（管理会社）コミュニティワンの評判はどうですか？

警備員って事はないでしょ？
清掃が出来て当たり前では
逆に清掃がダメなら悲惨
いったい誰が掃除すんねん！

使用細則をチェックですね。

501
たまたま管理員室の前を通った時に数回管理員がいたらいつも管理員室に座ってばかりの管理員になってしまうんだよな。切ないとこだよね管理員さんは。まじめにやってる人に限りだけど。

建物奇麗に清掃されていれば、ちょっと休憩もありかも
廊下の煙草の吸殻、いつまでたっても拾われる気配なし
植木の水やりは熱心ですが

オーナーが住んでない賃借系マンションの可能性が高いと思われる。まあ、オーナーも金出したくないから管理するのも大変だと思うよ。きっと管理員の契約も週2,3日だと思うし、常駐してないでしょ。

悲しいかな賃借人の意見はなかなかね。オーナーが住んでないマンションって荒れてるマンション多いからね。タバコなんて区分所有者しか住んでないマンションじゃほぼ考えられないし。

それができてりゃこんな問題起こらないだろう。民度が低いとか住人の意識がとか言われても仕方ないと思う。

清掃してないのまるわかりじゃねー

そりゃ365日24時間清掃してりゃそうかもしれないが、マンションの広いスペースを1人で掃除でしょ？
常に綺麗なわけないって。ある程度住民も協力しなきゃ。
TDLみたいに常に大勢で掃除し続けてる訳じゃないんだもん。

その通りだね。一軒家と違うんだから住人の協力も必要だよ。もちろん管理員が普通に業務をしているのが前提だけど。住人もモンスターが多いから鬼の首でも獲ったかのように理不尽な文句ばかり言ってくる人も多いし。

東急に吸収されてから、ど素人のようなフロントに変わってしまったよ。
管理人は同じなのでマンションは綺麗に保っているが、議事録の配布が遅くなって、内容が薄くなってしまい、理事会で何をやっているのかが、良くわからなくなった。

管理会社に作らせるのはあくまでも議事録の素案であって、そもそもの作成義務者である理事長がきちんと確認するのが大前提だからね。
原則的に言うと、理事長の職務怠慢って事になると思う。
内容が薄い事についての苦情は、理事長が素案の不出来をフロントに対して言う事であって、一旦署名捺印したものにたいしては、組合員は理事長に対して疑義を申し出るのが筋だね。

>518
>519
>520
あなたたちの書いた内容は、管理会社側の人が言いそうな内容ですね。
管理会社との契約内容に、議事録の作成も含まれているのはご存じですよね？
薄くなったと言うのは、文章量ではなく、内容のことです。
これまでと文字数はそんなに変わらないのですが、これまでだと議事録を読めば起承転結が伝わったのですが、ど素人のような（もしかすると東急から来た社員？）フロントが作る文章を読んでも「だからどうなった？」など、説明が必要な議事録になってしまったのです。
理事長の話が出ましたので、それに答えるためにも書きますが、理事の一人と話したのですが、理事会もちょっと困っているようです。
引継ぎの時は、元のフロントが付いていたのですが、元のフロントが来なくなってから、議題がわかっているのに調べてもいないので話が進まないことや、議事録が遅く、配布前の確認の議事録は、内容の訂正や追加が多く文章自体の訂正もしなければいけないこともあるようです。

このようなことも知らず、自分勝手な邪推は止めるべきですね。

早速、東急の悪い部分が出てきたようです。

>>526
管理会社が行う議事録作成サービスとはあくまでも素案作りの事務の労力軽減の為ですよ。
議事録の内容が実際の議事進行と解離しているなら何度でも作り直させればいい。
何度言っても出来なければ他の管理会社に変えればいい。そこまでするつもりがなければ議事録作成サービスを委託契約から除外し委託料値下げ要求すればいい。
しかしいずれにしても署名捺印をしてしまったら理事長の責任になる。
他人に自分勝手な邪推と避難する前に、管理委託契約の熟読と押印済み文書の責任所在について考えなさい。

今年秋に、大規模修繕工事を実施いたします。設計監理方式にて建設会社に委託する
のですが、コミュニティワンから当初工事代金の５％の手数料を見込むよう指示が
あったようです。工事代金が約１億ですから５００万円です。設計監理は設計事務所
に任せており、この建築士さんも困ったもんだと閉口していました。

