年収に対して無謀なローン　その32

想定しても対処出来なきゃ無駄。でもマイホームが欲しいならエイ、ヤーでやるっきゃないわ。

>>80
あなたの若さで その貯蓄と考え方があればなんとかなるよ。
あまりリスクばかり考えたら家なんて買えないよ。

>>80
一番のリスクは浪費癖と価値観だよ。
この掲示板で相談してるような性格ならノーリスクじゃないの？
でも夫婦間の価値観が違うと、家云々以前に離婚しちゃう可能性あるからそれが一番のリスクかもね。

年収少なくても倹約家で情強なら豊かに暮らしてる奴いる反面、年収１５００万位合っても浪費家で外車だ何だで貯金無しでサラ金の借金有るような奴はお先が知れてる。
公務員なら宿舎が充実してるなら４０歳位まで粘るのも有りかもしれないけどね。
戸建てだと定年前に建替えとかリフォームでも金かかるよ。

＞結婚してガキがいる人は持家のほうがいいに決まってるだろ！
＞それでも賃貸という奴は完全に妬みだ！

結婚して子供が学齢になるまで、まともな預金と自己資金を確保できない人は賃貸しかない。
ということだね。

浪費癖というより30,40代が一番消費せざるおえない層。

>>80
>子供は2人を予定、大学時期が被らないよう4歳差にしてはと考えています。

浪人したら無意味になりますよ。
大学は奨学金もあるので、年齢差はあまり考えないほうがいいと思います。
但し国公立大学でも、宅通でないと宅通私立以上の費用がかかります。
高校まで公立でも、大学の学資は相応に確保したほうがよろしいかと。

当方は子供一人あたり500万の学資を準備していましたが、浪人したので予備校だけで年に100万円以上必要でした。
大学入学後も理系私立の宅通から国立編入で下宿したので全く足りず、奨学金で300万円以上借りました。

子供の教育費は親の思うようにはなりません。
住宅ローン返済の為に、浪人もさせずに進学先を限定できるか子供の成長につれて悩むところです。

安定収入ならば、ケセラセラで進むしかない。

>安定収入ならば、ケセラセラで進むしかない。

これから子供を持つ世帯は、当面一馬力でもやっていけるだけの安定収入を確保することが必要。
共働きだと保育施設の入所優先順位が下がったりして、待機児童になる可能性もある。

>>88
共働きは入所の優先順位は上がるんだよ？

上がるね、どう考えても。

無駄に貯金を温存して車のローン組む馬鹿って実在するんだね。

着目点が見えてきました。貯金の目標額を再計算して望みたいと思います。
夫婦とも無駄遣いするタイプではありませんし、金銭感覚もかなり近いので、離婚はせずに済みそうですw

打合せ自体楽しんでいますが、ある程度リスクは覚悟しつつも、千万単位の借金に若干びびっています。
ここは妻の「大丈夫だよー」に乗っかりつつ、細かな調整を私の方で進めたいと思います。

ありがとうございます

＞無駄に貯金を温存して車のローン組む馬鹿って実在するんだね。

資金繰りと金利変動を考えたら、手元に資金を残すことを馬鹿とはいえない。
支出変動にどれだけ対応ができるか、変動リスクの想定と価値観の問題。
不動産購入は、ほぼ償却分をローンで払うようなものだし。

今からローン組む奴は、頭減らして車は現金で買った方が得だな。

マイホームを考えるって事は夫婦円満、家族円満だから。
ギクシャクしていたらマイホームなんか考えないわな。

マンション業界の秘密

最近、週刊誌などが「不動産・マンション暴落」をテーマに特集を組むようになった。半年前にはほぼなかったことである。私のところにも、そのテーマに関するコメントを求めて、多くのメディアがやってきた。

　果たしてマンションは大暴落するのか。私の考えを一言で表現すれば、バブルで価格が不自然に上がっている部分については「大暴落する」ということになる。

　モノの値段は、基本的に需要と供給の関係で決まる。需要が供給よりも大きければ価格は上昇。これは当然の結果だ。

　ところが、ここ１年ほどの都心と城南、湾岸エリア、京都の一部エリア価格上昇は「住む」という本来の需要ではない「買い」が押し上げたと見ていい。その中身は、相続税対策と外国人の「爆買い」。

