
福岡は三大都市圏（といっても名古屋は微妙に違うが）のように鉄道など公共の交通機関が
重視されません。やはり大都市と比べると自動車文化だと思うのです。

また、マンション市況は転勤族にある程度リードされている処があって、その結果教育環境や
周辺利便が重要視されます。その証拠と言っちゃなんだけど、数年前まで福岡のお客様は
『南向き』には強くこだわらなかった。それが最近変わっているのです。

『駅地下は大きな要素の一つだがそれ以上に人気ありき』という意見には私も一票です。
中古は新築以上に需給のバランスが価格を決めますから。

確かに福岡は関東関西に比べ車社会と言えようが、これからは社会構造の変化に伴い鉄道インフラの重要性が増すのはまず間違いない。徒歩や自転車で都心まで移動できる立地ならともかく、自動車離れ、少子高齢化、郊外開発の減少、資本の都市集中、収入減、資産管理のリテラシー向上等から、明らかに住居の意味が変化する。特にマンションは比較的安全かつ都心までの移動時間が短い立地が資産的優性が高くなる。もちろん、それがマンション資産価値指針の全てではないが、駅近がデメリットになることはまず無い。福岡だけがそうならないと考える方が無理があり、藤崎、西新は言うに及ばず、一頃は田舎扱いされていた千早や春日周辺マンション、別府など七隈線沿いの物件が比較的健闘している事実を直視した方が良い。

>>3
>>4

スレ主は立地や環境よりも「価格」を重視しているんですよ？
それなりのお金を出せるならば、人気エリアの駅近を買えばいいのは当たり前です。
>>2で書かれているように、校区が気になるのは中学校まで。
高校の学区ならば吉塚・箱崎は悪い学区ではない。むしろ、公立校のレベルが幅広く
修猷館を目指す以外であれば、一番良い。
交通アクセスが良くて他の人気エリアよりも安く買える。
安く買えれば、安く賃貸に出したり安く売れる。この不況下で対象とする層をできる
限り広く取っておけるのは大きなメリット。流動性が高まる。
いくら人気エリアでも元が高ければ購入可能層は限定される。

ただし、吉塚・箱崎エリアで買うならば駅に近い事が絶対条件。
バス便だと他のエリアの方が印象が良いだけそっちの方が良い。

>>15
>>2じゃなくて、>>1でした。失礼。

>>15
吉塚・箱崎、う〜んどうなのかな。
子供が小さいファミリー世帯は、間違いなく避けたいエリアなのでいくら価格が安くても流動性は低くなるとは思うけど。
確かにDINKSには良いエリアかもしれないが。

自分なら、上記エリアを購入する位なら、他のエリアの賃貸を選択するかもなぁ。
確かに高いかもしれないけど、人気エリアの方が費用対効果も高く、お買い得と言える気もする。
価値観の違いになってくる部分かもしれませんね。

>>17
人気エリアを高いと思いつつも、買えるならばそちらの方が良い。
予算が5000万までの人は選べるだろうけど、半分の2500万とかになると何かを妥協しなくてはいけない。

人気エリアの賃貸を選ぶ場合も、家賃がそれなりになる（同じ仕様の物件ならば、買うより高い）から、こちらも選択できる人は資力がある（その気があれば、買えるくらいにね）

小さい子どもがいるファミリーがダメだけであれば、それ以外に対しては特に問題がない。
逆に校区が良いけど、都心部まで遠くてアクセスも悪い立地では、その小さい子どもがいるファミリーしかターゲットにならない。

昨日の新聞にもありましたが舞鶴小学校中学校の統合・建て替えが決まり、この校区（長浜から西公園まで）が一番注目だと思います。
教育環境に難があったのが解消されるからです。評判が良い浜の町病院も建て替えですね。
このあたりの地価も下がってますから、バブル崩壊後に薬院・平尾エリアでマンションブームが起きたように（中央区の人口が急増した。）
庶民でも買える価格でマンションが建つのではないでしょうか？
駅からは遠くなってもやはり福岡は『天神から徒・自転車歩圏内』で探すのがポイントだと思います。

舞鶴・長浜・港あたりは企業の遊休地が多いから、
ファミリータイプの分譲マンションも考えられますね。

現在はオフィスか賃貸マンションというイメージですが、
小中一貫校ができるなら、検討したいと思います。