ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました
前スレ：
マンションって資産価値あるの？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/
[スレ作成日時]2006-11-16 17:10:00
それは、建て替えなくてもいい、ということじゃなくて、
建て替えが出来ないということです。
築３０年で陳腐化していないＭＳなんてありません。
あの四谷コーポラスだって、ダサダサ。
３０年前のマンションと現在のマンションで
設備は進歩しているけれど、築３０年であれば
室内設備はリフォームしていれば現在のマンションと
まったく同じにする事も可能。
と言うより築３０年のマンション売りにでていれば
室内設備は新築と大差が無いもののが多いですよ。
個人で変更できないもので設備の差と言えば
オートロックの２４時間換気設備くらい
築３０年のマンションでも大規模修繕で
オートロックにしている物件も多い。
結局２４時間換気くらいしか差が無いですよ。
戸建派の人は３０年前のマンション認めていないけれど
何が最新と大きく違うと思っているのだろう？
また現在の新築と３０年後の新築で、どこまで変化あるのだろう？
30年前のマンションに住んでいたことがありますか？
室内だけは綺麗にリフォーム可能ですが
内部構造、躯体はボロボロです。特に給排水など水周り、
壁内部、床・天井、中身をよく見たことがありますか？
しっかり、管理・修繕されてる築30年のマンションなら、
住民の意識が高いってことだから、
新築のどんな住民層か分からないマンションより、
安心のような気もする。
>769
壁内部などどうやって見るのでしょうか？
見た事あるのですか？
両親のマンションが築２９年で２７年目の大規模修繕で
マンション診断も受けて後２０年は問題無いとお墨付きもらってます。
配水管は交換していますね。
コンクリートなのでクラックなど多少はあるでしょうが
見えない部分であり、性能＆住み心地に問題無いのですよ。
陳腐化とは言わないでしょう。
築３０年のマンションは建替える必要が無いから
建替えしないのですよ、逆にエレベーターが無い
施行不良などで住むのに問題がある場合のみ
建替えが行われているのです。
２０年後の築５０年などになれば建替えも増えてくると
思いますが。（建替えが出来ないなんて事は無いので）
スラブ厚が薄く、防音性能、断熱性能が低い場合が多い。
というか、時代柄、設計思想自体に防音や断熱の思想が薄い。
サッシ等も築30年過ぎに交換していれば良いが、
なかなか交換しないから、
開口部の防音性能、断熱性能も今と比べると極めて低い。
セキュリティの意識も今より薄い。
何もかもが違うよ。
甘過ぎるよ。マンション派さん達。
３０年前のマンションって
スラブが１８０ｍｍってのが多かったですね。
現在は最低２００ｍｍで２８０ｍｍくらい。
多少の性能差は価格に反映するだろうが
現在も問題なく売買されているので
現在の３０年後に状況が一変するとも考えにくい。
資産価値って面で言えばスラブなど防音面は
良くするほどコストがかかり販売価格も上がる
悪い物件は元々の価格も安いので中古時の
価格が安くても元が安いので当たり前で
資産価値が無いとかは無関係では？
スレ読んでいくと、戸建好きの人って
資産価値（３０年後に売れない）が
論破されるとスラム化する
それが論破されると建替えもできない
ボロマンションだと。
現状、３０年前の物件でも資産価値保っている
物件たくさんあるし、綺麗な物件もあるのを
認めないってのに無理があると思う。
マンション派は勘違いしているが建物がどうこうより
マンションの築古の問題は住民層の変化。
城東の新築しか買えない層が築古だからと無理め地域の
築古を買うとする。
元々いた初期購入者が抜け、貧乏人が代わりに住むため
住民レベルが下がる。
マンションの１番の問題はこれ。
戸建築で安アパートでも建てられた方が
よほど住民レベルが下がると思うのだが。
貧乏人が中古買うって考えがおかしいし。
２０代の若夫婦が１次取得とか、現役引退した老夫婦などが
中古の主な購入者、大金持ちはいなくなるだろうが
それと住人レベルを一概に結びつけれるものでもない。
そもそも、住み心地は関係なく資産価値だと言っていたのは
戸建派、住人レベル云々言うならば住み心地についても
語らないとおかしいだろうに。
＞７８３
大丈夫ですか？
１．そもそもの意味が理解できないし
物件ごとタイミングにより価格は色々でしょう？
何を聞きたいのですか？
２．正確な統計は無いと思いますが、複数の不動産屋に聞けば分かりますよ。
新築マンションで２０〜４０％、中古で５０％前後が
２，３次取得者です。
３．手続きを踏めば１００％のマンションが建替えできますが？
建替えの条件も緩和されていますし、地震などで全壊して
建替えられるので建替えできないマンションは存在しないですよ。
４．きちんと修繕していれば最低でも５０年は持つでしょう。
（もちろん物件ごとに多少の差はあるし、建築不良物件は除く）
逆に、
１．３０年後に戸建は資産価値ありマンションには無い理由。
２．マンションはスラム化し戸建は大丈夫な理由。
３．現在築３０年でもボロボロでなく状況の良いマンションも多数あるのですが
どうして最低のマンションにしか目がいかないのか？
１ 誤魔化さないでくださいよ。全く答えになってません。
２ 値が下がったところを買っていくから、住民の所得層が下がるもは当り前でしょ。
３ だから、全くわかってないですね。
それで、建て替えできた例は何％ですか？ ほとんど失敗してるでしょ。
阪神大震災でさえ、まだ決着してないものや、最高裁の判決がやっと下りたもの
があるというのに。
４ ５０年しか持たないのですよ。
あなたの質問について、
１ ウチ（文京区）が、いい例。
まわりの老人たちがお亡くなりになると、更地にして売却される
か、相続人が新築します。１区画６０００万として、土地は４０００万ですね。
２ １でわかるとおり、絶えず世代交代があります。
相続税やローンの問題がありますから、新規に入ってくる人は、そこそこ以上
豊かな人です。
若者・老人と、バランスがとれてます。
３ 四谷コーポラスでさえ、２００５年、６０平米が２０００万円台。
四谷コーポラスと同条件の新築を今建てたらいくらかかると思いますか？
もちろん、四谷コーポラスは最高のマンションです。
それ以下は、推して知るべし
http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E9%98%AA%E7%A5%9E%E5%A4%A7...