　こういった思惑による買いは、市場の潮目が変わると逃げるのも早い。何といっても、現状で自分が住んでいないのだから、売っても困ることはない。投下した資金が回収できないだけ。つまり、損をするだけ。だから、きっかけさえあれば大暴落はいつでも起こり得る。

　一方、国債については実質的な買い手は日銀である。黒田日銀総裁の「異次元」金融緩和が始まってから、政府の発行する国債はワンクッションを経て多くを日銀が購入する財政ファイナンス状態である。これは、財政の基本から見れば禁じ手である。だから、円への信用が落ちて円安になっている。

　しかし、国債を保有しているのは日銀と日本の金融機関がほとんど。彼らは思惑で都心のマンションを購入した富裕層や外国人のように、「思惑が外れたから売る」という行為に走るとは思えない。

　その点、国債はマンションと違って手堅い需要が高値（低利）安定状態を支えている。しかし、財政ファイナンスという状態が続く限り円安傾向は続き、日本は国として徐々に貧しくなっていく。

　その点、マンションはかなり分かりやすい。この先、資産価値が下がると分かっているのにダラダラと保有している人は少ない。一旦下落に転じたら、再び上向くのは相当に難しいだろう。

　今回の局地バブルは、相続税法の改正、円安、金融緩和、建築費上昇という多面的な要素が複合して生じた。その大きな特徴は、実需がほとんど伴っていないことと、地域限定であること。いかにも崩れやすそうに思える。

　京都市のメーンストリートである四条通りは、半年ほど前に歩道の幅を大きく広げた。しかし、そこを歩く人間が増えたわけではないので、面する商店の売り上げ増加にはつながっていない。５年後、東京はオリンピックに沸くだろうが、この街に住む人間が増えるわけではない。住宅への需要も膨らまない。

　需要なき価格上昇はバブルである。そして、いつかは弾ける。それは今かもしれないし、数年先かもしれない。

■世帯年収
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込350万円　契約社員

■家族構成　
　本人　31歳
　配偶者　28歳

■物件価格・種類
　　土地　2200万円
　　建物　1600万円

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途150万円用意有）
　・借入　3800万円
　・変動　35年 固定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　0万円

■昇給見込み
　2〜3年ごとに数万円づつ上がる

■定年・退職金
　60歳 　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　婦人科系の持病があるため子供は無し

■その他事情
　春頃、兄家族にトラブルがありお金を貸しました。
　そのせいで我が家は現在貯金が殆んど無い状態なんですが
　希望していたエリアにいい土地が出て悩んでいます。
　こんな状態で家を買うのは無謀でしょうか？

　ちなみに貸したお金は当分帰ってこないと思います。
　アドバイスお願いします。

>そのせいで我が家は現在貯金が殆んど無い状態なんですが
>希望していたエリアにいい土地が出て悩んでいます。

何も悩むことはない。貯蓄優先。

>>97
貯蓄しましょ。
家なんて買ってる場合じゃない

おくさんの契約が切られないかにかかるね。
ローンは合算で通ります。

貯蓄150万てこと？
土地だけ現金で先に買えるならまだしも…

>>97
無謀だよね。後はどうするか夫婦で決めるしかない。

>>97

いまの状況によりますね。
もちろん頭金も無い状態で家購入は冒険だとおもいますが、兄に貸した額がいくらなのかは知りませんが
・あなた方夫婦には浪費癖がない
・家買っても家賃と変わりない
ならいいかも。

本音は少し貯金ためてからがいいとは思いますが、どうしても欲しい物件なら買ってもいいかも。

ただ貯金がない状況は不安が付きまとうので、購入後はよりいっそう節約して、はやく300万くらいはためたほうがいい。

やっぱり無謀ですよね

同僚が頭金０でマンション購入したけど割と大丈夫そうなので
うちもいけるかな〜とか思ったんですが・・・

当分は貯蓄頑張ります。

世帯年収
　夫　税込500万円　
　妻　派遣社員 240万円

■家族構成　※要年齢
　夫 32歳
　妻 42歳
　子供 6歳
子供 2歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　土地 親所有
建物 2000万円