うちのマンションは東急に吸収される前のコミュニティーワンの時に大規模修繕工事を行いました。
最初に工事会社も工事管理もコミュニティーワンに依頼するかどうかの選択を問われました。
事前に居住者全員に資料や経緯を文章で説明し、臨時総会で質疑応答を行い結論をだしました。

工事会社のひとつとしてコミュニティーワンを参加してもらう。
コミュニティーワンが決まった時には工事管理をお願いする。
他の工事会社に決まった時には工事管理をコミュニティーワンに依頼しない。

となりました。
工事管理を別途依頼した場合でも、管理費に含まれているので、別途費用は発生しないとなっていました。

おそらく、今年の秋の工事なので、東急に吸収されてから変わったのでしょう。
つまり、東急のやり方なのでしょう。

良い情報、ありがとうございました。
元の戻ってもらわないと、これからのうちの工事で困ることになりますので、気を付けます。

工事請負会社と設計・監理会社は別じゃないと意味ないのでは？

本来、設計監理方式では設計事務所等に、改修方法、見積、工事監理を委託し、工事
は建設会社に委託します。コミュニティワンにすべてお任せの場合、工事代金の５％
～１０％位を手数料として別途支払ます。これが設計監理代金に相当すると思われます
　工事は下請けに行わせますが、この工事代金にも１０％以上の利益を入れている模様
です。どの方法が良いかは組合さんにて話し合って決定すべきだと思います。

単純に20％から30％抜かれちゃうと考えておけば間違いないと思います。理想は修繕委員会を立ち上げて外部の設計事務所を入れ管理組合主導で進めて行くのが理想だけど管理会社はかなり抵抗すると思います。

設計管理は新築の建物には必要ですが、増改築工事や大規模修繕工事には不要です。

大規模修繕工事に設計管理が必要だと言ってるのは、役人が天下り先を作るのと同じ理屈で、色んな工事に設計管理をワンクッション加えるのが当たり前だとすれば、設計管理で新たに金を生み出すことができるからです。

お金が有り余っているマンションなら、設計管理を付けてもいいでしょうが、設計図が無いのだから意味がありませんよ。
　
　

管理会社にしたら管理組合が単独でやっちゃうと旨味がまったくなくなるから必死だわな。

別に総会なんて理事長が単独で開催通知出して開催すること出来るんだし、設計業務と工事監理なんて、ちょっとネットで調べればいくらでもやってる設計事務所があるわけだからさ。
理事会開催を管理会社に通知する義務はないんだから、見積書を自分たちでとって、理事会・総会を独自開催して、自分たちで全部決めてから、その議事録を管理会社に送って、この通りに決まったからって言えばいいんじゃないの？
そりゃ、大規模修繕工事全部を管理組合だけでやろうと思うと無理だけど、設計と工事監理者だけ決めちゃえばあとはそこが進めてくれるんだからさ。
その辺の手間を惜しむからいいようにされるんだよ。
費用をかけたくないなら手間を惜しまない。
それは何についても言える基本ですよ。
手間をかけたくないなら金銭を負担するのもやむ得ないですから。

537さんの言う通りだね。ただ、先頭に立ってやりたがらないんだよな、だからお任せ定食になってしまう。で、高い、おかしい、もっと安くできる等々今さらいっても遅い場面で口を出してくる。でも、そんな人たちは口は出すけど動かないんだよな。

大規模改修工事を管理会社を通して計画するのは楽ですが、かなり高額な工事費になってしまう
場合がよくあります。工事見積書が適切かどうかを管理組合責任者がが見抜けない場合は、間違いなく
ぼったくられます。見積書の仕様と単価が適切かどうかを見分ける知識が要求されますので、
事前に猛勉強して、不明な部分については細部まですべて妥当な内容かチェツクする必要があります。
塗装部分の見積もりで塗料のグレード（シリコン・ウレタン・フッ素など）が明記されていない
見積書は粗悪な内容ですので、説明を求めるより除外した方が賢明です。
施工面積が実際よりも多く表記されるごまかしもよくありますので、実際に面積を測定して
確認することも重要です。　数社の業者の見積が出ますが、現地を見ずにお付き合いで見積もりを出す業者も
いますので、注意が必要です。
　管理会社の評価は管理担当者の手腕によるところが大きいですので評価はそれぞれだと思います。

　確かに、管理組合にて直接工事会社から見積をとれば、そうなります。ですから、
設計事務所に入っていただき、組合の味方として、仕様、単価を確認して妥当かを
判断していただくのです。工事期間中の施工のチェック、アフター時のアドバイス
もいただけますので決して、高くはありません。管理会社担当はそのような中立的
アドバイスをすることは、まずありません。常識的な営利をむさぼらない中小の
管理会社ならあり得ますが。コミュニティワンではあり得ません。建築関係、本社
事務社員の給与などはこの工事売上にかかっているのですから。