でも、読んだら？
震災で建物が使えなくなってもこんなに揉めたということは、陳腐化したマンションの
建て替えが可能かどうか結論が出たも同然だろ。
素朴な疑問だが、30年って長さじゃなくて10年とか15年とかだとマンションの方が
よく売れそうな気がするのだがどうなんだろう。。。
戸建って中古でそのまま住むのになんとなくちょっと抵抗がある。。
＞７８５
１．は質問の意味が本当に分からないのですが？
２．は築１０年前後では価格戸建ほど下がらないですし
現在では上がっている物件もありますよ。
築３０年にもなれば安くなりますが、
貧乏だからと言うより若いから老後だからとの
理由での購入が多いです、何か問題あるのですか？
３．は震災前など条件が厳しすぎたので建替えの条例が緩和されてきているでしょう
現在は古いマンションでも築３０年くらいが多いので建替の必要が無いだけで
２０年後くらいには沢山建替えでると思いますよ。
４．最低でも５０年持つのですが足りないですか？
戸建と比較しても優れていると思うのですが？
私の質問の方ですが
１．それは現状で３０年後も同じだと言う理由を聞いているのですよ。
答えになってませんね。
２．現状、戸建とマンションでは戸建のが年齢層高いです
高齢化も進みものすごいペースで戸建が売りに出る可能性も高いですよね。
マンションが供給過多になると言っているのに戸建は供給過多にならないと言う
理由が０です。
戸建用地はいくらでも出てきてもマンションなどのまとまった土地は
今後は出ない事を考えると、さらに疑問ですが？
３．価格は関係無いですよ。
ボロボロで住めないマンションのが少ないと言っているのです。
どうして築３０年のマンションが住めないほボロだったり
スラム化していると思うのか聞いているのです。
30年前のマンションと今のマンションって
耐震基準が全く違うのですが。
耐震工事をしていても、結局あとからの付け加え。
崩れますよ。
今のマンションでも長周期地震や耐震偽装などで
相当危うい事になっていますので
耐震基準も今後また変わるでしょうね。
そうなると、今販売されているマンションは
危険と思われて、中古でもなかなか売れなくなりますね。
＞７８９
すごい仮定の話ですね。
なぜ、耐震工事しても崩れると断言できるのですか？
阪神大震災でも、築３０年だろうがマンションが完全に
崩壊して人命が失われたのは皆無でしたよね。
現在の基準を満たしていれば、崩壊するような
事は無いでしょう。
逆に地震で怖いのは揺れによる被害よりも
２時災害の火災ですよ、火災に強いのは
戸建よりも断然マンションです。
防災、防犯面で優れるマンションに
人気が集まる可能性だってあります。
長周期はタワーですよね、タワーのスレッドで
さんざん議論されてますが、中部の１部地域でのみ
固定周期が合って危険な可能性があるって結論みたいですよ。
マンションは、耐震が〜、管理が〜、騒音が〜、と
色々な問題点がマスコミや世間で広まると
一気に人気が無くなる。
怖いね〜、いつどんな問題が浮上してきて
一気に値崩れ始めるか…
新しいマンションを売る為に、新しい耐震基準を作ることもできますね。
今までのマンションでは安心できない人々が、新しい耐震基準のマンションに
飛びつくことでしょう。そしてデベと政府は大儲け。
古い耐震基準のマンションを抱えた人間は、売ることもできず
不安を抱えたまま、築30年のボロマンションで一生を過ごす…
アンタの１と２
占い師でもない限り、３０年後の姿は誰しも断言できないです。
しかし、現状を見る限り、
ＭＳがスラム化しないで高い資産価値を保ち、戸建てだけがスラム化して資産価値
ガ下がる理由は皆無。
だから、阪神大震災の例と四谷コーポラスの例を挙げたのです。
ぼくは実証的な根拠があります。
それにろくな反論しない
アンタの意見は単なる想像。
それから、今回の法改正は、
建て替えは楽になったが、弱いものが追い出される
という問題点が深刻。
相続予定の投資物件がありますから、
ぼくにとって人事ではないですね。
阪神大震災ねえ。。。
建て替えで揉めてるのがそんなに心配かね？
生きてたからこそそんな話も出来るんでしょう