■住宅ローン
　・頭金　なし
　・借入　2000万円
諸費 200万円は用意

■貯蓄　(購入後の残貯金)
400万円

■昇給見込み
夫　1年で1万円

■定年・退職金
　夫 65歳

■その他
子供は高校まで公立を希望。大学まで行かせたい。

ローンはなんとかなるかと、思っていますが、
私（妻）がいつまで働けるかがわからないので、教育費が心配です。
建築費を下げるべきでしょうか。

6月11日、長期金利(新発10年物国債の利回り)が一時0.545％まで上昇し、2014年9月以来の水準となった。黒田日銀の金融緩和政策によって金利上昇への警戒感はしばらく後退していたが、足元で米国やドイツの長期金利が大きく上昇したことなどを背景に、日本の金利環境は上振れが意識されやすい地合いが醸成されている。

　長期金利の上昇は、個人向け住宅ローンの利上げにも直結する。住宅ローンは返済期間が長いという特性上、わずかな金利上昇でもボディーブローのように家計を圧迫する。

　不運にして、筆者の住むマンションの区分所有者が、住宅ローンの長期滞納により自室を強制売却(競売)させられた。賃貸住宅なら契約を解除することで返済義務を逃れるが、分譲の場合はそうはいかない。あらためて、住宅ローン呪縛を目の当たりにすることとなった。


　離婚から"滞納の連鎖"が始まる


　筆者と同じマンションに住むAさんは、中古ながら2001年に広さ約50平方メートルの2DKタイプを2200万円で購入し、妻と一人息子の3人で平穏な毎日を送っていた。ところが、次第に夫婦間に亀裂が生じるようになり、協議の末、離婚への道を選ぶこととなった。

　相当ショックだったのか、当時29歳だったAさんは11年間勤務した会社を突然に退職し、自宅近くのパチンコ屋でアルバイトをしながら一人暮らしの生活をスタートさせた。

　それでも住宅ローンだけは滞納せず、毎月およそ7万円の返済をこれまでどおり続けた。妻と息子のいなくなった自宅マンションで、一人暮らしを余儀なくされながらも自宅だけは手放すまいと、寝る時間を惜しんでアルバイトに励んだ。

　しかし、毎月19万円程度の収入で生活をやりくりするのは容易でなく、2006年3月から管理費と修繕積立金(合計で月額2万円強)を滞納し始めた。管理組合は電話に訪問、内容証明郵便の送達と、ひととおりの督促を行ったが、残念なことにAさんの対応は不誠実だった。そこで、2008年6月に小額訴訟を東京簡易裁判所に申し立て、督促の場を法廷へと移した。

　結果は管理組合の言い分が全面的に認められ、勝訴判決が確定した。組合側には何の落ち度もないのだから、極めて当然な結果だった。想定外だったのは、Aさんに支払おうという姿勢がまったく見られなかった点だ。業を煮やした管理組合は、探偵を雇ってAさんの所在調査を敢行。勤務先を調べ、給与を差し押さえようと債権執行に踏み切った。

　ところが、登記簿を閲覧してみると、すでに東京都と都税事務所からマンションの所有権に対し、2008年2月に差し押さえ登記がなされていた。長らく固定資産税や住民税を滞納していたのだ。

　さらに調査を進めると、消費者金融から借金していることがわかり、住宅ローンを滞納している事実も判明した。至るところで“滞納の連鎖”が始まっていたのだ。住宅ローン債権は銀行から保証会社へと移管されており、保証会社から残額1748万円の支払請求が2010年7月にAさんのもとへ送られてきた。

預金も自己資金もない世帯は、家なんか買うより貯蓄。
「家賃で家が買える。」というのは不動産業者の慣用句。
火災・地震保険料や固定資産税、マンションだと毎月管理費もかかる。

低金利の長期返済ローンで毎月返済額を低くして、家賃と比較する手法に引っかかるのは情弱だけ。

　抵当権の実行で強制的に自宅売却




© 東洋経済オンライン 提供　Aさんは完全に窮地に追いやられてしまい、残された道は(1)自己破産､(2)マンションの任意売却､(3)強制売却(競売) のいずれかしかなかった。弁護士とも相談し、最もダメージが少ない任意売却を本人に勧めたが、時すでに遅く、主導権は完全に金融機関の手中にあった。

　2011年3月、東京地方裁判所の執行官の差出名で、管理組合宛に1通の照会書が送られてきた。「不動産競売事件につき、当該マンションの管理費などの共益費の月額と延滞額について、民事執行法に基づき照会しますので回答をお願いします」という内容の封書だった。

　要は、Aさんの部屋はすでに東京地裁によって不動産競売の開始決定がなされていたのだ。競売実施に向けた物件調査の一環で、管理費などの滞納金額についての照会を管理組合に求めてきた。本人の意思とは関係なく、金融機関側は水面下で粛々と債権回収に向けた動きを加速させていた。