間違っても管理会社を相見積もり（協力会社も）にいれない事が前提ですね。

ちなみにこの方法が成功した場合、担当フロントは社内的にかなりマズイ状況にはなりますが。

東急に吸収される前のコミュニティーワンは、大規模修繕工事などの工事において、どの会社が工事を行おうが工事のアドバイスや通常の管理に関しては無償で行ってくれましたよ。
もちろん、マンション側から通常の範囲を超えることを依頼する場合は有償になるのでしょうが、打ち合わせや現場のチャックなどは都合がつくのなら全て無償でした。
東急に吸収されてから、変わったようですね。

東急に吸収されてから、変わってしまったようです。

設計事務所なんて要りません。
責任施工で地元の建設会社に任せた方が
設計・監理に無駄金突っ込まなくて出来ますよ。
地元の会社ってとこがミソ何ですが。

>>545
いや、そのやり方が今まで業者の言いなりの工事になってて、よろしくなかったので、設計・監理を業とするコンサルタントっていう考え方が出来たんですよ。
いくら地元の建設会社であっても、その後継続的に取引があって大きな商売につながるわけではありませんから、安くていい仕事なんていうのは幻想ですよ。
あと、まあ正直言って私は現役のフロントですが、私は自分の会社のコンサル契約は勧めていません。
もちろん管理組合にはオフレコで聞いてもらってますが、とてもじゃないですがお勧めできるような業務内容ではありませんから。
私は、小さな設計事務所が集まって作っている組合を勧めています。安いですし、親切丁寧ですよ。
もちろん会社には、組合員からの提案でしかたがないって報告してます。
で、なぜ地元の建設会社がダメかって事ですが、これまで２０物件以上大規模修繕工事を見てきました。
コンサルは受託していませんが、管理組合側のサポートとして修繕委員会には参加して補助的な業務をしながら、入札等を観察していましたが、４～６社ほどに相見積もりを取っており、大体組合員からの提案により地元の建設会社が１社入っていました。しかし、これまで発注に至ったのは０件でした。
金額的に地元の小さな会社では、修繕専門の大手には金額的には到底勝てないという現状のようですよ。
また、見積額も上から下まで２割以上の金額差（もちろん同一仕様）がありますから、入札によって落としたコストを考えると、コンサル費用なんて余裕で出ますよ。
コンサルを否定する人は、おそらくこれまで無知な人たちから高額な工事費をむしってきた業者でしょうね。
（ただし、それが悪と言うわけではありませんが…）

>546
今ではそれを逆手に取り、設計やコンサルが業者からキックバックをもらうことで業者に協力する輩が増えてきたのです。
マンション側に建築関係者がいたとしても、設計やコンサルと業者でタッグを組まれたら多勢に無勢で勝てません。
マンション側の建築関係者が正しいことを言ったとしても、設計やコンサルと業者の言い分のほうが正しいと思われるのです。

まともな設計やコンサルを探すことは非常に困難な状況です。
有名な設計やコンサルは、業者と仲良くやっているので仕事が多く有名になったからです。

>>547
それを言い出すと何も出来なくなりますね…
建設業界は古くからそういう体質があるのは私も知っていますが。
コンサルが業者とつるんでいるっていう情報は私も知っていますし、実際にそういう現場を目撃したこともあります。
入札自体が出来レースだったようです。
私はフロント担当者として管理組合にデメリットにならないよう、情報収集を行い、そういうコンサルは排除するよう助言はしますが、やはり、組合員からすると、私自身も怪しい人物の一人と思う方はいらっしゃるようで、中々信用していただけないですが…（役員の方は信用してくださりますが）

一度、大規模マンションで居住者の方で設計事務所を開いている方がいらっしゃり、その方にコンサルをお願いしましたが、大変な事になりました。入札に参加した業者の中で、私の担当物件で何度か施工された業者の方からお電話があり、入札前の金額を事前に教えろと言われていると相談を受けました。断れば入札参加業者から外すと言われたそうです。

またこんな裏話をしてしまうと疑心暗鬼になってしまいますね…

>548
ほんと、その通りです。
しかし、疑われても正しいことを言い続けるべきだと思っています。

　悪は、受け入れられ易く、広まり易い。

　正義は、誤解され易く、広まり難い。

と思っています。