粉々になった一戸建てで亡くなった人はたくさんいたわけで
建て替え以前の問題だと思うんだが。。。
>>776
>スレ読んでいくと、戸建好きの人って
>資産価値（３０年後に売れない）が
>論破されるとスラム化する
>それが論破されると建替えもできない
>ボロマンションだと。
>現状、３０年前の物件でも資産価値保っている
>物件たくさんあるし、綺麗な物件もあるのを
>認めないってのに無理があると思う。
おっしゃる通りだと思います。
結局、戸建派って自分の建てた？買った家に自信ないんじゃないのかと思います。
でなきゃ、こんなにもマンションに、ケチをつけたがる理由が分かりません。
自分の選択に自信のある人間て、本来は余裕があってもいいと思うんですけどね。
自信があると、案外回りのことが気にならないものなんですが。
ここにいる戸建派は、自信がないか後悔しているかのどちらかかもしれませんね？
何やら、書き込みから必死さが伝わってくるばかりで気の毒な気もします。
>>803
＞だから、マンション派の書き込みは、想像や思い込みだけで、理由がまったくないでしょ。
想像や思い込みはマンション派に限らずでは？
＞あなたが、その典型。
＞理由が全くないものを「論破」なんていわれてもね。
論破云々と言ったのは>>776でしょ？
＞もういい加減アタマがヘンな人の相手するの疲れてきたが。
誰もかれも一緒くたにするアンタもアタマが変と言われても仕方ないかもよ？
＞もういい加減アタマがヘンな人の相手するの疲れてきたが。
疲れるなら相手をしなければいい。無理にこのスレに顔を出す必要もないのでは？
顔を出すから必死だって思われてしまうんだと思うよ。
あなたが、>>776のいうことを肯定してるでしょ。
阪神大震災からわかる建て替え問題・
駐車場／管理費／修繕積立金などランニングコスト・
半数以上の人がやる、築１０年の１５００万もの売却損・
四谷コーポラスについてさえいえる売却価格の下落
・・・・・
今まで何度も繰り返されている問題に、
満足のいく答えはない。
だから、「想像や思い込み」なんだよ。
いろんな考え方の人がいるだろう。
だが、ぼくは、
「戸建てに資産価値がある」
という意見ではない。
今、文京区の戸建てに住んでいて、相続予定のミニマンが３戸ある、
そういう立場だが、
マンションには資産価値がない
（甚だ少ない。そりゃあ、ゼロはありえない。）
といっているだけ。
今日は賑わってますね。
■安全性 マンション＞戸建て
地震に弱いのは木造戸建て。阪神大震災で亡くなられた方の大半は戸建てですよ。ＲＣマンションで亡くなられた方は少数です。
■建物の耐久性 マンション＞戸建て
築３０年の木造戸建てとＲＣマンション、どちらの方が老朽化が激しいか明らかですよね。建物の耐久性は比較にならない。
■建て替え自由度 マンション＜戸建て
マンションは区分所有者の合意形成が必要なため、戸建てのような自由度がないのは明らか。しかし都心のマンションはまず心配ない。建て替えることで増える資産価値の方が建て替え経費より明らかに高いからね。
>>758で例示されている四谷コーポラスなんてのは案外買い時かも。６７㎡が２９８０万円なら＋２５００万もあれば（合計５５００万ほどで）立派な新築になるだろうけど、建て替え後の価値は最低でも７５００万は見込めるからね。２千万ほど資産価値が増えますよ。
だが、建て替えによる付加価値が投資額ほどに見込めない郊外のマンションは苦しいだろうな。立地次第ですね。
築古マンションは建物がもっても入れ替えによる住民の質の劣化は避けられない。
築古マンションが安いからって城東育ちの育ちの悪いのが
憧れやイメージで都心や城南に来られても迷惑でしょうがない。
仕事の関係で南砂の某スーパーに行ったが子供は走り回るし試食食いまくり。
金髪の親は注意しないし酷いものだった。
しかも今時、金髪やいかにも安っぽいスカジャンを着たいい大人が何人もいた。。。
こんなのが来たら最初からいた住民は迷惑だよ。
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