　銀行は貸した住宅ローンが返ってこない場合を想定し、土地と建物に必ず抵当権を設定する。そして、長期滞納により返済の継続が不可能と判断した場合、金融機関は裁判所の許可を得て抵当権を実行。抵当物件を換価処分し、その売却代金から優先弁済を受けることで残債を回収する。こうした強制的な法的措置が「競売」だ。


　家を失ってもローン返済はなくならない
非情にも住宅ローン呪縛はこれで終わらなかった。競売後も返済請求は消滅しなかった。というのも、売却代金でローン残債が相殺できない場合、競売後も未払い分の住宅ローンを返済し続けなければならないからだ。こうしたローンを「リコースローン」という。Aさんの場合も相殺できなかったため、アルバイトをしながら住宅ローンの未払い分を返済し続けなければならなかった。

　米国では、マイホームを手放しさえすれば、たとえ売却価格がローン残債を下回る担保割れ状態に陥っても、それ以上の責任を負わないのが一般的だ。「ノンリコースローン」といって、住宅ローンの利用者には有限責任が課されるため、自宅の明け渡しと同時に、すべての権利・義務から解放される。

　他方、日本は競売後も完済するまで住宅ローン呪縛から逃れられない。考えてみてほしい。無条件に債権を放棄していたら、金融機関の経営が不安定になる。滞納者の債務免除を繰り返していたら、返済秩序を歪める原因にもなりかねない。

　長期返済となる住宅ローンでは、病気や事故、あるいは勤務先の破綻やリストラなど、本人の意思に反して返済計画が狂うことは決して珍しくない。返済期間が20～30年ともなれば、何が起きても不思議ではない。

　このことからわかるように、住宅ローン借入時には常に競売される可能性を意識・警戒する必要がある。換言すれば、住宅ローンを組んでマイホームを手に入れる「責任」や「覚悟」に対する自覚が欠かせない。

　いったん返済計画が狂い始めると、元の状態に戻すのは困難を極める。借りたものを返すのは当然のことなのだ。滞納の行き着く果ては競売であることを認識したうえで、住宅購入の決断をすべきである。

>俺の親父は、千葉のそこそこ便利な場所に大きめな戸建てを買った。

立地が千葉というところでアウト。
千葉で30年前に5000万というと、バブル期の価格で今は二束三文。
都内の物件とは比較にならない。
戸建てもマンションも、売却を前提にするなら都内の利便性のいい立地。

千葉は都内までぐる～っと廻らなきゃならんから時間のロスも多い。台風シーズンもシーズンを体感し過ぎるし。。

>>109
親がアホだから子供もアホなんだな…

任意整理のマンション１回買ったことあるけど結局売主は破産して弁護士と売買契約書締結したな。
競売とか任意整理しても破産とか任意整理みたいに債務放棄が無いとなると、
このスレに相談するような返済に不安がある人は>>109みたいに都心の好立地にマンション買わないとダメって事だね。

>>114
どれだけ矛盾したことを言ってるかわかります？

またまたスレチing
タイトルを理解出来ないのか、何処にでも書いて自己満足してる輩か、、

■世帯年収
　夫 税込600万円　公務員
　妻 税込350万円　正社員 、時短勤務中

■家族構成　※要年齢
　夫 31歳
　妻 31歳
　子供１　3歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4000万 注文住宅（諸費用、付帯工事含）
　土地は親の土地を利用

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（親からの援助500万含）
　・借入　3000万円
　・フラット35s

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円
（＋これから引き渡しまでの貯蓄増加分）

■昇給見込み
　夫 40代で700万円台
　妻 5年ごとに80万昇給、フルタイム復帰で450万

■定年・退職金
　夫 60歳・2000万程度見込み
　妻 60歳・有（金額は未知）
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・持ち家手当 15年で500万支給あり
　・妻は産休、育休が取りやすい職場
　・妻は2人目の子供が小学生の間は時短勤務で働く予定
　・車 4年以内の買い替えが必須
　・上記とは別に軽を一台買い足すことを検討中

無謀かどう自分ではわかりません。
子供は中学まで公立、高校大学は私立予定です。
妻が働き続ければ、大丈夫かなと思います。
ただこれから第二子の出産等、生活が変わる可能性があるので、共働き前提でローンを組むのは危険でしょうか？

>117
残余金もそこそこ有るし、２馬力なら問題無しですが、退職金が少ないので2nd lifeに懸念有り。
やっていない人よりはいいですが個人年金も少ないね。後、一括で貰わない方が諸々良いですよ。
>118
１馬力でもローンは問題無いでしょう。
>無謀かどう自分ではわかりません。
大人なんだから自分で判らないのが問題では？

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込1500万円　正社員
　配偶者　税込500万円　 正社員 　

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　8500万円　築７年の中古マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　30000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1000万円
　・借入　7500万円
　・固定５年　0.53％　変動　30年・0.75%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　2000万まで

■定年・退職金
　定年60歳　退職金3000万

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２人欲しいです　

いかがでしょうか？

>>117
>2人作る気はないが、心変わりして欲しくなったら、3000万台の常磐線エリアに
>住み換えることで、居住面積の拡大＆ローンの圧縮を狙う。

住み替えでは一次取得の物件が長期間売れない場合や、思った価格で売れないことも多い。
不動産は賃貸のように、簡単に住み替え(買換え）はできないと思ったほうがいい。

マンション購入で迷っています。宜しくお願いいたします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員（手取り月21万円、ボーナス60×2位）
　配偶者　税込400万円　正社員（手取り月25〜30万円、ボーナス25×3位）

■家族構成　※要年齢
　本人　37歳
　配偶者　37歳
　子供１　4歳
　子供２　1歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　5900万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　21000円・8000円・0円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1700万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　4200万円
　・変動　35年・1%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　わずかながら夫婦共にあり

■定年・退職金
　本人　60歳
　1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）
　配偶者　60歳　
　1000万円程度の見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収不明）

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変更なし

■その他事情
　買い替えとなり、購入予定物件は2年半後に完成のため売却益がいくらになるかは不明
　3年後の金利が読めない…（当たり前ですが）
　両親からの援助はなし
　

>>122
誰でもしってることを、あえて書きたくなっちゃった理由は何ですか？
日本語の勉強？

>123
子2人の２馬力世帯ですね、属性から微妙。老後は300ヶ月以上の年金加入と仮定し二人の年金＋退職金で何とかいけるんでしょうけど。。
また、買い替え予定のマンションは広いんですか？（その価格で都内だと70平米以下）

＞123
余裕なさそうです。
毎月のローン＋管理費修繕費で、かなりの額になるのではと。

＞誰でもしってることを、あえて書きたくなっちゃった理由は何ですか？

ニホンゴで買換えと言うのは簡単だが、実際は簡単でないことを知らない人が多い。
中古住宅が売れず、資金調達の為に安値で叩き売るケースも結構ある。

仲買手数料も結構取られるらしいし、

＞＞１２３

よく考えてください、家賃並みのローン返済でマンションが買えるなどと宣伝していますよね。
仮に、お二人は働いていますから、半分2千万円と仮定します。金利0.8％の35 年ローンで借りたら、総返済額は約2293万円、
月あたり約5万4千円です。確かに家賃並みですが、一般的の男性年収500万円ではギリギリ。金利が上がれば返済額も上がり、生活が破綻しかねません。（今回借用予定の金利１㌫は、高すぎます。）

では、固定金利ならどうか。仮に2千万円を固定金利1.8％の35年ローンで借りた場合、総返済額は約2697万円、月あたり約6万4千円ですよ。
利子だけで約700万円です。一人当たりの年収の2倍近くも払ってまでマンションが必要でしょうか。

　ローン返済のほかに、管理費や修繕積立金がかかるうえ、地震で被災したら、保険に入っていても多くの費用がかかる。最悪の場合、ローンが残ったまま、賃貸に引っ越す羽目になりますよ。

　お子さんも、幼稚園～中学までは、子育てが大変ですよ。

住まいを買うということは、家が壊れた時のリスクも保有するということ。
考え方によっては、働けるうちに貯蓄して、定年近くにほぼノーローンでマンションを買うほうがいいかもしれません。
リスクを負う時期を後ろ倒しにするのも、一案です。
　購入する予定の物件は、6000万円です。よね
お子さんが大きくなり、売却しようにも、よほどの優良物件でなければ買い手がつかない事態も考えられる。保険も不動産も、いたずらに手を出すべからず、が鉄則ですよ。

　もう一度、購入する物件の金額を検討したほうが・・・・・・・・・・・・